COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 30 JUIN 2015

N° 2015/ 384

Rôle N° 14/11266

S.A. LA HALLE

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Z MAYNARD

M^e Robert BUVAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 15 Mai 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/00050.

APPELANTE

S.A. LA HALLE représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège social, demeurant XXX

représentée par M^e Z MAYNARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Jehan Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

XXX, demeurant Zone Industrielle et Artisanale – 04510 AIGLUN

représentée par M^e Robert BUVAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Claude TREFFS de la SELARL STMR, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Sandra GUARISE, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique BEBON, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame X Y, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2015

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mai 1991, la société d’investissement Dignois, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la S.C.I Malbousquet, a donné à bail à la société Vetland aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA LA HALLE, des locaux à usage commerciaux d’une superficie de 940 m² dont 700 m² de surface de vente et 240 m² de réserve dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Axe Sud, route de la Durance à Manosque pour une durée de neuf années moyennant un loyer principal de 80 797,98€ par an.

Le bail a été renouvelé le 16 août 2000 pour une durée de neuf années à compter du 9 octobre 2000 pour se terminer le 8 octobre 2009 moyennant un loyer de principal 89'027,33 euros par an.

Le 2 juin 2009, la société La Halle sollicitait le renouvellement du bail par acte extra judiciaire à effet du 9 octobre 2009 auquel le bailleur ne répondait pas.

Le 27 septembre 2011, la société la Halle notifiait à la S.C.I un mémoire préalable à la fixation du prix du bail, en sollicitant qu’il soit revu à la baisse pour une valeur locative estimée à cette date à 77'200 €.

Sans réponse de la part du bailleur, la société La Halle assignait le 2 novembre 2011 la S.C.I Malbousquet devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Digne pour obtenir la fixation du loyer à 69'300 € par an à compter du 9 octobre 2009.

La S.C.I Malbousquet s’y opposait par mémoire pour demander que la fixation du loyer soit maintenu au montant du loyer en cours de 124'937 € par an.

Par ordonnance en date du 23 février 2012, le juge des loyers commerciaux ordonnait une mesure d’expertise judiciaire et fixait à titre provisionnel le montant du loyer actuel à

124 937€

L’expert déposait son rapport le 30 janvier 2013.

Par jugement en date du 15 mai 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Digne-les-Bains indiquait qu’en l’absence de motifs de déplafonnement il n’y avait pas lieu de fixer le loyer à la baisse et maintenait le montant contractuel du loyer à 124'937 €.

La SA LA HALLE relevait appel de la décision le 5 juin 2014.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 mai 2015 auxquelles il est fait expressément référence, la SA LA HALLE demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— déclarer l’action en fixation du loyer non prescrite,

— dire que le remboursement de la taxe foncière par la société La Halle à la bailleresse est une charge exorbitante justifiant un abattement de la valeur locative, en application de l’article R 145 – 8 du code de commerce,

— fixer à 98'490,63euros par an le loyer principal du bail renouvelé à effet du 9 octobre 2009,

— condamné la S.C.I Malbousquet à rembourser la société La Halle les trop-perçus de loyer depuis le 9 octobre 2009, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009 puis à compter de chaque échéance trimestrielle, en application de l’article 1154 du Code civil,

— dire et juger que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés en application de l’article 1155 du Code civil,

— condamné la S.C.I Malbousquet au paiement d’une somme de 10'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 mai 2015 auxquelles il est fait également référence, la S.C.I MALBOUSQUET demande à la cour de :

— déclarer prescrite l’action de la société La Halle tendant à faire fixer le montant du loyer renouvelé à sa valeur locative par application de l’article L 145 – 60 du code du commerce,

subsidiairement,

— constater que le preneur a unilatéralement augmenté la surface commerciale 12 %, ce qui impose l’application d’un coefficient 1 à l’intégralité de la surface louée et motive en tant que de besoin le déplafonnement du loyer par application de l’article R 145 – 3 du code de commerce et ainsi dire et juger que la surface pondérée à prendre en compte pour la fixation de la valeur locative et de 940,02 m², subsidiairement de 901,95 m²; et dire et juger que le prix du mètre carré est de 150 € le mètre carré à la date du renouvellement soit le 1^er septembre 2009,

— sauf à la cour d’ordonner en l’état de l’insuffisance du rapport d’expertise un complément d’expertise afin de déterminer clairement le montant de la valeur locative moyenne du mètre carré pondéré dans le secteur valeur septembre 2009, date de renouvellement par application de l’article R 145 – 9 du code de commerce,

— fixer le loyer pondéré à 150 € valeur 2009 soit au principal 141'093, euros pour une surface pondérée de 940,02 m² ou subsidiairement 135'292,05 pour le surface pondérée de 901,52 m²,

— très subsidiairement sur la base de la valeur du mètre carré retenu par l’expert de 137,27€ valeur septembre 2009, soit au principal 129'118,91 euros pour une surface pondérée de 940,02 m² ou subsidiairement 123'810,26 euros pour une surface pondérée de 901, 52 m²,

— rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires de la société la Halle,

— condamner La Société La Halle au paiement de la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la prescription

La S.C.I Malbousquet invoque la prescription de l’action en fixation du prix du loyer introduite à l’initiative du locataire.

Elle est recevable à soulever pour la première fois en cause d’appel cette fin de non recevoir par application des articles 122 et 123 du code de procédure civile.

L’action en fixation du prix du bail renouvelé est soumis à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Conformément à l’article L 145-10 du code de commerce, dans les six mois qui ont précédé l’expiration du bail, la société a demandé le 2 juin 2009 le renouvellement du bail 'à effet du 9 octobre 2009", soit pour le lendemain de la fin du bail prévue le 8 octobre 2009.

Dans ces conditions ainsi précisées, le point de départ de la prescription doit se situer la prise d’effet du nouveau bail soit le 9 octobre 2009, le délai de réponse de trois mois du bailleur expiré avant le terme du bail n’ayant dans cette hypothèse aucun impact sur le point de départ de l’action en révision du bail, le silence observé pendant plus de trois mois par le bailleur lui interdisant simplement de remettre en cause le principe du renouvellement du bail acquis au terme du bail.

A partir de cette date constituant la date de renouvellement, le preneur avait deux ans pour agir en fixation du prix du loyer renouvelé , soit jusqu’au 9 octobre 2011, délai qu’il a valablement interrompu par un mémoire notifié à la partie adverse le 27 septembre 2011.

En effet, et contrairement à ce que soutient en second lieu la S.C.I MALBOUSQUET, le mémoire interrompt bien la prescription, conformément aux dispositions spécifiques de l’article 33 alinéa 2 du Décret du 30 septembre 1953, l’abrogation de cet alinéa par l’ordonnance du 18 septembre 2000, venue codifier les articles du décret précité dans le code de commerce, ayant été annulée par l’ordonnance rectificative du 18 novembre 2000, l’article 33 alinéa 2 étant désormais réintégré dans le droit positif sous l’article R 145-23 du code de commerce.

Il en résulte que le bail s’est renouvelé à compter du 9 octobre 2009 et que le mémoire notifié le 27 septembre 2011 soit dans les deux ans de la date de renouvellement a valablement interrompu la prescription de l’action en fixation du loyer renouvelé dont le juge des loyers commerciaux a été saisi le 2 novembre 2011.

La prescription biennale n’était donc pas acquise au jour de la saisine du juge des loyers commerciaux le 2 novembre 2011.

— Sur la fixation du prix du loyer

Le locataire fait grief au premier juge d’avoir refusé cette baisse de loyer en raison de l’absence de motif de déplafonnement, alors qu’une demande de baisse de loyer s’applique d’office sans que le locataire n’ait à justifier d’un quelconque motif de déplafonnement.

Cette formulation n’est pas tout à fait exacte car si avant la loi du 11 décembre 2001 dite loi Murcef modifiant l’article L 145-34 du code de commerce, le preneur pouvait solliciter la révision de son loyer à la baisse sans avoir à justifier de motifs de déplafonnement, il doit en justifier désormais pour pouvoir faire fixer son loyer à la valeur locative sans égard à la valeur du loyer plafonné.

Or aucune des parties ne justifie de motifs de déplafonnement, y compris le bailleur quand il évoque la modification de la surface réservée à la vente des biens loués qui serait passée de 700 m² à 800m², dès lors qu’il ne démontre pas que cette modification soit intervenue au cours du bail expiré . Le changement de locataire au moment du renouvellement n’est pas déterminant à cet égard, l’examen de l’acte établissant que la société La Halle était déjà présente dans les lieux en raison de l’absorption, par son groupe, de la société Vetland, locataire initiale.

L’article L 145 – 34 du code de commerce, dans sa version en vigueur au 9 octobre 2009, date du renouvellement prévoit qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L 145 – 33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction….'.

Il résulte de la combinaison des articles L.145-33 et L 145-34 et du terme

'excéder’ employé dans le second de ces articles, qu’hors les cas de déplafonnement, le loyer ne peut être supérieur au loyer plafonné indexé qui est le maximum auquel le bailleur peut prétendre ni inférieur au loyer en cours qui constitue la valeur plancher, mais n’interdit pas à l’intérieur de cette fourchette de ramener le prix du loyer à la valeur locative si celle ci est inférieure au loyer plafonné lorsque le preneur a demandé à ce que le loyer renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui indexé, ( cass , 3^e ch civ , 5 novembre 2014 – pourvoi n°13-21.990) .

Encore faut-il établir dans ce cas que la valeur locative soit effectivement inférieure au loyer indexé.

C’est dans ces conditions que l’expert a été amené à calculer le montant du loyer plafonné au-dessus duquel le bailleur ne peut prétendre sur la base au 9 octobre 2009.

Le montant du loyer plafonné au 9 octobre 2009 est estimé par l’expert, au regard de la variation du coût de la construction, à 124'937 €.

Ce chiffre n’est pas discuté par les parties.

La valeur locative des locaux au 9 octobre 2009 est estimée par l’expert à 108 248€.

Ce chiffre est discuté par les parties sur des bases différentes.

Les locaux loués à la société LA HALLE à l’enseigne ' LA HALLE VETEMENTS’ sont situés dans la zone d’activité Saint-Joseph à la périphérie de la ville de Manosque sur le confront sud d’un ensemble immobilier dénommé axe XXX

La voie d’accès est très fréquentée et le local bénéficie d’une très bonne visibilité au sein de la zone d’activité qui compte des nombreuses enseignes.

Le bâtiment est élevé d’un étage sur rez-de-chaussée à usage commercial ; il comprend une surface commerciale de 811 m², un local réservé au personnel avec des bureaux, de vestiaires et un dégagement ainsi qu’une réserve à usage de stockage.

Le bail est à destination tous commerces.

Il existe des emplacements de parkings en sous-sol mis à la disposition du preneur et utilisés par le personnel.

Le bailleur conteste la valeur locative sur les éléments suivants:

1.les prix de comparaison :

Il estime que ces prix sont faussés, 3/7 d’entre eux étant issus de locations au profit de la HALLE qui dispose de plusieurs établissements sur cette zone.

Les bailleurs étant différents pour les trois établissements, cette contestation sera rejetée.

L’expert a retenu les loyers de comparaison pour les baux correspondant à la période de référence (mai 2000, 5 août 2000, 7 février 2007, mai 2006, janvier 2000, 8 avril 2008 )

Il ne pouvait cependant affirmer que les prix des loyers communiqués n’étaient pas applicables au 9 octobre 2009, en présumant que les baux avaient nécessairement sur cette période fait l’objet d’une révision triennale ou d’une indexation annuelle sans en rapporter la preuve.

Ce calcul qui l’a conduit à ramener la valeur locative estimée au jour de son rapport de

116 458€ HT à 108 248€ ne peut être retenu.

2. la surface de vente:

Estimant que le preneur avait modifié la destination des lieux afin d’accroître sa surface de vente en la portant de 700m² à 811 m², le bailleur en tire argument pour affirmer que le locataire pouvait à tout moment transformer en surface commerciale toute la superficie des lieux loués par simple suppression de cloisons et sollicite en conséquence la modification du coefficient de pondération à 1 , la surface pondérée étant dans cette hypothèse égale à la surface au sol de 940,02 m².

Mais l’expert, après avoir visité les lieux, a vérifié qu’en l’état la surface de vente représentait bien 811 m² en affectant le coefficient de 1 sur cette surface et en affectant pour les autres parties constituant les réserves et stockage d’un coefficient de 0,30 comme il est d’usage, dès lors que ces surfaces existaient en tant que telles au moment de son intervention et que toutes les locaux à vocation commerciale intègrent nécessairement des surfaces de réserves ou de stockage.

Le bailleur reproche également à l’expert de ne pas avoir valorisé la valeur locative par l’existence de places de parking disponibles en sous-sol qui sont utilisées notamment par le personnel du preneur.

Ces parkings ne font pas partie du bail conclu entre les parties qui n’en porte aucune mention ; ils ne peuvent donc être pris en considération pour le calcul du loyer renouvelé.

La surface pondérée a donc été justement fixée par l’expert à 850 m².

Le locataire conteste le rapport d’expertise sur les éléments suivants :

1. le calcul de l’impôt foncier:

Le locataire conteste que l’impôt foncier ait majoré sa valeur locative alors qu’en application de l’article R 145 – 8 du code du commerce les obligations incombant normalement au bailleur et dont celui-ci se décharge sur le locataire constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Le locataire se méprend sur la pondération appliquée par l’expert qui a majoré de 5 % la valeur locative au motif que le preneur n’acquittait que la moitié de l’impôt foncier au regard de l’ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage au titre desquels les preneurs prennent en charge l’intégralité de l’impôt foncier.

Ce calcul a rééquilibré les éléments de comparaison ; dans l’hypothèse visée par le locataire tendant à obtenir un abattement de 5%, les loyers voisins auraient dû être diminués de 10 % pour être comparables alors qu’ils ne l’ont pas été.

2. Sur la destination tous commerces:

Le coefficient de majoration lié à la présence d’une clause tous commerces se situe en général entre 10 et 15 %.

Cet avantage permet au preneur de changer d’activité sans avoir à demander la déspécialisation auprès du bailleur.

Il en a été tenu compte en l’espèce car si la société la halle s’interdit la cession de bail à d’autres sociétés que celle de son groupe, cette restriction n’est pas le fait de bailleur et ne contredit pas l’avantage précité .

La majoration de 10% sera par conséquent maintenue.

Les contestations étant rejetées, mis à part la réfaction de la valeur locative moyenne entre 2012 et 2009 , la valeur locative d’octobre 2009 sera retenue pour 137€ x 850m², représentant la somme de 116 458€ HT.

Cette valeur locative étant inférieure à la valeur plafond, le loyer du prix du bail sera fixé, après avoir constaté le renouvellement du bail au 9 octobre 2009, à la somme de 116 458€ HT par an à compter de cette date.

Il ressort de l’article 1155 du code civil, exclusif de l’article 1154, que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêts du jour de la demande ou de la convention.

En conséquence, les intérêts moratoires attachés au différentiel existant entre le nouveau loyer et le loyer payé , en l’absence de convention contraire, sont exigibles à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, soit en l’espèce à compter du 2 novembre 2011 pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure.

Succombant pour l’essentiel au regard du montant de loyer pour lequel elle avait introduit sa demande, la SA LA HALLE sera condamnée aux dépens et devra en outre payer à la S.C.I Malbousquet la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,

Réformant partiellement le jugement entrepris et statuant sur le tout pour plus de clarté,

Constate que le bail a été renouvelé le 9 octobre 2009 aux mêmes conditions que le bail précédent, à l’exception du prix du bail,

Déclare non prescite l’action en fixation du prix du bail renouvelé,

Fixe à la somme de 116 458€ HT par an le loyer du bail renouvelé à compter du 9 octobre 2009 et Condamne en tant que de besoin la SA LA HALLE à verser cette somme à la S.C.I MALBOUSQUET ;

Dit que les intérêts moratoires attachés au différentiel existant entre le nouveau loyer et le loyer payé courront à compter du 2 novembre 2011 pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure ;

Condamne la SA LA HALLE à verser à la S.C.I MALBOUSQUET la somme de 5000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SA LA HALLE aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,