MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00092 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DN2U

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. LES HAUTS FOURNEAUX C/ S.A.R.L. CIM365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROUX lors des débats

Madame ROLLET GINESTET lors du délibéré

DESTINATAIRES :

M^e Charles-antoine CHAPUIS

Délivrées le 05 Juin 2025

Copie exécutoire a été délivrée à M^e CHAPUIS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES HAUTS FOURNEAUX, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 347 996 787, dont le siège social est sis ZI DE L’ISLON – 38670 CHASSE-SUR-RHONE

représentée par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CIM365, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 901 573 592, dont le siège social est sis 267, Chemin de L’Islon Lot 3 – 38670 CHASSE-SUR-RHONE

non comparante

Débats tenus à l’audience du 22 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Juin 2025

Ordonnance rendue le 05 Juin 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 janvier 2023, la SCI LES HAUTS FOURNEAUX a donné à bail commercial à la société CIM365 des locaux situés 267 chemin de l’Islon, zone industrielle de l’Islon, lot n° 3 à Chasse-sur-Rhône (38670), pour une durée de neuf ans à compter du 23 janvier 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes de 36 000 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, à la société CIM365, pour une somme de 32 973,05 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 23 janvier 2025.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la SCI LES HAUTS FOURNEAUX a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 28 mars 2025, la société CIM365 devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société CIM365 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 29 706,99 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 12 mars 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière égale à 2% du montant du loyer trimestriel TTC, accessoires compris,

— la condamner au paiement des intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— rejeter l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 22 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LES HAUTS FOURNEAUX a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 36 885,48 euros arrêtée au 19 mai 2025.

Elle expose que la société CIM365 est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société CIM365 n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 32 973,05 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 6 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société CIM365 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle journalière égale à 2% du montant du loyer trimestriel TTC, accessoires compris. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI LES HAUTS FOURNEAUX produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 36 885,48 euros au 19 mai 2025.

Cependant, la bailleresse a inclus dans son décompte des frais de relance à hauteur de 138 euros, qui seront écartés, car non justifiés par celle-ci.

Ainsi, l’obligation de la société CIM365 au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 36 747,48 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les autres demandes :

La société CIM365, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CIM365 ne permet d’écarter la demande de la SCI LES HAUTS FOURNEAUX formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 mars 2025 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CIM365 et de tout occupant de son chef des lieux situés 267 chemin de l’Islon, zone industrielle de l’Islon, lot n° 3 à Chasse-sur-Rhône (38670), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société CIM365 à payer à la SCI LES HAUTS FOURNEAUX une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 6 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision la société CIM365 à payer à la SCI LES HAUTS FOURNEAUX la somme de trente-six mille sept cent quarante-sept euros et quarante-huit centimes (36 747,48 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des indemnités d’occupation,

CONDAMNONS la société CIM365 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

CONDAMNONS la société CIM365 à payer à la SCI LES HAUTS FOURNEAUX la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 5 juin 2025,

La Greffière La Présidente