Évolution des facteurs locaux de commercialité
Décisions
[…] Attendu que, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; […] Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait l'absence d'évolution des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Les dispositions de l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953 relatives à l'évolution des facteurs locaux de commercialité se référant, non à la destination des lieux, […] alors, selon le moyen, que l'incidence de l'évolution du quartier doit s'apprécier non au regard du commerce réellement exercé dans les lieux loués, mais par rapport à la destination des lieux effectivement autorisée par le bail ; […] que, dès lors, en retenant que l'évolution du quartier où se situe le local litigieux, avait été sans influence sur l'activité de gros et de demi-gros exercée par le locataire et qu'un certain nombre de commerces de gros et de demi-gros situés à proximité avait disparu, […]
[…] Attendu qu'ayant à bon droit retenu qu'une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ne pouvait justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu'en cas d'évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; […] Que, pour écarter cependant ce moyen, la cour d'appel a considéré qu'une évolution à la baisse ne pouvait « justifier le déplafonnement dès lors que celui-ci ne peut intervenir qu'au cas où l'évolution des facteurs locaux de commercialité a eu un impact favorable sur le commerce concerné ce qui suppose qu'il s'agisse d'une évolution positive » ;
[…] Attendu que pour dire que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, l'arrêt retient, d'une part, que l'augmentation du nombre de congressistes dans la ville n'avait pas présenté d'intérêt pour le commerce de restauration rapide exploité par la société Mac Donald's France, d'autre part, que l'activité de la sous-locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative ;
[…] exploité par M. X…, que l'absence d'impact favorable était confirmée par la baisse régulière du chiffre d'affaire du preneur et par les constatations de l'expert sur la baisse sensible de fréquentation des principaux lieux de visites de la commune présentant des oeuvres de même époque et d'inspiration identique, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en l'absence de démonstration d'une incidence favorable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur le commerce du locataire le loyer devait être fixé selon les règles du plafonnement ; […] les facteurs locaux de commercialité de la ville de Honfleur ont connu une évolution notable au cours du bail expiré ; […]
[…] Attendu qu'ayant relevé que le local était situé dans la partie ancienne d'un centre commercial, […] la cour d'appel qui a répondu aux conclusions et a souverainement estimé que l'évolution des facteurs locaux de commercialité était notable, […] 1°) ALORS QU'en jugeant qu'il y avait eu modification notable des facteurs locaux de commercialité du fait de l'augmentation moyenne de la population du centre commercial de 5,34% entre 1996 et 2005, sans répondre au moyen tiré de ce qu'une augmentation de la population de la zone de chalandise ne pouvait être considérée comme étant notable dès lors qu'elle était équivalente à l'évolution de la population française (conclusions du 16 août 2012, p. 11, […]
[…] soit à la valeur locative, l'arrêt retient que les bailleurs se prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. Y… mettant en évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail expiré, […] que cette augmentation a attiré un flux supplémentaire non négligeable de chalands venant de l'extérieur et a eu une incidence notablement favorable sur la commercialité déjà bonne du secteur, que ce courant positif de commercialité a nécessairement profité au commerce en cause, […] en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré ; […] pour le commerce considéré, de la prétendue modification notable des facteurs locaux de commercialité, […]
[…] 1°/ que les facteurs locaux de commercialité doivent être appréciés suivant l'intérêt qu'ils présentent pour le commerce considéré ; que la société Proménager faisait valoir que l'évolution des facteurs locaux de commercialité relevée par l'expert ne présentait aucun intérêt pour le commerce exploité dans les lieux loués ; que pour fixer le prix du bail à la somme qu'elle a retenue, […] que de nouveaux commerces s'y étaient installés ; qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne précisent pas l'intérêt pour le commerce exploité par la société Proménager de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité qu'elle retenait, […]
[…] 1°/ que l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de son caractère notable, justifiant un déplafonnement du loyer du bail commercial, doit se faire in concreto en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré ; qu'en l'espèce, pour retenir qu'il y avait eu modification notable des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel s'est fondée sur la seule circonstance tirée de la construction de nouveaux logements à proximité du restaurant exploité par la société la Mandibule et a considéré que, nonobstant la disparition d'hôtels et d'entreprises touristiques dans ce même secteur géographique, […]
[…] 4 juillet 2013), que la SCI Farian a donné à bail à la société Texinter aux droits de laquelle vient la société SM Nice des locaux dans lesquels elle exploite une activité de prêt à porter, […] que le bail comporte une clause de révision triennale automatique du loyer en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction ; […] qu'elle ne tient pas compte de versements de pas de porte et qu'est intervenue une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité ; […] que l'expert a écarté de façon pertinente l'évolution des facteurs locaux de commercialité car au 12 novembre 2008 l'avenue Jean Médecin n'était piétonne que sur sa partie basse entre la place Massena et la rue Pastorelli, […]
pendant 7 jours
Commentaires
[…] si les modifications retenues au titre de l'évolution des facteurs locaux de commercialité présentent un intérêt pour l'acticité exercée dans les lieux loués par le preneur Références : Cass. 3ème civ., […] Paoli c/ SCI Locate et fils ( pourvoi en cassation c/ l'arrêt rendu le 18 mars 2002 par la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion). […] Note : La modification matérielle ou notable des facteurs locaux de commercialité doit présenter une incidence et effective sur le commerce considéré, et cet intérêt s'apprécie de manière identique en révision comme en renouvellement du loyer. […] Les juges du fond reprennent cette analyse et la 16ème Chambre B de la Cour d'appel de Paris a rappelé que l'évolution des facteurs locaux n'était « pas nécessairement favorable au commerce considéré », […]
Lire la suite…[…] en l'occurrence des facteurs locaux de commercialité. Il est nécessaire de rappeler que les autorisations de déplafonnement doivent être exceptionnelles et fonction de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, […] considèrent que le principe du plafonnement de l'évolution des loyers des baux commerciaux, […] Ces professionnels font référence à l'utilisation qui serait de plus en plus fréquente de la notion d'évolution des « facteurs locaux de commercialité ». […] Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. […] Il se réunira deux fois par an afin de mener une réflexion sur l'évolution éventuelle du statut des baux commerciaux.
Lire la suite…[…] de faire appliquer rigoureusement les conditions de déplafonnement qui sont fonction de l'évolution des facteurs locaux de commercialité […] Par ailleurs, la notion de « facteurs locaux de commercialité », […] Elle peut jouer tant à la hausse qu'à la baisse en cas de changement important du contexte environnant le commerce tel que modification de la desserte en moyens de transport, évolution des possibilités de stationnement ou modification de la population. […] Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. […]
Lire la suite…Ces problèmes peuvent apparaître à l'occasion de la révision ou du renouvellement du bail commercial, qui constituent souvent pour les entreprises des périodes « à risque » dans la mesure où le propriétaire du local commercial peut saisir cette occasion pour augmenter, parfois de manière importante et brutale, les loyers. […] En effet, si l'évolution des loyers des baux révisés ou renouvelés est en principe plafonnée, il existe certains cas de déplafonnement, notamment : - pour les baux révisés (article L. 145-38), en cas d'évolution des « facteurs locaux de commercialité » (installation d'une ligne de bus ou de métro à proximité de l'entreprise, […]
Lire la suite…[…] dans les communes de France. […] sachant que la limite symbolique considérée comme critique par les pouvoirs publics est de 10 %. […] Or de nombreux propriétaires de locaux commerciaux utilisent de plus en plus fréquemment la notion d'évolution des « facteurs locaux de commercialité » pour appliquer des hausses considérables de loyer, […] Les propriétaires préfèrent conserver des locaux vides plutôt que de revoir leurs loyers commerciaux à la baisse. […] Le bailleur peut déplafonner la variation dans deux cas seulement : la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité […]
Lire la suite…S'agissant de l'élément des facteurs locaux de commercialité (art. R.145-6 du C.com), la Cour régulatrice rappelle dans l'arrêt commenté, […] la Cour d'appel dont l'arrêt est censuré, avait considéré que l'évolution des facteurs locaux de commercialité (démographique, progression de l'activité touristique et des flux de véhicules) s'inscrivait sur une période « pertinente » au regard de l'évolution constante dans le même sens des facteurs locaux de commercialité, ayant vocation à durer (de la naissance du bail et pendant la période du bail à renouveler). […] La Cour s'était en réalité rangée derrière l'avis de l'expert judiciaire désigné, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : Du loyer
- Sous-section 1 : De la détermination de la valeur locative
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Article L145-38 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
[…] Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de
Article L145-33 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
[…] 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
Article 23-4 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commere considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Article 23 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
[…] 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Article L314-6 du Code de l'urbanisme
- ···
- Partie législative
- Livre III : Aménagement foncier
- Titre Ier : Opérations d'aménagement
- Chapitre IV : Protection des occupants
[…] 1° Justifier d'un préjudice causé par la réduction progressive des facteurs locaux de commercialité à l'intérieur de l'opération et résultant directement de celle-ci ; […]
Article R145-8 du Code de commerce
- ···
- Partie réglementaire
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : Du loyer
- Sous-section 1 : De la détermination de la valeur locative
Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. […]
Article L145-34 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel …
Article L4163-1 du Code du travail
- ···
- Partie législative
- Quatrième partie : Santé et sécurité au travail
- Livre Ier : Dispositions générales
- Titre VI : Dispositions relatives à la prévention des effets de l'exposition à certains facteurs de risques professionnels et au compte professionnel de prévention
- Chapitre III : Compte professionnel de prévention
- Section 1 : Obligations de déclaration relatives à certains facteurs de risques professionnels
I.-L'employeur déclare de façon dématérialisée aux caisses mentionnées au II les facteurs de risques professionnels mentionnés aux b, c, d du 2° et au 3° de l'article L. 4161-1, auxquels les travailleurs pouvant acquérir des droits au titre d'un compte professionnel de prévention, dans les conditions fixées au présent chapitre, sont exposés au-delà de certains seuils, appréciés après application des mesures de protection collective et individuelle.
Article L252-2 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE V : Des groupements d'intérêt économique
- Chapitre II : Du groupement européen d'intérêt économique
Les groupements européens d'intérêt économique ont un caractère civil ou commercial selon leur objet. L'immatriculation n'emporte pas présomption de commercialité d'un groupement.
- Modification notable des facteurs locaux de commercialité
- Non-respect des critères d'aménagement commercial
- Conformité du projet aux critères d'aménagement commercial
- Existence d'une relation commerciale établie
- Droit commercial
- Demande d'infirmation du jugement rendu par le tribunal de commerce
- Demande d'infirmation du jugement du tribunal de commerce
- Requalification du contrat de franchise en contrat de travail
- Affichage
- Demande d'annulation de l'arrêté refusant le permis de construire
- Conformité aux conditions d'exploitation
- Demande de renvoi de l'affaire devant le tribunal de commerce
- Demande d'annulation du jugement annulant les permis de construire
- Publicité commerciale
- Demande d'injonction au maire de délivrer le permis de construire
- Conformité avec les dispositions du code de commerce
- Contrats commerciaux
- Demande d'annulation de l'arrêté de permis de construire
- Demande d'annulation de l'arrêté délivrant un permis de construire
- Application du statut des baux commerciaux
L'intérêt que présente une modification des facteurs locaux de commercialité doit être apprécié au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous-locataire. Alors que, selon l'article R. 145-6 du code de commerce, l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier compte tenu de leur intérêt pour le « commerce considéré », par cet arrêt de censure, la haute juridiction précise que l'activité du sous-locataire est nécessairement dans le débat. […] Au cas particulier, […]
Lire la suite…