COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2014

FG

N°2014/610

Rôle N° 14/01973

XXX

C/

XXX

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE Y-THIBAUD JUSTON

M^e Corine SIMONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/09086.

APPELANTE

XXX

dont le siège social est sis XXX

pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.

représentée par M^e Roselyne Y-THIBAUD de la SCP BADIE Y-THIBAUD JUSTON , avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Jean-Pierre VERSINI-CAMPINCHI, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine LABONNELIE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

INTIMEES

XXX

dont le siège social et sis XXX – XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège social.

représentée par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Emmanuelle MORVAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

dont le siège social est sis XXX, – XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège social.

représentée par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Emmanuelle MORVAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.

Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur A TATOUEIX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me A B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Le 27 juillet 2012, la SCI Parismed et la société Bouygues Immobilier ont fait assigner la SCI Karous devant le tribunal de grande instance de Marseille. Ces dernières demandent l’annulation d’un protocole d’accord conclu le 16 novembre 2010 avec la SCI Karous, par lequel il lui a été alloué une indemnité de 500.000 € en contrepartie de sa renonciation à exercer des recours en annulation contre les permis de construire qui lui ont été délivrés.

Par jugement contradictoire en date du 14 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et prononce la clôture à l’audience,

— débouté la SCI Karous de son moyen tiré de l’exception de connexité au profit de la cour d’appel de Versailles,

— annulé le protocole d’accord ratifié entre les sociétés Bouygues Immobilier, Parismed et la SCI Karous le 16 novembre 2010,

— condamné la SCI Karous à restituer à la société Bouygues Immobilier la somme de 501.345,52 € qui lui a été remise en suite de la saisie attribution pratiquée le 9 mai 2011,

— condamné la SCI Karous à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed,

— condamné la SCI Karous aux dépens qui pourront être recouvrés par en application de l’article 699 du code de procédure civile aux offres de droit par M^e M. TOUITOU,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration de M^e Roselyne Y THIBAUD, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, en date du 29 janvier 2014, la SCI Karous a relevé appel de ce jugement.

L’affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 7 octobre 2014, la SCI Karous demande à la cour d’appel, au visa des articles 2044 et suivants et 1134 du code civil, 378 du code de procédure civile, de :

— à titre liminaire : ordonner à la société Bouygues Immobilier et à la SCI Parismed de verser aux débats les pièces suivantes :

— le protocole de désistement mettant fin au recours de M. Y X, mentionné page 8 de la vente du 14 janvier 2011, intervenu entre la société Chryso et la société Bouygues Immobilier , page 8 de la vente du 14 janvier 2011 intervenue entre la société Chryso et la SCI Parismed , page 8 de la vente du 29 novembre 2010 intervenue entre la société Alloga France et la SCI Parismed page 8 de la vente du 29 novembre 2010 intervenue entre la société Alloga France et la SCI Parismed (pièce adverse 5.2),

— la lettre de désistement de M. Y X en date du 23 novembre 2010 mentionnée en page 12 de la vente du 29 novembre 2010 intervenue entre la SCI Paris 96 et la société Bouygues Immobilier et page 13 de la vente du 29 novembre 2010 intervenue entre la SCI Paris 96 et la SCI Parismed,

— copie du ou des recours gracieux déposés par M. Y X contre les permis de construire en litige, tel que mentionné dans ses pièces 2.2, 3.2, 4.2 et 5.2,

— copie du recours gracieux déposé par tout autre requérant contre les permis de construire en litige,

— copie du ou des protocoles signés avec M. Y X eu égard aux permis de construire en litige, tel que mentionné dans ses pièces 2.2, 3.2, 4.2 et 5.2,

— copie du ou des protocoles signés avec tout autre requérant eu égard aux permis de construire en litige,

— assortir cette injonction d’une astreinte de 1.500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt avant dire droit de la cour,

— renvoyer l’affaire à une audience ultérieure pour qu’il soit conclu au vu de ces pièces,

— sur le fond réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions, tirer les conséquences du défaut de communication des pièces sollicitées par la SCI Karous, dire que le protocole du 16 novembre 2010 n’a pas été conclu sous la violence et qu’il contenait des concessions réciproques, dire que ce protocole est parfaitement régulier, qu’il a été librement rédigé et consenti par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed,

— très subsidiairement, dire que la mauvaise foi des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed à la conclusion de la transaction exclut toute restitution à leur profit,

— condamner les sociétés Bouygues Immobilier, Parismed au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les sociétés Bouygues Immobilier, Parismed au paiement de la somme de 30.000 € à titre de frais irrépétibles, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de la SCP BADIE Y THIBAUD JUSTON, avocats.

XXX expose qu’elle est une petite société civile immobilière familiale dont le gérant est M. C D, médecin, et qui est propriétaire d’un bien immobilier dans le 2^e arrondissement à Marseille. Elle précise avoir seulement contesté deux projets de construction de la société Bouygues Immobilier. Elle estime que l’allégation de harcèlement de recours est infondée, fait observer que la plainte pénale a été classée sans suite.

XXX fait valoir que les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed sont des sociétés d’une telle ampleur financière qu’elles ne peuvent être destabilisées par des recours de la petite société familiale SCI Karous. Elle expose que les recours déposés ne concernaient qu’un seul et même projet. XXX estime que le protocole est intervenu parce que ces sociétés ont considéré les recours comme sérieux, fait observer que les conditions suspensives prévues dans le protocole ont été respectées. XXX expose les difficultés intervenues pour faire exécuter ce protocole.

A titre liminaire, la SCI Karous fait observer que les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed n’ont pas dénoncé le protocole passé avec M. X ni ceux qui seraient susceptibles d’avoir été passés avec d’autres requérants, de sorte que la SCI Karous ne peut faire la comparaison avec le ou les autres protocoles signés et non contestés.

Sur le fond, la SCI Karous fait valoir que les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed n’ont été exposées à aucun péril économique du fait de ses recours et qu’il ne peut être dit qu’une violence aurait été exercée par elle. XXX fait remarquer que rien ne permet de dire qu’elle savait que les promesses de vente allaient expirer. Elle fait état de concessions réciproques et fait remarquer que la cause et l’objet de la transaction étaient parfaitement licites.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 8 octobre 2014, la société anonyme Bouygues Immobilier et la SCI Parismed demandent à la cour de:

— à titre liminaire constater que l’ordonnance sur requête du 17 mars 2011 ayant autorisé la SCI Karous à inscrire des hypothèques judiciaires provisoires sur les terrains d’assiette de l’opération immobilière des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed n’a jamais été suivie d’effet, dire que cette ordonnance est frappée de caducité, dire qu’en ne contestant pas cette ordonnance, la SCI Parismed n’a pas accepté la créance invoquée par la SCI Karous, dire que cette ordonnance est frappée de caducité, dire qu’en ne contestant pas cette ordonnance, la SCI Parismed n’a pas accepté la créance invoquée par la SCI Karous,

— sur la demande de communication de pièces sous astreinte, constater que les actes de vente versés aux débats stipulent expressément que les permis de construire ont fait l’objet de recours gracieux émanant exclusivement de la SCI Karous et de M. X, constater en conséquence que les pièces réclamées par la SCI Karous tenant à la production des recours déposés par tout tiers autre que M. X n’existent pas, donner acte aux concluantes qu’elles versent aux débats les deux recours gracieux formés par M. X à l’encontre des permis de construire obtenus le 20 juillet 2010 par la société Bouygues Immobilier d’une part et par la société Parismed d’autre part, constater que M. Y X justifie être propriétaire d’un bien sis XXX, soit à proximité immédiate de l’opération attaquée située XXX, constater que M. Y X disposait d’un intérêt à agir à l’encontre des permis de construire attaqués, indépendamment du bien fondé et des chances de succès de ses recours, de sorte que ses recours ne pouvaient pas être qualifiés de manifestement irrecevables et abusifs, dire que l’existence de recours recevables émanant d’un tiers est sans lien avec l’instance dans laquelle les débats portent non pas sur l’existence des recours de la SCI Karous mais sur leur caractère irrecevable et abusif, en conséquence dire que la production des deux recours gracieux formés par M. X à l’encontre des deux permis de construire obtenus le 20 juillet 2010 suffit à satisfaire la curiosité tardive de la SCI Karous, rejeter ses autres demandes de communication de pièces sous astreinte,

— sur le fond:

— à titre principal au visa des articles 1111 et 2053 du code civil :

— constater que les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed ont entrepris une importante opération immobilière XXX et XXX

— constater qu’après avoir introduit vainement des recours gracieux contre les permis de construire obtenus par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed, la SCI Karous leur a fait part de son intention de saisir les juridictions administratives de recours contentieux,

— constater que les immeubles appartenant à la SCI Karous sont très éloignés de l’opération immobilière projetée et n’offrent aucune visibilité sur cette dernière,

— constater que le gérant de la SCI Karous, M. C D et ses proches ont, depuis 2010, par l’intermédiaire des sociétés qu’ils dirigent, multiplié les recours à l’encontre des permis de construire obtenus par la société Bouygues Immobilier (et d’autres promoteurs) pour des opérations sises à Marseille,

— constater qu’à ce jour, les juridictions administratives ont jugé ces recours irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, au motif que la propriété des réquérantes était éloignée des projets immobiliers contestés,

— constater que ces recours ont été systématiquement jugés abusifs et ont entraîné le prononcé systématique d’amendes au montant maximal de 3.000 €,

— constater que les juridictions administratives ont expressément jugé irrecevable et abusif le recours en annulation exercé par la SCI Karous contre un permis de construire relatif à l’opération immobilière objet du protocole d’accord du 16 novembre 2010,

— constater qu’afin de mettre un terme à ces pratiques, la société Bouygues Immobilier a déposé plainte auprès du procureur de la République du tribunal de grande instance de Marseille le 7 novembre 2011 puis le 9 novembre 2012 des chefs de tentative d’escroquerie et d’extorsion de fonds en bande organisée,

— dire que les recours en annulation que la SCI Karous menaçait d’introduire à l’encontre des permis de construire obtenus par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed étaient abusifs,

— constater que les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed n’avaient pas d’autre choix, afin de préserver leur projet immobilier, que de céder aux exigences de la SCI Karous et de lui accorder une indemnité,

— dire que le consentement des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed a été vicié par violence,

— à titre subsidiaire, au visa de l’article 2044 du code civil, constater qu’aux termes du protocole d’accord du 16 novembre 2010, la SCI Karous s’est engagée à renoncer à des recours en annulation abusifs et à des indemnisations complémentaires auxquelles elle ne pouvait pas prétendre faute de subir le moindre préjudice,

— dire qu’en conséquence, les prétendues concessions consenties par la SCI Karous aux termes du protocole d’accord du 16 novembre 2010 sont dépourvues de toute réalité,

— à titre plus subsidiaire, au visa de l’article 1131 du code civil, constater qu’aux termes du protocole d’accord du 16 novembre 2010, les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed se sont engagées à verser à la SCI Karous une indemnité d’un montant de 500.000 € en réparation d’un préjudice inexistant,

— constater que les engagements et renonciations consentis par la SCI Karous en contrepartie de l’engagement des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed sont dépourvus de toute réalité,

— dire que l’engagement souscrit par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed est privé de cause,

— à titre très subsidiaire, au visa de l’article 1131 du code civil, constater qu’aux termes du protocole d’accord du 16 novembre 2010, la SCI Karous s’est engagée à renoncer à des recours abusifs, ne reposant sur aucune prétention réelle,

— constater qu’en réalité, ce protocole avait pour seul objet de procurer à la SCI Karous un avantage illégitime aux dépens de ses cocontractantes,

— dire que le protocole est entaché d’une cause illicite, justifiant son annulation,

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du protocole d’accord conclu le 16 novembre 2010 entre les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed et la SCI Karous,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Karous à restituer à la société Bouygues Immobilier la somme de 501.345,52 € qui lui a été remise à la suite de la saisie attribution pratiquée le 9 mai 2011 et de la mainlevée de la saisie conservatoire du 30 août 2012,

— augmenter la somme de 501.345,52 € des intérêts aux taux légal à compter du 27 juillet 2012, date de l’assignation au fond délivrée par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed – ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— en tout état de cause, condamner la SCI Karous à verser aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed la somme de 30.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel en plus de ceux de première instance et condamner la SCI Karous aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e SIMONI.

MOTIFS,

— Sur l’observation liminaire des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed :

Les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed demandent à la cour de dire qu’en ne contestant pas l’ordonnance sur requête du 17 mars 2011 ayant autorisé la SCI Karous à inscrire des hypothèques judiciaires provisoires sur les terrains d’assiette de l’opération immobilière, la SCI Parismed n’a pas accepté la créance invoquée par la SCI Karous.

Il y a lieu d’observer que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la SCI Karous ne se prévaut pas de cette absence de contestation, de sorte que cette observation liminaire des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed est actuellement sans objet.

En tout état de cause, la cour est actuellement saisie du fond du litige, relativement à une créance de la SCI Karous et le débat relatif à l’inscription provisoire d’une hypothèque n’a plus d’intérêt au stade procédural actuel.

— Sur les demandes liminaires de la SCI Karous relatives à la production de pièces :

XXX demande la production par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed de divers documents relatifs à des recours effectués par d’autres personnes qu’elle-même à l’égard des permis de construire dont s’agit.

Les documents dont la production est demandée n’ont pas d’intérêt pour le litige qui concerne les rapports entre la SCI Karous et les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed à propos d’une opération immobilière qui a fait l’objet des permis de construire n° 013.055.09.H.0194-1 délivré à la SA Bouygues Immobilier le 29 juin 2010 sur les parcelles XXX à Marseille, XXX délivré à la SA Bouygues sur les parcelles sises XXX à Marseille, et XXX délivré à la SCI Parismed sur les parcelles sises XXX à Marseille.

La cour doit apprécier la transaction entre la SCI Karous et les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed et non entre M. X et les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed.

Les éléments de la transaction avec un tiers sont étrangers au litige.

Pour autant, les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed ont produit les recours gracieux de M. Y X à l’encontre des permis de construire XXX et XXX.

Toutes les pièces dont se prévalent les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed, telles que mentionnées dans le bordereau de pièces, ont été communiquées et sont contradictoires.

Les autres pièces exigées par la SCI Karous n’ont pas d’intérêt direct pour le litige et il ne peut être reproché aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed de ne pas les communiquer.

Les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed ont respecté le principe du contradictoire.

— I) Les faits aboutissant au protocole :

XXX est propriétaire d’un bien immobilier sis au XXX à XXX

En vue réaliser un projet immobilier sur un ensemble sis en haut du boulevard de Paris à Marseille 2^e arrondissement, soit à plus de six cents mètres du bien immobilier appartenant à la SCI Karous, en zone urbaine dense, la société anonyme Bouygues Immobilier, alors qu’elle était déjà bénéficiaire d’un premier arrêté de permis de construire n°PC 013.055.N.0194 délivré le 31 juillet 2009 pour la réalisation d’un ensemble immobilier comprenant une résidence étudiant, des logements locatifs sociaux, des logements en accession à la propriété, et activités en rez-de-chaussée et du stationnement sur un terrain situé XXX à Marseille 2^e arrondissement pour une surface hors oeuvre nette créée de 13.848 m².

La société Bouygues Immobilier a obtenu le 29 juin 2010 un arrêté accordant un permis de construire modificatif n°PC 013.055.H.0194-1 pour l’évolution de la partition des logements et répartition accession libre/locatif social, modification des façades, réalisation de balcons en saillie, installation de panneaux solaires en toiture sur un terrain situé XXX à Marseille 2^e .

XXX a formé le 26 août 2010 un recours gracieux contre le permis de construire modificatif n°PC 013.055.H.0194-1 du 29 juin 2010 au motifs d’une erreur manifeste d’appréciation et d’une violation des dispositions sur le dossier paysager .

Dans le but de continuer son projet la société Bouygues Immobilier a conclu divers avant contrats pour elle-même avec faculté de substitution par la SCI Parismed ou au nom de la SCI Parismed.

Par deux actes du 22 janvier 2010 la SCI Chryso a déclaré la société Bouygues Immobilier bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente pour les parcelles quartier XXX et XXX, section XXX et 25 pour 708.000 €, bénéficiaire la SCI Parismed pour la parcelle section XXX pour 1.650.000 €.

Par deux actes du même jour Le même jour la SCI Depolabo a déclaré la société Bouygues Immobilier bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente pour les parcelles section 814E n° 16 de 24a 71ca et section XXX de 14a volume 3 au XXX pour 5.700.000 €, et la SCI Parismed pour la parcelle section XXX volumes 4 et 5 au 98 bd de Paris pour 300.000 €.

Enfin par deux actes du 9 février 2010 la SCI Paris 96 a déclaré la société Bouygues Immobilier bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente pour la parcelle au 96 boulevard de Paris section XXX volumes 6 et 8 pour 300.000 € et la SCI Parismed pour la parcelle section XXX volume 7 pour 1.400.000 €.

Ces six promesses de vente étaient assorties de conditions suspensives de l’obtention des permis de construire purgés de tout recours et nécessaires à la réalisation du projet immobilier de la société Bouygues Immobilier et de la SCI Parismed.

Ces six promesses de vente étaient accordées jusqu’au 29 octobre 2010.

La première d’entre elles prévoyait une ultime prorogation en cas de recours sur un permis de construire jusqu’au 29 décembre 2010 dernier délai.

Les autres promesses prévoyaient une prorogation des effets de la promesse d’un mois, soit jusqu’au 29 novembre 2010 en cas de recours contre l’arrêté de permis de construire.

Une clause d’indivisibilité était mentionnée dans chacune des six promesses, et en vertu de laquelle toute caducité de l’une d’elles entraînait la caducité des autres.

La société Bouygues Immobilier a obtenu le 20 juillet 2010 un arrêté de permis de construire XXX du 20 juillet 2010 pour la construction de logements collectifs, résidence étudiants sur les parcelles sises XXX

XXX a formé un recours gracieux le 14 septembre 2010 par la SCI Karous contre l’arrêté de permis de construire XXX pour illégalité formelle et erreur manifeste d’appréciation.

La SCI Parismed a obtenu le 20 juillet 2010 un arrêté de permis de construire XXX pour un immeuble en R+16 avec des activités ne recevant pas de public en rez-de-chaussée et du logement en étage, sur un terrain XXX à Marseille 3^e arrondissement pour une surface hors oeuvre nette de 7.501 m².

XXX a formé le 14 septembre 2010 un recours gracieux contre l’arrêté de permis de construire XXX pour illégalité formelle et erreur manifeste d’appréciation.

La société Bouygues Immobilier et la société Parismed ont fait part à la SCI Karous de leur étonnement eu égard à ces recours qui paralysaient leur projet immobilier alors que le bien immobilier de la SCI Karous est éloigné d’environ 800 mètres de la zone de travaux et sans visibilité entre les lieux.

XXX a cependant maintenu ces recours gracieux.

Aucune réponse n’a été formée par l’administration aux trois recours gracieux dans les deux mois de ces recours, ce qui équivalait à trois rejets implicites.

Il n’est pas contesté par la SCI Karous que celle-ci a fait part aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed de son intention de former des recours contentieux devant le tribunal administratif.

C’est dans ces conditions qu’est intervenu le protocole litigieux du 26 novembre 2010 qui dans son préambule, non contesté, précise, après avoir rappelé les rejets implicites et la faculté de la SCI Karous de former des recours contentieux dans les deux mois du rejet implicite : C’est en l’état que la SCI Karous envisage de réitérer ses trois demandes d’annulation par devant le tribunal administratif de Marseille. La Sa Bouygues Immobilier et la SCI Parismed estiment ces recours injustifiés. Cependant, toutes les autres conditions suspensives ayant été levées, ces recours empêchent la finalisation des acquisitions de parcelles d’assiette des projets immobiliers en litige, et la mise en oeuvre des permis de construire susvisés. Après de longues discussions et dans un souci de conciliation les parties se sont rapprochées ..>>.

— II) le protocole du 26 novembre 2010 :

Ce protocole est intervenu le 26 novembre 2010, soit pendant le délai de recours contentieux ouvert à la SCI Karous contre les trois rejets implicites de ces trois recours gracieux, et trois jours avant la date ultime prévue dans cinq des six promesses de vente sachant que les six promesses étaient indivisibles.

L’article 1 du protocole dispose : sans reconnaissance d’une quelconque irrégularité ou illégalité des permis de construire …(les trois permis concernés) ..et en l’état des recours gracieux formés par la SCI Karous, la Sa Bouygues Immobilier et la SCI Parismed acceptent de retenir au profit de la SCI Karous une indemnité transactionnelle, globale, forfaitaire et définitive de ..500.000 € et ce pour solde de tout compte en réparation du préjudice invoqué par la SCI Karous relatif à la dévalorisation de son bien du fait des projets litigieux..>>.

L’article 2 précise : En contrepartie de cet engagement, la SCI Karous s’engage à ne pas saisir le tribunal administratif de Marseille aux fins d’annulation des permis de construire (les permis concernés) ..la SCI Karous renonce à contester directement ou indirectement la validité des permis de construire ..>>.

L’article 6 précise que les parties reconnaissent que le protocole transactionnel est passé en application des dispositions des articles 2044 et suivants du code civil.

Il résulte de ce protocole que la SCI Karous considère qu’elle va subir un préjudice de dévalorisation de son bien immobilier sis XXX à Marseille du fait des projets immobilier des sociétés Bouygues Immobilier et XXX, XXX et XXX à Marseille et que la SCI Karous considère être recevable à contester les permis de construire obtenus par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed.

Par ce protocole, et alors pourtant que la SCI Karous a seulement formé des recours gracieux implicitement rejetés, qu’elle n’a pas à cette date formé de recours contentieux, mais pour éviter qu’elle forme effectivement des recours contentieux de nature empêcher la levée des conditions suspensives des promesses de vente, les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed s’engagent à lui verser la somme de 500.000 € censée indemniser la SCI Karous du préjudice de dévalorisation de son bien du fait de la réalisation des projets de Bouygues Immobilier et Parismed.

— III) le protocole au regard d’un vice du consentement :

Les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed considèrent avoir été victimes d’un vice du consentement par violence au sens des articles 1110, 1111, 1112 et 2053 du code civil, par un chantage au recours contre le permis de construire pour obtenir le versement d’une forte somme d’argent.

L’article 1112 du code civil dispose qu’il y a violence, lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.

La pression exercée par la SCI Karous sur les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed consiste à les menacer de recours contentieux contre les arrêtés de permis de construire litigieux de sorte que, par l’effet du délai nécessaire au traitement judiciaire des recours, les dates prévues dans les promesses de vente au titre des conditions suspensives d’obtention des permis de construire seraient dépassées, qu’ainsi les ventes ne pourraient se faire et les projets des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed seraient anéantis.

Mais en réalité, l’un des trois permis de construire, l’arrêté de permis de construire n°013.055.09.H.0194-1 délivré à la SA Bouygues Immobilier le 29 juin 2010 pour l’évolution de la partition des logements et répartition accession libre/locatif social, modification des façades, réalisation de balcons en saillie, installation de panneaux solaires en toiture sur un terrain situé XXX à Marseille 2^e est un simple arrêté rectificatif ou complémentaire de l’arrêté de permis de construire n°PC 013.055.N.0194 délivré le 31 juillet 2009 soit avant la conclusion des six promesses de vente.

Cet arrêté n’est pas lié aux promesses de vente.

Quant aux deux autres arrêtés de permis de construire, ils sont bien liés aux promesses de vente, mais les conditions suspensives de l’obtention des permis de construire

purgés de tout recours sont consenties au profit des bénéficiaires des promesses de vente et ceux-ci peuvent renoncer à ces conditions suspensives.

Dans la mesure où les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed pouvaient apprécier que les recours de la SCI Karous étaient manifestement irrecevables alors que le bien de la SCI Karous est situé à une grande distance de leur projet et que leur projet n’est pas visible depuis l’adresse du bien de la SCI Karous, il leur était loisible de passer outre.

Il ne peut être dit que la menace de ces recours que les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed s’accordent à présenter devant être considérés comme des recours abusifs, considérés par ces sociétés comme n’ayant aucune chance d’aboutir, étaient de nature à faire impression sur les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed.

Le vice du consentement de violence n’est pas établi.

— IV) le protocole au regard des règles de la transaction :

L’article 2044 dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Une transaction implique l’existence de concessions réciproques des parties.

Il n’y a pas de transaction lorsqu’une partie verse une importante somme d’argent pour une contrepartie pratiquement inexistante.

Dans la transaction dont s’agit les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed se sont engagées à verser une importante somme d’argent à la SCI Karous.

Le préjudice que cette somme était censé indemniser, soit la dévalorisation du bien immobilier sis XXX à Marseille du fait de la réalisation des projets immobiliers des sociétés Bouygues Immobilier et Parismed est totalement inexistant.

Le bien immobilier de la SCI Karous, entre 600 et 800 m des projets, sans visibilité sur les projets, n’est en aucune façon affecté par ceux-ci. Il s’agit d’une pure invention de la SCI Karous.

Ce préjudice fictif est invoqué pour justifier la recevabilité des recours devant le tribunal administratif.

Pour effectuer un recours contre ces permis de construire, il faut avoir un intérêt à agir.

Il est évident que la SCI Karous n’avait aucun intérêt à agir contre les arrêtés de permis de construire et que si recours contentieux il y avait eu, ceux-ci auraient été déclarés irrecevables.

La prétendue contrepartie au versement de la somme de 500.000 €, consistant à la renonciation à déposer des recours contentieux manifestement irrecevables, au demeurant non encore formalisés, est complètement fictive. Ce n’est pas une contrepartie au versement de 500.000 €.

Il n’y a pas de réelles concessions réciproques. Cette absence de concessions réciproques vicie totalement la transaction.

La concession correspondant à la somme de 500.000 € n’a ni cause ni contrepartie.

XXX évoque la mauvaise foi dont auraient fait preuve les signataires de la transaction. Ceux-ci l’auraient signée en sachant qu’ils ne la respecteraient pas, ce qui en tout état de cause n’est pas établi.

Mais la SCI Karous est de mauvaise foi lorsqu’elle demande 500.000 € en échange d’une concession fictive. Elle ne peut invoquer à cet égard sa propre turpitude pour dénoncer la prétendue mauvaise foi des co-contractants.

Ce protocole transactionnel est sans valeur et sera purement et simplement annulé.

Le jugement sera confirmé, avec substitution de motifs, sur l’annulation de la transaction.

— V) Sur les conséquences de l’annulation :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Karous à restituer à la société Bouygues Immobilier la somme de 501.345,52 € qui lui a été remise en suite de la saisie attribution pratiquée le 9 mai 2011, condamné la SCI Karous à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed, condamné la SCI Karous aux dépens de première instance recouvrables en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Cette somme sera assortie des intérêts aux taux légal à compter du 27 juillet 2012, date de l’assignation au fond délivrée par les sociétés Bouygues Immobilier et Parismed , et avec la capitalisation des intérêts demandée.

XXX sera condamnée à verser aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed la somme de 30.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel en plus de ceux de première instance et aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e SIMONI.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Dit la procédure régulière et menée dans le respect du contradictoire,

Confirme avec substitution de motifs le jugement rendu le 14 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Marseille qui a annulé le protocole d’accord ratifié entre les sociétés Bouygues Immobilier, Parismed et la SCI Karous le 16 novembre 2010, condamné la SCI Karous à restituer à la société Bouygues Immobilier la somme de 501.345,52 € qui lui a été remise en suite de la saisie attribution pratiquée le 9 mai 2011, condamné la SCI Karous à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed, condamné la SCI Karous aux dépens de première instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Dit que la condamnation à restituer à la société Bouygues Immobilier la somme de cinq cent un mille trois cent quarante-cinq euros et cinquante-deux centimes (501.345,52 €) est assortie des intérêts aux taux légal à compter du 27 juillet 2012, avec anatocisme,

Condamne la SCI Karous à payer aux sociétés Bouygues Immobilier et Parismed la somme de trente mille euros (30.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SCI Karous aux dépens d’appel, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT