Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 8 décembre 2025, n° 21/09477

CA Aix-en-Provence
Confirmation 8 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Obligation contractuelle de paiement des taxes
La cour a confirmé que la Sarl Dolce Vita Promotion avait effectivement manqué à son obligation de paiement des taxes, mais a rejeté la demande de Roccapina contre les notaires, considérant que la responsabilité de vérifier le paiement incombait à Roccapina.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté Roccapina de sa demande sur le fondement de l'article 700, considérant que l'équité commandait d'allouer des frais aux notaires.
Accepté
Validité de la condamnation
La cour a confirmé la condamnation de la Sarl Dolce Vita Promotion, considérant que les éléments de preuve étaient suffisants pour établir sa responsabilité.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 8 déc. 2025, n° 21/09477
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/09477
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Paul GUEDJJean-Luc FORNOJean-Philippe MONTEROGrégory PILLIARD
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESESCLAPEZ SINELLE PILLIARD
Parties :	Société ROCCAPINA, S.A.R.L. c/ DOLCE VITA PROMOTION

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 08 DECEMBRE 2025

N°2025/487

Rôle N° RG 21/09477 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWE7

Société ROCCAPINA

[O] [S]

[D] [Y]

S.A.R.L. DOLCE VITA PROMOTION

S.C.P. [S] [U] [F]

S.C.P. [Y] [M]

[C] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Grégory PILLIARD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 25 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/06791.

APPELANTE

S.C.C.V. ROCCAPINA

prise en la personne de son mandataire ad hoc, Monsieur [C] [H],

demeurant [Adresse 5]

Plaidant par M^e Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Maître [O] [S], Notaire

demeurant [Adresse 2]

Maître [D] [Y], Notaire

demeurant [Adresse 15]

S.C.P. [S] [U] [F], Notaires

demeurant [Adresse 2]

S.C.P. [Y] [M] Notaires,

demeurant [Adresse 14]

Tous les quatre représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. DOLCE VITA PROMOTION

Assignation (appel provoqué) par PV659 le 21 Décembre 2021, demeurant [Adresse 3]

défaillante

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Monsieur [C] [H], en sa qualité de mandataire ad hoc de la S.C.C.V. ROCCAPINA

né le 13 Décembre 1957 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

Plaidant par M^e Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 08 Décembre 2025.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par arrêté du 5 novembre 2013, la Sarl Dolce Vita Promotion a obtenu un permis de construire pour l’édification d’un immeuble collectif sur un terrain sis, [Adresse 6] situé à [Localité 16][Adresse 1][Localité 13], cadastré AK [Cadastre 7], AK [Cadastre 8], AK [Cadastre 9], AK [Cadastre 10].

Le permis de construire a été transféré à la société [H] Promotion le 26 février 2015 avant d’être transféré par celle-ci au profit de la société Roccapina le 21 décembre 2015.

Par acte authentique du 6 juillet 2016, la Sarl Dolce Vita Promotion a vendu à la société Roccapina le terrain sis à [Adresse 17] cadastré Section AK, N° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], au prix de 2 150 000 euros. Cet acte a été reçu par maître [O] [S], notaire associé de la Scp Leclercq-Mari-[R], avec la participation de maître [D] [Y], assistant la société Roccapina.

L’acte contient la mention selon laquelle la Sarl Dolce Vita Promotion déclare que les différentes taxes assises sur le permis de construire ont été acquittées.

Le 15 janvier 2018, la direction générale des finances publiques a mis en demeure la société Roccapina de régler la somme de 69 522 euros au titre de différentes taxes d’urbanisme attachées à l’arrêté du permis de construire du 5 novembre 2013 et ayant fait l’objet de titres de perception émis le 19 décembre 2017.

Le 12 mars 2018, le comptable public a mis en demeure la société Roccapina de procéder au règlement de la somme majorée pour un montant total de 76 474 euros.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 4 avril 2018, le conseil de la société Roccapina a mis en demeure la Scp Leclercq-Mari-[R], de déclarer le sinistre à son assureur et a mis en demeure également la société Dolce Vita Promotion de lui régler la somme de 73 300 au titre du remboursement des taxes non acquittées et à la majoration appliquée.

Le 13 juin 2018, la direction générale des finances publiques a adressé à la société Roccapina une notification de saisie à tiers détenteur pour la somme totale de 76 474 euros.

Le 27 juin 2018, le conseil de la société Roccapina a mis en demeure la Scp Leclercq-Mari-[R] de rembourser sous quarante-huit heures la somme saisie sur les comptes bancaires de la société Roccapina pour un montant de 76 474 euros.

Par actes des 2 et 3 octobre 2019, la société Roccapina a assigné Sarl Dolce Vita Promotion, maître [S] et la Scp Leclercq-Mari-[R], ainsi que maître [Y], notaires, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 76 474 euros sur le fondement des article 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— condamné la société Dolce Vita Promotion à payer à la société Roccapina la somme de 76 474 euros ;

— débouté la société Roccapina des demandes formées à l’encontre de Maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F] et Maître [D] [Y] ;

— condamné la société Dolce Vita Promotion à payer à la société Roccapina une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Roccapina à payer à Maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F] et Maître [D] [Y] et à la société civile professionnelle [D] [Y] et [W] [M] ensemble une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Dolce Vita Promotion aux entiers dépens et accordé le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile à la Scp Loustaunau Fornot avocats ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que la société Dolce Vita Promotion avait manqué à son obligation contractuelle de payer les taxes relatives au permis de construire et a estimé que sa mauvaise foi, résultant de ses déclarations mensongères, justifiait qu’elle soit condamnée à rembourser, outre le montant des taxes dues, les pénalités de retard.

Sur la responsabilité des notaires instrumentaires, le tribunal a dit que ces derniers n’étaient pas tenus de vérifier les déclarations relatives au paiement des taxes au motif que ces éléments librement négociés par les parties, relevaient exclusivement du domaine contractuel et ne remettaient pas en cause la validité de l’acte. Il a au contraire considéré, qu’il incombait à la société Roccapina, société professionnelle, de s’assurer du paiement effectif des taxes par le vendeur avant de signer l’acte de vente.

Par déclaration du 24 juin 2021, la société Roccapina a interjeté appel de cette décision, limitant son appel à l’infirmation des chefs de jugements rejetant ses demandes dirigées à l’encontre des notaires.

Par acte signifié le 21 décembre 2021 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les notaires ont formé appel provoqué à l’encontre de la société Dolce Vita Promotion.

La société Roccapina a fait signifier ses conclusions d’appel à la société Dolce Vita Promotion, intimée sur appel provoquée, le 10 mars 2022. Cette signification a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 26 août 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions rectificatives notifiées par la voie électronique le 25 juillet 2025, la société Roccapina demande à la cour de :

— condamner in solidum la société Dolce Vita Promotion, maître [S] et la Scp Leclercq-Mari-[R], ainsi que maître [Y] et la Scp [Y]-[M] à lui payer la somme de 76 474 euros et infirmer en ce sens, le jugement dont appel,

— condamner in solidum la société Dolce Vita Promotion, maître [S] et la Scp Leclercq-Mari-[R], ainsi que maître [Y] et la Scp [Y]-[M] à lui payer la somme de de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens exposés en cause d’appel,

— débouter maître [S] et la Scp Leclercq-Mari-[R], ainsi que maître [Y] et la Scp [Y]-[M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Dolce Vita Promotion à lui payer la somme de 76 474 euros,

— rejeter toutes demandes de condamnation présentées à son encontre et infirmer en ce sens, le jugement dont appel,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer aux notaires, ensemble, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 avril 2024, au visa des articles 542 et 954 du Code civil, maître [S] et la Scp Leclercq-Mari-[R], ainsi que maître [Y] et la Scp [Y]-[M] sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— déboute la société Roccapina de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

Y ajoutant,

— condamner la société Roccapina à leur régler la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Dolce Vita Promotion à les relever indemne de toutes les condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

— condamner la société Dolce Vita Promotion à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur les prétentions dont est saisie la cour

1-1 Moyens des parties

M.[S], Mme [Y], la SCP [S] [U] [F] et la SCP [Y] notaires font valoir que faute pour l’appelante d’avoir dans ses conclusions du 8 mars 2022 sollicité l’infirmation de la décision qui l’a déboutée de ses demandes à l’encontre des notaires, la cour ne peut que confirmer la décision déféré.

L’appelante en réponse soutient que ses conclusions notifiées le 22 septembre 2021 et le 8 mars 2022 sont conformes aux exigences des articles 542 et 954 du code de procédure civile en ce qu’elles contiennent dans leur dispositif une demande de réformation du jugement.

1-2 Réponse de la cour

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Toutefois la Cour de cassation a jugé que l’application immédiate de cette règle de procédure, qui résulte de l’interprétation nouvelle d’une disposition au regard de la réforme de la procédure d’appel avec représentation obligatoire issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 et qui n’a jamais été affirmée par la Cour antérieurement dans un arrêt publié, dans les instances introduites par une déclaration d’appel antérieure à la date du 17 septembre 2020 (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626, publié au Bulletin) aboutirait à priver les appelants du droit à un procès équitable.

En conséquence, s’y trouve soumise les seules instances dont la déclaration d’appel est postérieure à la date de l’arrêt soit à la date du 17 septembre 2020.

Tel est bien le cas en l’espèce, la déclaration d’appel étant en date du 24 juin 2021.

Par ailleurs aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevé d’office les parties doivent présenter des les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908, à 910 l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

La cour observe que les premières conclusions de la société Roccapina du 22 septembre 2021, même si ses conclusions ultérieures et notamment celles du 25 juillet 2025 en ce qu’elle sollicite « l’infirmation en ce sens » et « la réformation du jugement en tant qu’il l’a condamnée à payer aux notaires, ensemble, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance », sont pour le restant rédigées de la manière suivantes :

« PAR CES MOTIFS,

— Dire et juger que maître [D] [Y] et maître [O] [S], Notaires, n’ont pas vérifié, par toutes investigations utiles, notamment par la demande à la Conservation des Hypothèques de la copie de l’hypothèque légale inscrite, le 9 janvier 2014, par le Trésor Public et de la copie de son acte de mainlevée en date du 14 avril 2016 alors que, ces actes, qu’ils visaient en page 6 de l’acte du 6 juillet 2016 qu’ils ont instrumenté, bénéficiaient d’une publicité légale, dont ils avaient une parfaite connaissance, aisément accessible et qu’elles conditionnaient l’efficacité de l’acte ainsi dressé, partant, qu’ils ont commis une faute et ont engagé leur responsabilité à l’égard de la société Roccapina ;

— Dire et juger que, par son courrier électronique en date du 27 février 2018, maître [D] [Y], notaire, a reconnu, ce qui vaut aveu extrajudiciaire, en vertu de l’article 1383-1 du code civil, que Maître [O] [S], dont elle partage la défense commune, a commis une faute en ne vérifiant pas, notamment en sollicitant un bordereau d’inscription hypothécaire, les déclarations de la société venderesse, la société Dolce Vita, selon lesquelles elle s’était acquittée des taxes d’urbanisme, ce qui n’était pas le cas ;

— Dire et juger irrecevable maître [D] [Y], Notaire, par application du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, à soutenir qu’aucun des Notaires ayant concouru à l’acte du 6 juillet 2016, et notamment maître [O] [S], n’aurait commis aucune faute ;

— Condamner in solidum maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F], maître [D] [Y], la société civile professionnelle maître [D] [Y] et maître [W] [M] à payer à la société Roccapina la somme de 76 474 euros et réformer en ce sens, le jugement rendu, le 25 mai 2021, par le Tribunal Judiciaire de Draguignan ;

— Condamner in solidum maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F], maître [D] [Y], la société civile professionnelle maître [D] [Y] et maître [W] [M] à payer à la société Roccapina la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens exposés en cause d’appel ;

— Débouter maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F], maître [D] [Y], la société civile professionnelle maître [D] [Y] et maître [W] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. »

Ainsi contrairement à ce qu’elle affirme, la société Roccapina n’ a pas dans le dispositif de ses premières conclusions, demander d’abord l’infirmation ou la réformation du jugement, ou encore son annulation, mais a exposé ses prétentions au fond.

A défaut de conclusions sollicitant d’abord l’infirmation de la décision dont appel sur les chefs critiqués – comme c’est le cas en l’espèce – la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement qui lui est déféré.

2-Sur les demandes accessoires

Le jugement dont appel est confirmé et les dépens d’appel seront supportés par la partie perdante à savoir la société Roccapina. Elle sera ainsi nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’allouer à maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F], maître [D] [Y], la société civile professionnelle maître [D] [Y] et maître [W] [M], pris ensemble la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Roccapina à supporter la charge des dépens d’appel et ordonne leur recouvrement direct au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne à payer à maître [O] [S], la société civile professionnelle [O] [S], [G] [U] et [N] [F], maître [D] [Y] et à la société civile professionnelle maître [D] [Y] et maître [W] [M], pris ensemble la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Déboute les parties de toutes autres demandes.

La greffière, la présidente.