Non-réalisation de la vente
Décisions
Ne tire pas les conséquences légales de ses constatations et viole l'article 1583 du Code civil et l'article 11 de la loi du 22 juin 1982 la cour d'appel qui, pour débouter un locataire de sa demande en réalisation de la vente des locaux loués, retient, après avoir relevé que celui-ci a accepté l'offre de vente et rempli toutes ses obligations et que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable au bailleur qui, en ne transmettant pas au notaire les documents demandés ne lui a pas permis d'établir l'acte de vente, […]
[…] Mais attendu qu'après avoir énoncé exactement que le locataire, qui a mis en oeuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d'acquéreur pour que la vente puisse se réaliser, ne saurait supporter les conséquences de la non-réalisation de la vente imputable au seul bailleur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant souverainement qu'il résultait des correspondances versées aux débats que M lle Y… avait accepté l'offre de prêt, qui lui était consentie le 17 mars 1986, que les fonds étaient disponibles dès cette date et que M me Yvonne Z…, avertie par une lettre de M. X…, notaire, en date du 19 mars 1986, que M lle Y… était prête à réaliser la vente, avait fait obstacle, par son seul fait, à la réalisation de celle-ci dans le délai légal ;
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 1986), que M me A… et M. Y… étaient convenus de la vente d'un immeuble, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acheteur d'un prêt dans un certain délai ; que la vente n'ayant pas été réalisée dans le délai prévu, M. Y… a sollicité le remboursement de la somme de 30.000 francs qu'il avait versée au moment de la promesse entre les mains d'un notaire ; Attendu que pour débouter M. Y…, l'arrêt retient que les termes de la convention établissent que l'acquisition de cette somme au vendeur a été stipulée pour la non réalisation de la vente, quelle que soit la cause de caducité de l'acte ; Qu'en statuant ainsi, […]
[…] et leur a adressé un chèque de ce montant libellé à l'ordre de ce notaire qui, malgré la non-réalisation de la vente, a pris l'initiative de déposer les fonds qu'il avait encaissés sur un compte bancaire ouvert au nom de M. Y… ; que celui-ci, […] ou, en tout cas, avait avisé la Caisse d'épargne de la non-conclusion de la vente, l'organisme prêteur aurait alors pu recouvrer la somme prêtée, et qu'en se fondant néanmoins sur le retard pris par lui à poursuivre les emprunteurs, circonstance extérieure et étrangère à la réalisation du dommage, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1382 du Code civil ;
[…] Attendu que pour débouter M. Z…, l'arrêt retient que la promesse de vente comportait plusieurs clauses suspensives susceptibles de déterminer le sort de l'indemnité d'immobilisation, que sans s'arrêter à la seule clause dont se prévalait M. Z…, […] que M. Z… avait l'obligation de notifier au plus tard le 7 février 1992, la réalisation de la condition suspensive du prêt et, en cas de renonciation à cette condition suspensive, de notifier dans le même délai sa capacité à payer le prix convenu sans recourir à un prêt, qu'il était stipulé qu'à défaut d'une telle notification, la condition suspensive serait réputée non réalisée à l'égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, […]
[…] Gino Z…, gérant de la SCI le Hameau Guéroux, a consenti aux époux X… une promesse unilatérale de vente sur un immeuble, moyennant versement d'une somme de 60 000 francs qui devait soit être imputée sur le prix de vente, soit demeurer acquise au vendeur, si les époux X… ne levaient pas l'option, soit être restituée à ceux-ci s'ils n'obtenaient pas les prêts prévus à titre de condition suspensive ; […] Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt énonce que les époux X… ont assigné à tort la société Cabinet YP, qui n'était que le séquestre de la somme de 60 000 francs, et qu'ils auraient dû diriger leur action contre la société venderesse, et non contre son mandataire ;
[…] aux droits desquels sont venus les consorts B…, se sont engagés à vendre un immeuble à MM. X… et Y…, l'acte contenant une faculté de substitution au profit des bénéficiaires ; que la promesse de vente a été prorogée jusqu'au 30 septembre 1988 ; que, par acte du 2 septembre 1988, les bénéficiaires se sont substitués M. A…, […] que l'option a été levée au profit de la société civile immobilière Montpelliéraine de promotion (la SCI) le 23 septembre 1988 et que, la vente n'ayant pas été régularisée, MM. X… et Y… se sont substitués dans le bénéfice de la promesse par acte du 2 mars 1990 puis ont assigné les consorts B… en réalisation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Une Cour d'appel, saisie d'une action en paiement par un agent d'affaires mandataire dans la vente d'un fonds de commerce, à qui avait été reconnu, par contrat, le droit à une commission dont le montant était déterminé et qui devait être due même en cas de non réalisation de la vente, […] Qu'en l'espece la clause stipulant une commission forfaitaire en cas de non-realisation de la vente et considerant, pour l'application de cette clause, […] n'etait nullement contradictoire avec les clauses prevoyant, seulement en cas de realisation de la vente, une commission forfaitaire identique et l'accomplissement par l'intermediaire, des actes necessaires a cette realisation, […]
Lorsque le recu d'une somme remise au vendeur, lors de la conclusion d'une promesse de vente, bien que designant cette somme comme un acompte a valoir sur l'achat porte qu'elle serait remboursee a l'acheteur au moment de la redaction de l'acte, mais ne regle pas sa destination pour le cas de non-realisation de la vente, les termes d'un tel recu necessitent une interpretation et les juges du fond peuvent, des lors, sans encourir le grief de denaturation, estimer souverainement que ladite somme est constitutive d'arrhes et qu'en cas de non-realisation de la vente, le vendeur peut la conserver a titre de dedit.
Les juges du fond peuvent condamner l'acquéreur d'un fonds de commerce à payer au vendeur la pénalité convenue en cas de non réalisation définitive de l'acquisition, […] comme l'y invitait le vendeur par lettre recommandée l'informant en outre que la cession de bail et le prêt pourraient intervenir le jour de la signature de l'acte et qu'ils en déduisent qu'il n'a pas procédé aux diligences ne dépendant pas de lui-même et que la non réalisation de la vente lui est imputable. […] correspondance par laquelle veuve juguet affirmait que les conditions suspensives n'etaient pas realisees , […] la cour d'appel enonce que veuve juguet recut le 6 janvier […]
pendant 7 jours
Commentaires
cas n°1: En cas de manœuvres dolosives ou faute de son mandant ou du tiers : La question du droit à commission de l'agent immobilier se pose dans les situations où les conditions suspensives se sont réalisées mais soit l'acquéreur refuse d'acquérir, soit l'acquéreur et le vendeur se sont mis d'accord pour que la vente ne se réalise pas. […] A titre illustratif, […] en cas de non réitération de la vente alors que les conditions suspensives se sont réalisées, ou si une vente s'est faite par l'intermédiaire d'une autre agence (Civ 3ème 10 octobre 2007). […] Cas n°2 : En cas de perte de chance En cas de perte de chance d'avoir pu être rémunéré en raison de la non réalisation de la vente, […]
Lire la suite…Suite à la signature d'une promesse synallagmatique de vente, en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acquéreur, et même si le vendeur ne demande pas la vente forcée, l'agent immobilier a droit au paiement de ses honoraires en application de la clause pénale prévue au mandat. […] La signature d'une promesse synallagmatique de vente ou d'un compromis suffit. […]
Lire la suite…Agence immobilière et commission de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente ... Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier ... ou contestation de la validité du mandat La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobil... Délit d'entrave à l'IVG sur internet: le Conseil constitutionnel formule des réserves Particuliers / Famille / Enfants Dans une décisiondu 16 mars 2017, le Conseil constitutionnel s'est prononcé sur la loi relative à l'extension du délit d'entrave à l'interruption volontaire...
Lire la suite…Agence immobilière et commission de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente ... Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier ... ou contestation de la validité du mandat La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobil...
Lire la suite…Agence immobilière et commission de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente ... Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier ... ou contestation de la validité du mandat La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobil... Délit d'entrave à l'IVG sur internet: le Conseil constitutionnel formule des réserves Particuliers / Famille / Enfants Dans une décisiondu 16 mars 2017, le Conseil constitutionnel s'est prononcé sur la loi relative à l'extension du délit d'entrave à l'interruption volontaire...
Lire la suite…Si de nombreuses ventes se concluent par leur intermédiaire, notamment lorsque les biens deviennent rares ou compliqués à trouver, il est légitime que le travail réalisé fasse l'objet d'une rémunération. […] lorsque la non réalisation de la ventre est imputable au vendeur (sans qu'une faute civile ne soit retenue). […] La commission d'agence n'est pas du si le vendeur refuse de réitérer la vente. […]
Lire la suite…Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier ... ou contestation de la validité du mandat La question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nombreux litiges entre agents immobil... Délit d'entrave à l'IVG sur internet: le Conseil constitutionnel formule des réserves Particuliers / Famille / Enfants Dans une décisiondu 16 mars 2017, le Conseil constitutionnel s'est prononcé sur la loi relative à l'extension du délit d'entrave à l'interruption volontaire... Nouvelle aide financière en faveur des jeunes apprentis Particuliers / Emploi / Contrat de …
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Partie législative
- LIVRE III : De certaines formes de ventes et des clauses d'exclusivité
- TITRE Ier : Des liquidations, des ventes au déballage, des soldes et des ventes en magasins d'usine
I. ― Sont considérés comme ventes au déballage les ventes et rachats de marchandises effectués dans des locaux ou sur des emplacements non destinés à la vente au public ou au rachat de ces marchandises ainsi qu'à partir de véhicules spécialement aménagés à cet effet.
Article 10 de la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation
pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Article 150 ter du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre premier : Impôt sur le revenu
- Section II : Revenus imposables
- 1re Sous-section : Détermination des bénéfices ou revenus nets des diverses catégories de revenus
- VII bis : Profits réalisés sur des instruments financiers à terme
[…] Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices non commerciaux et aux bénéfices agricoles, les profits nets réalisés, directement, par personne interposée ou par l'intermédiaire d'une fiducie, lors du dénouement ou de la cession à titre onéreux de contrats financiers, […]
Article L321-5 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE III : De certaines formes de ventes et des clauses d'exclusivité
- TITRE II : Des ventes aux enchères publiques
- Chapitre Ier : Des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques
- Section 1 : Dispositions générales
- Sous-section 1 : Les opérateurs de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques
réaliser ces ventes. Ces prestataires ne peuvent ni acheter pour leur propre compte les biens proposés lors de ces ventes, ni vendre des biens leur appartenant par l'intermédiaire des opérateurs auxquels ils prêtent leurs services.
Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation
- ···
- Partie législative
- Livre II : Statut des constructeurs
- Titre VII : Protection de l'acquéreur immobilier
- Chapitre unique
- Section 1 : Dispositions générales
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Article 4 de la Loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l'électricitéAbrogé
[…] aux tarifs réglementés de vente d'électricité, aux tarifs de cession de l'électricité aux distributeurs non nationalisés mentionnés à l'article 23 de la loi n° 46-628 du 8 avril 1946 précitée, aux tarifs d'utilisation des réseaux publics de transport et de distribution et aux tarifs des prestations annexes réalisées sous le monopole des gestionnaires de ces réseaux.
Article L332-7-1 du Code de l'urbanismeAbrogé
- ···
- Partie législative
- Livre III : Aménagement foncier
- Titre III : Dispositions financières
- Chapitre II : Participation des constructeurs et des lotisseurs
- Section 2 : Participations à la réalisation d'équipements publics exigibles à l'occasion de la délivrance d'autorisations de construire ou d'utiliser le sol
La participation pour non-réalisation d'aires de stationnement prévue par l'article L. 123-1-12 est fixée par le conseil municipal. […]
Article R322-25 du Code des procédures civiles d'exécution
- ···
- Partie réglementaire
- LIVRE III : LA SAISIE IMMOBILIÈRE
- TITRE II : LA SAISIE ET LA VENTE DE L'IMMEUBLE
- Chapitre II : La vente de l'immeuble saisi
- Section 3 : La vente amiable sur autorisation judiciaire
A l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque prises du chef du débiteur.
Article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation
- ···
- Partie réglementaire
- Livre II : Statut des constructeurs
- Titre VI : Ventes d'immeubles à construire ou à rénover
- Chapitre Ier : Ventes d'immeubles à construire
- Section 5 : Contrat préliminaire
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n'excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.
Article L451-5 du Code de l'urbanismeAbrogé
- ···
- Partie législative
- Livre IV : Règles relatives à l'acte de construire et à divers modes d'utilisation du sol
- TITRE V :Dispositions diverses
- Chapitre I : Dispositions propres à certaines utilisations des surfaces bâties
- Section 3 : Création et construction de magasins de grande surface
extension l'utilisation supplémentaire de tout espace couvert ou non, fixe ou mobile, et qui n'entrait pas dans le cadre de l'article L. 310-2 ; 3. La création ou l'extension d'un ensemble commercial tel que défini à l'article L. 720-6 d'une surface de vente totale supérieure à 300 mètres carrés ou devant dépasser ce seuil par la réalisation du projet ;
- Inexécution de l'obligation de délivrance
- Inexécution du contrat de vente
- Non-paiement du prix de vente
- Inexécution de la promesse de vente
- Non-respect de l'obligation de délivrance
- Manquement à l'obligation de délivrance
- Résistance abusive du vendeur
- Responsabilité contractuelle du vendeur
- Demande de nullité de la vente
- Nullité de la vente
- Validité de la vente
- Non-conformité du bien vendu
- Demande d'exécution forcée de la vente
- Demande de réalisation forcée de la vente
- Demande de nullité de l'acte de vente
- Demande de résolution de la vente
- Demande d'annulation de la vente
- Manquement aux obligations contractuelles
- Violation des obligations contractuelles
- Résolution de la vente