COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 DECEMBRE 2023

Ph

N°2023/416

Rôle N° RG 22/09873 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJW4N

[F] [P]

C/

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 4] (VAR)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP KLEIN

la SCP PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/06051.

APPELANTE

Madame [F] [P]

demeurant [Adresse 3] (ALLEMAGNE)

représentée par M^e Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Anaïs BARUSTA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (VAR), agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, Maître [W] [N], associé de la SELARL [N] & ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 1], à ces fonctions nommé selon ordonnance rendue le 17 décembre 2015 par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en remplacement de Maître [V] [N], dernièrement prorogée jusqu’au 8 mars 2022 par ordonnance du 30 novembre 2020

représenté par M^e Nicolas SIROUNIAN de la SCP PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Khedidja LAHOUSSINE, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , chargés du rapport.

Monsieur Marc MAGNON, Président a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [F] [P] est propriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 2] à [Localité 4], qui se trouve depuis le 7 mars 2007 sous le régime de l’administration provisoire motivé par les difficultés générées par la création en son sein d’un syndicat secondaire provenant de la réunion de plusieurs lots de copropriété en un lot n° 100 subdivisé ensuite en plusieurs lots, par une assemblée générale qui a été déclarée judiciairement nulle et consécutivement le syndicat secondaire inexistant à l’issue d’une procédure ayant abouti à un arrêt de la Cour de cassation du 26 mai 2016.

Exposant que le compte de Mme [P], propriétaire du lot n° 129, présente un solde débiteur, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son administrateur provisoire, a par exploit d’huissier du 15 septembre 2021, fait citer Mme [P] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure accélérée au fond en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire du 27 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— dit l’action recevable,

— condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 370,41 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2021,

— rejeté la demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par déclaration du 8 juillet 2022, Mme [P] a relevé appel de ce jugement.

Le président de la cour a en application de l’article 905 du code de procédure civile, fixé une date de l’affaire à bref délai.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 mars 2023, Mme [P] demande à la cour :

— de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan selon la procédure accélérée au fond du 27 avril 2022 en ce qu’il :

— a déclaré l’action recevable,

— l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 370,41 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2021,

— a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

— l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

— de prononcer l’irrecevabilité de l’action et des demandes du syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement :

Vu l’article 10 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1353 du code civil,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Très subsidiairement :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— de la dispenser du paiement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires pour défaut d’utilité objectif et l’en débouter,

En tout état de cause :

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de la dispenser de toute participation à la dépense commune correspondant aux condamnations du syndicat à son profit, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [P] soutient en substance :

Sur le fait que les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies :

— que la Cour de cassation a rappelé que la procédure accélérée de recouvrement des charges, ne concerne pas les arriérés des exercices antérieurs qui relèvent du juge du fond,

— qu’il n’est produit aux débats aucune décision sur l’approbation d’un budget prévisionnel pour les exercices 2017 à 2021,

— que les mises en demeure ne distinguent pas entre l’arriéré et les provisions de l’article 19-2, ni ne visent l’article 19-2, ni ne rappellent les conséquences du défaut de paiement,

— que les travaux sont exclus de l’article 19-2,

Sur le défaut d’intérêt à agir :

— que l’ensemble immobilier en cause n’est pas régi par un règlement de copropriété et que l’état descriptif de division du 25 janvier 1972 et les états modificatifs des 15 et 26 février 1974 ont été jugés obsolètes par jugement du 18 septembre 2018 confirmé par arrêt de la cour d’appel du 18 novembre 2021,

— que la répartition des charges n’est opposable qu’aux copropriétaires dont les droits dans les parties communes sont établis par un état descriptif de division,

— que l’action en paiement des charges est prématurée en l’absence d’état descriptif de division et d’établissement du règlement de copropriété par le notaire, soumis à une assemblée générale des copropriétaires,

Subsidiairement au fond :

— que les charges ne sont pas exigibles car :

— il n’y a pas eu approbation des comptes entre 1999 et 2012, et 2017, 2020 et 2021,

— plusieurs administrateurs provisoires se sont succédés depuis l’ordonnance du 7 mars 2007 afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement des comptes depuis 1999, mais qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une approbation des exercices antérieurs au 1er janvier 2012, ni ceux des exercices 2017, 2020 et 2021,

— il n’est pas justifié que les décisions prises par l’administrateur provisoire pour les années 2012 à 2016, 2018 et 2019 lui ont été notifiées en application de l’article 62-9 du décret du 17 mars 1967, si bien qu’elles ne lui sont pas opposables,

— le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures que la détermination du montant des charges au regard de l’état descriptif de division initial du 25 janvier 1972 est impossible puisqu’il ne comprend que sept lots, alors que la copropriété est actuellement composée d’une quarantaine de lots, mais qu’il a procédé à une répartition selon une clé de répartition résultant du rapport de M. [L], alors que par jugement du 18 septembre 2018 confirmé par arrêt du 18 novembre 2021 c’est le président de la chambre départementale des notaires du Var qui a été désigné pour établir un projet de règlement de copropriété au vu du rapport d’expertise et que ce projet doit être soumis à l’assemblée générale,

— si la copropriété issue du lot n° 100 organisée en syndicat secondaire dit Passage du Port par résolution d’assemblée générale du 24 septembre 1999 a été déclarée inexistante par arrêt du 18 décembre 2014, par suite de l’annulation de cette assemblée générale du 24 septembre 1999 et des suivantes des 2 juin 2009 et 9 décembre 2010 à l’exclusion des autres ayant approuvé les comptes, elle a réglé avec les autres copropriétaires de la galerie commerciale, les charges appelées par ce syndicat secondaire jusqu’en 2015, qui doivent être réintégrées dans les comptes du syndicat principal, que cela n’a pas été fait, que la demande de paiement de charges est donc injustifiée,

— que les charges réclamées ne présentent aucune utilité objective pour elle car les demandes de paiement portent sur des charges de travaux qui ne concernent que l’hôtel Sube et sur des charges spéciales entraînées par les services des parties communes des bâtiments B et C, dont elle ne bénéficie pas dans la mesure où son lot se situe dans la galerie marchande,

— qu’il est impossible de vérifier la réalité des sommes revendiquées, notamment en l’état de l’absence de réintégration des sommes réglées par les copropriétaires de la galerie commerciale,

Sur sa demande de dommages et intérêts :

— que l’action a été engagée avec une particulière légèreté.

Par conclusions d’intimé déposées et notifiées sur le RPVA le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 avril 2022,

— de condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [P] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Nicolas Sirounian, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir :

Sur les exceptions d’irrecevabilité :

— que les fins de non-recevoir sont limitativement énumérées par l’article 122 du code de procédure civile,

— qu’en outre l’article 19-2 ne subordonne pas la recevabilité de la demande à une mise en demeure préalable,

— que des mises en demeure ont bien été adressées,

— qu’il importe peu que les mises en demeure ne se rapportent pas à une provision sur charges en particulier, que sa créance n’est que la somme de plusieurs provisions de charges impayées,

— que Mme [P] est attraite en sa qualité de propriétaire du lot n° 129 résultant de l’état descriptif de division modificatif établi les 15 et 26 février 1974 lors de la création du syndicat secondaire, tel que publié à la publicité foncière, que son administrateur provisoire a légitimement pris le parti de déterminer le montant des charges dues par chacun des copropriétaires, non pas au regard de l’état descriptif de division initial, devenu obsolète, mais par application de la clé de répartition résultant d’un rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Z] [L], lequel s’est attaché à établir la superficie exacte de chacun des lots composant la copropriété, en sa physionomie actuelle, y compris les lots de l’ancien syndicat secondaire issu du lot n° 100,

Sur le fond :

— que l’administrateur d’une copropriété dispose de pouvoir exorbitants, il n’est pas tenu de soumettre ses décisions à l’assemblée des copropriétaires, et ne dispose que d’une simple faculté de les consulter, ses décisions n’ouvrent droit à aucune contestation des copropriétaires, ce qui se justifie pleinement par la nature de sa mission qui tend à « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété », il n’est pas tenu de notifier les délibérations qu’il adopte aux copropriétaires,

— qu’il est justifié de l’approbation des comptes de la copropriété pour la période des exercices 2012 à 2020, ainsi que des appels de fonds adressés à Mme [P] pour l’exercice 2021,

— que le défaut d’approbation des budgets prévisionnels ne fait nullement obstacle au recouvrement des charges, pour autant que les comptes antérieurs aient été approuvés, dès lors que l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 subordonne la mise en 'uvre d’une procédure en paiement selon la procédure accélérée au fond à « l’approbation (') du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels », en fonction de la nature de la créance de charge revendiquée,

— que la détermination du montant des charges de copropriété au regard de l’état descriptif de division initial du 25 janvier 1972 se révèle parfaitement impossible, celui-ci ne comprenant que sept lots alors que la copropriété en est actuellement composée d’une quarantaine, que dans un souci de bonne administration de la copropriété, il ne peut être opéré qu’une répartition des charges de copropriété en tenant compte de sa situation physique actuelle, tel que retenu par le tribunal de grande instance de Draguignan dans son jugement du 18 septembre 2018, confirmé en appel, solution également adoptée pour un autre copropriétaire la SCI Suffren selon jugement du 25 septembre 2020.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2023.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que dans le dispositif des conclusions de Mme [P], il n’est pas formé de demande d’infirmation du rejet de l’exception de nullité de l’assignation, figurant dans la déclaration d’appel, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur les exceptions d’irrecevabilité de la demande

Il est soutenu d’une part que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à recourir à la procédure accélérée au fond, d’autre part est dépourvu d’intérêt à agir.

La procédure accélérée au fond est prévue par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (') »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Il ressort de ces articles que la procédure accélérée au fond, ayant pour effet d’entraîner l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel outre les provisions restant dues au titre des exercices précédents, est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l’assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante.

En l’espèce, le conseil du syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [P], deux mises en demeure, datées du 9 août 2019 et du 16 février 2021, par lettres recommandées avec accusés de réception respectivement signés les 16 août 2019 et 17 mars 2021.

Ces deux courriers sont ainsi rédigés : « Par la présente, je vous mets en demeure de régulariser votre situation et de régler dans les tous meilleurs délais votre arriéré de charges de copropriété, dont le montant figure ci-dessus ('). La présente constitue donc une diligence entreprise en vue de parvenir à une résolution amiable du litige au sens de l’article 58 du code de procédure civile. A défaut de règlement, ou de toute démarche de votre part en vue d’aboutir à une solution en ce sens, je serais contraint d’engager à votre encontre une procédure de recouvrement ».

Il doit être constaté que cette mise en demeure qui ne comporte aucun visa de l’article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n’est d’ailleurs pas informé ni du délai qu’impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel.

En outre, il est observé que le seul relevé de compte produit, arrêté après l’appel de fonds du 1er janvier 2021 (pièce n° 9 produite également en première instance), faisant état d’un montant dû de 13 370,41 euros, n’est pas susceptible de démontrer le caractère infructueux de la mise en demeure effectuée le 16 février 2021, dans le délai de trente jours suivant la réception du courrier recommandé.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen tiré du défaut d’intérêt à agir.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à Mme [P].

Celle-ci sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [P].

Aux termes des derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient de faire droit à cette demande de M. [P].

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute Mme [F] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, à payer à Mme [F] [P], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [F] [P] est dispensée de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965.

Le greffier Le président