COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JANVIER 2022

[…]

N° 2022/ 25

N° RG 18/20383 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDRFE

Z Y

B X

C/

D E épouse F G

N F G

H I

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Martine DESOMBRE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01822.

APPELANTES

Madame Z Y

née le […] à […],

demeurant […]

et

Madame B X née le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentées par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentées par M^e Olivier PARDO, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES

Madame D E épouse F G

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur N F G

né le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentés par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentés par M^e Julien DUCLOUX, avocat plaidant au barreau de GRASSE

Maître H I

de la SCP FALGON-CLEMENT-I-SERRATRICE, notaires associés

demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représenté par M^e Hélène BERLINER, avocat plaidant au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me D SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 octobre 2015, M. N F G et Mme née D E ont promis de vendre à M^me Z Y, divorcée X, et à M^me B X, une villa sise à […] au prix de 1'100'000 €, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 1 million d’euros.

La réitération de l’acte devait intervenir au plus tard le 29 janvier 2016.

Les parties ont convenu d’une prolongation du délai pour l’obtention de l’accord de financement au 29 février 2016, avec une date de réitération de la vente le 30 mars 2016, au plus tard.

Par lettre du 22 avril 2016, les époux F G ont invoqué la caducité de l’avant-contrat et sollicité le bénéfice du dépôt de garantie.

Par exploit du 27 mars 2017, M^me Z Y, divorcée X, et M^me B X ont assigné les vendeurs, au contradictoire du notaire, aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie et le versement à leur profit du montant de la clause pénale. Les vendeurs ont formé des demandes reconventionnelles.

Par jugement en date du 17 décembre 2018 le tribunal de grande instance de Grasse a :

' débouté M. N F G et Mme née D E de leur demande en paiement de la somme de 30'000 € correspondant au dépôt de garantie ;

' les a condamnés in solidum à restituer la somme de 30'000 € à M^me Z Y, divorcée X et à M^me B X, et dit que le solde du séquestre détenu par M^e H I d’un montant de 27 400 €, sera remis à M^me Z Y, divorcée X, et à M^me B X ;

dit que la remise sur signification du jugement par le notaire de la somme de 27'400 emportera décharge de sa mission de séquestre ;

' dit que la somme de 30'000 € et productives d’intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2016 avec anatocisme ;

' condamné M^me Z Y, divorcée X et M^me B X à payer à M. N F G et à M^me D E la somme de 110'000 € au titre de la clause pénale figurant à l’acte du 2 octobre 2015 ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples et dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' et condamné les consorts X aux dépens.

Le 24 décembre 2018 M^me Z Y, divorcée X et M^me B X ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 16 août 2019 elles demandent à la cour :

' de réformer en partie le jugement entrepris ;

' de dire que la condition suspensive de prêt a défailli sans faute de leur part ;

' de condamner in solidum les époux F G à leur payer la somme de 110'000 €

au titre de la clause pénale sans réduction ;

' de débouter les époux F G de toutes leurs demandes ;

' et de les condamner à leur payer la somme de 7500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions du 17 mai 2019 M. N F G et Mme née D E demandent à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné les appelantes à leur payer la somme de 110'000 €, au titre de la clause pénale ;

' de réformer le jugement entrepris, en ce qu’il les a condamnés à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 30'000 € ;

' de condamner M^me Z Y, divorcée X, et M^me B X au paiement de la somme de 30'000 €, versée au titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e H I, notaire, et de les condamner à leur payer la somme de 7500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 13 juin 2019, M^e I demande à la cour de statuer ce que de droit sur les mérites de l’appel principal et de l’appel incident, de dire qu’il ne peut être tenu de remettre à l’une ou l’autre des parties plus que la somme de 27'568 € qu’il détient et non pas la somme de 30'000 € avec des intérêts légaux depuis le 26 décembre 2016, et de condamner les appelantes ou tout succombant à lui payer la somme de 3000 €, au titre de l’article 700 du code procédure civil, outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs
Les consorts X acquéreurs justifient en cause d’appel avoir déposé plusieurs demandes de prêt :

' auprès de la banque Delubac, le 16 octobre 2015, mais au nom d’une SCI Bon abri, et non à leurs noms, selon leurs pièces 6, 7, 8 et 9 ;

' auprès du Crédit Agricole, le 4 février 2016, prêt refusé le 23 mars 2016, d’un montant de 1 000'000

€ d’une durée de 20 ans, au taux de 2,5 % au bénéfice encore d’une société civile Bonabri dont les associées seraient M^me Y et de M^me B X ;

' et auprès de la Banque Palatine qui atteste le 5 novembre 2016 seulement, sans précision sur la date de dépôt de la demande de financement, mais en toute hypothèse, présentée par la seule B X, ce qui est diminue d’autant la capacité d’emprunt et de remboursement , ne pouvoir intervenir à hauteur des 990'000 € demandés.

Le notaire faisant justement observer que les acquéreurs n’ont jamais usé auprès de lui de la faculté de substitution prévue en page 17 de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception avant la réalisation des conditions suspensives, en dépit de leurs nombreuses productions, les consorts X, acquéreurs, ne justifient d’aucune demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à l’acte de promesse de vente.

La défaillance de la condition suspensive est donc imputable aux acquéreurs.

Cependant les vendeurs pour leur part, n’ont pas envoyé au domicile élu du notaire, leur mise en demeure d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition d’obtention du prêt bancaire, contrairement aux termes de l’avant-contrat, la lettre du 16 mars 2016 ayant été adressée à M^me X à son domicile personnel et non à domicile élu. Les époux F G ne peuvent donc prétendre au bénéfice du dépôt de garantie d’un montant de 30'000 €.

Si celui-ci devrait être par principe restitué par le tribunal aux acquéreurs, le montant séquestré par le notaire, M^e I, a été l’objet d’un prélèvement pour verser au vendeur la somme de 2600 €, correspondant à deux mois de loyer, suite à un accord entre les parties intervenue le 27 janvier 2016, afin de dédommager les vendeurs qui avaient libéré les lieux et qui acceptaient une prorogation de délai jusqu’au 20 janvier 2016.

Le notaire indique dans ses écritures que le solde toujours détenu par lui s’élève à présent à 27'538 €. Ce montant sera restitué aux consorts X, lesquels ayant manqué à leurs obligations contractuelles, ne sauraient prétendre à la condamnation des vendeurs au montant différentiel, ni davantage à des intérêts supplémentaires, avec anatocisme, d’où il suit la réformation du jugement déféré en ce sens.

S’agissant de la clause pénale stipulée à l’avant-contrat, aux termes de l’acte du 2 octobre 2015, « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 110'000 € à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages ' intérêts.

II est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour

objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où elle n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Or, dans le cas d’espèce, les époux F G vendeurs, ont à bon droit refusé de prolonger plus avant le délai de réitération de la vente. Ils n’ont en rien empêché la réalisation de la condition suspensive, et ne sauraient être condamnés au montant de la clause pénale comme le réclament les acquéreurs.

Toutefois eux-mêmes ne peuvent prétendre au bénéfice du montant de la clause pénale, celui-ci étant articulé à une mise en demeure de venir signer l’acte authentique de vente.

À défaut cette demande ne peut qu’être écartée.

Le jugement déféré sera donc partiellement réformé en ce sens et chacune des parties supportera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, excepté au profit de M^e I, lequel fait valoir exactement que sa mise en cause en première instance puis son maintien en appel n’étaient en rien nécessaire, puisqu’il aurait déféré sur simple présentation d’une décision de justice définitive sans avoir à se faire représenter dans cette procédure. Il convient de lui accorder la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer ayant inutilement été attrait en la cause par les consorts X.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

' condamné in solidum M. N F G et M^me D E à restituer la somme de 30'000 € à M^me Z Y, divorcée X et à M^me B X, et dit que le solde du séquestre détenu par M^e H I d’un montant de 27 400 €, sera remis à M^me Z Y, divorcée X, et à M^me B X ;

dit que la remise sur signification du jugement par le notaire de la somme de 27'400 € emportera décharge de sa mission de séquestre ;

' dit que la somme de 30'000 € est productive d’intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2016 avec anatocisme ;

' et condamné M^me Z Y, divorcée X et M^me B X à payer à M. N F G et à M^me D E la somme de 110'000 € au titre de la clause pénale figurant à l’acte du 2 octobre 2015, et condamné les consorts X aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,

Ordonne la restitution de la somme de 27'568 € à M^me Z Y, divorcée X et à M^me B X par M^e H I séquestrée par ce notaire au titre du solde du dépôt de garantie, sur présentation du présent arrêt,

Rejette les demandes des parties au titre de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 2 octobre 2015,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^me Z Y divorcée X et M^me B X à payer à Maître H I la somme de 2000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT