COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/03607 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCVA

S.A.S. LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE

C/

S.A.S. SONOVAC-STE NOUVELLE DE VENTEARTICLES CHAUSSANTS SSANTS)

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Septembre 2025

à :

M^e Jean-claude SASSATELLI

M^e Jérémie CAUCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 25 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04958.

APPELANTE

S.A.S. LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE

venant aux droits de la société SPF2 PARK

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Caroline BOEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

SONOVAC-STE NOUVELLE DE VENTEARTICLES CHAUSSANTS

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémie CAUCHI de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2010, la SCI Ciotat Park a consenti à la SARL Sonovac, société de vente d’articles de chaussures, un bail commercial portant sur un local de 178 m² au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 53.220 €TTC.

Par acte notarié du 29 juillet 2016, la SAS SPF2 Park a acquis l’immeuble appartenant à la SCI Ciotat Park.

Par jugement du 15 mars 2017, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Sonavac.

La société SPF2 Park a déclaré sa créance au passif pour un total de 31.233,82 €.

Par jugement du 28 mars 2018, le tribunal de commerce de Marseille arrêtait le plan de redressement de la société Sonovac, emportant paiement des créances admises à raison de huit annuités, la première étant payable un an après l’adoption du plan.

Suivant avis du 11 avril 2018, la créance de la société SPF2 Park a été admise à hauteur de 31.233,82 €.

Soutenant que postérieurement à l’adoption du plan de redressement judiciaire, la société Sonovac a de nouveau laissé des loyers et charges impayés, la société SPF2 Park lui a fait signifier, par acte du 6 novembre 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 43.880,81 € se décomposant comme suit:

— taxe foncière 2018: 3.294,04 €,

— solde du loyer et charges du 2ème trimestre 2018: 10.218,73 €,

— loyer et charges du 3ème trimestre 2018: 15.184,02 €,

— loyer et charges du 4ème trimestre 2018: 15.184,02 €.

La société Sonovac a sollicité et obtenu la mise en place d’un plan de remboursement amiable pour échelonner le paiement de sa dette et un protocole d’accord a été régularisé entre les parties, prévoyant le règlement par la preneuse d’une somme mensuelle de 4.388 €.

Au motif que la société Sonovac n’a pas, en dépit de ses engagements, réglé les loyers et charges courants à compter du 1er trimestre 2019, la société SPF2 Park lui a notifié le 5 avril 2019 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 78.291,48 € au titre de la dette locative arrêtée au 19 février 2019.

Par acte du 23 avril 2019, la société Sonovac a fait assigner la société SPF2 Park devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir, à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer du 5 avril 2019.

Par jugement en date du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— déclaré inopposables à la SARL Sonovac les créances de loyers et charges antérieures à son jugement d’ouverture de redressement judiciaire,

— annulé le commandement de payer du 5 avril 2019,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la SAS SPF2 Park à payer à la SARL Sonovac la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS SPF2 Park au paiement des demandes de l’instance,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

— Sur la nullité du commandement de payer:

* à peine de nullité le commandement doit notamment contenir un décompte précis, une imputation exacte, une ventilation entre charges et loyers et une période définie,

* il découle du commandement du 5 avril 2019 que la SAS SPF2 Park réclame le paiement notamment des loyers et charges du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2017, alors que les parties s’accordent sur le fait que la bailleresse n’est pas fondée à réclamer des loyers et charges antérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire en date du 15 mai 2017,

* la caducité de l’accord de règlement échelonné de la dette locative arrêtée au 4ème trimestre 2018 n’était pas encourue en cas de non règlement des loyers courants à compter du 1er trimestre 2019,

* concernant les loyers du 1er trimestre 2019, la société Sonovac justifie avoir effectué des règlements au titre de cette échéance,

* les relevés annexés au commandement sont illisibles et ne prennent pas en compte les paiements effectués par le preneur,

* il convient donc d’annuler le commandement du 5 avril 2019, entraînant ainsi le rejet de la demande de résiliation de plein droit du bail formée par la SAS SPF2 Park,

— Sur la demande de résolution judiciaire du bail:

* il ressort des débats que la SARL Sonovac a tenté de payer régulièrement le loyer et qu’elle est en voie de redressement, démontrant sa volonté de s’acquitter du paiement de ses dettes envers la bailleresse,

* les infractions ne revêtant une gravité suffisante, la SAS SPF2 Park doit être également déboutée de sa demande de résolution judiciaire du bail liant les parties.

Par déclaration en date du 10 mars 2021, la SAS SPF2 Park a interjeté appel de ce jugement.

Le 20 octobre 2023, la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure a acquis auprès de la société SPF2 Park, les locaux, objet du litige et cette dernière a cédé l’intégralité de sa créance de loyers à la nouvelle bailleresse.

La société La Cathédrale Sainte Marie a Majeure a fait délivrer à la société Sonovac, par exploit de commissaire de justice en date du 26 avril 2014, un nouveau commandement visant la clause résolutoire et d’avoir à payer une somme en principal de 284.112,52 € au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2024.

Par ordonnance d’incident en date du 21 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a:

— débouté la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure de ses demandes liées au commandement délivré le 26 avril 2024,

— condamné la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 200.000 € à titre de provision sur les loyers et charges échus postérieurement au commandement du 5 avril 2019,

— dit que les dépens et frais irrépétibles seront réservés et suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2025, la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure demande à la cour de:

Vu les articles 1124,1227, 1728 et 1760 du code civile,

Vu les articles L 145-410 et suivants du code de commerce,

A titre principal,

— recevoir la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure en ses demandes et les dires bien fondées,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Marseille rendu le 25 février 2021,

Statuant à nouveau,

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 6 mai 2010 entre la société Sonovac et la société Ciotat Park, aux droits et obligations de laquelle est venue la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure, portant sur un local à suage commercial d’une superficie d’environ 178 m² sis [Adresse 3], est acquise dpeuis le 5 mai 2019 par l’effet du commandement de payer du 5 avril 2019,

En conséquence

— constater la résiliation dudit contrat de bail à compter du 5 mai 2019,

— ordonner l’expulsion de la société Sonovac et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 3.000 € par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 361.807,45 € selon le décompte établi à la date du 16 avril 2025 et arrêté au 30 juin 2025, au titre de son arriéré locatif ( loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation légales),

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 562.075,59 € TTC au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle complémentaire pour la période du 6 mai 2019 au 30 juin 2025,

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 12.329,42 € TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle à compter du 1er juillet 2025, calculée en fonction du dernier rappel de loyer et provision sur charges du 2ème trimestre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur,

— à titre subsidiaire, sur la question de l’indemnité d’occupation, condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 6.164,71 € TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 1er juillet 2025, calculée en fonction du dernier rappel de loyer et provision sur charges du 2ème trimestre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur,

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 36.180,74 € TTC au titre de la majoration de 10% prévue au bail commercial en cause,

— dire que les sommes dues par la société Sonavac seront productrices d’un intérêt de retard à compter du 5 avril 2019, au taux légal majoré de trois points en application de l’article 20.3 du bail, et subsidiairement au taux légal avec capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d’une année,

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 36.988,30 € TTC au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués,

A titre subsidiaire, sur la question de la résiliation,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquements graves et renouvelés de la société Sonovac à son obligation contractuelle de payer les loyers et les charge, à compter de la décision à intervenir,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société Sonovac et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 3.000 € par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 12.329,42 € TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle à compter de la décision à intervenir, calculée en fonction du dernier rappel de loyer et provision sur charges du 2ème trimestre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur,

— à titre infiniment subsidiaire, sur la question de l’indemnité d’occupation, condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 6.164,71 € TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter de la décision à intervenir, calculée en fonction du dernier rappel de loyer et provision sur charges du 2ème trimestre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur,

En tout état de cause,

— condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS Sonovac, suivant ses conclusions déposées et notifiées le 27 juillet 2021, demande à la cour de:

Vu les articles L 145-41 et L 143-2 alinéa 1 du code de commerce,

Vu les articles L 622-7 et L 622 du code de commerce,

Vu les articles 1104, 1224, et 1343-5 du code civil,

Vu le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020,

Vu la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020,

— constater que la société Sonovac a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de Marseille en date du 15 mars 2017,

— constater que l’ensemble des loyers et charges de la société SPF2 Park, objet du commandement du 5 avril 2019, à savoir les échéances courant du 1er avril 2017 au 30 décembre 2017, ainsi que celle du 1er janvier 2019, a été soldé par la société Sonovac le 29 avril 2019,

— constater que la société Sonovac a respecté le moratoire consenti par le bailleur et a réglé à ce titre en 10 mensualités, la somme de 43.880 €,

— constater que la société Sonovac a réglé le 7 décembre 2020 un acompte de 5.357,53 € sur l’échéance du 1er octobre 2020,

— constater que les loyers pour la période postérieure au commandement de payer n’ont pas fait l’objet d’une mise en demeure,

— constater que la société SPF2 Park n’a pas informé de sa demande de résiliation de plein droit du bail les créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société Sonovac en infraction avec l’article L 143-2 al 1 du code de commerce,

— constater que le jeu de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 5 avril 2019 a été suspendu par l’effet de l’opposition à commandement du 23 avril 2019,

— constater que les décomptes de loyers et charges portés en annexes du commandement litigieux sont illisibles et ne permettent pas de s’assurer de l’imputabilité des versements opérés,

En conséquence,

— dire et juger que la créance de loyers et charges visée par le commandement du 5 avril 2019 pour un montant de 30.166,56 € correspondant aux échéances d’octobre 2016 et janvier 2017, antérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société Sonovac, est inopposable à cette dernière conformément aux dispositions des articles L 622-7 et L 622-24 du code de commerce,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter la société SPF2 Park de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la débouter de sa demande de résiliation de plein droit du bail commercial du 6 mai 2019 ( sic) et de son avenant, le commandement de payer du 5 avril 2019 étant sans cause, et de ses demandes subséquentes à la résiliation, expulsion, indemnité d’occupation, clause pénale,

Et si, par impossible, la cour venait à considérer que cette demande peut prospérer, renvoyer la société bailleresse à informer de sa demande les créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société Sonovac, conformément à l’article L 143-2 al 1 du code de commerce,

— la débouter de sa demande subsidiaire de résolution desdits baux pour non paiement des loyers ayant couru depuis la délivrance du commandement de payer du 5 avril 2019, faute de mise en demeure préalable conformément à l’article 1228 du code civil,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société Sonovac est débiteur malheureux et de bonne foi,

— faire droit à sa demande de délai de paiement en lui octroyant un échéancier de 24 mois courant à compter de l’arrêt à intervenir et portant sur le paiement des sommes que la société Sonovac reconnaît devoir au titre des loyers impayés 2019 et 2020 pour 109.882,11 € au 30 janvier 2021,

— condamner la société SPF2 Park au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits à la SCP Ermeneux Arnaud Cauchi & associés sur don affirmation de droit.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 avril 2025.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer du 5 avril 2019

Les parties sont en l’état d’un contrat en date du 6 mai 2010 en vertu duquel la société Ciotat Park, aux droits de laquelle se trouve désormais la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure a consenti à la société Sonovac un bail commercial portant sur un local n° 12 d’une superficie de 178 m² situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 3], pour y exercer une activité de vente de chaussures et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 44.500 € hors taxes, soit 53.220 € toutes taxes comprises, à régler en quatre termes trimestriels payables d’avance.

Ledit bail comporte un article 20 intitulé ' Clause résolutoire’ ainsi rédigé ' Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance et notamment en cas de défaut de règlement de tout rappel de loyer suite à un renouvellement ou à une révision du prix du bail, indemnités d’occupation dues notamment dans le cadre du droit au maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du bail, ainsi que toute somme relative au réajustement du dépôt de garantie, intérêts et pénalités quels qu’ils soient, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, cahier des charges ou des annexes et notamment en cas de retrait de l’association des commerçants, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus (…)'

Conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement de payer, pour être valable, doit contenir tous les détails sur la créance réclamée afin de permettre au locataire de pouvoir identifier les causes des sommes réclamées, leur bien fondé et les dates d’échéance desdites sommes.

Il y a lieu toutefois de rappeler que le commandement qui a été fait, par erreur, pour une somme supérieure, demeure valable pour la partie non contestable de la dette.

Il est constant que par acte extra-judiciaire du 5 avril 2019, la bailleresse a notifié à la société Sonovac un commandement de payer visant la clause résolutoire et lui réclamant une somme en principal de 78.291, 48 € au titre de la dette locative arrêtée au 19 février 2019.

Le commandement litigieux reproduit les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et précise que le bailleur entend se prévaloir la clause résolutoire contenue dans le bail et qui est reproduite, à savoir l’article 20.

Il comporte en annexe un décompte consistant en un relevé de compte de la société Sonovac à compter du 1er octobre 2016, date du premier impayé non régularisé, et arrêté au 19 février 2019.

Ce décompte ventile, mois par mois, les sommes réclamées au titre des loyers, provisions pour charges, rappels de dépôt de garantie, régularisations des charges annuelles opérées ( montant des charges annuelles et remboursement des provisions versées), solde taxe foncière et solde taxe ordures ménagères. Il fait apparaître en crédit les différents règlements opérés par la société Sonovac.

Ce décompte est suffisamment détaillé et précis pour permettre au locataire de comprendre et d’appréhender les sommes qui lui sont réclamées. Il ne peut donc être soutenu que celui-ci n’était pas en mesure de connaître l’étendue de ses obligations.

Il n’est pas contesté que la société Sonovac a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, suivant jugement du tribunal de commerce de Marseille en date du 15 mars 2017 et qu’en application de l’article L 622-7 du code de commerce, le jugement qui ouvre une procédure collective à l’égard d’une société emporte de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture.

Le décompte annexé au commandement de payer comprend des sommes dues au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, à savoir du 1er octobre 2016 au 15 mars 2017, soit une somme de 31.2333,82 € correspondant à la créance déclarée et admise par la bailleresse au passif de la preneuse.

Il n’en demeure pas moins que le commandement reste valable pour la dette subsistante, en l’occurrence une somme de 47.057, 66 € au titre des loyers et charges réclamés postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Il ressort, par ailleurs, des pièces produites que suite à la délivrance d’un premier commandement de payer notifié au locataire le 5 novembre 2018 pour un montant en principal de 43.880,81 €, les parties se sont rapprochées et ont régularisé un protocole aux termes duquel la société Sonovac s’est engagée à régler cette somme par mensualités de 4.388,81 €, tous les 20 de chaque mois et la première fois le 20 novembre 2018. Cet accord, dûment signé par la preneuse le 13 novembre 2018, stipule que ' Nous vous demandons également de vous engager à régler la totalité du loyer et charges courantes à partir du 1er trimestre 2019. A défaut de règlement d’une seule échéance du plan amiable, l’accord sera caduc et nous nous réservons la possibilité d’engager une procédure judiciaire'.

Contrairement à ce qu’a retenu à tort le tribunal, en signant cet accord, la société Sonovac a pris l’engagement de non seulement régler l’arriéré locatif dû au 4ème trimestre 2018 et objet du commandement de payer du 5 novembre 2018 par mensualités de 4.388,81 €, mais également de payer en sus le loyer courant et plus particulièrement les loyers et charges appelés à compter du 1er janvier 2019.

Or, cet accord n’a pas été respecté puisque la société Sonovac n’a pas réglé le loyer du premier trimestre 2019, exigible conformément aux clauses du bail, le 1er janvier 2019. En effet, si elle a émis une facture le 16 novembre 2018 pour cette échéance, elle n’a effectué le virement que le 24 avril 2019, lequel a été comptabilisé par le bailleur le 29 avril 2019.

Par voie de conséquence, elle ne peut soutenir qu’elle était à jour dans le règlement des sommes dont elle était redevable à la date de la délivrance du commandement de payer le 5 avril 2019.

C’est donc à juste titre que le bailleur s’est prévalu de la déchéance du terme consécutive à la caducité de l’accord amiable et a fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la totalité de sa créance, sans tenir compte de l’échelonnement de la dette qui avait été précédemment convenu entre les parties

L’examen du décompte met en évidence que la société Sonovac ne s’est pas acquittée de la totalité de la dette dont elle était redevable au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 avril 2019, à savoir un solde incontestable de 47.057,66 €, dans le délai d’un mois qui lui a été imparti, puisqu’au 5 mai 2019, elle était redevable d’une somme de 60.941,76 €, comprenant notamment la deuxième échéance trimestrielle échue le 1er avril 2019 et qu’elle n’a pas réglée.

Le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer du 5 avril 2019 doit donc être infirmé.

C’est également en vain que la société Sonovac prétend que la société SPF2 Park ( ancienne bailleresse) n’a pas informé de sa demande de résiliation de plein droit du bail les créanciers inscrits sur le fonds de commerce exploité en infraction avec l’article L 143-2 al 1 du code de commerce alors que précisément l’appelante communique en pièce 13, une notification en date du 28 février 2020 aux deux créanciers inscrits, à savoir la société Marseillaise de Crédit et le Trésor Public, de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et ce, conformément à l’article susvisé.

Au regard des développements qui précèdent, la clause résolutoire est acquise depuis le 5 mai 2019, ce qui a entraîné la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à cette date.

La société Sonovac étant occupante sans droit, ni titre des locaux litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt.

En revanche, aucune circonstance ne justifie d’assortir cette mesure du prononcé d’une astreinte.

Sur les sommes réclamées par la société La Cathédrale Sainte Marie la majeure

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025

La société bailleresse réclame la condamnation de la société Sonovac au paiement d’une somme de 361.807,45 € TTC selon un décompte locatif arrêté au 16 avril 2025.

Ce décompte ne fait l’objet d’aucune contestation et met en évidence que la société Sonovac n’a procédé à aucun règlement depuis le 2 août 2022.

Il convient en conséquence de la condamner à payer à la société appelante une somme de 361.807,45 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation égales au montant du loyer arrêté au 30 juin 2025 ( deuxième échéance triennale 2025 inclus).

Se prévalant de l’article 20.3 du contrat de bail , la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure soutient être fondée à réclamer que les sommes dues à ce titre seront productrices d’ intérêt de retard au taux légal majoré de trois points et que la somme de 361.807,45 € soit également majorée de plein droit de 10%.

La société Sonovac considère la clause pénale stipulée à l’article 20.3 présente un caractère excessif, justifiant sa minoration au regard des éléments de l’espèce et de la bonne foi du débiteur.

L’article 20 du bail ' Clause résolutoire-sanctions’ mentionne en son troisième paragraphe que ' A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail tels que définis à l’article 2, 48 heures après une simple lettre recommandée restée sans effet sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorée de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et ce indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et de droits proportionnels d’encaissement. Toute somme exigible payée en retard sera d’autre part productrice d’un intérêt de retard au taux des avances sur titres de la Banque de France, majoré de trois points qui s’appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance.'

S’agissant des intérêts de retard, la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure ne produit aucun élément permettant de déterminer le calcul de l’intérêt de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France, ni que cet intérêt serait égal au taux d’intérêt légal. Par voie de conséquence, la somme de 361.807,45 € produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

La capitalisation des intérêts sera également ordonnée, à la demande du créancier, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il convient, toutefois, de rappeler que le caractère excessif de la clause pénale doit d’apprécier au regard du préjudice réellement subi par la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure et non au regard de la situation de la société Sonovac.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que cette dernière occupe les locaux litigieux alors qu’elle a cessé tout paiement depuis près de trois ans et procède au paiement des loyers et charges dont elle est redevable depuis le 1er janvier 2019 que de manière très sporadique.

En d’autres terme, la société bailleresse fait face à un locataire dont il est avéré qu’il ne respecte pas ses obligations depuis plus de six ans, expliquant au demeurant l’importance de l’arriéré locatif. L’appelante subit donc un préjudice, en ce qu’elle met à la disposition de la société Sonovac des locaux sans ne percevoir les revenus escomptés. Il n’y a donc pas lieu de minorer l’indemnité forfaitaire de 10% comme prévue par l’article 20.3 du bail.

Par voie de conséquence, la société Sonovac sera également condamnée à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 36.180,74 € TTC au titre de la majoration de 10% prévue au bail commercial en cause.

Sur l’indemnité d’occupation

La société appelante réclame, par ailleurs, la condamnation de la société Sonovac à lui payer:

— la somme de 562.075,59 € TTC au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle complémentaire pour la période du 6 mai 2019 au 30 juin 2025,

— la somme de 12.329,42 € TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle à compter du 1er juillet 2025, calculée en fonction du dernier rappel de loyer et provision sur charges du 2ème trimestre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur,

— à titre subsidiaire, condamner la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 6.164,71 € TTC par mois au titre d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 1er juillet 2025, également jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article 20.7 du bail stipule que ' L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location (…)'.

Cette clause constitue également une clause pénale dès lors que les parties ont évalué forfaitement et à d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractuelle.

En l’espèce, la différence très importante entre le montant du loyer et celui de l’indemnité d’occupation due pour le maintien dans les lieux après la résiliation du bail, constitue une indemnité draconienne et présente un caractère excessif justifiant de la modérer.

En effet, la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure n’apporte aucune explication sur le préjudice réellement subi par elle, à l’exception du non paiement des sommes à leur échéance, lequel est déjà réparé par la clause pénale prévue à l’article 20.3.

Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société Sonovac à lui payer la somme de 562.075,59 € TTC au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle complémentaire pour la période du 6 mai 2019 au 30 juin 2025, et de fixation à la somme de 12.329,42 € TTC par mois l’une indemnité d’occupation contractuelle à compter du 1er juillet 2025, calculée en fonction du dernier rappel de loyer et provision sur charges du 2ème trimestre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation sera fixée, à compter du 1er juillet 2025, à la somme mensuelle de 6.164,71 € TTC

Sur l’indemnité de relocation des locaux loués

La société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure sollicite une somme de 36.988,30 € TTC à ce titre correspondant à six mois de loyer.

Elle s’appuie sur les dispositions de l’article 1760 du code civil qui précisent qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de cet abus.

Le bailleur est fondé à demander le paiement d’une telle indemnité lorsque la résiliation du bail est intervenue par la faute du locataire.

Toutefois, un préjudice estimé à six mois de loyer est manifestement excessif et le bailleur ne démontre pas en quoi la particularité des locaux nécessiterai un tel délai pour pouvoir trouver un nouveau locataire.

Il convient de lui allouer une somme de 12.329,42 € en réparation de ce préjudice correspondant à deux mois de loyer.

Sur la demande de délais de paiement présentée par la société Sonovac

La société Sonovac sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du paiement de sa dette.

La cour observe que d’une part, elle a déjà bénéficié de fait des plus larges délais de paiement pour régler les sommes dont elle est redevable et que d’autre part, elle ne produit aucune pièce de nature à justifier qu’elle soit en mesure de s’acquitter du paiement de sa dette qui s’élève pour les seuls loyers impayés à la somme de 361.807,45 €, dans le délai de deux ans qui lui est imparti par l’article 1343-5 du code civil.

Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 avril 2019 à la société Sonovac est régulier,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail au 5 mai 2019 par l’effet du commandement de payer du 5 avril 2019 et, par voie de conséquence, la résiliation de plein droit du bail au 5 mai 2019,

Ordonne l’expulsion de la société Sonovac et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, des locaux sis [Adresse 3],

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Condamne la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 361.807,45 € TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Ordonne, à la demande du créancier, la capitalisation des intérêts,

Condamne la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure, à compter du 1er juillet 2025, la somme mensuelle de 6.164,71 € à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés au bailleur,

Condamne la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 36.180,74 € TTC au titre de la majoration de 10% prévue au bail commercial,

Condamne la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 12.329,42 € au titre de son préjudice de relocation des locaux loués,

Déboute la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute la société Sonovac de sa demande de délais de paiement,

Condamne la société Sonovac à payer à la société La Cathédrale Sainte Marie la Majeure la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Sonovac aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,