COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2021

N° 2021/ 239

Rôle N° RG 19/08962 – N° Portalis DBVB-V-B7D-

BEL3Z

I A épouse X

C/

J Z

K Z épouse Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

M^e Gilles ALLIGIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Avril 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00892.

APPELANTE

Madame I A épouse X L exerçant sous l’enseigne PHARMACIE DU MIDI née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant 951 Avenue Beau Site – 06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e B-Q R, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur J Z

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

asssité de M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame K Z épouse Y

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 1992, Monsieur M Z, Monsieur J Z, Monsieur N Z et Madame K Z épouse Y ont donné à bail commercial à Madame O P des locaux à usage exclusif d’exploitation d’une officine de pharmacie situés dans l’immeuble leur appartenant du […] à Cannes la Bocca, moyennant le versement d’un loyer annuel de 54.000 francs.

Par décision du 20 mai 1998, le juge des référés, saisi par les consorts Z, a ordonné une expertise en raison des désordres dont se plaignaient ces derniers à l’occasion de la construction d’un immeuble voisin à l’initiative de l’OPHLM. Dans le cadre de cette procédure, l’expert a déposé son rapport le 04 août 1999.

Par jugement du 11 juin 1998, le tribunal de commerce e Cannes a prononcé l’ouverture d’une procédure de redresssement judiciaire au bénéfice de la SNC PHARMACIE DU MIDI O P.

Par jugement rendu le 08 avril 1999, le tribunal de commerce de Cannes a arrêté un plan de redressement; Madame I X, qui, a acquis le fonds de commerce de la SNC PHARMACIE DU MIDI O P est devenue titulaire du droit au bail.

Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y, venant aux droits des précédents bailleurs, ont renouvelé le bail, par acte sous seing privé du 31 juillet 2001, au profit de Madame I X, venant aux droits de Madame O P. Il y était mentionné que ce nouveau bail se faisait aux mêmes conditions que celui du 30 juillet 1992. Le prix annuel du bail révisable était fixé à la somme de 62.400 francs.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2009, les bailleurs ont donné congé à leur preneur avec refus de renouvellement.

Après qu’une expertise a été ordonnée et qu’un jugement du tribunal de grande instance de Grasse a condamné les bailleurs au versement d’une indemnité d’éviction de 638.000 euros, les consorts Z, par acte d’huissier du 19 décembre 2014, ont exercé leur droit de repentir.

Le 05 février 2016, un arrêté de péril grave et imminent a obligé les consorts Z à interdire l’accès à la pharmacie et à l’appartement du premier étage de l’immeuble et à réaliser divers travaux pour garantir la sécurité des usagers de la voie publique. Une expertise du 03 février 2016 avait noté que l’immeuble n’était pas réparable et qu’il était à démolir.

Les consorts Z ont décidé de faire procéder à la démolition du bâtiment

Le 03 mars 2016, un arrêté a été rendu aux termes duquel Madame X a notamment été enjointe à déménager les produits et matériels stockés dans son établissement, à cesser l’exploitation de son commerce et à déménager.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2017 et au visa des articles 1719, 1720, 1722 et 1741 du code civil, Madame X a assigné ses bailleurs aux fins de les voir condamner solidairement à l’indemniser au titre de son préjudice matériel, de son préjudice financier, de sa perte d’exploitation et de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire du 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à payer à Madame I A épouse X les sommes de :

* 67.165, 35 euros en réparation de son préjudice matériel et financier

*30.000 euros en réparation de son préjudice moral, sommes portant intérêts au taux légal à compter du jugement

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus

— rejeté tout autre demande

— condamné solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à payer à Madame A épouse X la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— laissé les dépens à la charge solidaire de Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y, dont distraction au profit de Maître B-Q R.

Le premier juge, s’appuyant sur le rapport d’expertise de Monsieur C, a relevé que les désordres affectant le bien objet du local commercial avaient pour origine l’absence d’exécution d’un joint de dilatation qui s’analyse en une grosse réparation de l’article 606 du code civil. Il a estimé que les travaux préconisés, s’ils avaient été entrepris dès 1999, auraient pu éviter l’aggravation de l’état de l’immeuble. Il a relevé que les bailleurs avaient laissé l’immeuble se dégrader au point de rendre impossible toute restauration, 15 à 16 ans plus tard.

Il a conclu que la destruction du bien n’était pas intervenue par cas fortuit mais qu’elle était liée à la faute des bailleurs qui n’avaient pas respecté leur obligation d’entretien et qu’en application de l’article 1741 du code civil, Madame X était ainsi fondée à solliciter la condamnation de ses bailleurs au paiement de dommages et intérêts.

Le premier juge a estimé justifiés la perte financière subie par Madame X à hauteur de 67165, 35 euros ainsi qu’un préjudice moral réparé par une somme de 30.000 euros, en évoquant l’inertie des bailleurs qui avaient laissé se dégrader le local donné à bail.

Estimant que seul le bénéfice ou la chance de percevoir un bénéfice constituait un préjudice indemnisable, le premier juge a rejeté la demande de Madame X au titre de la perte d’exploitation, en l’absence de toute pièce comptable permettant d’apprécier le bénéfice perdu.

Le 04 juin 2019, Madame X a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande au titre de sa perte d’exploitation.

Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y ont constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 18 janvier 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame A épouse X demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1722 et 1741 du code civil :

— de déclarer son appel recevable

— de débouter Monsieur et Madame Z de leurs demandes et de leur appel incident

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande au titre de la perte d’exploitation

STATUANT A NOUVEAU :

— de dire et juger qu’il convient d’indemniser la perte d’exploitation subie par Madame X durant l’arrêt de son activité et non le bénéfice ou la chance de percevoir un bénéfice ;

— de constater que la perte d’exploitation s’élève sur la période du 01/01/2016 au 31/01/2017 à 530.391,00 euros ;

— de condamner solidairement Monsieur J Z et Madame K Z

épouse Y à payer à Madame I X la somme de 530.391,00 euros au titre de l’indemnisation de sa perte d’exploitation ;

— de dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts capitalisés d’année en année jusqu’à parfait paiement et ce à compter de la date du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— de confirmer le jugement dont appel sur le surplus de ses dispositions et en ce qu’il a:

*condamné solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à payer à madame I A épouse X les sommes de :

—  67.165,35 € (SOIXANTE SEPT MILLE CENT SOIXANTE CINQ EUROS et

TRENTE CINQ CENTIMES) en réparation de son préjudice matériel et financier,

—  30.000 € (TRENTE MILLE EUROS) en réparation de son préjudice moral,

sommes portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus ;

— condamné solidairement monsieur J Z et madame K Z épouse Y à payer à madame I A épouse X la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C ;

— laissé les dépens à la charge solidaire monsieur J Z et de madame K Z épouse Y, dont distraction au profit de maître B-Q R, avocat ;

— de condamner solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y au paiement de la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— de condamner solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE, Avocats.

Elle reproche à ses bailleurs d’avoir violé leur obligation d’entretien de l’immeuble, rappelant notamment que le bail commercial mettait à leur charge les travaux et réparations de l’article 606 du code civil.

Elle soutient que la démolition de l’immeuble n’est due, ni à un cas fortuit, ni à la force majeure, mais au manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien des locaux.

Elle soutient que ses bailleurs se sont abstenus d’engager toute reprise des désordres telles que préconisées par l’expert en 1999.

Elle précise que les désordres affectant l’immeuble étaient connus de ses bailleurs qui se sont abstenus de l’en aviser lorsqu’ils ont concouru à la cession de son fonds de commerce d’office de pharmacie et lorsqu’ils ont renouvelé le bail commercial en 2001.

Elle relève que par courrier du 17 juillet 2014, un architecte, conseil des bailleurs, a estimé qu’aucune réparation n’était possible et noté que la démolition était la meilleure solution, ce qui n’a pas empêché les consorts Z de lui signifier, le 19 décembre 2014, leur droit de repentir après

qu’une décision du tribunal de grande instance de Grasse du 24 novembre 2014 les avaient condamnés au paiement d’une indemnité d’éviction de 638.000 euros.

Elle estime que les consorts Z ne peuvent solliciter l’application de l’article 1722 du code civil.

Elle relève que les propositions de relogement qui lui ont été faites n’étaient pas adaptées.

Elle chiffre ses préjudices. Concernant son préjudice d’exploitation, elle l’évalue à partir de la moyenne des trois exercices de 2013 à 2015 auquel elle ajoute les résultats déficitaires qu’elle a subis sur les exercices du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016 et du premier janvier 2017 au 31 janvier 2017.

Par conclusions notifiées le 28 juillet 2020 auxquelles il convient de se référer, Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y demandent à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1722 et 1741 du Code Civil et de l’article 1134 du Code Civil :

— de les recevoir en leur appel incident,

— de réformer la décision entreprise

*A titre principal, et faisant application de l’article 1722 du Code Civil,

— de débouter Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

*Subsidiairement, et faisant application de l’article 1719 du Code Civil,

— de débouter Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions, *Encore plus subsidiairement, et faisant application de l’article 1134 du Code Civil

— de débouter Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions, En conséquence,

— de débouter Madame X de toutes ses demandes relatives aux dommages et intérêts ainsi que ses demandes subséquentes,

Encore plus subsidiairement, et si la Cour venait à confirmer la décision du Tribunal sur les causes de la résiliation du bail,

— de constater que Madame X n’a pas exécuté le contrat de bonne foi,

En conséquence,

— de la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions concernant les préjudices sollicités

— de constater que le préjudice matériel et financier sollicité devra s’exercer au prorata temporis.

Qu’en tout état de cause, le stock devra être exclu de la demande à ce titre,

— de débouter comme non démontrée la demande de dommages et intérêts de Madame X au titre de la perte d’exploitation,

— de dire et juger n’y avoir lieu à dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— de condamner Madame X au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions

de l’article 700 du Code de Procédure Civile ces derniers distraits au profit de Me de ROMILLY, avocat, sous son affirmation de droit.

Ils indiquent que Madame X connaissait la procédure qui avait été intentée contre l’office public d’HLM et l’expertise en cours consécutive aux désordres subis par leur bien. Relevant avoir été pessimistes sur l’avenir de leur immeuble, ils expliquent s’être rapproché de leur locataire pour trouver des solutions tendant à transférer son activité commerciale dans d’autres locaux, qui ont été refusées par Madame X.

Ils relèvent n’avoir pas eu la possibilité de faire réparer leur immeuble, la confortation de ce dernier n’étant plus ni économiquement ni techniquement possible.

Ils contestent tout manquement à leur obligation contractuelle et relèvent que Madame X, à aucun moment, ne les a mis en demeure de procéder à des travaux d’entretien. Ils affirment que cette dernière ne démontre pas qu’ils seraient à l’origine de la perte de l’immeuble.

Ils notent que l’obligation de réparation cesse en tout état de cause dans l’hypothèse d’un coût excessif, qu’il s’agisse des articles 1719, 1720 ou 1722 du code civil.

Ils soutiennent que leur locataire ne démontre pas qu’ils auraient commis une faute à l’origine de la perte de la chose louée; ils relèvent que leur immeuble s’est trouvé fragilisé par le fait d’un tiers, lors de la construction de l’immeuble voisin.

Ils estiment que la perte de la chose provient d’un cas fortuit, au sens de l’article 1722 du code civil et qu’ils n’ont pas à indemniser leur preneur.

Subsidiairement, en application de l’article 1741 du code civil, ils estiment n’être redevables d’aucune indemnité, soulignant qu’il y a perte du bien si celui-ci ne peut être conservé sans dépenses excessives et devient impropre à l’usage auquel il est destiné.

Ils estiment que Madame X, informée de la procédure intentée contre l’OPHLM, qui a refusé toute solution de relogement alors que trois propositions lui avaient été faites début 2009 (avant le congé sans offre de renouvellement), en 2012 et en 2015, a concouru à la réalisation des préjudices dont elle demande l’indemnisation.

Ils contestent certains postes de préjudices sollicités par Madame X.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 février 2021.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les articles généraux du code civil qui ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux s’appliquent à défaut de clauses contraires stipulés au bail.

Le bail liant les parties énonce que le preneur ne peut exiger du bailleur que les grosses réparations

définies à l’article 606 du code civil.

Les grosses réparations sont celles qui intéressent I’immeuble dans sa structure et sa solidité générales.

Madame X reproche à ses bailleurs un manquement à leur obligation de délivrance du fait de l’état de dégradation des locaux et à leur obligation d’entretien.

A titre préliminaire, les consorts Z justifient que l’administrateur judiciaire, dans le cadre de la procédure de redressement, était avisé de la procédure judiciaire intentée par ces derniers à l’encontre de l’OPHLM, qui aboutira à l’expertise d’août 1999 (pièces 2 et 3). Madame X ne peut donc soutenir qu’elle ignorait que la destruction et la construction de l’immeuble voisin du […] avait entraîné des fissures dans l’immeuble du […].

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’origine de la perte de la chose louée est discutée. Madame X affirme qu’il s’agit d’un défaut d’entretien des consorts Z alors que ces derniers soutiennent que la perte de l’immeuble est en lien direct avec des travaux réalisés des années auparavant par l’OPHLM, s’appuyant sur le rapport d’expertise déposé en août 1999.

Pour que les dispositions de l’article 1722 du code civil entrent en application, il faut que la perte totale ou partielle de la chose louée résulte du cas fortuit ou de la force majeure.

Le cas fortuit ou la force majeure supposent essentiellement un événement irrésistible, imprévisible, indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d’elles.

La preuve du cas fortuit ou de la force majeure doit être rapportée par celui qui l’invoque.

Il appartient aux consorts Z de démontrer que la cause de la destruction du bien est due à un cas fortuit ou un cas de force majeure.

Monsieur D, commis par une ordonnance rendue par le tribunal administratif de Nice, déposait une expertise le 03 février 2016 aux termes de laquelle il faisait état de l’existence de crevasses et fissures dans la façade sur rue et dans l’appartement du premier étage ainsi que d’un affaissement notable du plancher entre le rez-de-chaussée. Il relevait que ces crevasses et fissures étaient le signe d’un déplacement de la façade vers la rue, avec l’amorce d’un arrachement du pignon côté façade. Il concluait en indiquant que l’immeuble n’était pas réparable et qu’il était à démolir.

Les consorts Z produisent la note d’un architecte, Madame Z-E ( leur pièce 17) , du 17 juillet 2014 qui mentionne les éléments suivants : 'cette construction, d’une centaine d’années, composée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, sans sous-sol ni vide sanitaire (aux fondations en rigoles probablement) a été bâtie sur un terrain où il y avait peu de construction alentours et de faible hauteur. Le 36 était mitoyen à une seule autre construction, de même hauteur, construite à la même époque, en maçonnerie. Depuis, le tourisme aidant, il s’est édifié, de part et d’autre, deux immeubles de 5 étages et plus, en béton, sur deux sous-sols de parking. Les vibrations et les malfaçons dues à l’élaboration de la construction de ces édifices ont ébranlé la petite maison. De nombreuses fissures sont apparues tant sur les façades, les cloisons et le plancher, qui ont été constatées en temps utile par des experts. Il est impossible de faire des réparations pour sauver le bâtiment, qui s’avance inexorablement vers l’état de classement 'en péril'. Aucun entrepreneur ne prendrait le risque d’une quelconque remise en état. Il s’avère donc que la meilleure solution soit la

démolition pure et simple. En espérant avoir répondu à votre attente (…)'.

Les consorts Z versent au débat (leur pièce 14) un courrier du 30 mars 2015 d’un architecte qui leur est adressé et qui indique que l’état d’entretien de leur bâtiment est très moyen, entraîné par les désordres survenus ' lors de la construction des avoisinants, notamment celle du bâtiment 'Les Papillons'. Cet architecte, Monsieur F précise dans sa lettre que 'le bâti, constitué de maçonnerie et de planchers mixtes acier/béton a subi des tassements différentiels, voire des soulèvements importants, par la création des sous-sols voisins et modifications des portances des sols, votre édifice étant construit sur des fondations superficielles alors que les bâtis voisins sont fondés sur des terrains remaniés et consolidés, à des horizons différents (…). Si statiquement [votre bâtiment] reste conforté par les deux immeubles voisins, sa réponse à un éventuel séisme risquerait d’être fatal à sa stabilité (…). Selon mon avis, la reprise structurelle du bâtiment est économiquement irréaliste, s’agissant de confortement et de reconstruction à l’identique(…)'.

Ils produisent ainsi, hors cadre d’expertise judiciaire, deux avis d’architectes, qui estiment que l’immeuble n’est pas réparable (en 2014 et en 2015) et que les causes des désordres sont essentiellement en lien avec la construction l’immeuble de l’OPHLM.

S’agissant de la construction de l’immeuble du 32/[…] à Cannes par l’OPHLM et des désordres consécutifs à cette édification, l’expert, alors désigné en mai 1998, expliquait les faits suivants : les cinq niveaux supérieurs de l’immeuble [OPHLM] reposent sur le mur du rez-de-chaussée de la villa [Z]. Ce mur était anciennement mitoyen entre la villa [Z] et une villa sensiblement identique qui avait été démolie pour laisser place à la construction de l’immeuble. Ce même mur était prolongé, dans la hauteur au premier étage, par deux murs en maçonnerie, séparés par un joint de dilatation, chaque villa possédant donc, dans la hauteur du premier étage, son propre mur pignon. Quand le mur du premier étage de la villa voisine [ de la villa Z] a été démoli, il est apparu qu’il n’était pas possible de démolir le mur mitoyen du rez-de-chaussée, au risque d’entraîner l’effondrement de la villa [Z]. Il a été décidé de construire le mur pignon nord de l’immeuble à rez-de-chaussée à côté du mur mitoyen, puis de déporter ce pignon pour lui faire surplomber la partie du mur mitoyen laissée livre par la démolition du mur supérieur de la villa voisine [de celle des consorts Z].

L’expert notait qu’avec l’aménagement d’un joint horizontal, aucun désordre ne serait alors apparu dans la villa Z. Il relevait que par suite d’une erreur manifeste de chantier, le joint [horizontal] n’a pas été réalisé, si bien que le pignon de l’immeuble [construit par l’OPHLM] s’était trouvé reposer sur le mur mitoyen en maçonnerie ancienne [ du rez-de-chaussée de la villa Z] qui n’était pas dimensionné pour supporter une telle charge au moins dix fois supérieure à celle qu’il soutenait auparavant. L’expert expliquait que les désordres s’étaient alors produits, constitués par d’importantes fissures.

Il évaluait les travaux (création d’un joint horizontal) à une somme totale de 302.561 francs.

Il ajoutait qu’il n’avait pas été possible de constater les éventuelles fissures sur les murs de la pharmacie qui étaient recouverts de présentoirs avec fonds opaques, fissures que l’expert tenait pour probables mais qui, selon lui, étaient sans risque sur la stabilité de la villa. Il proposait, pour le colmatage de ces fissures [probables] une somme de 20.000 francs.

Il est ainsi établi que dès le dépôt de ce rapport en août 1999, il existait une solution de reprise des fissures générées par la construction de l’immeuble OPHLM d’un montant de 302.561 francs ou, si l’on ajoute le coût pour colmater les fissures probables dans la pharmacie, d’un montant de 323.561 francs.

Les consorts G ne justifient pas que cette somme aurait, à l’époque excessive, été excessive, notamment au regard de la valeur de l’immeuble à l’époque.

S’il est exact qu’ils n’étaient pas responsables des dommages causés à leur bien à la suite de la construction de l’immeuble de l’OPHLM, ils restaient toutefois tenus de leur obligation de délivrer à leur preneur, pendant le cours du bail, un bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et ils étaient tenus des grosses réparations, conformément aux stipulations contractuelles.

Ils ne peuvent se retrancher derrière le fait que Madame X n’aurait réclamé aucune remise en état, alors qu’ils savaient que leur immeuble avait subi des fissures.

La responsabilité des bailleurs, même lorsque les désordres émanent d’un tiers, peut être recherchée s’il est démontré qu’ils ont commis une faute personnelle qui a contribué au préjudice du locataire en l’aggravant ou en le rendant possible.

Les consorts Z ne peuvent donc solliciter l’application de l’article 1722 du code civil puisqu’ils ne rapportent pas la preuve que la perte totale de leur bien serait la conséquence d’un cas fortuit ou d’une force majeure ( événement irrésistible, imprévisible, indépendant de la volonté des parties) puisque l’expertise d’août 1999 leur donnait connaissance des solutions pour réparer les désordres et qu’ils ne justifient pas que le coût des réparations proposées à l’époque aurait été excessive compte tenu de la valeur de l’immeuble.

Leur absence d’intervention sur l’immeuble, qu’ils savaient affecté de fissures et pour lesquels des solutions de réparations étaient données dès le mois d’août 1999, sans démonstration du caractère excessif du coût de ces dernière, constitue une faute qui a contribué au préjudice de leur preneur, en le rendant possible.

Il est ainsi établi en application de l’article 1741 du code civil, que le bail a été résilié du fait de la perte de la chose louée dû au manquement du bailleur de ses obligations contractuelles.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la réparation des préjudices de Madame X

Les consorts Z estiment que cette dernière a commis une faute en refusant les propositions de relogement qui lui ont été faites à trois reprises ; la première proposition, datant de 2009, portant sur un local dans un immeuble qui devait être édifié ; la deuxième proposition, datant de 2012, portait sur un local en vente en l’état futur d’achèvement situé au […], qui sera livré en 2014; la troisième proposition datant du 18 février 2016 (postérieurement à l’arrêté de péril) consistait à transférer l’activité de Madame X dans ce local finalement livré du […] moyennant un loyer mensuel de 1500 euros.

La réparation d’un dommage doit être à l’exacte mesure du préjudice effectivement subi, de telle façon qu’il n’en résulte pour la victime ni perte ni profit.

Ainsi, la victime, qui, par sa faute, contribue à la réalisation de son propre préjudice, ne peut prétendre qu’à une indemnisation réduite, compte tenu de l’exonération partielle qui en résulte pour le responsable.

Mais seule une faute est de nature à justifier la limitation du droit à réparation, à l’exclusion du fait non fautif de la victime. Une telle faute ne saurait s’induire du seul fait que la victime n’a pas pris de mesure spéciale pour limiter son préjudice dans le seul intérêt du responsable, du moins quand aucune règle ni aucun principe ne l’y oblige.

Toutefois, le refus de contraindre la victime à modérer son dommage dans l’intérêt du responsable, n’interdit pas la prise en compte de l’attitude de cette victime pour moduler son droit à réparation sur le terrain classique de la causalité.

Le préjudice subi par Madame X consiste dans le fait qu’elle n’a pu exploiter son fonds de commerce à compter du 05 février 2016.

Les deux premières propositions de relogement demeuraient vagues puisqu’il s’agissait d’un l’immeuble à construire et d’unimmeuble en VEFA.

La dernière proposition a été faite après l’arrêté de péril, soit le 18 février 2016. Il ressort des pièces produites par les consorts Z (pièce 20), que le local, situé au […], était en avril 2016, vide et prêt à la location.

En refusant cette proposition de transfert de son activité, dans la même rue, sans démontrer les impossibilités ou difficultés importantes de transfert qu’elle évoque, Madame X a contribué à l’aggravation de son dommage (impossibilité d’exploiter son officine dans la même zone d’achalandage et de façon rapide), qui, sans ce refus, ne se serait pas produit.

Sur le préjudice financier et matériel :

C’est à juste titre que les consorts Z indiquent qu’il n’est pas démontré que le stock évalué à 44.453,72 euros aurait été détruit. Ainsi que le relèvent ces derniers, ce stock apparaît encore sur le bilan se terminant le 31 décembre 2016. Madame X ne produit aucune pièce permettant de démontrer que ce stock a été perdu. Elle sera déboutée de cette demande.

De la même manière, s’agissant de la location du matériel informatique, alors qu’elle demande la somme de 7331,62 euros au titre du contrat CEGELEASE en indiquant qu’elle devait le régler jusqu’à son terme, pendant 41 mois, pour un loyer mensuel de 178,82 euros, Madame X ne démontre pas qu’elle aurait payer sur l’année 2016 les douze mois de location ; il ressort de la lecture de son bilan que seuls dix mois ont été payés. Madame X ne justifie pas aucune autre pièce avoir dû s’acquitter des autres mensualités. Elle ne peut dès lors demander que l’indemnisation de son préjudice sur neuf mois (elle était encore dans son officine en janvier 2016), soit 1609, 38 euros.

Elle justifie par des pièces probantes les autres demandes d’indemnisation, à savoir : le loyer de février 2016, les frais de réexpédition du courrier, les frais postaux, les frais de déménagement, l’abonnement à la télésurveillance, le démontage du système de télésurveillance, les factures d’électricité, les factures ORANGE, le coût de la maintenance informatique, la location EURO INFORMATION, les frais de télétransmission de H, les frais de salaires et indemnités concernant les salariés (établis avec la ventilation par son expert comptable) et l’assurance de la pharmacie.

En conséquence de quoi, il convient de retenir le préjudice matériel et financier subi par Madame X, en lien avec les manquements des bailleurs, à la somme totale 20.507, 40 euros.

Sur la perte d’exploitation

Madame X, qui verse au débat son bilan pour l’exercice du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016 (sa pièce 37), n’explique pas à quoi correspond, au titre des charges exceptionnelles, la dotation aux amortissements, dépréciations et provisions d’un montant de 366.716, 11 euros, qui creuse de façon extrêmement importante le résultant déficitaire de son exploitation.

Il convient de rappeler que Madame X s’est vue proposer dès le 18 février 2016 un local équivalent, situé dans la même zone d’achalandage (au […]), qui était libre et qu’elle aurait pu occuper rapidement. Ce refus de voir transférer son activité quasiment au même endroit, sans motif légitime, dans des délais dont elle ne démontre pas qu’ils n’auraient pas été raisonnables, constitue une faute de sa part qui ne peut qu’entraîner la diminution de son

indemnisation.

Elle ne peut dès lors revendiquer, au titre de sa perte d’exploitation, que la perte de chance d’avoir obtenu un bénéfice équivalent à celui dont elle bénéficiait auparavant, sans intégrer une éventuelle perte de son fonds de commerce. En effet, il lui était proposé un local à proximité de celui dans lequel elle exploitait son officine et, si elle l’avait acceptée, elle n’aurait pas perdu son fonds ni même vu se dernier se déprécier de façon importante.

Dès lors, sa perte d’exploitation, calculée sur un résultat bénéficiaire moyen des trois dernières années, sur 13 mois, s’élève à la somme de 92.524 euros, à laquelle il convient d’affecter un abattement de 10% en raison du comportement de Madame X qui a refusé de se réinstaller dans les locaux proposés en février 2016 par les consorts G, étant précisé que le loyer était un peu supérieur à celui qu’elle versait auparavant.

Ainsi sa perte d’exploitation sera intégralement réparée par la somme de 83.271,60 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

C’est par des motifs pertinents en droit et en fait que la cour adopte que le premier juge a condamné les bailleurs à réparer le préjudice moral de Madame X à la somme de 30.000 euros, en faisant valoir que cette dernière avait dû subir l’inertie de ses bailleurs qui avait conduit à la dégradation du local au point d’en interdire l’exploitation.

Sur la capitalisation des intérêts échus

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, le point de départ, s’agissant des préjudices matériel, financier et moral de Madame X, étant le jugement de première instance et le présent arrêt pour le préjudice d’exploitation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts Z ont succombé dans la majorité de leurs demandes.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à leur charge.

Ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en cause d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame X les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à verser à Madame X la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’ils ont été solidairement condamnés aux entiers dépens distraits au profit de Maître B-Q R.

Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y seront également condamnés in solidum à verser à Madame X la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y dans le préjudice subi par Madame X à la suite de l’arrêté de péril du 05 février 2016, en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à verser à Madame X la somme de 30.000 euros au titre de son préjudice moral (avec intérêts au taux légal à compter du jugement), en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts sur cette somme et qu’il a condamné solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à verser à Madame X la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de Maître R,

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à verser à Madame X la somme de 20.507, 40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du premier jugement, en réparation de son préjudice matériel et financier,

CONDAMNE solidairement Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à verser à Madame X la somme de 83.271,60 euros (quatre vingt trois mille deux cent soixante et onze euros et soixante centimes d’euros), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation de sa perte d’exploitation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, le point de départ, s’agissant des préjudices matériel, financier et moral de Madame X, étant le jugement de première instance et le présent arrêt pour le préjudice d’exploitation,

CONDAMNE in solidum Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y à verser à Madame X la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

REJETTE les demandes de Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur J Z et Madame K Z épouse Y aux entiers dépens de la présente procédure, distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,