COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 388

Rôle N° RG 21/14884 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIKQ

S.C.I. PIERRE

C/

S.D.C. SDC [Adresse 14]

S.A.R.L. [Localité 24] DE LA BOURSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SELARL ORENGO-MICAULT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 14 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02715.

APPELANTE

S.C.I. PIERRE dont le siège social est [Adresse 22], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 14], dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet [M], SAS dont le siège social est sis [Adresse 23], agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Céline ORENGO de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Laurent MICAULT, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. [Localité 24] DE LA BOURSE dont le siège social est [Adresse 20], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 20.01.2022 à personne morale

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant bail commercial en date du 23 juillet 2018, conclu en renouvellement de baux précédents, la SCI PIERRE a loué à la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE, des biens et droits immobiliers situés [Adresse 20], et plus précisément, un local situé au rez-de-chaussée de l’ immeuble, un appartement de type F2 au 1er étage ainsi que deux caves. La location a été conclue pour une durée de neuf années, à compter du 1er août 2018, jusqu’au 31 juillet 2027, pour une activité de « bar, restaurant'».

En raison de diverses nuisances olfactives, sonores, ainsi que des dégradations au sein des parties communes, résultant a priori des activités de restauration de l’établissement, par ordonnance de référé en date du I8 juillet 2017, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Nice, devenu le Tribunal judiciaire de Nice, a désigné Monsieur [X] [K] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé d’ heure à heure rendue le 22 novembre 2018, il a été fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE, la SCI PIERRE et M. [G], représentant cette dernière, ont été condamnés à procéder ou faire procéder à la dépose du système d’ extraction situé dans le conduit de cheminée de l’ immeuble [Adresse 11], sans délai, à compter de la signification de l’ ordonnance et sous astreinte.

Il a également été dit qu’en cas d’ inaction de la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE et de la SCI PIERRE et de M. [G], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, procédera à la dépose du dispositif Litigieux en leurs lieu et place.

Par jugement du 30 septembre 2019, le juge de l’ exécution du Tribunal de Grande Instance de NICE, devenu le Tribunal judiciaire de Nice, a liquidé l’ astreinte fixée par 1'ordonnance de référé du 22 novembre 2018, à la somme de 31 .000,00 euros, et a condamné, ìn solidum, la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE à son paiement.

Par acte d’ huissier de justice en date du 26 août 2020, la SCI PIERRE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE aux fins de voir notamment, en l’état de ses dernières conclusions :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Vu l’article 488 du code de procédure civile ;

Vu les articles 3, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 1231-1 du Code civil;

Vu l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018 ;

Vu le Jugement du 30 septembre 2019 ,

Vu l’attestation de l 'entreprise ALP’ CHEMINEE en date du 28 mai 2019 ;

METTRE A NEANT l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018, en ce qu’elle a condamné la SCI PIERRE à déposer le système d’ extraction existant, qui ne lui appartenait pas et dont la dangerosité ne lui était nullement imputable.

DIRE ET JUGER que la dangerosité résultait de câbles électriques passés par des propriétaires sus-jacents au sein dudit système d’extraction, lui-même situé dans le conduit de cheminée de 1' immeuble.

CONDAMNER en conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], à payer à la SCI PIERRE, la somme de 33.000,00 euros, au titre du préjudice financier subi à ce jour.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à payer à la SCI PIERRE, la somme de 10.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des tracasseries, troubles et désagréments subis par la concluante, depuis trois années, et compte tenu des procédures abusives et dilatoires engagées.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur la base de1'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, au bénéfice de Ia requérante.

La SARL [Localité 24] DE LA BOURSE a demandé au tribunal de :

«'Prononcer que'» le comportement de la Société [Localité 24] DE LA BOURSE a été conforme,

«'Prononcer que'» la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE a réalisé les seuls travaux qu’ elle pouvait exécuter,

«'Prononcer que'» la dangerosité due à la présence de câbles électriques dans le conduit de cheminée relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8],

«'Prononcer que'» la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE ne saurait être déclarée responsable, ni condamnée à l’ exécution des travaux ordonnés par la décision de référé,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a notamment demandé au tribunal de :

Vu les articles 544 et 1240 du Code civil,

Vu I’article 488 du Code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [K] du 10 août 2020,

Vu l’ ordonnance de clôture d’instruction du 28 mai 2021,

Vu 1' ensemble des pièces versées aux débats; '

A TÍTRE PRINCIPAL

JUGER qu’ aucune circonstance nouvelle n’ est intervenue de nature à modifier, rapporter ou anéantir l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018 ;

JUGER que ni la SCI PIERRE ni la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE n’ ont exécuté le dispositif de ladite ordonnance en ce qu’ ils n’ ont toujours pas procédé à Ia dépose du système d’ extraction privatif situé dans le conduit de cheminée de l’ immeuble, ni versé les sommes requises en application de l’ artic1e 700 du Code de procédure civile ;

JUGER qu’ une telle carence est fautive

JUGER que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 21] ne peut procéder à la dépose du système d’extraction privatif situé dans le conduit de cheminée sans transmission de la méthodologie nécessaire par la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE et son bailleur, la SCI PIERRE ;

JUGER que la carence de la SCI PIERRE et de la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE obère 1'exécution par le Syndicat des copropriétaires, [Adresse 14] des travaux de rénovation du conduit de cheminée de l’ immeub1e et de mise en conformité du système électrique

JUGER que les chèques émis par Madame [N] [G] n’ ont pas été encaissés à la CARPA

JUGER que les sommes n’ ont pu être quittancées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ;

JUGER que les causes du jugement rendu par le JEX le 30 septembre 2019 n’ ont pas entièrement été réglées puisque 10 000 € n’ont pas été versés sur le montant total de 32.500,00euros ;

EN CONSÉQUENCE ET PRINCIPALEMENT,

DEBOUTER la SCI PIERRE de l’ ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire le tribunal devait juger les causes du jugement du juge de l’ exécution réglées,

DEBOUTER la SCI PIERRE de sa demande de mise à néant de l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018,

DEBOUTER la SCI PIERRE de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à la somme de 10000€ à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTER la SCI PIERRE de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à la somme de 5000 euros en application de l’ article 700 du Code de procédure civile ;

SOUMETTRE toute éventuelle condamnation au remboursement des sommes versées en exécution du jugement rendu par le JEX le 30 septembre 2019 à la condition préalable que les chèques émis par .Madame [N] [G] pour le compte de la SCI PIERRE soient régulièrement et dûment quittancés par le Syndicat des copropriétaires1- [Adresse 27] ;

ORDONNER la compensation entre les sommes régulièrement encaissées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] et toute éventuelle condamnation à remboursement ;

Reconventionnellement

JUGER 1' ordonnance de référé du 22 novembre 2018 bien fondée ;

EN CONSEQUENCE,

CONFIRMER l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018 en toutes ses dispositions;

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire du 10 août 2020 ;

CONDAMNER in solidum la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive';

CONDAMNER in solidum la SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE aux entiers dépens de l’ instance en ce compris les frais d’ expertise à hauteur de 12487,17 euros outre l’ ensemble des dépens dont ceux de l’ ordonnance du 22 novembre 2018,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE de l’ ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement la SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE

au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’ article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens de l’ instance

CONDAMNER solidairement SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement d’une amende civile d’un montant de 10 000 euros en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

Par jugement du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a

DIT irrecevable devant le juge du fond les demandes tendant à voir mettre à néant ou à confirmer l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018';

En conséquence,

DÉBOUTÉ les parties de l’ ensemble de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de l’instance ;

DÉBOUTÉ le SDC [Adresse 26]. [Adresse 28] [Localité 25] situé [Adresse 11], [Adresse 1] de sa demande relative aux frais d’expertise ;

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Aux motifs que vu1'article 488 du code de procédure civile,

L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’ autorité de la chose jugée. En conséquence le juge du fond peut être saisi pour1' obtention d’ un jugement définitif.

Au visa du second alinéa, le juge des référés, mais non le juge du fond, peut modifier ou rapporter une précédente décision en présence d’éléments nouveaux.

L’ article 490 du code de procédure civile dispose que l’ ordonnance de référé peut être frappée d’ appel.

Ainsi le juge du fond du tribunal judiciaire n’ est pas le juge d’ appel d’ une ordonnance de référé irrévocable, faute d’avoir été frappée d’ appel.

En l’ espèce, l’ ordonnance de référé du 22 novembre 2018 n’a pas été frappée d’ appel. Or il n’ entre pas dans les pouvoirs du juge du fond de mettre à néant ladite ordonnance avec toutes les conséquences de droit et donc de statuer à nouveau sur celle-ci comme le demande aux termes du dispositif de ses conclusions la SCI PIERRE. Le juge du fond n’est pas davantage compétent pour confirmer l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018 comme le demande le syndicat des copropriétaires à titre reconventionnel.

Leurs demandes sont donc irrecevables de ce chef et il convient dès lors de rejeter les demandes de dommages et intérêts ainsi que d’ homologation du rapport d’ expertise déposé par l’ expert judiciaire le 10 août 2020 étant précisé que cette demande du syndicat des copropriétaires n’ est pas motivée.

En outre, il convient de préciser que la demande de dommages et intérêts de Ia SCI PIERRE en paiement de la somme de 33.000 euros au titre d’ un préjudice financier est justifiée par le paiement de l’ astreinte liquidée à ladite somme par jugement du juge de l’ exécution en date du 30 septembre 2019 dont il a été relevé appel et la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive et la demande d’amende civile doivent être rejetées faute de justification d’ un préjudice.

Par déclaration du 20 octobre 2021 la SCI PIERRE a relevé appel du jugement.

La SARL [Localité 24] DE LA BOURSE assignée à personne morale le 20 janvier 2022 par signification de la DA et des conclusions de l’appelante n’a pas constitué avocat .

L’ ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025, l’ affaire étant fixée au 1er avril 2025. A cette audience l’affaire a été renvoyée pour appel en cause du nouveau syndic de la copropriété [Adresse 19].

Les parties ont de nouveau conclu le 30 septembre 2025 pour le syndicat afin de faire figurer la désignation de son nouveau syndic, le cabinet [M], et le 2 octobre 2025 pour la SCI PIERRE, afin de tenir compte également de cette actualisation de la représentation du syndicat. Ces conclusions pour le reste sont les mêmes que celles notifiées en dernier lieu.

Le 14 octobre 2010, avant l’ouverture des débats et par mention au dossier, le président de la chambre faisant fonction de magistrat de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture à la date de l’audience, en accord avec les parties, aucune d’entre elles ne demandant le renvoi des débats à une autre audience.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2025 par la SCI PIERRE tendant à voir':

DECLARER recevable et bien fondé l’appel.

INFIRMER le jugement du 14 octobre 2021 en toutes ses dispositions.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au contradictoire de la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE,

— Vu les articles 3, 14, 15 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— Vu l’article 1231-1 du Code civil ;

— Vu l’Ordonnance de référé du 22 novembre 2018 ;

— Vu le Jugement du 30 septembre 2019 ;

— Vu l’attestation de l’entreprise ALP’CHEMINEE en date du 28 mai 2019 ;

CONDAMNER en conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], à payer à la SCI PIERRE, la somme de 42.456,00 euros, au titre du préjudice financier subi à ce jour.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], à payer à la SCI PIERRE, la somme de 10.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des tracasseries, troubles et désagréments subis par la concluante, depuis quatre années, et compte tenu des procédures abusives et dilatoires engagées.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, au bénéfice de la concluante.

Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires tendant à':

Vu les articles 544 et 1240 du Code civil,

Vu l’article 488 et l’article 565 du Code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018,

Vu le jugement du juge de l’exécution du 30 septembre 2019,

Vu l’ordonnance d’incident de la Présidente de la Cour d’appel du 20 octobre 2020,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] du 10 août 2020,

Vu l’ordonnance de clôture d’instruction du 28 mai 2021,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Vu le Jugement de première instance,

DÉCLARER IRRECEVABLE la SCI PIERRE dans sa nouvelle prétention relative à la condamnation d’un montant de 9.456 € au titre d’un nouveau système d’extraction,

CONFIRMER le Jugement de première instance SAUF en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses demandes en condamnation de la SCI PIERRE et de la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE,

EN CONSÉQUENCE ET À TITRE D’APPEL INCIDENT,

CONDAMNER in solidum la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER in solidum la SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 12 487,17€ outre l’ensemble des dépens dont ceux de l’Ordonnance du 22 novembre 2018,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

DEBOUTER la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE et la SCI PIERRE de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement la SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNER solidairement la SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement d’une amende d’un montant de 10 000 € en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

La SCI PIERRE conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions mais ne formule aucune prétention quant au chef du jugement critiqué suivant': «' Dit irrecevable devant le juge du fond les demandes tendant à voir mettre à néant ou à confirmer l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018'».

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la date de la déclaration d’appel, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Il ressort de la combinaison de ces textes que lorsque les parties se bornent dans le dispositif de leurs conclusions à conclure à l’infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les demandes tranchées en première instance, la cour n’ est saisie d’aucune prétention relative à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit irrecevable devant le juge du fond les demandes tendant à voir mettre à néant ou à confirmer l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018.

Sur la demande de la SCI PIERRE tendant à la condamnation du Syndicat à lui payer une somme de 42.456,00 euros en réparation de son préjudice financier.

La SCI PIERRE fonde sa demande sur les articles 1231-1 du code civil, 3, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Aux termes de l’ article 1231-1 du code civil «'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'».

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «'dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes ' les coffres, gaines et têtes de cheminées…, tout élément incorporé dans les parties communes…'».

Selon l’article 14, «'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'»

L’article 15 ajoute que «' le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.'»

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 concerne les missions et les pouvoirs du syndic dans l’administration de l’immeuble et la représentation du syndicat des copropriétaires.

La SCI PIERRE considère que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité, postérieurement à l’ordonnance de référé rendue le 22 novembre 2018, en n’exécutant pas les travaux qui lui incombaient sur le conduit de cheminée, alors qu’il avait fait voter la désignation d’un maître d''uvre et l’enveloppe des travaux et qu’il était autorisé par l’ordonnance de référé, en cas d’inaction de la locataire, à réaliser les travaux de dépose du système d’extraction litigieux situé dans le conduit. Elle ajoute qu’ à ce jour, les travaux sur le conduit de cheminée n’ont toujours pas été effectués, alors même que le syndic dispose des fonds, en vertu de l’appel de fonds exigible au 1er mai 2019, soit la somme de 13179,20 euros , depuis deux ans'; qu’ il s’agit là d’un comportement fautif du syndicat.

Elle soutient que cette inertie du syndicat est à l’origine du préjudice qu’ elle invoque qui se décompose comme suit:

— le coût du nouveau système d’extraction dont elle a fait l’avance': 9456,00 euros,

— la somme de 30 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par la SCI PIERRE, suite au jugement du juge de l’exécution, en date du 30 septembre 2019 qui a liquidé l’astreinte fixée par le juge des référés à la somme de 31000,00 euros et a condamné la concluante à la somme de 2000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— celle de 10 000,00 euros pour procédure abusive et dilatoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PIERRE fait valoir en substance':

qu’elle ne pouvait être condamnée solidairement avec son locataire, en l’absence de texte ou de convention la prévoyant,

qu’elle ne pouvait exécuter l’ordonnance de référé, ne pouvant notamment pas rentrer dans les lieux, sauf à commettre une violation de domicile, alors que le conduit de cheminée est une partie commune,

que les opérations d’expertise judiciaire se sont déroulées hors le contradictoire, à son égard, le syndicat n’ayant appelé que les locataires à la procédure de référé,

qu’elle a pris en charge le coût de l’installation d’un nouveau système d’ extraction conforme à la réglementation en vigueur applicable aux cuisines professionnelles, pour 9456,00 euros TTC'; cette installation étant effective fin septembre 2019, de sorte que le conduit de cheminée désaffecté a été purement et simplement condamné,

que la SCI et sa locataire ont été condamnées à déposer un système d’extraction, dont on ignore qui l’a installé, alors même que la pose dudit système et sa dangerosité ne leur était pas imputables'; que de plus et surtout, la propriété du système relève du syndicat , car il fait corps avec le conduit,

que la dangerosité du conduit provenait en réalité des câbles électriques passés par les différents propriétaires de l’immeuble , dans le conduit de l’ancienne cheminée de l’ immeuble, dangerosité sur laquelle le syndicat est resté muet au cours de la procédure de référé'; qu’il était donc impossible d’intervenir, tant pour la propriétaire que pour la locataire, seul le syndicat pouvant agir auprès des différents propriétaires pour faire supprimer le passage des câbles d’alimentation des appartements des étages supérieurs,

qu’ il appartenait donc au syndicat de réaliser les travaux votés et payés pour sécuriser le conduit de cheminée,

que dès qu’ elle a eu connaissance de l 'ordonnance de référé, elle a fait savoir au conseil du syndicat que seul le preneur pouvait laisser pénétrer des entreprises dans les locaux loués et que la gérante de la SARL [Localité 24] de la Bourse était disposée à laisser pénétrer les entreprises mandatées, à compter du 10 décembre 2018 à partir de 9 heures,

que par lettre du 11 février 2019, la concluante a mis en demeure le preneur commercial d’exécuter les termes de l’ ordonnance,

que la demande de remboursement du coût du système d’extraction n’est pas nouvelle, puisqu’ il s’agit d’un préjudice financier pour la concluante,

que l’entreprise ALP’CHEMINEE, en installant le nouveau système d’extraction, à l’entrée du conduit, a nécessairement enlevé l’ancien , même si cela n’est pas expressément spécifié dans le descriptif des travaux qu’elle ne peut être condamnée à rembourser des frais d’expertise comme le demande le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réplique en substance':

que la demande de paiement de la somme de 9456 euros au titre de l’installation d’ un nouveau système d’extraction conforme à la réglementation en vigueur des cuisines professionnelles est une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile,

le propriétaire bailleur est tenu responsable des troubles causés par son locataire occupant les lieux de la copropriété,

que la cour de cassation retient la responsabilité objective du propriétaire bailleur pour le trouble de voisinage causé par son locataire'; que le propriétaire bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant de l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances,

que le rapport d’expertise judiciaire a confirmé l’ existence d’un trouble anormal et le danger imminent qui résultent du réseau d’extraction de la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE,

que l’expert judiciaire a alerté les parties sur l’urgence à procéder à la dépose du système d’extraction pour des raisons de mise en danger de la vie d’autrui'; qu’il a sollicité en vain les éléments techniques de ce dispositif,

que le bail commercial régularisé entre la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE contient une clause de souffrance permettant au bailleur de faire exécuter les travaux rendus nécessaires, de même, l''article 24 du bail oblige le preneur à donner accès aux lieux loués, au bailleur, ou à toutes personnes qu’ il déléguera, aussi souvent qu’ il sera nécessaire pour juger de leur état, ou effectuer tous travaux nécessaires à l’ immeuble,

que l’exécution de la décision de référé impliquait non pas de réaliser des travaux sur des parties communes de l’ immeuble mais uniquement d’y retirer un ouvrage privatif illégalement installé par le [Localité 24] DE LA BOURSE, à savoir le conduit en acier inoxydable posé dans le conduit de cheminée,

que le dispositif d’extraction n’appartient pas à la copropriété mais relève des aménagements obligatoires pour l’exploitation du local commercial à usage de restaurant donné à bail par la SCI PIERRE,

que la SCI PIERRE ne démontre pas avoir elle-même tenté de faire effectuer les travaux de dépose du système d’extraction, ni avoir été dans l’impossibilité technique ou matérielle de le faire,

que le syndicat des copropriétaire était contraint d’attendre la dépose du système d’extraction, équipement privatif, pour pouvoir intervenir sur l’ancien conduit de cheminée, partie commune et exécuter les travaux de rénovation du conduit de cheminée désaffecté,

que l’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 10 août 2020, postérieurement à l’attestation établie le 28 mai 2019 par l’entreprise ALP’CHEMINEE, a clairement indiqué que la dépose du conduit en acier inoxydable appartenant au [Localité 24] DE LA BOURSE n’était en aucun cas gênée par les câbles électriques qui sont encastrés dans les parois de l’ancienne cheminée désaffectée,

que la visualisation du conduit d’extraction par caméra, en cours d’expertise, n’a montré aucun câble présent à l’intérieur de ce conduit,

que la SCI PIERRE, condamnée solidairement avec son preneur, avait toute latitude pour prendre à sa charge les travaux de dépose du dispositif d’extraction dans le conduit de cheminée, sans attendre que l’exploitant ne s’en empare,

que seules les parties condamnées détenaient la méthodologie scientifique nécessaire à la dépose, méthodologie qu’elles n’ont jamais communiquée,

que le syndicat des copropriétaires n’est pas resté inactif et a , dans l’attente de la dépose du dispositif litigieux, fait voter par l’assemblée générale des copropriétaires, le 8 avril 2019, la désignation du bureau d’études EFFYS, pour déterminer les travaux de mise en conformité de l’ancien conduit de cheminée, et a fait voter une provision spéciale afin de financer en premier lieu ce bureau d’études,

que le CCTP défini par ce bureau d’études indique que c’est au propriétaire de s’assurer de la mise en place d’un nouveau conduit de fumées, aux normes, en lieu et place du recours à l’ancien conduit de cheminée,

que la copropriété ne pouvait faire déposer un conduit privatif sans avoir reçu de la part du preneur ou du bailleur une note technique préalable permettant de sécuriser les travaux de dépose , conformément aux prescriptions de l’expert,

le système d’extraction situé dans le conduit de cheminée fait référence au tube en acier inoxydable situé dans le conduit de cheminée, qui n’a pas été retiré et se trouve toujours en place .

Sur ce, le juge du fond n’étant pas juge d’appel du juge des référés, ni du juge de l’exécution, la cour, dans la présente instance et à la suite du tribunal, ne saurait remettre en cause la décision rendue par le juge de l’exécution le 30 septembre 2019, par laquelle cette juridiction a liquidé l’astreinte provisoire fixée par le juge des référés, à la somme de 31000 euros, et condamné la SCI PIERRE, M [G] et le [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement de cette somme et à celle de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ce, d’ autant que la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE ont interjeté appel de cette décision, respectivement le 3 octobre et le 11 octobre 2019, et que par arrêt du 15 septembre 2022 ( 2022/580), la cour ( chambre 1-9) a confirmé la décision du juge de l’exécution.

Les arguments développés par la SCI PIERRE au soutien des moyens tirés de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, à l’origine du préjudice allégué par l’appelante, doivent en conséquence être examinés uniquement sous l’angle des manquements de l’intimé à ses obligations.

La SCI PIERRE invoque le fait que l’ordonnance de référé du 18 juillet 2017 a instauré une mesure d’expertise au contradictoire de la SARL [Localité 24] de la Bourse, uniquement, sans qu’elle même ait été appelée en cause. Toutefois, assignée en référé d’heure à heure, à la suite de la note alarmante de l’expert, du 16 novembre 2018, sur le risque d’incendie, elle n’a pas jugé utile de comparaître.

Il lui incombait de soutenir devant le juge des référés que les constatations de l’expert

judiciaire avaient été faites de façon non contradictoire ou, le cas échéant, d’interjeter appel de l’ordonnance de référé du 22 juillet 2018 ce qu’ elle n’a pas fait.

La SCI invoque pour la première fois en cause d’appel le caractère non contradictoire des constatations de l’expert judiciaire, sans pour autant les contester dans leur matérialité, étant précisé que le rapport d’ expertise , versé aux débats, a été soumis à la libre discussion des parties et est corroboré par les clichés photographiques annexés .

En cours d’expertise, l’expert [K] a adressé plusieurs notes attirant l’attention des parties sur la nécessité de mise en conformité des placards abritant les conduites de gaz, de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic, et sur la nécessité de faire intervenir un électricien pour vérifier le «'fatras'» des fils électriques visibles dans ces placards et encastrés dans la paroi maçonnée de l’ancien conduit de cheminée, ce qui affaiblit les propriétés coupe feu de ce boisseau, tout comme les fissures par lesquelles s’échappent des vapeurs grasses provenant des cuisines du [Localité 24] DE LA BOURSE. L’ expert a alerté les parties sur la dangerosité de l’installation en cas de fuite de gaz, en raison de l’absence de ventilation haute et basse sur ces placards.

Il a également attiré l’attention des parties sur les nuisances olfactives générées par le système d’extraction du restaurant [Localité 24] DE LA BOURSE, sur sa non conformité et sa dangerosité en raison des constatations suivantes':

dans le conduit d’extraction cylindrique en acier installé dans l’ancien conduit de cheminée, sont présentes des coulures de graisse sur les parois,

sur la partie la plus base du réseau, sont présents des amas de matières grasses,

sur la gaine souple de raccordement, des retenues de graisses,

entre la gaine souple en aluminium et la gaine horizontale un défaut d’étanchéité, une partie des rejets de la hotte s’évacuant dans l’ ancien conduit de cheminée,

dans la partie horizontale, un amoncellement de débris, pierres, ciment… mélangés à des dépôts de graisse,

la volute de l’extracteur fait apparaître une couche de dépôts gras sur la paroi,

le rejet d’extraction non étanche de la hotte du bar de la bourse laisse passer quantités de fumées grasses dans cette ancienne cheminée et la rend «' incendiaire'»

si aucun nettoyage n’est effectué, comme dans le cas présent, la graisse se dépose dans tous les circuits électriques , sur les filtres, dans le moteur, le caisson. Progressivement, après plusieurs mois sans entretien, l’accumulation de graisses agit comme combustible et devient un produit inflammable avec risques d’incendie pouvant se propager dans les cages d’escaliers et appartements'; du point de vue de l’hygiène , la graisse agit comme environnement favorable à la prolifération des bactéries.

L’expert a ainsi alerté les parties et le juge des référés sur une situation qu’il estimait dangereuse.

Le moyen tiré du caractère non contradictoire de l’expertise à l’égard de l’appelante ne saurait en conséquence prospérer, d’autant que la demande de mise à néant de l’ordonnance de référé a été jugée irrecevable.

La SCI invoque son absence de droit à pénétrer dans les locaux donnés à bail sauf à commettre le délit de violation de domicile. Toutefois le bail commercial produit stipule que le preneur a l’obligation de «'souffrir, quelque gêne qu’ elle lui causerait, les réparations, reconstructions, surélévations, l’accessibilité aux handicapés et travaux quelconques que le bailleur fera exécuter dans l’immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité, ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’ importance et la durée et, par dérogation à l’article 1724 du code civil, alors que cette dernière excéderait quarante jours'». Il prévoit également que le bailleur ou les personnes déléguées par lui disposent d’ un libre accès aux locaux loués pour en vérifier l’état et effectuer tous travaux nécessaires à l’ immeuble.

Le preneur ne peut par conséquent faire obstacle à l’intervention des entreprises mandatées par le bailleur pour exécuter les travaux auxquels le bailleur est astreint.

La SCI PIERRE reconnaît au demeurant, dans ses écritures et dans sa lettre du 7 décembre 2018 versée aux débats que la SARL [Localité 24] de la Bourse avait expressément fait savoir à l’avocat de la SCI qu’elle était « tout à fait disposée » à faire pénétrer les entreprises dans les locaux pris à bail par elle, en vue des travaux imposés par l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018. Cet argument n’est en conséquence pas fondé.

La SCI invoque également le fait qu’elle n’est pas propriétaire du conduit de cheminée et qu’elle n’avait aucun droit à intervenir sur cette partie commune'; qu’en conséquence il incombait au syndicat des copropriétaire de réaliser les travaux de retrait du conduit d’extraction présent dans la cheminée en cas de carence du preneur.

Toutefois, le syndicat avait demandé au juge des référés de condamner la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE à déposer le système d’extraction situé dans le conduit de cheminée de l’ immeuble ce qui vise plus particulièrement le conduit d’évacuation des vapeurs grasses reliant le système d’ aspiration/extraction des cuisines du BAR DE LA BOURSE à la souche de cheminée présente en toiture.

On voit mal dans ces conditions pourquoi le syndicat aurait pu s’opposer à l’ exécution de l’ injonction qu’il avait lui-même sollicitée'; obstruction qui n’est d’ailleurs pas même alléguée par l’appelante.

Dans ces conditions et face à la carence du preneur commercial et à la propre carence du bailleur dans l’exécution de l’ordonnance de référé, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas s’être emparé de l’autorisation donnée par le juge des référés de faire procéder, au besoin lui-même, à la dépose du dispositif litigieux, à ses frais avancées, en cas d’inaction des défendeurs condamnés.

En effet, si la réparation du conduit de cheminée et la sécurisation des câbles électriques encastrés dans la paroi de la cheminée, visibles dans les placards masquant les conduites d’alimentation en gaz de l’immeuble, incombaient au syndicat des copropriétaires, le retrait du conduit d’extraction de la hotte aspirante des cuisines du local propriété de la SCI PIERRE, élément d’équipement privatif détachable, lui incombait et incombait à son preneur, en exécution de l’ordonnance de référé non frappée d’appel.

En outre, ce retrait de la conduite cylindrique d’ extraction de diamètre 20 cm présente dans le boisseau de l’ancienne cheminée était un préalable aux travaux de réfection du boisseau maçonné que la copropriété avait prévu de réaliser.

Enfin, si la SCI PIERRE justifie avoir fait installer et avoir fait l’avance de la pose d’un nouveau système d’extraction, selon elle conforme à la réglementation sur les cuisines professionnelles, il apparaît à la lecture du devis et de l’attestation d’achèvement des travaux commandés, versés aux débats, que ce nouveau dispositif d’extraction comporte une évacuation en façade de l’ immeuble, et que le devis ne comporte aucun poste pour la dépose du conduit d’ extraction présent dans le boisseau de la cheminée. Si l’appelante soutient qu’en installant un nouveau système d’extraction la société Alp’cheminée a nécessairement enlevé l’ancien conduit d’extraction présent dans la cheminée, cette affirmation n’est étayée par aucune pièce et se trouve infirmée par le devis de travaux qui n’aurait pas manqué de facturer une opération décrite par l’expert comme nécessitant une méthodologie technique.

Enfin, l’injonction de faire résultant de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018 ne portait pas sur l’ installation d’ un nouveau système d’extraction mais bien sur la dépose du système d’extraction présent dans le conduit de cheminée, telle que préconisée par l’expert judiciaire, celui-ci ayant indiqué très clairement, en page 27 de son rapport, que «' dans le conduit maçonné désaffecté, rien n’entrave la dépose du réseau d’extraction en acier inoxydable du [Localité 24] DE LA BOURSE. Cette dépose doit être effectuée en priorité pour libérer le conduit désaffecté et permettre les interventions sur la maçonnerie'».

L’ argument tiré de l’ impossibilité technique d’exécuter l’injonction est donc a fortiori sans portée dans le cadre de la présente instance visant à caractériser le manquement du syndicat à ses obligations.

Dès lors, les difficultés d’exécution de l’ordonnance de référé, alléguées par la SCI PIERRE, qui seules pouvaient justifier la non liquidation de l’astreinte ou sa liquidation à un niveau moindre, reformulées dans le cadre de la présente instance au soutien de l’action en responsabilité dirigée contre le syndicat des copropriétaires, ne sauraient établir les manquements de ce dernier à ses obligations découlant de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI PIERRE doit en conséquence être déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 10]:

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’ infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande de condamnation de la SCI PIERRE et de la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE à lui rembourser les frais d’expertise dont elle a fait l’avance.

Il fait valoir qu’il serait particulièrement inique que le syndicat soit le seul contributeur aux frais d’expertise, alors que les désordres proviennent d’une utilisation fautive des parties communes.

L’ intimé indique notamment qu’ à l’aune du contexte sanitaire lié à la crise sanitaire de la COVID 19 et dans la mesure où le restaurant LE [Localité 24] DE LA BOURSE était fermé , la SCI PIERRE ou la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE auraient pu aisément faire procéder aux travaux de dépose du conduit en acier situé dans le conduit de la cheminée, sans que cela porte préjudice au preneur, plutôt que de continuer à faire courir un risque aux occupants de l’immeuble. Il sollicite en conséquence leur condamnation in solidum à lui payer une somme de 10000,00 euros à titre de dommages et intérêts

Il sollicite également le prononcé d’une amende civile de 10 000,00 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile .

Selon ce texte, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Cependant, la condamnation d’une partie au paiement d’une amende civile ne peut pas être demandée par une autre partie. L’amende civile est une amende prononcée par le juge s’il estime que l’action du demandeur est abusive ou dilatoire. Elle n’est pas assimilable à des dommages et intérêts, son montant ne revient donc pas au défendeur mais au Trésor public.

Par ailleurs, l’ inertie manifestée par la SCI PIERRE et son preneur dans la dépose de la conduite d’extraction présente dans le boisseau de l’ancienne cheminée, si elle paralyse l’exécution des travaux de reprise du conduit de cheminée, ne permet pas de caractériser le préjudice allégué de mise en danger des occupants de l’ immeuble, alors que le système d’extraction ancien a été remplacé par un dispositif prévoyant une extraction en façade, les travaux étant achevés fin septembre 2019. Il s’ensuit que plus aucunes vapeurs grasses de cuisson ne peuvent être rejetées dans l’ancien conduit et que le risque de combustion décrit par l’expert ne peut plus, à défaut de preuve contraire, résulter de l’extraction.

Dès-lors, le syndicat des copropriétaires qui a par ailleurs obtenu la liquidation de l’astreinte à un niveau conséquent ne caractérise pas son préjudice et doit être débouté de ces deux demandes reconventionnelles.

En revanche, il convient de faire droit partiellement à la demande de remboursement des frais d’expertise dont le syndicat a fait l’avance , mesure qui était nécessaire pour confirmer la réalité des nuisances olfactives imputables à l’ activité exercée par la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE, dans le local commercial loué par la SCI PIERRE, déterminer leurs causes, et les travaux à envisager pour y remédier.

Il s’avère que l’expertise a également été ordonnée au contradictoire d’une société SARL LE LILAS BLANC exploitant le restaurant à l’enseigne LE BARBECUE, dont l’activité était à l’origine de nuisances sonores et qui n’est pas partie à la présente instance.

Il est donc justifié de condamner in solidum la SCI PIERRE, qui répond des troubles anormaux de voisinage créés par son locataire et dont elle a eu connaissance, et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE, dont l’activité générait des nuisances olfactives anormales pour les occupants de l’immeuble du [Adresse 18], à supporter la moitié seulement des frais d’expertise.

Les frais exposés s’élevant à 12487,17 euros TTC elles seront condamnées au paiement de la somme de 6243,58 euros TTC.

Sur les demandes annexes,

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SCI PIERRE et la SARL LE [Localité 24] DE LA BOURSE, parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens et frais irrépétibles d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 14].

Le jugement est confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum de la SCI PIERRE et de la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE au paiement des frais d’expertise d’un montant de 12487,17 euros,

Statuant à nouveau de ce chef

Condamne in solidum la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14] la somme de 6243,58 euros TTC correspondant à la moitié des frais d’ expertise avancés par ce dernier.

Condamne in solidum la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI PIERRE et la SARL [Localité 24] DE LA BOURSE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14] la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT