COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 MARS 2021

D.D. A.S.

N° 2021/ 94

N° RG 19/07059 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEGBM

A Z

H Z

C/

I X

J K épouse X

Société CAISSE D’EPARGNE CEPAC

Société MAISONS DU MIDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michel GOUGOT

M^e Armelle BOUTY

M^e Sandra JUSTON

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/08120.

APPELANTS

Madame A Z

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur H Z

né le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentés et plaidant par M^e Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur I X

né le […] à MARSEILLE,

demeurant […] et […]

et

Madame J K épouse X

née le […] à MARSEILLE,

demeurant […] et […]

ensemble représentées par M^e Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par M^e Albert HINI, avocat au barreau de MARSEILLE

SA CAISSE D’EPARGNE CEPAC

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreaud’AIX-EN-ROVENCE,

et représentée par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

SAS MAISONS DU MIDI

immatriculée au R.C.S. de TOULON sous le numéro 533 60 840, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

demeurant […]

assistée et plaidant par M^e Pierre LOPEZ de l’ASSOCIATION LOPEZ FARACI, avocat au barreau de TOULON,

et représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marie BOUIRAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par acte authentique dressé par M^e Gueyraud, notaire à Rians, le 16 novembre 2017 M. I X et M^me J K épouse X ont acquis des consorts Z, H Z et sa fille A un terrain à bâtir constituant le lot n° 18 du lotissement « Domaine de Notre-Dame » d’une superficie de 500 m² sis à Allauch pour un prix de 247'000€.

Par contrat de construction de maison individuelle en date du 27 avril 2017, la construction de la maison a été confiée à la SAS Maisons du Midi au prix de 180'660 €.

L’acquisition du terrain et la construction de la maison ont été financés au moyen de trois prêts souscrits auprès de la Caisse d’Épargne.

Les travaux de terrassement ont commencé en novembre 2017.

À cette occasion la présence de nombreux déchets en sous-sol a été observée.

Le 12 mars 2018 un rapport de diagnostic de pollution des sols, réalisé unilatéralement par la société RSK mandatée par les acquéreurs, a relevé une pollution des sols par des déchets non inertes, métaux lourds et pesticides chlorés, avec des risques possibles d’ingestion et d’inhalation pour les occupants du terrain.

Le technicien a évalué le montant des travaux de dépollution à 85'000 € TTC

Par exploit du 24 juillet 2018, les époux X ont fait assigner leurs vendeurs, les consorts Z, la Caisse d’Épargne et la société Maisons du Midi en résolution du contrat de vente et du contrat de prêt et de construction, et en paiement de dommages intérêts en invoquant un défaut de conformité du bien vendu et à titre subsidiaire un vice rédhibitoire.

À titre subsidiaire les acquéreurs ont demandé que les vendeurs soient condamnés à procéder sous astreinte aux travaux de dépollution et à leur payer tous les frais, et à titre encore plus subsidiaire, ils sollicitaient une diminution du prix de vente, en déclarant ne pas être opposés à l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire et en sollicitant alors la somme de 20'000€ à titre de provision.

Par jugement en date du 12 mars 2019 le tribunal de grande instance de Marseille a :

— rejeté la demande de résolution de la vente du 16 novembre 2017 ;

' rejeté la demande de nullité des contrats de prêt et de nullité du contrat de construction de maison individuelle ;

' déclaré sans objet :

— la demande au titre du remboursement du capital formée par la Caisse d’Épargne,

— la demande report du remboursement des sommes prêtées à 2 ans formés par les époux X,

— déclaré sans objet les demandes indemnitaires de la Caisse d’Épargne, de la société Maison du Midi, et de remboursement de l’acompte versé par les époux X ;

' condamné les consorts Z à prendre en charge la totalité des travaux de dépollution et déclarée sans objet la demande de réduction du prix de vente formée par les époux X .

Avant-dire droit au fond

' ordonné une mesure d’expertise confiée à M^me M C aux fins d’examiner le terrain situé lotissement domaine de Notre-Dame à Allauch, de déterminer la nature et l’ampleur de la pollution affectant le terrain en cause, chiffrer les travaux de dépollution nécessaires pour une affectation du terrain en cause un usage d’habitation, décrire et chiffrer les préjudices subis;

' condamné in solidum les consorts Z à verser aux époux X une provision de 10'000€ à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice, réservé les demandes indemnitaires formées par les époux B et sur l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum les consorts Z à verser à la Caisse d’épargne la somme de 2000 € et à la société maisons du Midi la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

' et réservé les dépens.

*

Le tribunal retient :

' sur l’obligation de délivrance, que l’acte authentique comporte en page 13 de la clause suivante :

« ÉTAT DU BIEN :

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier (') ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

En cas de présence de déchets, le propriétaire du bien devra supporter le coût de leur élimination, qu’ils soient les siens ou ceux de producteurs ou de détenteurs maintenant inconnus ou disparus. Il ne peut s’exonérer de cette obligation que s’il prouve qu’il est étranger à l’abandon des déchets et qu’il n’a pas permis ou facilité cet abandon par un tiers par complaisance ou négligence.

Le code de l’environnement définit le déchet comme étant tout résidu d’un processus de production, de transformation ou d’utilisation, toute substance, matériaux, produits que son détenteur destine à l’abandon. » ;

' que cette clause révèle que les acquéreurs ont acquis un terrain potentiellement pollué puisque le débiteur de l’obligation de l’éventuelle dépollution a été défini dans l’acte authentique ; que la présence de déchets est incontestable ; que la réalisation d’une potentialité ne constitue pas un cas de délivrance non conforme ; qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut être reproché au vendeur et que la demande de résolution de la vente sera rejetée ;

' qu’en ce qui concerne la garantie des vices cachés, la révélation d’une pollution effective, compte tenu de ce que les acquéreurs ont acheté, comme il a été dit supra, un terrain potentiellement pollué, ne constitue pas dès lors un vice caché, les acquéreurs ayant été avertis du risque ;

' sur le devoir d’information de l’article L 1112-1 du code civil, que le manquement à l’obligation d’information est sanctionné par la nullité du contrat et non par sa résolution ; que si les acquéreurs n’ont pas été spécifiquement informés du précédent usage agricole du terrain, ils ont été avertis du risque de pollution par la clause relative au débiteur de l’obligation de dépollution figurant dans la clause supra « État du bien » ;

' s’agissant des contrats de prêt et de construction de maison individuelle, qu’il est constant que les trois contrats sont liés ; qu’en l’absence de résolution ou de nullité de la vente, ils demeurent valables et doivent recevoir exécution ;

' qu’en application de la clause précitée, les époux vendeurs doivent cependant répondre de la présence des déchets sur le terrain, le bien étant propriété de leur famille depuis plusieurs générations ; qu’ils doivent supporter la totalité des travaux de dépollution ; que la nature des déchets ayant été examinée dans un rapport non contradictoire, de même que le coût de la dépollution, une expertise judiciaire sera ordonnée aux frais des acquéreurs qui sont dans l’impossibilité de poursuivre l’opération de construction ; et que leur demande subsidiaire de diminution du prix est dès lors sans objet.

*

Le 25 avril 2019 M. H Z et M^me A Z (les consorts Z) ont relevé appel de

cette décision.

L’expert judiciaire nommé en remplacement de M^me C, M. D, a déposé son rapport le 3 juillet 2020.

Par dernières conclusions du 25 septembre 2020 les consorts Z demandent à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de résolution de la vente pour prétendu manquement à l’obligation de délivrance ou une garantie des vices cachés ou manquement à une obligation d’information ;

le réformant pour le surplus et statuant à nouveau :

' de dire que la clause contenue en page 13 de l’acte authentique du 16 novembre 2017 informant le 'propriétaire du bien qu’en cas de présence de déchets il doit en supporter le coût d’élimination’ n’a pas pour objet ni pour effet de faire échec à la clause de non garantie des vices cachés, laquelle doit contraire produire ses effets ;

' de dire en conséquence que les consorts vendeurs ne sont pas tenus de prendre en charge les travaux de dépollution ;

' de débouter en conséquence les époux X de leur appel incident et de toutes leurs demandes ;

à titre subsidiaire, si l’action des époux X était admise en son principe,

' de dire que le coût des travaux de dépollution ne pourra pas excéder la somme de 52'000 € TTC et de débouter les époux X de toute prétention plus ample ou contraire ;

' de les débouter de leurs prétentions relatives aux frais de notaire et droits de mutation réglés lors de l’achat pour la somme de 18'800 €, de l’acompte versé pour la cuisine, du coût de l’étude de pollution des sols par le bureau RSK, du coût de l’étude d’estimation des coûts et délais, de la perte invoquée du bénéfice du 1 % patronal, et de leurs demandes relatives auxs préjudices moraux ;

' de débouter la Caisse d’Épargne et la société Maison du Midi de leurs demandes dirigées contre les consorts Z ;

' d’ infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à leur payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre encore plus subsidiaire

' de dire que la société Maison du Midi étant une société commerciale, elle ne peut prétendre qu’au paiement de sommes hors-taxes et non à une TVA dont elle a déjà bénéficié ;

' et de condamner les époux X aux dépens avec distraction.

*

Par conclusions du 24 septembre 2020 M. I X et M^me J K épouse X demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1217, 1603,1610,1611,

et 1641 du code civil et de l’article L313-36 du code de la consommation :

à titre principal

' de réformer le jugement entrepris ;

' de prononcer la résolution de la vente consentie par acte authentique le 16 novembre 2017 de la parcelle de terrain sise à Allauch portant le n° 18 du lotissement dénommé domaine de Notre-Dame cadastré section DK parcelles n° 369 et 420 ;

' de condamner in solidum les consorts Z à leur payer les sommes suivantes :

-247'000 € à titre de restitution du prix de vente avec intérêts à compter de l’assignation à jour fixe délivré le 24 juillet 2018,

—  35 236 € au titre de leur préjudice matériel ;

-75'729,58 € en indemnisation des frais exposés ;

— et 51 000 € au titre de leur préjudice immatériel (préjudice moral et de jouissance) ;

' de prononcer la nullité du contrat de prêt souscrit le 9 octobre 2017 avec la Caisse d’épargne;

' de dire que les époux X rembourseront à la Caisse d’Épargne les fonds prêtés dans le mois suivant le remboursement intégral par les consorts Z du prix de vente ;

' de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle passé avec la société Maisons du Midi le 27 avril 2017 ;

' de condamner cette société à leur rembourser le montant de la situation des travaux qu’ils lui ont réglés à hauteur de 30'651 € à charge pour cette société d’être directement indemnisés des frais et préjudices consécutifs à cette résolution par les époux Z ;

à titre subsidiaire

' de rejeter l’appel principal des consorts Z et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à prendre en charge la totalité des travaux de dépollution et à leur régler la somme de 10'000 € à titre de provision à valoir sur leur préjudice ;

en l’état du rapport d’expertise déposée par M. E

' de condamner in solidum les époux Z à leur verser les sommes suivantes :

—  113'000 € au titre du coût des travaux de dépollution et des surcoûts constructifs qui en découlent ;

—  49'555,58 € en indemnisation des frais exposés,

—  38'401 € au titre des préjudices M^me F ;

— et 51'000 € au titre de leur préjudice immatériel (préjudice moral et de jouissance) à actualiser au jour de l’arrêt ;

et en tout état de cause

' de rejeter tout autres demandes formées par les époux Z ;

' de rejeter les demandes indemnitaires formées subsidiairement par la société Maisons du Midi à l’encontre des concluants ;

' et de condamner in solidum les consorts Z à leur verser la somme de 15'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et en cause d’appel et aux frais de l’expertise judiciaire.

*

Par conclusions du 25 février 2020 la SAS Maisons du Midi demande à la cour :

' de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la décision à intervenir tant sur la demande aux fins de nullité ou résolution rétroactive du contrat de vente et très subsidiaire sur celle relative au paiement des frais de dépollution ;

dans l’hypothèse où la cour prononcerait la nullité ou la résolution rétroactive du contrat de vente aux torts exclusifs des époux Z,

' de la déclarer bien-fondée en sa demande d’indemnisation à l’égard des consorts Z du fait de l’inexécution de leurs obligations contractuelles et de dire que cette inexécution est fautive;

' de les condamner in solidum les consorts Z à lui payer la somme de 24'366 € TTC avec anatocisme au titre des factures dont elle s’est acquittée en pure perte pour les besoins du chantier X ;

' de condamner in solidum les consorts Z à lui payer la somme 54'198 € avec anatocisme au titre du manque-à-gagner résultant de la perte de marge escomptée ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour reconnaitrait aux époux Z le bénéfice de la clause de non-garantie,

' de condamner les époux X au paiement in solidum la somme de 24'366 € TTC avec anatocisme au titre des factures dont elle s’est acquittée en pure perte pour les besoins du chantier X et la somme 54'198 € avec anatocisme au titre du manque-à-gagner résultant de la perte de marge escomptée ;

' et en toute hypothèse, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts Z à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ajoutant , de condamner tout succombant à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

*

Par conclusions du 25 septembre 2020 la SA Caisse d’épargne CEPAC demande à la cour :

' de dire que la Caisse d’épargne s’en rapporte à justice quant à la décision à intervenir concernant soit la résolution rétroactive du contrat de vente aux torts des consorts Z soit leur condamnation aux travaux de dépollution complète du terrain des consorts X ;

Si la cour prononçait la résolution du contrat de vente aux torts exclusifs des consorts Z : ' de dire que les consorts X soient condamnés à lui rembourser le capital des contrats de prêt suivants :

[…]

[…]

[…]

' de les condamner, en cas de résolution du contrat, au paiement à la Caisse d’épargne du capital des prêts dans les 10 jours suivant le paiement effectif par les consorts Z du prix de vente du terrain ;

' de dire que la Caisse d’épargne a souffert un préjudice direct résultant de la faute des consorts Z conduisant à la nullité des trois contrats de prêt et de condamner les consorts Z à lui payer la somme de 474,51 € au titre des intérêts déjà réglés par les consorts X pour l’année 2018 et pour les mois de janvier à avril 2019, 138,87 € au titre des intérêts sur le second prêt du 24 octobre 2017 au mois d’avril 2019 et 150 € de frais de dossier ;

' de condamner les époux Z au titre de la perte d’une chance et du manque-à-gagner subi par la caisse d’épargne suivant la nullité du contrat de vente, à lui payer les sommes suivantes:

—  2158 € au titre du manque-à-gagner sur le crédit […],

—  36'168 € au titre du manque-à-gagner sur le prêt […] ;

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts Z à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' et de condamner en cause d’appel les parties succombant à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que les consorts Z font valoir au soutien de leur appel que « l’acte de vente ne comporte aucune indication, aucune promesse, aucun engagement, relatifs à une absence de pollution quelconque » ; qu’en ce qui concerne la garantie des vices cachés, ils bénéficient de la clause de non garantie doit s’appliquer ; que les terres constituant l’assiette du lotissement ont toujours été exploitées à des fins exclusivement agricoles ; qu’ils n’ont jamais entendu parler des déchets quelconques qui auraient été enfouis à une profondeur de l’ordre de 2 m ; qu’imputer aux vendeurs, sur le fondement de la clause de prise en charge de l’élimination des déchets, des travaux de dépollution éventuellement nécessaires revient à un détournement flagrant de la clause de non garantie des vices cachés ; que les déchets litigieux s’ils existent étaient selon le bureau RSK, mandaté par les acquéreurs, enfouis, bien avant que les consorts Z n’en deviennent propriétaires le 1^er mars 2001 ; que l’acte authentique et la clause invoquée de dépollution ne fait que rappeler les dispositions légales résultant du code de l’environnement qui prévoient que le propriétaire d’un terrain ou des déchets entreposés en est détenteur au sens des articles L541-1 et suivants du code de l’environnement, à moins que le propriétaire ne démontre être étranger au fait de leur abandon et de ne l’avoir pas permis ou facilité par négligence ou complaisance ; que ces dispositions propres au domaine et au champ d’application du code de l’environnement ne peuvent pas faire échec à celles des articles 1641 et suivants du code civil, et à la clause de non garantie des vices cachés ; que dire, comme le tribunal, que le terme de 'propriétaire’ signifie que la clause doive nécessairement s’appliquer au 'vendeur’ constitue une dénaturation manifeste de la clause litigieuse ; que d’ailleurs à l’occasion de la vente d’un lot voisin, un protocole d’accord reconnaît que des fouilles ont donné lieu à un procès-verbal en date du 21 février 2018 qui démontre l’absence totale de déchets sur le lot immédiatement voisin ; que tout le quartier environnant est abondamment construit ; et que les vendeurs ne pouvaient avoir connaissance de quelconques déchets qui paraissent avoir été très circonscrits à un endroit particulier de leurs terres agricoles, bien plus vastes ; qu’il n’ont donc pas à répondre d’un vice caché et étant étrangers à l’abandon de ces déchets ; qu’ils ne peuvent pas en être

tenus pour responsables ;

Mais attendu que l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge a confirmé la présence de la pollution importante, et particulièrement nocive, qui avait été relevée unilatéralement par le cabinet RSK dans son diagnostic environnemental et dont les conclusions étaient contestées par les consorts vendeurs ;

Attendu qu’en effet l’expert judiciaire, M. E, conclut de manière suivante (pages 15 et suivantes du rapport) :

« Des investigations de terrain ont été réalisés à la pelle mécanique par la société RSK à une profondeur allant de 0,7 m à 2, 2 m (…)

La famille Z a acquis la parcelle de terrain il y a 75 ans, le 5 avril 1945(…)

Les seuils recommandés par le ministère sont dans le cadre de l’expertise très largement dépassés notamment un indice de risque de 23,45 pour l’ingestion de terre par des enfants pour un seuil de 1.

De fortes anomalies en métaux lourds ont été mises en évidence au droit de chaque prélèvement (').

Le coût du traitement complet avec une remise en état complète du site pourrait être estimé entre 41'000 € et 63 000 € TTC (').

Le terrain, dans l’état actuel, présente des dépassements des seuils d’acceptabilité pour les éléments chrome, cuivre, plomb, nickel et sulfates.

La présence de ces éléments toxiques présente un risque sanitaire inacceptable pour les adultes et les enfants exposés par ingestion directe comme indirecte.

La construction d’une maison d’habitation ne peut s’envisager qu’après la dépollution totale du site est remise en état du site par un apport de terre d’un volume équivalent dans le cadre d’une reconstitution de sol.

(')

Il convient de préciser qu’en matière de chantier de dépollution de sol, il apparaît complexe d’établir un chiffrage a priori du montant des travaux. Seule l’excavation totale des terres polluées, avec des analyses garantissant l’absence totale de pollution sur le fond et les bords de fouille, déterminerait in fine le montant de l’opération et la possibilité de pouvoir construire éventuellement une maison d’habitation, actuellement non envisageable compte tenu de la pollution constatée.

S’agissant du projet de construction proprement dit, l’expert précise qu’un certain nombre de contraintes techniques apparaîtraient compte tenu de la reconstitution de sol nécessaire sur une grande partie du terrain. Ainsi seraient nécessaires des fondations spéciales, un suivi du chantier par un géotechnicien, la compaction par couches successives, la réalisation d’essais à la plaque.

La mise en 'uvre de cette phase préparatoire à la construction proprement dite renchérirait significativement le coût de la construction, posant dès lors la question de l’intérêt financier d’une telle opération.

Si tout projet de construction était abandonné, en vertu du principe de précaution compte tenu de la proximité des maisons environnantes et des risques soulevés, il serait nécessaire d’apporter une couche suffisante de terrain extérieur au site – soit 30 cm minimum – pour éviter des envols de poussière. (') »

Attendu que l’expertise judiciaire a été conduite de manière sérieuse, techniquement étayée ; qu’il en résulte non seulement l’existence sur la parcelle d’une pollution importante par déchets, mais que la nature de ceux-ci exposerait ses occupants à de graves risques sanitaires ; que l’expert a fourni le chiffrage des travaux de dépollution qui lui avait été demandé, tout en soulignant que la remise le terrain en état d’habitabilité demeure hypothétique ;

Attendu qu’en pages 4 et 5 de l’acte authentique de vente, il a été dit au titre de la désignation du bien que le bien acquis par les époux X est :

« une parcelle de terrain à bâtir. (…)

Il est précisé que l’acquéreur pourra construire sur cette parcelle une surface de plancher de 165 m² ainsi qu’il résulte une attestation établie par le vendeur dont la copie est demeurée ici annexée » ;

Attendu que le caractère constructible du terrain pour y édifier une habitation est entré dans le champ contractuel, au titre de la destination du bien acquis, alors que la parcelle en cause ne permet d’y édifier aucune construction à usage d’habitation en l’état, voire même après des travaux coûteux ;

Attendu que la clause qui figure en page 13 de l’acte authentique retenue par le tribunal n’est qu’un rappel des dispositions réglementaires environnementales applicables indiquant qu’en cas de présence de déchets, d’une manière générale, tout propriétaire d’un bien doit supporter le coût de leur élimination ;

Attendu qu’en revanche il était prévu en page 23 de l’acte de vente une clause spécifique de dépollution stipulant, dans l’hypothèse de la découverte de déchets, que le vendeur aurait à prendre en charge les travaux de dépollution afin de mettre le bien en conformité avec sa destination ;

Que cette stipulation ne saurait toutefois s’analyser en un acquiescement des époux X à acheter un terrain éventuellement pollué, et encore moins un terrain dangereux pour la santé des habitants ; que cette clause particulière de dépollution à la charge du vendeur traduit la volonté non équivoque des parties de délivrer ou de se voir délivrer un bien immobilier exempt de toute pollution ; et qu’elle n’équivaut pas à un renoncement de la part des époux X à acquérir une parcelle de terrain apte à la construction d’une maison d’habitation ;

Attendu que les consorts Z qui ont délivré un bien qui est affecté d’une pollution exceptionnelle, ont manqué à leur obligation de délivrance d’un terrain conforme aux stipulations contractuelles ;

Attendu que ces vendeurs ne plaident pas utilement leur ignorance du défaut du terrain dans la mesure où ce moyen ne pourrait concerner que la garantie légale des vices cachés et la question de l’applicabilité ou non de la clause de non garantie figurant à l’acte, ou bien ne répondrait qu’à un grief de défaut d’information qui leur serait reproché, alors que le manquement à l’obligation de délivrance qui leur incombe en premier lieu est un manquement purement objectif, peu important à cet égard leur connaissance ou non de la pollution affectant le terrain vendu ;

Attendu qu’en application de l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige :

« La partie envers laquelle engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

' refuser d’exécuter ou suspendre exécution de sa propre obligation ;

' poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

' solliciter une réduction du prix ;

' provoquer la résolution du contrat ;

' demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages-intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » ;

Attendu que les époux X, acquéreurs, sont fondés, en conséquence, à solliciter la résolution de la vente du 16 novembre 2017, pour délivrance non conforme du bien vendu et que les vendeurs leur sont redevables de tous les dommages et intérêts qui sont en lien de causalité avec ce manquement contractuel ;

Et attendu qu’en présence d’un ensemble contractuel, au sens de l’article 1186 du code civil issu de la réforme, la caducité du contrat de vente entraîne la caducité des contrats qui en dépendent à la date de la résolution du contrat principal, soit à la date du présent arrêt, et dès lors la caducité des contrats de prêt et de construction ;

Attendu qu’il en découle les effets suivants entre les parties aux différents contrats ;

Sur le préjudice des époux X

Attendu qu’en suite de la résolution de la vente les consorts Z seront condamnés à payer aux époux X :

' à titre de restitution du prix de vente la somme de 247'000 € avec intérêts au taux légal, mais non pas à compter de l’assignation à jour fixe délivrée le 24 juillet 2018 comme sollicité, mais à compter du présent arrêt prononçant la résolution de la vente, étant relevé que les époux X sont fondés à demander de ne rembourser à la Caisse d’épargne les fonds que celle-ci leur a prêtés suite à la caducité du contrat de prêt que dans les 10 jours suivant le remboursement intégral par les consorts Z du prix de vente

— au titre de leur préjudice matériel, toutes les sommes que les époux X ont vainement réglées, soit :

— les intérêts et frais d’assurance de l’emprunt inutilement réglés : 5 816 €

— les frais de courtier : 990 €

- les honoraires du notaire et les droits de mutation s’élevant à : 18'800 €

les consorts vendeurs ne plaident pas utilement sur ce point que le préjudice issu du paiement des frais de mutation ne serait pas certain, puisqu’en cas d’annulation judiciaire, les droits de mutation leur seront restitués par le Trésor public, alors que le contrat de vente est ici résolu, et non annulé rétroactivement, de sorte que les acquéreurs font valoir à juste titre qu’ils ne sauraient être contraints aux soucis et aux frais d’une nouvelle procédure aléatoire

— les études de sol et les frais d’affichage du permis de construire : 1302 €

(900 € +312 €)

— la perte du 1 % patronal, compte tenu du dépassement des délais : 5 000 €

— l’acompte versé au cuisiniste et qui demeure en principe acquis à ce dernier : 1 400 €

- le coût de l’étude de pollution des sols réglé par les époux X à RSK : 5 924, 40 € (3764 + 2160 €)

— et les taxes foncières et charges de l’ASL réglées en vain : 5 936 €

(568 + 300 + 36 + 289 + 4743)

- les frais d’une location à compter du mois de novembre 2017 à janvier 2019, soit durant 14 mois ont été estimés par l’expert à un montant total de 12 026 € (pour un loyer alors de 859 € par mois x 14) , mais 14 mois de travaux étaient prévus par le contrat de construction à compter de l’ouverture du chantier, de sorte que les travaux ayant débuté par le terrassement fin novembre 2017 ces 14 mois de loyers devaient être quoi qu’il en soit être exposés par les acquéreurs même si leur projet de construction avait abouti, ces frais ne sont donc pas imputables au défaut de conformité et ne peuvent être retenus ;

— les frais de location du mois de février 2019 demandés jusqu’en novembre 2020, s’élevant à 23 210 € ( 22 mois x 1055 €), alors que le projet de construction devait permettre aux X d’être logés dans leur bien immobilier, préjudice qui court en réalité jusqu’au présent arrêt permettant la restitution du prix;

Attendu en conséquence que le préjudice matériel des époux X s’élève à un montant total de : 67178,40 €

Attendu que les époux X ont subi de multiples tracas ; qu’il ont souffert d’un préjudice moral qui sera entièrement réparé par l’octroi de la somme de 3 000 €, à titre de dommages et intérêts ;

Qu’en effet 'un préjudice moral et de jouissance’ a été calculé par l’expert judiciaire sur la base d’un montant de 500 € par mois et par personne ,soit la somme totale de 27'000 € depuis novembre 2017 jusqu’au jour de son rapport, alors que la privation de jouissance du bien immobilier est déjà indemnisée par le remboursement des frais de location ; qu’il ne saurait être réparé deux fois, ;

Attendu en définitive que les consorts Z seront condamnés à payer aux époux acquéreurs la somme totale de 70 178, 40 €, à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues ;

Attendu enfin qu’en suite de la caducité du contrat de construction de maison individuelle passé avec la société Maisons du Midi le 27 avril 2017, les époux X prétendent à bon droit au remboursement par cette société du montant de la situation des travaux qu’ils lui ont inutilement réglée à hauteur de 30'651 €, cette société devant être directement indemnisée de ses frais et préjudices consécutifs à cette caducité par les époux Z ;

Sur le préjudice de la SAS Maisons du Midi

Attendu qu’en effet s’agissant de la société Maisons du Midi, ce tiers soutient justement que l’inexécution fautive par les vendeurs du contrat de vente les liant aux époux X lui cause un préjudice direct et certain, ouvrant droit au versement par les consorts Z de dommages et intérêts à son profit, sans qu’il y a lieu de rechercher l’existence d’une quelconque faute délictuelle directement commise par les vendeurs à l’égard de cette société ;

Attendu que les consorts Z vendeurs seront donc condamnés in solidum à verser à la société Maisons du midi :

' la somme de 24 130 € au titre de toutes les factures dont la société Maisons du midi s’est acquittée en pure perte pour les besoins du chantier X (10'000 € HT + 1350 € HT + 8400€ HT + 600 €

HT +3780 € HT – cf pièces 8 à 12), les consorts Z faisant valoir exactement que cette société commerciale se fait rembourser le montant de la TVA qu’elle régle en sus ;

' et la somme 54'198 €, au titre du manque-à-gagner résultant de la perte de marge brute d’un montant de 30 % escomptée sur le chantier qui était confié à la société Maisons du Midi, selon l’attestation de son directeur général en date du 17 décembre 2018 non contestée par les consorts Z,

soit un montant total de 78 328 € ( 24 130 € + 54 198 €), avec intérêts au taux légal, à compter du présent arrêt et capitalisation annuelle de droit des intérêts ;

Sur le préjudice de la SA Caisse d’épargne CEPAC

Attendu que la cour prononçant la résolution du contrat de vente aux torts exclusifs des consorts Z, et constatant la caducité des contrats de prêt à la date de la résolution de la vente, les consorts X seront condamnés à rembourser à la banque , dans les 10 jours suivant la restitution effective par les consorts Z du prix de vente du terrain, le capital des contrats de prêt suivants :

[…]

[…]

[…] ;

Attendu que la Caisse d’Épargne ayant souffert un préjudice direct résultant de la faute contractuelle des consorts Z envers les acquéreurs, conduisant à la nullité des trois contrats de prêt, les consorts Z seront condamnés à payer à la banque :

' la somme de 474,51 € au titre des intérêts déjà réglés par les consorts X pour l’année 2018 et pour les mois de janvier à avril 2019, 138,87 € au titre des intérêts sur le second prêt du 24 octobre 2017 au mois d’avril 2019 et 150 € de frais de dossier, soit une somme totale de 763,38 € qu’elle doit rembourser aux X ;

' à raison du remboursement anticipé et du manque-à-gagner F subi par la Caisse d’épargne, la perte d’une chance que la cour estime moyenne de percevoir les intérêts assortissant les prêts souscrits qui s’élevaient au total à :

-2158 € au titre du manque-à-gagner sur le crédit […],

-36'168 € au titre du manque-à-gagner sur le prêt […],

le remboursement d’un prêt par des emprunteurs demeurant aléatoire et le préjudice issu de la perte d’une chance ne pouvant pas équivaloir à la chance perdue, ce préjudice sera entièrement réparé par le versement à la banque de la somme de 20'000 €, à titre de dommages et intérêts ;

Attendu en définitive que les consorts Z seront condamnés in solidum à payer à la Caisse d’Épargne un montant total de 20'763,38 €, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

*

Attendu que les époux Z succombant devront supporter la charge des dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et verser en équité la somme de 2000 € à chacun des intimés, soit 6000 € au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et en appel, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte

;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire confiée à M^me C puis M. E,

L’infirmant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant

Prononce la résolution de la vente consentie par acte authentique dressé par M^e Gueyraud, notaire à Rians, le 16 novembre 2017 de la parcelle de terrain sise à Allauch portant le n° 18 du lotissement dénommé domaine de Notre-Dame cadastré section DK parcelles n° 369 et 420 entre les consorts Z vendeurs, et les époux X, acquéreurs,

Ordonne la publication du présent arrêt aux services de publicité foncière,

Condamne in solidum M. H Z et M^me A Z à payer à M. I X et M^me J K épouse X la somme de 247'000 € à titre de restitution du prix de vente et la somme de 70 178, 40 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues,

Constate la caducité à la date du présent arrêt des contrats de prêt souscrits le 9 octobre 2017 avec la Caisse d’épargne :

[…]

[…]

[…] ;

Condamne solidairement M. I X et M^me J K épouse X à rembourser à la Caisse d’Épargne les fonds prêtés dans les 10 jours suivant le remboursement intégral par les consorts Z du prix de vente contre restitution des frais de dossier s’élevant à 763, 38 € ;

Constate la caducité à la date du présent arrêt du contrat de construction de maison individuelle passé par M. I X et M^me J K épouse X avec la société Maisons du Midi le 27 avril 2017 ;

Condamne la société Maisons du Midi à rembourser à M. I X et à M^me J K épouse X, ensemble, le montant des travaux réglés à hauteur de 30'651 €,

Condamne in solidum M. H Z et M^me A Z à payer à titre de dommages intérêts :

' à la Caisse d’épargne la somme de 20'763,38 € ;

' à la SAS Maisons du Midi la somme de 78 328 € ;

Condamne in solidum M. H Z et M^me A Z à payer la somme de 2 000 € à M. I X et M^me J K épouse X ensemble, la somme de

2 000 € à la société Maisons du Midi, celle de 2 000 € à la Caisse d’Epargne, soit la somme totale de

6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. H Z et M^me A Z aux dépens, et au coût de l’expertise judiciaire de M. E, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER