COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/196

Rôle N° RG 24/08163 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNJMQ

SAS SOLEIL [Localité 4]

C/

S.C.I. PG

BTSG²

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Frédéric CHAMBONNAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de NICE en date du 31 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01093.

APPELANTE

SAS SOLEIL [Localité 4]

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉE

S.C.I. PG,

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SCP BTSG²

dont le siège social est [Adresse 2]

prise en la personne de Maître [B] [F], agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS SOLEIL [Localité 4],

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 avril 2015, la société civile immobilière (SCI) PG a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Soleil [Localité 4] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Soutenant que le commandement de payer un arriéré locatif, délivré par exploit d’huissier en date du 30 janvier 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail, est resté infructueux, la SCI PG a fait assigner la SAS Soleil [Localité 4], suivant acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment d’entendre ordonner la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 mai 2024, ce magistrat a :

rejeté la demande de la SAS Soleil [Localité 4] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

constaté la résiliation du bail à effet au 1er mars 2023 ;

ordonné à la SAS Soleil [Localité 4] de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux litigieux dans le mois de la signification de l’ordonnance ;

ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS Soleil [Localité 4] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

déclaré la décision opposable à l’Urssaf ;

condamné la SAS Soleil [Localité 4] à payer à la SCI PG une provision de 2 395 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2023, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamné la SAS Soleil [Localité 4] payer à la SCI PG la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné la SAS Soleil [Localité 4] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023.

Suivant déclaration transmise au greffe le 27 juin 2024, la SAS Soleil [Localité 4] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par jugement en date du 11 juillet 2024, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SAS Soleil [Localité 4] en désignant Me [B] [F] de la SCP BTSG en tant que mandataire judiciaire.

Dans ses dernières conclusions transmises le 2 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la SAS Soleil [Localité 4], représentée par son mandataire judiciaire, Me [B] [F] de la SCP BTSG, sollicite de la cour qu’elle :

— déclare recevable l’intervention volontaire du mandataire judiciaire ;

— infirme l’ordonnance entreprise en l’état de la procédure de sauvegarde ;

— à titre subsidiaire, lui accorde des délais de paiement rétroactifs ;

— en tout état de cause,

* se déclare incompétent au profit du juge du fond pour statuer sur les demandes incidentes de la SCI PG ;

* déboute la SCI PG de ses demandes ;

* la condamne à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* la condamne aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud § Juston, avocats associés aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises le 10 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la SCI PG sollicite de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 30 janvier 2023 en l’état de la procédure de sauvegarde ouverte le 11 juillet 2024 ;

— la confirme en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la SAS Soleil [Localité 4] en substituant le fondement de l’effet du congé délivré le 29 décembre 2023 à celui des effets de la clause résolutoire ;

— la confirme en ce qu’elle a condamné la SAS [Localité 4] à lui payer une indemnité d’occupation de 2 395 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— l’infirme sur le point de départ de cette indemnité d’occupation qui ne peut être antérieure au 11 juillet 2024 compte tenu de la procédure de sauvegarde ;

— condamne la SAS Soleil [Localité 4] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Me [B] [F] de la SCP BTSG, en qualité de mandataire judiciaire de la SAS Soleil [Localité 4]

Dès lors que le jugement du tribunal de commerce de Nice du 11 juillet 2024 a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SAS Soleil [Localité 4] et désigné Me [B] [F] en tant que mandataire judiciaire, il y a lieu d’accueillir cette intervention volontaire.

Sur la recevabilité des demandes de la bailleresse formées à l’encontre de la société SAS Soleil [Localité 4] sur le fondement des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges antérieurement à l’ouverture de la procédure collective

Selon l’article L 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ainsi qu’à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L 622-7 du même code énonce que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Selon l’article L 622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l’article L 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En conséquence de ce principe d’interdiction des poursuites individuelles, l’action introduite par le bailleur avant la mise en redressement du preneur en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement.

Il résulte également des dispositions susvisées que « l’instance en cours », interrompue jusqu’à ce que le créancier poursuivant a procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l’existence de cette créance. Tel n’est pas le cas de l’instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle, présentant un caractère provisoire, de sorte que la créance faisant l’objet d’une telle instance ne peut être fixée au passif et doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

En l’espèce, à la date d’ouverture de la procédure de sauvegarde de la SAS Soleil [Localité 4], par jugement du tribunal de commerce de Nice du 11 juillet 2024, la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement de loyers, charges et taxes échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure et les conséquences en résultant, à savoir l’expulsion de la SAS Soleil [Localité 4] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, n’avaient pas été prononcées par une décision passée en force de chose jugée en raison de l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé du 31 mai 2024.

Dès lors qu’aucune décision définitive passée en force de chose jugée émanant d’une juridiction du fond n’a constaté, avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde à l’égard de la SAS Soleil [Localité 4], l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties pour défaut de paiement de loyers antérieurs à la date de l’ouverture de cette procédure, il n’y a plus lieu, comme le reconnaissent les parties, à référé sur les demandes susvisées formées par la SCI PG sur le fondement des effets de la clause résolutoire.

De surcroît, si l’instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une provision n’est pas une instance en cours interrompue par l’ouverture d’une procédure collective, il convient de relever que la SCI PG n’a sollicité devant le premier juge aucune provision correspondant à un arriéré locatif qui aurait été dû à la date du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail à effet au 1er mars 2023 ;

— ordonné à la SAS Soleil [Localité 4] de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux litigieux dans le mois de la signification de l’ordonnance ;

— ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS Soleil [Localité 4] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— déclaré la décision opposable à l’Urssaf ;

— condamné la SAS Soleil [Localité 4] à payer à la SCI PG une provision de 2 395 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2023, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le bien fondé des demandes de la bailleresse formées à l’encontre de la société SAS Soleil [Localité 4] sur le fondement des effets du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 29 décembre 2023 pour le 30 juin 2024

Sur l’expulsion pour occupation sans droit ni titre

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Enfin, il est admis que l’ouverture d’une procédure collective ne fait pas obstacle à la recevabilité de l’action en déclaration de validité d’un congés avec refus de renouvellement.

En l’espèce, voulant mettre un terme au bail commercial la liant à la société Soleil [Localité 4], la société PG lui a, par exploit d’huissier en date du 29 décembre 2023, donné congé des lieux à effet au 30 juin 2024 avec refus de renouvellement et sans indemnité d’occupation pour défaut de paiement des loyers de manière répétée pendant toute la durée du bail.

En application de l’article L 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’occurrence, alors même que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré le 30 janvier 2023, ne vise pas les dispositions de l’article L 145-17 du code du commerce, mais uniquement celles de l’article L 145-41 du même code, la SCI PG ne démontre pas avoir, avec l’évidence requise en référé, respecté les dispositions légales requises.

Dans ces conditions, l’occupation sans droit ni titre de l’appelante est sérieusement remise en cause par la validité du congé tenant à son formalisme.

Par ailleurs, en application de l’article L 145-9 dernier alinéa du code de commerce, le congé doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Si cette mention figure dans le congé qui a été délivré, le délai de deux ans ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné pendant lequel l’appelante peut contester le congé devant le tribunal compétent n’a, à ce jour, pas expiré.

Or, l’appelante discute le motif pour lequel le congé lui a été délivré faisant valoir qu’elle avait apuré la totalité de sa dette locative plus d’un mois avant.

S’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la réalité du motif invoqué, l’appelante peut toujours agir en contestation du congé et/ou demander le paiement d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, elle n’a pas, avec l’évidence requise en référé, perdu tous les droits qu’elle tenait du statut des baux commerciaux.

Dans ces conditions, l’occupation sans droit ni titre de l’appelante est sérieusement remise en cause par la validité du congé tenant au motif invoqué.

Il en résulte que l’obligation pour la SAS Soleil [Localité 4] de quitter les lieux depuis le 30 juin 2024, date d’expiration du congé qui lui a été délivré, est sérieusement contestable, de même que la preuve de l’illicéité manifeste de l’occupation sans droit ni titre n’est pas rapportée.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en déboutant la SCI PG de sa demande d’expulsion fondée sur les effets du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, dès lors que l’occupation sans droit ni titre de la SAS Soleil [Localité 4] n’est pas manifeste, tel que cela résulte de ce qui précède, son obligation de régler une provision à valoir sur le préjudice subi par la SCI PG se heurte à une contestation sérieuse.

Il y a donc d’ajouter à l’ordonnance entreprise en déboutant la SCI PG de sa demande d’indemnité fondée sur les effets du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SAS Soleil [Localité 4] à payer à La SCI PG la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Enfin, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et appel par les parties non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Accueille l’intervention volontaire, en cause d’appel, de Me [B] [F] de la SCP BTSG, ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS Soleil [Localité 4] ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI PG formées à l’encontre de la SAS Soleil [Localité 4] visant à entendre constater la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, ordonner l’expulsion de la SAS Soleil [Localité 4] des lieux loués avec toutes les conséquences en résultant et de la voir condamner à lui verser une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux ainsi qu’une somme au titre des loyers et charges impayés ;

Déboute la SCI PG de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’expulsion fondées sur les effets du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel par les parties non compris dans les dépens ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

La greffière La présidente