COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/252

Rôle N° RG 19/12982 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEXUV

S.C.I. BERNARD ET BIANCA

C/

[F] [E]

[O] [D]

[R] [D]

[S] [X]

[U] [A] [D]

[C] [A] [D]

Société [S] [X] ET CHRISTIANDELPIERRE

SARL CAP CONSEIL IMMO

SA ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe-laurent SIDER

M^e Isabelle BENSA

M^e Sébastien BADIE

M^e Paul GUEDJ

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Jean-michel ROCHAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00463.

APPELANTE

S.C.I. BERNARD ET BIANCA

, demeurant [Adresse 14]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie RICHARDIER de la SELARL RICHARDIER NATHALIE, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Monsieur [F] [E]

ET APPELANT

, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Isabelle BENSA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Sophie DAVID, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [O] [D]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GINET de la SCP GINET – TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE,

Monsieur [R] [D]

, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GINET de la SCP GINET – TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE,

Maître [S] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Christophe MACHART, avocat au barreau de NICE

Monsieur [U] [A] [D]

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GINET de la SCP GINET – TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [C] [A] [D] Représenté par son curateur Mme [O] [D]

,demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GINET de la SCP GINET – TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE

S.E.L.A.R.L. [S] [X] ET CHRISTIANDELPIERRE Notaires Associés

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL CAP CONSEIL IMMO représenté par M. [N] [S] Es qualité de « Liquidateur amiable » de la « SARL CAP CONSEIL IMMO »

, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA ALLIANZ IARD

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-michel ROCHAS de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Les époux [D] ont acquis par acte du 3 décembre 1973 une villa en l’état futur d’achèvement à [Adresse 10].

Cette villa a été vendue à monsieur [E] par acte du 12 mars 2004.

La villa a par la suite été vendue aux époux [N] (SCI BERNARD & BIANCA) par acte reçu le 28 Janvier 2005 par Maître [S] [X].

Cette vente a été précédée d’un compromis en date du 29 octobre 2004 contenant une conditions particulière en ces termes : « Annexé à l’acte le rapport d’expertise concernant la structure et l’ossature de ladite maison qui devra préciser qu’aucun risque n’est encouru sur cette structure ».

Se plaignant de l’apparition de fissures, la SCI BERNARD & BIANCA a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 31 Octobre 2007, a ordonné une expertise, confiée à monsieur [T].

L’expert a déposé son rapport le 27 Septembre 2010.

Par actes en dates des 24 janvier et 02 mars 2011, la SCI BERNARD & BIANCA a fait assigner Monsieur [F] [E], la SELARL [S] [X] et Maitre [S] [X] devant le Tribunal de grande instance de GRASSE.

Par actes en dates des 17, 19, 25, 27 octobre 19 décembre 2011, Monsieur [F] [E] a fait assigner Mademoiselle [O] [D], Monsieur [W] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [U] [D], Monsieur [C] [D] et la SARL CAP CONSEIL IMMO.

Par acte en date du 18 septembre 2012, la SARL CAP CONSEIL IMMO a assigné son assureur la SA ALLIANZ IARD.

Par acte en date du 18 octobre 2012, monsieur [F] [E] a fait assigner la société SODEX, SOCIETE D’ETUDES D’EXPERTISES ET D’INGENIERIE, auteur d’un rapport sur l’état du bien établi en 2004 entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif.

Toutes les procédures ont été jointes par ordonnance du 06 décembre 2012.

Par jugement en date du 12 juillet 2019, le Tribunal de grande instance de GRASSE a statué comme suit :

— DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de Monsieur [H] [D],

— DEBOUTE la SCI BERNARD & BIANCA de toutes ses demandes,

— CONSTATE que les demandes de garantie sont sans objet,

— CONDAMNE la SCI BERNARD & BIANCA à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

à Monsieur [E], la somme de 3.000,00 euros,

à la SELARL [S] [X] et Maître [S] [X], ensemble, la somme de 3.000,00 euros.

— CONDAMNE Monsieur [E] à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

à Mademoiselle [O] [D], Monsieur [W] [D], Monsieur [U] [D] et Monsieur [C] [D], ensemble, la somme de 1.500,00 euros,

à la SARL CAP CONSEIL IMMO, la somme de 1.500,00 euros,

à la société ALLIANZ, la somme de 1.500,00 euros,

— -CONDAMNE la SCI BERNARD & BIANCA aux dépens, distraits aux profits de la SCP de FONTMICHEL-BENSA, la SCI KAIGL ANGELOZZI, la SCP GINET-TRASTOUR. Maître Philippe LASSAU, membre de la SCP LASSAU-GASTALDI, et Maître Maurice DUMAS-LAIROLLE, avocats, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 7 Août 2019 (n°RG 19.12982), la SCI BERNARD ET BIANCA a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— - Débouté la SCI BERNARD ET BIANCA de toutes ses demandes ;

— Condamné la SCI BERNARD ET BIANCA à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à M. [E], la somme de 3 000 € ; à la SELARL [S] [X] et Me [S] [X], ensemble, la somme de 3 000 € ;

— Condamné la SCI BERNARD ET BIANCA aux dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 3 Septembre 2019 (n°RG 19.14055), Monsieur [F] [E] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a constaté que les demandes en garantie étaient sans objet. Suite au rejet de la demande principale. Eu égard à l’appel interjeté par la SCI BERNARD ET BIANCA (RG 19/12982- chambre 1-4). Appel pour préserver les droits en cas d’infirmation du jugement.

Par ordonnance de jonction en date du 5 Février 2020, le Président chargé de la mise en état de la chambre 1-4 de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la jonction des instances n°RG 19.14055 et n°RG 19.12982, sous le seul et unique numéro 19.12982.

Par conclusions du 16 avril 2020, la SCI BERNARD ET BIANCA, appelante, demande à la cour :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1992 et suivants du Code Civil,

Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T],

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement entrepris n o 1019/43 du 12 juillet 2019 du Tribunal de Grande Instance de GRASSE,

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Débouté la SCI BERNARD & BIANCA de toutes ses demandes,

— Condamné la SCI BERNARD & BIANCA à payer au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile, à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros, à la SELARL [S] [X] et Maître [S] [X] ensemble la somme de 3.000 euros,

— Condamné la SCI BERNARD & BIANCA aux dépens de l’instance.

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [F] [E], vendeur de mauvaise foi à la SCI BERNARD & BIANCA du bien situé dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 10], dénommé RESIDENCE [12], cadastré Section AB no [Cadastre 8], lot no 143 de ladite copropriété, doit sa garantie des vices cachés, puisque le vice le rend impropre à l’usage auquel l’acheteur le destinait.

— DIRE ET JUGER que la clause d’exclusion de garantie des vices ou défauts apparents ou cachés contenue dans l’acte authentique du 28 janvier 2005 est inopposable à la SCI BERNARD & BIANCA.

— DIRE ET JUGER que Maître [S] [X], notaire à [Localité 13] (06) et l’Office Notarial SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE ont engagé leur responsabilité professionnelle à l’encontre de la SCI BERNARD & BIANCA.

En conséquence,

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [F] [E], Maître [S] [X], Notaire, et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE à payer à la BERNARD & BIANCA les sommes de :

672.027 euros au titre des frais de démolition et de reconstruction de la villa,

26.400 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la période des travaux,

.29.930 euros arrêtée au 27 septembre 2010 outre la somme mensuelle de 733 euros du I er octobre 2010 jusqu’à l’arrêt à intervenir, en réparation du préjudice de jouissance,

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [F] [E], Maître [S] [X], Notaire, et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [F] [E], Maître [S] [X], Notaire, et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE aux dépens de l’instance en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

La SCI BERNARD ET BIANCA sollicite l’infirmation du jugement entrepris d’abord en ce qu’il a retenu l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Elle expose que:

' Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] établit que les désordres constatés rendent l’immeuble impropre à sa destination.

— Ces désordres n’étaient nullement apparents et connus de la SCI BERNARD et BIANCA lors de l’acquisition du bien.

Le vendeur, Monsieur [E], n’a pas invité le notaire à annexer le rapport SODEX INGENIERIE à l’acte de vente, alors que ce rapport exposait que l’origine des désordres était un tassement différentiel des fondations probablement dû à une modification des caractères géotechniques du sol d’assise argilo marneux, et faisait état du terrain non stabilisé.

Or, la SCI BERNARD et BIANCA n’a eu connaissance de ce rapport que postérieurement à la vente et n’était pas présente lors de la visite de l’expert.

Par ailleurs, le vendeur Monsieur [E] a réalisé des travaux d’entoilage qui ont eu pour effet de masquer le phénomène de fissuration généralisé lors de la vente.

Comme le relève l’expert judiciaire, la SCI BERNARD et BIANCA n’a constaté que quelques phénomènes de fissurations de peu d’importance au moment de la vente. C’est à l’occasion de travaux de second 'uvre, réalisés après l’achat de la villa, qu’elle a pu s’apercevoir que des phénomènes de fissurations anciens et importants existaient.

— Monsieur [E] n’ignorait donc pas les vices affectant l’immeuble. Il a donc agi en vendeur de mauvaise foi. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut trouver l’application en l’espèce.

La SCI BERNARD ET BIANCA sollicite l’infirmation du jugement entrepris ensuite en ce qu’il a écarté la responsabilité professionnelle de Maître [S] [X], Notaire à [Localité 13] et de l’Office notarial SELARL [S] [X] et CHRISTIAN DELPIERRE, au motif que l’absence de communication du rapport de la société SODEX INGENIERIE conformément à la condition suspensive du compromis avant la vente, était sans causalité avec les préjudices allégués, le rapport ayant conclu à une absence de dangerosité de la structure.

— D’une part, quel que soit l’interprétation que 1'on pouvait faire du rapport de la Société SODEX INGENIERIE, il n’appartenait aucunement au notaire de porter un avis personnel sur le contenu du rapport pour se dispenser des instructions de son mandant quant à l’opportunité de poursuivre l’opération. Il y a donc eu une violation du devoir de conseil, fondement de la responsabilité du notaire.

— De plus, il ressort de la chronologie du litige que lors de la signature du compromis en date du 29 octobre 2004, il était expressément convenu une condition particulière : « annexer à l’acte le rapport d’expertise concernant la structure et l 'ossature de ladite maison ». Maitre [S] [X] avait été investi d’un pouvoir aux termes du procès-verbal d’assemblée générale de la SCI du 5 janvier 2005 aux fins de signer toute pièce et tout acte nécessaire à l’accomplissement de la résolution prise aux fins de conclure le contrat. Or, non seulement ces conditions particulières ne figurent nulle part dans 1'acte de vente définitif du 28 janvier 2005, mais au surplus, le rapport d’expertise n’a jamais été porté à la connaissance de la SCI BERNARD & BIANCA avant la signature de l’acte authentique. Monsieur [X] aurait dû vérifier que la condition suspensive était levée, c’est-à-dire se faire remettre le rapport, le consulter et en référer à l’acheteur.

— Si la SCI BERNARD et BIANCA avait eu connaissance de ce rapport avant la vente définitive elle n’aurait pas passé l’acte authentique. En effet même si le rapport concluait à une absence de risques « pour les tiers », il contenait aussi l’information que les fondations connaissaient un tassement différentiel dû à la nature du sol. Dès lors le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi à savoir l’acquisition d’une villa subissant des fissures structurelles est établi.

Concernant l’évaluation de ses préjudices, la SCI BERNARD et BIANCA soutient que le rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [T] a démontré l’ampleur des désordres structurels et a préconisé la démolition et la reconstruction de la villa, opération évaluée à 672 027 euros. A cette somme devra être ajoutée l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant la période des travaux à hauteur de 26 400 euros, ainsi que du préjudice de jouissance lié à l’apparition des désordres à hauteur de 29 930 euros ;

Par conclusions du 19 avril 2024 , monsieur [E] [F] , appelant, demande à la Cour :

Vu le Jugement rendu le 12 juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE, Vu l’assignation délivrée le 2 mars 2011 par la SCI BERNARD & BIANCA à l’encontre de Monsieur [E] ; Vu les articles 1134 et suivants du code Civil, aujourd’hui 1104 et suivants du Code Civil, Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, Vu les articles 1382 et suivants du Code Civil, aujourd’hui 1240 et suivants du Code Civil Vu les articles 1992 et suivants du Code Civil,

Il est respectueusement demandé à la Cour de :

A titre principal, sur les prétentions de la SCI BERNARD ET BIANCA,

— DIRE ET JUGER qu’aux termes du compromis de vente du 29 octobre 2004 et de la vente du 28 janvier 2005, la SCI BERNARD ET BIANCA avait renoncé à tout recours contre le vendeur, Monsieur [E], du fait de vices cachés ou apparents affectant la construction litigieuse ;

— DIRE ET JUGER que la SCI BERNARD ET BIANCA était réputée parfaitement informée de la situation du bien litigieux, le rapport de la société SODEX INGENIERIE ayant été transmis dès le 19 novembre 2004, soit antérieurement à la réitération de la vente, à son mandataire, la société DREAM RIVIERA ;

— DIRE ET JUGER que la SCI BERNARD ET BIANCA avait entrepris des travaux ayant eu une incidence sur la structure de l’immeuble et pouvant expliquer l’apparition des désordres constatés par la demanderesse et leur rapide évolution ;

En conséquence,

— CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI BERNARD et BIANCA de toutes ses prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [E]

A tout le moins, si la Cour ne s’estimait pas suffisamment informée :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante :

Se faire communiquer tous les devis, situations, avenants et factures relatives aux travaux entrepris par la SCI BERNARD ET BIANCA, au cours de l’année 2005 / 2006

Déterminer, au vu de ces éléments, si ces travaux ont pu avoir une incidence sur la structure du bien litigieux ;

Donner son avis quant au point de savoir si ces travaux ont pu engendrer les désordres constatés aujourd’hui objets du litige

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse extraordinaire où la Cour envisagerait, par extraordinaire, d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [E],

— DIRE ET JUGER que la SELARL [S] [X] et Maître [S] [X] ont engagé leur responsabilité vis-à-vis de Monsieur [E] en ne s’assurant pas de l’efficacité de l’acte authentique du 28 janvier 2005 ;

— DIRE et JUGER que la société CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [S] [N], a engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l’encontre de Monsieur [E], 1) en n’exécutant pas ses obligations vis-à-vis de son mandant, la SCI BERNARD & BIANCA, 2) en permettant à cette dernière de signer l’acte authentique de vente, alors qu’elle avait une parfaite connaissance de l’état du bien et/ou en ne vérifiant pas que le rapport SODEX INGENIERIE figurait bien en annexe du contrat de vente ;

— DIRE et JUGER que les consorts [D] ont tous engagé leur responsabilité, en tant que vendeurs, à l’encontre de Monsieur [E], en n’informant pas ce dernier de l’état réel du bien et en ne prenant pas soin de s’assurer de la réalisation de la construction, conformément aux règles de l’art

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum la SELARL [S] [X], Maître [S] [X], les consorts [D], la société CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [S] [N], la compagnie ALLIANZ à garantir Monsieur [E] de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, au profit de la SCI BERNARD & BIANCA

— CONDAMNER à titre principal la SCI BERNARD ET BIANCA et, subsidiairement, in solidum avec la SELARL [S] [X], Maître [S] [X], les consorts [D], la société CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [S] [N], la compagnie ALLIANZ à payer, à Monsieur [E], la somme de 25.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SCP de FONTMICHEL- BENSA, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure Civile

Monsieur [E] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI BERNARD ET BIANCA de l’ensemble de ses prétentions dirigées à son encontre.

Il expose que :

— la SCI BERNARD ET BIANCA était parfaitement informée de la situation avant même d’acquérir l’immeuble litigieux et que, ce faisant, elle avait acquis le bien en pleine connaissance de cause. Monsieur [E] critique en ce sens le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il se contente de reprendre les allégations de la SCI BERNARD ET BIANCA.

En effet, Monsieur [E] soutient avoir fait réaliser exclusivement des travaux de ravalement, qui ne concernaient pas la structure du bien immobilier. Il conteste avoir entrepris des travaux d’entoilage à l’intérieur de la maison visant à dissimuler les fissures, contrairement à ce que soutient la SCI BERNARD ET BIANCA. Dès lors les fissures étaient apparentes au moment des visites, dans le cas contraire la SCI BERNARD ET BIANCA n’aurait pas exigé qu’une clause suspensive d’expertise de la structure figure dans le compromis de vente.

Le rapport d’expertise SODEX INGENIERIE a ainsi été dressé à la demande de la SCI BERNARD ET BIANCA et non à celle de Monsieur [E]. La société SODEX INGENIERIE a conclu que le phénomène n’était pas stabilisé mais que la présence des fissures ne présentait aucun caractère de dangerosité, la structure ne présentant aucun risque vis-à-vis des tiers (pièce n°5).

¢Ce rapport était transmis directement par la société SODEX INGENIERIE à l’agence immobilière DREAM RIVIERA, mandataire des acquéreurs, par télécopie, le 19 novembre 2004 (pièce n°7). La condition suspensive a donc été réalisée. Dans l’hypothèse où la société DREAM RIVIERA n’aurait pas transmis ces informations à son mandant, Monsieur [E] ne saurait en être tenu responsable, étant parfaitement fondé, au vu de la théorie de l’apparence et de l’existence du mandat existant entre les parties, à considérer que la SCI BERNARD ET BIANCA avait été parfaitement informée de la situation par l’envoi du rapport SODEX à la société DREAM RIVEIRA.

La Cour relèvera par ailleurs que dans le cadre de l’assignation aux fins de désignation d’Expert que la SCI BERNARD & BIANCA avait fait délivrer à Monsieur [E], elle a affirmé que ce rapport était bien annexé à son acte authentique (pièce n°13), comme cela ressort de l’ordonnance de référé du 31 octobre 2007 (pièce n°10), ce qui constitue de fait un aveu judiciaire quant à la connaissance de ce rapport par la SCI BERNARD & BIANCA

Dès lors, la SCI BERNARD ET BIANCA était informée de la situation et ne peut reprocher à Monsieur [E] aucune mauvaise foi ou man’uvre dolosive. La clause de renonciation à toute action contre le vendeur présente à l’acte de vente du 28 janvier 2005 doit donc être appliquée.

— - Au surplus, contrairement à ce que l’Expert Judiciaire a affirmé, les travaux qui ont été entrepris par la SCI BERNARD ET BIANCA, à son entrée dans les lieux, ont incontestablement entraîné des conséquences sur la structure de l’immeuble, ne s’agissant pas de simples travaux de second 'uvre contrairement à ce qu’elle prétend. De ce fait, ces travaux peuvent parfaitement expliquer les mouvements structurels subis par la maison, la SCI BERNARD ET BIANCA se trouvant alors seule responsable de la situation.

Néanmoins, si, par extraordinaire, la Cour ne s’estimait pas suffisamment informée, il pourrait ordonner un complément d’expertise qu’il confiera à tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission spécifique d’examiner les devis, situations, avenants remis par la société SCI BERNARD ET BIANCA, s’agissant des travaux réalisés en 2005, et de déterminer si ces travaux ont pu être à l’origine des désordres aujourd’hui constatés.

Dans l’hypothèse où la Cour ferait droit aux demandes présentée par la SCI BERNARD et BIANCA à l’encontre de Monsieur [E], ce dernier entend formuler des appels en garantie:

— Dirigé contre Maître [S] [X], notaire rédaction de l’acte et son étude la SARL [S] [X] sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. En effet la SCI BERNARD ET BIANCA avait donné mandat à Maître [S] [X], aux termes d’une assemblée générale du 5 janvier 2005, pour régulariser l’acte de vente en ses lieu et place. Il lui revenait donc de vérifier que toutes les conditions suspensives convenues aux termes du compromis du 29 octobre 2004 étaient levées. Ainsi la Cour devait considérer que la SCI BERNARD ET BIANCA n’a pas eu connaissance du rapport SODEX INGENIERIE avant la vente, la responsabilité devra en incomber au notaire qui avait la charge de porter à la connaissance de ses clients que la condition suspensive n’avait pas été levée.

— Dirigé contre la société CAP CONSEIL IMMO intervenue en qualité de mandataire de l’acquéreur lors de la vente, et de son assureur ALLIANZ. Cette responsabilité est double :

D’une part, la société CAP CONSEIL IMMO avait une parfaite connaissance de l’état du bien au moment de la vente du 28 janvier 2005 pour avoir vendu le même bien le 12 mars 2004, par l’intermédiaire de son préposé, Monsieur [P], et aurait dû, si le bien était dans l’état dangereux décrit par l’Expert Judiciaire, prévenir la SCI BERNARD & BIANCA, ce qui aurait permis, le cas échéant, à cette dernière d’éviter de subir quelque préjudice que ce soit ;

D’autre part, si tant est qu’elle n’ait pas eu connaissance de l’état des lieux, elle aurait dû alerter les parties et notamment, la SCI BERNARD & BIANCA, quant à l’absence de respect d’une des conditions suspensives du contrat et donc empêcher la signature de la vente.

— Dirigé contre les consorts [D], maîtres d’ouvrage de la villa, auprès desquels Monsieur [E] a acquis le bien. Il ressort du rapport d’expertise judicaire que les désordres affectant la maison ont pour origine soit l’époque de la construction de la maison, soit celle des travaux de confortement effectués par Monsieur [D] entre 1995 et 1998. Les consorts [D] seraient donc tenus à garantir Monsieur [E] de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, en leur qualité de vendeurs de l’immeuble à l’appelant et donneurs d’ordres des travaux de construction et/ou de confortement, à charge pour les consorts [D], le cas échéant, de faire intervenir à la procédure, les entreprises responsables de ces malfaçons.

Par conclusions du 7 juin 2024 , monsieur [S] [N] es qualité de liquidateur amiable de la SARL CAP CONSEIL IMMO demande à a Cour :

Vu l’acte introductif d’instance, Vu le visa juridique développé par Monsieur [E] dans son acte introductif d’instance et ses écritures devant la cour de céans, Vu l’absence de pièces utiles, Vu la police souscrite, Vu les pièces versées aux débats, Vu la jonction prononcée entre les instances, Vu les articles 9, 15 et 16 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 1382 ancien du Code Civil, Vu l’article 1134 ancien du Code Civil,

— DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les présentes conclusions soutenues par la SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [N].

— CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 12 juillet 2019.

— CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 12 juillet 2019 en ce qu’il a condamné Monsieur [E] à payer à la SARL CAP CONSEIL IMMO la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— METTRE purement et simplement hors de cause SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [N].

Vu l’absence de pièce utile de nature à permettre d’engager la responsabilité de la SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [N]. Vu l’acte notarié démontrant que la société DREAM RIVIERA est seule concernée. Vu le caractère inopposable du rapport d’expertise judiciaire [T] à la SARL CAP CONSEIL IMMO au vu des dispositions des articles 9, 15 et 16 du Code de Procédure Civile. Vu la totale carence probatoire de Monsieur [E] et de toutes parties à l’instance au regard des demandes formulées à l’encontre de la SARL CAP CONSEIL IMMO, au regard des dispositions des articles 9, 15 et 16 du Code de Procédure Civile,

En conséquence, et de plus fort,

— DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses écritures, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [N], lesquelles sont manifestement infondées et injustifiées, tant en fait qu’en droit, en leur principe et en leur quantum.

Vu les écritures de Monsieur [E] précisant dans le cadre de la présente instance que l’agence immobilière concernée est la société DREAM RIVIERA.

— DEBOUTER de plus fort toutes parties à l’instance de leurs écritures, fins et conclusions en ce qu’elles sont formulées et orientées à l’encontre de Monsieur [N], es-qualités de liquidateur amiable de la SARL AP CONSEIL IMMO dès lors que la responsabilité de la société AP CONSEIL IMMO ne peut être engagée tant au regard des dispositions de l’article 1382 du Code Civil ancien que de l’article 1992 du Code Civil.

— METTRE de plus fort hors de cause la SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [S] [N]

— DEBOUTER en tout état de cause toutes parties à l’instance de leurs écritures, fins et conclusions en ce qu’elles sont formulées et orientées à l’encontre de Monsieur [N], es-qualités de liquidateur amiable de la SARL AP CONSEIL IMMO.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu la police d’assurance souscrite, Vu l’article 1134 ancien du Code Civil,

Si par extraordinaire la Cour de céans devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SARL CAP CONSEIL IMMO, sans reconnaissance du bien-fondé de l’action diligentée à titre principal par les consorts [E] :

— CONDAMNER la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne la SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [N], de toute condamnation en principal, intérêts et frais et accessoires éventuellement prononcés à son encontre au profit de toutes parties à l’instance.

— CONDAMNER Monsieur [F] [E] -ou tout succombant- à payer à la SARL CAP CONSEIL IMMO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [N], la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

— CONDAMNER Monsieur [F] [E] -ou tout succombant- aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Maud DAVAL-GUEDJ, sur sa due affirmation de droit.

Monsieur [N] en qualité de liquidateur amiable de la SARL CAP CONSEIL IMMO sollicite à titre principal la mise hors de cause de la société CAP CONSEIL IMMO, la preuve n’étant pas rapportée de son intervention en qualité de mandataire de la SCI BERNARD ET BIANCA. En effet il ressort de l’assignation de Monsieur [E], de ses écritures, ainsi que des pièces qu’il produit (pièce n°3, 2, 7,8 de Monsieur [E]), que c’est la SARL DREAM RIVIERA qui est intervenue en qualité d’agent immobilier rédacteur du compromis de vente et d’intermédiaire à la transaction. Or cette société n’a jamais été mise en cause à la procédure par Monsieur [E].

Le rapport d’expertise judiciaire [T] ne s’est pas déroulé au contradictoire de la SARL CAP CONSEIL IMMO et ne lui est donc pas opposable.

L’intervention de la société CAP CONSEIL IMMO à cette opération immobilière n’étant pas démontrée, l’argumentation développée par Monsieur [E] visant à voir rechercher la responsabilité de la SARL CAP CONSEIL IMMO au visa des dispositions de l’article 1382 du Code Civil au motif qu’elle aurait permis à la SCI BERNARD ET BIANCA de signer l’acte authentique de vente alors qu’elle avait une parfaite connaissance de l’état du bien et/ou en ne vérifiant pas que le rapport SODEX INGENIERIE figurait bien en annexe du contrat de vente, devra être écartée.

A titre subsidiaire, Monsieur [N] en qualité de liquidateur amiable de la SARL CAP CONSEIL IMMO sollicite voir son assureur la compagnie ALLIANZ IARD condamnée à relever et garantir la SARL CAP CONSEIL IMMO de toute condamnation en principal, intérêts et frais et accessoires qui serait éventuellement prononcée à son encontre.

Par conclusions du 25 mai 2020, la SA ALLIANZ IARD, assureur responsabilité civile professionnelle de la Société CAP CONSEIL IMMO, demande à la cour :

Vu les articles 9, 15 et 16 du Code de Procédure Civile vu la Loi du 2 janvier 1970 dite Loi HOGUET et le décret du 20jui11et 1972, Vu les pièces versées aux débats

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du12 juillet 2019.

— Juger que la vente litigieuse a été négociée par l’intermédiaire de la Société DREAM RIVIERA rédacteur du compromis de vente, mandataire du vendeur et des acquéreurs.

— Juger que la mise en cause de la Société CAP CONSEIL IMMO n’a pas lieu d’être,

— Condamner Monsieur [E], qui avait donné mandat de vente à la société DREAM RIVIERA, à payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts à la compagnie ALLIANZ pour procédure et appel abusifs.

Subsidiairement,

— Juger qu’en tout état de cause, la garantie de la Compagnie ALLIANZ IARD assureur responsabilité civile de la Société CAP CONSEIL IMMO pour ses activités relevant de la Loi HOGUET, ne peut être mobilisée en l’absence d’un mandat écrit lequel est d’ordre public,

— Juger la compagnie ALLIANZ IARD recevable et bien fondée à invoquer l’exclusion prévue au contrat en l’article 24-6 pour absence de mandant écrit.

Plus subsidiairement,

— Juger que le rapport d’expertise de Monsieur [T] est inopposable à la société CAP CONSEIL comme à son assureur la Compagnie ALLIANZ.

— Débouter Monsieur [E] et la société CAP CONSEIL de toutes demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ

— Rejeter toutes demandes qui seraient formées à I 'encontre de la Compagnie ALLIANZ IARD,

— Condamner Monsieur [E] et/ou tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ IARD la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le condamner et/ou tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Maurice DUMAS-LAIROLLES, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La Compagnie ALLIANZ expose être l’assureur responsabilité civile professionnelle de la Société CAP CONSEIL IMMO selon contrat n° 40.419380 ayant pour objet de garantir son activité d’agent immobilier.

A titre principal, la Compagnie ALLIANZ sollicite la confirmation du jugement entrepris. En effet, il résulte des pièces versées aux débats que la Société CAP CONSEIL IMMO son assurée, n’a pas été intermédiaire dans cette vente, qui s’est réalisée par l’intermédiaire exclusif de la Société DREAM RIVIERA, mandataire du vendeur mais encore de l’acquéreur la SCI BERNARD &BIANCA. La société CAP CONSEIL IMMO doit ainsi être mise hors de cause et Monsieur [E] condamné à verser des dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs.

Subsidiairement, la compagnie ALLIANZ soutient que l’article 6 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 impose l’existence d’un mandat écrit comme condition de garantie de l’activité professionnelle d’agent immobilier. Or en l’espèce, en l’absence de mandat écrit entre CAP CONSEIL IMMO et la SCI BERNARD et BIANCA, la garantie de la SA ALLIANZ IARD n’est pas mobilisable.

Encore plus subsidiairement, la compagnie ALLIANZ soutient que le rapport d’expertise judicaire [T] lui est inopposable ainsi qu’à son assurée. De plus, il ressort des éléments du dossier que les vices étaient connus tant par le vendeur que par l’acquéreur lors de vente, dès lors aucun manquement à son obligation d’information et conseil ne peut être reproché à la CAP CONSEIL IMMO.

Par conclusions 19 mars 2020, madame [D] [O], monsieur [D] [R], [D], monsieur [U] [A], monsieur [D] [C] [A] demandent à la Cour :

Vu le jugement rendu le 12.07.2019, vu l’appel principal interjeté par la SCI BERNARD ET BIANCA, Vu l’appel interjeté par Monsieur [E],

VU les dispositions des articles 1134, 1382 et 1641 du Code Civil,

VU la jurisprudence attachée,

VU le contrat de vente [D] / [E],

VU les pièces produites,

A titre principal,

— CONFIRMER, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 12 juillet 2019 ;

— DEBOUTER la SCI BERNARD ET BIANCA de ses demandes ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [E] de toutes ses demandes d’être relevé et garanti indemne, dirigée à l’encontre des consorts [D] ;

A titre subsidiaire,

— JUGER inopposable le rapport d’expertise judiciaire à l’égard des consorts [D] ;

Vu la clause insérée dans leur acte de vente,

— JUGER valable cette clause, les consorts [D] étant de bonne foi,

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des consorts [D],

VU le phénomène de fissuration généralisée apparu en 2007, après que la SCI BERNARD ET BIANCA ait procédé à des travaux,

— JUGER que les consorts [D], vendeurs non professionnels et à la lecture du rapport de visite de SODEX INGENIERIE, ignoraient au jour de la vente, que d’éventuels désordres pouvaient, 8 ans plus tard, apparaître,

— JUGER, en outre que Monsieur [E] a eu une connaissance de ces éventuels vices cachés, au plus tard le 31.10.2007, date de l’ordonnance de désignation d’un expert judiciaire,

— JUGER alors, vu la date de la mise en cause des consorts [D], diligentée, par acte extra judiciaire en date du 17.10.2011, que l’action en garantie des vices cachés est prescrite à leur encontre,

— JUGER en outre que lors de la vente [D]/ [E], la maison ne présentait pas de fissuration généralisée mettant en péril ses habitants, comme le confirme le rapport de SODEX INGENIERIE,

— JUGER que les travaux de second 'uvre réalisés par la SCI BERNARD ET BIANCA en 2007, ont déclenché le phénomène de fissuration généralisée, qui n’existait pas auparavant,

En conséquence,

— JUGER que les conditions de la responsabilité civile délictuelle ne sont pas réunies, Monsieur [E] ne pouvant démontrer une faute et un lien de causalité engageant la responsabilité des consorts [D],

— JUGER que les demandes de Monsieur [E], sont irrecevables sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil.

— DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre des consorts [D],

Dans tous les cas,

— CONDAMNER Monsieur [E] ou tous succombant à verser aux consorts [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER M. [E] ou tous succombant, aux entiers dépens, distraits au visa des dispositions de l’article 699 du CPC.

Ils exposent que les époux [D] ont acquis la villa en l’état futur d’achèvement par acte du 3 décembre 1973.

Ils sollicitent à titre principal la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI BERNARD ET BIANCA de toutes ses demandes.

En effet, c’est à juste titre que le Tribunal a estimé que l’entoilage de certaines fissures, réalisé entre le compromis et l’acte réitéré, par le vendeur, ne caractérisait pas une volonté du vendeur de cacher le vice, connu préalablement. Par ailleurs, il n’est pas non plus démontré que Monsieur [E] avait conscience de la gravité des désordres, lors de la vente, puisque que le rapport de la société SODEX INGENIERIE n’étant nullement alarmant à ce titre. Dès lors la responsabilité de Monsieur [E] devra été écartée et ses recours en garantie à l’encontre des consorts [D] nécessairement rejetés.

A titre subsidiaire, les consorts [D] concluent au rejet des demandes formulées par Monsieur [E] à leur encontre :

— Le rapport d’expertise judiciaire [T] n’est pas opposable aux consorts [D]. Ainsi conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation l’expertise judiciaire non contradictoire ne peut être prise en considération qu’à titre de renseignements et ne peut fonder une condamnation. Or Monsieur [E] fonde exclusivement ses demandes en garantie sur les conclusions du rapport d’expertise, il devra en être débouté.

— Par ailleurs toute responsabilité des consorts [D] tant sur le fondement de l’article 1382 que sur celui des articles 1641 et suivants du Code civil, devra été écartée en application de la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte authentique de vente [D]/[E]. Aucune mauvaise foi des époux [D] ne peut permettre d’écarter l’application de cette clause. En effet, il ressort du rapport SODEX INGENIERIE de 2004, établi à l’occasion de la vente [E]/SCI BERNARD ET BIANCA que la structure de la maison ne présentait aucun danger. Le phénomène fissuration généralisée n’est apparu que 3 ans plus tard, suite à d’importants travaux réalisés par la SCI BERNARD ET BIANCA.

— Subsidiairement, les consorts [D] démontrent que les conditions de la responsabilité civile délictuelle ainsi que celles de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Concernant la responsabilité civile, aucune faute des époux [D] n’est établie. Le bien a été vendu de nombreuses années avant l’apparition des fissures. Par ailleurs, il ne peut y avoir aucun lien de causalité établi entre les dommages allégués par la SCI BERNARD et BIANCA et les consorts [D], puisque tant Monsieur [E], que son acquéreur, sont intervenus sur le bien, en réalisant différents travaux.

.Concernant la garantie des vices cachés, Monsieur [E] est tout d’abord irrecevable à agir à l’encontre des consorts [D] de ce chef, l’action se prescrivant 2 ans à compter de la découverte du vice (soit en 2007), en vertu des dispositions de l’article 1648 du Code Civil. La mise en cause des consorts [D] a été diligentée, par acte extra judiciaire en date du 17.10.2011, seulement, 4 ans plus tard. En second lieu et sur le fond, Monsieur [E] ne démontre nullement que les désordres constates par l’expert judiciaire sont constitutifs de vices sciemment caches par les concluants. Le phénomène de fissuration n’existait pas au moment de la vente [D] / [E] et n’est apparu qu’après les travaux réalisés par la SCI BERNARD ET BIANCA, 3 ans plus tard.

Par conclusions du 20 Janvier 2020, Maître [X] [S] et la société [S] [X] ET CHRISTIAN DELPIERRE, notaires à [Localité 13], sollicitent voir :

Vu l’article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable à l’espèce, Vu les pièces versées aux débats,

— CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI BERNARD ET BIANCA de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des concluants,

— CONDAMNER la SCI BERNARD ET BIANCA à payer à la SELARL [S] [X] et à Maître [S] [X] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN – GUEDJ – MONTERO – DAVAL-GUEDJ, avocats, sus sa due affirmation de droit.

Maître [X] [S] ainsi que son office sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a écarté leur responsabilité.

D’une part, maître [X] soutient n’avoir commis aucune faute en n’annexant pas le rapport d’expertise SODOTEX du 24 novembre 2004 à l’acte authentique de vente du 25 janvier 2005. En effet il soutient ne jamais avoir été destinataire dudit rapport. Il a été informé par télécopie le 3 janvier 2005 par l’agence immobilière DREAM RIVIERA que la condition suspensive du compromis de vente avait été réalisée, « chacun étant prêt à signer l’acte authentique ». La télécopie dont s’agit ne contenait qu’une seule page, le rapport sus-évoqué n’ayant jamais été remis à Maître [X], simplement informé de l’accord des parties de conclure la vente. Le 5 janvier 2005, la SCI BERNARD ET BIANCA confiait tous pouvoirs à tous clercs de l’étude de Maître [S] [X] à l’effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution prise. Ainsi maître [X] a rempli sa mission, reprenant l’ensemble des éléments de l’avant contrat, sauf la partie pour laquelle aucun élément ne lui a été renseigné. La volonté des acquéreurs étant sans équivoque. Si comme elle le prétend la SCI BERNARD ET BIANCA n’a jamais eu connaissance du rapport d’expertise, elle ne peut se prévaloir que de sa propre turpitude ;

D’autre part, maître [X] soutient que le lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice subi n’est pas établi. En effet la SCI BERNARD ET BIANCA ne démontre pas qu’elle n’aurait pas conclu la vente si elle avait eu connaissance du rapport de novembre 2004, et pour cause, ce rapport exprime exactement ce qu’elle avait prévu dans le compromis, à savoir : la précision d’absence de risque.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 Juin 2024 malgré une demande de report de l’appelant par simple courrier du même jour et fixé à l’audience du 2 Juillet 2024 à laquelle les parties ont pu présenter leurs observations.

MOTIVATION

Sur la garantie du vice caché par le vendeur

L’appelante reproche au premier juge à titre principal de ne pas avoir condamné le vendeur, monsieur [E], à leur verser la somme principale de 672 027€ représentant le coût de la démolition et de la reconstruction de la villa objet du litige sur le fondement de la garantie des vices cachés prévues par les articles 1641 et suivants du code civil.

Le premier juge a estimé qu’il n’est pas démontré que monsieur [E] avait connaissance de l’ampleur des désordres avant la vente alors qu’il n’est pas un professionnel de la construction, qu’un rapport de SODEX INGENIERIE indiquait que les fissures apparentes à cette date ne présentaient aucun caractère de dangerosité , que les fissures extérieures n’étaient pas masquées à l’inverse de celles figurant à l’intérieur qui avaient fait l’objet d’un entoilage , que le rapport précité avait été transmis à l’agent immobilier et au notaire et que les fissures les plus graves sont apparues près de deux ans après la vente .

Il en déduit qu’à défaut de démonstration de la mauvaise foi du vendeur, il y avait lieu de faire application de la clause du contrat excluant la garantie des vices cachés par le vendeur.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 suivant prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Les articles 1643 et 1645 du même code précisent que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce par acte authentique du 12 mars 2004 monsieur [E] a acquis des consorts [D] la villa 43 correspondant au lot 143 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 11] moyennant le prix de 320 000euros.

Par acte authentique du 28 janvier 2005, monsieur [K] [E] a revendu le bien à la SCI Bernard &Bianca.

L’acte de vente comporte en page 6 une clause indiquant expressément que le vendeur ne sera pas tenu sauf s’il est maître d’ouvrage ou professionnel de l’immobilier, à la garantie des vices ou défauts apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou l’immeuble lui-même.

Préalablement à cette vente, un rapport avait été réalisé le 16/11/2004 par « SODEX INGENIERIE » constatant des fissures numérotées de 1 à 9 en façades, des fissures numérotées de 10 à 13 sur les dallages, des fissures numérotées de 14 à 21à l’intérieur du logement et des fissures numérotées de 22 à 25 dans le garage. Ce rapport indique que les fissures proviennent d’un tassement différentiel des fondations, probablement dû à une modification des caractéristiques géotechniques du sol d’assise argilo marneux. Il est précisé que des travaux de confortement de type reprise en sous 'uvre par micropieux sous les fondations ont été réalisés par monsieur [D], ce qui est confirmé par une attestation de monsieur [J] [L], voisin.

Il est conclu à l’absence de caractère de dangerosité des fissures bien que le phénomène de fissuration ne soit pas complètement stabilisé et que la structure de la construction ne présente aucun risque particulier.

Ce rapport a été transmis par fax du 19/11/2004 à DREAM RIVIERA.

L’agent immobilier l’a transmis par la même voie à l’étude notariale chargée de la vente le 03/01/2005.

Le notaire indique ne pas avoir reçu le rapport mais seulement une unique page indiquant que la condition pour signer l’acte de vente est remplie.

La société CAP IMMO a pour sa part transmis le 29/10/2004 au notaire ayant réalisé la vente du bien entre monsieur [D] et monsieur [E] mais pour constituer le dossier de la vente [E]/SCI Bernard et Bianca le compromis, la reconnaissance d’honoraires à la charge de l’acquéreur, le mesurage loi Carrez et les diagnostics, les pièces d’identité des parties, le chèque de séquestre.

Le 16/04/2007, la SCI Bernard & Bianca a fait constater par huissier :

Des fissures du dallage dans le hall d’entrée, le séjour, la cuisine, le cellier, le couloir d’accès à la partie nuit, la salle d’eau, la chambre d’enfant, le dressing, la salle de bains, le local WC, la chambre à coucher, les combles aménagés, les combles et le garage, la buanderie.

A l’extérieur sont notées également des fissures, un affaissement au niveau du seuil du séjour, des décollements.

Monsieur [T], expert désigné par le juge des référés, constatant des désordres rapidement évolutifs caractérisés par des fissures et lézardes importantes rendant certaines pièces immédiatement impropres à leur destination (chambre d’enfant), a fait intervenir un sapiteur afin de procéder à une étude géotechnique et structurelle.

L’expert indique que les désordres affectant la villa sont dus :

— principalement à un phénomène de tassements généralisés des argiles de surface sur l’ensemble de la plateforme.

— à un manque d’étanchéité des sols périphériques à la villa

— à un encastrement très insuffisant des semelles de fondations

— à un manque de rigidité de la structure (absence de chaînage vertical)

L’expert exclut une incidence des travaux réalisés par la SCI Bernard & Bianca qui n’est au demeurant étayé par la production d’aucune pièce technique pertinente en ce sens y compris par monsieur [E] ;

L’expert préconise la démolition et la reconstruction de la villa avec la création d’un sous-sol à moins 3 mètres, les murs en sous-sols devant être équipés de drain et les eaux de ruissellement canalisées et évacuées, la réalisation de joints de dilatation devant entre les différents volumes de la structure.

Si l’on se réfère à la chronologie de la vente, monsieur [E] a acquis la maison le 12/03/2004 , a fait procéder à une visite des lieux par SODEX INGENIERIE en sa présence et en présence de l’agent immobilier DREAM RIVIERA le 22/09/2004 , le compromis de vente qui prévoit expressément d’annexer à l’acte de vente un rapport d’expertise concernant la structure et l’ossature de la maison a été signé le 29/10/2004 , un rapport de visite des lieux a été établi par SODEX INGENIERIE le 16/11/2004 et transmis à l’agent immobilier DREAM RIVIERA ,la SCI Bernard & Bianca a signé le 28 janvier 2005 par l’intermédiaire d’un clerc de notaire l’acte d’achat du bien auquel n’est pas joint le rapport SODEX INGENIERIE.

Il ressort des éléments précités que le vendeur avait connaissance que la maison était atteinte de désordres liés à un phénomène de tassements généralisés des argiles de surface non stabilisé, qu’il convenait de surveiller l’évolution des fissures dans le temps et donc du caractère évolutif de ces désordres mais que non professionnel il ne pouvait en mesurer la portée et les conséquences relevées dans le rapport de monsieur [T], expert, au regard des conclusions du rapport SODEX INGENIERIE indiquant que les fissures apparentes à cette date ne présentaient aucun caractère de dangerosité ,que la structure de la construction ne présente aucun risque particulier vis-à-vis des tiers .

Si le vice n’était pas décelable quant à son ampleur pour le vendeur, il en est logiquement de même pour l’acquéreur également non professionnel.

C’est en ce sens que le vice doit être considéré comme caché à l’égard de l’acheteur et que le premier juge a pu relever que le vendeur n’avait pas connaissance de l’ampleur des désordres même s’il n’est pas contesté que le vendeur avait réalisé des travaux d’entoilage à l’intérieur de la maison.

De plus, l’acte de vente d’immeuble sous condition suspensive signé le 29 octobre 2004 entre les parties en présence de l’agent immobilier SARL DREAM RIVIERA initialement mandataire du vendeur prévoit expressément d’annexer à l’acte de vente un rapport d’expertise concernant la structure et l’ossature de la maison qui devra préciser qu’aucun risque n’est encouru sur cette structure.

Cet acte comporte 13 pages et annexes original entre les mains du rédacteur.

Il en résulte que comme l’a indiqué le premier juge, la mauvaise foi du vendeur ne peut être retenue dans la mesure où le vendeur et l’acquéreur ont signé l’acte prévoyant la communication à ce dernier des conclusions du rapport SODEX INGENIERIE qui était ainsi informé de l’existence de ce rapport et qu’il devait être joint à l’acte de vente.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a fait application de la clause de l’acte notarié prévoyant la non garantie des vices cachés conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil.

Par voie de conséquence les appels en cause par monsieur [E] des consorts [D], de monsieur [N], liquidateur de l’agence CAP IMMO et de son assureur ALLIANZ sont sans objet.

Le jugement de première instance doit être confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du notaire

L’appelante reproche au premier juge de ne pas avoir retenu la responsabilité du notaire instrumentaire de l’acte authentique.

Le premier juge a estimé qu’il est peu vraisemblable que la SCI Bernard & Bianca ait donné au notaire le pouvoir de signer l’acte authentique de vente sans s’être préoccupée de connaître le résultat de l’expertise qu’elle avait réclamée -ce qui en toute hypothèse aurait constitué une faute-elle ne démontre la réalité d’aucun lien de causalité entre les fautes qu’elle invoque et son préjudice.

Il résulte du rapport SODEX INGENIERIE que si le tassement différentiel des fondations n’était pas stabilité, la présence de fissures ne présentait aucun caractère de dangerosité et que la structure de la construction de présentait aucun risque particulier vis-à-vis des tiers.

Ce rapport était en conséquence conforme à la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente, de sorte que la vente était parfaite.

En aucun cas la responsabilité du notaire ne peut être exclue motif pris qu’il est peu vraisemblable que la SCI Bernard & Bianca ait donné au notaire le pouvoir de signer l’acte authentique de vente sans s’être préoccupée de connaître le résultat de l’expertise qu’elle avait réclamée, motif hypothétique.

L’article 1382, devenu 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que le notaire engage sa responsabilité civile du fait de la méconnaissance de ses obligations professionnelles en tant que garants de l’efficacité des actes de vente auxquels ils concourent et de la méconnaissance du devoir d’information et de conseil des en matière de vente immobilière.

La Cour de cassation a précisé que le notaire n’est tenu à une obligation de conseil et d’efficacité que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il a les moyens de procéder, que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil (cassation 22 février 2017 – n° 16-13.096 sur le dernier point)

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties le 29/10/2004 prévoit expressément au titre des conditions particulières l’annexion à l’acte de du rapport d’expertise concernant la structure et l’ossature de ladite maison qui devra préciser qu’aucun risque n’est encouru sur cette structure.

Or l’acte authentique de vente en date du 28 janvier 2005 ne comporte pas en annexe le rapport d’expertise concernant la structure de l’immeuble, condition de la vente.

Le fait que ce rapport ait été transmis à l’agent immobilier initialement mandataire du vendeur n’est en aucun cas de nature à justifier le non- respect d’une condition de la vente expressément prévue par les parties, la mission du notaire étant de faire respecter l’accord de volontés intervenu relativement à la vente dont il est saisi et de s’assurer de l’efficacité juridique des actes qu’il rédige.

En ne s’assurant pas de l’annexion du rapport SODEX INGENIERIE à l’acte authentique de vente, le notaire a fait obstacle à son efficacité juridique peu importe qu’il ne l’ait pas reçu dans son intégralité :il lui appartenait d’en exiger la communication d’une copie fidèle et intégrale.

Ensuite tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, le notaire aurait dû , après consultation du rapport de SODEX INGENIERIE dont il avait moyen de connaître le sens et la portée compte tenu de ses compétences , spécialement attirer l’attention de l’acheteur sur l’opportunité de procéder à des investigations plus amples sur l’état du bien au regard d’une part de l’ambigüité de la conclusion de ce rapport « la présence des fissures ne présente aucun caractère de dangerosité et la structure de la construction ne présente aucun risque particulier vis-à-vis des tiers » et d’autre part de sa discordance avec le corps même du rapport relevant des fissures nombreuses et significatives sur un bâtiment ayant déjà fait l’objet d’une consolidation des fondations par micropieux et précisant que l’existence des fissures actuelles montrent que le phénomène (tassement différentiel des fondations) n’est pas complètement stabilisé, qu’il faudra mettre en observation l’évolution éventuelle des fissures dans le temps.

Or le notaire ne démontre pas s’être acquitté de cette obligation qui eut permis d’éviter à l’acquéreur de prendre un risque anormal ou lui aurait permis de le faire en toute connaissance de cause alors que l’acte authentique a été signé par l’acquéreur par l’intermédiaire d’un clerc de notaire le représentant.

Sur le préjudice

Aux termes de la jurisprudence, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. (Cassation 20/03/2013 pourvoi n°12-14712)

Le fait de ne pas avoir pu prendre la décision d’acquérir le bien en toute connaissance de cause, a fait perdre à l’acquéreur une chance de renoncer à cette acquisition compte tenu de l’état du bien nécessitant soit des travaux extrêmement délicats et extrêmement onéreux soit la démolition et la reconstruction de la villa et par voie de conséquence une entrée jouissance largement reportée ou de conclure la vente à d’autres conditions.

L’acquéreur justifie ainsi d’un dommage en lien direct avec la faute du notaire.

Au vu du rapport de SODEX INGENIERIE, cette perte de chance doit être évaluée à 75% du préjudice causé à l’acquéreur en lien avec la faute du notaire.

Parmi les préjudices relevés par l’expert sont en lien avec la faute commise par le notaire la perte de valeur de la maison (hors terrain et hors travaux réalisés par l’acquéreur) dont la valeur théorique est de de 343278€, les frais de démolition (25000€) les frais de construction à hauteur de 39327,80€ (honoraires maître d''uvre et frais administratifs) la somme de 26400€ correspondant aux frais de logement durant le délai utile pour procéder à la démolition de l’existant et à la reconstruction d’une nouvelle maison soit au total 434 005,80€.

Le préjudice doit donc être évalué à la somme de 325 504,35€.

Sur les autres demandes

Essentiellement réformé au principal le jugement de première instance sera également réformé en ce qu’il condamne la SCI Bernard & et Bianca à payer :

Les dépens

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros à monsieur [F] [E] d’une part, à Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] d’autre part.

Partie perdantes Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] seront condamnés aux dépens.

Par ailleurs l’équité commande de les condamner à payer à la SCI Bernard & et Bianca et à monsieur [E] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour sa part monsieur [E] sera condamné au paiement d’une somme de 1500 euros à monsieur [N], liquidateur de l’agence CAP IMMO et de son assureur ALLIANZ et aux consorts [D] qui l’a appelé en la cause.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 12 juillet 2019 en ce qu’il déboute la SCI Bernard & Bianca de toutes ses demandes et la condamne à payer les dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait l’avance, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à monsieur [F] [E] et à Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] ensemble.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] à payer à la SCI Bernard & Bianca la somme de 325 504,35euros en réparation des préjudices causés du fait de la violation de leurs obligations professionnelles.

Condamne Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] à payer à la SCI Bernard & Bianca la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] à payer à monsieur [F] [E] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamne monsieur [F] [E] à payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à monsieur [N], liquidateur de l’agence CAP IMMO.

Condamne monsieur [F] [E] à payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la SA ALLIANZ.

Condamne monsieur [F] [E] à payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à monsieur [C] [A] [D] représenté par son curateur madame [O] [D], monsieur [U] [A] [D], madame [O] [D] et monsieur [R] [D] ensemble ;

Condamne Maître [S] [X] et la SELARL [S] [X] et Christian DELPIERRE, notaires associés à [Localité 13] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit des avocats en ayant fait l’avance.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE