TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 19 FEVRIER 2026

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Dossier : N° RG 25/00073 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEGZ

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Mise en conformité du barrage de [Localité 1] à [Localité 2]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n°4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L.220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée d’Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

HYDREAULYS, syndicat mixte fermé, non inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, SIREN numéro 200 089 316, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Sandrine MARTIN-SOL, avocat au barreau de CHARTRES

ET

Monsieur [E] [D], né le 14 novembre 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] à [Localité 4].

Madame [G] [F], née le 10 juillet 1928 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] à [Localité 3].

E.A.R.L. DE [Localité 5], exploitation agricole à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 498 244 102, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS

Tous représentés par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET- MANETTI, avocats au barreau de BORDEAUX.

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2026 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [E] [D] et Madame [G] [F] veuve [D] étaient propriétaires de deux parcelles, situées sur la commune de [Localité 2], cadastrée XA [Cadastre 1] et XA [Cadastre 2]. Les parcelles étaient exploitées par l’EARL DE [Localité 5].

Dans le cadre de la confortation du barrage de [Localité 1], déclarée d’utilité publique au profit du syndicat mixte fermé HYDREAULYS par arrêté préfectoral du 5 juillet 2023, HYDREAULYS a engagé une procédure d’expropriation les parcelles précitées.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 25 octobre 2023 au profit de HYDREAULYS s’agissant de ces parcelles.

HYDREAULYS a notifié aux propriétaires son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 février 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 10 juin 2025, HYDREAULYS a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer les indemnisations devant revenir à Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et l’EARL DE [Localité 5].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 20 juin 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 7 août 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 21 août 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 16 janvier 2026 au cours de laquelle les parties ont été entendues.

Aux termes de son mémoire en réponse n°2, HYDREAULYS demande au juge de l’expropriation de :

Débouter Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et l’EARL DE [Localité 5] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,Fixer le montant de l’indemnité à verser à Monsieur [E] [D] et Madame [G] [F] pour la parcelle cadastrée XA n°[Cadastre 1] et à la somme de 3.580 euros et à la somme 2.200 euros pour la parcelle cadastrée XA n°[Cadastre 2] soit une somme totale de 5.780 euros, valeur libre,Fixer le montant de l’indemnité à verser à l’EARL DE [Localité 5] à la somme de 866,36 euros pour la parcelle cadastrée XA n°[Cadastre 1] et à la somme 532,40 euros pour la parcelle cadastrée XA n°[Cadastre 2] soit une somme totale de 1.398,76 euros, valeur libre,Condamner solidairement Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et l’EARL DE [Localité 5] à lui régler la somme de 21.349,02 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de leur mémoire en réponse n°3, Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et l’EARL DE [Localité 5] demandent au juge de l’expropriation de :

Les juger recevables, Débouter HYDREAULYS de ses prétentions,Fixer l’indemnisation due à Monsieur [E] [D] et Madame [G] [F] aux sommes suivantes : 48.898 euros au titre de l’indemnité principale9.779,6 euros au titre de l’indemnité de remploi,Fixer l’indemnité due à l’EARL DE [Localité 5] à 11.600 euros au titre de la résiliation de son bail,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions réceptionnées au greffe le 7 août 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 5.549 euros décomposée comme suit :

4.624 euros au titre de l’indemnité principale, 925 euros au titre de l’indemnité de remploi,1.400 euros au titre de l’indemnité d’éviction de l’exploitant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLU est intervenue le 1er février 2018. Il n’est pas mentionné la date à laquelle cette modification est devenue opposable.

La date de référence est donc le 1er février 2018.

A cette date, l’emprise était située en zone A du PLU de la commune de [Localité 2] soit une zone correspondant à l’ensemble des espaces à vocation agricole.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 25 octobre 2023.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

HYDREAULYS et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 1.156 m2 dont 716 m2 pour la parcelle XA [Cadastre 1] et 440 m2 pour la parcelle XA [Cadastre 2]. Celle-ci n’est pas contestée par les expropriés.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est évalué libre de toute occupation.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

Les parcelles se situent sur la commune de [Localité 2] à 30 minutes à pied de la commune (à 5 minutes en voiture). La commune dispose d’une gare ferroviaire (ligne N).

Sur la visite des parcelles

Pour se rendre sur les parcelles nous avons dû marcher pendant 5 à 10 minutes, une barrière empêchant l’accès depuis le [Adresse 5].

Les parcelles sont en contrebas du chemin de terre, lequel passe sur le barrage.

Les parcelles correspondent à un champ cultivé, l’herbe a été fauchée le long du champ. Trois arbres se trouvent sur le talus qui borde les parcelles.

Mention du conseil de l’expropriant :

Les parcelles sont en partie inondées lors de fortes pluies.

Mention des propriétaires expropriés :

Les pluies n’empêchent pas les cultures (culture du blé). Il a plu la nuit dernière, il n’y a pas de trace de pluie ici. Et nous respectons la distance de 5 mètres depuis la rivière pour cultiver.

Mention du conseil de l’expropriant :

Je vous montre les “trous de renard” correspondant à des creux dans la terre sur les côtés du talus à proximité du barrage et sur lequel se trouve le chemin qui traverse le barrage.

Mention du propriétaire exproprié :

Il n’y a pas eu d’entretien du barrage par Hydreaulys ni des abords.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’HYDREAULYS

Le syndicat HYDREAULYS rappelle que FRANCE DOMAINE a valorisé, aux termes d’un avis sur la valeur vénale en date du 17 avril 2024, les parcelles, avec une indemnité principale de 1.723 euros au titre de l’indemnité principale, 345 euros au titre de l’indemnité de remploi et 1.399 euros au titre des indemnités d’éviction.

Le syndicat HYDREAULYS souligne que les parcelles sont minimes par rapport aux parcelles restant aux expropriés et que l’offre proposée est supérieure à la valorisation des Domaines. HYDREAULYS présente un unique terme de comparaison correspondant à une vente entre le Syndicat mixte HYDRAULYS et le GFA DE VAULUCEAU de la parcelle A042 qui est située de l’autre côté du barrage et pour laquelle un prix de 5€/m2 a été conclu. Il relève que ce terme est récent, datant du 22 octobre 2024, soit moins de 5 ans, en zone agricole également et à proximité des parcelles expropriées. HYDREAULYS fait valoir, qu’au contraire du terme proposé, les parcelles XA n°[Cadastre 1] et XA n°[Cadastre 2] sont situées de l’autre côté du barrage et sont beaucoup moins ensoleillées. Alors qu’un transport a été effectué sur les lieux, que la campagne environnante a été observée, le conseil, pourtant lui-même auxiliaire de justice, a produit un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice pour décrire son terme de comparaison.

HYDREAULYS relève que les parcelles expropriées sont enclavées et ne sont accessibles que par des chemins de terre. Alors qu’un transport sur les lieux, obligation légale, a été organisée au plus vite par rapport à la date de saisine et est intervenue dès le 21 août 2025, HYDREAULYS produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 pour évaluer l’isolement des parcelles. HYDREAULYS expose que les parcelles sont situées dans une cuvette engendrant, selon le syndicat, une culture de piètre qualité, régulièrement inondées en raison de sa proximité immédiate du barrage et des digues. Il précise que les parcelles ne disposent d’aucune vue sur le domaine du château de [Localité 3]. Il souligne l’apparition de nombreux trous de renards hydraulique selon le constat du commissaire.

Le syndicat HYDREAULYS critique les termes de comparaison des expropriés en ce que le terme n°1 correspond à des parcelles en zone urbaine, construites (présence d’une serre devant des places de stationnement) et jouxtant la route nationale 307. Le terme n°2, trop ancien, correspond à un terrain cadastré en zone agricole et situé sur un plateau haut complétement plat avec une vue sur le château de [Localité 3], à proximité de zones habitées et très proche, à vol d’oiseau, de l’autoroute. Le terme n°3 correspond à une parcelle plane située en bordure d’une route départementale. Le terme n°4 correspond à un terrain classé en zone naturelle en bordure d’une route départementale et situé dans un environnement fortement urbanisé. Concernant les neufs nouveaux termes de comparaison des expropriés, HYDREAULYS produit un nouveau procès-verbal constat d’huissier pour faire valoir qu’ils sont très différents des parcelles litigieuses. Le terme n°5 correspond à des parcelles accessibles par une voie carrossable, clôturées avec la présence d’un portail métallique, alimentées en électricité. Le terme n°6 est une parcelle constructible, accessible par une voie carrossable et alimentée en électricité. Les termes n°7 et 8 correspondent à des parcelles desservies par un accès carrossable, sont entretenues et arborées, proches d’une voie de circulation et d’habitation. Le terme n°9 est le jardin d’une maison d’habitation, située en pleine ville, au bord d’une route passante. Le terme n°10 correspond à des parcelles situées en zone urbaine, constituées par la voie de circulation et le bord de la chaussée des maisons les jouxtant. Le terme n°11 est une parcelle en zone urbaine constituant le parking clos qui dessert deux maisons d’habitation. Le terme n°12 est une parcelle située en zone urbaine, desservie par des voies carrossables, entièrement clôturée et à proximité immédiate d’une clinique vétérinaire. Enfin, le terme n°13, en zone urbaine, est constitué de deux places de stationnement devant une maison d’habitation.

Sur la valeur proposée par Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et l’EARL DE [Localité 5]

Pour écarter le seul terme présenté par l’expropriant, les expropriés soulignent que les parcelles sont situées à environ 2,5 kilomètres des jardins du château de [Localité 3] et qu’elles sont localisées au sein d’un site classé, au titre de la Plaine de [Localité 3], selon un décret du 7 juillet 2000, dès lors, elles se distinguent des autres parcelles situées dans les communes de [Localité 2] et ses alentours. Ils arguent que la seule circonstance que les parcelles expropriées ne disposent d’aucune vue sur les jardins et le château de [Localité 3] ne suffit pas à leur dénier leur situation géographique privilégiée. Ils exposent aussi qu’il n’est pas démontré qu’il existerait réellement une différence topographique par rapport aux parcelles voisines, affectant leurs cultures et qu’il n’est pas démontré que les parcelles soient inondables.

Monsieur [E] [D] et Madame [G] [F] présentent les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 4 juillet 2023 de parcelles situées RN 307 et [Adresse 6] à [Localité 6] en zone AUh et N

Surface du bien : 25ha 93a 14 ca

Prix de vente : 11.000.000 €

Prix au m² : 42,30 €

2- Cession du 30 juillet 2021 d’un terrain situé chemin de l’avenue de [Localité 7] à [Localité 2] en zone A

Surface du bien : 14.746 m²

Prix de vente : 300.000 €

Prix au m² : 20,35 €

3- Cession du 20 juin 2022 d’un terrain situé RD 161 à [Localité 1] en zone A

Surface du bien : 17.335 m²

Prix de vente : 366.850 €

Prix au m² : 21,16 €

4- Cession du 13 mai 2022 d’un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 8] en zone Na

Surface du bien : 5.511 m²

Prix de vente : 94.998 €

Prix au m² : 17,24 €

5- Cession du 14 octobre 2024 de parcelles situées chemin de l’avenue à [Localité 7]

Surface du bien : 6.436 m²

Prix de vente : 45.052 €

Prix au m² : 7 €

6- Cession du 17 février 2025 d’une parcelle située [Adresse 8] à [Localité 9]

Surface du bien : 9.294 m²

Prix de vente : 85.000 €

Prix au m² : 9,15 €

7- Cession du 4 mars 2024 d’une parcelle située à [Localité 9]

Surface du bien : 3.661 m²

Prix de vente : 36.610 €

Prix au m² : 10 €

8- Cession du 19 février 2021 d’une parcelle située à [Localité 9]

Surface du bien : 8.802 m²

Prix de vente : 52.812 €

Prix au m² : 6 €

9- Cession du 20 mars 2024 d’une parcelle située à [Localité 10]

Surface du bien : 44 m²

Prix de vente : 11.000 €

Prix au m² : 250 €

10- Cession du 14 mai 2024 de parcelles situées à [Localité 10]

Surface du bien : 107 m²

Prix de vente : 26.750 €

Prix au m² : 250 €

11- Cession du 27 février 2024 d’une parcelle située à [Localité 10]

Surface du bien : 31 m²

Prix de vente : 7.750 €

Prix au m² : 250 €

12- Cession du 21 mars 2023 d’une parcelle située à [Localité 10]

Surface du bien : 21 m²

Prix de vente : 4.500 €

Prix au m² : 215 €

13- Cession du 21 mars 2023 de parcelles situées à [Localité 10]

Surface du bien : 23 m²

Prix de vente : 6.900 €

Prix au m² : 300 €

Ils arguent que l’indemnisation proposée par le Syndicat HYDREAULIS ne répare pas leur préjudice historique alors qu’ils étaient propriétaires de ces parcelles depuis plus de deux cent ans, ni le préjudice esthétique en ce que le barrage modifie un site inscrit et protégé, ni le préjudice écologique.

Les expropriés critiquent également les termes de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement correspondant uniquement à des terres agricoles dans un rayon de 5 kilomètres à l’ouest des parcelles expropriés. Ils soulignent que les termes n°4, 5, 7, 9 et 10 sont des terrains de superficies très différentes. Les termes n°11 et 12 correspondent à des parcelles le long du ru de Gally, dont la nature est très différente dès lors qu’il ne s’agit pas de parcelles agricoles sur lesquelles des cultures sont réalisées. Le terme n°13 correspond à des parcelles arborées sans aucune activité agricole. Ils arguent que les jugements dont il est fait référence par le commissaire du gouvernement concernent des projets de réalisation de voie de contournement et d’opération d’aménagement, de parcelles situées loin de [Localité 3], dont la superficie n’est pas précisée.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement souligne que la valeur retenue par HYDREAULYS est relativement élevée pour un terrain en zone agricole. Il critique les termes de comparaison présentés par les expropriés. Le terme n°1 ne peut être retenu dans sa totalité dès lors que le terrain est partiellement construit et situé dans une zone différente. Il souligne que concernant les termes n°2 à 4 les montants retenus sont erronés et qu’ils sont en réalité de 1,20 €/m2 pour le terme n°2, de 1,40 €/m2 pour le terme n°3 et de 6 €/m2 pour le terme n°4. Au surplus, il demande à ce que le terme n°4 soit écarté car sa valeur élevée s’explique par le projet de création du parc de [Localité 11].

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants, situés en zone A, non constructible et à proximité des parcelles litigieuses :

1- Cession du 7 mars 2022 d’un bien situé [Adresse 9] à [Localité 12]

Surface du bien : 2.055 m²

Prix de vente : 12.300 €

Prix au m² : 5,99 €

2- Cession du 11 décembre 2019 d’un bien situé [Adresse 10] à [Localité 12]

Surface du bien : 2.820 m²

Prix de vente : 2.256 €

Prix au m² : 0,80 €

3- Cession du 14 septembre 2020 d’un bien situé [Adresse 10] à [Localité 12]

Surface du bien : 210 m²

Prix de vente : 210 €

Prix au m² : 1 €

4- Cession du 15 juin 2021 d’un bien situé [Adresse 11] à [Localité 2]

Surface du bien : 29.588 m²

Prix de vente : 27.641 €

Prix au m² : 0,93 €

5- Cession du 14 octobre 2020 d’un bien situé [Adresse 12] à [Localité 2]

Surface du bien : 35.227 m²

Prix de vente : 22.193 €

Prix au m² : 0,63 €

6- Cession du 15 mars 2021 d’un bien situé [Adresse 13] à [Localité 1]

Surface du bien : 6.000 m²

Prix de vente : 8.840 €

Prix au m² : 1,47 €

7- Cession du 28 juin 2024 d’un bien situé [Adresse 14] à [Localité 12]

Surface du bien : 32.888 m²

Prix de vente : 46.043 €

Prix au m² : 1,40 €

8- Cession du 22 mars 2024 d’un bien situé [Adresse 15] à [Localité 6]

Surface du bien : 231 m²

Prix de vente : 1.155 €

Prix au m² : 5 €

9- Cession du 30 juillet 2021 d’un bien situé [Adresse 16] / [Adresse 17] à [Localité 2] / [Localité 1]

Surface du bien : 250.293 m²

Prix de vente : 300.000 €

Prix au m² : 1,20 €

10- Cession du 20 juin 2022 d’un bien situé [Adresse 18] / [Localité 5] à [Localité 7] / [Localité 1]

Surface du bien : 262.061 m²

Prix de vente : 366.850 €

Prix au m² : 1,40 €

11- Cession du 22 octobre 2018 d’un bien situé [Adresse 19] à [Localité 7] / [Localité 1]

Surface du bien : 7.392 m²

Prix de vente : 10.977,12 €

Prix au m² : 1,49 €

12- Cession du 24 septembre 2018 d’un bien situé [Adresse 19] à [Localité 1] en zone A

Surface du bien : 636 m²

Prix de vente : 944,46 €

Prix au m² : 1,49 €

13- Cession du 14 décembre 2018 d’un bien situé [Adresse 10] à [Localité 12] en zone A

Surface du bien : 662 m²

Prix de vente : 850 €

Prix au m² : 1,28 €

14- Cession du 28 novembre 2019 d’un bien situé [Adresse 20] à [Localité 13] en zone Ac

Surface du bien : 8.584 m²

Prix de vente : 5.700 €

Prix au m² : 0,66 €

15- Cession du 16 décembre 2018 d’un bien situé [Adresse 20] à [Localité 13] en zone A

Surface du bien : 1.818 m²

Prix de vente : 6.363 €

Prix au m² : 3,50 €

Le Commissaire du gouvernement présente aussi des décisions rendues par le tribunal judiciaire de Versailles en matière d’expropriation portant sur des terrains en zone naturelle ou agricole, dans le cadre de différents projets :

16- Jugement du 27 décembre 2023 située à la RD 154 à [Localité 14] en zone AP, grevé d’un emplacement réservé

Surface du bien : 462 m²

Prix de vente : 1.667,82 €

Prix au m² : 3,61 €

17- Neuf jugements du 21 janvier 2022 et quatre jugements du 4 février 2022 concernant des biens située au sein de projet de réalisation de la RD 154 à [Localité 14] en zone AP

Prix au m² : 3,61 €

18- Cinq jugements du 2 mars 2023 située à la liaison des routes RD 30 et RD 190 à [Localité 15] et [Localité 16] zone A ou N

Prix au m² : 3,85 €

19- Jugement du 23 mai 2024 située à [Localité 17] en zone AV

Prix au m² : 4 €

20- Jugement du 13 février 2025 située au [Localité 18] en zone N

Prix au m² : 4 €

21- Onze jugements du 13 mars 2025 située à [Localité 15] en zone N

Prix au m² : 3,85 €

Le commissaire du gouvernement souligne que ces valeurs sont très homogènes. Il précise que sur le secteur la SAFER indique des valeurs pour des terrains agricoles à hauteur de 0,71 euros/m² pour des terrains libres, 0,73 euros/m² pour des terrains loués. Le prix de vente sur ce secteur est de 1,40 euros/m².

Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 4 euros/m² correspondant à la valeur définie par le tribunal lors de ses derniers jugements.

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :

Pour l’HYDREAULYS : 5 euros/m²Pour les expropriés : 42,30 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 4 euros/m².

*

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le juge de l’expropriation ne peut examiner le préjudice historique, esthétique ou autre mais uniquement fixer l’indemnisation due en contrepartie de l’expropriation des parcelles visées.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

S’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, les termes de comparaison n°2, 3 et 4 des expropriés seront écartés. Au surplus, ces termes correspondent à des montants erronés comme démontrés par le commissaire du gouvernement. De même, les termes anciens du commissaire du gouvernement, termes n°1 à 6, 9 à 15 et 17 seront écartés. De plus, le terme n°4 est situé dans un autre zonage, en zone nature. Par ailleurs, les termes correspondant à des parkings, jardins d’embellissements, trottoirs ou partie de voie de circulation ne peuvent pas être pris en compte au titre de la comparaison avec les parcelles litigieuses. Ainsi, les termes n°1, 9 à 13 des expropriés seront écartés. Il n’apparait nullement nécessaire d’évoquer le débat s’agissant de la qualité des cultures devant le juge de l’expropriation, mais uniquement de l’emplacement des parcelles s’agissant de terrains agricoles dans les Yvelines, à proximité d’une ville sans pour autant être directement desservie par des voies carrossables ni présenter un élément de situation très particulier, contrairement aux terrains situés dans le prolongement de la grille royale du château de [Localité 3].

Il demeure les termes suivants : terme unique de l’expropriant, termes n°5 à 8 des expropriés et termes n°7, 8, 16, les cinq termes n°18, 19, 20 et les onze termes n°21 du commissaire du gouvernement.

La moyenne de ces termes de comparaison est de : (5 + 7 + 9,15 + 10 + 6 + 1,4 + 5 + 3,61 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 4 + 4 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85 + 3,85) /26 = 116,76 /26 = 4,4907 euros/ m2, soit 5 euros/ m2 arrondis.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 1.156 m2 x 5 euros/m2 = 5.780 euros en valeur libre.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 117 euros soit un total de 1.117 euros.

C. Sur l’indemnité d’éviction

Le syndicat HYDREAULYS note que les parcelles expropriées sont exploitées par l’EARL DE [Localité 5] en vertu d’un bail rural conclu pour 25 ans le 8 décembre 2015. Il retient un loyer annuel de 13.000 euros. Il propose le versement d’une somme de 1.398,76 euros. Il souligne que l’exploitant agricole de la parcelle A042 qui appartenait à GFA DE VAULUCEAU a été indemnisé à hauteur de 1,19 €/m2. Il rappelle que l’indemnisation proposée correspond à la valorisation retenue par FRANCE DOMAINE, soit 1.21€/m2.

Les expropriés rapportent que l’EARL DE [Localité 5] a été contrainte de résilier partiellement son bail conclu 8 décembre 2015 et voit son exploitation amputée de 1.156 m2. Elle sollicite dès lors une indemnité de 10 euros/m2 soit un montant total de 11.600 euros.

Le commissaire du gouvernement relève que l’EARL DE [Localité 5] dispose d’un droit à indemnité s’agissant d’un exploitant agricole insusceptible de déplacer son activité. Il reconnait l’absence de protocole destiné à fixer les indemnités d’éviction des exploitants évincés dans le département des Yvelines. Il mentionne le protocole signé le 22 février 2012 au sein du département de l’Essonne fixant l’indemnisation à 1,15 €/m2, sous réserve que ce montant ne soit pas supérieur à l’indemnité de dépossession payée au propriétaire. Ce montant a été revalorisé à 1,16 €/m2 par juge de l’expropriation (jugement de 2014 et 2015) de l’Essonne et à 1,21 €/m2 par la cour d’appel de Paris (CA Paris. 5 novembre 2020). Le commissaire du gouvernement retient ainsi cette dernière indemnisation, pour un montant de 1.156 x 1,21 = 1.398,76 euros arrondi à 1.400 euros.

En l’absence de tout autre élément juridique produit par les parties, le raisonnement du commissaire du gouvernement sera suivi et l’indemnité pour éviction sera fixée à la somme de 1.156 € x 1,21 €/m2 = 1.398,76 euros arrondie à 1.400 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’HYDREAULYS par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Outre que les frais exposés n’apparaissent pas pertinents pour justifier les sommes réclamées, que ces frais sont disproportionnés par rapport à l’enjeu du litige, et que l’exercice d’un recours devant le juge de l’expropriation pour trancher un litige s’agissant de l’indemnisation offerte par l’expropriant est un droit pour les expropriés, HYDREAULYS sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et l’EARL DE [Localité 5] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par HYDREAULYS des biens appartenant à Monsieur [E] [D] et Madame [G] [F] situés à [Localité 2], sur les parcelles cadastrées XA n°[Cadastre 1] et XA n°[Cadastre 2], à la somme de 6.897 euros, décomposée comme suit :

Indemnité principale : 5.780 euros en valeur libre,Indemnité de remploi : 1.117 euros ;

FIXE l’indemnisation d’éviction due par HYDREAULYS l’EARL DE [Localité 5] à la somme de 1.400 euros ;

DEBOUTE HYDREAULYS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE HYDREAULYS à verser à Monsieur [E] [D], Madame [G] [F] et à l’EARL DE [Localité 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’HYDREAULYS aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 19 Février 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU