MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00132 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DJM4

NATURE AFFAIRE : 64A/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Syndic. de copro. LA RESIDENCE LES CEDRES C/ S.C.I. SCKEY INVEST, [U] [Z], Entreprise KB CARROSSIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT

M^e Isabelle GRAVEY

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e GRAVEY le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE “LES CEDRES”, sis 84 Avenue Anatole france – 69700 GIVORS, pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [X] [S], né le 10 avril 1977 à DOUAI (59) domicilié 84 Avenue Anatole france – 69700 GIVORS, ès-qualités de syndic bénévole

représenté par M^e Isabelle GRAVEY, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

S.C.I. SCKEY INVEST, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 893 491 902 00019, dont le siège social est sis 128 rue Galilée – 38670 CHASSE-SUR-RHONE

représentée par Maître Alexia CHARAPOFF de la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT, avocats au barreau de VIENNE

M. [U] [Z], né le 15 avril 1982 à SAINT PRIEST (69), demeurant 11 rue Louis Braille – 69800 SAINT PRIEST

non comparant

Entreprise KB CARROSSIER, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS sous le numéro 934 889 536, dont le siège social est sis 11 rue Louis Braille – 69800 SAINT PRIEST

non comparante

Débats tenus à l’audience du 19 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2025

Ordonnance rendue le 10 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété de la résidence “Les Cèdres”, sise 84 Avenue Anatole France à Givors (69700), est composée de trois bâtiments A, B et C.

La SCI SCKEY INVEST, représentée par Monsieur [O] [M], a acquis les lots n° 13, 14 et 15 au sein du bâtiment A, et le lot n° 54 au sein du bâtiment C.

Celle-ci a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2022 le changement de destination des lots n° 14, 15 et 54, actuellement locaux commerciaux en habitation et garage.

Lors de l’assemblée générale du 20 mai 2022, cette résolution a été approuvée, tout en mentionnant que “pour les lots 14 et 15, le changement de destination sera valide, si et seulement si, [Monsieur [O] [M]] obtient le permis de construire”.

En revanche, la demande présentée par Monsieur [O] [M] et Monsieur [D], consistant à installer une terrasse devant leur lot, n’a pas été soumise au vote. L’emplacement prévu pour cette terrasse est une partie collective de la copropriété, de sorte qu’aucun copropriétaire ne peut se l’approprier pour une utilisation privée.

Postérieurement, la SCI SCKEY INVEST a mis en vente le lot n° 54.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” a notifié au gérant de la SCI SCKEY INVEST le caractère irrégulier de l’annonce de mise en vente dans la mesure où la réalisation de la terrasse n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le gérant de la SCI SCKEY INVEST a sollicité, auprès du syndic, la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour obtenir l’autorisation de privatiser un espace commun avec jouissance à perpétuité pour une terrasse, et d’acquérir l’espace sous l’escalier pour la création d’une cave.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 janvier 2023, cette résolution a été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.

Par la suite, les services d’urbanisme de la commune ont indiqué au syndicat des copropriétaires que le gérant de la SCI SCKEY avait obtenu un permis de construire afin de transformer le lot n° 54 en maison d’habitation.

Le syndicat des copropriétaires s’est alors plaint que la SCI SCKEY a déclaré l’implantation de deux places de stationnement sur des lots appartenant à d’autres copropriétaires.

Les services d’urbanisme de la commune ont refusé de valider la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés par la SCI SCKEY.

Au cours de l’année 2023, le gérant de la SCI SCKEY INVEST a déposé, auprès des services d’urbanisme de la commune, une demande de permis de construire afin de transformer les lots n° 14 et 15 en habitation et le lot n° 13 en local de stationnement pour ces habitations.

Le permis de construire a été refusé pour suspicion de pollution des sols.

A compter du mois de mai 2024, la SCI SCKEY INVEST a donné à bail le lot n° 13 à l’entreprise KB CARROSSIER et les lots n° 14 et 15 à une entreprise exerçant une activité de garage mécanique.

Monsieur [U] [Z] est le gérant de l’entreprise KB CARROSSIER.

Dès la mise en location du lot n° 13, les occupants de la résidence se sont plaints de nuisances du fait des activités de l’entreprise locataire.

Le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a diligenté un procès-verbal de constat aux fins d’établir les nuisances olfactives et sonores occasionnées par l’activité de la locataire.

Par requête du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” a demandé à la présidente du tribunal judiciaire de Vienne l’autorisation de faire assigner d’heure à heure la SCI SCKEY INVEST, en sa qualité de copropriétaire bailleur, aux fins d’obtenir la cessation des nuisances alléguées.

Par ordonnance du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” a été autorisé à assigner d’heure à heure la SCI SCKEY INVEST.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” a fait assigner la SCI SCKEY INVEST devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 485, 834 et 835 du code de procédure civile, 544, 651, 1240, 1341-1, 1728 et 1729 du code civil et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— dire et juger que l’exercice de toute activité portant atteinte à la tranquillité, à la sécurité et à la salubrité de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”, et notamment les activités de garage mécanique et de carrosserie, est interdit,

— dire et juger qu’il est interdit au copropriétaire du lot n° 13 ainsi qu’à tout occupant de celui-ci de stationner au sein de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”,

— condamner la SCI SCKEY INVEST à cesser les troubles décrits dans l’assignation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire et juger la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI SCKEY INVEST à son locataire du lot n° 13 de la copropriété,

— dire et juger l’expulsion du locataire du lot n° 13 de la copropriété,

— condamner la SCI SCKEY INVEST à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00132, appelée à l’audience du 20 juin 2024.

Suivant ordonnance du 28 juin 2024, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation avec l’accord des parties.

Par courriel du 28 janvier 2025, le médiateur nous a avisé que la médiation avait échoué et que sa mission était terminée.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 22 mai 2025, 5 juin 2025 et 19 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” a fait assigner Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544 et 651 du code civil, 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et R1334-31 du code de la santé publique :

— ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure principale enrôlée sous le numéro RG 24/00132,

— juger que l’exercice de toute activité portant atteinte à la tranquillité, la sécurité et la salubrité de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”, et notamment les activités de garage mécanique et de carrosserie, est interdit,

— condamner in solidum Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER à cesser les troubles décrits dans l’assignation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— les condamner in solidum à l’interdiction d’exercer une activité de carrosserie ou toute autre activité contraire au règlement de copropriété, au sein du lot n° 13 et de tout autre lot de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”,

— les condamner in solidum à la fermeture du fonds de commerce,

— les condamner in solidum à l’interdiction de stationner au sein de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”,

— juger qu’il sera autorisé, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire procéder à l’apposition de scellés sur le local n° 13 de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”,

— condamner in solidum Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/00154.

Appelée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 22 mai 2025, 5 juin 2025 et 19 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions remises et réactualisées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” demande au juge des référés de :

— ordonner la jonction des procédures inscrites par devant le tribunal judiciaire de Vienne sous le numéro RG 24/00132,

— juger que l’exercice de toute activité portant atteinte à la tranquillité, la sécurité et la salubrité de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”, et notamment les activités de garage mécanique et de carrosserie, est interdit conformément aux dispositions du règlement de copropriété,

— condamner la SCI SCKEY INVEST à faire cesser les nuisances générées par l’activité de carrosserie exercée dans les lots n° 13, 14 et 15 de la résidence “Les Cèdres” par l’entreprise KB CARROSSIER et Monsieur [U] [Z], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— prononcer l’expulsion de l’entreprise KB CARROSSIER et Monsieur [U] [Z] des lots n° 13, 14 et 15 de la résidence “Les Cèdres”,

— ordonner le retrait et l’enlèvement de tout matériel et produit nécessaire à l’exercice des activités de garage mécanique et de carrosserie des lots n° 13, 14 et 15 de la résidence “Les Cèdres”,

— juger qu’il est interdit au copropriétaire des lots n° 13, 14 et 15 ainsi qu’à tout occupant de ces lots de stationner au sein de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”,

— condamner la SCI SCKEY INVEST à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’entreprise exerçant l’activité de garage mécanique a quitté les lieux ; que l’entreprise KB CARROSSIER, qui occupe désormais les lots n° 13, 14 et 15, exerce des activités contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. Il fait état des nuisances occasionnées par l’entreprise KB CARROSSIER, lesquelles se traduisent par des nuisances sonores et l’obstruction des aires de stationnement de la copropriété. Il ajoute que l’entreprise locataire exerce une activité de peinture à l’air libre à l’extérieur du local ; qu’elle utilise, à cet égard, des poubelles de la copropriété comme support ; qu’une telle activité, qui propage nécessairement des émanations de peinture et de solvant, est constitutive d’une voie de fait, d’un trouble à l’ordre public et d’un péril imminent pour les résidents. Il relève que le copropriétaire bailleur a été informé de la gravité de ces nuisances ; qu’il n’a pris aucune mesure à l’encontre de son locataire pour les faire cesser ; qu’il est donc responsable du trouble imputable à son locataire. Ces nuisances, qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage, génèrent un préjudice de jouissance important pour l’ensemble des copropriétaires.

Il fait valoir, ensuite, que le règlement de copropriété stipule par erreur que le permis de construire de la copropriété porte sur l’exercice d’une activité commerciale et artisanale en ce qui concerne le rez-de-chaussée. Aussi, la destination des lots litigieux ne permet aucunement l’exercice d’une activité de carrosserie au sein de la copropriété. Il précise, en ce sens, que les services de l’urbanisme de la commune ont constaté, le 8 janvier 2025, l’exercice d’une telle activité sans autorisation, ce qui constitue une inobservation du droit de l’urbanisme. Il indique ne pas solliciter la résiliation du bail conclu entre la SCI SCKEY et l’entreprise KB CARROSSIER. Il rappelle, en outre, que l’acte d’appel en cause a été communiqué à la SCI SCKEY INVEST par courriel et message RPVA du 22 mai 2025, de sorte qu’il n’y a aucune atteinte aux droits de la défense et au principe du contradictoire.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI SCKEY INVEST demande au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” en raison de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse,

A titre subsidiaire,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires. Elle affirme que les conditions du référé d’heure à heure n’étaient pas réunies, dans la mesure où l’ordonnance du 28 juin 2024 a prononcé une mesure de médiation. Elle relève que le syndicat des copropriétaires n’a pas assigné initialement l’entreprise locataire des lots litigieux. En outre, elle fait valoir qu’aucun élément ne permet d’établir que les nuisances olfactives sont des émanations toxiques pouvant avoir un impact sur la santé des résidents. Elle indique que les lots lui appartenant sont définis, par le règlement de copropriété, comme des ateliers ; que leur usage est réservé aux activités commerciales et artisanales ; et que l’activité exercée est conforme au règlement de copropriété. Enfin, elle fait valoir qu’aucun élément ne vient attester un quelconque préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [U] [Z] s’est présenté en personne, sans avoir constitué avocat.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, l’entreprise KB CARROSSIER n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties”. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir “dire et juger”, “juger” ou “constater” l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En outre, selon l’article 474 du code de procédure civile, “en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne”.

— Sur la demande de jonction :

En application de l’article 367 du code de procédure civile, “le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble”.

Au cas présent, les deux procédures concernent la même affaire. Il est donc d’une bonne administration de la justice de joindre les instances RG 24/00132 et RG 25/00154 sous ce seul premier numéro.

— Sur la compétence du juge des référés :

Au cas présent, la SCI SCKEY INVEST soulève l’incompétence du juge des référés, arguant de l’absence de toute urgence et de l’existence de contestations sérieuses.

Si le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” a initialement formulé une demande en résiliation de bail et expulsion à l’encontre de l’entreprise locataire, celui-ci sollicite désormais, dans ses écritures, des mesures visant à faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est observé d’emblée que la condition d’urgence est caractérisée à la date de l’assignation d’heure à heure, quand bien même une mesure de médiation puisse être ordonnée postérieurement.

Il est constant que les pouvoirs donnés au juge des référés sont subordonnés à la réunion d’un certain nombre de conditions déterminées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Toutefois, ces conditions ne sont pas déterminantes de la compétence du juge des référés ou de la recevabilité des demandes portées en référé.

Dès lors, les moyens de défense tirés de l’absence de toute urgence ou de l’existence d’une contestation sérieuse ne sauraient constituer, en soi, une exception d’incompétence mais une défense au fond.

Aussi, l’action en référé du syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” est parfaitement recevable, et la juridiction des référés est compétente pour connaître de cette action.

— Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, de ce code, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article 835, alinéa 2, du code précité prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Selon l’article 544 du code civil, “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

L’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite dont il serait victime en raison de l’activité de carrosserie exercée dans les lots n° 13, 14 et 15 de la résidence “Les Cèdres” par l’entreprise KB CARROSSIER et son gérant, Monsieur [U] [Z].

Il est constant que la SCI SCKEY INVEST est propriétaire des lots n° 13, 14 et 15 au sein de la copropriété “Les Cèdres”.

Il n’est pas discuté que ces trois lots ont été donnés à bail à l’entreprise KB CARROSSIER, dont le gérant est Monsieur [U] [Z].

Il sera relevé d’emblée que le permis de construire, accordé en vue d’édifier la résidence “Les Cèdres”, porte sur l’aménagement d’un local d’activité existant en dix logements d’habitat collectif, et des locaux annexes en rez-de-chaussée à usage de garage et de stockage.

Le règlement de copropriété prévoit, en page 31, que “chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user en bon père de famille des parties du bâtiment et de L’ENSEMBLE IMMOBILIER dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à leur destination. De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité du bâtiment, nuire à la sécurité ou à la tranquillité de ses occupants ou de ceux des autres bâtiments”.

Il ajoute, en page 32, que “l’exercice d’activités, au rez-de-chaussée comme aux étages, et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. Toute activité bruyante est proscrite”.

Selon l’énoncé de ce même document, en page 34, il est précisé qu'“il ne pourra être introduits et conservés dans les locaux privatifs des matières dangereuses, insalubres et malodorantes, notamment le stockage d’hydrocarbures et de tous produit ou matière volatiles ou inflammables, dans les garages et autres dépendances, est strictement prohibé. Dans les garages ainsi que sur les emplacements de parkings et leurs accès, il est interdit de faire tourner les moteurs autrement que pour les manœuvres d’entrée et de sortie”.

Plus encore, il ressort des stipulations du règlement, en page 35, que “les occupants, quels qu’ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires d’un même bâtiment ou d’un autre bâtiment”. Ainsi, “il ne pourra être procédé, à l’intérieur des locaux privatifs, y compris dans les locaux en sous-sol, à des travaux sur le bois, le métal ou d’autres matériaux et susceptibles de gêner les voisins par les bruits ou les odeurs, sauf à tenir compte des nécessités d’entretien et d’aménagement des locaux privatifs. De façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause, le tout compte tenu de la destination des bâtiments”.

Si, à l’évidence, ce règlement de copropriété n’apporte aucune restriction à l’exercice d’une activité économique au sein de la copropriété, il n’en demeure pas moins opposable au locataire. En effet, ce dernier ne dispose pas, en sa qualité d’ayant droit du copropriétaire, de droits plus étendus que ceux dont dispose la SCI SCKEY INVEST, en sa qualité de bailleresse.

Il est observé que le syndicat des copropriétaires évoque, dans son courriel du 11 juin 2024, le fait que le “locataire du lot 13 […] [utilise] des produits toxiques qui pénètrent dans les parties communes et surtout dans les appartements”, et que les copropriétaires ont “subi une nouvelle fois les mêmes désagréments ce vendredi 7 juin dans la soirée avec en plus du dépôt de peinture sur les véhicules du voisinage”.

A la lecture du constat de commissaire de justice du 28 mai 2024, il apparaît que “des odeurs de solvant et de peinture sont perceptibles dans l’ensemble du garage”. Si “les mêmes odeurs [se dégagent du local technique] et sont beaucoup plus prononcées et intenses”, il est indiqué que “la même odeur est perceptible dans le salon et la salle de bain” de Monsieur [G] [H], copropriétaire de la résidence. Si ce procès-verbal n’apporte pas d’élément établissant la toxicité des odeurs constatées, il caractérise néanmoins l’importance des nuisances olfactives dénoncées. Il a pu être constaté, de surcroît, la présence d'“un parechoc d’un véhicule […] peint récemment et [qui] a été posé sur une poubelle de la copropriété laquelle est protégée par du papier”. Le commissaire de justice rapporte également les propos de Monsieur [G] [H], selon lesquels “le locataire concerné utilise une machine à poncer durant toute la journée en semaine”. Il y a lieu de noter cependant que les photographies figurant sur ce constat, reproduites en noir et blanc, sont peu lisibles et difficilement exploitables.

Le syndicat des copropriétaires produit également de multiples attestations, émanant toutes de résidents de la copropriété. Ces éléments viennent corroborer l’argumentation du demandeur, selon laquelle l’entreprise KB CARROSSIER génère des nuisances à la copropriété.

Celles-ci consistent dans des problèmes d’odeurs de peinture, du bruit hors des lots, un accaparement des parties communes et des stationnements répétés de véhicules appartenant aux clients de l’entreprise locataire.

Il est manifeste que de telles nuisances présentent, eu égard à leur nature et leur récurrence, un certain degré de gravité. Elles caractérisent nécessairement en soi une infraction aux dispositions du règlement de copropriété, mais aussi une gêne excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Aussi, il ne peut être sérieusement contesté que la locataire a causé un trouble manifestement illicite au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres”.

Il est de principe que le copropriétaire est responsable des agissements de son locataire pour les troubles qu’il viendrait à causer au sein de la copropriété. Il lui appartient également de prendre les mesures nécessaires pour que l’occupation de son bien soit conforme aux prescriptions et contraintes édictées par le règlement de copropriété et garantisse la tranquillité des occupants de la copropriété.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI SCKEY INVEST est incontestablement responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la violation par l’entreprise KB CARROSSIER du règlement de copropriété, et partant, du trouble manifestement illicite.

De ce fait, il peut être enjoint au bailleur de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer le respect, par son locataire, de ses obligations.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI SCKEY INVEST à faire cesser les nuisances générées par l’activité de carrosserie exercée dans les lots n° 13, 14 et 15 de la résidence “Les Cèdres” par l’entreprise KB CARROSSIER et Monsieur [U] [Z].

La SCI SCKEY INVEST devra exécuter cette condamnation dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de trois mois.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion qui ne peut être demandée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” à l’encontre de l’entreprise KB CARROSSIER et Monsieur [U] [Z] de par sa qualité de tiers au bail commercial signé entre ladite société et la SCI SCKEY INVEST, bailleresse.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement des matériels et produits nécessaires à l’exercice de l’activité litigieuse.

En l’état de ce qui précède, et en l’absence de contestations sérieuses, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER à cesser les troubles dénoncés, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce dans la limite de trois mois.

Subséquemment, Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER seront condamnés in solidum à l’interdiction d’exercer une activité de carrosserie ou toute autre activité contraire au règlement de copropriété, au sein du lot n° 13 et de tout autre lot de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”.

En revanche, la demande d’interdiction de stationner au sein de la copropriété de la résidence “Les Cèdres” ne saurait prospérer en l’état, dans la mesure où celle-ci est formulée en termes généraux et non précis.

La demande visant à obtenir la fermeture du fonds de commerce de l’entreprise KB CARROSSIER échappe à la compétence du juge des référés.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, à faire procéder à l’apposition de scellés sur le local n° 13 de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”.

— Sur les demandes provisionnelles de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Au cas présent, du fait de cette situation, il ne peut être sérieusement contesté que le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice de jouissance. Il lui sera donc alloué une provision d’un montant de 4 000 euros à ce titre, à laquelle seront condamnés la SCI SCKEY INVEST, d’une part, Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER, d’autre part.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au vu des circonstances de l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONÇONS la jonction des instances RG 24/00132 et RG 25/00154 sous ce seul premier numéro,

Nous DÉCLARONS compétent pour connaître du présent litige,

CONDAMNONS la SCI SCKEY INVEST à faire cesser les nuisances générées par l’activité de carrosserie exercée dans les lots n° 13, 14 et 15 de la résidence “Les Cèdres” par l’entreprise KB CARROSSIER et Monsieur [U] [Z],

DISONS que cette mesure devra intervenir dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de trois mois,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER à cesser les troubles dénoncés,

DISONS que cette mesure devra intervenir dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de trois mois,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER à l’interdiction d’exercer une activité de carrosserie ou toute autre activité contraire au règlement de copropriété, au sein du lot n° 13 et de tout autre lot de la copropriété de la résidence “Les Cèdres”,

CONDAMNONS la SCI SCKEY INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” la somme provisionnelle de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre du préjudice de jouissance subi,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et l’entreprise KB CARROSSIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Cèdres” la somme provisionnelle de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre du préjudice de jouissance subi,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 10 juillet 2025,

La Greffière La Présidente