Qualification de terrain à bâtir
Décisions
[…] Attendu qu'en constatant, par motifs propres et adoptés, que la distance séparant le terrain des réseaux d'eau excluait la notion de proximité immédiate, exigée par l'article L.13-15-II, du Code de l'expropriation, la Cour d'appel, qui en a exactement déduit que la parcelle ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
[…] selon le moyen, "d'une part, que la commune faisait valoir que le terrain objet du droit de préemption ne constituait pas un terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation exigeant cumulativement que le terrain soit effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et que le bien soit situé dans un secteur désigné comme constructible par le POS; […] que cette restriction, en dépit de l'équipement de l'emprise, de sa situation et de sa qualification de terrain à bâtir, en affecte la valeur et qui retient qu'il s'agit d'une parcelle constructible dès lors qu'elle dépendait d'un terrain classé au POS en zone U I constructible, […]
[…] Attendu que pour dénier à une partie de la parcelle cadastrée AL 235 expropriée par le Département du Rhône et appartenant aux consorts X… la qualification de terrain à bâtir, l'arrêt attaqué (Lyon, 20 juin 1991 n° 23/90), qui fixe l'indemnité revenant à ceux-ci, retient qu'à usage de terrain d'aisance d'une propriété bâtie, ce terrain ne peut être considéré comme terrain à bâtir ;
[…] de fixer le montant des indemnités dues aux consorts Y…, à la suite de l'expropriation, à son profit, d'un terrain leur appartenant, en retenant la qualification de terrain à bâtir, alors, selon le moyen, "1°) que la zone constructible figurant sur le plan d'occupation des sols de la commune de Chauray, […]
[…] d'autre part que la cour d'appel ne pouvait refuser aux parcelles BK 78, 79 et 155 la qualification de terrains à bâtir compte tenu de leur classement au plan d'occupation des sols, de leur situation et de leur équipement ; […] Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que les parcelles BK 78, 79 et 157 étaient situées à faible distance d'un réseau d'eau l'accès en était impossible, qu'il n'existait pas d'autre réseau proche et que les parcelles BK 79 et 157 ne se situaient pas à proximité immédiate d'un réseau d'électricité, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les parcelles ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir ;
[…] Attendu que M me B… fait grief à l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 mars 1991) de la débouter de sa demande en rescision pour lésion de la vente d'un terrain lui appartenant ayant fait l'objet d'une promesse, le 14 mars 1983, […] en l'espèce, de sa qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, […] qualification dépendant uniquement des conditions techniques de desserte de l'immeuble en dehors de tout critère juridique de constructibilité ; que, […] réseaux d'eau et d'électricité, situés sur le chemin délimitant au Nord la parcelle vendue les juges du fond ne pouvaient refuser d'estimer ledit immeuble comme terrain à bâtir ; […] doit être qualifié de terrain à bâtir, […]
[…] « 1°/ qu'il appartient à l'exproprié, qui prétend obtenir une indemnité principale évaluée en fonction de la qualification de terrain à bâtir, de démontrer que les parcelles expropriées doivent recevoir cette qualification et, […] qu'en retenant néanmoins, pour qualifier les parcelles expropriées de terrain à bâtir, […] Il en résulte que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n'est contestée qu'au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone, il incombe à l'expropriant, […] elle en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les terrains expropriés devaient être qualifiés de terrains à bâtir.
[…] 23 mai 1986) fixant les indemnités qui lui sont dues à la suite de l'expropriation, au profit de l'Etat français, d'une parcelle lui appartenant, d'avoir refusé la qualification de terrain à bâtir à cette parcelle, alors selon le moyen qu'elle était desservie par un accès direct à la voie publique ; Mais attendu qu'en retenant qu'à la date de référence, […] 40 000 francs l'hectare pour des terrains ruraux, la cour d'appel a souverainement retenu un prix de 50 000 francs l'hectare, tenant compte de l'implantation du terrain et des plantations d'arbustes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; […]
[…] Attendu que l'arrêt qui retient souverainement, sans distinction entre les réseaux de haute et basse tension, que l'attestation d'Electricité de France produite par M. X… ne précise pas si le réseau électrique a la capacité suffisante pour la desserte de tous les terrains expropriés et que l'examen des cartes de conduites d'eau jointes au dossier établit que le raccordement de ces terrains au réseau public n'est pas possible en l'état, en déduit exactement, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à leur constructibilité, que ces terrains ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir ;
[…] Attendu que la commune de Boissy-Saint-Léger fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 4 février 1988) d'avoir fixé à 9 845 240 francs l'indemnité d'expropriation due aux consorts H… en retenant la qualification de « terrain à bâtir » de la parcelle, alors, selon le moyen, "d'une part que l'usage effectif de l'immeuble exproprié à la date de référence s'entend exclusivement de la nature de l'affectation de fait du terrain à cette date, […] qu'en refusant cette qualification au terrain litigieux pour lui substituer celle de terrain à bâtir au prétexte de déclassement du terrain et d'une utilisation prétendue irrégulière par l'autorité expropriante, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Il ressort de l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation, qu'afin de vérifier si la qualification de terrain à bâtir est applicable à un terrain, le juge doit s'assurer de la présence de réseaux de dimension suffisante. […] la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. […] Dans le cas d'une ZAC, la Cour d'appel de Rennes avait considéré que la dimension des réseaux devait être appréciée à l'échelle du secteur au motif qu'apprécier la capacité des réseaux au regard de l'ensemble de la ZAC serait dépourvu de toute pertinence économique et ne saurait servir pour la qualification juridique d'un terrain, […]
Lire la suite…Les expropriés se sont pourvus en cassation à l'encontre de cet arrêt en lui faisant grief de fixer les indemnités en écartant la qualification de terrain à bâtir. La qualification de terrains à bâtir présente des conséquences indemnitaires importantes dans la mesure où ces biens sont mieux valorisés qu'un terrain inconstructible, par exemple. […] , un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, […]
Lire la suite…L'arrêt tire les conséquences de ces constatations en évaluant la partie du terrain située dans le périmètre du PPRI comme un terrain constructible. […] qui juge « qu'une même parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir pour partie seulement » (Cass. […] d'urbanisme au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et que le terrain était un terrain à bâtir ; […] n° 07-13.853) La synthèse de ces deux décisions pourra surprendre puisqu'il en résulte que la qualification de terrain à bâtir ne dépend pas tant du niveau de risque identifié par le plan de prévention des risques que de l'existence d'un document d'urbanisme auquel ledit plan est annexé. […] Ainsi, […]
Lire la suite…[…] n° 24-22.726, FS-B La Cour de cassation a récemment précisé la répartition de la charge de la preuve lorsque la qualification d'un terrain à bâtir est contestée dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC). […] La cour d'appel de Lyon avait qualifié cette parcelle de terrain à bâtir et fixé l'indemnité d'expropriation à 191 476 euros. […] Pour rappel, selon l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, […] c'est à l'expropriant qui conteste la qualification de terrain à bâtir au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux de prouver cette insuffisance : « 6. […] En pratique, […]
Lire la suite…Dans un arrêt du 7 janvier 2008, la cour d'appel de Douai a exclu la qualification de terrain à bâtir d'une parcelle, et a fixé une indemnité de dépossession due par une communauté d'agglomération à une SCI pour cette parcelle. Les juges du fond ont retenu que l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitait de traverser le bâti édifié en totalité de la façade, et que la configuration des lieux ne permettait pas de considérer, au regard des (...) Cet article est réservé aux abonnés Vous êtes abonné ? Identifiez-vous Vous souhaitez vous abonner ? Découvrez nos formules
Lire la suite…Dans un arrêt du 7 janvier 2008, la cour d'appel de Douai a exclu la qualification de terrain à bâtir d'une parcelle, et a fixé une indemnité de dépossession due par une communauté d'agglomération à une SCI pour cette parcelle. Les juges du fond ont retenu que l'accès au terrain depuis la voie publique nécessitait de traverser le bâti édifié en totalité de la façade, et que la configuration des lieux ne permettait pas de considérer, au regard des (...) Cet article est réservé aux abonnés Vous êtes abonné ? Identifiez-vous Vous souhaitez vous abonner ?
Lire la suite…La Cour de cassation est venue préciser les conditions de qualification d'un terrain à bâtir afin de déterminer les indemnités applicables dans l'hypothèse d'une expropriation partielle et la possibilité de solliciter l'octroi d'une indemnisation accessoire pour dépréciation du surplus. […] de « terrain à bâtir » desdites parcelles au sens du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. […] Le juge retient que la qualification de « terrain à bâtir » prévu par l'article L.322-3 du Code de l'expropriation implique de vérifier, […] le terrain était effectivement desservi par les voies et réseaux. […] Les juges d'appel avaient estimé que cette indemnité accessoire ne devait pas être accordée en raison de la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative nouvelle
- LIVRE III : INDEMNISATION
- TITRE II : FIXATION ET PAIEMENT DES INDEMNITÉS
- Chapitre II : Modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation
La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
Article 1396 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section II : Taxes foncières
- II : Taxe foncière sur les propriétés non bâties
- D : Base d'imposition
I. – La taxe foncière sur les propriétés non bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux règles définies aux articles 1509 à 1518 A et sous déduction de 20 % de son montant. […] B. – La valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, […]
Article 257 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre II : Taxes sur les biens et services
- Chapitre premier : Taxe sur la valeur ajoutée
- Section I : Champ d'application
- I : Opérations obligatoirement imposables
[…] 1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ;
Article 1393 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section II : Taxes foncières
- II : Taxe foncière sur les propriétés non bâties
- A : Propriétés imposables
La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Elle est notamment due pour les terrains occupés par les chemins de fer, les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants ainsi que pour ceux occupés par les serres affectées à une exploitation agricole.
Article 1509 du Code général des impôts
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre premier : Impositions communales
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section VI : Règles d'évaluation de la valeur locative des biens imposables
- II : Évaluation des propriétés non bâties
- A : Dispositions générales
I. – La valeur locative des propriétés non bâties établie en raison du revenu de ces propriétés résulte des tarifs fixés par nature de culture et de propriété, conformément aux règles tracées par l'instruction ministérielle du 31 décembre 1908. II. – Pour le calcul de la valeur locative, les pépinières exploitées sur terrains non aménagés doivent être comprises dans la catégorie des " terres " à la classe correspondant aux caractéristiques du terrain.
Article L112-3 du Code de l'urbanismeAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre Ier : Règles générales d'utilisation du sol
- Chapitre II : Surface hors oeuvre des constructions
Lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle.
Article 1609 nonies G du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Deuxième Partie : Impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes
- Titre III : Impositions perçues au profit de certains établissements publics et d'organismes divers
- Chapitre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Section XIII sexies : Taxe sur les plus-values de cession d'immeubles autres que des terrains à bâtir
[…] La taxe ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant. […]
Article L123-17 du Code de l'urbanismeAbrogé
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- Partie législative
- Livre Ier : Règles générales d'aménagement et d'urbanisme
- Titre II : Prévisions et règles d'urbanisme
- Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme
- Section 1 : Dispositions communes
Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d'intérêt général ou un espace vert peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, […]
Article 238 nonies du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre IV : Dispositions communes aux impôts et taxes, revenus et bénéfices visés aux chapitres I à III
- Section II : Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
- VIII : Imposition des plus-values dégagées à l'occasion de l'aliénation de terrains à bâtir
Lorsque l'acquéreur est une collectivité publique, la plus-value réalisée à l'occasion de l'aliénation d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G peut, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, être rapportée, sur demande du redevable, au revenu de l'année au cours de laquelle l'indemnité a été effectivement perçue.
Article 238 undecies du Code général des impôts
- ···
- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre IV : Dispositions communes aux impôts et taxes, revenus et bénéfices visés aux chapitres I à III
- Section II : Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
- VIII : Imposition des plus-values dégagées à l'occasion de l'aliénation de terrains à bâtir
Lorsque la cession d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G est rémunérée par la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à édifier sur ce terrain, l'imposition de la plus-value dégagée à l'occasion de cette opération est, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, établie au titre de la cinquième année qui suit celle de l'achèvement des constructions.
- Inconstructibilité du terrain
- Conformité du permis de construire
- Conformité du permis de construire aux règles d'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté délivrant un permis de construire
- Conformité du projet aux règles d'urbanisme
- Méconnaissance des articles du plan local d'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté de permis de construire
- Illégalité du certificat d'urbanisme
- Méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme
- Insuffisance du dossier de demande de permis
- Violation des articles du Code de l'urbanisme
- Méconnaissance des articles du code de l'urbanisme
- Demande d'annulation de l'arrêté refusant le permis de construire
- Toiture terrasse
- Non-respect des règles d'urbanisme
- Construction en zone agricole
- Demande de rejet de la demande d'annulation du permis de construire
- Demande d'annulation du jugement annulant le permis de construire
- Violation des règles d'urbanisme
- Illégalité du permis de construire