COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 29 MARS 2021

(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE, Président)

N° RG 17/01497 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JXAT

SARL STAN COFFEE

c/

SA COMPAGNIE FIDUCIAIRE

SCP K B ET L-M Z

MMA IARD MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

EURL G H

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 février 2017 (R.G. 13/02759) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 09 mars 2017

APPELANTE :

SARL STAN COFFEE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître M-Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SA COMPAGNIE FIDUCIAIRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP K B ET L-M Z prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

MMA IARD MUTUELLES DU MANS ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, 14 Boulevard M et Alexandre OYON – 72030 LE MANS CEDEX 09

représentées par Maître Flore HARDY de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EURL G H prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 mars 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame K BRISSET, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La Sarl Stan Coffee a été constituée en décembre 2011 par M. X, la société Hofiga, M. Y et l’Eurl G H, en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce.

La rédaction des statuts a été confiée à la société Compagnie Fiduciaire par lettre de mission du 6 décembre 2011. Ces statuts mentionnent un siège social au […], qui est l’adresse de M. X.

le 12 mars 2012 a été signé devant la SCP de notaires B-Z, entre l’Eurl G H et la société Stan Coffee en cours de formation, un compromis de vente d’un fonds de commerce au […].

L’immatriculation de la société Stan Coffee a été effectuée le 28 mars 2012, avec mention du siège figurant dans les statuts.

L’acte de cession du fonds de commerce a été passé le 11 avril 2012 devant la même société de notaires entre l’Eurl G H et la société Stan Coffee, la cession comprenant le droit au bail des locaux du […] où le fonds était exploité, pour le temps restant à courir.

Le 24 mai 2012, la société Stan Coffee s’est vu délivrer un congé par la propriétaire des murs, avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux au motif du défaut d’immatriculation de la société à l’adresse du fonds.

Toutefois, d’une part, un protocole d’accord est intervenu entre le cédant du fonds, le cessionnaire, ainsi que l’ancien et le nouveau propriétaire des murs, et, d’autre part, un bail commercial portant sur les locaux où était exploité le fonds a été signé le 31 H 2012 entre le propriétaire et la société Stan Coffee.

Par acte d’huissier du 6 mars 2013, la société Stan Coffee et l’Eurl G H ont fait assigner en responsabilité la SCP de notaire B-Z, et leur assureur la société MMA Iard, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour demander des dommages-intérêts.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2013, les mêmes ont fait assigner la société Compagnie Fiduciaire devant le même tribunal.

Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement du 14 février 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

Dit que la SCP B-Z a commis un manquement à son devoir de conseil à l’égard de la Sarl Stan Coffee,

Dit que la SCP B-Z n’a pas commis de faute à l’égard de l’Eurl G H,

Dit que la Compagnie Fiduciaire n’a pas commis de faute à l’égard de la Sarl Stan Coffee ni de l’Eurl G H,

Dit que la Sarl Stan Coffee ne rapporte pas la preuve d’un préjudice,

Débouté la Sarl Stan Coffee et l’Eurl G H de l’ensemble de leurs demandes,

Condamné in solidum la Sarl Stan Coffee et l’Eurl G H à payer à la SCP B-Z et à la compagnie d’assurances MMA d’une part, et à la Compagnie fiduciaire d’autre part une somme de 2 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté la demande d’exécution provisoire,

Condamné in solidum la Sarl Stan Coffee et l’Eurl G H aux dépens.

Par déclaration du 9 mars 2017, la société Stan Coffee a interjeté appel de cette décision, intimant la société Compagnie Fiduciaire, la SCP C. B et J-M. Z, la société MMA Iard et la société G H.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 21 septembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Stan Coffee demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a jugé que le notaire avait commis une faute

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la responsabilité de la Compagnie fiduciaire a l’égard de la SARL STAN COFFEE

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de la SARL STAN COFFEE

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la SARL STAN COFFEE au paiement d’un article 700 au notaire et a la Cie fiduciaire ainsi qu’aux entiers dépens

Statuant à nouveau,

DIRE que la COMPAGNIE FIDUCIAIRE a commis une faute et est responsable du préjudice subi par les requérantes

DIRE que LA SARL STAN COFFEE doit être intégralement indemnisé de son préjudice

En conséquence,

CONDAMNER conjointement et solidairement la SCP B I J et la COMPAGNIE FIDUCIAIRE a payer a la SARL STAN COFFEE la somme globale de 600 091€ au titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait de cette faute.

REIETER l’appel incident de la SCP B ainsi que toutes les demandes des intimés

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER sous la même solidarité la SCP B Z et la COMPAGNIE FIDUCIAIRE à payer chacun à la SARL STAN COFFEE la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER sous la même solidarité la SCP B Z et la COMPAGNIE FIDUCIAIRE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL CABIN ET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats au Barreau de Bordeaux, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIRE ET IUGER opposable à l’assureur de la SCP notariale, LA COMPAGNIE D’ASSURANCES MMA IARD (MUTUELLES DU MANS ASSURANCES), le jugement à intervenir.

La société appelante fait notamment valoir que les textes du code de commerce prévoient que le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux pour prétendre au renouvellement du bail ; que c’est en méconnaissance de ces dispositions que le comptable a immatriculé la société alors qu’un compromis de vente avait été signé précédemment et que le notaire a accueilli la réitération de l’acte de cession du fonds sans vérifier si elle était bien immatriculée au lieu d’exploitation du fonds ; que le notaire aurait dû en déduire qu’à tout moment le bailleur pouvait délivrer congé puisque le bail était en tacite reconduction, et que l’immatriculation au lieu d’exploitation était obligatoire pour bénéficier du droit au renouvellement ; que toute erreur juridique dans l’application du droit engage la responsabilité lorsqu’elle provoque des conséquences dommageables ; que l’acte n’a pas produit toutes les conséquences attendues par ses signataires ; que le tribunal a fait une mauvaise appréciation quant à la faute de la Compagnie Fiduciaire ; que l’immatriculation est postérieure au compromis et que la Compagnie Fiduciaire était parfaitement informée du projet de cession ; que c’est la Compagnie Fiduciaire qui s’est chargée de l’immatriculation, à

une adresse différente du siège social ; sur le lien de causalité, que c’est bien le défaut de mention du lieu d’exploitation qui a conduit le bailleur à lui dénier son droit au statut des baux commerciaux ; que même si le preneur avait contesté le congé, le bail aurait été résilié ; que son préjudice se caractérise par le paiement d’un droit d’entrée, qu’elle n’aurait pas eu à payer et par un loyer très supérieur à la valeur locative normale ; que le nouveau bail prévoit plusieurs clauses qui représentent un supplément de loyer ; que la valeur du droit au bail a baissé en raison des conditions locatives nouvelles.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 18 novembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, l’Eurl G H demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris.

— Dire et juger que la SCP B Z a engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l’encontre de l’EURL G H à l’occasion des actes rédigés par elle les 12 mars et 11 avril 2012 par application de l’article 1240 nouveau du Code Civil.

— Dire et juger que l’EURL G H est victime par ricochet des fautes commises par la SCP B Z et qu’elle doit être indemnisée de son entier préjudice.

— En conséquence, condamner solidairement la SCP B Z et la compagnie d’assurance MMA IARD à verser à la société G H la somme de 119.520,67 € à titre de dommages et intérêts.

— Débouterla SCP B Z, la société MMA IARD et la Compagnie Fiduciaire EUROPARC de toutes leurs demandes incidentes ou reconventionnelles dirigées à l’encontre de la concluante.

— Condamner la SCP B Z et la compagnie d’assurance MMA IARD à verser à l’EURL G H une indemnité de 6.000 €

sur le fondement de l’article

700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

L’Eurl G H fait notamment valoir que les conditions de la responsabilité professionnelle de l’étude notariale à son égard sont remplies ; qu’elle n’a pas rempli son obligation d’informer les parties sur les conséquences du fait que l’adresse de la société Stan Coffee n’était pas celle du lieu d’exploitation du fonds de commerce ; que la faute du notaire a entraîné la perte définitive pour la société Stan Coffee de son droit au renouvellement du bail commercial ; que ce n’est pas en qualité de cédante du fonds de commerce qu’elle invoque un préjudice mais en qualité d’associée de la société Stan Coffee ; qu’elle peut parfaitement intervenir en qualité de victime par ricochet ; que le fait que la SCP notariale ne soit pas partie au protocole d’accord ne peut avoir aucune conséquence : que le bailleur a lié la renonciation à son congé à sa propre renonciation à l’intégralité des condamnations prononcées en sa faveur ; qu’elle avait intérêt à ce que le bailleur renonce à son congé et que la société Stan Coffee puisse exploiter ce fonds de commerce ; que le compagnon de la gérante de la société G H est le gérant de Stan Coffee et que la déconfiture de cette société aurait provoqué la perte de ses revenus et aurait été très préjudiciable pour l’équilibre financier du couple ; que son préjudice est expressément mentionné dans le protocole, en ce quelle a dû renoncer au bénéfice des décisions de première instance et d’appel qui ont condamné le bailleur à lui payer 94 283,84 euros au titre de loyers trop perçus, et a dû verser 17 940 euros TTC à titre de solde de tout compte du loyer révisé.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 1^er septembre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SCP B-Z et la société

MMA Iard demandent à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 14 février 2017 en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute à l’encontre de la SCP B-Z ;

Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 14 février 2017

pour le surplus ;

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour infirmait le jugement attaqué et faisait droit, en tout ou partie, aux demandes formées par les sociétés STAN COFFEE et G H,

C o n d a m n e r l a C O M P A G N I E F I D U C I A I R E à r e l e v e r l e s s o c i é t é s B-Z et MMA indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

En toute hypothèse,

Condamner solidairement la SARL STAN COFFEE, l’EURL G H et la s o c i é t é C O M P A G N I E F I D U C I A I R E à p a y e r à c h a c u n e d e s s o c i é t é s B-Z et MMA une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

La société notariale et son assureur font notamment valoir que la SCP n’a pas procédé à la rédaction des statuts et à l’immatriculation de Stan Coffee à l’adresse du siège social ; que cette mission était confiée à la Compagnie Fiduciaire, qui ne pouvait ignorer qu’une cession de fonds était en cours de régularisation lors de l’immatriculation ; qu’elle n’a pas tenu compte de cet événement dans la vie de la société et n’a pas alerté sa cliente en l’informant de la nécessité de modifier le siège ; qu’aucune faute ne peut lui être reprochée par la société G H qui est intervenue à l’acte en qualité de cédant, alors que son raisonnement consiste à dire que le notaire aurait commis une faute à l’égard du cessionnaire ; que la société G H, même associée, ne se confond pas avec la société Stan Coffee ; que la société G H ne vient caractériser un quelconque manquement de la SCP, ni un lien de causalité avec les difficultés qu’elle invoque ; que, s’agissant de la société Stan Coffee, elle a pu réitérer le 11 avril la cession du 11 mars 2012, et elle a procédé à la publication de la cession dans un journal d’annonces légales ; que l’immatriculation à l’adresse du fonds a été effectuée après une première tentative infructueuse qui n’a pas été expliquée par le greffe, et est devenue effective le 31 mai 2012 dans un délai qui n’est ni tardif ni fautif ; que le bailleur n’a volontairement pas laissé le temps à la société Stan Coffee de remplir son obligation d’immatriculation, en se précipitant pour faire signifier un congé ; qu’il s’avère que le bail se poursuivait depuis son expiration contractuelle du 16 avril 2011, par tacite reconduction ; que les parties à l’acte ont pourtant déclaré au notaire que le bail se poursuivait depuis le 31 août 2000 par tacite reconduction ; qu’il appartenait à la société Stan Coffee de contester le congé qui lui a été délivré par un bailleur déloyal et de mauvaise foi ; qu’elle a préféré conclure avec le bailleur un protocole d’accord qui n’est pas opposable à la SCP notariale ; que les arrangements négociés entre les parties ne peuvent justifier la réclamation formée contre elle ; que les préjudices allégués ne résultent en réalité que de la stricte application par les appelantes des engagements qu’elles ont pris aux termes du protocole d’accord ; que les préjudices allégués ne sont pas suffisamment établis ou sont

hypothétiques.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 7 H 2017, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la Compagnie Fiduciaire demande à la cour de :

Constater l’irrecevabilité des nouvelles prétentions de L’EURL G H à l’encontre de la Compagnie FIDUCIAIRE par application des articles 563 et suivants du Code de procédure civile.

Constater que le compromis de cession d’un fonds de commerce comprenant la cession du droit au bail exploité au 11 Place des grands Hommes à BORDEAUX a été conclu le 12 MARS 2012 entre l’EURL G H et la SARL STAN COFFEE sans que la Compagnie Fiduciaire on soit informée.

Constater que la Compagnie Fiduciaire n’a été informée que le 30 mai 2012 par la SCP B Z de la réitération de l’acte authentique intervenue le 11 avril 2012 faisant suite au compromis de cession du fonds de commerce précité

Constater en conséquence que la Compagnie Fiduciaire s’est acquittée de l’ensemble de ses obligations

Débouter la SARL STAN COFFEE et la SCP B Z de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la concluante.

Confirmer le jugement rendu par la 1° Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 14 février 2017 en toutes ses dispositions et notamment en en qu’il a retenu qu’aucune pièce ne justifie que l’acquisition par la SARL STAN COFFEE du fonds de commerce a été portée A la connaissance de la Compagnie FIDUCIAIRE,

Confirmer le jugement rendu par la 1° Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 14 février 2017 en ce qu’il a indiqué qu’il ressort du courriel en date du 30 mai 2012 adressé par Madame D E de la Compagnie FIDUCIAIRE que la mise à jour des statuts avec la domiciliation du siège social an l 1 place des Grands Hommes a été effectuée à la demande de la SCP B Z.

Confirmer le jugement rendu par la 1° Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 14 février 2017 en ce qu’il a estimé que la Compagnie FIDUCIAIRE n’a aucunement manqué à son obligation de conseil dans la détermination du siège social de la SARL STAN COFFEEE,

Confirmer le jugement rendu par la 1° Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 14 février 2017 en ce qu’il a indiqué que la responsabilité de la Compagnie FIDUCIAIRE n’était pas établie dans le présent litige,

Confirmer le jugement rendu par la 1° Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 14 février 2017 en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP B Z sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

Confirmer le jugement rendu par la 1° Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 14 février 2017 en ce qu’i1 a retenu que la SCP B Z a commis un manquement a son devoir de conseil à l’égard de la SARL STAN COFFEE,

A titre subsidiaire,

Condamner la SCP B Z, Notaire, et son assureur les MMA à relever indemne la Compagnie Fiduciaire de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la SARL STAN COFFEE et de l’EURL G H

A titre reconventionnel,

Condamner in solidum la société STAN COFFEE, l’EURL G H et la SCP B Z à payer à la Compagnie fiduciaire la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles exposés a hauteur d’appel,

Condamner in solidum société STAN COFFEE, l’EURL G H et la SCP B Z aux entiers dépens de première instance et d’appe1.

NB : Il doit être ici relevé que les demandes de « Confirmer » ci-dessus reprises en retrait, en italique et en police Arial ne correspondent pas en réalité à des chefs de décision du jugement attaqué.

Les autres diverses dispositions reprises intégralement ci-dessus qui demandent de « constater », également en retrait et en italique ci-dessus, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais les moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, auxquelles la Compagnie Fiduciaire ajoute en outre que les demandes de la société G H sont irrecevables à son encontre ; que sa responsabilité n’est pas établie dans le présent litige ; que son rôle était strictement limité à la constitution de la société Stan Coffee ; qu’il a été convenu de fixer le siège chez M. X, dans l’attente de l’achat d’un fonds de commerce ; que la société a été immatriculée au lieu du siège social convenu entre les parties ; que le compromis de cession du fonds de commerce exploité place des Grands Hommes du 12 mars 2012 n’a pas été porté à sa connaissance ; que le défaut de régularisation de l’immatriculation est incontestablement imputable à la SCP B Z, qui devait s’assurer de l’efficacité de l’acte de cession.

L’ordonnance de clôture avait été rendue le 7 octobre 2019 pour que l’affaire soit évoquée à l’audience du 28 octobre suivant, tenue devant un magistrat chargé du rapport, mais a été renvoyée pour être évoquée à une audience collégiale du 17 février 2020, puis à la mise en état, le dossier n’apparaissant pas prêt à être jugé.

En définitive, comme annoncé aux conseils des parties le 26 novembre 2020, l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 8 mars 2021, et la clôture de la procédure est intervenue par une nouvelle ordonnance de clôture du 15 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est acquis qu’une société preneuse d’un bail commercial doit nécessairement être immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des locaux loués pour pouvoir prétendre au renouvellement de son bail commercial.

Il résulte en effet notamment de l’article L. 145-1 du code de commerce que les dispositions du statut des baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ce fonds appartenant notamment à un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés, et de l’article L. 145-8 alinéa 1^er du même code que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le

propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Ainsi, ce n’est que pour le cas d’un renouvellement du bail commercial que la question de l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués, et de l’immatriculation du preneur à cette adresse, est susceptible de se poser, mais non au moment de la conclusion du bail, ni dans le cours régulier de celui-ci.

Il est constant que le fonds de commerce cédé par l’Eurl G H à la société Stan Coffee le 11 avril 2012 comportait un droit au bail commercial sur le local situé […] à Bordeaux.

Ce bail, initialement consenti par M. A à l’Eurl G H le 7 juin 1991 pour 9 ans, avait commencé à courir le 1^er septembre 1991 pour se terminer le 31 août 2000, avait été renouvelé à effet du 17 avril 2002, et qu’il se poursuivait tacitement depuis son expiration le 16 avril 2011, selon les mentions du congé du 24 mai 2012 (pièce n° 5 de Stan Coffee). Il en résulte que les parties à ce bail pouvaient à tout moment débattre de son éventuel renouvellement.

Il est tout aussi constant que la société Stan Coffee n’a pas été initialement immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués par ce bail, ni ne l’était au jour de l’acte d’acquisition du fonds de commerce, ni non plus au jour de réception du congé adressé par le bailleur le 24 mai 2012. Ce n’est que le 31 mai 2012 qu’elle a fait procéder à une immatriculation modificative pour remplacer son adresse initiale par celle du […] à Bordeaux comme étant celle de son siège social.

Or, dans l’intervalle, la société Stan Coffee a reçu, le 24 mai 2012, un congé du propriétaire bailleur, avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux, au motif de son défaut d’immatriculation à son lieu d’exploitation au […] à Bordeaux.

Il apparaît que, si la société Stan Coffee a finalement pu conclure un nouveau bail avec le propriétaire des murs et qu’elle exploite normalement le fonds de commerce acquis, les parties à l’acte de vente du fonds soutiennent avoir subi des préjudices du fait du congé reçu par l’acquéreur.

La société Stan Coffee, appelante principale, poursuit son indemnisation par la SCP B Z, son assureur MMA, et par la société Compagnie Fiduciaire, pour un montant de 600 091 euros. La société G H, intimée par la société Stan Coffee et appelante incidente, poursuit son indemnisation par la SCP B Z et son assureur MMA pour un montant de 199 520,67 euros.

Il appartient donc aux deux sociétés demanderesses à leur indemnisation, qui ont été déboutées par le tribunal de grande instance, d’établir une faute commise à leur encontre en relation causale avec les préjudices qu’elles allèguent.

A titre liminaire

Il apparaît que les conclusions déposées par la société Compagnie Fiduciaire ne sont pas conformes aux principes posés par les articles 901 et 954 du code de procédure civile :

— En ce qu’elles comportent, comme relevé ci-dessus, des considérations reprises intégralement qui demandent de « constater » et qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

— En ce qu’elles comportent des demandes de « Confirmer » manifestement erronées, puisqu’elles ne concernent nullement des chefs de décision qui seraient inclus dans le dispositif. Or, seuls des chefs de décision figurant au dispositif du jugement peuvent être confirmés ou infirmés par la cour.

Il n’y aura donc pas lieu de statuer davantage sur ces considération erronées, qui ne saisissent pas régulièrement la cour de prétentions recevables.

Sur les fautes alléguées par la société Stan Coffee

La chronologie des principaux évènements utiles intéressant le litige est la suivante :

16 avril 2011 : expiration du bail commercial de la société G H, qui s’est alors poursuivi par tacite reconduction

6 décembre 2011 : lettre de mission signée par M. X à la Compagnie fiduciaire de constituer une Sarl dénommée « Stan Coffee », et notamment d’assurer la rédaction des statuts et l’immatriculation de la société au greffe du tribunal de commerce

12 mars 2012 : signature d’un compromis de cession d’un fonds de commerce entre l’Eurl G H et la société Stan Coffee, comportant un droit au bail sur un local […]

15 mars 2012 : signature par les associés des statuts de Stan Coffee, dont le siège social est chez l’un des associés

28 mars 2012 : immatriculation de la société Stan Coffee à l’adresse de ses statuts

11 avril 2012 : réitération par acte authentique de la cession du fonds de commerce, comportant un droit au bail sur un local […]

24 mai 2012 : délivrance par le bailleur à la société Stan Coffee d’un congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux

30 mai 2012 : mise à jour des statuts par changement du siège social au […] à Bordeaux

31 H 2012 : nouveau bail commercial signé entre le propriétaire des murs et la société Stan Coffee

La société Stan Coffee se prévaut d’une « succession de fautes », tant du notaire que du comptable.

S’agissant de la société Compagnie Fiduciaire, elle fait valoir que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, en application des articles L. 154-1 et 145-8 du code de commerce, et que c’est en méconnaissance de ces dispositions que le comptable a immatriculé la société le 15 mars alors qu’un compromis avait été signé le 12 mars précédent (NB : il s’agit plus précisément des 12 et 15 mars 2012).

La société appelante lui reproche d’avoir immatriculé le fonds de commerce à une adresse différente de celle d’exploitation alors qu’elle a créé cette société pour exploiter un fonds de commerce au « 10 » (NB : plus exactement au numéro 11) place des Grands Hommes.

La société Stan Coffee soutient qu’il appartenait à la société Compagnie Fiduciaire, au titre de son obligation de conseil, de déterminer avec la gérance l’adresse du siège social.

Il est constant que la société Compagnie Fiduciaire était chargée notamment de la rédaction des statuts et de l’immatriculation de la société Stan Coffee (lettre de mission, sa pièce n° 1).

La Compagnie Fiduciaire oppose utilement à la demande que sa mission s’est terminée avec l’immatriculation de la nouvelle société le 28 mars 2012, à l’adresse de ses statuts selon les indications des associés, et sans qu’elle n’ait eu connaissance du compromis signé le 12 mars précédent, qu’elle n’a appris que par un appel téléphonique du notaire le 30 mai 2012.

La société Stan Coffee se prévaut alors d’un extrait Kbis qui précise que l’établissement principal est […] à Bordeaux, et qu’il s’agit d’un fonds de commerce dont le précédent exploitant était l’Eurl G H (sa pièce n° 11), et en déduit que la Compagnie Fiduciaire était bien informée du projet de cession d’un fonds à cette adresse.

Pour autant, il sera relevé que cet extrait est du 31 mai 2012, soit largement postérieur à l’immatriculation du 28 mars précédent, et qu’il tient compte d’une modification postérieure à l’immatriculation elle-même par la Compagnie Fiduciaire. En réalité, il apparaît que la modification a été faite le 30 mai 2012 (statuts mis à jour ' pièce n° 9 de Compagnie Fiduciaire).

Au contraire, la société Compagnie Fiduciaire produit un autre extrait Kbis, du 28 mars 2012 cette fois (sa pièce n° 6), qui ne comporte aucune mention sur l’activité commerciale, la société Stan Coffee étant portée comme « sans activité depuis l’immatriculation ».

Ainsi, si la société Compagnie Fiduciaire savait, de par sa rédaction des statuts, que la société créée aurait pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce (article 2 des statuts, pièce n° 2), elle ne pouvait en connaître la nature au jour de l’immatriculation, et notamment, il n’est pas établi qu’elle savait que ce fonds de commerce serait celui finalement acquis par la société Stan Coffee de la société G H.

Le mail invoqué par le notaire daté du 11 mars 2012 du journal d’annonces légales au notaire (sa pièce n° 3), est sans portée supplémentaire pour caractériser une faute, puisqu’il est constant que la Compagnie Fiduciaire avait bien pour mission de procéder à l’immatriculation de la société.

En l’absence de la preuve de l’information par quiconque de la société Compagnie Fiduciaire, chargée de la rédaction des statuts et de l’immatriculation, du projet d’acquisition à très bref délai d’un fonds de commerce comportant un droit à un bail commercial, au surplus un bail dont les conditions de renouvellement étaient ouvertes, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir attiré l’attention de la société Stan Coffee sur l’importance de se domicilier à l’adresse de ce fonds.

Aucune faute n’apparaît ainsi constituée à l’encontre de la société Compagnie Fiduciaire, qui a procédé conformément à son mandat défini par la lettre de mission, et en l’absence d’information particulière par ses clients, associés de la société Stan Coffee, de l’avancement de leur projet d’achat du fonds de commerce, n’avait pas à leur fournir d’information générale sur le statut des baux commerciaux et notamment sur l’intérêt pour elle de disposer d’un siège social à l’adresse du fonds de commerce pour le cas d’un renouvellement du bail.

Dans ces conditions, il n’est pas établi de faute de la société Compagnie Fiduciaire ayant pu causer un préjudice dans l’exercice de sa mission.

S’agissant de la SCP B Z, la société Stan Coffee fait valoir que le notaire a accueilli la réitération de l’acte de cession du fonds de commerce le 11 avril (NB : il s’agit plus précisément du 11 avril 2012), sans vérifier si la Sarl Stan Coffee était bien immatriculée au lieu d’exploitation du fonds de commerce.

La société appelante lui reproche de n’avoir pas vérifié que le bail répondait aux conditions d’un renouvellement alors qu’il était en tacite prolongation, c’est à dire qu’il pouvait être dénoncé à tout moment par le bailleur.

La société Stan Coffee estime que le notaire aurait dû, lors de la signature du compromis de vente, le 12 mars 2012 lui indiquer et lui conseiller d’inscrire son siège social à l’adresse d’exploitation du fonds de commerce, sous peine de perdre le droit au renouvellement, et, de même, lors de la réitération de l’acte authentique le 11 avril suivant, vérifier que le cessionnaire était réellement immatriculé au lieu d’exploitation […].

Elle en conclut que le notaire n’a pas respecté l’obligation d’efficacité de son acte, c’est à dire qu’il produise toutes les conséquences attendues par ses signataires.

La SCP B et Z, et son assureur, relèvent d’abord que le notaire n’a pas procédé à la rédaction des statuts et à l’immatriculation de la société Stan Coffee, et qu’il est dès lors parfaitement étranger au fait que cette société ait été immatriculée à l’adresse personnelle d’un associé. Ces intimés insistent encore sur le rôle confié à la Compagnie Fiduciaire, rôle qui n’est cependant pas contesté, comme analysé ci-dessus.

Sur son rôle propre, la SCP notariale convient de la règle de principe voulant que, en exécution de la cession du fonds de commerce et du droit au bail, doit être régularisée une immatriculation à l’adresse des locaux donnés à bail, ce qui ne constitue en effet que le rappel d’une règle de principe sur laquelle s’accordent toutes les parties au présent litige, et non d’un aveu judiciaire.

Elle fait aussi valoir qu’une tentative d’immatriculation a échoué sans qu’elle n’ait eu d’explications de la part du greffe, et que le congé est intervenu dans l’intervalle. La SCP et son assureur exposent alors qu’un collaborateur s’est de nouveau rendu au greffe, et qu’une nouvelle immatriculation à l’adresse des lieux loués a pu se produire, avec effet au 31 mai 2012.

La SCP B Z et son assureur MMA en concluent qu’aucune faute ne peut être établie à l’encontre de la SCP notariale.

Toutefois, la SCP notariale ne peut se prévaloir d’avoir avisé l’acquéreur du fonds du risque, au moins théorique, qu’il prenait en n’étant pas immatriculé à l’adresse du lieu loué, ni d’avoir tiré les conséquences de l’analyse du bail inclus dans le fonds vendu, alors que l’acte précise que le fonds comprend notamment « le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis à Bordeaux, […] », et décrit la situation de ce bail comme signé le 7 juin 1991 pour 9 ans, et comme ayant commencé à courir le 1^er septembre 1991 pour se terminer le 31 août 2000, et l’acte ajoute « tacitement reconduit depuis », de sorte que le notaire avait analysé à bon droit la situation juridique du bail (acte page 3, pièce n° 4 de Stan Coffee).

En réalité, il apparaît désormais plus exactement que le bail initial avait été renouvelé à effet du 17 avril 2002, et qu’il se poursuivait tacitement depuis son expiration le 16 avril 2011, selon les mentions du congé du 24 mai 2012 (pièce n° 5 de Stan Coffee), ce qui ne change rien à la situation juridique du bail au moment de la vente du fonds.

Or, comme vu ci-dessus, il résultait de cette analyse de l’acte que le bail pouvait être dénoncé à tout moment par le bailleur, alors que seul le preneur inscrit à l’adresse des lieux loués peut se prévaloir du statut des baux commerciaux pour en demander le renouvellement.

Ainsi, le notaire ne pouvait ignorer le risque que courrait l’acquéreur du fonds de voir le bailleur dénoncer le bail et lui refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux au motif qu’il n’était pas immatriculé à l’adresse des lieux loués.

C’est toutefois à tort que la société Stan Coffee soutient une erreur de droit du notaire. En effet, l’adresse d’immatriculation de l’acquéreur d’un fonds de commerce est en principe indifférente, et ne devient juridiquement importante que si un bail commercial est inclus dans le fonds vendu et, au surplus, que ce bail commercial arrive en phase de renouvellement. L’adresse de l’acquéreur n’était pas une condition juridique de la vente du fonds, et le notaire n’a donc pas commis d’erreur juridique dans son acte.

Par contre, il n’en a pas assuré une totale efficacité, puisque, en réalité, le bailleur a immédiatement tiré les conséquences de la non-immatriculation du preneur à l’adresse des lieux loués, et a mis fin au bail en lui refusant le bénéfice du statut des baux commerciaux. Aucune régularisation de l’adresse n’était plus utilement possible après la délivrance du commandement le 24 mai 2012.

Or, ce risque aurait été supprimé par un changement, préalable ou concomitant à l’acte, de l’adresse du siège social de la société Stan Coffee, et le notaire aurait pu refuser de passer l’acte tant que le changement n’était pas fait ou pour le moins en cours.

La SCP notariale ne conteste pas le risque ainsi pris et la nécessité de modifier l’immatriculation, puisqu’elle fait état d’une tentative infructueuse d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés. Pour autant, elle ne justifie pas de cette tentative infructueuse, ni même ne fait état d’une date de cette tentative.

Le notaire, qui ne soutient pas qu’il aurait avisé les parties à l’acte de la difficulté avant ou au moment de sa signature, a donc manqué à son obligation de conseil dans la passation de son acte, qui a été privé d’une partie de son efficacité pour ce qui est de la cession du droit au bail.

La faute du notaire à l’encontre de l’acquéreur du fonds est constituée, comme l’a jugé le tribunal.

Sur les fautes alléguées par la société G H

La société G H, intimée et appelante incidente, soutient de nouveau en cause d’appel qu’elle a été la victime de la faute du notaire, qualité de victime qui lui a été refusée par le tribunal.

La société G H fonde son appel incident en soutenant qu’elle peut parfaitement intervenir en qualité de victime par ricochet ; que ce n’est pas en qualité de cédante du fonds de commerce qu’elle invoque un préjudice mais en qualité d’associée de la société Stan Coffee.

Elle fait valoir qu’elle a négocié avec son bailleur la possibilité de l’abandon du bénéfice du congé pour pouvoir se maintenir dans les lieux, et qu’elle a dû consentir un abandon de créance au profit du bailleur, pour permettre à la société Stan Coffee l’exploitation effective du local objet du bail.

La Compagnie Fiduciaire soutient que les demandes à son encontre de la société G H sont irrecevables, ce qui est sans portée puisque cette société ne présente strictement aucune prétention contre la Compagnie Fiduciaire.

La SCP notariale et son assureur opposent que l’Eurl G H, même associée de la société Stan Coffee, ne se confond pas avec celle-ci, qui seule pourrait invoquer un préjudice, alors qu’elle n’est intervenue à l’acte litigieux qu’en qualité de venderesse du fonds, qu’elle ne caractérise aucun manquement à son encontre, et qu’elle a perçu l’ensemble des sommes qui lui revenaient en exécution de l’acte de cession.

En réalité la société G H, qui invoque une jurisprudence relative aux tiers dans les contrats, n’est pas un tiers au contrat mais au contraire une des deux parties à celui-ci, en sa qualité de venderesse du fonds de commerce objet de l’acte de vente.

La société G H omet de justifier en quoi son éventuel préjudice en sa qualité d’associée de la société Stan Coffee serait séparable de celui de la société Stan Coffee, également à l’initiative de l’action. Elle ne saurait donc fonder son action sur un préjudice éventuellement subi par la société Stan Coffee.

Pour justifier son action, la société G H fait aussi valoir que le compagnon de la gérante de la société G H est le gérant de Stan Coffee et que la déconfiture de cette société aurait provoqué la perte de ses revenus et aurait été très préjudiciable pour l’équilibre financier du couple. Cet argument, qui confond les personnes morales seules ici en cause, avec des personnes physiques qui ne sauraient prétendre être personnellement concernées, ne peut être sérieusement soutenu.

La société G H, qui soutient qu’elle a qualité pour intervenir en raison d’un préjudice subi non en qualité de cédante du fonds de commerce, mais en qualité d’associée de la société Stan Coffee, avance pourtant comme chefs de préjudices qu’elle a dû renoncer au bénéfice de décisions de première instance et d’appel qui avaient condamné son bailleur à lui payer 94 283,84 euros au titre de loyers trop perçus, et a dû verser 17 940 euros TTC à titre de solde de tout compte du loyer révisé.

Il s’agit là d’une contradiction flagrante, puisque ces préjudices allégués, qui concernent ses relations avec son ancien bailleur, ne peuvent la concerner que comme ancien preneur du bail, et donc de cédant du fonds de commerce, et non pas comme associée de Stan Coffee.

La décision de la société G H, ancien preneur du bail, de participer à une transaction dans laquelle elle aurait consenti un abandon de créance n’est pas en lien avec le manquement du notaire à son devoir de conseil envers l’acquéreur du fonds.

Ainsi, et alors que la faute du notaire caractérisée ci-dessus n’a pu être commise qu’à l’égard de l’acquéreur qui n’était pas immatriculé à l’adresse des lieux dont il avait acquis le droit au bail, aucune faute du notaire n’est caractérisée à l’égard de la venderesse, pour laquelle l’acte a produit toute l’efficacité que celle-ci pouvait en attendre.

La société G H a été déboutée à juste titre de ses demandes par le tribunal.

Sur le préjudice et le lien de causalité invoqués par la société Stan Coffee

Le tribunal a jugé que la société Stan Coffee ne rapportait pas la preuve d’un préjudice, ou, plus précisément, du lien de causalité d’un préjudice avec la faute retenue.

La société Stan Coffee critique longuement la décision attaquée et les conclusions de l’étude

notariale, et, plus succinctement, évoque le lien de causalité qu’elle allègue, avant d’expliciter les préjudices dont elle demande réparation.

Elle fait valoir que son préjudice « s’analyse comme une perte de chance d’exploiter le fonds de commerce dans des conditions juridiques et économiques beaucoup plus avantageuses que celles de l’ancien bail », phrase manifestement affectée d’une erreur matérielle, puisque cette société veut justement dire, au contraire, que l’ancien bail aurait été pour elle plus avantageux que le nouveau qu’elle a signé avec le propriétaire.

La société Stan Coffee se place donc sur le terrain de la perte de chance d’exploiter le fonds dans des conditions plus avantageuses (page 17 de ses conclusions).

Elle fait valoir en effet qu’elle a dû payer un droit d’entrée de 150 000 euros HT, que le loyer a été porté à 42 000 euros HT puis 48 000 euros HT au lieu de 33 060 HT dans l’ancien bail.

Elle fait aussi valoir de nouvelles clauses moins favorables : la destination devenue « tous commerces », plus chère, une clause d’interdiction de location-gérance et de sous-location, un transfert au preneur de la charge des gros travaux de l’article 606 du code civil, une clause d’échelle mobile, la charge de l’impôt foncier, et un nouveau dépôt de garantie.

La société Stan Coffee demande 600 091 euros de dommages-intérêts pour ces raisons.

La SCP B Z et son assureur opposent la précipitation du bailleur, la SCI Cassette, pour faire signifier le congé, alors qu’elle était informée de la cession pour avoir accepté la société Stan Coffee comme cessionnaire du droit au bail. Elle soutient que le bailleur n’a volontairement pas laissé le temps à la société Stan Coffee de respecter son obligation d’immatriculation. Elle observe que le bail litigieux se poursuivait depuis plus d’un an par tacite reconduction, sans que le bailleur n’ait délivré de congé à son preneur.

Le notaire en déduit qu’il appartenait à la société Stan Coffee de contester le congé qui lui avait été délivré par un bailleur déloyal et de mauvaise foi ; qu’à la place, elle a préféré conclure avec le bailleur un protocole d’accord qui n’est pas opposable au notaire, qui comporte des éléments de litiges étrangers au présent débat, notamment une créance de la société G H à l’encontre de la société Meycreg, précédent bailleur, et qui ne comporte pas de contrepartie ; que la société Stan Coffee avait tout intérêt à signer un nouveau bail, pour sécuriser et pérenniser sa situation par la conclusion d’un nouveau contrat de 9 ans.

Il peut être relevé qu’un préjudice de l’acquéreur du fonds ne saurait être la stricte différence entre le nouveau bail et l’ancien bail, qui n’avait de toute façon pas vocation à perdurer, puisqu’il était échu.

En effet, comme analysé ci-dessus, le bail pouvait être dénoncé à tout moment par le bailleur, et, donc, même s’il avait eu vocation à bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire aurait eu à faire face dans le cadre d’un renouvellement à une renégociation du bail initial, notamment par une demande d’augmentation du loyer, sans préjudice du droit du bailleur à demander un déplafonnement ou l’introduction de nouvelles clauses remises à jour vu l’ancienneté du bail initial.

La transaction, à laquelle le notaire n’a pas été appelé à participer, ne lui est pas opposable, ce qui constitue un rupture du lien de causalité.

La société Stan Coffee a accepté de signer le nouveau bail du 13 H 2012, ce qui est en réalité largement équivalent à la signature d’un bail renouvelé et renégocié. Le nouveau bail,

même si son loyer est supérieur à l’ancien, et qu’il comporte quelques clauses différentes, a pour la société Stan Coffe l’avantage important de la placer dans une situation locative stable avec un maintien assuré dans les lieux pour 9 ans au moins après son achat du fonds, ce qui n’était pas le cas au jour de son achat où la situation locative était précaire.

En revanche, il est constant que le bailleur a imposé à la société Stan Coffee le paiement d’un droit d’entrée de 150 000 euros, ce qui est la conséquence directe de la faute du notaire qui a fait perdre au nouveau preneur la chance de négocier le renouvellement du bail, et l’a contrainte, pour ne pas perdre l’intégralité de son investissement, à signer un bail entièrement nouveau comportant un droit d’entrée.

Ainsi, le préjudice de perte de chance subi par la société Stan Coffee sera indemnisé par l’allocation d’un montant de 50 % de ce droit d’entrée, soit 75 000 euros.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande subsidiaire de la SCP notariale et de son assureur en garantie à l’encontre de la société Compagnie Fiduciaire, alors qu’aucune faute n’est retenue à l’encontre de cette dernière, y compris envers le notaire rédacteur de l’acte.

Il n’y a pas lieu à statuer davantage sur la demande subsidiaire de la société Compagnie Fiduciaire, alors que la cour fait droit à ses demandes principales.

Comme déjà relevé ci-dessus, les diverses dispositions du dispositif des conclusions qui demandent de « constater » ou « dire que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais les moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer davantage.

Partie tenue aux dépens de première instance et d’appel, dont prélèvement direct pour ces derniers par l’avocat qui en fait la demande, la SCP B Z et son assureur MMA paieront à la société Stan Coffee 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à faire davantage application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 14 février 2017 en ce qu’il a :

Dit que la SCP B-Z a commis un manquement à son devoir de conseil à l’égard de la Sarl Stan Coffee,

Dit que la SCP B-Z n’a pas commis de faute à l’égard de l’Eurl G H,

Dit que la Compagnie Fiduciaire n’a pas commis de faute à l’égard de la Sarl Stan Coffee ni de l’Eurl G H,

Débouté l’Eurl G H de l’ensemble de ses demandes,

L’infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau,

Condamne solidairement la SCP B Z et la société MMA IARD à payer à la Sarl Stan Coffee la somme de 75 000 euros en réparation de son préjudice,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement la SCP B Z et la société MMA IARD à payer à la Sarl Stan Coffee la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à faire davantage application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement la SCP B Z et la société MMA IARD aux dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement direct pour ceux d’appel par la Selarl Cabinet Caporale Maillot Blatt, avocat qui en fait la demande, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.