COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 25 FÉVRIER 2021

N° 2021/ 98

Rôle N° RG 19/03544 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD4BK

SAS KLEPIERRE GRAND LITTOTAL

C/

SARL DIXOPTIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

SELARL SELARLU B C

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 25 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00718.

APPELANTE

SAS KLEPIERRE GRAND LITTOTAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jean-david GUEDJ, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

SARL DIXOPTIC, demeurant […]

représentée par M^e B C de la SELARL SELARLU B C, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

par acte sous seing privé en date du 28 juin 2007, la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL a consenti à M. X Y et M. Z A aux droits et obligations desquels vient la S.A.R.L. DIXOPIC un bail commercial afférent à des locaux de 123,97 m², cellule B 17, situés au centre commercial GRAND LITTORAL à Marseille moyennant un loyer annuel d’un montant de 61.985 euros HT et HC outre un loyer variable égal à 7% du chiffre d’affaires HT.

Par convention en date du 4 novembre 2008 la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la société DIXOPTIC ont convenu de résilier le bail et d’établir un nouveau bail à effet au 19 janvier 2009 portant sur la cellule H 116 moyennant un loyer annuel de 66.956,52 euros HT et HC outre un loyer variable de 7%.

Dans le courant de l’année 2013 a été mis en oeuvre un projet de restructuration de la zone où est situé le local de la S.A.R.L. DIXOPTIC. La zone en question s’est peu à peu désertifiée.

En septembre 2017, la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL a déposé à la mairie de Marseille une demande d’autorisation de travaux qui avait pour objet de réunifier les locaux où de trouve le local de la société DIXOPTIC.

Par acte d’huissier en date du 4 janvier 2018, arguant de ce que la responsabilité contractuelle de la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL était engagée, la S.A.R.L. DIXOPTIC a fait assigner

celle-ci en justice afin notamment de la voir condamner à lui verser les sommes de:

' 302.562 euros au titre de la perte d’exploitation,

' 1.570.091 euros au titre de la perte de la valorisation du fonds de commerce,

' 500.000 euros au titre de la perte d’une chance de développement.

Par jugement en date du 25 février 2019, le tribunal de grande instance de Marseille, a :

— révoqué l’ordonnance de clôture en date du 1^er octobre 2018,

— admis les conclusions notifiées par la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL les 20 décembre 2018, 23 janvier 2019, et 24 janvier 2019,

— admis les pièces notifiées par la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL les 20 décembre 2018 et 23 janvier 2019,

— admis les conclusions notifiées par la SARLU DIXOPTIC les 15 janvier 2019 et 24 janvier 2019,

— admis les pièces notifiées par la SARLU DIXOPTIC les 20 novembre 2018 et 15 janvier 2019,

— clôturé à nouveau la procédure,

— condamné la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL à verser à la S.A.R.L. DIXOPTIC la somme de 366.637,63 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL à verser à la S.A.R.L. DIXOPTIC la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire du dit jugement,

— condamné la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 28 février 2019, la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 20 novembre 2019, la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL demande à la cour de :

— infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société DIXOPTIC de sa demande au titre de la perte de chance de développement,

— confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il a débouté la société DIXOPTIC de sa demande à titre de perte de chance de développement,

Statuant à nouveau,

— débouter la société DIXOPTIC de toutes ses demandes,

— condamner la société DIXOPTIC à payer à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers

dépens.

Elle indique notamment que :

' les articles 1104 nouveau, 1231-1 et 1231-2 nouveau et 1240 nouveau du code civil qui constituent le fondement juridique des demandes de la société DIXOPTIC ne sont pas applicables au présent litige,

' de plus en vertu du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, la S.A.R.L. DIXOPTIC ne saurait invoquer à l’encontre de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL à la fois une responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 nouveau (article 1382 ancien) du code civil, et une responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 nouveau du code civil (articles 1147 et 1149 ancien) du code civil,

' la société DIXOPTIC tout en visant les dispositions de l’article 1719 du code civil, tentait en première instance de mettre à la charge de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL une obligation d’assurer une bonne commercialisation des cellules qui ,n’existe ni en fait ni en droit,

' la société DIXOPTIC consciente de la faiblesse de son argumentation relative à la commercialité du centre, a imaginé de reprocher au bailleur une prétendue 'responsabilité du bailleur en cas de travaux hors norme et la modification de la destination des lieux',

' cet argumentaire ne résiste pas à l’analyse ni en fait ni en droit,

' il est incontestable en l’espèce qu’il n’y a eu aucune modification ni changement de forme de la chose louée,

' de plus la responsabilité de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL ne saurait être engagée non seulement en l’absence de faute tel que ci dessus démontré, mais également en l’absence de préjudice indemnisable et de lien de causalité.

Dans ses dernières conclusions en date du 20 août 2019, la S.A.R.L. DIXOPTIC demande à la cour de :

« Recevoir l’appel incident de la société DIXOPTIC.

' Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 25 février 2019, lequel a retenu la responsabilité contractuelle de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL vis à vis de la société DIXOPTIC.

' Condamner la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, au titre de ses manquements contractuels en sa qualité de Bailleur, à payer à la société IXOPTIC les sommes suivantes :

' A titre de dommages et intérêts pour perte de revenus

(décompte à parfaire car arrêté au 31/12/2018) : 466.186 euros

' A titre de dommages et intérêts pour perte de valorisation de son fonds de commerce :

A titre principal : 1.570.091 euros

A titre subsidiaire : 405.352 euros

' A titre de perte de chance de développement : 500.000 euros

' Condamner la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL à payer à la société IXOPTIC une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre celle accordé en première instance.

' Condamner la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL aux entiers dépens, que Maître B C pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.'

Elle indique notamment que:

' la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL a manqué à ses obligations contractuelles d’assurer un environnement commercial favorable de jouissance paisible et a fait preuve d’une particulière mauvaise foi dans les relations contractuelles,

' elle a clairement mis en oeuvre une stratégie délibérée visant à faire partir ou disparaître toutes les sociétés locataires situées dans l’allée ou est implantée la société DIXOPTIC dans le but de pouvoir récupérer les cellules au moindre coût,

' ce faisant elle a commis une faute et doit indemniser son locataire,

' le jugement sera donc confirmé sur ce point.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 décembre 2020.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL:

L’article 1719 du code civil dispose :

'Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge dans la décision entreprise a considéré à bon droit que si la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL n’est débitrice d’aucune obligation de résultat quant à la commercialité des locaux il n’en demeure pas moins qu’elle engage sa responsabilité lorsqu’elle modifie unilatéralement et volontairement celle-ci dans un sens défavorable au preneur dans le but d’évincer celui-ci. Ainsi le premier juge a relevé de manière judicieuse que si initialement la situation de la cellule H 116 apparaissait très favorable en l’état du fux de chalands, par la suite un projet de restructuration de cette allée a vu le jour de telle manière qu’avec l’implantation d’une salle de sport dans un îlot voisin et d’un magasin Courir Outlet dans l’îlot ou se situe la cellule H 116, cette dernière est la seule commercialisée dans l’allée qui est devenue une impasse faisant ainsi obstacle à tout flux de chalands. En outre de manière symptomatique le premier juge précise que le projet de restructuration de l’îlot où se trouve la cellule H 116 déposé par la SAS

KLEPIERRE GRAND LITTORAL à la Mairie de Marseille ne fait pas apparaître la cellule H 116 démontrant la volonté de la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL de faire disparaître celle-ci.

Le premier juge relève par suite de façon juste qu’en tout état de cause, la SARL DIXOPTIC établit avoir subi la désertification de la zone à compter de l’année 2015 de telle manière qu’au regard de ces éléments la responsabilité de la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL ne peut qu’être retenue.

Par ailleurs par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge opérant une exacte appréciation des faits de l’espèce s’agissant des préjudices subis par la SARL DIXOPTIC, a considéré à juste titre qu’il y avait lieu de condamner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL à verser à la SARL DIXOPTIC la somme de 366.637,63 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte d’exploitation et à la perte de valeur du fonds de commerce.

Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des considérations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. DIXOPTIC les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL à payer à la S.A.R.L. DIXOPTIC la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu en conséquence de débouter la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DÉPENS :

Il convient de condamner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL à payer à la S.A.R.L. DIXOPTIC la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- DÉBOUTE la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- LA CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,