COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 SEPTEMBRE 2019

L.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/07459 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAMRD

F X

G Y épouse X

C/

M N Z

J A

H C

SARL B I

SARL ORPI GINESTIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Krystel MALLET

M^e Pasquale CAMINITI

M^e Paul GUEDJ

M^e Philippe KLEIN

M^e Françoise ASSUS-JUTTNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03706.

APPELANTS

Monsieur F X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE

Madame G Y épouse X

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur M N Z

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE

Madame J A

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE

Maître H C, demeurant […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

a s s i s t é e p a r H é l è n e B E R L I N E R d e l a S C P S C P D ' A V O C A T S BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,

SARL B I,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES

SARL ORPI GINESTIMMO

prise en la personne de M. K L, demeurant […]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE,

assistée par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^e VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Marcy FEDJAKH,

greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 août 2011 passé par devant M^e H C, notaire à Vence, M. M N Z et M^me J A ont acquis de M. F X et M^me G X née Y, dans un ensemble immobilier sis […] à Nice, le lot […] consistant en un appartement de trois pièces situé au rez-de-chaussée du bloc A et le lot […]5, à savoir une cave au sous-sol du bloc A, pour un prix de 183.000 €.

L’acte de vente précise que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 63,98 m² , reprenant ainsi le certificat de mesurage de la société B I.

Exposant que la surface privative indiquée dans l’acte serait erronée au motif que la surface de la cave de 7,02 m² aurait été prise en compte à tort, de sorte que la superficie ' loi Carrez’ ressortirait à 56,96 m² et non 63,98 m², les consorts Z- A ont, par acte d’huissier en date 03 juillet 2012, fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Nice en réduction du prix de vente.

M. et M^me X ont appelé en garantie:

— la société ORPI GINESTIMMO, agence immobilière à qui ils avaient confié un mandat exclusif de

vente de leur bien immobilier,

— la société B I, mandatée aux fins de réaliser les différents diagnostics techniques obligatoires, dont le certificat de mesurage de l’appartement,

— le notaire, M^e C.

Par jugement contradictoire en date du 22 février 2017, le tribunal de grande instance de Nice a :

— prononcé la révocation de l’ordonnance du 06 octobre 2016,

— fixé la date de clôture de la procédure au 16 janvier 2017,

— déclaré irrecevable l’action de M. et M^me X à l’encontre du Cabinet B I SARL,

— débouté M. et M^me X de leur demande en garantie à l’encontre de M^e C, notaire,

— débouté M. et M^me X de leur demande en garantie à l’encontre de la société ORPI GINESTIMMO,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A les sommes de :

* 20.000 € au titre de la réduction du prix de vente,

* 1.273,41 € au titre de la réduction consécutive des frais notariés,

* 13.177,31 € au titre du surcoût du prêt,

— débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande des autres parties sur le même fondement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 15 avril 2017.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 avril 2018, M. F X et M^me G X née Y demandent à la cour de:

— constater que la SARL ORPI IMMOBILIER n’a pas satisfait à son obligation de conseil et a, de ce fait, engagé sa responsabilité contractuelle,

— constater que la SARL B I a engagé sa responsabilité contractuelle en portant la superficie de la cave dans le calcul de la superficie de la loi Carrez,

— constater que M^e H C, notaire, n’a pas satisfait à son obligation de conseil et a, de ce fait, engagé sa responsabilité professionnelle,

En conséquence,

— condamner in solidum la SARL ORPI GINESTIMMO, la SARL B I et M^e H C à payer à M. et M^me X les sommes de:

* 35.000 € au titre de la perte de chance,

* 5.000 € au titre du préjudice moral,

* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent que leur action à l’encontre de la SARL B I est parfaitement recevable dès lors que :

— le principe du contradictoire a été respecté, l’assignation principale et les pièces ayant été régulièrement communiquées par les consorts Z-A le 12 juin 2014 et par eux-mêmes, à deux reprises le 18 novembre 2014 et le 07 décembre 2015,

— leur action n’est pas prescrite, la relation entre le vendeur et le diagnostiqueur étant une relation contractuelle se prescrivant par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, le délai préfix d’un an au titre de la loi Carrez ne s’appliquant qu’entre l’acquéreur et le vendeur.

Ils estiment que la SARL B I a engagé sa responsabilité dès lors qu’elle a commis une faute en incluant dans le calcul des métrés une surface qui est expressément exclue par la législation ( en l’occurrence la cave), que ce manquement a entraîné une perte de chance pour eux de vendre au même prix pour une surface moindre, compte tenu du prix de l’immobilier au moment de la vente et de la situation de leur appartement. Ils relèvent qu’en sa qualité de professionnel en diagnostic, le cabinet B ne pouvait ignorer la méthode de calcul de la superficie loi Carrez et que c’est cette erreur de superficie Carrez qui a conduit les acquéreurs à introduire la présente instance, leur réclamant des dommages et intérêts qui sont directement la cause de la faute du diagnostiqueur.

Ils concluent également à la responsabilité de la SARL ORPI GINESTIMMO qui a servi d’intermédiaire entre eux et le cabinet B, étant précisé qu’elle est également rédacteur du compromis de vente sous seing privé et avait à ce titre l’obligation de vérifier l’exactitude des informations qu’elle donne aux parties . Ils considèrent qu’elle a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas le calcul des métrés déterminés par le diagnostiqueur.

S’agissant de la responsabilité du notaire, ils rappellent que celui- ci est tenu d’un devoir de conseil qui revêt un caractère impératif, qu’en ne vérifiant pas les diagnostics qui lui ont été fournis par l’agence , il a commis une faute privant d’une pleine efficacité l’acte qu’il rédige et qu’en outre, dès lors qu’il est tenu de rédiger une origine de propriété, il aurait dû constater qu’ils avaient acquis le bien qu’ils revendaient en 2003 pour une contenance de 56,18 m².

Ils ajoutent que c’est à tort qu’ils ont été condamnés à rembourser aux consorts Z-A les frais notariés et le surcoût du crédit.

M. M N Z et M^me J A, dans leurs conclusions signifiées par la voie électronique le 29 août 2017, demandent à la cour de:

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 22 février 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Nice,

En conséquence,

— condamner M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A les sommes de:

* 20.000 € au titre de la réduction du prix de vente,

* 1.273,41 € au titre de la réduction consécutive des frais notariés,

* 13.177,31 € au titre du surcoût du prêt,

— condamner M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils relèvent que les époux X dans leur conclusions d’appel ne reprochent au jugement querellé que de ne pas avoir accueilli leurs appels en garantie et à aucun moment, y compris en première instance, ils ne contestent les demandes qu’ils ont présentées. Ils en tirent pour conséquence que le jugement querellé doit être confirmé s’agissant des condamnations prononcées à leur profit, lesquelles sont au demeurant parfaitement justifiées au regard de l’article 46 de la loi du 28 décembre 1996, dite loi Carrez.

La SARL ORPI GINESTIMMO, dans ses conclusions déposées et notifiées par RPVA le 29 août 2017, demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société ORPI GINESTIMMO,

— prononcer la mise hors de cause de la société ORPI GINESTIMMO,

En tant que de besoin,

A titre principal,

— dire et juger que les époux X ont fait appel au cabinet B I qui a établi un certificat de surface privative,

— dire et juger que la vente a été réitérée par acte authentique sans que le certificat de surface privative ne soit remis en cause,

— dire et juger que la société ORPI GINESTIMMO ne peut être tenue pour responsable de l’intégration de la cave dans le calcul de la surface loi Carrez qui n’a pas été remise en cause ni par le notaire, ni par les propriétaires vendeurs,

— dire et juger que la société ORPI GINESTIMMO n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil dans le cadre de l’établissement de l’avant-contrat, dès lors que tous les diagnostics techniques nécessaires à la vente ont été réalisés,

— dire et juger que dès lors que l’obligation de conseil dont est débiteur la société ORPI GINESTIMMO est une obligation de moyens, et dès lors que GINESTIMMO a fait toute diligence dans le cadre de la rédaction de l’avant contrat, aucun manquement ne peut lui être reproché,

En conséquence,

— dire et juger que dès lors que la société ORPI GINESTIMMO n’a commis aucune faute en lien de causalité directe et certain avec un préjudice actuel, réel, sa responsabilité ne saurait être retenue,

— dire et juger que pour le cas où la diminution du prix devait être ordonnée, la restitution du prix à

laquelle le vendeur est condamné en la suite de la diminution de prix résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même , un préjudice indemnisable permettant une action en garantie,

En conséquence,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société ORPI GINESTIMMO,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que dès lors que le Cabinet B I a établi un certificat de surface loi Carrez erroné, sa responsabilité est engagée,

En conséquence, si la responsabilité de la société ORPI GINESTIMMO devait être retenue,

— dire et juger que dès que la faute commise par le Cabinet B a causé un préjudice direct et certain à la société ORPI GINESTIMMO qui subit une condamnation en raison de cette faute, le Cabinet B devra la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre

— dire et juger que dès lors que la vente a été réitérée par acte authentique sans que les notaires ne relèvent l’erreur commise par le Cabinet B, ils ont manifestement engagé leur responsabilité,

— condamner in solidum, B I et M^e C à relever et garantir la société ORPI GINESTIMMO de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste toute responsabilité dans le cadre du mandat de gestion qui lui a été confié par les époux X aux motifs que:

— ces derniers lui reprochent un manquement à son devoir d’information et de conseil, alors qu’elle ne peut être tenue responsable des mesures réalisées par le Cabinet D, d’autant qu’elle a fait toute diligence dans le cadre de la rédaction de l’avant contrat, en mentionnant notamment la superficie loi Carrez, l’erreur de calcul étant exclusivement imputable au diagnostiqueur,

— les appelants ne démontrent pas davantage le lien de causalité à effet direct avec un préjudice indemnisable de nature à engager sa responsabilité, l’expert en mesurage ayant été mandaté par les vendeurs et non par elle,

— les époux X propriétaires du bien depuis le 03 octobre 2003, n’ont émis aucune objection sur la surface mentionnée dans le compromis et l’acte authentique, de sorte que si réduction de prix il devait y avoir, l’appel en garantie dirigé par les appelants ne peut prospérer, la restitution du prix ne constituant pas un préjudice indemnisable.

A titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue, elle demande à être relevée et garantie par:

— le notaire, M^e C, qui a manqué de diligences et aurait dû s’apercevoir que le certificat du Cabinet B comprenait l’appartement et la cave,

— par le Cabinet B, qui a réalisé la mesure des surfaces, étant précisé qu’elle n’avait aucune possibilité technique de vérifier, ni même de contredire les constatations techniques.

La SARL B I, par ses conclusions signifiées le 28 septembre 2017, demande à la cour de:

1. Dire et juger l’action irrecevable par application des articles 15 et 16 du code de procédure civile,

— tenant à l’absence de communication de pièces et de dénonce de la procédure tant devant le tribunal de grande instance de Nice que devant la cour,

— tenant les articles 46 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez,

— tenant l’acte authentique en date du 19 août 2011,

— tenant l’assignation délivrée le 12 novembre 2013,

2. Subsidiairement:

— dire et juger l’action infondée,

3. Très subsidiairement:

En l’absence de preuve d’un préjudice indemnisable,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

4. Plus subsidiairement:

— dire et juger que la concluante, dans sa mesure technique, n’a pas commis de faute,

— dire et juger qu’aucun préjudice n’est en relation de causalité avec la mesure de la concluante,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter toute partie de ses éventuelles demandes, fins et conclusions,

5. En tout état de cause:

— débouter la SARL ORPI GINESTIMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. et M^me X à payer à la concluante la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande pour deux motifs:

— le non respect du contradictoire: elle a été placée dans l’impossibilité d’organiser valablement sa défense puisqu’elle ignore le contenu des pièces et reproches formés par les demandeurs principaux, l’assignation principale n’ayant pas été communiquée, en dépit de nombreuses demandes, la situation n’ayant pas évolué devant la cour,

— les époux X fondaient leur action sur les articles 46 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ( loi Carrez), action qui devait être engagée dans le délai d’un an, à peine de forclusion, alors que l’appel en cause a été délivrée le 12 novembre 2013 plus d’un an après la signature de l’acte de vente.

Elle soutient qu’en tout état de cause, l’action des époux X est mal fondée dès lors que:

— en première instance, ils invoquaient les articles 1147 et 1382 alors que le cumul des responsabilité n’est pas possible et devant la cour, ils invoquent les nouveaux articles 1231-1 et 1240 du code civil qui ne sont pas applicables,

— les vendeurs ne prouvent aucun préjudice indemnisable,

— elle n’a pas commis de faute, puisqu’elle n’a nullement mentionné que le lot […] mesurait 63,98 m² ( contrairement à l’acte authentique), que sur le mesurage qu’elle a effectué, il est parfaitement indiqué que la cave mesure 7,02 m² et il n’est pas mentionné que l’appartement mesure 63,98 m² mais que le total des parties de l’immeuble visité mesure 63,98 m²,

— il appartenait au notaire de préciser la mesure de chacun des lots puisqu’il détenait les numéros ainsi que le règlement de copropriété,

— le notaire a indiqué de manière erronée 63,98 m² pour le lot […], ce que n’a jamais mentionné le diagnostiqueur,

— l’erreur de superficie a eu pour conséquence la fixation d’un prix excessif eu égard à la superficie réelle de l’appartement et seuls les vendeurs ont bénéficié de ce supplément de prix, de sorte qu’il leur appartient de supporter la différence de prix.

Elle sollicite enfin le rejet de l’appel en garantie de l’agence immobilière.

M^e H C, aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 25 août 2017, demande à la cour de:

— dire et juger que M^e H C n’a commis aucun manquement ayant causé un préjudice indemnisable, actuel et certain aux époux X,

— dire et juger que M^e H C n’a commis aucun manquement ayant causé un préjudice indemnisable, actuel et certain à la société ORPI GINESTIMMO, cette dernière étant nécessairement responsable de tout préjudice subi de son fait,

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 22 février 2017 en ce qu’il a débouté les époux X et la société ORPI GINESTIMMO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de M^e H C,

— condamner les époux X ou tous succombants à payer à M^e H C la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité du notaire vis-à-vis des époux X, elle formule les observations suivantes:

— sur le manquement:

* il n’appartient pas à un notaire, lequel n’est pas un expert technique en mesurage, de remettre en cause les conclusions d’un diagnostiqueur professionnel, en procédant à tel ou tel retrait de surface,

* il revenait au professionnel du mesurage de mentionner une surface loi Carrez exacte après déduction de la cave, d’autant que sa mission consistait à établir la superficie privative des biens en vue de satisfaire aux dispositions de la loi Carrez,

* on ne peut ignorer que sont exclus du champ d’application de la loi Carrez les lots à usage de

caves, garages et emplacement de stationnement, ainsi que les lots d’une superficie inférieure à 8m²,

* la SARL B I a commis une triple faute, en mesurant en sus de l’appartement la cave alors qu’elle n’avait pas à l’être, en ne séparant pas dans la deuxième page de son certificat, la superficie des pièces du lot 4 et celle de la cave, lot 46, et en indiquant que la superficie loi Carrez totale du lot était de 63,98 m²,

* elle n’a donc rien ajouté à l’acte de vente et a simplement repris la superficie indiquée dans le certificat de mesurage, dont elle n’avait aucune raison objective de douter de l’exactitude,

* seul le Cabinet B est susceptible de voir sa responsabilité engagée, une telle action en responsabilité contractuelle étant parfaitement recevable, la prescription étant de 5 ans,

— sur le lien de causalité:

* les appelants ne démontrent aucun lien causal avec le dommage allégué résultant de la réduction du prix de vente,

* dès lors que les époux X s’étaient engagés par la signature du compromis de vente, auquel le notaire est totalement étranger, à vendre aux consorts A- Z un appartement de 63,98 m² alors que celui-ci ne fait que 56,96 m², ils auraient été tenus de réduire proportionnellement le prix, indépendamment du prétendu manque de vérification du notaire,

— l’erreur de superficie a eu pour seule conséquence la fixation d’un prix excessif eu égard à la superficie réelle de l’appartement dont seuls les vendeurs ont bénéficié, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre faire supporter au responsable de cette erreur la perte d’un avantage qu’il n’aurait pas eu sans l’erreur reprochée,

* les consorts X doivent donc seuls supporter la différence de prix dès lors qu’ils avaient seuls perçu un prix excessif eu égard à la surface réelle de l’immeuble,

— sur le préjudice:

* en tout état de cause, les appelants ne peuvent en aucun cas obtenir la condamnation du notaire à les relever et garantir de la réfaction du prix de vente, la réduction proportionnelle du prix, sanction objective de la garantie de contenance, ne pesant que sur le vendeur,

* la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable au sens de l’article 1382 du code civil, ce qui inclut la réfaction proportionnelle du prix fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence écartant ainsi tout recours en garantie contre le métreur responsable de l’erreur de superficie.

Elle ajoute que c’est à tort que les époux X ont été condamnés à restituer aux acquéreurs les frais notariés et le surcoût de crédit, lesdits préjudices n’étant pas certains et donc pas indemnisables.

Enfin , elle conteste toute responsabilité envers la société ORPI GINESTIMMO dès lors que pour sa part, elle justifie n’avoir commis aucune faute.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 04 décembre 2018.

MOTIFS

Devant la cour, M. et M^me X ne remettent pas en cause, dans le dispositif de leurs écritures qui seul lie la cour, les condamnations prononcées à leur encontre par le tribunal de grande instance

de Nice au profit des acquéreurs.

En effet, si dans leurs dernières écritures, ils indiquent avoir été condamnés à tort à rembourser aux consorts Z-A, les frais notariés et le surcoût du crédit, dans le dispositif de ces conclusions, dont seul la cour est saisie, ils réclament uniquement l’infirmation du jugement querellé s’agissant des appels en garantie qu’ils ont formulés à l’encontre du notaire, de l’agence immobilière et du diagnostiqueur.

De même, si M^e C invoque également le caractère injustifié de ces condamnations, elle n’en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions.

En conséquence, les dispositions du jugement ayant condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A les sommes de:

—  20.000 € au titre de la réduction du prix de vente,

—  1.273,41 € au titre de la réduction consécutive des frais notariés,

—  13.177,31 € au titre du surcoût du prêt,

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

qui ne sont pas discutées en appel, seront purement et simplement confirmées, la cour étant uniquement saisie de la question des différents appels en garantie formées par les époux X.

S’agissant des demandes présentées à l’encontre de la SARL B I, celle-ci conclut à l’irrecevabilité de l’action des époux X en raison d’une part, d’une violation du principe du contradictoire, d’autre part, de la forclusion au visa des articles 46 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le premier point, la société B I soutient ne pas avoir été en mesure d’exercer correctement sa défense en l’absence de communication des pièces et de l’assignation principale devant le tribunal ainsi que devant la cour, la plaçant dans l’impossibilité d’organiser valablement sa défense.

Or, les époux X justifient que l’assignation principale ainsi que les pièces lui ont été communiquées:

— par les demandeurs ( les consorts Z-A) à deux reprises, par RPVA le 12 juin 2014 et par acte du palais le 18 novembre 2014,

— une nouvelle fois à l’initiative des appelants par RPVA le 07 décembre 2015.

Au demeurant, force est de constater qu’à la lecture de ses conclusions prises tant en première instance qu’en cause d’appel, la société B I a été parfaitement en mesure d’assurer sa défense.

Sur la forclusion, la société B I prétend que l’action des époux X aurait dû être intentée à son encontre dans un délai d’un an suivant l’acte de vente du 19 août 2011 alors que l’appel en garantie intervenu sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 n’est intervenu que le 12 novembre 2013.

Si en application de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la

réalisation de la vente, à peine de déchéance, ce délai préfix ne s’applique que dans les rapports entre acquéreurs et vendeurs.

En l’espèce, les appelants recherchent la responsabilité de la société B I à qui ils avaient confié le soin de réaliser un certificat de surface privative des lots, objets de la vente, lui reprochant d’avoir commis une erreur quant au diagnostic établi et donc une faute contractuelle.

Comme le font valoir à juste titre les époux X, une telle action en responsabilité se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, de sorte que le diagnostic litigieux ayant été effectué le 21 mars 2011, leur appel en garantie est parfaitement recevable.

Sur le fond, il est constant que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite 'loi Carrez’ rend impérative la mention de la surface exacte d’un lot de copropriété privatif vendu.

En vertu des dispositions des articles 4 et suivants du décret du 17 mars 1967, sont exclus par la loi Carrez, les caves, les terrasses, les balcons, les surfaces privatives de moins de 1m80 de hauteur, les garages, les emplacements de stationnement (boxes, garages et places de parking), les ventes dans le neuf sur plan, les terrains et les maisons individuelles qui ne sont pas en copropriété.

Enfin l’article 4-2 du même texte énonce que les lots de copropriété ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie.

En l’espèce, la SARL B I qui avait pour mission d’établir la superficie de la surface privative des lots détenus par M. et M^me X, en vue de les reporter dans un acte de vente à intervenir et ce, en application des dispositions susvisées, a dressé un certificat de surface privative en date du 21 mars 2011, mentionnant sous la rubrique ' superficie privative en m² du lot' : ' surface loi Carrez total: 63,98 m², surface au sol totale: 63,98m² '.

La page de ce certificat comprend un tableau récapitulatif des surfaces de chaque pièce au sens de la loi Carrez, incluant la cave avec l’indication d’une superficie privative Carrez de 7,02 m².

La SARL B I a donc incontestablement commis une faute puisqu’elle a inclus dans le calcul de la surface privative au sens de la loi Carrez, la cave, alors qu’elle en est expressément exclue.

C’est en vain que la SARL B I prétend ne pas avoir commis d’erreur de mesurage quant aux surfaces, que la cave mesure bien 7,02 m² et qu’il n’est pas indiqué que l’appartement mesure 63,98 m² mais que le total des parties de l’immeuble visité mesure 63,98 m², alors qu’il est clairement inscrit en première page du diagnostic établi, en gras, que la surface loi Carrez est de 63,98 m², laquelle inclut, à tort, la cave.

Enfin elle ne peut davantage prétendre que le diagnostiqueur est uniquement un technicien, qui n’a pas effectué des études de droit, alors qu’en sa qualité de professionnel dans ce domaine, elle ne ignorer en sa qualité d’expert, la législation applicable en la matière et plus particulièrement les surfaces qui doivent être exclues du calcul des métrés.

Sa faute est, en conséquence, avérée.

S’agissant de l’agence immobilière, il ressort des pièces du dossier que M. et M^me X ont confié le 03 mars 2011 un mandat exclusif à la société ORPI GINESTIMMO afin de vendre leur appartement, objet du présent litige.

Un compromis de vente a ainsi été rédigé par la société ORPI GINESTIMMO le 20 juin 2011 entre d’une part, les époux X et, d’autre part, les consorts O-A précisant quant à la

désignation du bien:

' – lot […]: un appartement situé au rez-de-chaussée du bloc A, composé de (…) Et les 230/2000èmes des parties communes- loi carrez: 63,98 m²,

- lot […]5: une cave au sous-sol du bloc A et les 2/2000èmes des parties communes'

La société ORPI GINESTIMMO, professionnel de l’immobilier, qui avait à sa disposition lors de la rédaction de l’avant contrat les différents diagnostics établis par le Cabinet B dont le certificat de surface privative, aurait dû vérifier l’exactitude des informations qui lui étaient transmises. Plus particulièrement, une simple lecture complète du document dressé par la société B I lui aurait permis de s’apercevoir de l’erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilisé la cave, surface pourtant expressément exclue, ce qu’elle sait parfaitement, le compromis rappelant expressément que les lots à usage de cave sont exclus de la superficie.

Elle a donc également commis une faute.

Quant au notaire, professionnel du droit, tenu d’un devoir de conseil envers les parties et d’assurer l’efficacité des actes qu’il dresse, il n’a manifestement pas vérifié les diagnostics qui étaient annexés à l’acte de vente, se contentant de reproduire la surface mentionnée en première page du certificat alors qu’une lecture complète et attentive lui aurait permis de s’apercevoir de la difficulté.

En outre, le notaire est tenu de rédiger une origine de propriété et s’il avait correctement accompli sa mission, il aurait constaté que le bien acquis par M. et M^me X des consorts E le 03 octobre 2003 avait une superficie de 56,18 m² contre 63,98 m² mentionnés dans l’acte qu’il a rédigé, alors qu’une telle différence aurait dû alerter.

Il en résulte qu’ au regard des documents communiqués, M^e H C disposait d’éléments de nature à la faire douter de l’exactitude des surfaces déclarées et qu’elle n’a donc pas rempli son obligation d’attirer l’attention des parties sur l’incidence d’une éventuelle moindre mesure.

Sur le préjudice en lien de causalité, si comme le font observer les parties intimées, la diminution du prix résultant de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant d’accueillir l’appel en garantie des vendeurs contre le cabinet d’I, auteur du métrage, l’agence immobilière ou le notaire, il y a lieu de relever que M. et M^me X réclament l’indemnisation d’une perte de chance de vendre leur bien immobilier au prix espéré et en conséquence à un prix du mètre carré supérieur à ce qu’ils ont finalement perçu, outre le fait d’avoir subi la procédure intentée à leur encontre par les acquéreurs qui a abouti à leur condamnation au paiement de diverses sommes comme étant la conséquence de la faute commise par ses différents intervenants.

Cette perte de chance, au regard des pièces produites, doit être qualifiée de moyenne par rapport à la somme de 35.000 € correspondant au montant des condamnations mises à la charge des vendeurs par le jugement querellé.

En conséquence, la SARL B I, la société ORPI GINESTIMMO et M^e H C seront condamnés in solidum à payer à M. et M^me X une somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Les appelants ne rapportent absolument pas la preuve d’avoir subi un quelconque préjudice moral et encore moins à hauteur du quantum réclamé. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

La société ORPI GINESTIMMO demande à être relevée et garantie des condamnations mises à sa charge par la société B I et M^e C.

Elle reproche au notaire d’avoir manqué de diligence lors de la réitération de l’acte authentique en n’ayant pas relevé l’erreur du certificat de mesurage. Or, si de telles observations sont exactes, elles valent tout autant à l’égard de la société ORPI IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier, qui aurait également dû déceler cette erreur, d’autant qu’ elle connaissait les lieux, contrairement au notaire. Elle est donc mal fondée à réclamer la réparation d’un dommage alors que précisément elle a commis la même faute et qu’en outre, le notaire est intervenu postérieurement.

En revanche, il sera fait droit à son appel en garantie à l’encontre de la SARL B I, dans la limite de 50%, celle-ci ayant commis la faute d’origine.

En définitive, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A les sommes de:

—  20.000 € au titre de la réduction du prix de vente,

—  1.273,41 € au titre de la réduction consécutive des frais notariés,

—  13.177,31 € au titre du surcoût du prêt,

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

mais infirmé pour le surplus de ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. Z et M^me A ensmeble les sommes de:

—  20.000 € au titre de la réduction du prix de vente,

—  1.273,41 € au titre de la réduction consécutive des frais notariés,

—  13.177,31 € au titre du surcoût du prêt,

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et l’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action de M. F X et M^me G X née Y à l’encontre de la SARL B I,

Condamne in solidum la SARL B I, la société ORPI GINESTIMMO et M^e H C à payer à M. F X et M^me G X née Y la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. F X et M^me G X née Y ,

Condamne la SARL B I à relever et garantir la société ORPI GINESTIMMO à hauteur de 50% de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au profit de M. et M^me X, en principal, intérêts, frais y compris les frais irrépétibles et les dépens,

Déboute la SARL B I de son appel en garantie à l’encontre de M^e H C,

Condamne in solidum la SARL B I, la société ORPI GINESTIMMO et M^e H C à payer à M. F X et M^me G X née Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard des autres parties,

Condamne in solidum la SARL B I, la société ORPI GINESTIMMO et M^e H C aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT