COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 10 MARS 2022

N° 2022/ 215

Rôle N° RG 21/02670 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7TI

S.A.R.L. GROUPE Y Z INVESTISSEMENTS (GMSI)

S.A.R.L. CENTRE MEDITERRANEEN DES VIANDESISLAMIQUES

C/

SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 29 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02310.

APPELANTE

S.A.R.L. GROUPE Y Z INVESTISSEMENTS (GMSI)

prise en la personne de son représentant légal

intervenante volontaire

et venant aux droits de la S.A.R.L. CENTRE MEDITERRANEEN DES VIANDES ISLAMIQUES sis 130 Chemin Madrague-Ville – 13015 MARSEILLE

dont le siège social est situé […]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Samuel BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé […]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistée de M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Février 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 11 juin 1996, la SNC Provençale de la Madrague a consenti à la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques, représenté par son gérant monsieur Y Z, un bail pour une durée de neuf ans portant sur un local commercial avec ses dépendances sans réserve, à usage exclusif de boucherie- charcuterie et alimentation générale, situé 130 chemin de la Madrague à Marseille, moyennant un loyer annuel de 120 000 francs HT HC (soit 18 293,88 euros).
Dans la nuit du 6 au 7 janvier 2016, un incendie a endommagé l’immeuble, notamment la toiture, dans lequel la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques exploite son commerce.

La SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques s’est plaint de ce que son bailleur n’aurait pas fait réparer cette toiture, de sorte qu’elle subit de nombreuses infiltrations d’eau constatées par un huissier de justice le 24 avril 2019.

Un nouvel incendie est survenu le 1er septembre 2019 engendrant de nouveaux dégâts pour la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques, constatés par huissier de justice.

La SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques s’est également plaint de ce que l’accès à son commerce serait empêché par le stationnement de nombreux véhicules et l’installation d’étalages devant son commerce.

Par ordonnance de référé d’heure à heure en date du 17 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille s’est déclaré incompétent, en raison de l’existence de contestations sérieuses, pour connaître des demandes de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques tendant à obtenir le rétablissement de l’accès à son commerce, du trottoir démoli, la réparation de l’étanchéité du bâtiment donné à bail et aux fins de vérification de la fourniture des fluides eau et électricité.

Par arrêt du 3 décembre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance entreprise sauf sur les demandes d’accès au local commercial et de réparation de l’étanchéité du bâtiment et la charge des dépens. Statuant à nouveau, la cour a enjoint à la SNC Provençale de la Madrague de :

- rétablir l’accès au commerce loué par la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques en faisant enlever les détritus et mobiliers présents devant l’accès à celui-ci, sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt et pendant 4 mois,

- rétablir l’étanchéité du local commercial afin de le mettre hors d’eau, sous astreinte de 400 euros par jour de retard commençant à courir à compter du premier jour du cinquième mois suivant la signification de l’arrêt et pendant 4 mois.

Par ordonnance en date du 29 janvier 2021, sur assignation de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques en date du 8 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille :

• s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes d’injonction sous astreinte de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques relativement aux branchements au réseaux électriques et d’approvisionnement d’eau, ainsi qu’au titre de la reconstruction du trottoir démoli, rejeté les demandes de suspension de loyers et de consignation des loyers,• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,• laissé les dépens à la charge de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques.•

Selon déclaration reçue au greffe le 19 février 2021, la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par conclusions du 21 mai 2021, la SARL GMSI est intervenue volontairement aux lieux et places de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques.

Par dernières conclusions transmises le 21 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Groupe Y Z Investissements (la SARL GMSI) venant aux droits de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques et la demande à la cour :

de déclarer recevable l’intervention de la SARL GMSI,• de réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions,•

• d’ordonner la suspension des loyers au titre du bail commercial du 11 juin 1996 jusqu’à ce que la SNC Provençale de la Madrague ait procédé aux travaux prescrits par l’arrêt du 3 décembre 2020,

• d’autoriser la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques et la SARL GMSI venant à ses droits à consigner les sommes correspondantes aux loyers chaque mois entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Marseille, tant que la SNC Provençale de la Madrague n’aura pas exécuter les travaux prescrits par l’arrêt du 3 décembre 2020,

• de condamner la SNC Provençale de la Madrague au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.

La SARL GMSI, aux droits de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques, soutient en premier lieu que son appel n’encourt aucune nullité dès lors que la transmission universelle du patrimoine de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques à la SARL GMSI n’a pas été publiée au RCS, de sorte qu’elle n’est pas opposable aux tiers, dont son bailleur, en application de l’article L 237-2 du code de commerce. La SARL GMSI reprend à son compte les demandes de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques.

En second lieu, la SARL GMSI sollicite à titre principal la suspension des loyers indus. Elle s’appuie sur l’arrêt du 3 décembre 2020 qui consacre avec certitude l’existence de troubles de jouissance importants par elle subis à raison des entraves à son accès, de la saleté des parties communes du marché aux puces, des infiltrations majeures subies. Sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, l’appelante invoque un défaut de jouissance paisible du local commercial imputable au bailleur, faisant valoir que la SNC Provençale de la Madrague n’a pas réalisé les travaux à la réalisation desquels l’arrêt du 3 décembre 2020 l’a condamnée. L’appelante ajoute qu’elle n’a toujours pas accès au branchement sur les réseaux d’approvisionnement en eau et en électricité, de sorte qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce depuis le 22 septembre 2019.

À titre subsidiaire, la SARL GMSI sollicite la consignation des loyers pour les mêmes motifs.

La SARL GMSI a repris ses demandes et produit 4 nouvelles pièces le 18 janvier 2022, quelques heures après l’ordonnance de clôture.

Par dernières conclusions transmises le 21 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC Provençale de la Madrague sollicite de la cour qu’elle : À titre principal :

' déclare nul l’acte d’appel du 19 février 2021 et irrecevable l’appel de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques formalisé le 19 février 2021 vu la fusion emportant transmission universelle du patrimoine suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 1er novembre 2020 et vu la déclaration de dissolution sans liquidation de la société confondue le 1er novembre 2020,

A titre subsidiaire :

' confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

' déboute l’appelante et l’intervenante volontaire de leurs demandes, ' condamne la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques ou celle contre qui l’action compètera le mieux à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

L’intimée soulève d’abord la nullité et l’irrecevabilité de l’appel interjeté le 19 février 2021 par la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques à raison de la fusion absorption emportant transmission universelle du patrimoine à la SARL GMSI, suivant assemblée générale du 1er novembre 2020 et déclaration de dissolution sans liquidation de la société confondue également du 1er novembre 2020, actes tous deux publiés au RCS. L’intimée invoque le défaut de personnalité morale de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques lors de l’appel, irrégularité non susceptible d’être régularisée.

Au principal, l’intimée fait valoir que les désordres et détériorations des locaux ont pour origine, non pas un manquement du bailleur, mais l’incendie survenu les 6 et 7 janvier 2016 et que l’appelante a été indemnisée de ce chef par son assureur, sans effectuer aucun travaux dans les lieux. L’intimée ajoute que depuis le local n’est pas exploité par le preneur. Par ailleurs, l’intimée soutient qu’elle n’a jamais autorisé la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques à réaliser un trottoir devant son commerce, de sorte qu’elle ne peut se plaindre de sa prétendue démolition. La SNC Provençale de la Madrague ajoute que les infiltrations dénoncées par l’appelante résultent exclusivement de l’intervention des pompiers à la suite de l’incendie, et fait valoir que les procès-verbaux de constat des 24 avril 2019, 10 décembre 2019 et 9 juillet 2020 attestent de l’absence d’exploitation du fonds de commerce par l’appelante. Elle indique encore que les problématiques de branchement en fluides résultent de l’incendie.

La SNC Provençale de la Madrague en déduit que les demandes de suspension des loyers, voire de consignation de ceux-ci doivent être rejetées.

Selon conclusions transmises le 28 janvier 2022, la SNC Provençale de la Madrague a sollicité que les conclusions et pièces signifiées le 18 janvier 2022 à 12 heures 14 par l’appelante soient déclarées irrecevables, comme étant postérieures à la clôture.

En effet, l’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

De même, malgré les termes de l’acte d’appel, il appert que la SARL GMSI ne remet pas en cause les dispositions de l’ordonnance entreprise en ce que le premier juge s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes d’injonction sous astreinte présentée par la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques. Ces dispositions seront donc confirmées.

Sur le rabat de la clôture et les dernières conclusions transmises

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.
Par application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En l’occurrence, force est de constater que les conclusions transmises par l’appelante le 18 janvier 2022 quelques heures après la clôture de l’instruction sont des répliques aux écritures de l’intimée en date du 21 juin 2021, soit plus de 7 mois avant. De même, les nouvelles pièces produites datent pour deux d’entre elles de novembre 2020, et pour les autres de mai et octobre 2021, de sorte que l’appelante était en mesure de les produire plus tôt. Aucune cause grave ne justifie donc une révocation de l’ordonnance de clôture, et le respect des droits de la défense conduit nécessairement à écarter ces éléments des débats en déclarant ces conclusions et pièces irrecevables comme étant tardives.

Sur la validité de l’acte d’appel du 19 févier 2021

Par application de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 1844-5 du code civil prévoit que la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société.(…) En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n’est réalisée et il n’y a disparition de la personne morale qu’à l’issue du délai d’opposition ou, le cas échéant, lorsque l’opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.

En vertu de l’article L 236-3 I du code de commerce, la fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération. Elle entraîne simultanément l’acquisition, par les associés des sociétés qui disparaissent, de la qualité d’associés des sociétés bénéficiaires, dans les conditions déterminées par le contrat de fusion ou de scission.

En vertu de l’article L 123-9 du code de commerce, la personne assujettie à immatriculation ne peut, dans l’exercice de son activité, opposer ni aux tiers ni aux administrations publiques, qui peuvent toutefois s’en prévaloir, les faits et actes sujets à mention que si ces derniers ont été publiés au registre.

En outre, la personne assujettie à un dépôt d’actes ou de pièces en annexe au registre ne peut les opposer aux tiers ou aux administrations, que si la formalité correspondante a été effectuée. Toutefois, les tiers ou les administrations peuvent se prévaloir de ces actes ou pièces.

Les dispositions des alinéas précédents sont applicables aux faits ou actes sujets à mention ou à dépôt même s’ils ont fait l’objet d’une autre publicité légale. Ne peuvent toutefois s’en prévaloir les tiers et administrations qui avaient personnellement connaissance de ces faits et actes.
Par application de l’article L 237-2 du code de commerce, la société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit sauf dans le cas prévu au troisième alinéa de l’article 1844-5 du code civil. Sa dénomination sociale est suivie de la mention « société en liquidation ». La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci. La dissolution d’une société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 1er novembre 2020 de la SARL GMSI ainsi que de l’extrait infogreffe de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques produit en pièce 17 de l’intimée que cette dernière société a été dissoute par anticipation et sans liquidation, à cette date, avec transmission universelle de son patrimoine à la SARL GMSI en application des dispositions de l’article 1844-5 du code civil. Cette dissolution sans liquidation a été déposée au greffe du tribunal de commerce de Marseille et la première société a été absorbée par la SARL GMSI. Toutefois, cet enregistrement et la seule publicité de cette dissolution ne sont intervenus que le 12 mai 2021, de sorte que la disparition de la personnalité juridique de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques, et donc de son droit d’ester en justice, conséquence de sa dissolution, n’est rendue opposable aux tiers, et n’est opposable par eux, que par la publication des actes et événements l’ayant entraînée. La SNC Provençale de la Madrague ne peut donc se prévaloir de la perte de la personnalité juridique de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques antérieurement au 12 mai 2021, de sorte que la déclaration d’appel enregistrée par cette société le 19 février 2021 n’est entachée d’aucune irrégularité et est parfaitement recevable.

De plus, ensuite de cette publication du 12 mai 2021, la SARL GMSI est intervenue volontairement à la procédure, aux droits de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques, le 21 mai 2021, soit dans le délai d’opposition de 30 jours, donc avant la prise d’effet de la perte de personnalité juridique de la société absorbée – appelante.

En conséquence, il n’y a pas lieu à annuler l’acte d’appel, ni à déclarer irrecevable cette voie de recours.

Sur l’intervention volontaire de la SARL GMSI

En vertu de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’occurrence, l’intervention volontaire de la SARL GMSI, société absorbante de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques, est parfaitement recevable, cette société étant dotée du droit d’agir et y ayant intérêt.

Sur la demande de suspension et consignation des loyers commerciaux

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes du bail liant les parties, en page 4, est insérée une clause concernant les charges générales au titre de laquelle 'le bailleur assurera la gestion, l’entretien de toutes les parties communes concernant l’ensemble des immeubles et terrains qui constituent le 'marché aux puces'. Il est également stipulé que 'le bailleur fournira pour ces parties générales toutes les prestations nécessaires au bon fonctionnement du marché : eau, électricité, nettoyage, assurances, gestion, etc'.

Or, par ordonnance de référé d’heure à heure en date du 17 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille s’est déclaré incompétent, en raison de l’existence de contestations sérieuses, pour connaître des demandes de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques tendant à obtenir le rétablissement de l’accès à son commerce, du trottoir démoli, la réparation de l’étanchéité du bâtiment donné à bail et aux fins de vérification de la fourniture des fluides eau et électricité.

Ce premier juge a relevé, concernant la réparation de l’étanchéité du bâtiment et de la vérification de la fourniture des fluides, eau et électricité qu’il n’était pas établi que l’état du local commercial ait pour origine un quelconque manquement du bailleur, en ce qu 'un rapport d’expertise définitive du cabinet Cunningham du 9 décembre 2016 indiquait que la locataire a subi des dégâts à la suite d’un incendie survenu dans la nuit du 6 au 7 janvier 2016, que l’afflux d’eau de la part des marins pompiers sur la couverture a généré l’affaissement des plafonds des quatre chambres froides, que la totalité des installations électriques de celles-ci avait été endommagée ainsi que les bardages en couverture. Le premier juge a ajouté qu 'une expertise était en cours afin de connaître la cause du sinistre et de décrire les réparations nécessaires, la locataire ayant déjà perçu une indemnisation de la compagnie d’assurances à hauteur de 70 000 euros pour l’exécution de travaux de réparations.

Concernant le rétablissement de l’accès au commerce et du trottoir, le premier juge a notamment relevé que 1 'accord concernant la construction du trottoir devant la boucherie pour y installer des étalages de marchandises avait été donné au groupe Y, et pas à la SARL Centre Méditerranéen des Viandes Islamiques, ajoutant que la présence de véhicules en stationnement irrégulier devant le magasin ne relevait pas avec évidence de la carence du bailleur et pouvait s’expliquer par le fait que le commerce est fermé depuis plusieurs années.

Par arrêt du 3 décembre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance entreprise, sauf sur les demandes d’accès au local commercial et de réparation de l’étanchéité du bâtiment et la charge des dépens. Statuant à nouveau, la cour a enjoint à la SNC Provençale de la Madrague de :

- rétablir l’accès au commerce loué par la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques en faisant enlever les détritus et mobiliers présents devant l’accès à celui-ci, sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt et pendant 4 mois,

- rétablir l’étanchéité du local commercial afin de le mettre hors d’eau, sous astreinte de 400 euros par jour de retard commençant à courir à compter du premier jour du cinquième mois suivant la signification de l’arrêt et pendant 4 mois.

La cour a en effet retenu, d’une part, le défaut d’entretien des parties communes du marché aux puces à la charge du bailleur. Sur la foi d’un procès-verbal de constat du 24 avril 2019 et d’un rapport d’expertise amiable de madame X du 27 mai 2019, l’état de saleté des allées dont le sol, défoncé par endroit, est recouvert de détritus, ainsi que l’encombrement des allées par des meubles et objets calcinés ont été relevés, alors que l’entretien des parties communes relève de la responsabilité du bailleur aux termes du bail.

D’autre part, la cour a estimé caractérisée l’absence des grosses réparations au sens de 606 du code civil s’agissant des travaux propres à assurer l’étanchéité du local commercial. Certes, deux incendies ont eu lieu en 2016 et 2019. Au titre du premier incendie, le locataire a perçu une indemnisation et un certain nombre de dégâts ne peut être imputé au bailleur, puisque résultant de l’incendie et de l’intervention des pompiers. Cependant, il est établi par des procès-verbaux de constat par huissier de justice des 24 avril 2019, 22 septembre 2019 et 24 octobre 2019 que des infiltrations majeures d’eau sont constatées à chaque intempérie à raison de la non reprise de la toiture du local commercial par la SNC Provençale de la Madrague, à la suite du premier incendie de 2016. Or, ces infiltrations sont d’une ampleur telle qu’elles empêchent toute exploitation du commerce. De plus, elles se sont poursuivies après le deuxième incendie de 2019, mais existaient déjà auparavant, ainsi que les constatations dans les suites du premier incendie de 2016 ont pu le souligner. Enfin, il ne peut être contesté que la reprise de la toiture du local ressort des grosses réparations de l’article 606 du code civil, imputables au bailleur aux termes du bail liant les parties.

La défaillance de la SNC Provençale de la Madrague à ces titres a été retenue judiciairement par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans sa décision du 3 décembre 2020 et des condamnations, ci-dessus rappelées, ont été prononcées contre elle. Aucun pourvoi n’a été élevé contre cet arrêt.

Aussi, la SNC Provençale de la Madrague ne saurait dénier toute responsabilité en affirmant que les désordres subis par l’appelante ne résultent que de l’incendie de 2016 dont la cause, au vu du rapport d’expertise diligentée en date du 23 juin 2020, serait volontaire et humaine. Certes, la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques a perçu une indemnisation au titre des dommages subis au sein de son local, à raison de cet incendie l’impactant directement. Néanmoins, ce sont des désordres pour partie au moins différents qui sont ici reprochés au bailleur et qui ressortent de ses propres obligations à la lecture du bail commercial.

Il résulte notamment des procès-verbaux des 24 octobre 2019, 10 décembre 2019 et 9 juillet 2020 que le fonds de commerce de l’appelante n’est pas exploitée, ce qui n’est pas contesté par elle, alors même qu’elle se plaint précisément d’être entravée dans la jouissance et l’exploitation de son commerce, du fait du bailleur.

L’inertie de la SNC Provençale de la Madrague malgré les condamnations prononcées contre elle est acquise, aucune pièce postérieure à l’arrêt du 3 décembre 2020 ne démontrant l’exécution des condamnations prononcées. Or, cette inertie et ces manquements causent nécessairement à la SARL GMSI un trouble de jouissance, indépendamment même de la procédure en liquidation de l’astreinte intentée.

Si aucun manquement ne peut être avec évidence retenu contre la SNC Provençale de la Madrague en termes de défaut de branchement aux fluides, ni à raison de la démolition d’un trottoir dont l’autorisation de construction est contestable, il en va différemment des désordres affectant la toiture, et donc l’étanchéité des lieux, ainsi que l’entretien des parties communes. Ainsi, les défaillances de la SNC Provençale de la Madrague dans son obligation de jouissance paisible à son locataire et de délivrance de la chose louée en bon état de réparation sont manifestement démontrées.

Aussi, la SARL GMSI est bienfondée à invoquer les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil.

Si la suspension totale des loyers ne peut être acquise sans contestation sérieuse en référé alors que l’inexploitation du fonds de commerce peut ne pas résulter seulement des défaillances du bailleur, la consignation de ceux-ci, qui permet de garantir chacune des parties de ses droits futurs, est, en revanche, manifestement justifiée en l’état du trouble de jouissance avéré.

L’ordonnance entreprise doit donc être infirmée en ce qu’elle a rejeté tant la demande de suspension que la demande de consignation des loyers.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SNC Provençale de la Madrague, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel, l’ordonnance entreprise étant réformée sur ce point. En outre, il y a lieu de la condamner à payer à la SARL GMSI une indemnité au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2 000 €, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

Déclare irrecevables les conclusions transmises par la SARL GMSI le 18 janvier 2022 ainsi que les pièces 15 à 18 produites par l’appelante à cette même date,

Dit n’y avoir lieu à annulation de l’acte d’appel introduit le 19 février 2021 par la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques,

Déclare recevable l’appel interjeté le 19 février 2021 par la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques,

Dit recevable l’intervention volontaire de la SARL GMSI,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de suspension et de consignation des loyers, ainsi qu’en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à suspension des loyers à la charge de la SARL GMSI,

Ordonne la consignation des sommes correspondant aux loyers dus par la SARL GMSI à la SNC Provençale de la Madrague, chaque mois, entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Marseille, jusqu’à ce que la SNC Provençale de la Madrague exécute les travaux prescrits par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 décembre 2020 intervenu entre la SARL Centre méditerranéen des viandes islamiques et la SNC Provençale de la Madrague,

Condamne la SNC Provençale de la Madrague à payer à la SARL GMSI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SNC Provençale de la Madrague de sa demande sur ce même fondement,