COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2021

mfb

N° 2021/

Rôle N° RG 18/10025 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCTRL

G X

C D épouse X

C/

E A

SCI DU PARC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

CABINET J-K

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 15 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/08863.

APPELANTS

Monsieur G X

demeurant […]

représenté par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame C D épouse X

demeurant […]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Monsieur E A

demeurant […], […]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean-Louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, plaidant

SCI DU PARC représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, chez Mr […]

représentée par la SELARL CABINET J-K, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par la SELAS VINOLEX, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le litige se situe au sein du lotissement de la Haute Garonnette sur la commune de Roquebrune sur Argens (Var) .

Le cahier des charges initial du lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 22 février 1927 a été entièrement refondu pour être mis en conformité avec le plan d’urbanisme de la commune de Roquebrune sur Argens puis approuvé par arrêté préfectoral du 30 janvier 1957.

Le plan du lotissement a été modifié suivant arrêté préfectoral du 20 août 1957.

Un plan d’occupation des sols a été adopté le 30 mars 1990 puis révisé le 3 octobre 2010.

Le 21 mars 2000, les époux X ont fait l’acquisition du lot n°16 du lotissement constitué d’une maison d’habitation dénommée 'L’Estiou’ élevée d’un étage bâtie sur un terrain de 1658m2 cadastré section CI 315, dont l’accès se fait côté Sud .

Le 15 mai 2007, la SCI du Parc -dont le représentant légal est M. H Biancone- est devenue propriétaire du lot 17 du lotissement ; il s’agit d’une propriété cadastrée C 313 et 314 d’une surface de 2285 m² mitoyenne côté sud-ouest et en aval du fond des époux X .

Le 16 octobre 2008, la SCI a obtenu un permis de construire, l’autorisant à démolir la villa préexistante en conservant la piscine existante, puis à reconstruire un bâtiment abritant 7 logements et des garages pour une superficie totale hors d''uvre (SHON) nette de 451 m².

Les travaux réalisés sur la base d’un projet de M. E A, architecte DPLG, ont été engagés en février 2010. Un permis de construire modificatif a été obtenu par la SCI le 22 décembre 2011.

La propriété de la SCI surplombe la propriété des époux X.

***

Suivant assignation du 19 novembre 2012, les époux X ont intenté une procédure à l’égard de la SCI et de M. A, aux fins d’obtenir la démolition des ouvrages que la défenderesse a fait édifier sur sa propriété suivant permis de construire initial du 12 mars 2008 modifié le 22 décembre 2011, en invoquant la violation des articles 5 à 9 du cahier des charges du lotissement mais particulièrement les articles 7 et 8 .

L’article 7 stipule qu’il ne sera en principe prévu pour chaque lot qu’une construction principale, et qu’une construction annexe, communs, pavillon de concierge etc… pourra être admise avec un minimum de 1000 m² par construction.

L’article 8 édicte qu’aucune construction ne devra dépasser un carré de 30 m/30 m et de 40 m/40 m au cas où deux constructions seraient jumelées.

Les constructions ne devront pas dépasser la hauteur de 7m à la corniche, niveau pris au point moyen de l’immeuble par rapport au terrain naturel et comprendront au maximum un étage sur rez-de-chaussée. Un étage de soubassement pourra être établi suivant la déclivité du terrain.

***

Les époux X ont sollicité et obtenu du juge de la mise en état l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire suivant ordonnance rendue le 27 juin 2014 désignant M. Z aux fins de déterminer si l’ouvrage édifié par la SCI était conforme aux articles 7 et 8 du cahier des charges du lotissement, au contradictoire de la SCI et de M. A.

***

En son rapport déposé le 10 mai 2016, l’expert judiciaire, M. Bernard Z architecte DPLG, expliquait que,

'l’ensemble immobilier réalisé par la SCI du Parc comporte un bâtiment à usage d’habitation composé de deux corps de construction accolés, implanté à des niveaux d’assises distincts tenant compte de la topographie du site,

'le bâtiment comprend 7 logements,

' au rez-de-chaussée du corps du bâtiment assis sur la plate-forme inférieure, 7 garages sont aménagés au-dessous d’un logement de type 3,

' au niveau du rez-de-jardin , dans le corps de construction contigüe, assis sur la plate-forme supérieure, 3 logements sont construits,

'les deux corps de construction sont séparés structurellement mais aussi fonctionnellement par un passage couvert précédé d’un escalier qui conduit de la plate-forme du rez-de-chaussée côté sud-ouest vers le rez-de-jardin côté nord et nord-est et dessert 4 logements. Depuis le côté nord du rez-de-jardin un escalier conduit vers la partie supérieure de la propriété et dessert les 3 autres logements;

L’expert judiciaire déduisait de ses observations que:

' le bâtiment composé de deux éléments distincts juxtaposés par leur niveau d’assises, leur volumétrie et leur toiture mais qui, accolés et réunis ensemble, forme 'une construction jumelée au sens où ce terme, selon le vocabulaire de la construction se rapporte à des éléments juxtaposés.' (Sic).

' l’emprise au sol de cette construction piscine comprise, est de 616,56 m² selon les dispositions du permis de construire .

' le bâtiment réalisé ne comporte pas d’annexe mais la piscine préexistante a été conservée . Il est conforme à l’article 7.

' En outre, il s’inscrit dans un carré de 40 m sur 40 conformément aux préconisations de l’article 8 du cahier des charges pour les constructions jumelées.

' la hauteur de chacun des corps de construction distincts, mesurée en différents points, n’excède pas 7m à l’égout de chaque versant de couverture par rapport au niveau nature du terrain à l’aplomb.

Sous réserve de l’appréciation du tribunal sur la qualification de construction unique, l’ouvrage s’avére conforme au cahier des charges.

' il ne ressort pas de situation objectivement préjudiciable pour les époux X, du seul fait de la construction d’un ensemble de 7 logements à la place d’une villa, car le rédacteur du cahier des charges n’a pas exclu la construction d’ensembles immobiliers importants comme le montrent les surfaces des zones d’emprise de 900 à 1600 m2 autorisant des constructions sur deux niveaux, voire en plus un étage de soubassement selon la déclivité du terrain.

***

Les époux X ont alors sollicité l’expertise extrajudiciaire d’un architecte DPLG , M. H I lequel a conclu à la non- conformité de l’ouvrage litigieux.

Ils ont également requis l’avis technique de M. Thirion, expert immobilier, ayant chiffré à 450.000 € la perte théorique de valeur vénale de leur villa du fait du voisinage de l’immeuble construit par la SCI .

Suivant jugement n° 2018/227 rendu contradictoirement le 15 mai 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a,

'dit et jugé que le cahier des charges du lotissement de la Haute-Garonne approuvée par arrêté du préfet du Var en date du 30 janvier 1957 est opposable à la SCI,

'rejeté le moyen tiré de la caducité de ce cahier des charges,

'rejeté la demande d’expertise présentée par les parties

'dit et jugé que les constructions édifiées sur le lot 17 par la SCI ont été réalisées en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement,

'dit et jugé que la démolition de ces constructions est impossible,

'condamné la SCI à verser aux époux X la somme de 80000 €,

'condamné M. A à garantir la SCI de la condamnation prononcée contre elle au titre de la violation du cahier des charges du lotissement,

'mais débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts à ce titre,

'condamné la SCI à verser aux époux X, la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens incluant les frais de l’expertise judiciaire,

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et rejeté toute autre demande.

Pour statuer en ce sens le tribunal a, en particulier, retenu,

'que le cahier des charges est opposable à la SCI du Parc puisque son titre de propriété y fait référence,

'qu’en application de l’article L442'9 du code de l’urbanisme, le cahier des charge constitue un document contractuel engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, même en présence d’un plan local d’urbanisme, de sorte que les demandes présentées par la SCI sont recevables;

'que l’expertise judiciaire présente des conclusions contradictoires en ce qu’il est mentionné l’existence d’une construction principale qui est pourtant qualifiée de construction jumelée,

'que la construction enfreint l’article 7 en ce que même si on considère que le bâtiment principal est unique , il existe plusieurs annexes, à savoir des garages qui ont été construits en plus de la piscine,

'que cependant, si la demande de démolition est fondée notamment sur l’article 1143 ancien du Code civil selon lequel le créancier a le droit de solliciter la destrcution de ce qui aurait été fait par

contravention à l’engagement contractuel, d’une part, les époux X ont laissé construire l’ensemble immobilier sans formuler aucune réserve sur la conformité de la construction envisagée, d’autre part, les logements construits sont actuellement occupés, de sorte que la démolition est impossible et qu’il convient d’y substituer une réparation pécuniaire.

***

Par déclaration en date du 15 juin 2018, les époux X ont relevé appel de cette décision.

En leurs conclusions n° 3 notifiées le 22 juin 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants et 1142 et suivants du Code civil applicable à l’espèce, vu le cahier des charges du lotissement, à titre principal, confirmer le jugement entrepris excepté en ce qu’il a rejeté la demande de démolition qu’ils ont présentée puis statuant après infirmation des dispositions querellées,

' ordonner la démolition des constructions réalisées sur le lot 17 (parcelles CI 313 et 314), et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir,

' subsidiairement, condamner la SCI à leur payer des dommages-intérêts à hauteur de 450.000 € en réparation des préjudices subis du fait du non-respect des stipulations du cahier des charges,

' très subsidiairement, désigner un expert aux fins notamment, après avoir décrit les constructions et donner son avis sur la conformité des travaux réalisés sous la maîtrise d''uvre de la SCI, de donner tous les éléments nécessaires à l’évaluation de leur préjudice (de jouissance, moins-values, préjudice financier),

' en tout état de cause, condamner la SCI à leur verser une indemnité de procédure de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Réaffirmant qu’ils sont fondés à se prévaloir de la violation des dispositions du cahier des charges du lotissement et reprenant sur ce point la motivation du jugement, ils soutiennent à l’appui de leur demande d’infirmation partielle que,

— s’agissant de la violation de l’article 7,

' ce texte n’autorise l’édification sur un lot, que d’une construction principale et une construction annexe soit au maximum 2 constructions sur une unité foncière,

' si la construction d’habitation est considérée comme unique, elle comprend quand même 3 parties, habitation avec garages sur 4 niveaux, piscine avec terrasse et un garage indépendant implanté en limite de voirie, ce qui est contraire aux préconisations de l’article 7,

' si la construction d’habitation est considérée comme composée de trois corps de bâtiments distincts, il existe donc autant de constructions principales en plus des annexes, ce qui constitue une infraction à l’article 7,

— s’agissant de la violation de l’article 8, les constructions dépassent un carré de 30m sur 30 m ce qui est admis par la SCI et M. A.

— s’agissant de la hauteur des constructions qui ne doit pas dépasser 7m à la corniche, l’expert n’a pas pris les mesures telles que le requiert l’article 8 ,

— la demande de démolition est justifiée car la réparation en nature est le principe ,

— il ne peut leur être reproché de s’être abstenu de critiquer le permis de construire sollicité par la SCI car, d’une part, ils sont citoyens néerlandais ignorants de la législation française, d’autre part, ils n’ont pas pu se rendre compte de l’importance des constructions qu’après leur achèvement,et de toutes façons, la SCI devait respecter le cahier des charges,

— contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la démolition est possible et cette mesure est très régulièrement prononcée dans le cas de violations graves du cahier des charges,

— la SCI ne peut valablement invoquer l’application de l’article 1221 du Code civil issu de l’ordonnance du 1 février 2016 car ce texte n’est applicable qu’aux procès introduits après l’ entrée en vigueur de l’ordonnance fixée au 1^er octobre 2016.C’est donc bien l’article 1143 ancien qui régit le litige,

— leur demande subsidiaire de réparation pécuniaire est justifiée car ils subissent un préjudice tenant à l’importance des constructions jouxtant leur propriété et la surplombant; l’expert M. Thirion dont ils sont sollicités l’avis à titre amiable a fixé à 450.000 € la perte de la valeur vénale due à la 'masse imposante et écrasante’ des constructions voisines.

— sue la demande très subsidiaire de désignation d’un expert, M. Z a fait preuve d’une 'partialité inadmissible qui confine à un aveuglement militant’ (sic) de sorte qu’un nouvel avis technique est nécessaire,

— la SCI ne motive pas sa demande de dommages et interêts pour procédure abusive.

La SCI du Parc répliquant par conclusions du 23 juin 2020, entend voir la cour, infirmer le jugement entrepris et débouter les appelants de leurs prétentions.

A titre subsidiaire, invoquant le caractère disproportionné de la mesure de démolition, elle sollicite le rejet de cette demande outre la condamnation des appelants à lui payer une somme de 10000 € à titre de dommages et interêts pour procédure abusive outre celle de 15000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en plus des entiers dépens.

— la condamnation de M. A à lui payer la somme d’un million d’euros et celle de 15000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— avant dire droit, que soit évalué notamment le cout des travaux de démolition, et de reconstruction.

La SCI fait observer que,

— les époux X sont de mauvaise foi et ne justifient pas d’un préjudice en rapport avec les travaux de construction qu’elle a fait réaliser.Les nuisances décrites par l’expert Thirion ne sont pas en rapport avec la violation invoquée du cahier des charges.

— le cahier des charges ne lui est pas opposable du seul fait de sa mention dans son acte d’acquisition.

— le juge a un très large pouvoir d’interprétation des clauses d’un cahier des charges.

— l’expert explique bien qu’il existe une seule construction principale qui est jumelée et qui doit dont être implantée dans un carré de 40/40 ce qui est le cas ; aucune règle n’impose que les constructions jumelées soient deux entités identiques accolées ; Il ne doit pas être tenu compte de la piscine dans les calculs de l’article 8 qui sinon, serait incompatible avec l’article 7 ; L’expert judiciaire a correctement pris la mesure et conclut que l’ouvrage n’excédait pas 7 m par rapport au terrain naturel ;Il n’y a pas dépassement des volumes car nulle part, il n’y a 4 niveaux de construction superposés.

— la demande de démolition présente une véritable disproportion entre le préjudice prouvé par les époux X et les conséquences d’une telle mesure.

— le montant des dommages et interêts demandés par les époux X à hauteur de 450000 € sur la base du rapport non contradictoire établi par M. Thirion sont surévalués.

— S’agissant de la responsabilité de M. A, en sa qualité d’architecte maître d’oeuvre de l’opération, il aurait dû veiller au respect de l’ensemble des règles d’urbanisme et des contraintes objectives de construction, d’autant qu’elle-même n’est pas un professionnel de la construction mais une société familiale.

Par conclusions déposées le 21 avril 2020, M. E A demande à la cour, constatant que l’ouvrage édifié par la SCI est conforme aux dispositions du cahier des charges du lotissement, réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à relever et garantir la SCI des condamnations prononcées à son égard, débouté la SCI de son appel incident, constater que le rapport d’expertise de M. B est complet et impartial et confirmé en conséquence le jugement sur le rejet de la demande de nouvelle expertise puis condamnait la SCI à lui verser une indemnité de procédure de 3000 €.

Selon lui,

la construction est bien jumelée comme l’indique M. Z;

Le rapprochement de l’article 10 avec l’article 7 montre que la construction de plusieurs garages est possible sur un lot;

la construction principale intègre les garages qui ne constituent donc pas une annexe au sens de l’article 7;

L’expert indique que le volume de cette construction jumelée piscine comprise, s’inscrit dans un carré de 40/40 m, et que la hauteur de l’ouvrage est également conforme au cahier des charges;

Il a certes, établi le dossier du permis de construire mais en accord avec le maître d’ouvrage qui est professionnel de la construction;

la mesure de démolition sollicitée par les époux X est disproportionnée par rapport au dommage subi;

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Le litige est jugé en premier lieu, au visa de L 442-9 du code de l’urbanisme qui, en sa version applicable au litige, dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elle cesse de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un

document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014'366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur).

Les dispositions de cet article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

'Sur l’applicabilité des dispositions du cahier des charges

En appel, le litige se présente dans les mêmes conditions de fait et de droit que devant le tribunal.

Dans l’acte par lequel la SCI a acquis la propriété cadastrée CI313 et CI 314, il est mentionné que,

— le bien forme le lot 17 du lotissement de la haute Garonnette dont le cahier des charges a été approuvé par arrêté du 22 février 1927 et régulièrement transcrit le 23 novembre 1928.

— ce cahier des charges a été entièrement refondu et approuvé par arrêté préfectoral du 30 janvier 1957 régulièrement publié le 26 mars 1957 (page5)

— l’acquéreur s’engage à supporter toutes les servitudes passives résultant notamment du cahier des charges (page 11/12).

Dès lors, en l’absence d’éléments judicieux produits aux débats par l’appelante qui n’explique pas intelligiblement la distinction qu’elle entend faire entre le cahier des charges initial et le cahier modificatif, il apparait que c’est à bon droit que le tribunal, constatant que l’acte de propriété de la SCI du Parc se référait audit cahier des charges du lotissement a retenu que ce document était opposable à la SCI en sa qualité d’acquéreur d’un lot.

Il y a lieu également de confirmer la décision en ce que le tribunal a, à juste titre, considéré que ce cahier des charges est applicable, au regard des dispositions de l’article L442'9 précité, aux relations entre les époux X et la SCI.

'Sur la conformité des constructions édifiées par SCI du Parc

Il n’a pas été sollicité l’annulation du rapport d’expertise de M. Z alors même qu’il lui est fait reproche de partialité.

Les constatations techniques contenues dans le rapport d’expertise judiciaire ne sont pas remises en cause mais l’appelante critique les conclusions que l’expert a tiré de ses observations effectuées au contradictoire des parties.

Les annexes du rapport d’expertise ne sont pas produites aux débats. En l’absence de ces pièces, et faute d’être saisie de demande d’annulation dudit rapport, il peut être déduit que l’expert a répondu et pris en compte dans ses conclusions, l’ensemble des éléments du litige, étant observé qu’à la fin de son rapport, il indique n’avoir reçu aucun dire des avocats qui auraient pourtant pu attirre son attention sur les points qu’ils estimaient obscurs ou insuffisamment travaillés.

Dès lors, il n’existe aucun motif de ne pas retenir, à titre de preuve matérielle, les éléments techniques contenus dans le rapport de M. Z.

Le tribunal a estimé que l’expert avait rendu des conclusions contradictoires en indiquant à la fois, que les constructions édifiées par la SCI constituaient une unité mais qu’il s’agissait d’une construction jumelée.

Si effectivement l’avis final de l’expert peut être sujet à discussion, ses constatations techniques rapprochées des explications des parties et des autres pièces du dossier notamment des plans du permis de construire, établissent que la construction a été faite d’un seul tenant .

En effet, le bâtiment est construit en longueur pour tenir compte de la déclivité du terrain ; les appartements sont répartis dans les deux corps de bâtiment qui sont reliés entre eux et qui ne présentent aucun critère de jumelage .

Car la notion de constructions jumelées recouvre en effet, celles qui se renvoient mutuellement une image identique, ce qui n’est pas le cas de l’ensemble construit par la SCI tel qu’il est décrit par l’expert judiciaire. Il s’agit d’un seul édifice articulé sur plusieurs niveaux.

Dès lors, c’est une seule construction principale que la SCI a réalisé sur son fond.

Sur la violation des dispositions des articles 7 et 8,

L’article 7 stipule qu’il ne sera en principe, prévu pour chaque lot qu’une construction principale . Une construction annexe, communs, pavillon de concierge etc… pourra être admise avec un minimum de 1000 m² par construction.

Il y a lieu d’observer la nature des annexes citées par cet article : en effet, 'communs, pavillon de concierge’ induisent que la construction principale peut parfaitement être un bâtiment d’habitat collectif qui justifierait la mention de ce type de dépendance. L’expert judiciaire, M. Z, abonde dans ce sens quand il souligne que l’économie générale du cahier des charges montre que les rédacteurs n’ont pas exclu les constructions importantes puisqu’ils ont prévu des zones d’emprise importantes de 900 à 1600 m2, autorisé des constructions sur deux niveaux et même un étage de soubassement suivant la déclivité du terrain.

La cour note également que même si l’énumération des annexes n’est pas exhaustive ( 'etc…') l’article 7 ne cite pas les garages, qui constituent pourtant une construction accessoire courante, alors qu’au contraire, l’article 10 édicte que des garages pourront être édifiés à moins de 5m des limites.

Du reste, comme le fait observer le conseil de M. A, la notion d’annexe suppose une construction secondaire qui peut être accolée ou non à la construction principale mais qui, en tout état de cause, créé une emprise supplémentaire sur le même terrain : or, en l’espèce, les garages font partie intégrante du bâtiment construit par la SCI et s’ils constituent une augmentation du volume de la construction, ils n’occupent pas plus de terrain.

Il apparait donc que la seule annexe est la piscine qui existait et qui n’a pas été détruite.

Les époux X prétendent également que le constructeur n’aurait pas détruit un garage indépendant mais il n’en est pas fait mention dans le rapport d’expertise de M. Z qui cite comme seul ouvrage conservé, la piscine. Les plans figurant dans son rapport confirment qu’il n’existe que cette piscine, en annexe du bâtiment principal.

Rien n’établit donc une violation des dispositions de l’article 7 dont la rédaction laisse d’ailleurs supposer qu’il pose un principe de construction susceptible d’exceptions.

S’agissant par ailleurs d’une construction non jumelée, aux termes de l’article 8 du cahier des charges, elle devait s’inscrire dans un carré de 30 m/30 m .

Or, M. Z indique que tel n’est pas le cas et la SCI ne fait qu’alléguer que sa construction respecte cette emprise sans verser aux débats, d’éléments techniques de valeur probante équivalente au rapport d’expertise judiciaire.

En revanche, s’agissant de la contravention alléguée à la règle des 7 mètres de hauteur à la corniche, les époux X critiquent l’estimation de M. Z qui propose pourtant une cote moyenne puisqu’il explique avoir pris la mesure de l’édifice en plusieurs points avant de conclure que la construction n’excède pas la hauteur imposée par l’article 8 .

Du reste, le seul élement matériel produit par les époux X est la note réalisée à leur demande par l’expert, M. I le 30 septembre 2016 . Outre que cet architecte n’a fait qu’analyser le permis de construire obtenu par la SCI au regard du cahier des charges, il a donné un avis en deux parties sur la construction mais seulement en ce qui concerne l’implantation de la bâtisse dans un carré de 30X30 ou de 40X40 .

Dès lors, statuant par substitution de motifs du jugement en ce qu’il a retenu la violation de l’article 7 et non 8, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a retenu que la SCI avait commis un manquement aux règles contractuelles énoncées par le cahier des charges du lotissement .

— Sur la demande de démolition

Le rejet de cette mesure réparatoire de démolition est la cause principale de l’appel des époux X.

En l’absence d’éléments juridiques pertinents produits en appel , il apparait que c’est à bon droit que le tribunal a,

— écarté l’application de l’article 1221 toujours invoqué en cause d’appel par M. A puisque ce texte est entré en vigueur le 1^er octobre 2016 postérieurement à l’introduction du présent procès par assignation du 19 novembre 2012,

— dit que l’affaire devait être examinée au regard de l’article 1143 ancien du Code civil qui fonde la demande de démolition présentée à l’égard de ce qui a été construit en contravention avec un engagement, et de l’article 1142 qui dispose que l’inexécution d’une obligation de faire ou ne pas faire se résout en dommages-intérêts .

Il n’est pas contesté ni contestable que tout coloti peut demander la mise en conformité avec le cahier des charges sans avoir à prouver l’existence d’un préjudice personnel.

Cependant, la SCI et M. A invoquent le caractère disproportionné de la mesure de démolition et forment appel incident sur le principe même de leur obligation.

Le juge restait libre d’apprécier si la démolition est adaptée au préjudice prouvé par la partie qui la demande ou si une réparation indemnitaire était suffisante à réparer le dommage intégral.

En l’espèce, les pièces produites aux débats par les époux X auxquelles incombe la charge de la preuve de leurs prétentions, ne permettent pas de remettre en cause la motivation pertinente et sérieuse du premier juge qui a refusé d’ordonner la démolition au motif qu’elle était en pratique, impossible en ce que les 7 logements construits par la SCI étaient occupés, la cour ajoutant qu’en tout état de cause, il est totalement disproportionné de demander la destruction d’un immeuble d’habitation collective uniquement pour éviter aux propriétaires d’une villa, le désagrément d’un voisinage moins bourgeois alors que le bâtiment en question a été construit dans l’esprit du règlement du lotissement, que seuls les époux X se plaignent de cette construction et qu’il ne leur occasionne aucune perte de vue ou aucun vis-à-vis.

Les époux X sollicitent qu’à défaut, il leur soit alloué des dommages-intérêts à hauteur de 450000 € alors que le tribunal a condamné la SCI à leur payer 8000 € à titre de dédommagement.

La cour retiendra en particulier, les éléments suivants :

— le cahier des charges n’a pas prohibé les constructions collectives et l’importance de l’emprise possible des constructions montre qu’en tout état de cause, un édifice important aurait, en tout état de cause, pu être construit sur le lot acquis par la SCI,

— la construction litigieuse est située à l’arrière de la villa des époux X et n’occulte pas la vue dont ils bénéficient,

— l’expert judiciaire, M. Z est d’avis qu’il n’apparait pas résulter de la construction faite par la SCI une situation objectivement préjudiciable mais seulement 'un ressenti négatif, compéhensible', d’avoir vu se construire en amont de leur propriété, à la place de la villa qui s’y trouvait, un ensemble de 7 logements,

— M. I ne donne pas d’avis sur le préjudice allégué par les époux X.

Les époux X produisent pour toute preuve de leur préjudice, un 'pré-rapport d’expertise’ dressé par un expert immobilier, M. Thirion le 10 septembre 2017 qui déclare que la perte de valeur vénale de la maison de ses requérants, due à la perte d’intimité et de vues ainsi que des nuisances sonores subis du fait ' des constructions voisines’ s’élève à 450000 € .

Mais outre le caractère non contradictoire des travaux de ce consultant, sa note constitue une analyse purement abstraite des éléments de valeur de la propriété par rapport à sa localisation, sans mention de constatations personnelles des nuisances auxquelles il n’est fait allusion que comme un facteur théorique de baisse de la valeur vénale du bien.

Le dossier des époux X contient également des photographies aériennes de la construction de la SCI qui ne permettent pas d’apprécier les nuisances que sa présence cause à leur propriété.

Le tribunal leur a accordé la somme de 80000 € au motif que la construction de deux bâtiments alors qu’une seule construction était possible est de nature à leur cause un préjudice esthétique mais 'également contribue à réduire le phénomène d’évacuation naturelle des eaux pulviales par un phénomène d’imperméabilisation des sols'. La cour ne retenant pas l’infraction à l’article 7, cette motivation n’a donc plus lieu d’être et ce, d’autant que les pièces produites en appel ne permettent pas de vérifier la matérialité du désordre décrit par le premier juge.

Cependant, la SCI ne peut sérieusement contester avoir causé aux époux X un dommage dont elle leur doit réparation : en effet, par cette construction, elle leur impose ainsi, aux abords de leur fond, la présence d’un très important ensemble immobilier excédant par son volume, ce qu’ils étaient en droit d’exiger au regard du standing du lotissement, et ce, dans le seul but de réaliser une opération immobilière lucrative de gestion locative, ce qui a pour conséquence directe, que les époux X qui ont acheté une villa ayant une importante valeur vénale sur une grande parcelle dans un environnement bourgeois, se retrouvent ainsi confrontés aux inconvénients sonores et visuels liés aux déplacements de voisins multiples bien supérieurs à ceux des occupants d’une seule maison.

La cour faisant droit à l’appel incident, confirmera sur le rejet de la demande de démolition, et réduira à 50000 € les dommages-intérêts que la SCI doit verser aux époux X en indemnisation du préjudice qu’elle leur a occasionné en construisant un ouvrage enfreignant des règles du cahier des charges du lotissement.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les autres prétentions plus subsidiaires des époux X et notamment la demande d’une expertise qui serait sans intérêt pour le litige qui sera définitivement tranché dans le présent arrêt.

— sur l’appel en garantie de M. A,

Le tribunal a condamné M. A à garantir la SCI de la condamnation prononcée au titre de la violation du cahier des charges.

En appel, la SCI ne sollicite plus cette garantie mais demande que M. A soit condamné à lui payer une somme de un million d’euro au titre du préjudice qu’il lui a occasionné.

La SCI ne précise pas le texte légal sur lequel elle fonde sa demande de condamnation .Mais il s’agit nécessairement d’un fondement contractuel puisque la SCI a fait établir le dossier de permis de construire par M. A.

Dans le cadre de ses obligations, l’architecte, en sa qualité de maître d’oeuvre de conception et d’exécution du projet de construction que lui a confié la SCI car à ce titre professionnel, devait intégrer dans ses travaux, le respect des stipulations d’urbanisme du cahier des charges du lotissement.

Le manquement à ces obligations a causé un dommage direct à la SCI qui est condamnée à indemniser ses voisins en raison de l’infraction au cahier des charges.

M. A peut légitimement demander que sa responsabilité soit atténuée par le fait que le maître de l’ouvrage, la SCI du Parc – même constituée entre époux – a une compétence professionnelle certaine en matière de construction car son objet social est précisement d’acquérir et de construire tous biens immobiliers, puis de les gérer .

Pour autant, la responsabilité incombe en premier lieu à M. A, maître d’oeuvre de conception et d’exécution, car la SCI a engagé des frais pour s’allier les services rétribués d’un architecte et pour s’assurer ainsi que son projet de construction serait exempt de vice.

Par conséquent, la cour infirmant le jugement, condamnera M. A à payer à la SCI une somme de 30000 € à titre de dommages-intérêts pour le dommage causé.

— sur les frais de justice,

La SCI n’a pas formé appel principal mais elle est la partie condamnée au principal de sorte qu’elle devra également payer, outre les entiers dépens, une indemnité de procédure aux époux X, tandis que M. A sera également condamné à participer aux frais irrépétibles de la SCI.

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel des époux X,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a,

— condamné la SCI du Parc à verser aux époux X une somme de 80000 €

— condamné M. A à garantir la SCI du Parc de la condamnation prononcée contre elle au titre de la violation du cahier des charges du lotissement,

L’infirme également sur le montant des frais irrepétibles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit et juge que la construction édifiée par la SCI du Parc sur sa propriété n’est pas jumelée et qu’elle

contrevient aux dispositions de l’article 8 du cahier des charges en ce qu’elle n’entre pas dans un carré de 30x30m,

Dit et juge que par cette construction illicite, la SCI du Parc a causé un préjudice aux époux X dont elle leur doit réparation,

Condamne, en conséquence, la SCI du Parc à payer aux époux X, la somme de 50000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la réparation intégrale de leur préjudice,

Dit et juge que M. E A a engagé sa responsabilité contractuelle au titre de la maîtrise d’oeuvre de la construction édifiée par la SCI du Parc,

Condamne en conséquence M. E A à payer à la SCI du Parc, une somme de 30000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du dommage causé par ses manquements,

Condamne la SCI du Parc au paiement d’une indemnité de procédure globale de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’appel,

Confirme les autres dispositions du jugement entrepris,

Condamne en outre M. A à payer à la SCI une indemnité de procédure d’appel de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles .

Le greffier Le président