COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 JUIN 2025

N°2025/345

Rôle N° RG 24/08926 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNMUS

[M] [W]

[Z] [W]

C/

[P] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Emilie DAUTZENBERG

M^e Aurore LLOPIS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de Salon de Provence en date du 24 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000139.

APPELANTS

Monsieur [M] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-6002 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Z] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-c13001-2024-6003 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [P] [X],

né le 11 Juillet 1939 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurore LLOPIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine NICOLAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2015, M. [P] [X] a consenti à M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier en date du 1er juin 2023, M. [X] a adressé à Mme et M. [W] un congé aux fins de reprise à effet au 31 décembre 2023.

Par un autre acte d’huissier en date du même jour, M. [X] a délivré à Mme et M. [W] un commandement de payer les taxes d’ordures ménagères de 930 euros portant sur les années 2020, 2021 et 2022 et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance d’habitation, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ce dernier acte est resté sans effet, M. [X] a fait assigner Mme et M. [W], par actes de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Salon de Provence aux fins d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes.

En cours de procédure, faisant valoir que Mme et M. [W] se sont maintenus dans les lieux au-delà du 31 décembre 2023, M. [X] a sollicité également leur expulsion pour occupation sans droit ni titre au-delà de l’expiration du congé aux fins de reprise.

Par ordonnance contradictoire en date du 24 mai 2024, ce magistrat a :

— condamné à titre de provision Mme et M. [W] à verser à M. [X] la somme de 800 euros au titre des charges récupérables (TOM 2020, 2021 et 2022) ;

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouté M. [X] de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2015 et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

— débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de contrat d’assurance habitation ;

— constaté la validité du congé pour reprise et la résiliation du bail du 1er janvier 2015 ;

— ordonné l’expulsion de Mme et M. [W] de leurs personnes et de leurs biens et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les meubles et effets présents dans le logement seraient remis aux frais et risque de la personne expulsée dans un lieu que celle-ci désignera et, à défaut, ordonné qu’ils soient entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé ;

— condamné Mme et M. [W] à payer à M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux par le bailleur ;

— déclaré irrecevable Mme et M. [W] en leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison d’une contestation sérieuse ;

— condamné Mme et M. [W] aux entiers dépens de l’instance ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Il a notamment considéré que la validité du commandement visant la clause de résiliation insérée au bail se heurtait à des contestations sérieuses tenant à l’indécence manifeste du logement résultant notamment du rapport réalisé par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] du 31 mars 2023, et non en raison de la non-souscription d’un contrat d’assurance d’habitation, Mme et M. [W] justifiant avoir rempli leur obligation de ce chef. En revanche, il a estimé que la validité du congé pour reprise afin d’y loger la fille du bailleur n’était pas sérieusement contestable. Enfin, il a débouté Mme et M. [W] de leurs demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de M. [X] à effectuer des travaux, à être autorisés à suspendre le paiement de leurs loyers jusqu’à la réalisation des travaux et à obtenir une provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance subi.

Suivant déclaration transmise au greffe le 11 juillet 2024, Mme et M. [W] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [X] de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2015 et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de contrat d’assurance habitation.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 6 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [X] de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2015 et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande de dommages et intérets au titre de l’absence de contrat d’assurance habitation et, statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute M. [X] de ses demandes ;

— suspende l’application de la clause résolutoire ;

— constate l’extinction de leur dette locative ;

— dise n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse relative à la demande de validation du congé ;

— à titre subsidiaire, leur accorde un délai de 24 mois pour quitter les lieux ;

— condamne M. [X] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre provisionnel à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamne M. [X] à la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font notamment valoir :

— avoir réglé une deuxième fois par virement CARPA les taxes d’ordures ménagères après les avoir réglées en espèces, de sorte qu’ils sont à jour du paiement de leurs loyers et charges ;

— que la validité du congé qui a été délivré se heurte à des contestations sérieuses tenant à l’absence de preuve d’une volonté de reprise du bien pour y habiter personnellement, sachant que le bien donné en location est un investissement locatif, qu’aucune démarche n’a été entreprise par la fille du bailleur pour y habiter et que le congé a été délivré en même temps que le commandement visant la clause résolutoire ;

— un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent à l’origine d’un préjudice de jouissance dont ils sollicitent la réparation, à titre provisionnel, en application de l’article 1719 du code civil, tel que cela résulte du rapport du service d’hygiène communal et de santé de la ville de [Localité 5] du 31 mars 2023, du procès-verbal de constat du 29 novembre 2023, de la mise en demeure adressée le 4 décembre 2023 et de la contravention transmise à l’officier du ministère public le 2 avril 2024 par le même service communal.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a limité sa demande de provision au titre des charges récupérables à la somme de 800 euros et débouté M. [X] de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

— statuant à nouveau,

— de déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— de débouter Mme et M. [W] de leur demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire en date du 1er juin 2023, ce dernier étant conforme ;

— de juger valide le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er juin 2023 à effet au 2 août 2023 ;

— de juger valide le congé pour reprise notifiée le 1er juin 2023 à effet au 31 décembre 2023 ;

— de juger que le bail est expiré et que la clause résolutoire prendra effet ;

— de juger que les appelants et tous occupants de leur chef sont occupants sans droit ni titre depuis le 2 août 2023 ;

— d’ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux par les appelants et tous occupants de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 000 euros à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au bailleur ;

— de juger que la dette locative est de 1123,25 euros à la date du mois de septembre 2024 et à parfaire au jour de l’audience ;

— de condamner les appelants au paiement de la somme de 1 123,25 euros au titre de la dette locative à actualiser au jour de la plaidoirie ;

— de débouter les appelants de leur demande tendant à voir constater le logement ne répond pas aux critères de décence ;

— de dire et juger n’y avoir lieu à retenir quelconque existence de contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de débouter les appelants de leur demande de travaux sous astreinte ;

— de débouter les appelants de leur demande tendant à voir suspendre le paiement du loyer à compter de l’ordonnance jusqu’à exécution complète des travaux ;

— de débouter les appelants de leurs demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles ;

— de les condamner à lui verser la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait notamment valoir que :

— les appelants ne se sont pas acquittés des taxes d’ordures ménagères avant l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer et se sont maintenus dans les lieux au-delà du délai d’expiration du congé aux fins de reprise ;

— les appelants sont déchus de leur droit d’occuper le logement depuis le 31 décembre 2023 ;

— les taxes d’ordures ménagères qui n’ont pas été réglées sont celles portant sur les années 2020 (208 euros), 2021 (291 euros) et 2022 (301 euros), seule la taxe de l’année 2023 ayant été réglée ;

— les appelants sont redevables de la somme de 1 123,25 euros, et non de celle de 800 euros retenue par le premier juge ;

— ne pas avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent faisant valoir que l’état des lieux mentionne un logement en très bon état ou bon état, avoir posé des fenêtres double vitrage en janvier 2014, une VMC en octobre 2017, un ballon d’eau chaude en 2021, que les locataires n’ont jamais sollicité, avant le mois de février 2023 en réponse à se demande de paiement des taxes d’ordures ménagères, la réalisation de travaux, que la surpopulation du logement explique l’usure prématurée des équipements et la surconsommation énergétique, que le rapport du service communal dont se prévalent les appelants révèle que ces derniers ont procédé à diverses transformations, que les constatations n’ont jamais été faites à son contradictoire, qu’il a pris attache avec le conciliateur et que des travaux ont été effectués afin de lever les désordres constatés par le service communal ;

— la validité du congé aux fins de reprise ne se heurte à aucune contestation sérieuse, étant donné qu’il veut récupérer son bien pour y loger sa fille qui ne peut plus vivre dans un mobile home en raison des problèmes de santé qu’elle rencontre depuis le début de l’année 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 17 février 2025.

Par soit-transmis en date du 13 mai 2025, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur l’irrecevabilité de la demande incidente formée M. [X] tendant à la condamnation de Mme et M. [W] à lui verser la somme complémentaire de 323,25 euros correspondant au solde de la taxe d’ordures ménagères de 2023 (72 euros) et à la taxe d’ordres ménagères de 2024 (251,25 euros), s’agissant d’une condamnation sollicitée à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

S’agissant d’une irrecevabilité qu’elle entend soulever d’office, elle leur a imparti un délai expirant le mardi 20 mai 2025 à midi, pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Aucune note n’est parvenue en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucun appel incident n’a été formé à l’encontre de l’ordonnance entreprise ayant débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de contrat d’assurance habitation, de sorte qu’il y a lieu de statuer dans les limites de l’appel.

Sur les demandes principales du bailleur

La bailleur sollicite, à la fois, la résiliation de plein droit du bail à effet au 2 août 2023 pour non-paiement par Mme et M. [W] des taxes d’ordures ménagères et de constater leur occupation sans droit ni titre à effet au 31 décembre 2023, soit depuis l’expiration du congé aux fins de reprise qui a été délivré à leur encontre.

Sur l’occupation sans droit ni titre de Mme et M. [W] par suite de la délivrance d’un congé aux fins de reprise

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, alors même que M. [X] se prévaut d’une occupation sans droit ni titre de Mme et M. [W], en ce qu’ils sont maintenus dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui leur a a été notifié, ces derniers contestent la validité du congé pour reprise.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour reprise, il lui appartient, comme le demandent les appelants, de rechercher si les contestations portant sur la validité du congé sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit aux demandes de M. [X] d’ordonner l’expulsion de Mme et M. [W] de leur bien pour occupation sans droit ni titre et de les condamner à lui verser une indemnité d’occupation.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique.

Il appartient à Mme et M. [W], qui contestent le caractère réel et sérieux du motif du congé, de rapporter la preuve de l’absence évidente de volonté du bailleur de reprendre son bien, la bonne foi étant présumée en la matière.

En l’occurrence, le congé est motivé par la volonté de bailleur de reprendre son bien pour y loger sa fille, Mme [B] [X], née le 12 avril 1965 dans une habitation correcte et décente, à côté de son habitation principale. Il explique que sa fille, qui occupe un mobil home, rencontre des problèmes de santé. De plus, il fait valoir que la présence de sa fille à ses côtés est devenue nécessaire en raison de son âge (84 ans) pour sa sécurité, son bien-être et son confort.

Les éléments médicaux produits aux débats par M. [X] revèlent que sa fille a été hospitalisée plusieurs jours en août 2022 pour dyspnée et qu’un traitement médicamenteux lui est prescrit depuis. En outre, il apparaît que l’intimé est né le 11 juillet 1939.

Il s’ensuit que c’est par une exacte appréciation des faits de l’espèce que le premier juge a considéré que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du bailleur de son bien pour sa fille n’était pas sérieusement contestable.

S’il s’avère que le congé pour reprise a été délivré le même jour que le commandement de payer, il n’est pas possible d’en conclure à un motif fallacieux.

Dans ces conditions, le moyen de nullité pour motif fallacieux soulevé par Mme et M. [W] ne constitue pas une contestation sérieuse à la validité du congé pour reprise délivré par M. [X].

Le fait pour Mme et M. [W] de s’être maintenus dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise, soit à compter du 31 décembre 2023 à minuit, caractérisait, au moment où le premier juge a statué, un trouble manifestement illicite.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit que Mme et M. [W] occupaient sans droit ni titre les lieux loués à compter du 31 décembre 2023 par l’effet du congé notifié le 1er juin 2023.

Au surplus, sur la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, s’il résulte de ce qui précède que les appelants occupent sans droit ni titre le logement depuis le 31 décembre 2023, M. [X] demande également à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande complémentaire tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail à effet au 2 août 2023 au motif que la validité du commandement de payer délivré le 1er juin 2023 se heurtait à une contestation sérieuse tenant à l’indécence du logement.

Le commandement de payer, signifié le 1er juin 2023, par commissaire de justice, pour un montant principal de 800 euros au titre d’un arriéré de taxes d’ordures ménagères portant sur les années 2020, 2021 et 2022, vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte de l’article XI du contrat de bail, qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Si les appelants soutiennent avoir réglé les taxes d’ordures ménagères correspondant aux années 2020, 2021 et 2022, avant que le commandement de payer ne soit délivré, ils ne sont pas en mesure de justifier les prétendus paiements qu’ils auraient effectués en espèces. Au contraire, les chèques adressés par les appelants en règlement des charges récupérables sont tous postérieurs au 1er août 2023, date d’expiration du délai de deux mois que leur était imparti pour régler les causes du commandement de payer. En effet, les 5 chèques de 50 euros, qui ont été pris en compte par le bailleur dans son dernier décompte arrêté au 16 septembre 2024, ont été émis entre les mois d’octobre 2023 et janvier 2024. Ces paiements ont été imputés sur la taxe d’ordures ménagères de 2023.

Dans ces conditions, la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la somme sollicitée.

En outre, il constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Or, si les appelants se prévalent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, c’est uniquement en vue d’obtenir une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi, et non afin d’opposer au bailleur une exception d’inexécution à leur obligation de régler les taxes en question.

Dans ces conditions, contrairement à ce que le premier juge a considéré, la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant un logement inhabitable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle n’a pas constaté, en plus de l’occupation sans droit ni titre des appelants depuis le 31 décembre 2023, la résiliation du bail à effet au 2 août 2023.

Sur les demandes en paiement

* à valoir sur l’arriéré de charges et de frais

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, M. [X], qui sollicite la réactualisation de sa créance locative, a formé un appel incident à l’encontre du chef de l’ordonnance entreprise ayant condamné les appelants à lui verser la somme provisionnelle de 800 euros à valoir sur les taxes d’ordures ménagères de 2020, 2021 et 2022.

Il sollicite le paiement des appelants à lui verser la somme de 1 123,25 euros qui inclut, outre les 800 euros susvisés, les taxes d’ordures ménagères de 2023 (solde de 72 euros, déduction faite de la somme de 250 euros qui a été réglée au moyen de 5 chèques de 50 euros chacun) et 2024 (251,25 euros).

Il reste que la demande de condamnation complémentaire de 323,25 euros excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Or la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où la partie a constitué avocat, antérieurement à l’ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d’office ne peut les régulariser.

Dans ces conditions, la demande de condamnation complémentaire de 323,25 euros formée à titre définitif par M. [X] sera déclarée irrecevable.

En revanche, dès lors que les paiements effectués par les appelants, à raison de 5 chèques de 50 euros chacun, ont été imputés sur la taxe d’ordures ménagères de 2023, la preuve du règlement de la somme de 800 euros au titre des taxes d’ordures ménagères de 2020, 2021 et 2022 n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné à titre de provision Mme et M. [W] à verser à M. [X] la somme de 800 euros au titre des charges récupérables (TOM 2020, 2021 et 2022), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

* à valoir sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, dès lors que Mme et M. [W] occupent sans droit ni titre les lieux depuis le 31 décembre 2023, voire le 2 août 2023, leur obligation de régler une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer qui serait dû si le bail s’était poursuivi n’est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a condamnés à payer à M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros, somme non discutée, jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux par le bailleur

En revanche, il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en disant que cette indemnité est due à compter du 31 décembre 2023, comme cela est demandé par M. [X].

Sur les demandes reconventionnelles des locataires

Sur les demandes de travaux et de suspension du paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte de ces dispositions que si l’appelant se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l’infirmation d’une ordonnance, sans formuler de prétentions sur les demandes tranchées dans cette décision, la cour n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

En l’espèce, si les appelants sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, l’infirmation de l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté M. [X] de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2015 et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de contrat d’assurance habitation, ils ne formulent aucune prétention tendant à condamner M. [X] à réaliser les travaux préconisés par la ville de [Localité 5] et à les autoriser à suspendre le paiement de leurs loyers dans cette attente.

En conséquence, la cour, qui n’est saisie d’aucune prétention relative à ces demandes tranchées par l’ordonnance entreprise, ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté 'pour le surplus toute demande plus ample ou contraire', en ce compris les demandes des appelants tendant à la condamnation de M. [X] à effectuer les réparations et être autorisés à suspendre le paiement de leurs loyers jusqu’à exécution des travaux, lesquelles ont été tranchées dans les motifs de sa décision.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que les appelants occupent sans droit ni titre le logement depuis le 31 décembre 2023 correspondant à l’expiration du congé aux fins de reprise, ils ne sont pas fondés à solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle n’est possible que dans le cadre de la constatation de plein droit d’un bail en application de la clause résolutoire insérée au bail.

Ils seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef en cause d’appel.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution, dans sa version applicable au litige, dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, Mme et M. [W] justifient avoir déposé le 14 décembre 2023 une demande de logement social, laquelle a été renouvelée le 20 octobre 2024. Il en de même d’un de leur enfant majeur qui a déposé une demande similaire.

Or, nonobstant les difficultés personnelles et financières rencontrées par Mme et M. [W] et les démarches entreprises pour y remédier, ces derniers occupent sans droit ni titre un logement depuis le 31 décembre 2023, voire le 2 août 2023, alors même que M. [X] souhaite reprendre son bien pour permettre à sa fille d’y habiter.

De fait, Mme et M. [W] ont bénéficié d’un délai suffisant pour quitter les lieux.

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande d’un délai pour quitter les lieux formée en cause d’appel.

Sur la demande de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

En l’espèce, afin d’établir les désordres affectant le logement qu’ils occupent depuis le 1er janvier 2015, les appelants versent aux débats des courriers recommandés qu’ils ont adressés à M. [X] avant la délivrance du commandement de payer et du congé aux fins de reprise le 1er juin 2023. Ainsi, par courriers en date des 22 février et 10 mars 2023, ils se plaignent d’une humidité anormalement élevée et de moisissures affectant le logement, les contraignant à repeindre régulièrement les murs et de jeter du mobilier, et ce, malgré la promesse qui leur a été faite d’installer des doubles vitrage. Ils font également état des fenêtre qui ne s’ouvrent plus, de même que la porte d’entrée, outre le volet de la salle de bains qui est hors d’usage et un refoulement des odeurs des eaux usées.

Le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] a dressé un rapport le 5 avril 2023 après la visite des lieux le 31 mars 2023 par Mme [U], inspectrice.

Plusieurs désordres ont été constatés, et notamment :

— la présence de fenêtres et porte-fenêtre, simple vitrage, sans aérateur, avec des joints vétustes et dégradés ainsi que des traces de moisissures laissant le passage de l’air et l’eau ;

— des murs dépourvus d’isolation et recouverts de traces de moisissures ;

— un cabinet d’aisance vétuste avec des trous présents au plafond et sur les murs ainsi que des traces d’infiltrations provenant des tuyaux d’évacuation de la salle de bains située au-dessus ;

— l’absence de ventilation dans la cuisine avec des traces de moisissures sur les murs et le plafond ;

— un carrelage cassé dans l’escalier menant à l’étage ;

— des fuites provenant de la douche de la salle de bains située au premier étage avec des traces de moisissures sur les murs et un volet qui ne se ferme plus correctement ;

— une humidité très importante relevée dans la chambre 3 située au 1er étage avec de la peinture qui s’écaille et une odeur de moisissures ;

— l’absence d’aérateur sur les fenêtres de la chambre 4 avec un trou au plafond ;

— la présence d’un fils à nu avec un domino dans le couloir ;

— plusieurs fissures sous le soubassement du balcon avec une porte de garage qui a été condamnée par des agglos sans aucune isolation et la présence d’un tuyau d’évacuation des eaux usées de la machine à laver le linge donnant directement dans le jardin.

Si la ville de [Localité 5] a conseillé aux locataires d’éviter l’utilisation du chauffage à bain d’huile, elle a demandé, par courrier en date du 11 avril 2023, au bailleur :

— d’équiper le logement d’une ventilation suffisante ;

— de détalonner toutes les portes intérieures du logement afin de faciliter la circulation de l’air ;

— de poser des fenêtres avec aérateurs afin de laisser passer l’air vicié vers l’extérieur et de s’assurer que la porte-fenêtre ne laisse plus passer l’air et l’eau ;

— d’isoler les murs donnant sur l’extérieur ;

— de rechercher et remédier aux causes d’humidité ainsi que de remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité et les infiltrations ;

— de boucher les trous ;

— de débloquer le volet de la salle de bains ;

— de procéder à la réparation des fuites d’eaux affectant le cabinet d’aisance et la salle de bains ainsi que remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité et les infiltrations ;

— de sécuriser l’escalier qui monte à l’étage ;

— de mettre en sécurité le fils muni d’un domino présent dans le couloir ;

— de prendre toute disposition pour assurer la sécurité de la terrasse, l’isolation de la porte du garage et de raccorder l’écoulement des eaux usées de la machine à laver à un regard extérieur.

Par ailleurs, la fondation Abbé Pierre a procédé à un diagnostic technique suite à une visite effectuée le 17 juillet 2023. Elle fait état, dans un rapport, de menuiseries non étanches à l’air, d’escaliers intérieurs non conformes, de murs dégradés par l’humidité et la moisissure, de fers à béton apparents au niveau du balcon, d’une tuyauterie et d’un revêtement de la douche dégradés, d’un volet de la salle de bains bloqué, de fils à nus, d’une ventilation insuffisante, d’une absence d’isolation thermique, de l’évacuation d’un lave-linge non conforme et de manquements électriques.

Les locataires démontrent donc la réalité de désordres affectant le logement en raison d’une humidité anormalement élevée.

Alors même que M. [X] a indiqué au service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] rencontrer des difficultés à trouver des artisans pour réaliser les travaux préconisés, ce service relève, par un courrier en date du 4 décembre 2023, que les seuls travaux qui ont été entrepris concernent la salle de bains située au 1er étage ainsi que le revêtement du mur de la chambre attenante. M. [X] justifie avoir accepté, le 12 octobre 2023, un devis émis le 9 octobre précédent, à la suite de quoi une facture en date du 30 octobre 2023, a été émise, mentionnant différents travaux portant sur les tuyauteries et la douche de la salle de bains.

Ainsi, excepté des travaux de rénovation de la salle de bains située au 1er étage, M. [X] n’allègue ni ne démontre avoir entrepris des démarches pour remédier à l’humidité anormalement élevée affectant le logement.

En effet, s’il verse aux débats des factures établissant l’achat et la pose de fenêtres avec volets le 13 janvier 2014 et la pose d’un système de ventilation dans la salle de bain et les WC le 11 octobre 2017, ces travaux n’ont, à l’évidence, pas empêché les désordres affectant le logement tenant principalement à une humidité anormalement élevée.

De même, excepté le devis qui a été accepté le 12 octobre 2023, les autres devis produits, en date des 20 mai et 5 octobre 2023, visant des travaux de rénovation de la douche et de carottage, n’apparaissent pas avoir donné lieu à d’autres travaux que ceux qui ont été effectués dans la salle de bains située au 1er étage.

S’il ne peut être fait grief à M. [X] de ne pas avoir remédié aux désordres constatés par la commune de [Localité 5] postérieurement au 31 décembre 2023, voire au 2 août 2023, date à la compter de laquelle les appelants sont devenus occupants sans droit ni titre, il n’en demeure pas moins que, compte tenu de la nature des désordres, à savoir l’humidité anormale du logement en raison de portes et fenêtres non suffisamment étanches à l’air et eau ainsi qu’à un système de ventilation ne permettant pas un renouvellement suffisant de l’air et une évacuation de l’humidité, il est évident que ces derniers existent depuis plusieurs années.

S’agissant de désordres touchant à la décence du logement délivré, il ne peut être reproché aux locataires de ne pas démontrer avoir alerté M. [X] sur l’état de la maison avant l’année 2023. En effet, il est admis que l''indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

De plus, les pièces de la procédure révèlent que M. [X] avait connaissance de la situation étant donné qu’il fait état, dans ses courriers en réponse aux plaintes de ses locataires, d’une sur-occupation des lieux à l’origine des désordres affectant le logement. Or, s’agissant d’une maison de type T4 d’une surface de 110 m2, la présence de six personnes ne peut expliquer, à elle seule, l’humidité anormalement élevée du logement à l’origine d’importantes traces de moisissures et d’infiltrations d’eau.

Il en résulte que, compte tenu de la nature et de l’ampleur des moisissures résultant des photographies versées aux débats, le manquement de M. [X] à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de l’ampleur des désordres résultant des constatations de la ville de [Localité 5] et des photographies versées aux débats, de la date à laquelle les appelants sont entrés dans les lieux (1er janvier 2015) et du montant du loyer (1 000 euros par mois), qui apparaît avoir été toujours réglé, le montant du préjudice de jouissance non sérieusement contestable peut être justement évalué à la somme sollicitée de 3 000 euros.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les parties, obtenant partiellement gain de cause, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les appelants aux dépens.

Les parties seront condamnés à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

Pour cette raison, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— débouté M. [P] [X] de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2015 ;

— déclaré irrecevable la demande de provision reconventionnelle formée par M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

— condamné M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] aux dépens ;

La confirme en toutes ses autres dispositions critiquées, en ce compris le rejet des demandes reconventionnelles de M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] tendant à la condamnation de M. [P] [X] à réaliser des travaux et à les autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à leur réalisation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] à verser l’indemnité provisionnelle d’occupation fixée par le premier juge à 1 000 euros par mois à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux par M. [P] [X] ;

Déclare irrecevable la demande complémentaire en paiement formée par M. [P] [X] au titre des taxes d’ordures ménagères ;

Déboute M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] de leur demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboute M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne M. [P] [X] à verser à M. [M] [W] et Mme [Z] [T] épouse [W] une provision de 3 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

La greffière La présidente