COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 08 DECEMBRE 2020

[…]

N° 2020/283

Rôle N° RG 18/03315 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCAH4

A X

C/

B Z

Société LCN CONCEPT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raoudah M’HAMDI

M^e Marie-Anne COLLING

M^e Alain KOUYOUMDJIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 25 Janvier 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00757.

APPELANT

Monsieur A X

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Raoudah M’HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE,

et plaidant par M^e Mustapha BENSALEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur B E Z

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Marie-Anne COLLING de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et plaidant par M^e Claire DEMOUGIN de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocat au barreau de NIMES

Société LCN CONCEPT,

demeurant […]

représentée par M^e Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2020,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Par jugement, contradictoire, du 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Tarascon a débouté M. X de toutes ses demandes, et l’a condamné à payer à M. Y la somme de

1000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la même somme à l’agence groupe Clairimmo maxihome, enfin, l’a condamné aux dépens.

M. X a relevé appel de cette décision le 24 février 2018.

Il a conclu le 2 octobre 2020 en demandant de :

— rejeter les demandes de M. Y et de l’agence immobilière,

— réformer le jugement et dire que M. Y ainsi que l’agence immobilière ont commis des manoeuvres dolosives pour la vente de l’appartement à Salin-de-Giraud,

— en conséquence, les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 39'300 € correspondant à l’indemnisation de la dépréciation de l’évaluation de l’appartement car il ne bénéficie pas de l’accès à la plage, ce qui représente 30 % en moins du prix,

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 48'000 € pour le préjudice financier au titre de la moins-value locative pendant la période du prêt, la somme de 30'000 € pour préjudice moral, la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations, l’exécution forcée devra intervenir par un huissier de justice, le montant des sommes retenues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par la partie supportant l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y a conclu le 16 octobre 2020, en demandant de :

— rejeter toutes les demandes de l’appelant et dire qu’il n’y a pas lieu de retenir sa responsabilité contractuelle, ni sa responsabilité délictuelle,

— juger l’action prescrite et en tout cas, mal fondée sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— à titre subsidiaire, condamner l’agence immobilière à le relever et garantir de toute condamnation,

— condamner l’appelant à lui verser la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société LCN Concept agence groupe Clairimmo Maxihome a conclu le 16 mars 2020, en demandant de :

— confirmer le jugement,

— rejeter les demandes à son encontre,

— condamner M X à lui verser la somme de 1000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

L’ordonnance de clôture a été prise le 20 octobre 2020.

Motifs

Un acte de vente a été passé entre d’une part, M. Y , vendeur, et d’autre part, M. X, acquéreur, relativement à un bien immobilier consistant dans un appartement situé à Salin-de-Giraud au prix de 117 000€, outre 5000€ pour la commission de l’agence immobilière.

Le compromis est en date du 3 décembre 2010 et l’acte réitératif a été passé les 11 et 18 février 2011.

M. X a fait assigner son vendeur ainsi que l’agence immobilière en prétendant qu’il lui avait été promis l’accès à une plage privée alors que ce n’est pas le cas.

Dans le jugement attaqué, le tribunal a considéré que le demandeur ne rapportait pas la preuve que l’acte notarié avait prévu un accès à la plage, que lors de la visite du bien, l’acquéreur avait pu se rendre compte de la réalité de la situation du bien vendu par rapport à celle-ci; que dans ces conditions, la preuve d’un dol n’était pas rapportée.

Au soutien de son appel, M. X soutient qu’il lui a été exposé qu’en achetant l’appartement, il aurait accès à la plage privée en ayant la possibilité de solliciter une carte délivrée par la compagnie des Salins du Midi lui permettant un passage par un chemin privatif pour éviter de contourner le domaine de cette société; que lorsqu’il a demandé à la société de lui procurer une telle carte, celle-ci lui a répondu qu’elle ne la délivrait plus depuis un certain nombre d’années ; que l’accès à la plage privée était déterminant de son consentement; que le descriptif de l’agence immobilière mentionnait : « idéal pour un premier achat ! Grand T 3…. Proche des commerces. Accès plage privé. À ne pas manquer ! », ce qui laissait entendre que l’immeuble incluait l’accès à une plage privée; qu’il n’y avait donc aucun accès direct à une plage privative au sortir de la maison et qu’en réalité, cette plage est 'un lot de plages’ appartenant aux établissements des Salins-de-Giraud; que la réalité de la situation était connue du vendeur et de l’agence qui ne l’ont pas informé; que l’existence de cet accès direct à une plage était un argument de location prépondérant et que l’agence comme le vendeur savaient qu’il achetait pour louer; que par ailleurs, il lui a été menti sur la superficie de l’appartement, car dans l’annonce, elle est mentionnée pour 92 m² et dans l’acte de vente, pour 76,97 m², ainsi que sur le prix qui a été de 131'000 € au lieu de 130'000€.

M Z expose, pour sa part, que la configuration des lieux est limpide et que la plage se situe à 12 km du logement; que la fiche de visite n’engage pas le vendeur et que le descriptif invoqué sur ce document comme sur la publicité ne peut lui être imputé; qu’en effet, il n’est pas établi que ces mentions ont été dictées par le mandant; que d’ailleurs, il n’a jamais donné cette information à ses autres mandataires; que sur le fondement du vice caché, l’action est prescrite car introduite plus de deux années après la découverte du vice; qu’aucun des documents qu’il a signés, à savoir, le mandat de vente et l’acte de vente, ne mentionne l’accès privé à la plage; que lors de la visite du bien, l’acquéreur s’est rendu compte qu’il n’y avait pas de plage privée à proximité; qu’au demeurant, dans l’évaluation donnée à l’acquéreur pour la valeur locative, il n’a pas été fait mention de l’accès à la plage privée; qu’il n’est pas établi à son encontre de défaut d’information sur la chose vendue et notamment sur l’autorisation à obtenir, ni de fausses informations sur les caractéristiques du bien; que l’acquéreur s’empare de la formulation maladroite résultant de la seule responsabilité de l’agent immobilier; que par ailleurs, la superficie exacte est mentionnée dans l’acte pour être de 76,97 m², c’est-à-dire, inférieure à celle prétendue par l’acquéreur.

La société LCN Concept agence groupe Clairimmo Maxihome expose que l’appelant ne démontre pas le vice du consentement par rapport à la mention figurant sur la fiche de visite; qu’il a pu visiter le bien et se rendre compte qu’il n’y avait pas d’accès à une plage privée; que ni l’avant-contrat, ni l’acte authentique ne font état de l’accès à une plage privée; que si l’acquéreur voulait un droit d’accès à la plage privée, il lui appartenait de le faire mentionner dans l’acte d’acquisition ou de mentionner une clause suspensive; qu’il ne démontrait pas que ce fait était une cause déterminante de son acquisition; que par ailleurs, il ne justifiait d’aucune demande qu’il aurait présentée aux établissements des Salins-de-Giraud et que les attestations qu’il produit émanent de personnes dont il n’est pas, non plus, démontré qu’elles ont présenté leur demande auprès des Salins-de-Giraud; qu’enfin, l’agence n’a pas écrit 'accès plage privée’ de sa propre initiative ; que les chiffres des préjudices sont particulièrement fantaisistes et non fondés.

******

Attendu que le fondement de l’action telle que développée devant la cour est tiré des articles 1116 et suivants, 1110, 1134 , 1137 du Code civil; que les demandes de M X sont dirigées à la fois contre le vendeur et contre l’agence immobilière et qu’à l’encontre de celle-ci, il invoque aussi la responsabilité délictuelle de droit commun.

Attendu que les demandes n’étant pas fondées sur le vice caché, les observations de M Y sur la prescription de l’article 1648 du Code Civil et sur l’existence d’un tel vice sont sans objet.

Sur les demandes contre M Y :

Attendu sur le grief de M. X motifs pris de ce qu’il lui aurait été vendu avec le bien l’accès à une plage privée,

— d’une part, qu’aucun des actes passés entre le vendeur et l’acquéreur ne mentionne cet accès au titre de la désignation du bien vendu, et qu’il n’est pas établi que les parties se soient rencontrées relativement à cette vente en dehors de la passation des actes,

— d’autre part, que cette désignation ne résulte que de l’annonce commerciale de vente passée par l’agent immobilier,

— enfin, qu’il n’est pas démontré que cette précision y a été mentionnée à la demande de M. Y et que les seules allégations de l’agence immobilière à cet égard sont inopérantes.

Attendu dans ces conditions, qu’aucune initiative dans la mention de cette information n’est démontrée comme imputable au vendeur et qu’il ne peut, non plus, lui être reproché une quelconque réticence dolosive étant surabondamment observé que les mandats qui ont été passés par M Y avec d’autres agences immobilières sur le même bien et qui sont produits sans être tronqués ne mentionnaient pas non plus cette précision au titre de la désignation du bien.

Attendu que le grief ainsi fait ne pourra donc être retenu contre le vendeur à quelque titre que ce soit.

Attendu sur le deuxième grief, relatif à la superficie, que M X fait état de ce que l’annonce mentionne 92m2.

Mais attendu qu’il résulte de ses pièces que cette évaluation est donnée au titre de la surface totale du bien et non au titre de la loi Carrez, la case prévue à cet effet n’y étant précisément pas renseignée, ce qui n’est pas une obligation à ce stade, y compris pour la mise en vente par l’agence et ce qui en toute hypothèse ne peut, non plus, être imputée au vendeur;

Attendu que les actes signés entre les parties relativement à la vente mentionnent de ce chef au seul titre de la désignation ' 80m2 environ’ et qu’ils stipulent au titre de la 'garantie de superficie’ loi Carrez une superficie de 79,70m2 dans le compromis au visa d’un certificat du 10 février 2010 et de 76,97m2 dans l’acte réitératif au visa d’un certificat plus récent du 30 novembre 2010, de sorte que le grief ainsi fait ne peut prospérer.

Attendu sur le troisième grief, relatif au prix, qui aurait été annoncé comme étant de 130 000€, frais d’agence inclus, et qui aurait été de 131 000€, que l’examen des pièces versées permet de retenir que le prix dû par l’acquéreur a toujours été mentionné dans les actes engageant les parties comme étant de 117 000€, outre 5000€ de commission d’agence; que par ailleurs, l’évaluation des frais de la vente qui est toujours faite à titre provisionnel, même chez le notaire, ne peut être intégrée comme un élément du prix, de sorte que le grief de ce chef n’est pas plus constitué.

Sur les demandes contre l’agence immobilière :

Attendu en premier lieu, qu’en ce qui concerne les deux derniers griefs ci-dessus, tirés de la superficie et du prix, également invoqués contre l’agence immobilière, les observations précedement faites justifient leur rejet.

Attendu en second lieu, que le grief relatif à l’accès à la plage est formulé à son encontre à la fois au titre du dol et aussi au titre de sa seule responsabilité délictuelle de droit commun.

Attendu qu’à cet égard, il sera liminairement observé que M X reconnaît que le jour de sa visite , l’agent immobilier lui a fait visiter la plage, écrivant en page 3 de ses conclusions : 'en effet, le jour de la visite de l’appartement, M^me C D, représentant l’agence Clarimmo a également fait visiter ladite plage privée. Elle précisait que pour accéder à la plage, il convenait de solliciter une carte délivrée par la compagnie des Salins du midi', et qu’il prétend en même temps que l’agence lui avait certifié qu’il aurait cet accès, souligant qu’il était mentionné dans l’annonce de vente et affirmant que ce n’est que plus tard qu’il a réalisé qu’il s’agissait d’une plage 'plus que lointaine’ ou 'qu’il n’y avait pas d’accès direct à une plage privative'( page 8 de ses conclusions).

Attendu que les précisions ainsi données par M X sur les conditions de sa visite ne permettent pas de retenir ses autres allégations notamment lorsqu’il écrit encore qu’il 'était légitime de penser qu’au sortir de la maison, il y avait un accès direct à une plage privative appartenant à l’acquéreur'.

Attendu par ailleurs, que l’agence ne peut contester la mention figurant dans l’annonce de vente qu’elle a passée et que quel que soit le caractère peu convaincant de la prétendue découverte tardive par M X du caractère éloigné de la plage et de l’absence d’accès direct, il demeure que l’agent immobilier ne démontre pas l’avoir informé sur le statut exact de cette plage dite 'privée’ et sur le caractère discrétionnaire, et par suite, aléatoire de l’autorisation qu’il convenait de quérir.

Attendu que le manquement du professionnel à son devoir d’information, alors qu’il doit vérifier l’exactitude des renseignements fournis relativement à l’immeuble vendu, y compris pour les informations données dans l’annonce, est de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur; qu’à cet effet, et sur ce fondement, il n’est pas nécessaire de prouver que le grief concerne un élément déterminant du consentement de l’acquéreur, mais seulement qu’il y a eu une faute, un préjudice, et un lien causal entre les deux.

Mais attendu que si la faute de l’agent immobilier est ainsi caractérisée pour avoir manqué à son devoir d’information, il demeure que la réalité des préjudices en lien causal avec cette faute n’est pas faite dès lors, en effet, que M X ne démontre pas avoir vainement sollicité la carte d’accès dans les temps qui ont suivi son achat, se contentant d’allégations de ce chef; qu’il produit seulement des courriers très récents, datant du mois de mars 2020, auxquels il dit qu’il ne lui a pas été répondu, mais qui en toute hypothèse ne sollicitent toujours pas cette carte, demandant seulement des explications sur le refus qui lui aurait été opposé ou sur les circonstances dans lesquelles les Etablissements des salins auraient décidé de ne plus octroyer de carte.

Attendu que n’ayant donc précisément pas pris l’initiative de se ménager la preuve d’une vaine démarche de sa part, il ne peut non plus faire valoir que la preuve d’un refus d’accès de la part des établissements de Salins de Giraud lui est impossible car ceux-ci ne vont 'pas se risquer à lui adresser un courrier de refus qui engagerait (leur) responsabilité’ .

Attendu surabondamment, que la preuve du premier préjudice invoqué relativement à la valeur du bien qui aurait été surcôté n’est pas faite, aucun élément n’étant, en effet, versé de nature à permettre une appréciation utile de ce point, notamment par comparaison avec le prix des transactions pour des biens similaires vendus concomitamment ou par des avis techniques et motivés de professionnels du secteur; que la demande de ce chef sera donc rejetée.

Attendu qu’il en est de même du prétendu préjudice locatif , M X ne démontrant pas que la

mise en location était un but qu’il n’a pu atteindre à raison de la situation litigieuse, ne produisant, en effet, aucun élément sur de vaines tentatives de location ou même sur une exploitation locative moindre que celle qui aurait pu être attendue.

Attendu encore qu’il ne peut être demandé le remboursement à titre indemnitaire des frais de la vente liés au prêt et aux honoraires du notaire alors que l’annulation de la vente n’est pas demandée.

Qu’enfin, le préjudice moral n’est pas établi, aucune démonstration n’étant faite d’un préjudice autre que ceux liés à la procédure et indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance partagée de M X et de la société LCN Concept agence groupe Clairimmo Maxihome sur le principe de sa faute.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette toutes les demandes de M X et confirme le jugement,

Le réforme sur la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société LCN Concept agence groupe Clairimmo Maxihome et statuant à nouveau :

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile de ce chef,

Le réforme sur les dépens et statuant à nouveau :

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre M X et la société LCN Concept agence groupe Clairimmo maxihome,

Y ajoutant :

Condamne M X à verser à M. Y la somme de 1000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne M X, d’une part, et la société LCN Concept agence groupe Clairimmo Maxihome, d’autre part, à supporter, par moitié chacun, les dépens d’appel et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT