COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 12 NOVEMBRE 2015

N° 2015/576

Rôle N° 14/00879

A X C D E

C/

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CHATEAU DURANDY

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

SELARL BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 10 Décembre 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-12-0027.

APPELANTE

Madame A X C D E

née le XXX à XXX

de nationalité Française,

XXX

représentée par M^e Olivia ENKELAAR, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU CHATEAU DURANDY prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX. XXX

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par M^e Jean-yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Brigitte PELTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Y Z.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2015

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me Y Z, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte en date du 15/11/2007 à effet du 15 décembre, la SCI du Chateau Durandy a donné à bail à M^me X un appartement duplex sis à XXX moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros et 100 euros mensuels de provision pour charges.

Par acte d’huissier en date 20/11/2012 la SCI du Chateau Durandy a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Nice afin de la voir condamner au paiement d’une somme de 12.969,58 euros avec anatocisme au titre des charges récupérables 2008, 2009 et 2010 outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

M^me X n’a pas comparu.

Par jugement en date du 10/12/2013 le tribunal d’instance de Nice a condamné M^me X à payer à la SCI du Chateau Durandy la somme de 12.969,58 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30/07/2012, a ordonné l’exécution provisoire et a condamné M^me X à payer à la SCI du Chateau Durandy une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a interjeté appel du jugement le 17/01/2014.

Suivant arrêt avant dire droit en date du 12 février 2015 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, la Cour de céans a constaté que le bailleur avait réclamé pour le première fois en 2012 soit près de 5 ans après la signature du bail initial paiement de charges locatives sans qu’aucune régularisation annuelle des charges, ni communication des pièces justificatives ne soit intervenue, a ordonné la réouverture des débats afin de faire préciser à M^me X « les conséquences dommageables de la faute de la SCI du Chateau Durandy qu’elle invoque dans les réclamations qui lui sont adressées relatives au paiement des charges locatives. » ; elle a fixé un calendrier de procédure pour la communication des « dernières conclusions et pièces » des parties.

Aux termes de ses écritures en date du 9 avril 2015, l’appelante conclut à l’infirmation du jugement déféré ; au débouté adverse ; à la condamnation de l’intimé à lui payer une somme de 5.600 euros en répétition de l’indu, 1.172,50 € en réparation du préjudice financier qu’elle a subi, 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, 10.000 € en réparation du préjudice moral, 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Elle soutient que dès le début de la location, les locataires ont rencontré les pires ennuis s’agissant tant de la jouissance du bien que de la gestion opaque des charges réclamées par le bailleur, motifs pour lesquels elle l’avait assigné devant le tribunal d’instance mais s’était finalement désistée de sa demande du fait de la procédure en divorce qu’elle avait introduit peu de temps plus tard ; que c’est en représailles que le bailleur l’avait assignée, et qu’elle avait été condamnée alors qu’elle n’avait pas pris la peine de se défendre ; que le bailleur a attendu le mois d’août 2012 pour réclamer les charges récupérables des années 2008, 2009 et 2010, puis en cours d’instance celles des années 2011 à 2013, d’un montant quatre fois supérieur aux provisions réclamées ; qu’il n’a pas justifié des charges ni des règles de répartition et ce, en totale méconnaissance de l’article 23 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989, puisque réclamées sans justificatif ni explication ; que faute de pouvoir en vérifier le bien fondé les charges ne sont pas dues, la production tardive devant la cour n’étant pas suffisante à satisfaire à ses obligations légales ; qu’elle a donné son préavis le 11 mai 2013 et a depuis quitté les lieux et qu’il est trop tard pour le bailleur de tenter de justifier a posteriori des charges ; que la jurisprudence de la cour de cassation, très stricte, sanctionne le non respect des obligations du bailleur ; qu’elle est donc fondée à titre reconventionnel à solliciter le remboursement de l’ensemble des provisions versées au cours du bail ; qu’elle est également fondée en ses demandes à titre de dommages et intérêts résultant tant de son préjudice financier (s’agissant des frais d’huissier de justice, honoraires d’avocat et frais de lettre recommandée accusé de réception) que des manquements du bailleur à ses obligations, en raison desquels elle a dû être suivie par un médecin, du fait du trouble de jouissance, du préjudice moral et d’agrément, résultant du stress né de l’ensemble de ces circonstances.

Aux termes de ses conclusions en date du 12 août 2015, l’intimé conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné l’appelante au titre des charges 2008 à 2010 ; y ajoutant à sa condamnation au paiement de la somme de 20.153,81 euros au titre des charges 2008 à 2013, outre intérêts légaux, capitalisés, à compter du 30 juillet 2012, date de mise en demeure ; au débouté adverse des demandes nouvelles formées dans le cadre de la réouverture des débats ; à la condamnation de l’appelante à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Il fait valoir que sa mise en demeure en date du 26 juillet 2012, au titre des charges 2008 à 2010, accompagnée du décompte, est demeurée infructueuse sans que la locataire ne le conteste, ni sollicite la consultation des pièces justificatives, lesquelles ont été communiquées le 6 juin 2014, dans le cadre de la présente procédure, faute de demande antérieure à celle présentée par conclusions du 11 avril 2014 ; que l’appartement situé dans un immeuble dont elle est seule propriétaire, constitue le lot 4 d’un lotissement dont les parties communes sont administrées par une association syndicale libre, motif pour lequel il ignorait encore, après réhabilitation des lieux, le montant des charges prévisibles ; que l’appelante n’a élevé aucune contestation au titre des justificatifs produits ; que l’appelante ne justifie pas en quoi les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées ; que les sommes réclamées sont donc dues et que le fait qu’il n’ait pu demander ce paiement que 3 ans après la fin de la première année de location, n’exonère pas le locataire ; qu’aux termes de ses dernières conclusions, après réouverture des débats, l’appelante présente des demandes nouvelles qui sont irrecevables par application des articles 564, 444 et 445 du Code de procédure civile, prescrites en application de l’article 2224 du Code Civil et infondées, l’état des lieux de sortie ne mentionnant aucun désordre ; qu’aucun préjudice ne résulte de l’absence de régularisation annuelle des charges.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2015.

SUR CE

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles :

En application de l’article 564 du Code de procédure civile : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. » ; aux termes de l’article 444 du même code : « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. / En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. » ; enfin, et par application de l’article 445 du même code : « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. »

Toutefois, il est constant que M^me X n’a pas comparu devant le tribunal d’instance ; or, l’article 564 du Code de procédure civile suppose que la partie à laquelle on l’oppose a été constituée en première instance.

Par ailleurs, il résulte de la procédure, telle que ci-avant rappelée, que la cour a ordonné la réouverture des débats, sans limiter celui-ci à un chef particulier et tout en fixant aux parties un calendrier de procédure pour déposer et communiquer leurs dernières conclusions et pièces, puis en clôturant à nouveau la procédure ; il s’en déduit que les demandes présentées avant la dernière clôture des débats ne peuvent être considérées comme nouvelles ; le moyen d’irrecevabilité présenté de ces chefs ne peut qu’être rejeté.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

En application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

L a SCI du Chateau Durandy conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement de la somme de 12.969,58 euros au titre des charges 2008 à 2010, y ajoutant à sa condamnation au paiement de la somme de 20.153,81 euros au titre des charges 2008 à 2013.

O r, il ressort des pièces du dossier que par courriers en date des 11 et 23 mai 2012, la SCI du Chateau Durandy a réclamé la régularisation des charges, correspondant respectivement aux années 2008, 2009 et 2010 en joignant le décompte des charges par nature, le détail des factures objets des régularisations annuelles, la clé de répartition correspondant au prorata des tantièmes du lot ; il s’ensuit que le bailleur a satisfait aux exigences de l’article 23 sus-visé.

P ar ailleurs, et alors qu’une mise en demeure lui a été adressée par lettre recommandée accusé de réception signé le 30 juillet 2012, contenant la reprise des relevés précédemment transmis, suivie d’une assignation en date du 20 novembre 2012 contenant les mêmes décomptes, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que M^me X ait contesté le montant des régularisations réclamées ou sollicité la communication ou l’accès à la consultation d’autres pièces justificatives ; en outre, le bailleur a produit l’intégralité des pièces justificatives en cours de procédure, lesquelles ne sont au demeurant pas discutées par la locataire ; enfin, il n’est pas contesté que les demandes en régularisations des charges ne se heurtent à aucune prescription ; dès lors, M^me X n’est pas fondée à soutenir pouvoir échapper au paiement des charges sur le fondement de l’article 23 sus-visé ; le jugement déféré sera donc confirmé et y ajoutant, M^me X sera condamnée au paiement de la somme de (20.153,81 – 12.969,58 =) 7.184,23 euros, non contestée en son montant, due au titre des charges 2011 à 2013 ; la mise en demeure réceptionnée le 30 juillet 2012 ne concernait que la demande formée au titre des charges 2008 à 2010 ; dès lors, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement des intérêts sur cette somme à compter de cette date.

S ur les demandes reconventionnelles :

S’agissant de la demande en paiement à titre de répétition d’un indu :

Si M^me X est fondée à soutenir que la sanction du défaut de justification des charges comme de la répartition entre les occupants est le remboursement des provisions versées, il résulte toutefois des développements précédents que le bailleur a justifié du bien fondé des régularisations annuelles des charges, du montant desquelles il a déduit les provisions réglées par la locataire à concurrence de 100 euros par mois soit 1.200 euros par an ; il s’ensuit que M^me X ne peut qu’être déboutée de sa demande formée de ce chef .

S’agissant des demandes en dommages et intérêts :

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

M^me X démontre avoir vainement alerté le bailleur au titre de divers désordres affectant la chaudière, infiltrations d’eau dans le salon, parquet disjoint, volets dégradés, impossible à fermer ou manquants, refoulements d’eaux usées dans la cuisine et les salles de bains, radiateur ne fonctionnant pas dans une chambre, forte odeur de moisissure et d’humidité dans le garage et la cave, infiltrations et écoulement d’eaux dans dans diverses pièces (cf lettre recommandées des 23 janvier, 5 mai et 22 juillet 2008, 20 février et 25 février 2009, 26 mai 2010) ; au titre de ces désordres au titre desquels elle a fait établir un constat d’huissier de justice en date du 26 mai 2010 et a fait délivrer une sommation interpellative en date du 26 juin 2011 avant de régulariser une assignation en date du 14 septembre 2011, dont elle s’est désistée comme il a été constaté par jugement du 16 janvier 2013.

E lle soutient avoir souffert de cette situation, laquelle lui a causé un préjudice financier s’agissant des frais d’huissier de justice, honoraires d’avocat et frais de lettre recommandée accusé de réception outre un préjudice moral résultant de crises d’angoisse liées à l’insécurité et l’inconfort de son logement pour elle et ses enfants, ayant nécessité des traitements médicamenteux antidépresseurs prescrits par un médecin psychiatre à partir de novembre 2010 ; elle produit en ce sens diverses prescriptions émanant de son médecin psychiatre ainsi qu’une attestation délivrée le 19 novembre 2011, par son médecin traitant lequel fait état de troubles du sommeil lié à des « problèmes de salubrité de son lieu de vie » outre de l’arrêt de ses « activités de loisir par épuisement physique et psychologique » ainsi qu’une attestation émanant de son médecin psychiatre en date du 27 mars 2015, lequel affirme la recevoir de façon hebdomadaire dans le cadre d’une psycho-thérapie depuis le 30 septembre 2010, son état de santé nécessitant un traitement antidépresseur depuis novembre 2010.

Elle affirme que l’attitude fautive du bailleur résulte en cours de bail de son inaction en dépit des nombreuses lettres lui ayant rappelé les désordres dont la réparation lui incombait alors qu’elle réglait un loyer mensuel de 3.000 euros, puis après résiliation du bail, à effet du 17 août 2013, du fait des réclamations au titre des charges locatives d’un montant mensuel de 560 euros en moyenne, disproportionné par rapport aux provisions versées, lesquelles ne s’élevaient qu’à 100 euros par mois, circonstances à l’origine d’un stress lié à l’incertitude de devoir des sommes importantes postérieurement aux années concernées par les dites charges.

L a SCI du Chateau Durandy fait valoir en premier lieu que les désordres allégués par M^me X, sont apparus comme elle le soutient dès le début de la location soit le 15 décembre 2007 et que son action est prescrite par application de l’article 2224 du Code civil ; toutefois, ce moyen ne peut qu’être écarté s’agissant du préjudice de jouissance et du préjudice moral lesquels sont nés postérieurement aux désordres, d’une part du fait de l’inaction du bailleur et d’autre part du fait du retard dans sa demande à fin de régularisation des charges, et se sont poursuivis ultérieurement, de sorte que seuls les préjudices matériels liés aux frais engagés avant le 9 avril 2010 sont sur ce fondement prescrits.

L a SCI du Chateau Durandy conteste en deuxième lieu les allégations relatives aux désordres dénoncés ainsi qu’à l’inexécution alléguée de ses obligations d’entretien et de jouissance au motif que l’état des lieux de sortie ne fait pas mention des dits désordres ; toutefois, l’état des lieux de sortie étant destiné à recenser les dégradations incombant aux locataires, ce moyen ne peut qu’être écarté comme inopérant ; or, les nombreuses lettres de mise en demeure demeurées vaines, adressées à compter du début de l’année 2008, la sommation interpellative ainsi que le constat d’huissier de justice du 26 mai 2010, permettent de retenir la réalité des désordres affectant le parquet (lattes disjointes, plinthe descellée, ou affaissement), les fermetures (volets extérieurs en partie vermoulus, parfois descellés ou ne fermant pas), l’évacuation des eaux pluviales, l’absence de liaison entre la chaudière et les thermostats, des barres de seuil dépassant de plus d’un centimètre le parquet, les refoulements dans les évacuations, et les infiltrations dans le salon avec décollement de peinture et matériaux, dans une salle de bain et dans le garage avec implantation de moisissures sur une hauteur de 2 mètres, circonstances établissant la réalité du préjudice de jouissance lié à la location d’un appartement dit de très grand standing moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros.

L a SCI du Chateau Durandy soutient en troisième lieu que la demande formée au titre du préjudice moral lié au stress engendré par l’important rappel formé au titre des charges locatives, doit être requalifiée en demande d’indemnisation sur le fondement de l’abus du droit d’ester en justice ; toutefois, ce moyen sera également écarté dès lors qu’il n’y a pas lieu à requalification des demandes présentées à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, préjudice de jouissance et préjudice moral.

L a SCI du Chateau Durandy soutient en quatrième lieu que l’absence de régularisation annuelle des charges n’a pu causer aucun préjudice à l’appelante, dès lors qu’elle a été en mesure d’en vérifier l’exigibilité et que ses troubles psychologiques peuvent parfaitement résulter de ses difficultés conjugales l’ayant conduit à présenter une demande en divorce le 6 février 212 ; toutefois, il est constant qu’en réclamant un rappel de charge, en définitive sur 5 années, d’un montant 5 fois supérieur aux provisions appelées, le bailleur a privé le locataire de la possibilité de renoncer à la location afin d’échapper au paiement de sommes qu’il estimait disproportionnées à l’état du bien loué ; il doit dès lors être admis que la circonstance résultant d’un rappel portant sur une somme de plus de 20.000 euros au titre des charges récupérables, caractérise une faute du bailleur dans l’évaluation des provisions ainsi que le préjudice lié au stress résultant de l’annonce tardive de cette dette locative.

Compte tenu de l’ensemble des circonstances de la cause, il sera alloué à M^me X une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues.

M^me X qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’il n’y ait lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

Confirme le jugement déféré et y ajoutant,

Constate que M^me X est débitrice à l’égard de la SCI du Chateau Durandy d’une somme de 7.184,23 euros au titre des charges 2011 à 2013.

F ixe à la somme de 5.000 euros le montant des dommages et intérêts dus par la SCI du Chateau Durandy à M^me X.

Prononce la compensation entre ces deux créances et condamne M^me X à payer à la SCI du Chateau Durandy une somme de 2.184,23 euros.

Rejette toute autre demande.

Condamne M^me X aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Boulan Cherfils Imperatore.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT