COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JANVIER 2023

N° 2023/14

Rôle N° RG 21/15873 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIL7G

[W] [T]

C/

[B] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Annabelle DEGRADO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MENTON en date du 19 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-184.

APPELANT

Monsieur [W] [T],

né le 15 Août 1984 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [B] [Y],

née le 19 Mars 1989 à [Localité 4]

demeurant '[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Annabelle DEGRADO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Julien KAHN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Myriam GINOUX, Présidente

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023,

Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et M^me Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2020, M. [W] [T] a donné à bail à Mme [B] [Y], un local à usage d’habitation, meublé, sis [Adresse 2], à [Localité 3], moyennnant un loyer mensuel révisable de 1400 € charges comprises.

Se plaignant de désordres relatifs à un chauffe-eau défectueux et d’une installation électrique non conforme aux normes, Mme [B] [Y] a fait assigner M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton, statuant en référé afin en substance d’obtenir les travaux de mise en conformité de l’appartement loué, sous astreinte, d’ordonner la mise sous séquestre du loyer de 1400 € entre les mains de la SELARL ACT’RIVIERA, huissier de justice à Menton, de voir condamner son bailleur au paiement d’une somme provisionnelle de 1500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens en ce compris le coût du procès verbal de constat et des différents rapports techniques.

M. [W] [T] n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 19 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

condamné M. [W] [T] à faire procéder aux travaux de réparation du chauffe-eau qui est défectueux ainsi qu’aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique (réparation des anomalies listées dans le dossier de diagnostic technique du 9 mars 2021) de l’appartement meublé situé [Adresse 2], [Localité 3], loué à Mme [B] [Y] et ce sous astreinte provisoire de 150 euros de retard qui courra passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

autorisé Mme [Y] à consigner les loyers de 1400 euros par mois entre les mains de la SELARL Act’Riviera, huissiers de justice à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à ce que les travaux soient effectués par M. [W] [T] ;

réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte ordonnée ;

condamné M. [W] [T] à verser à Mme [B] [Y] à titre provisionnel la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

condamné M. [W] [T] à verser à Mme [B] [Y] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamné M. [W] [T] aux dépens ;

rejeté le surplus des demandes ;

rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 novembre 2021, M. [W] [T] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Parallèlement, par acte d’huissier du 28 décembre 2021, M. [W] [T] a fait assigner Mme [B] [Y] devant monsieur le premier président de la cour d’appel d’Aix en Provence sollicitant au principal l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision déférée et la condamnation de madame [Y] aux dépens.

Par ordonnance du 14 mars 2022, M. [W] [T] a été débouté de sa demande, condamné à payer la somme de 1700 € à Mme [B] [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens.

Par dernières conclusions transmises le 3 novembre 2022 devant cette chambre, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [T] sollicite de la cour qu’elle :

reçoive Monsieur [W] [T] en son appel et le dise bien fondé ;

infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

juge que la dangerosité de l’installation électrique n’est pas rapportée ;

juge que la preuve de l’absence d’eau chaude dans le logement n’est pas rapportée ;

juge que Monsieur [W] [T] a rempli son obligation de délivrance ;

juge que l’urgence n’est pas caractérisée ;

juge l’existence de contestations sérieuses ;

juge que la preuve d’un dommage imminent n’est pas rapportée ;

juge qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite ;

déboute Madame [B] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

fixe l’astreinte à un quantum inférieur,

fixe le montant de la consignation à la somme de 240 € par mois,

en tout état de cause,

condamne Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [W] [T] la somme de 2 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le 28 Octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] [Y] sollicite de la cour qu’elle :

juge que Monsieur [W] [T] a manqué à ses obligations de jouissance paisible et d’entretien du logement loué,

juge que Monsieur [W] [T] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent à Madame [B] [Y],

En conséquence,

juge que l’existence d’un dommage imminent et d’un trouble manifestement illicite est rapportée,

confirme l’ensemble des dispositions de l’ordonnance déférée,

déboute Monsieur [W] [T] de l’ensemble de ses demandes,

condamne M. [W] [T] à terminer les travaux de remise aux normes du logement insalubre sous une nouvelle astreinte de 250 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signification de la décision à intervenir,

condamne Monsieur [W] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne Monsieur [W] [T] aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

M. [W] [T] a transmis de nouvelles conclusions le 8 novembre 2022, à 17h18, veille de l’ordonnance de clôture.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 9 novembre 2022.

Mme [B] [Y] a transmis de nouvelles conclusions au fond et des pièces le 15 novembre 2022, postérieurement à l’ordonnance de clôture, sollicitant également la révocation de cette dernière.

A l’audience, le conseil de l’appelant s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Le conseil de l’intimée maintient sa demande et sollicitant, au cas où il n’y serait pas fait droit que les dernières écritures de M. [W] [T], notifiées la veille de la clôture soient écartées des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture:

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite à peinde d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 du code de procédure civile précise que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat, postérieurement à la clôture, ne constitue pas en soi, une cause de révocation.

Mme [B] [Y] expose que le 10 novembre 2022, M. [W] [T] s’est introduit à son domicile, y a installé sa mère, a commencé à mettre en cartons ses effets personnels et a dérobé des bijoux et valeurs ; que la police est intervenue et que M. [W] [T] a été placé en garde à vue ; qu’elle-même et son compagnon ont porté plainte.

Si effectivement, ces faits, s’ils sont avérés, sont effectivement préjudiciables à Mme [B] [Y] et sa famille, en tout état de cause, ils n’influent pas directement sur l’issue du litige, litige contractuel .

Aucune cause grave ne pouvant être retenue, il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

Les pièces 37 et 38 , ainsi que les conclusions transmises le 15 novembre sont en conséquence irrecevables.

Par ailleurs, en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances respecter et faire respecter le principe du contradictoire, les parties devant se faire connaître en temps utile les moyens de fait, les éléments de preuve et les moyens de droit qu’elles invoquent.

Les conclusions tardives, transmises par M. [W] [T], la veille de la clôture et en fin de journée ne permettaient pas à l’intimée d’en prendre connaissance et d’y répliquer utilement avant la date de la clôture. Elles seront donc écartées des débats, comme les pièces produites à la même date, afin de respecter le principe du contradictoire et la loyauté des débats.

Sur la demande de réalisation de travaux :

Aux termes de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de I 'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoire ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi de 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement de la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties est en date du 4 novembre 2020, concerne un logement meublé moyennant un loyer mensuel de 1400 € et aucun état des lieux n’a été effectué à l’entrée de la locataire, le courrier envoyé par la compagne de M. [W] [T] à Mme [B] [Y] le 20 novembre 2020 confirmant à cette date, le mauvais fonctionnement de la douche et un problème de volet dans la chambre ne pouvant constituer en aucune façon un état des lieux.

Mme [Y] expose avoir constaté très vite de nombreux dysfonctionnements concernant essentiellement des problèmes de plomberie et un tableau et une installation electrique ne satisfaisant pas aux normes.

M. [W] [T] estime que Mme [Y] n’établit ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, qu’il existe des contestations sérieuses et qu’aucun caractère d’urgence ne justifiait au demeurant d’assortir l’obligation d’effectuer des travaux à une astreinte.

Mme [B] [Y] produit à l’appui de ses affirmations un constat d’huissier dressé le 16 février 2021, un diagnostic technique établi le 9 mars 2021 par le bureau d’experts LB, un rapport d’expertise amiable effectué le 12 Mars 2021 et un certain nombre d’attestations.

L’huissier constate le 16 février 2021, notamment, que le tableau électrique n’est pas conforme, et qu’il n’y a pas d’eau chaude passé deux minutes, à aucun robinet de l’appartement, que du ballon d’eau chaude se dégage un bruit d’écoulement d’eau continu au niveau de la sortie d’eau du cumulus.

Le dossier de diagnostic technique du 9 mars 2021 révèle plusieurs anomalies comme la prise de terre et l’installation à la terre, la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit, les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche , des matériels électriques présentant des risques de contact directs, des conducteurs non protégés mécaniquement. Il précise qu’il existe des socles de prise équipés d’un contact terre non raccordés à la terre sauf dans la cuisine, des circuits électriques non équipés de conducteurs de protection, l’absence d’un tableau de répartition, l’installation électrique dans les salles de bains ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées dans ce type de locaux, enfin des conducteurs électriques sont non protégés mécaniquement.

Le rapport d’expertise du cabinet LOCOPRO mentionne que la locataire n’est plus en mesure d’utiliser une chambre, de se doucher et de doucher ses enfants, d’utiliser la machine à laver et ne dispose pas d’eau chaude ; que de plus l’installation électrique est dangereuse.

Les attestations versées établissent que depuis novembre 2020, Mme [Y] est obligée de se rendre chez des amis avec ses enfants pour se doucher.

En cause d’appel, elle produit également un rapport de constatations de la police municipale en date du 17 février 2022, aux termes duquel les officiers de police requis le 10 janvier 2022 par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne dans les Alpes Maritimes ont constaté 7 infractions aux règlement sanitaire départemental à savoir:

' 5 installations électriques dangereuses et non conformes,

' absence d’alimentation en eau chaude dans la cuisine, la salle d’eau et la salle de bains, ' éclairement des pièces principales non conformes.

Ce rapport précise que dans ce logement, la procédure d’un danger ponctuel devrait être mis en place car le risque lié à une non-conformité présente un danger immédiat et avéré pour ses habitants. L’installation électrique 'bricolée’ , anarchique et non protégée met en danger la santé et la sécurité des habitants.

Le préfet des Alpes Maritimes a pris le 14 février 2022 un arrêté d’insalubrité considérant que le logement présente un danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes compte tenu du réseau électrique non conforme et dangereux, d’un dispositif de production d’eau chaude sanitaire défectueux.

Il a par ailleurs suspendu, en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal à compter du premier jour du mois de la notification de l’arrêté ou de son affichage en mairie.

Cet arrêté met par ailleurs en demeure M. [T] de procéder dans un délai de 15 jours à la mise en sécurité de l’installation électrique desservant ce logement selon les règles de l’art, du remplacement ou de la mise en état de fonctionnement d’un dispositif de production d’eau chaude.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces qu’outre les manquements aux obligations contractuelles avérés pour le bailleur, l’urgence de la situation, comme les troubles manifestement illicite subis par Mme [Y] étaient caractérisés au moment où le premier juge a statué sans qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être excipée valablement par M. [W] [T].

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné au bailleur de faire procéder aux travaux de réparation afin de mettre fin aux troubles subis.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Au jour de la présente décision, s’il n’est pas contesté que M. [W] [T] a effectué le changement du cumulus le 21 juin 2022, il ne justifie pas avoir procédé à la mise aux normes de l’installation électrique qui présente toujours un caractère dangereux.

Sur l’astreinte:

Mme [Y] justifie avoir adressé plusieurs courriers à son bailleur début janvier 2021, puis une mise en demeure le 18 février 2021 suivie d’une seconde le 12 avril 2021.

Elle produit une attestation d’un plombier mandaté par M. [W] [T] le 24 février 2021 qui au regard des travaux à réaliser a indiqué au bailleur la situation lequel a refusé d’intervenir. Ce plombier précise qu’il a du lui adresser une mise en demeure pour obtenir le règlement de sa facture.

Il résulte de ces pièces que M. [W] [T] dument avisé de ces dysfonctionnements n’a pas procédé spontanément aux réparations répondant même à sa locataire en mars 2021 qu’elle peut mettre fin au bail si le logement ne lui convient pas.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a assorti d’une astreinte l’obligation mise à la charge de M. [W] [T].

L’augmentation de l’astreinte n’apparait pas justifiée, son montant s’avérant suffisant pour garantir l’exécution de la décision.

Sur la consignation des loyers :

C’est à juste titre que le premier juge, au regard du trouble de jouissance qui a été évalué à la somme de 360 € par mois par le cabinet LOCOPRO aux termes d’un calcul purement mathématique, a évalué le montant de la consignation des loyers à la somme totale de 1400 € au vu des désordres présentant un risque pour la sécurité des personnes, et ce, jusqu’à ce que les travaux soient exécutés.

Sur les dommages-intérêts:

Le préjudice subi par Mme [Y] est incontestable au regard des troubles de jouissance dûment justifiés.

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [W] [T] à payer à Mme [B] [Y] la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

M. [W] [T] qui succombe supportera les dépens de la procédure d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2500 euros en cause d’appel ;

M. [W] [T] qui succombe au litige, sera en revanche débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel formé par M. [W] [T] ;

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions et pièces transmises par Mme [Y] postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

Ecarte des débats les conclusions et pièces transmises par M. [T] la veille de l’ordonnance de clôture ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne M. [W] [T] au paiement des dépens d’appel ;

Condamne M. [W] [T] à payer à Mme [B] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [W] [T] de sa demande sur ce même fondement.

La greffière, La présidente,