Qualification de terrain à bâtir
Décisions
[…] Attendu qu'en constatant, par motifs propres et adoptés, que la distance séparant le terrain des réseaux d'eau excluait la notion de proximité immédiate, exigée par l'article L.13-15-II, du Code de l'expropriation, la Cour d'appel, qui en a exactement déduit que la parcelle ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
[…] selon le moyen, "d'une part, que la commune faisait valoir que le terrain objet du droit de préemption ne constituait pas un terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation exigeant cumulativement que le terrain soit effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et que le bien soit situé dans un secteur désigné comme constructible par le POS; […] que cette restriction, en dépit de l'équipement de l'emprise, de sa situation et de sa qualification de terrain à bâtir, en affecte la valeur et qui retient qu'il s'agit d'une parcelle constructible dès lors qu'elle dépendait d'un terrain classé au POS en zone U I constructible, […]
[…] Attendu que pour dénier à une partie de la parcelle cadastrée AL 235 expropriée par le Département du Rhône et appartenant aux consorts X… la qualification de terrain à bâtir, l'arrêt attaqué (Lyon, 20 juin 1991 n° 23/90), qui fixe l'indemnité revenant à ceux-ci, retient qu'à usage de terrain d'aisance d'une propriété bâtie, ce terrain ne peut être considéré comme terrain à bâtir ;
[…] de fixer le montant des indemnités dues aux consorts Y…, à la suite de l'expropriation, à son profit, d'un terrain leur appartenant, en retenant la qualification de terrain à bâtir, alors, selon le moyen, "1°) que la zone constructible figurant sur le plan d'occupation des sols de la commune de Chauray, […]
[…] Attendu que M me B… fait grief à l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 mars 1991) de la débouter de sa demande en rescision pour lésion de la vente d'un terrain lui appartenant ayant fait l'objet d'une promesse, le 14 mars 1983, […] en l'espèce, de sa qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, […] qualification dépendant uniquement des conditions techniques de desserte de l'immeuble en dehors de tout critère juridique de constructibilité ; que, […] réseaux d'eau et d'électricité, situés sur le chemin délimitant au Nord la parcelle vendue les juges du fond ne pouvaient refuser d'estimer ledit immeuble comme terrain à bâtir ; […] doit être qualifié de terrain à bâtir, […]
[…] d'autre part que la cour d'appel ne pouvait refuser aux parcelles BK 78, 79 et 155 la qualification de terrains à bâtir compte tenu de leur classement au plan d'occupation des sols, de leur situation et de leur équipement ; […] Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que les parcelles BK 78, 79 et 157 étaient situées à faible distance d'un réseau d'eau l'accès en était impossible, qu'il n'existait pas d'autre réseau proche et que les parcelles BK 79 et 157 ne se situaient pas à proximité immédiate d'un réseau d'électricité, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les parcelles ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir ;
[…] « 1°/ qu'il appartient à l'exproprié, qui prétend obtenir une indemnité principale évaluée en fonction de la qualification de terrain à bâtir, de démontrer que les parcelles expropriées doivent recevoir cette qualification et, […] qu'en retenant néanmoins, pour qualifier les parcelles expropriées de terrain à bâtir, […] Il en résulte que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n'est contestée qu'au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone, il incombe à l'expropriant, […] elle en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les terrains expropriés devaient être qualifiés de terrains à bâtir.
[…] 23 mai 1986) fixant les indemnités qui lui sont dues à la suite de l'expropriation, au profit de l'Etat français, d'une parcelle lui appartenant, d'avoir refusé la qualification de terrain à bâtir à cette parcelle, alors selon le moyen qu'elle était desservie par un accès direct à la voie publique ; Mais attendu qu'en retenant qu'à la date de référence, […] 40 000 francs l'hectare pour des terrains ruraux, la cour d'appel a souverainement retenu un prix de 50 000 francs l'hectare, tenant compte de l'implantation du terrain et des plantations d'arbustes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; […]
[…] Attendu que l'arrêt qui retient souverainement, sans distinction entre les réseaux de haute et basse tension, que l'attestation d'Electricité de France produite par M. X… ne précise pas si le réseau électrique a la capacité suffisante pour la desserte de tous les terrains expropriés et que l'examen des cartes de conduites d'eau jointes au dossier établit que le raccordement de ces terrains au réseau public n'est pas possible en l'état, en déduit exactement, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à leur constructibilité, que ces terrains ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir ;
Une indemnité pour dépréciation du surplus pouvant être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié, encourt la cassation l'arrêt qui exclut le droit à une telle indemnité en raison de la qualification de terrain à bâtir des parcelles concernées […] ) du chef de la qualification des parcelles, l'article L. 322-3 du code de l'expropriation dispose que : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, […] en cas d'expropriation partielle, l'exproprié a droit à une indemnité pour la dépréciation du surplus non exproprié ; qu'en excluant le droit à une telle indemnité au motif inopérant que les parcelles considérées étaient un terrain à bâtir, […]
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Commentaires
Il ressort de l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation, qu'afin de vérifier si la qualification de terrain à bâtir est applicable à un terrain, le juge doit s'assurer de la présence de réseaux de dimension suffisante. […] la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. […] Dans le cas d'une ZAC, la Cour d'appel de Rennes avait considéré que la dimension des réseaux devait être appréciée à l'échelle du secteur au motif qu'apprécier la capacité des réseaux au regard de l'ensemble de la ZAC serait dépourvu de toute pertinence économique et ne saurait servir pour la qualification juridique d'un terrain, […]
Lire la suite…Les expropriés se sont pourvus en cassation à l'encontre de cet arrêt en lui faisant grief de fixer les indemnités en écartant la qualification de terrain à bâtir. La qualification de terrains à bâtir présente des conséquences indemnitaires importantes dans la mesure où ces biens sont mieux valorisés qu'un terrain inconstructible, par exemple. […] , un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, […]
Lire la suite…L'arrêt tire les conséquences de ces constatations en évaluant la partie du terrain située dans le périmètre du PPRI comme un terrain constructible. […] qui juge « qu'une même parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir pour partie seulement » (Cass. […] d'urbanisme au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et que le terrain était un terrain à bâtir ; […] n° 07-13.853) La synthèse de ces deux décisions pourra surprendre puisqu'il en résulte que la qualification de terrain à bâtir ne dépend pas tant du niveau de risque identifié par le plan de prévention des risques que de l'existence d'un document d'urbanisme auquel ledit plan est annexé. […] Ainsi, […]
Lire la suite…[…] n° 24-22.726, FS-B La Cour de cassation a récemment précisé la répartition de la charge de la preuve lorsque la qualification d'un terrain à bâtir est contestée dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC). […] La cour d'appel de Lyon avait qualifié cette parcelle de terrain à bâtir et fixé l'indemnité d'expropriation à 191 476 euros. […] Pour rappel, selon l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, […] c'est à l'expropriant qui conteste la qualification de terrain à bâtir au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux de prouver cette insuffisance : « 6. […] En pratique, […]
Lire la suite…Dans un arrêt du 7 janvier 2008, la cour d'appel de Douai a exclu la qualification de terrain à bâtir d'une parcelle, et a fixé une indemnité de dépossession due par une communauté d'agglomération à une SCI pour cette parcelle. Les juges du fond ont retenu que l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitait de traverser le bâti édifié en totalité de la façade, et que la configuration des lieux ne permettait pas de considérer, au regard des (...) Cet article est réservé aux abonnés Vous êtes abonné ? Identifiez-vous Vous souhaitez vous abonner ? Découvrez nos formules
Lire la suite…Dans un arrêt du 7 janvier 2008, la cour d'appel de Douai a exclu la qualification de terrain à bâtir d'une parcelle, et a fixé une indemnité de dépossession due par une communauté d'agglomération à une SCI pour cette parcelle. Les juges du fond ont retenu que l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitait de traverser le bâti édifié en totalité de la façade, et que la configuration des lieux ne permettait pas de considérer, au regard des (...) Cet article est réservé aux abonnés Vous êtes abonné ? Identifiez-vous Vous souhaitez vous abonner ?
Lire la suite…La Cour de cassation est venue préciser les conditions de qualification d'un terrain à bâtir afin de déterminer les indemnités applicables dans l'hypothèse d'une expropriation partielle et la possibilité de solliciter l'octroi d'une indemnisation accessoire pour dépréciation du surplus. […] de « terrain à bâtir » desdites parcelles au sens du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. […] Le juge retient que la qualification de « terrain à bâtir » prévu par l'article L.322-3 du Code de l'expropriation implique de vérifier, […] le terrain était effectivement desservi par les voies et réseaux. […] Les juges d'appel avaient estimé que cette indemnité accessoire ne devait pas être accordée en raison de la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées. […]
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Lois et règlements
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE III : INDEMNISATION
- TITRE II : FIXATION ET PAIEMENT DES INDEMNITÉS
- Chapitre II : Modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation
La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
Article L112-3 du Code de l'urbanismeAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre Ier : Règles générales d'utilisation du sol
- Chapitre II : Surface hors oeuvre des constructions
Lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle.
Article L13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie législative
- TITRE Ier : Règles générales
- CHAPITRE III : Fixation et paiement des indemnités
- Section 3 : Fixation des indemnités
[…] II-1° La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
Article L112-5 du Code de l'urbanismeAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre Ier : Règles générales d'utilisation du sol
- Chapitre II : Surface hors oeuvre des constructions
Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie détachée d'un terrain déjà bâti, la densité est calculée, par rapport à l'ensemble du terrain primitif en ajoutant à la surface de plancher existante, celle de la construction nouvelle.
Article L322-7 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE III : INDEMNISATION
- TITRE II : FIXATION ET PAIEMENT DES INDEMNITÉS
- Chapitre II : Modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation
Le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l'arrêté est déduit de l'estimation de la valeur d'un immeuble bâti. […]
Article L122-4 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE Ier : UTILITÉ PUBLIQUE
- TITRE II : DÉCLARATION DE L'UTILITÉ PUBLIQUE
- Chapitre II : Dispositions particulières à l'utilité publique de certaines opérations
- Section 3 : Opération intéressant la défense ou de la sécurité nationales
Par dérogation aux dispositions du présent code, peut être régulièrement déclarée, sans enquête préalable, l'utilité publique : 1° Des opérations soumises à des règles de protection du secret de la défense nationale et, le cas échéant, des servitudes qui leur sont associées ; 2° Des opérations qualifiées d'opération sensible intéressant la défense nationale en application de l'article L. …
Article R*442-2 du Code de l'urbanisme
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre IV : Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions
- Titre IV : Dispositions propres aux aménagements
- Chapitre II : Dispositions propres aux lotissements
- Section 1 : Champ d'application
Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division.
Article L2213-25 du Code général des collectivités territoriales
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- Partie législative
- DEUXIÈME PARTIE : LA COMMUNE
- LIVRE II : ADMINISTRATION ET SERVICES COMMUNAUX
- TITRE Ier : POLICE
- CHAPITRE III : Pouvoirs de police portant sur des objets particuliers
- Section 4 : Autres polices
Faute pour le propriétaire ou ses ayants droit d'entretenir un terrain non bâti ou une partie de terrain non bâtie situé à l'intérieur d'une zone d'habitation ou à une distance maximum de 50 mètres des habitations, dépendances, chantiers, ateliers ou usines lui appartenant, le maire peut, pour des motifs d'environnement, lui notifier par arrêté l'obligation d'exécuter, à ses frais, les travaux de remise en état de ce terrain après mise en demeure.
Article L21-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publiqueAbrogé
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- Partie législative
- TITRE II : Dispositions propres à certaines catégories d'opérations
- CHAPITRE Ier : Cession des immeubles expropriés
Dans les cas prévus à l'article L. 21-1 les propriétaires expropriés qui ont déclaré au cours de l'enquête leur intention de construire pour leurs besoins ou ceux de leur famille bénéficient d'un droit de priorité pour l'attribution d'un des terrains à bâtir mis en vente à l'occasion de l'opération qui a nécessité l'expropriation.
Article L123-3 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre Ier : Aménagement et équipement de l'espace rural
- Titre II : Aménagement foncier rural
- Chapitre III : L'aménagement foncier agricole et forestier
- Section 1 : La nouvelle distribution parcellaire
4° Les immeubles présentant, à la date de la délibération du conseil départemental ou de l'arrêté de son président fixant le périmètre d'aménagement foncier agricole et forestier, les caractéristiques d'un terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
- Inconstructibilité du terrain
- Conformité du permis de construire
- Conformité du permis de construire aux règles d'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté délivrant un permis de construire
- Conformité du projet aux règles d'urbanisme
- Méconnaissance des articles du plan local d'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté de permis de construire
- Illégalité du certificat d'urbanisme
- Méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme
- Insuffisance du dossier de demande de permis
- Violation des articles du Code de l'urbanisme
- Méconnaissance des articles du code de l'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté refusant le permis de construire
- Toiture terrasse
- Non-respect des règles d'urbanisme
- Construction en zone agricole
- Demande de rejet de la demande d'annulation du permis de construire
- Demande d'annulation du jugement annulant le permis de construire
- Violation des règles d'urbanisme
- Illégalité du permis de construire