Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 4, 16 mai 2024, n° 23/15596

TGI Grasse 24 novembre 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation 16 mai 2024

Arguments

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Accepté
Qualification du contrat de bail
La cour a jugé que le contrat de bail est un bail à usage d'habitation, car les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies.
Accepté
Incompétence du tribunal judiciaire de Grasse
La cour a confirmé l'incompétence du tribunal judiciaire de Grasse au profit du juge des contentieux de la protection, en raison de la nature du contrat de bail.
Accepté
Dépenses engagées dans le cadre de la procédure
La cour a condamné l'intimée à payer une indemnité pour couvrir les frais de justice de l'appelante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Saint Esteve conteste l'ordonnance du juge de la mise en état qui qualifiait le contrat de bail comme commercial et déclarait le tribunal judiciaire de Grasse compétent. La cour d'appel devait déterminer la nature du bail et la compétence juridictionnelle. Le juge de première instance a conclu que le contrat était commercial, ce que la cour d'appel a infirmé. En effet, elle a jugé que le bail était à usage d'habitation, car Mme [O] [E] [G] [F] n'était pas immatriculée au registre du commerce, condition nécessaire pour bénéficier du statut commercial. La cour a donc déclaré le tribunal de Grasse incompétent et a condamné Mme [O] [E] [G] [F] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 4, 16 mai 2024, n° 23/15596
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/15596
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 24 novembre 2023, N° 23/00576
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 décembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIAlbert-David TOBELEMCorinne PERRET-VIGNERON
Cabinet(s) :	SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Société SAINT ESTEVE S.C.I. poursuites et diligences de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [ Adresse 2 ], S.C.I. SAINT ESTEVE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N°2024/87

Rôle N° RG 23/15596 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJ2V

S.C.I. SAINT ESTEVE

[O] [G] [F] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Albert-david TOBELEM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du jge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse en date du 24 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00576.

APPELANTE

Société SAINT ESTEVE S.C.I. poursuites et diligences de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [O] [E] [G] [F] épouse [P]

née le 14 Décembre 1975 à [Localité 4] (COLOMBIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Albert-david TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Saint Esteve est adjudicataire des biens et droits immobiliers situés dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] appartenant à M. [L] [P], époux de Mme [O] [E] [G] [F].

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2014, M. [L] [P] a consenti à Mme [O] [E] [G] [F] 'un contrat de location à usage d’habitation, de hangar et de bureaux’ pour une durée de onze années et six mois moyennant un loyer mensuel de 150 €. Le contrat de bail stipule des engagements de réalisation de travaux pris par la locataire.

Le 21 janvier 2021, la SCI Saint Esteve a assigné Mme [O] [E] [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antibes aux fins de prononcer la nullité du bail et à titre subsidiaire, la résolution du bail pour inexécution par la locataire de ses engagements.

Par jugement du 17 juin 2021, confirmé par un arrêt de cette cour du 26 janvier 2023, la SCI Saint Esteve a été déboutée de ses demandes.

Le 27 décembre 2022, la SCI Saint Esteve a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un défaut de paiement de la taxe foncière, un défaut de production de l’attestation d’assurance et une remise en état de la porte coulissante d’un local.

Par acte du 27 janvier 2023, Mme [O] [E] [G] [F] a fait assigner la SCI Saint Esteve devant le tribunal judiciaire de Grasse en nullité du commandement de payer et en paiement de dommages et intérêts.

Le 15 juin 2023, la SCI Saint Esteve a saisi le juge de la mise en état d’un incident d’exception d’incompétence de la juridiction saisie au profit du juge des contentieux de la protection d’Antibes.

Par ordonnance en date du 24 novembre 2023, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse a :

— dit que le contrat de bail conclu le 30 octobre 2014 entre M. [L] [P] et Mme [O] [E] [G] [F] est un contrat de bail commercial,

— dit le tribunal judiciaire de Grasse matériellement compétent,

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SCI Saint Esteve,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 18 janvier 2024 pour conclusions au fond de la SCI Saint Esteve,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la SCI Saint Esteve aux dépens de l’incident.

Ce magistrat a retenu que :

— à la lecture du jugement du 17 juin 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection et l’arrêt du 26 janvier 2023 de cette cour, il apparaît que les juges n’ont pas eu à statuer sur la nature du contrat, de sorte qu’en l’absence d’identité d’objet et de cause, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée,

— il est indifférent que le commissaire de justice ait qualifié le contrat de bail commercial lors de la délivrance du commandement de payer, le juge n’étant pas lié par cette qualification,

— si le contrat litigieux est intitulé ' contrat de location de locaux à usage d’habitation, de hangar et de bureaux ' et dispose que les parties déclarent expressément que le bail n’est pas soumis aux dispositions des articles L 145-1 du code de commerce, la dénomination donnée par les parties ne lie pas le juge et toute clause d’exclusion du régime applicable aux baux commerciaux est nulle, en ce que le champ d’application dudit régime est d’ordre public,

— il convient d’examiner la nature du contrat à l’aune de son contenu :

* la description des biens immobiliers contenue dans le bail met en évidence le contrat est à usage commercial et d’habitation et est en conséquence à usage mixte, l’appartement étant destiné à un usage d’habitation tandis que le local destiné à l’exploitation d’un bar est destiné à une activité de nature commerciale,

* il ressort du jugement d’adjudication sur saisie immobilière du 10 septembre 2020 que les locaux loués ont continué à savoir un usage mixte, deux locaux ayant une activité commerciale tandis que seul un appartement est à usage d’habitation et un bureau, à suage indéterminé,

* l’activité commerciale ne peut donc être considérée comme étant accessoire à l’activité d’habitation, avec pour conséquence que l’existence d’une activité commerciale prépondérante confère la nature commerciale au bail litigieux,

* l’acte sous seing privé stipule une durée de onze années et six mois, soit supérieure à trois ans, et ne peut donc bénéficier de l’exception prévue à l’article L 145-5 du code de commerce permettant d’écarter l’application du régime des baux commerciaux,

— ledit contrat comporte également une clause de garnissage stipulée dans les baux commerciaux et destinée à garantir au bailleur le paiement du loyer en cas de défaillance et fait enfin référence aux articles L 142-1 et suivants du code de commerce afin de régir le nantissement du contrat.

Par déclaration en date du 19 décembre 2023, la SCI Saint Esteve a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 27 décembre 2023, elle a obtenu l’autorisation d’assigner à jour fixe Mme [O] [E] [G] [F] devant la chambre 3-4 de cette cour pour l’audience du 12 mars 2024 à 9h00.

Par exploit du 25 janvier 2014, la SCI Saint Esteve a fait assigner Mme [O] [E] [G] [F] devant la chambre 3-4 de cette cour pour l’audience du 12 mars 2024.

Cette assignation comporte notamment les conclusions d’appelante déposées par RPVA le 24 décembre 2023 aux termes desquelles la SCI Saint Esteve demande à la cour de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile et l’article L 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire,

— infirmer l’ordonnance du 24 novembre 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— dire et juger que le bail du 30 octobre 2014 est un bail d’habitation,

— déclarer en conséquence le tribunal judiciaire de Grasse incompétent,

— renvoyer les parties devant le juge des contentieux et de la protection d’Antibes, seul compétent,

— condamner Mme [O] [E] [G] [F] au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [O] [E] [G] [F], suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, demande à la cour de:

— déclarer Mme [O] [E] [G] [F] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse en date du 24 novembre 2023,

— débouter la SCI Saint Esteve de l’intégralité de ses demandes, moyens et prétentions,

— condamner la SCI Saint Esteve au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens directement distraits au profit de M^e Tobelem, avocat aux offres de droit.

MOTIFS

La SCI Saint Esteve fait grief au premier juge d’avoir retenu que le contrat litigieux était un bail commercial alors que :

— l’article L 145-1 du code de commerce réserve de façon expresse le bénéfice d’un tel statut aux personnes physiques ou morales immatriculées au registre du commerce et des sociétés, ce qui n’a jamais été le cas de l’intimée et que si l’usage de certains lots composant l’immeuble loué est permis pour des activités autres que l’habitation, c’est uniquement pour le bénéfice de sous-locataires, un bail commercial ayant d’ailleurs été conclu entre Mme [O] [E] [G] [F] et M. [W] le 1er février 2015,

— les parties ont toujours considéré être en l’état d’un bail d’habitation, ainsi qu’il en ressort des précédentes procédures qui ont été diligentées,

— le statut des baux commerciaux n’est pas d’ordre public, seules certaines dispositions du statut étant impératives, les parties ne pouvant pas déroger aux dispositions concernant le droit au renouvellement, la durée minimale du bail, la faculté de résiliation anticipée ou encore la révision des loyers, de sorte qu’il est donc loisible aux parties de bénéficier d’une liberté contractuelle tout en s’attachant à ne pas enfreindre les clauses dont la méconnaissance est désormais sanctionnée par le caractère non écrit,

— en l’espèce, usant de cette faculté, les parties ont volontairement soumis leur convention au droit commun et ont écarté l’application du statut des baux commerciaux.

Elle en conclut que le contrat litigieux est un contrat de bail à usage d’habitation.

Mme [O] [E] [G] [F] qualifie, quant à elle, ledit contrat de bail commercial, sollicitant la confirmation de l’ordonnance querellée en relevant que le commandement de payer visant la clause résolutoire fait état d’un bail commercial soumis aux dispositions de l’article L 145-45 du code de commerce et que dans ces conditions, elle a saisi à juste titre la juridiction au fond conformément aux mentions apposées sur ledit commandement.

Toutefois, il est indifférent que le commissaire de justice ait qualifié le contrat de bail commercial, dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 décembre 2022 à l’intimée et il appartient au juge, qui n’est pas lié par une telle qualification, de restituer l’exacte qualification au contrat en cause.

Les parties sont en l’état d’un bail intitulé 'contrat de location de locaux à usage d’habitation, de hangar et de bureaux’ portant sur les locaux dé’signés comme suit:

— lots 26 et 31: un appartement et une terrasse privative,

— lot 35 un local à usage de garage et de bureau d’une surface de 70m²,

— lots 32,33 et 34: trois places de parking privatives se trouvant devant le lot 35,

— lot 9: un local actuellement exploité en tant que bar,

— lot 4: un appartement en cours de rénovation.

Il est, en outre, stipulé, que ' les parties déclarent expressément que le présent bail n’est pas soumis aux dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce'.

Une telle dénomination donnée par les parties ne lie cependant le juge qui doit examiner si les exigences posées par l’article L 145-1 du code de commerce sont remplies pour que Mme [O] [E] [G] [F] puisse revendiquer le bénéfice d’un tel statut.

En vertu de l’article L 145-1 du code de commerce,

I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat.

III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.

L’article L 145-1 du code de commerce réserve ainsi de façon expresse le statut des baux commerciaux aux personnes physiques ou morales immatriculées au registre du commerce et des sociétés

L’immatriculation du locataire est une condition nécessaire au bénéfice du statut et il appartient au locataire qui l’invoque de justifier en remplit les conditions d’application.

La condition d’immatriculation au registre du commerce s’apprécie à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement du locataire et à la date de la demande en justice pour le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux.

La SCI Saint Esteve soutient que Mme [O] [E] [G] [F] n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés et ne l’a jamais été depuis la conclusion du bail jusqu’à ce jour.

Or, l’intimée n’est pas en mesure de justifier d’une telle immatriculation et n’a d’ailleurs pas répondu à ce moyen soulevée par l’appelante.

Au demeurant, à la lecture de la convention liant les parties, si comme l’a relevé le premier juge, certaines clauses peuvent emprunter au statut des baux commerciaux, d’autres clause significatives d’un tel statut sont totalement exclues et notamment le droit au renouvellement et à une indemnité d’éviction.

En considération de ces éléments, le contrat de location conclu entre les parties n’est pas un bail commercial mais un contrat de bail à usage d’habitation. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.

L’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection notamment connaît des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

La SCI Saint Estève est donc fondée en son exception d’incompétence du tribunal judiciaire de Grasse au profit du juge des contentieux de la protection d’Antibes.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que le contrat de bail conclu le 30 octobre 2014 entre M. [L] [P] et Mme [O] [E] [G] [F] est un contrat de bail à usage d’habitation,

Dit que le tribunal judiciaire de Grasse est matériellement incompétent au profit du juge des contentieux de la protection d’Antibes,

Condamne Mme [O] [E] [G] [F] à payer à la SCI Saint Esteve la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [E] [G] [F] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT