4^e Chambre

ARRÊT N° 495

R.G : 14/06705

FB / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur :Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame L M, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Septembre 2017

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 09 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame N Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Charles FREIDEL, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

Maître AA-AB A

[…]

44701 B

Représenté par M^e Jérôme GAUTIER de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur O X

[…]

[…]

assignée à domicile

G IMMOBILIER SAS anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL

Prise en la personne de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e P LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

LE CARRE DES FEES SCI

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

C/O IMMODEUS

[…]

[…]

Représentée par M^e P LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

SELARL C. E

Es qualité de liquidateur de la CICG CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION

Prise en la personne de P E

[…]

[…]

Représentée par M^e Audrey BALLU-GOUGEON de la SCP BALLU-GOUGEON, VOISINE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e François DUPUY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Société W Q R

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités de droit audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Société FINANCIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED GENWORTH ASSURANCES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

domicilié en France au […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Céline LEMOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Société FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED GENWORTH ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux

domicilié en France au […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Céline LEMOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SA ABP VIE anciennement dénommée NATIXIS ASSURANCES PARTENAIRES

prise en ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Géraldine MARION, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Stéphanie COUILBAULT, Plaidant, avocat au barreau de

PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant mandat en date du 1^er août 2005, la SCCV « Le Carré des Fées », promoteur immobilier, a donné mandat à la société OMNIUM CONSEIL, aujourd’hui dénommée SAS G IMMOBILIER, en vue de la commercialisation de 114 appartements dépendant d’une opération immobilière dénommée ' Le Carré des Fées ' à PLOERMEL, destinés à l’investissement locatif.

Madame N Z, demeurant à PARIS, a été démarchée par Monsieur X, se présentant comme conseiller financier mandaté par la SCCV Le Carré des fées, via la société OMNIUM CONSEIL, et elle a été convaincue par la description qui lui a été faite de l’opération .

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2006, elle a contracté auprès de la SCCV LE CARRE DES FÉES un contrat de réservation préliminaire pour un appartement de type 2 pièces de 34,11 m² environ, lot n° C 205, au 2 ème étage et d’un emplacement de parking dans la résidence LE CARRE DES FÉES à Ploërmel, moyennant le prix de vente de 104 720 €, Y incluse .

Concomitamment à ce contrat de réservation préliminaire, Madame Z a conclu, le 20 Février 2006 deux actes de prêt auprès de W Q R pour des montants de 34 720 € et 70 000 €, couvrant l’intégralité du prix d’acquisition du bien, dont le remboursement était garanti par des polices d’assurances souscrites auprès des sociétés FINANCIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED ( FACL) et FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED( FICL) et par une délégation le 29 mars 2006 au profit de W Q R d’un contrat d’assurance vie 'Cristalliance in Fine’souscrit par Madame Z auprès de la société NATIXIS Assurances Partenaires, anciennement Foncier Assurances.

Elle a également confié à la société OMNIUM GESTION (aujourd’hui dénommée SAS CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION) un mandat de gestion locative du bien en état futur d’achèvement et souscrit une police d’assurance couvrant le risque de carence locative auprès de la compagnie GAN.

L’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement, instrumenté par Maître A, notaire à B, a été conclu le 26 avril 2006 entre la SSCV Le Carré des Fées et Madame Z.

Le bien immobilier a été livré le 01 octobre 2007 .

Par actes d’huissier en date des 20, 23,24 et 25 août 2010, Madame N Z a fait assigner la SCCV Le Carré des Fées, Monsieur O X, la SAS G IMMOBILIER (anciennement dénommée OMNIUM Conseil), la société Cabinet Immobilier Conseil et Gestion

(CICG) (anciennement dénommée Omnium Gestion), Maître AA-AB A, la SA Foncier Assurance (devenue Natixis Assurances Partenaires), la société W Q R, la société Financial Assurance Company (FACL), la société Financial Insurance Company( FICL) aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du bien immobilier pour dol, absence de cause, manquement au devoir d’information, non respect des dispositions du code de la Consommation et du Code de la Construction et de l’Habitation, la résolution des contrats de prêt s’y rapportant et la restitution des contrats d’assurance affectés aux prêts résolus.

Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2014, le Tribunal de Grande Instance de VANNES a :

— Mis hors de cause la SELARL FHB, prise en la personne de Maître C, es qualité d’administrateur du Cabinet Immobilier Conseil et Gestion,

— DÉBOUTÉ Madame Z de sa demande en nullité pour dol,

— DÉBOUTÉ Madame Z de sa demande en nullité pour absence de cause et des demandes subséquentes,

— Débouté Madame Z de sa demande de nullité au titre d’un manquement au devoir de conseil et d’information des différents intervenants à la vente et des demandes subséquentes;

— Jugé Madame Z irrecevable en ses demandes tendant à l’annulation du contrat en raison du non-respect des dispositions impératives relatives au démarchage et à la protection de l’acquéreur immobilier ;

— Rappelé que le prêt restait valable et que le contrat « Cristalliance In Fine» ne pouvait faire l’objet d’un rachat au profit de Madame Z sans l’accord préalable de W Q R,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné Madame Z à payer, en application des articles 700 du CPC à :

— La SELARL FHB en la personne de Maître D, ès qualité, la somme de 1 000 €,

— Maître A, la somme de 1 000 €,

— La SELARL E, prise en la personne de Maître E, ès qualité de mandataire liquidateur de la société CICG, la somme de 1 000 € ,

— La SSCV Le Carré des Fées, la somme de 1 000 € ,

— La SAS G IMMOBILIER, la somme de 1 000 € ,

— La société NATIXIS ASSURANCES PARTENAIRES (anciennement dénommée FONCIER ASSURANCES), la somme de 500 € ,

— Condamné Madame Z aux entiers dépens.

Madame N Z a interjeté appel le 14 août 2014 de ce jugement, intimant, la SAS G IMMOBILIER ( anciennement dénommée OMNIUM Conseil), la SCI Le Carré des Fées, la SELARL C E, es qualité de liquidateur la société Cabinet

Immobilier Conseil et Gestion (CICG), Maître AA-AB A, la société W Q R, la société Financial Assurance Company limited (FACL), la société Financial Insurance Company limited (FICL), la SA ABP VIE,venant aux droits de la société NATIXIS Assurances Partenaires (anciennement dénommée FONCIER Assurances) et M. O X.

Les parties ont conclu.

Par une ordonnance du 6 mai 2015, le Conseiller de la Mise en Etat a déclaré irrecevables les conclusions de la SCA W Q R en date du 15 janvier 2015 .

Monsieur O X n’a pas constitué avocat.

Madame Z lui a fait signifier le 18 novembre 2014, la déclaration d’appel et ses conclusions du 13 novembre 2014 . Les actes ont été remis à son épouse.

L’ ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 septembre 2017 de Mademoiselle N Z qui demande à la Cour :

Vu les articles 1116, 1131, et 1382 du Code civil,

Vu les articles L 111-1, L 120-1, L 120-2, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du Code de la Consommation

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

Constater la nullité du contrat de réservation entre la SCCV Le Carré des Fées et Mademoiselle N Z en application des dispositions relatives au démarchage à domicile,

Dire et juger que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV Le Carré des Fées et M^lle Z a été conclu sur la base d’un contrat de réservation atteint de nullité,

Prononcer en conséquence la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu 26 avril 2006 entre la SCCV Le Carré des Fées et M^lle Z

Constater en tout état de cause l’existence d’un dol manifeste et une absence de cause, ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,

Prononcer en conséquence la nullité de l’acte de vente conclu entre la SCCV Le Carré des Fées et Mademoiselle N S Z ayant pour objet l’acquisition d’un bien répondant à la désignation suivante :

[…]

(Morbihan)

Dans un ensemble immobilier en cours de construction sis au lieudit « La Noë Verte », […], dénommé « RÉSIDENCE LE CARRE DES FEES » soumis au régime de la co-propriété et ayant fait l’objet d’un état descriptif de division – règlement de co-propriété dressé par Monsieur T U V à NANTES déposé au rang des minutes de Maître A notaire soussigné le 6 mars 2006 dont une copie authentique sera publiée à la Conservation des Hypothèques de PLOERMEL avant ou au plus tard en même temps que les présentes.

Ledit bien immobilier est cadastré, savoir :

- section ZI, numéro 202, pour une contenance de UN HECTARE SOIXANTE TREIZE ARES ONZE CENTIARES (1ha 73a 11 ca).

- s e c t i o n Z I , n u m é r o 2 0 3 , p o u r u n e c o n t e n a n c e d e V I N G T E T U N A R E S QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIARES (21a 99ca).

- section ZI, numéro 200, pour une contenance de HUIT ARES TRENTE-TROIS CENTIARES (08a 33ca).

Soit ensemble : DEUX HECTARES TROIS ARES QUARANTE-TROIS CENTIARES (2ha 03a 43ca).

SAVOIR

BÂTIMENT C

LE LOT NUMÉRO CENT DIX SEPT (117)

Au 2^e étage, à droite sur le palier, porte derrière la cage d’escalier,avec accès par les circulations communes, un appartement portant le n° C 205 du plan, de type 2 comprenant : entrée avec placard, séjour et coin cuisine, salle d’eau, une chambre avec placard, balcon.

Et les soixante-trois /dix mille quatrièmes (63/10.004èmes) des parties communes générales de l’immeuble.

LE LOT NUMÉRO DEUX CENT VINGT DEUX (222)

Au rez-de-chaussée, un stationnement aérien véhicule portant le numéro 77 du plan joint, avec accès par les circulations communes.

Et les deux/dix mille quatrièmes (2/l0.004èmes) des parties communes générales de l’immeuble.

Moyennant le prix principal TTC de CENT QUATRE MILLE SEPT CENT VINGT EUROS (104.720,00 EUR.), payé comptant à concurrence de 31.416 €, le solde d’un montant de 73.304 €, stipulé payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Condamner en conséquence la SCCV Le Carré des Fées à rembourser à M^lle Z le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 104.720 €,

Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

Dire que M^lle Z ne devra restituer les biens immobiliers en cause qu’après le règlement des sommes mises à la charge de la SCCV Le Carré des Fées, G IMMOBILIER, CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION, Monsieur O X et Maître AA-AB A,

Constatant qu’ont participé ou profité du dol ou encore ont failli à leur devoir de renseignement le promoteur, les mandataires commerciaux et le notaire, et qu’en tout état de cause, leurs agissements ont causé un préjudice à l’acquéreur,

Condamner in solidum la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, Monsieur O X et Maître AA-AB A à payer à M^lle Z la somme provisoirement arrêtée à la date des présentes à 50.312,35 € à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire,

Dire que les sommes allouées à M^lle Z à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ,

Dire que la créance à titre de dommages et intérêts de M^lle Z sera fixée au passif de la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION à ce même montant,

Ordonner la nullité voire la résolution des contrats de prêt EVOLUTO, références 1020 706 547 7 et J, références 1020 683 646 9 consentis le 20 février 2006 par W Q R pour un montant respectif de 34.720 € et 70.000 €,

Dire que de la restitution subséquente du capital mis à sa disposition et restant à rembourser, sera déduit l’ensemble des sommes par elle versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt,

En conséquence, DÉBOUTER la société W Q R en son appel incident en ce qu’il tend limiter les conséquences de la résolution du prêt à la seule restitution du capital,

De même, DÉBOUTER la société W Q R en son appel incident en ce qu’il tend à assortir la restitution du capital emprunté au taux contractuel,

Ordonner la résiliation des contrats d’assurances affectés aux prêts résolus et souscrits

' s’agissant d’Evoluto auprès de Foncier Assurance sous les références suivantes : n°client : 25261 n° d’adhésion : 3000268

' s’agissant de J auprès de FINANCIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED et FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED exerçant sous le nom commercial de « Genworth Assurances » et portant les références suivantes : ,n°contrats groupe : 0101 FACL et 0133 FICL contrat n° : 010112

Débouter la SCI LE CARRE DES FÉES de sa demande en remboursement des loyers et des indemnités d’assurance perçus depuis la livraison du bien suite à l’annulation de la vente,

A titre infiniment subsidiaire, condamner réciproquement la SCI LE CARRE DES FÉES à rembourser à Mademoiselle Z les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais de gestion et les primes d’assurance loyers impayés et carence locative réglées par celle-ci depuis la livraison du bien sur remise des justificatifs du règlement de ces charges,

Dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SCCV Le Carré des Fées, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l’annulation de la vente se substituera une condamnation in solidum de la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, Monsieur O X et Maître AA-AB A au paiement au profit de M^lle Z de la somme de 17.000 €à titre de dommages et intérêts supplémentaires au titre de la surévaluation du bien,

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où par impossible l’annulation de la vente ne serait pas prononcée,

DIRE ET JUGER que la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, la société CICG, Monsieur O X et Maître AA-AB A ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil l’égard de M^lle Z,

En conséquence, CONDAMNER in solidum SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, la société CICG, Monsieur O X et Maître AA-AB A à payer à M^lle Z la somme de 56.029,80 € à titre de dommages et intérêts.

Dire que la créance à titre de dommages et intérêts de M^lle Z sera fixée au passif de la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION à ce même montant.

En tout état de cause,

Rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires,

Condamner in solidum la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, Monsieur O X et Maître AA-AB A à payer à M^lle Z la somme de 9.000 € à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire que la créance de M^lle Z à ce titre sera fixée au passif de la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION pour ce même montant.

Condamner les mêmes in solidum en tous les dépens avec distraction au profit de la SELARL LUC BOURGES, Avocats au Barreau de Rennes.

Madame Z fait essentiellement plaider :

Sur la recevabilité de l’action

Sur les délais pour agir :

— l’action en nullité de la vente pour dol n’est pas prescrite puisque l’action en nullité d’une convention se prescrit à compter du jour où l’erreur ou le dol a été découvert. En l’espèce , le contrat d’où résulte l’obligation est l’acte de vente . La vente ayant été passée le 26 avril 2006, le délai pour agir expire au plus tôt le 26 avril 2011, la demanderesse n’ayant en réalité découvert le dol dont elle a été victime que beaucoup plus tard. L’action en nullité diligentée par exploit d’huissier en date des 20, 23, 24 et 25 août 2010, a donc été mise en 'uvre dans le délai de l’article 1304 du code civil

— L’action en nullité pour dol a un effet interruptif de prescription à l’égard de l’action en annulation fondée sur le droit de la consommation.

Sur la publication de l’assignation en nullité de la vente

M^lle Z a fait procéder à la publication auprès de la Conservation des Hypothèques du second original de l’assignation par laquelle elle a formé une demande en nullité de la vente

Sur l’absence de confirmation

— Melle Z n’a pas entendu réparer l’acte de vente entachée de dol ni le confirmer puisqu’elle n’a découvert son irrégularité qu’après l’achèvement de la construction à une époque où l’ensemble des fonds avait déjà été mis à sa disposition.

Sur la nullité de l’acte de vente pour dol

Elle dénonce un mensonge quant au potentiel locatif du bien :

— Il lui a été indiqué par la société venderesse et ses mandataires commerciaux que l’appartement litigieux présentait toutes les qualités pour générer un revenu locatif certain pendant une durée de 9 ans et il lui a été présenté une plaquette publicitaire ventant la résidence « promise à une forte demande locative ».

Or l’appartement de M^lle Z est resté vacant pendant plus de 4 ans et demi depuis sa livraison le 1^er octobre 2007

— Le revenu locatif ' garanti ' de 384 € mensuel annoncé par les démarcheurs n’a jamais été perçu, étant beaucoup trop élevé, ce qui a été reconnu par le groupe OMNIUM qui l’a incitée dès septembre 2008 à baisser celui-ci à 330 € . Elle a été contrainte d’accepter cette diminution de loyer ce qui n’a pas empêché que le bien soit de nouveau vacant du 19 février 2009 au 11 septembre 2012.

— La société G IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve d’une étude de marché qui ait mis en évidence, à l’époque de la signature du contrat de réservation, l’existence d’une demande locative supérieure à celle de l’offre et d’un bassin d’activité à l’économie dynamique, diversifiée et pérenne, d’une étude attestant que le type de bien proposé à Mademoiselle Z (soit un appartement de type T2 de 34,11 m²) était susceptible de

correspondre à la demande locative locale, et du fait que le montant des loyers annoncé était susceptible de correspondre au prix du marché, pour une telle résidence. Aucune analyse préalable sérieuse du potentiel locatif du bien n’a été réalisée.

— Les brochures et les simulations lui ont donné l’illusion que le travail de vérification concernant le potentiel locatif avait été réalisé.

— 

Les dernières pièces versées aux débats le 25 août et le 4 septembre 2017 par la société G

IMMOBILIER confirment le caractère dolosif de l’indication par celle-ci de ce que le programme était’ promis à une forte demande ':

* le rapport d’étude locative en date du 7 octobre 2004, réactualisé le 19 mai 2005 ( pièce 48) : les trois agences interrogées révèlent que les salaires sont bas d’où le faible prix des loyers, qu’il y a peu d’ entreprises alentour, que le programme proposé sera nécessairement concurrencé par de nombreuses autres constructions, que la construction de petits appartements n’est pas adapté au marché local, davantage de demandes se portant sur les T4 ou villas),

* il ressort des extraits du Plan d’Occupation des Sols de la commune de Ploërmel du mois de juin 2003 ( pièce 75) que la commune quantifiait alors un potentiel de 70 logements annuels et qu’au regard des autres constructions en cours, la livraison du programme de la SCI le Carré des Fées, composée de 110 logements, allait engendrer un dépassement significatif de ce potentiel et une saturation du marché pendant plusieurs années,

*l’attestation de l’Agence F ( pièce 76) confirme cette saturation , la résidence en cause ayant un taux de remplissage correct depuis 2014.

— La souscription d’une assurance « carence locative » n’a pas eu pour effet de l’informer sur les aléas inhérents à ce type d’opérations et sur la réalité des risques qui étaient d’origine structurelle.

— les documents FICHE LSF (pièce 72) et le courrier du 26 janvier 2006(pièce 71) adressé par la banque ainsi que la simulation patrimoniale, portant l’indication ' document non contractuel’ne sauraient exclure le dol, les deux premiers ne concernant que la conclusion du prêt et le dernier, bien que n’ayant qu’une valeur indicative, n’en engageant pas moins la responsabilité du démarcheur au regard de son devoir d’information précontractuel.,

— La faiblesse du potentiel locatif est accentuée par la conception déficiente de l’accès à la résidence : le projet de résidence devait bénéficier d’un accès initial à la voie publique par la rue du Val, via l’impasse l’Armorique. Cet accès ne reposait sur aucun titre ni aucune autorisation sérieuse. La résidence ne put en réalité jamais bénéficier de cet accès qui n’était pas praticable et pas dimensionné pour assurer une desserte convenable et sécurisée. Le promoteur avait connaissance de ce problème de voirie au moins depuis le 15 février 2006, soit antérieurement à la vente litigieuse. L’accès à la résidence par la route départementale a eu un impact négatif sur le potentiel locatif de la résidence.

Le potentiel fiscal qui lui a été vanté est mensonger : elle a perdu le bénéfice de l’avantage fiscal de Robien puisqu’elle n’a pas pu trouver de locataire dans les douze mois qui ont suivi le congé de son premier locataire alors que la plaquette publicitaire insistait sur le niveau de défiscalisation ' performant’ de la résidence et que les simulations du démarcheur reposaient sur le postulat de la perception de cet avantage fiscal présenté comme une certitude.

Sur la valeur réelle du bien : en s’ingéniant à dissuader l’acquéreur de s’intéresser aux caractéristiques concrètes du bien, la venderesse et ses intermédiaires l’ont induite en erreur sur sa valeur réelle. Le prix du marché à l’époque pour un bien similaire était entre 2 070 et 2 700 € le m². Le bien lui a été vendu pour un prix de 3 070 € le m². Il était dolosif de prétendre dans les simulations que la valeur du bien avait des chances d’augmenter de 2% par an et elle ne peut revendre son bien sans générer une moins value.

Le comportement dolosif dont elle a été victime a généré de sa part, une appréciation inexacte de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’intérêt fiscal de l’opération, et du montant de son effort financier.

Sur l’auteur du dol

— La SCCV Le Carré des Fées a participé à la commission du dol en faisant publier les brochures commerciales litigieuses, en acceptant la remise pour son compte de documents

trompeurs et en introduisant certaines mentions dans le contrat de réservation. Les man’uvres dolosives de son mandataire commercial dont elle a profité et qu’elle ne pouvait ignorer, lui sont opposables.

— la société G IMMOBILIER et Monsieur X se sont présentés à elle comme de véritables conseillers en gestion de patrimoine et il ne peut donc lui être reproché de leur avoir fait confiance.

Sur l’annulation de la vente pour absence de cause

— la vente doit être annulée pour absence de cause. M^lle Z a conclu la vente dans un but fiscal entré dans le champ contractuel comme en attestent les brochures publicitaires et le contrat de réservation. Elle n’a pas pu bénéficier de la défiscalisation. L’opération ne respectant pas les conditions d’octroi de l’avantage fiscal, le mobile fiscal a disparu et la vente est nulle pour absence de cause.

Sur l’annulation du contrat pour non-respect des dispositions relatives au démarchage

— le contrat de réservation est nul en raison du non-respect des dispositions d’ordre public relatives au démarchage (pas de nom du démarcheur, absence de certaines mentions, formulaire de renonciation et de rétractation qui ne répond pas aux exigences d’ordre public et remise de 1500 € avant expiration du délai de réflexion de 7 jours). Dès lors, la nullité du contrat de réservation doit entraîner la nullité de l’acte authentique de vente, qui est le prolongement du premier , les deux conventions étant indissociables.

— La signature de l’acte authentique n’a pas couvert et régularisé la nullité du contrat de réservation. Les nullités d’ordre public affectant ce contrat ne peuvent pas être régularisées. La régularisation d’un acte nul suppose à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer. Or, le vice affectant le contrat de réservation n’a jamais été porté à la connaissance de M^lle Z. La vente a été conclue sans qu’elle puisse disposer de la protection légale relative au démarchage.

— En raison de l’annulation rétroactive du contrat de réservation, M^lle Z aurait dû disposer d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification du projet d’acte authentique en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle n’en a pas bénéficié. L’acte authentique de vente est donc nul.

— L’acte de vente est indissociable du contrat de réservation. Sans le démarchage de M^lle Z pour la conclusion de ce contrat, elle n’aurait pas conclu l’acte de vente.

Sur l’absence de restitution des loyers perçus

— l’annulation de la vente entraînera l’obligation pour la SCCV de lui restituer le prix de vente avec intérêts,

— la nullité n’entraînera pas pour M^lle Z l’obligation de restituer à la SCCV les loyers perçus et indemnités d’assurance puisqu’elle est possesseur de bonne foi et qu’il y a donc lieu d’ appliquer les dispositions de l’article 549 du Code Civil.

Sur la nullité ou la résolution des contrats de prêt

— le contrat de crédit ne trouve sa cause que dans la volonté de l’emprunteur d’acquérir un immeuble. Ainsi, l’annulation du contrat principal entraîne celle du contrat de crédit.

— la résolution oblige M^lle Z à rembourser la totalité des sommes remises par la SCA W Q R PARIS , et cette dernière doit lui restituer l’ensemble des sommes versées au titre du prêt ( en ce compris les intérêts et la part de capital réglés chaque mois par l’emprunteur, intérêts, frais de dossier et de garantie.). La convention d’intérêts est également anéantie.

— l’appel incident de la SCA W Q R PARIS en ce qu’il tend à limiter les conséquence de la résolution du prêt au seul remboursement du capital emprunté par M^lle Z sera rejeté.

Sur la résiliation des contrats d’assurance :

— la résolution du contrat de prêt entraîne la résiliation des contrats d’assurance affectés aux prêts résolus et souscrits.

En tout état de cause, sur la demande de dommages et intérêts

Les agissements de la SCCV Le Carré des Fées, de ses mandataires commerciaux , de la société CICG et du notaire ont causé un préjudice à M^lle Z justifiant l’octroi de dommages-intérêts au paiement desquels ils seront condamnés in solidum

— la SCCV Le Carré des Fées est responsable du préjudice subi par M^lle Z. Elle a validé les documents publicitaires qui ont servi de base à l’argumentaire et au démarchage commercial. Elle est responsable de plein droit des fautes de ses mandataires commerciaux, des entorses multiples aux règles protectrices du consommateur et de l’absence d’information de l’acquéreur non professionnel sur les conditions d’octroi de l’avantage fiscal,

— la société G IMMOBILIER (anciennement dénommée OMNIUM Conseil) et Monsieur X, à la fois conseils en gestion de patrimoine, conseils en défiscalisation et agents immobiliers ont engagé leur responsabilité à l’égard de M^lle Z en omettant de l’ informer des conditions de perte de l’avantage fiscal alors qu’elles lui ont conseillé le recours au dispositif ' loi Robien', des carences du projet au niveau des voies d’accès, et en l’ induisant en erreur sur le potentiel locatif du bien

M^lle Z a perdu une chance d’acheter ce bien au prix du marché. Les mandataires commerciaux ont commis une faute en proposant à la vente un bien immobilier à un prix supérieur à celui du marché.

La société CICG (alors dénommée OMNIUM GESTION) apparaissait dès l’époque du démarchage, puisqu’il était d’ores et déjà demandé à M^lle Z de régulariser lors de la réservation le mandat de gestion lui-même signé par le représentant de la société CICG. Son intervention donnait alors une apparence de crédibilité à l’opération ajoutant ainsi à la confiance de l’acquéreur.

— Maître A, notaire habituel du groupe OMNIUM, a engagé sa responsabilité en manquant à son devoir de renseignement et de conseil sur les conditions de défiscalisation, les risques liés à l’opération en particulier en cas de défaut de mise en location, sur la précarité des titres sur lesquels devaient reposer les voies d’accès de la résidence, et en ne procédant pas à un examen du contrat de réservation au regard du respect des règles d’ordre public gouvernant le démarchage

Sur le préjudice subi par M^lle Z

— en cas d’annulation de la vente, il est sollicité la somme à titre de dommages et intérêts de 50.312,35 € se ventilant comme suit:

— préjudice financier stricto sensu : incluant toutes les sommes que la demanderesse n’aurait pas eu à débourser si le contrat n’avait jamais existé soit, frais notariés et d’ enregistrement de l’acte de vente: 2.100 €; échéances versées au titre du contrat d’assurance: 4 088,72 €, contrat de gestion immobilière :5.093,83 €

— préjudice fiscal :8.548 €

— manque à gagner locatif : 20 481,80 €

— si l’annulation de la vente n’est pas prononcée: il est sollicité à titre de dommages et intérêts la somme de 56 029,80 € se ventilant comme suit:

— préjudice fiscal :8.548 €

— manque à gagner locatif : 20 481,80 €

— 

perte de chance d’acquérir le bien au prix du marché : 17 000 €

— préjudice moral: 10 000 €

Vu les conclusions du 7septembre 2017 de la société G IMMOBILIER SAS et de la SCI LE CARRE des FEES qui demandent à la Cour :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ;

Confirmer en toutes ses dispositions non contraires aux présentes le Jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Vannes le 10 juin 2014 ;

A titre principal, sur le fond,

Débouter Madame N Z de ses demandes en nullité pour dol concernant la vente en l’état futur d’achèvement qu’elle a conclue avec la SCCV LE CARRE DES

FEES suivant acte reçu par Maître AA-AB A, Notaire, le 26 avril 2006, ainsi que du prêt conclu le même jour avec la SCS W Q R ;

Dire et juger prescrite en application des dispositions de l’article 1304 du Code civil, l’action en nullité exercée pour la première fois par voie de conclusions en date du 12 septembre 2011 par Madame N Z à l’encontre du contrat de réservation préliminaire du 30 janvier 2006, avec toutes conséquences ;

Débouter Madame N Z de ses demandes en nullité par ricochet pour violation prétendue de l’ article L. 121-23-7° du Code de la consommation du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt hypothécaire ;

Dire et juger qu’en toute hypothèse la régularité de forme et de fond des actes reçus par Maître AA-AB A le 26 avril 2006, de même que les formalités de notification et de dépôt qu’il atteste ' jusqu’à inscription de faux – avoir personnellement accomplies, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter

A titre subsidiaire, au fond

Dire et juger irrecevables et infondées, en raison d’une exécution totale et sans réserve pendant plus de quatre ans des conventions querellées, les demandes en nullité pour dol ou pour violation des dispositions de l’article L. 121-23-7° du Code de la consommation de Madame N Z à l’encontre notamment des SCCV LE CARRE DES FEES et SAS G IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL ;

Débouter Madame N Z de sa demande de dommages-intérêts fondée sur de prétendues responsabilités, contractuelle de la SCCV LE CARRE DES FEES et délictuelle de la SAS G MMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL ;

Débouter la SCS W Q R de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions récursoires en tant que formulées même à titre subsidiaire à l’encontre des SCCV LE CARRE DES FEES et SAS G IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL ;

A titre infiniment subsidiaire, au fond

Ordonner la restitution intégrale des loyers et indemnités d’assurances perçus par Madame N Z à la SCCV LE CARRE DES FEES depuis la date de livraison du bien le 1^er octobre 2007, en vertu de l’anéantissement rétroactif de la vente ;

Ordonner en conséquence que Madame N Z produise l’intégralité des justificatifs permettant de définir de manière certaine le montant des loyers encaissés et des indemnités d’assurance qu’elle a perçues au titre des vacances locatives ;

Ordonner subséquemment la compensation de la créance des loyers et des indemnités d’assurance de la SCCV LE CARRE DES FEES avec la créance du montant du prix de vente d’un montant de 104.720 € de Madame N Z ;

En tout état de cause et reconventionnellement,

Condamner Madame N Z et, solidairement, toute partie succombante, à payer à la SCCV LE CARRE DES FEES et à la SAS G IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, chacune une indemnité de 4.000,00 € hors taxe, soit au total 8.000,00 € hors taxe sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner enfin solidairement Madame N Z et, solidairement, toute partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, le tout avec distraction au profit de la SCP GAUTIER -LHERMITTE, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elles font valoir essentiellement que:

Sur l’absence de nullité pour dol :

— M^lle Z ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un dol. Elle ne démontre pas que son cocontractant a intentionnellement usé de manoeuvres pour déterminer son consentement.

— La référence faite à des articles publiés sur Internet ne constitue pas un mode admissible d’administration d’une telle preuve.

— La plaquette de présentation de la Résidence 'Le Carré des Fées', certes élogieuse, est dépourvue de valeur contractuelle. L’étude financière personnalisée est complète et objective, et il ne s’agit, ainsi qu’indiqué sur l’étude, que d’une simulation qui n’a qu’une valeur indicative et ne peut entraîner d’engagement contractuel. Aucun montant de loyer n’était garanti contractuellement et il appartenait à Madame N Z de proposer son bien au prix du marché.

— Une étude sérieuse du marché locatif de PLOERMEL a bien été réalisée antérieurement à la date de commercialisation de ces lots, soit dès le 7 octobre 2004, puis réactualisée le 19 mai 2005. Cette étude est totalement corroborée par les motifs figurant en annexe au modificatif du POS publié en juin 2003 duquel il résulte que cette modification était destinée à ouvrir à l’urbanisation la zone sur laquelle a été édifiée la Résidence Carré des Fées et ce, afin de répondre aux besoins en logements compte tenu de la situation de Ploërmel et de son afflux en habitants.

— l’accès à la résidence relève exclusivement de la compétence des pouvoirs publics. La demande de permis de construire qui a été accordée sans réserve par le maire en juin 2005 et qui n’a fait l’objet d’aucun recours au moment de sa délivrance prévoyait l’édification des bâtiments sur un terrain sis : La Noé Verte ,Impasse de l’Armorique ; ce n’est que fin 2006 que des riverains se sont opposés à cet accès et que par courrier en date du 17 octobre 2007 ( pièce 56)soit postérieurement à la date de livraison du bien, que la Mairie de PLOËRMEL a informé la SCCV LE CARRE DES FEES que l’accès prévu dans le permis de construire ne pourrait être réalisé eu égard à l’opposition ferme des riverains, rendant nécessaire la mise en 'uvre d’une solution de remplacement en attendant une desserte définitive par la future ZAC de la NoéVerte ; l’accès provisoire de la résidence par la route départementale 766 ne semble pas plus « dangereux», que celui précédemment accréditée dans le permis de construire; la plaquette initiale de présentation de la future résidence annonçant une desserte à terme par une voie nouvelle qui avait donc été prévue dès la phase de commercialisation par la SCCV,

— Toute location de logement présente des aléas que la souscription d’une assurance permet d’atténuer, pas de supprimer . Dans aucun document contractuel, le placement n’est présenté comme sûr à 100% ni la location du bien entièrement garantie.

— le gestionnaire de la résidence, le cabinet F IMMOBILIER, atteste de ce que le taux de remplissage de la résidence est identique aux autres résidences comparables situées sur Ploërmel.

— les appels de fonds de la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION (anciennement OMNIUM GESTION) du 1^er trimestre 2009 au 2^e trimestre 2010 pour des charges de copropriété ne sont que le corollaire du statut de propriétaire de M^lle Z,

— 

A aucun moment Madame N Z ne rapporte la preuve que la SCCV Le Carré des Fées

ou la SAS G IMMOBILIER a eu l’intention de la tromper ou de vicier son consentement.

Sur l’absence de nullité pour absence prétendue de cause :

A aucun moment l’éligibilité de la résidence Le Carré des Fées à l’amortissement fiscal de Robien n’est entrée dans le champ contractuel.

Sur l’absence de nullité pour manquement prétendu au devoir d’information et de conseil :

— il n’est pas démontré qu’un des intervenants aux actes ait manqué à une des obligations

légales d’information au stade du contrat de réservation, de l’offre de prêt hypothécaire, du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et du mandat de gestion locative.

— M^lle Z a reçu de son propre notaire, lors de la procuration notariée, les informations et les conseils nécessaires.

— Melle Z n’était pas dispensée de se renseigner par elle-même.

Sur la prescription et l’absence de fondement de la demande de nullité par ricochet du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l’état futur d’achèvement et du prêt hypothécaire :

— l’action en annulation du contrat de réservation fondée sur l’article 1304 du Code civil est prescrite.

— le notaire a bien notifié à M^lle Z sa faculté de se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

— l’annulation éventuelle du contrat de réservation n’entraîne pas l’annulation subséquente des actes de vente et de prêt hypothécaire, les conventions étant autonomes,

— Rien ne prouve qu’un acompte a été réclamé à M^lle Z avant l’expiration du délai de réflexion de 7 jours.

— la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité du contrat de réservation.

Sur la confirmation de l’acte éventuellement affecté de dol par l’exécution volontaire du contrat

— si un dol est retenu, la connaissance de celui-ci se trouvait acquise à M^lle Z, au plus tard le 26 mars 2006, date de réception de la notification de l’ensemble documentaire contractuel et informationnel technique et juridique communiqué par son notaire.

— Par sa présence et son consentement donné le 26 avril 2006 pour la passation des actes litigieux, M^lle Z a prouvé sa volonté de purger la nullité relative affectant éventuellement le contrat de réservation.

— Tous les actes et faits postérieurs au 26 avril 2006 relatifs à l’immeuble acquis et au prêt souscrit démontrent que M^lle Z s’est comportée en maître du bien acquis et a reconnu la totalité de ses engagements, couvrant ainsi par confirmation tacite mais certaine la nullité pour dol.

Sur l’absence de faute contractuelle ou extracontractuelle commise par la SCCV Le Carré des fées et la société G IMMOBILIER

— M^lle Z n’allègue aucune faute d’exécution imputable à la SCCV et à la société G IMMOBILIER dans ses relations de mandataire à la commercialisation.

— La référence faite par Madame N Z aux difficultés de réalisation d’un accès définitif sur la voie publique de la résidence ne pourra être qu’écartée, la responsabilité de l’aménagement de cet accès définitif relève des pouvoirs publics et en particulier de la commune de Ploërmel et la SCCV, qui a obtenu le certificat de conformité sur son ouvrage et ne possède plus aucun droit à agir sur une assiette foncière qui ne lui appartient plus, avait depuis toujours informé les copropriétaires des carences de la commune.

Sur l’absence de préjudice subi par M^lle Z et l’absence de lien de causalité avec une prétendue faute de la SCCV Le Carré des fées et de la société G IMMOBILIER :

— 

M^lle Z n’évoque pas sa situation fiscale et patrimoniale postérieurement à 2011, elle ne

justifie d’aucune dégradation de sa situation fiscale ou espérée qui pourrait être rattaché par un lien direct de causalité avec l’acquisition du 26 avril 2006,

— la demande au titre d’un préjudice moral n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant ,

— en cas d’annulation des actes, la société G IMMOBILIER et la SCCV ne peuvent être condamnée à rembourser des sommes perçues par des tiers.

— En cas de manquement reconnu à son obligation d’information et de conseil, la société G IMMOBILIER et la SCCV ne peuvent être condamnée à réparer le manque-à-gagner ou la perte de plus-value potentielle.

— M^lle Z ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par G IMMOBILIER et la SCCV Le Carré des Fées, ni d’un préjudice, ni d’un lien de causalité entre la prétendue faute et son préjudice.

Sur l’action récursoire exercée par la SCS W Q R

— la société G IMMOBILIER et la SCCV Le Carré des Fées ne peuvent pas être amenées à garantir la SCS W Q R puisque sans le consentement au prêt immobilier de ce professionnel de l’investissement locatif, la vente n’aurait pas été régularisée,

— dans l’hypothèse où le dossier transmis à la banque avec demande de financement résultait de man’uvres dolosives ou d’une erreur délibérément provoquée sur les qualités substantielles, cette situation ne pouvait échapper à la vigilance d’une telle professionnelle, tenue à un devoir aggravé de prudence et de conseil à l’égard de ses futurs clients. . Elle conserve donc sa pleine part de responsabilité

Sur la restitution de l’intégralité des loyers et des indemnité d’assurance perçus par M^lle Z

— cette restitution est la conséquence de l’annulation de la vente qui a pour effet de remettre les parties dans leur état antérieur à cette dernière

— il y aura lieu d’ordonner la compensation entre les créances de la SCCV Le Carré des Fées et de Mlle

Z

Vu les conclusions du 17 décembre 2014 de Maître A qui sollicite de la Cour:

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de VANNES ,

Y additant :

— CONDAMNER Mademoiselle N Z à verser à Maître AA-AB A, Notaire, la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la même aux entiers dépens de la présente instance d’appel ;

— DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, seront supportées par la partie tenue aux dépens.

Maître A expose l’argumentation suivante:

Sur l’absence de toute faute imputable au notaire

— Le dol n’et pas prouvé

— Maître A est totalement étranger au dol allégué par l’appelante. Il n’est pas intervenu dans la phase de commercialisation du programme et s’est contenté de remplir son rôle de rédacteur d’actes.

Sur le prétendu manquement à son devoir d’information et de conseil

— Si le Notaire est tenu à un devoir de conseil, celui-ci ne recouvre que la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit.

— Lorsque le notaire intervient exclusivement en qualité d’authentificateur et de rédacteur d’acte, le devoir de conseil ne s’étend pas à l’opportunité de l’opération économique à laquelle il prête son concours.

— Il n’avait pas à conseiller Mademoiselle Z sur son intérêt patrimonial et(ou) fiscal.

Sur les préjudices allégués et leur lien de causalité avec les fautes alléguées

— les demandes ne présentent aucun lien de causalité avec les fautes alléguées et ne s’appuient sur aucun élément probant.

— Si la vente est annulée, les prêts accordés le seront aussi, et M^lle Haura alors qu’à rembourser le capital emprunté, à l’exclusion de tout intérêt, frais ou accessoires, et notamment les primes d’assurances.

— Il ne peut lui être réclamé des frais de gestion qu’il n’a jamais perçus et un manque à gagner locatif alors qu’il est resté totalement étranger à l’opération de commercialisation du programme

— aucun préjudice moral n’est prouvé,

— le fondement juridique de la demande dans l’hypothèse où l’annulation de la vente n’était pas prononcée n’est pas précisé .

Vu les conclusions du 8 janvier 2015 de Les APB Vie, venant aux droits de Natixis Assurances Partenaires, anciennement FONCIER ASSURANCE, qui demandent à la Cour

Vu le contrat « CRISTALLIANCE IN FINE » de M^lle Z,

Vu la délégation de ce contrat consentie à W Q R,

— En cas de résolution du prêt n° 1020 706 547 7, la Société ABP VIE réglera à M^lle Z la valeur de rachat de son contrat « CRISTALLIANCE IN FINE », n° 3000268, arrêtée au jour du jugement à intervenir, à la condition qu’elle ait précisé son option fiscale (IR ou PFL).

— En cas de validité du prêt n° 1020 706 547 7, le contrat CRISTALLIANCE IN FINE », n° 3000268, ne pourra faire l’objet d’un rachat au profit de M^lle Z sans l’accord préalable de W Q R, créancier délégataire.

— Condamner toute partie perdante à verser à la Société ABP VIE la somme de 2.700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner toute partie perdante aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Géraldine MARION, Avocat au Barreau de Rennes, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société APB Vie rappelle que le contrat d’assurance-vie de M^lle Z a fait l’objet d’une délégation, le 29 mars 2006, au profit de W Q R, en garantie d’un prêt immobilier in fine que W Q R lui avait consenti et qu’en déléguant son contrat, M^lle Z a transmis l’exercice de son droit de rachat à celui-ci et qu’elle ne peut procéder à aucun rachat sans son accord préalable .

Vu les conclusions du 7 janvier 2015 de la société FINANCIAL Assurance Company Limited et de la société FINANCIAL Insurance Company Limited qui sollicite de la Cour:

— Donner acte aux sociétés FACL et FICL qu’ elles s’en rapportent à la décision de la Cour quant à la résiliation des contrats d’assurance groupe auxquels Madame Z a adhéré en vue de garantir les prêts immobiliers contractés auprès de la société W Q R.

En conséquence,

— CONDAMNER Madame Z aux entiers dépens.

Les sociétés FACL et FICL observent que la cause des deux contrats auxquels Madame Z a adhéré est l’existence des contrats de prêt souscrits auprès de la société W Q R et que si la résolution des contrats de prêt est prononcée, la cause des contrats d’assurance disparaît et le contrat ne peut avoir aucun effet en application des dispositions de l’article 1131 du code civil.

Vu les conclusions du 3 août 2017 de la SELARL C E es qualité de liquidateur de la société Cabinet Immobilier Conseil et Gestion qui sollicite de la Cour:

Vu l’article 9 du Code de procédure civile et les articles 1992 et suivants du Code civil,

Vu le mandat de gestion conclu entre Madame Z et la société CICG,

Vu la jurisprudence,

Vu les Conditions Générales du contrat SECURIMMO,

Vu le jugement du Tribunal de Commerce de Nanterre du 6 avril 2012,

Vu le jugement du Tribunal de grande instance de Vannes du 10 juin 2014,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence :

DONNER ACTE à la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION de ce qu’elle est demeurée parfaitement étrangère à la vente du bien immobilier de Madame N Z,

DONNER ACTE à la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION de ce que les seules obligations dont elle doit répondre à l’égard de Madame N Z découlent des termes du mandat de gestion confié par la requérante,

DIRE ET JUGER que la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION n’a pas la qualité d’assureur,

DIRE ET JUGER que la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION n’a pas manqué à ses obligations contractuelles découlant du mandat de gestion,

DÉBOUTER Mademoiselle Z de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION et de la SELARL C. E prise en la personne de Maître P E ès qualité de liquidateur judiciaire,

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € au bénéfice de la SELARL C. E prise en la personne de Maître P E ès qualité de liquidateur judiciaire sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance,

La SELARL C. E expose principalement :

Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la société CICG( anciennement OMNIUM GESTION)était étrangère à la vente de l’immeuble acquis par Madame Z:

— La société CICG est demeurée étrangère à la vente de l’immeuble . Elle n’y a pas pris part

— Elle n’est liée à M^lle Z qu’en vertu des mandats de livraison et de gestion conclus postérieurement à l’acte authentique litigieux. Elle doit être mise hors de cause .

Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la société CICG n’avait commis aucune faute dans le cadre de son mandat de gestion:

— La société CICG a la qualité de mandataire de M^lle Z et elle n’est tenue que de la bonne exécution de son mandat. Elle est soumise à une obligation de moyens.

— La mise en cause de sa responsabilité suppose que soient établis sa faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant. Aucune faute n’est prouvée:

>étant étrangère aux actes de vente régularisés, il ne peut lui être reproché un défaut d’information ou des manoeuvres.

> elle a respecté les obligations contractuelles lui incombant aux termes de son mandat de gestion .

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé en application des dispositions des articles 455 et 954 du CPC à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’action en nullité du contrat de réservation

En application de l’article 1304 du code civil ancien applicable à l’espèce, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Le contrat préliminaire de réservation a été conclu le 30 janvier 2006 entre la SCCV Le Carré des Fées et Mademoiselle N Z a fait état pour la première fois des manquements de ce contrat aux dispositions du Code de la Consommation dans des conclusions notifiées le 18 avril 2011.

La prescription de l’action en nullité du contrat préliminaire de réservation fondée sur la violation des dispositions d’ordre public du code de la consommation applicables en l’espèce commence à courir au jour où a été passé le contrat entaché des irrégularités internes invoquées

Les conclusions sollicitant la nullité du contrat de réservation ayant été signifiées le 18 avril 2011 soit plus de cinq ans après la signature du contrat de réservation, l’action en nullité de ce contrat fondée sur le non-respect des règles relatives au démarchage prévues aux articles L.121-21 à L.121-33 et R.123-3 à R.121-6 du code de la consommation est prescrite.

La Cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a jugé M^lle Z irrecevable en ses demandes de nullité du contrat de réservation en raison du non-respect des règles du démarchage à domicile.

Sur la nullité du contrat de vente pour dol

L’article 1109 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance de 10 février 2016 dispose qu’il n’y a point de consentement valable s’il a été surpris par dol.

En application de l’article 1116 du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Constitue une réticence dolosive sanctionnée par la nullité du contrat le non-respect de son obligation pré-contractuelle d’information par un vendeur dans l’intention de tromper son co-contractant et de le déterminer à s’engager. Il incombe au vendeur de prouver qu’il a rempli son obligation précontractuelle d’information prévue à l’article L.111-1 du code de la consommation en donnant à l’acquéreur des informations vraies et complètes. L’intensité de cette obligation est d’autant plus forte que l’acquéreur est profane.

Il est constant que l’acquisition litigieuse entrait dans le cadre d’une opération patrimoniale et de défiscalisation selon un montage impliquant les différentes filiales du groupe OMNIUM, M^lle Z se voyant proposer, dans le cadre d’un démarchage à domicile par un conseiller , un ensemble contractuel comprenant l’achat d’un bien immobilier, situé à plusieurs centaines de kilomètre de son domicile, la gestion locative de ce bien et une assurance couvrant perte de loyers et perte financière .

Elle est intervenue notamment sur la base d’une étude financière personnalisée réalisée par Monsieur X, conseiller financier, mandaté par la SCCV via la société G Immobilier, chargée de la commercialisation du programme du Carré des Fées, et sur la base d’une plaquette publicitaire de présentation du programme immobilier 'Le Carré des Fées’ ventant les mérites de la résidence et la pertinence de l’investissement.

Le bien a été livré le 01 octobre 2007, il est demeuré vacant jusqu’au 30 septembre 2008, puis du 19 février 2009 jusqu’en septembre 2012, et ce malgré l’abaissement du loyer à 330 € mensuels ( au lieu d’un loyer de 384 € mensuel prévu dans l’étude financière), soit une période de vacance locative de 3 années et demi, la garantie de l’assurance étant plafonnée à 12 mois de loyers . A cette carence locative s’est ajoutée pour M^lle Z la perte définitive de l’avantage fiscal de la loi 'de ROBIEN ', avec remise en cause des amortissements dont elle avait bénéficiés en 2007 et 2008 et impossibilité de bénéficier pour l’avenir d’un nouvel amortissement.

Le mobile fiscal des investisseurs se déduit du choix, par le promoteur, de ses mandataires commerciaux dont l’activité habituelle est la commercialisation d’investissements locatifs défiscalisants. Il est en outre, explicitement évoqué dans plusieurs documents, notamment dans la plaquette commerciale réalisée par la société OMNIUM CONSEIL qui fait référence à un « Gain fiscal Dispositif Robien article 91 de la loi 2003-590 du 02/07/2003) et la brochure de présentation du Carré des Fées ' mentionnant un « niveau de défiscalisation performant ». Il est aussi évoqué dans l’étude personnalisée et dans le dossier de réservation puisque le mandat de livraison et le mandat de gestion indiquent que l’achat immobilier réalisé par M^lle Z donne droit à l’avantage fiscal prévu par la loi dite de Robien

Il n’est donc pas sérieusement contestable que ce mobile fiscal est entré dans le champ contractuel et que M^lle Z n’a pas pu en bénéficier, ainsi qu’il ressort de l’attestation de l’administration fiscale qu’elle produit.

Les comptes rendus de gérance confirment par ailleurs la période de vacance locative de l’appartement, pendant trois années et demie entre octobre 2007 et septembre 2012, et ce malgré une baisse du loyer de 384 €, montant prévu dans l’étude financière personnalisée , à 330 € mensuels acceptée par M^lle Z dès septembre 2008 au profit du premier locataire.

Alors qu’aucune des pièces produites par le promoteur-vendeur et ses mandataires commerciaux ne leur permettent de rapporter la preuve qu’ils ont rempli leur obligation précontractuelle d’informer Mademoiselle Z sur le fait que l’avantage fiscal prévu par la loi de Robien exige la location continue de l’immeuble pendant 9 ans, celle-ci devant intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble, il résulte au contraire de l’examen des projections réalisées par Monsieur X que cet avantage fiscal, constitué par des économies d’impôt, a été faussement présenté comme certain sur 10 ans.

Par ailleurs, la plaquette publicitaire remise avant la vente à Mademoiselle Z qui demeure à PARIS indique que les caractéristiques et la situation de la résidence 'Le Carré des Fées’ lui « garantissent une forte demande locative » et qu’elle « offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant. »

Eu égard au potentiel locatif de l’appartement acquis qui, dans la réalité, s’est avéré nul après livraison et à l’impossibilité de toute défiscalisation en résultant, Melle Z soutient à juste titre qu’elle a été trompée par la venderesse et ses mandataires commerciaux qui l’ont sciemment entretenue dans la conviction erronée d’une véritable garantie d’avoir des locataires et d’obtenir ainsi une source de revenus certaine et pérenne générant un déficit foncier ouvrant droit à la défiscalisation de Robien.

L’étude locative ' avant lancement du Carré des Fées’ réalisée auprès de trois agences immobilières de Ploermël à la demande d’ Omnium Conseil le 7 octobre 2004, puis réactualisée le 19 mai 2005, fait ressortir que les salaires sont bas d’où un faible prix des loyers, qu’il y a localement peu d’entreprises, que le programme proposé sera nécessairement concurrencé par de nombreuses autres constructions en cours et que la construction de petits appartements n’est pas adaptée au marché local, les demandes portant davantage sur des T4 ou villas.

Les extraits du Plan d’Occupation des Sols de Ploërmel du mois de juin 2003, s’ils confirment l’objectif d’ouverture à l’urbanisation du secteur Nord pour répondre aux besoins en logements compte tenu du rayonnement de la commune établissent également qu’était alors quantifié un potentiel de 70 logements annuels.

Dès lors, au regard des autres constructions en cours, la livraison du programme de la SCI le Carré des Fées, composée de 114 logements, allait engendrer un dépassement significatif de ce potentiel et un important risque de saturation du marché pendant plusieurs années, risque totalement passé sous silence au profit de l’affirmation d’un potentiel locatif certain.

Ce risque n’est aucunement démenti par le courrier du cabinet F Immobilier du 2 septembre 2017, dont l’étude, portant sur le taux de remplissage de la résidence, est limitée aux années 2011 et 2014-2015 et qui conforte que c’est seulement à compter de septembre 2014 qu’il a été de 90%, le taux de 2011 étant de 63 à 67%, soit plus de 30% des appartements non occupés.

Ces pièces ne sont donc pas de nature à justifier les affirmations mensongères contenues dans la plaquette publicitaire relative à la garantie de la location . Si cette plaquette au même titre que la simulation réalisée dans l’étude financières personnalisée, n’a qu’une valeur indicative, elle n’en engage pas moins la responsabilité du démarcheur au regard de son devoir d’information précontractuel.

Les documents Fiche LSF et le courrier du 26 janvier 2006 adressé par la banque à M^lle Z ne concernent que la conclusion du prêt et il n’est pas possible d’en déduire, comme le font la SCI Le Carré des Fées et la société G Immobilier, qu’elle contiennent reconnaissance de ce qu’elle a reçu toutes les informations nécessaires quant à l’opération projetée.

En outre, le dol a également porté sur la desserte de la résidence. En effet, M^lle Z n’a été informée d’une difficulté à ce titre que postérieurement à la vente intervenue le 26 avril 2006, alors même qu’il est démontré qu’à tout le moins depuis le 15 février 2006, la SCCV avait connaissance de ce que l’accès initialement prévu par l’impasse de l’Armorique n’était pas viable, que l’accès définitif prévu par le Sud dans le cadre de la création de la ZAC n’interviendrait pas avant plusieurs années et qu’une desserte provisoire par la route départementale 766 , au Nord, était mise en place.

Le silence observé par la SCCV le Carré des Fées sur l’accès à la résidence, information qui était de nature à l’alerter sur l’intérêt de l’investissement locatif projeté, a vicié son consentement

En ne rendant pas compte de la réalité prévisible du marché locatif au jour de la livraison du Carré des Fées et en n’informant pas les acquéreurs-investisseurs des aléas du potentiel locatif de l’immeuble proposé à la vente, la SCCV et ses mandataires commerciaux ont volontairement exposé Madame I à un risque certain d’erreur sur la rentabilité de son investissement locatif défiscalisant.

La souscription d’un contrat d’assurance « carence locative » ne garantissant l’assuré qu’au titre des risques normaux, conjoncturels et temporaires de vacance locative, la souscription d’un tel contrat par M^lle Z ne démontre pas qu’elle a ainsi entendu se prémunir contre l’impossibilité structurelle de location qui affectait, dès la conception du programme immobilier, le bien acquis et qui compromettait dès l’origine la rentabilité de l’investissement immobilier défiscalisé qui lui était pourtant garantie par le promoteur-vendeur et ses mandataires commerciaux.

Il résulte de ce qui précède, sans qu’il y ait besoin de rechercher si M^lle Z a également été trompée sur la valeur réelle du bien, que la présentation volontairement fallacieuse et dolosive du potentiel locatif et de l’intérêt fiscal du placement immobilier a déterminé M^lle Z à conclure par erreur le contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

La SCCV Le Carré des Fées a sciemment bénéficié du dol, en participant financièrement à la mise au point des outils de vente, à leur duplication et à leur diffusion dans le réseau des mandataires indépendants fédérés par la société OMNIUM Conseil qu’elle avait chargée de la commercialisation du programme immobilier, et en acceptant la publication et la diffusion auprès des acquéreurs potentiels de plaquettes de présentation de la résidence, telle celle remise à M^lle Z, présentant faussement le programme de la résidence comme un investissement immobilier défiscalisant performant garanti par une forte demande locative.

Le silence qu’elle a observé sur l’accès modifié à la résidence est également dolosif.

Il n’est pas démontré que la société OMNIUM Conseil et Monsieur X ont dépassé les limites du pouvoir de représentation qu’elle leur avait conféré.

Contrairement à ce que soutiennent la société G IMMOBILIER et la SCI La Carré des Fées, les actes de M^lle Z postérieurement au 26 avril 2006 n’ont pas eu pour effet de confirmer l’acte de vente nul pour dol.

En effet, en application de l’article 1338 ancien du Code civil alors applicable au litige, la confirmation d’un acte affecté d’une nullité relative exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention non équivoque de le réparer.

Or, Mademoiselle Z n’a pu avoir conscience du dol que, lorsque, après la livraison de l’immeuble, elle a vainement tenté d’obtenir le potentiel locatif et l’intérêt fiscal qui lui avaient été dolosivement garantis. Dans ces conditions, le simple exercice de ses droits et obligations de propriétaire sur l’immeuble acquis n’a pas eu pour effet de purger le vice du consentement.

Il convient dès lors d’annuler pour dol le contrat de vente signé entre les parties le 26 avril 2006 , le jugement étant infirmé .

Sur les conséquences de la nullité du contrat de vente

* Sur la remise en état des parties :

La SCCV Le Carré des Fées sera condamnée à restituer à l’appelante le prix de vente de l’immeuble soit la somme de 104 720 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, soit le 25 août 2010, et capitalisation des intérêts, dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

La demande tendant à conditionner la restitution du bien immobilier au règlement préalable des sommes mise à la charge de la venderesse, de ses mandataires et du notaire, n’est pas justifiée . Elle sera rejetée

* Sur la restitution des loyers et des indemnités d’assurance et sur le remboursement des charges afférentes au bien :

Mademoiselle Z est considérée comme possesseur de bonne foi au regard des dispositions des articles 549 et 550 du code civil jusqu’à ce qu’elle ait contesté son titre translatif de propriété par une demande en justice aux fins de voir la vente annulée, soit en l’espèce jusqu’au 25 août 2010.

Elle doit donc restituer à la SCCV Le Carré des Fées les loyers et indemnités d’assurance au titre des vacances locatives qu’elle a perçus au titre du bien litigieux à compter du 25 août 2010 et jusqu’à la restitution du bien.

Il conviendra donc d’ordonner que M^lle Z produise l’intégralité des justificatifs permettant de déterminer le montant des loyers encaissés et des indemnités

d’assurance perçues au titre des garanties et assurances loyers impayés et vacances locatives du 25 août 2010 jusqu’à la restitution du bien et de la condamner à restituer à la SCCV Le Carré des Fées les loyers et indemnités d’assurance ainsi perçus.

M^lle Z sollicite alors que lui soient remboursées les sommes qu’elle a réglées depuis la livraison du bien jusqu’à l’annulation de la vente au titre des charges de copropriété, des taxes foncières, des frais de gestion et des primes d’assurances loyers impayés et carence locative, sur remise de justificatifs.

Sur le principe, cette demande est bien fondée dans la mesure où ces sommes représentent la contrepartie de la jouissance du bien. Cependant ces sommes ne doivent être restituées qu’à compter du 25 août 2010, date à partir de laquelle il est considéré que M^lle Z n’avait plus la jouissance de bonne foi du bien, et jusqu’à la restitution du bien.

La SCCV Le Carré des Fées sera donc condamnée à rembourser à M^lle Z , sur remise de justificatifs, les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais de gestion et les primes d’assurances loyers impayés et carence locative qu’elle a réglés, depuis le 25 août 2010 et jusqu’à la restitution du bien.

* Sur la réduction du prix dans l’hypothèse d’une procédure collective de la société venderesse.

Cette demande de condamnation hypothétique sera rejetée.

Sur la nullité des contrats de prêt

Il convient de rappeler que les conclusions du 15 janvier 2015 de la société W Q R ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 mai 2015, cette société n’étant plus recevable à conclure dans le cadre de cette procédure.

En raison de l’interdépendance du contrat de vente du 26 avril 2006 et des contrats de prêt consentis par W Q R à M^lle Z le 20 février 2006 ( contrat de prêt EVOLUTO références 1020 706 547 7 et J, références 1020 683 646 9, pour un montant respectif de 34 720 € et 70 000 € ), la nullité du premier doit entraîner celle des seconds sur le fondement des dispositions de l’article L 312-12 du Code de le Consommation.

En conséquence, M^lle Z sera condamnée à restituer la somme empruntée de 104 720 €, déduction faite toutefois des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés, et tous autres frais liés au contrat de prêt.

Sur la nullité des contrats d’assurance

En raison également de l’interdépendance des contrats de prêt consentis par W Q R à M^lle Z et des contrats d’assurances souscrits, qui ne constituent que l’accessoire du prêt, il convient d’annuler les contrats d’assurance affectés aux prêts annulés et souscrits :

' s’agissant du prêt J, auprès de FINANCIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED et FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED exerçant sous le nom commercial de « Genworth Assurances » et portant les références suivantes : n°contrats groupe : 0101 FACL et 0133 FICL contrat n° : 010112

' s’agissant du prêt EVOLUTO, auprès de Foncier Assurance sous les références suivantes : n°client : 25261 n° d’adhésion : 3000268

La société APB VIE, venant aux droits de Natixis Assurances Partenaires, anciennement FONCIER ASSURANCE, réglera à M^lle Z la valeur de rachat de son contrat ' CRISTALLIANCE IN FINE ' n°3000268, arrêtée au

jour de la décision à intervenir, à la condition qu’elle ait précisé son option fiscale (IR ou PFL).

Sur les demandes indemnitaires de M^lle Z

Sur les responsabilités

* L’existence de manoeuvres dolosives dont avait connaissance et a bénéficié la SCCV Le Carré des Fées a été ci-dessus retenue. La SCCV a donc eu un comportement fautif générateur de préjudice.

* Il en est de même de ses mandataires commerciaux, la société G IMMOBILIER(ex OMNIUM CONSEIL) et Monsieur X, celui-ci n’ayant démarché M^lle Z que sur mandat de la première .

La société G IMMOBILIER est un professionnel spécialisé dans le conseil en investissement financier et elle appartient au même groupe que la SCCV Le Carré des Fées, avec laquelle elle a un lien contractuel direct . Elle a, en toute connaissance de cause, participé à la confection et à la diffusion des plaquettes commerciales mensongères, qui ont servi de support au démarchage effectué par Monsieur X en qualité de conseiller. Celui-ci a manqué à son obligation d’information et de conseil en omettant d’informer M^lle Z des risques des saturation du marché locatif et des particularités du dispositif fiscal de Robien et en lui présentant son investissement, à travers l’étude personnalisée et les brochures commerciales, comme avantageux et sans risque.

La société OMNIUM CONSEIL et Monsieur X ont participé au dol dont a été victime M^lle Z, les obligeant solidairement avec la SCCV Le Carré des Fées , sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à réparer l’intégralité des préjudices qui en découlent directement pour M^lle Z et qui subsistent malgré restitutions réciproques.

Ils ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en invoquant le manque manifeste de prévoyance et de diligence dont aurait fait preuve M^lle Z, alors que bénéficiant de conseils de professionnels de l’investissement locatif défiscalisant , elle pouvait légitimement leur faire confiance.

* La société CICG n’a pris aucune part à l’opération de vente de l’immeuble et il n’est démontré aucune faute dans le cadre de son mandat de gestion. La seule circonstance que la signature de ce mandat soit intervenue au stade de la réservation du bien, ce qui était de nature à 'donner une apparence de crédibilité', ainsi que soutenu par M^lle Z, n’est pas constitutive d’une faute engageant sa responsabilité.

Les demandes dirigées à son encontre seront rejetées.

* Maître AA-AB A, notaire à B, a reçu l’acte authentique d’acquisition de l’immeuble en l’état futur d’achèvement le 26 avril 2006. M^lle Z était présente lors de la conclusion de cet acte.

Il n’ignorait pas qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation immobilière puisqu’il était le notaire habituel du groupe OMNIUM et le 'notaire de l’opération’ Le Carré des Fées ainsi que mentionné dans le contrat de réservation de M^lle Z.

Dès lors, il lui appartenait dans le cadre de son obligation d’information et de conseil d’attirer l’attention de M^lle Z sur les risques liés à l’opération, en particulier sur le caractère aléatoire de la défiscalisation recherchée.

Son rôle n’était donc pas limité à l’authentification de l’acte dans le cadre duquel il n’a pas à rechercher l’efficacité économique et fiscale de l’opération projetée.

Maître A ne peut soutenir que l’exercice de son devoir de conseil était inutile en raison des accords pris antérieurement entre les parties puisque le contrat de réservation prévoyait l’hypothèse de la renonciation du réservataire à acquérir.

Faute d’avoir respecté son devoir de conseil , Maître A a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle.

La réparation des préjudices de M^lle Z sera donc mise à la charge solidaire de la SCCV Le Carré des Fées, de la société G IMMOBILIER ( anciennement OMNIUM CONSEIL), de Monsieur X et de Maître A, notaire.

Sur les préjudices

M^lle Z est bien fondée à solliciter au titre de son préjudice financier les sommes qu’elle n’aurait pas eu à débourser si la vente n’avait pas existé . Seront retenus à ce titre :

* les frais notariés et d’enregistrement du contrat de vente, justifiés à hauteur de 2 100 € ,

* les frais de gestion immobilière, de la livraison du bien jusqu’au au 25 août 2010, sur justificatifs, la SCCV ayant déjà été condamnée à rembourser à Melle Z les frais de gestion pour la période postérieure ( cf ci-dessus )

La demande formulée au titre des échéances versées au titre du contrat d’assurance, soit 4 088,72 € sera rejetée, puisque, dans la cadre de l’annulation des contrats de prêt , M^lle Z a été condamnée à restituer la somme empruntée , déduction faite des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés, et tous autres frais liés au contrat de prêt, ces derniers incluant notamment les primes d’assurances.

Elle sollicite également la somme de 9 548 € au titre d’un préjudice fiscal correspondant à la perte d’économie d’impôts au titre de la loi Robien et celle de 20 481,80 € au titre du manque à gagner locatif.

Le contrat étant annulé , M^lle Z ne peut prétendre aux avantages fiscaux et financiers attendus au titre de l’exécution du contrat. Ses demandes seront rejetées.

M^lle Z a incontestablement subi les dols de la venderesse et de ses mandataires et l’absence de conseil du notaire. Elle a du entamer et supporter une procédure judiciaire. Il lui sera alloué la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral.

Sur les autres demandes

Succombant en cause d’appel, la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER , Monsieur X et Maître AA-AB A, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

La SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER , Monsieur X et Maître AA-AB A seront condamnés in solidum à payer sur le fondement de l’article 700 du CPC les somme suivantes :

* 6 000 € à M^lle Z,

* 2 000 € à la SELARL C.E, es qualité de liquidateur judiciaire de la société CICG ,

* 1 000 € à la société APB VIE ,

et ce pour les frais qu’ils ont engagés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a jugé Mademoiselle Z irrecevable en ses demandes de nullité du contrat de réservation en raison du non-respect des règles du démarchage à domicile, et en ce qu’il a mis hors de cause la SELARL FHB et a condamné M^lle Z à lui payer au titre de l’article 700 la somme de 1 000€ ;

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau,

ANNULE le contrat de vente du 26 avril 2006 conclu entre la SCCV Le Carré des Fées et Mademoiselle N Z portant sur les lots n° 117 (appartement) et 222 ( place de parking ) de la résidence Le Carré des Fées, sise lieu-dit […] à Ploërmel, plus amplement désigné à l’acte authentique précité,

CONDAMNE la SCCV Le Carré des Fées à restituer à Mademoiselle Z la somme de 104 720 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2010, et capitalisation des intérêts, dans les conditions prévues par l’ancien article 1154 du code civil,

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de PLOERMEL,

Ordonne que Mademoiselle N Z produise l’intégralité des justificatifs permettant de déterminer le montant des loyers encaissés et des indemnités d’assurance perçues au titre des garanties et assurances loyers impayés et vacances locatives du 25 août 2010 jusqu’à la restitution du bien,

Condamne Mademoiselle N Z à restituer à la SCCV Le Carré des Fées les loyers et indemnités d’assurance ainsi perçus,

Condamne la SCCV Le Carré des Fées à rembourser à Mademoiselle N Z sur remise de justificatifs, les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais de gestion et les primes d’assurances loyers impayés et carence locative qu’elle a réglés, depuis le 25 août 2010 et jusqu’à la restitution du bien ,

ANNULE les contrats de prêt EVOLUTO références 1020 706 547 7 et J références 1020 683 646 9, consentis le 20 février 2006 par la société W Q R à Mademoiselle Z pour un montant respectif de 34 720 € et de 70 000 € ,

Condamne Mademoiselle Z à restituer à la société W Q R la somme de 104 720 €, déduction faite des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés, et tous autres frais liés au contrat de prêt ,

Annule les contrats d’assurance affectés aux prêts annulés souscrits, s’agissant du prêt J, auprès de FINANCIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED et FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED et, s’agissant du prêt EVOLUTO, auprès de Foncier Assurance aux droits de laquelle vient la société APB VIE, venant aux droits de Natixis Assurances Partenaires, anciennement FONCIER ASSURANCE

Condamne in solidum la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, Monsieur O X et Maître AA-AB A à payer à Mademoiselle N Z à titre de dommages et intérêts

* au titre de son préjudice matériel : la somme de 2 100 € , outre les frais de gestion immobilière de la livraison du bien jusqu’au 25 août 2010,

* au titre de son préjudice moral : 10 000 €

Déboute Mademoiselle Z du surplus de ses demandes de dommages et intérêts,

Rejette les demande dirigées contre la société CICG,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum sur le fondement de l’article 700 du CPC la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER , Monsieur X et Maître AA-AB A à verser :

* à Mademoiselle N Z, la somme de 6 000 € ,

* à la SELARL C.E, es qualité de liquidateur judiciaire de la société CICG, la somme de 2 000 €

* à la société APB VIE, la somme de 1 000 € ,

Condamne in solidum la SCCV Le Carré des Fées, la société G IMMOBILIER, Monsieur X et Maître AA-AB A, aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

Le Greffier, Le Président,