RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 AVRIL 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05878 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDMGH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2021-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 13/10532

APPELANTE

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES RIVERAINS DE LA VILLA [Z] [Localité 10] représentée par son gérant la société MAVILLE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 445 339 351

dont le siège social est : [Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Arthur BARBAT DU CLOSEL et plaidant par M^e Rafaël SCHNEIDER – SELARL ATTIQUE AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIMÉES

Madame [R] [K]

née le 05 Janvier 1942 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant : M^e Bruno BARDECHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0976

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] ET [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet GERARD SAFAR inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 318 174 315

C/O Cabinet GERARD SAFAR

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Christine MOREAU, Présidente, dans les conditions de l’article 804 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Le sol de la voie privée villa [Z] située à [Localité 10] appartient à l’indivision [Z], les riverains ne disposant que d’un droit de passage sur cette voie.

L’immeuble situé au [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété, borde la voie privée villa [Z].

Le 12 octobre 1977, les propriétaires des terrains et immeubles bâtis situés en bordure de cette voie privée se sont réunis en assemblée générale et ont décidé la création d’une association syndicale libre (ci-après ASL) ayant pour objet l’entretien, la conservation et la surveillance de la voie privée et tous les travaux s’y rapportant. Il devait être pourvu aux dépenses par les cotisations des membres, fixées annuellement par l’assemblée générale et réparties selon un tableau.

Une nouvelle ASL a été créée le 1er juillet 2008 aux fins de gérer les dépenses :

— d’eau froide,

— d’électricité,

— des produits d’entretien,

— du nettoyage des locaux,

— des contrats de maintenance,

— des primes d’assurance,

— des taxes de balayage,

— de rémunération des tiers intervenant sur le site,

— des impôts et taxes,

— des travaux divers,

— des frais d’administration.

Faisant valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 2] à Paris 16ème ne s’acquittait plus de ses charges depuis le mois de juin 2009, l’ASL des Riverains de la villa [Z], représentée par son gérant, la société anonyme cabinet Craunot, a, par acte d’huissier du 3 juillet 2013, assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et [Adresse 2] à Paris 16ème, représenté par son syndic le cabinet Loiselet, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 16 570,07 euros au titre d’un arriéré de charges arrêté au 1er appel 2013 inclus, outre la somme de 1 500 euros en application de l’article 1153 du code civil et celle de 1 470,20 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2016, Mme [K], copropriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 10], est intervenue volontairement à l’instance au soutien de l’argumentation du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10].

Par ordonnance du 27 septembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté la médiation demandée par l’ASL et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10], Mme [K] y étant opposée.

Par jugement du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré Mme [K] recevable en son intervention volontaire accessoire au soutien du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10],

— déclaré l’ASL des riverains de la villa [Z] recevable en son action,

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] n’est pas adhérent de l’ASL des Riverains de la villa [Z],

— dit n’y avoir lieu à application des règles relatives à l’enrichissement sans cause,

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] bénéficie d’une servitude de passage sur le sol de la voie privée villa [Z] et doit participer aux frais d’entretien et de réparation de ladite voie,

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise,

— rejeté la demande en paiement de charges formée par l’ASL des Riverains de la villa [Z],

— rejeté la demande de donner acte présentée par l’ASL des Riverains de la villa [Z],

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par l’ASL des Riverains de la villa [Z] au titre de la résistance abusive,

— condamné l’ASL des Riverains de la villa [Z] aux dépens et à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 5 000 euros,

à Mme [K] la somme de 2 000 euros,

— dit que Maître Bardeche, avocat, pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

L’association syndicale libre des Riverains de la villa [Z] à [Localité 10] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 26 mars 2021.

Par conclusions d’incident notifiées le 23 septembre 2021 Mme [K] a demandé au conseiller de la mise en état, au visa des articles 542, 564, 565, 789 6°, 908, 914 et 954 du code de procédure civile, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande,

— déclarer caduque la déclaration d’appel régularisée par l’ASL,

— déclarer l’ASL irrecevable en son appel ainsi qu’en son action et en toutes ses demandes,

— condamner l’ASL à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance sur incident du 15 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a :

— dit n’y avoir lieu à déclarer caduque la déclaration d’appel régularisée par l’association syndicale libre,

— dit n’y avoir lieu à déclarer l’association syndicale libre irrecevable en son appel ainsi qu’en son action et en toutes ses demandes,

— condamné Mme [K] à payer à l’association syndicale libre la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 novembre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 novembre 2024 par lesquelles l’ASL des Riverains de la villa [Z], appelante, invite la cour, au visa des articles 697 et suivants, 698 et 815-3, 1249, 1251-3, 1300 et suivants, 1303 et suivants, 1347, 1354 ancien et 1371 ancien du code civil, à :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, et en conséquence, réformant la décision entreprise :

juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] est contractuellement tenu au paiement des dépenses faites pour la fourniture des prestations et exécution des travaux d’entretien et de maintenance de la voie privée,

condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] à lui payer la somme de 115 118,65 euros à parfaire provisoirement arrêtée au 17 octobre 2024, incluant l’appel du quatrième trimestre 2024, au titre des prestations liées à l’usage des riverains, des frais d’entretien et des travaux de remise en état de la voie privée à compter de juin 2009,

à titre subsidiaire

— juger qu’il résulte du paiement par l’ASL des Riverains de la villa [Z] de la part des charges d’entretien et de réfection de la voie privée villa [Z] consécutive à l’usage qu’en font les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] un enrichissement sans cause au profit de ce syndicat, et un appauvrissement corrélatif de l’ASL des Riverains de la villa [Z],

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] à lui payer la somme de 115 118,65 euros à parfaire provisoirement arrêtée au 17 octobre 2024, incluant l’appel du quatrième trimestre 2024, au titre des prestations liées à l’usage des riverains, des frais d’entretien et des travaux de remise en état de la voie privée à compter de juin 2009,

plus subsidiairement,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10], propriétaire du fonds dominant, qui bénéficie d’une servitude de passage commune à l’ensemble des propriétés bordant la voie 'villa [Z]' doit participer aux frais et coûts générés par son usage,

— juger que M. [V], mandataire de l’indivision [Z], lui a délégué son mandat,

et, en conséquence,

— juger qu’en sa qualité de mandataire de l’indivision [Z] propriétaire du fonds servant, elle est bien fondée à solliciter et à percevoir, pour le compte de sa mandante, le remboursement des charges d’entretien et de maintenance de la voie privée incombant au syndicat des copropriétaires du fonds dominant,

— juger qu’en l’absence de convention précisant la répartition des frais engagés celle-ci est devenue contractuelle, dans les termes des pourcentages appliqués de manière constante et acceptée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] au cours des années 1977 à 2009 sur la base de la grille de répartition figurant dans les statuts de l’ASL des Riverains de la villa [Z] approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 1977 puis par celle figurant dans les statuts du 1er juillet 2008,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] à lui payer la somme de 115 118,65 euros à parfaire provisoirement arrêtée au 17 octobre 2024, incluant l’appel du quatrième trimestre 2024, au titre des prestations liées à l’usage des riverains, des frais d’entretien et des travaux de remise en état de la voie privée à compter de juin 2009,

subsidiairement sur le montant des sommes dues, si le tribunal estimait nécessaire, concernant la détermination des sommes dues imputables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à Paris 16ème de voir contrôler la base de répartition et l’imputabilité des sommes sollicitées, il pourra en ce cas

— désigner tel expert avec pour mission de préciser la fraction légitimement imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] des dépenses correspondant aux prestations et travaux de maintenance et d’entretien de la villa [Z] ayant profité et profitant à ce syndicat des copropriétaires, incluant les frais administratifs et de gestion nécessaires afin de parvenir à leur définition, à leur mise en 'uvre et à leur surveillance ainsi que ceux de ces frais engagés pour assurer la répartition des charges correspondantes et leur recouvrement,

en tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10] à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 1153 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] et Mme [K] chacun au paiement d’une somme 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] en tous les dépens ;

L’ASL expose renoncer à considérer que le syndicat des copropriétaires aurait adhéré à ses statuts et ne conteste plus la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [K] et renonce à l’argument subsidiaire tiré de la subrogation.

L’ASL soutient que l’obligation du syndicat du [Adresse 6] [Z] au paiement des charges d’entretien de la voie [Z] résulte tant de l’acte de vente de l’immeuble que de son règlement de copropriété qui font référence à un cahier des charges ce qui explique les raisons pour lesquelles le syndicat a régulièrement acquitté les charges et cotisations afférentes à l’ASL entre 1977 et juin 2009 sans jamais opposer la moindre contestation.

Elle soutient être fondée à agir sur le fondement de l’enrichissement sans cause dès lors que le syndicat des copropriétaires en bénéficiant des services attachés à la villa [Z], sans en supporter les charges, en tire un enrichissement certain.

Elle affirme ensuite établir l’existence d’une servitude de passage dont bénéficie l’immeuble du 8/10 et de la contribution à laquelle il est tenu en contrepartie mais conteste l’analyse du tribunal selon laquelle elle n’aurait pas qualité pour percevoir les sommes perçues au titre des frais d’entretien de la voie privée alors qu’elle bénéficie d’un mandat de M. [V] lui-même mandataire de l’indivision [Z].

Vu les conclusions notifiées le 23 septembre 2021 par lesquelles Mme [K], intimée, invite la cour, au visa de l’article 1251 ancien du code civil (désormais article 1346 du code civil), à :

à titre préliminaire,

— confirmer purement et simplement le jugement déféré sans examen des demandes de l’ASL des Riverains de la villa [Z], faute pour elle d’en demander l’infirmation,

subsidiairement au fond

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 février 2021 en ce qu’il a débouté l’ASL des Riverains de la villa [Z] de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à Paris 16ème,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] ne doit rien à l’ASL des Riverains de la villa [Z] et que cette dernière ne justifie d’aucun paiement à l’indivision [Z], ni d’aucune subrogation,

en conséquence

— débouter l’ASL des Riverains de la villa [Z] de sa demande,

— infirmer le jugement du tribunal en ce qu’il a jugé qu’en application des articles 697 et 698 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à Paris 16ème doit participer aux frais d’entretien et de réparation,

— juger que compte tenu des lettres du précédent syndic le syndicat de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10] ne doit pas participer aux frais d’entretien de réparation,

très subsidiairement

— juger, en tout état de cause, pour le cas où la Cour ferait droit à la demande de l’ASL des Riverains de la villa [Z], que le point de départ de la prescription quinquennale commencera à courir à compter du dépôt des conclusions devant la cour de l’ASL des Riverains de la villa [Z],

reconventionnellement

— condamner l’ASL des Riverains de la villa [Z] à payer à Mme [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

L’intimée conteste que le syndicat soit redevable des frais d’entretien et de réparation des ouvrages au titre d’une servitude car elle fait savoir que l’ASL a l’intention de faire des modifications importantes qui ne relèvent plus de dépenses d’entretien ordinaires de sorte qu’elle n’a pas à supporter, pas davantage que le syndicat des copropriétaires, des charges disproportionnées pour le financement d’opérations dont ils ne profitent pas.

Elle se prévaut de la prescription de l’action de l’ASL pour les sommes antérieures au 23 juin 2016, date du dépôt des conclusions de l’ASL faisant, pour la première fois devant la cour, au nom de l’indivision [Z], à laquelle elle s’estime subrogée, une demande en justice concernant ces frais.

Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à [Localité 10], intimé, invite la cour, au visa des articles 682, 684, 697, 1249 ancien, 1251 ancien, 1303-2 nouveau, 1315 ancien (devenu 1353), 1341 ancien (devenu 1359) et 1347 ancien (devenu 1362) du code civil, à :

— confirmer le jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

dit n’y avoir lieu à application des règles relatives à l’enrichissement sans cause,

dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise,

rejeté la demande en paiement de charges formée par l’ASL des Riverains de la villa [Z],

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par l’ASL des Riverains de la villa [Z] au titre de la résistance abusive,

— infirmer le jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Z] et [Adresse 2] à Paris 16ème doit participer aux frais d’entretien et de réparation de la voie privée villa [Z],

y ajoutant

— débouter l’ASL des Riverains de la villa [Z] de sa demande indemnitaire formée au titre de la subrogation légale dans les droits de l’indivision [Z], ou au titre des obligations du propriétaire du fonds servant,

— débouter l’ASL des Riverains de la villa [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’ASL des Riverains de la villa [Z] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner l’ASL des Riverains de la villa [Z] aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires prend acte qu’il n’est désormais plus contesté qu’il n’est pas membre de l’ASL. Il conteste cependant être redevable de charges à l’égard de celle-ci quels que soient les fondements juridiques qu’elle invoque :

— au titre d’une subrogation de l’ASL dans les droits de l’indivision [Z], le syndicat relève que l’ASL n’établit pas qu’il doit participer aux coûts d’entretien de la voie en exécution d’un cahier des charges qui n’a jamais été retrouvé voire qui n’a jamais été établi,

— au titre de l’enrichissement sans cause ; il relève que les conditions n’en sont pas réunies et ne permettent pas à l’ASL d’agir contre le syndicat des copropriétaires ;

— au titre d’une prétendue obligation des propriétaires du fonds dominant de participer aux frais d’entretien du passage faisant l’objet d’une servitude.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes de ses dernières écritures, l’association libre des riverains de la villa [Z] (l’ASL) :

— renonce à considérer que le syndicat des copropriétaires aurait adhéré à ses statuts,

— ne conteste plus la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [K],

— renonce à l’argument subsidiaire tiré de la subrogation.

I. Sur le principe de l’obligation contractuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Z] au paiement des charges d’entretien de la voie privée Villa [Z] :

Suivant acte sous signatures privées du 21 décembre 1962, il a été passé entre Mme [I] et la société civile immobilière Weber-[Z] une convention aux termes de laquelle Mme [I] s’est engagée à vendre à la société civile immobilière Weber-[Z] une propriété située à [Adresse 11] et Villa [Z] n° 8/10 et 10 bis, entre ces deux voies formée de la réunion de trois immeubles à usage d’habitation avec jardins.

Il résulte des stipulations de l’acte de vente notarié de ces immeubles en date du 17 décembre 1963 (pièce 28 ASL), auxquelles renvoie le règlement de copropriété ( pièce 25 ASL) que 'l’immeuble étant riverain d’une voie privée, il y a lieu de s’en référer aux clauses du cahier des charges régissant cette voie, sans préjudice de l’application des règlements de voirie et d’hygiène'.

L’étude notariale ayant établi cet acte a indiqué ne pas disposer dans ses archives du cahier des charges mentionné (pièce 3, Mme [K]), ce qui ne prouve pas l’inexistence de ce document mais uniquement son absence dans les archives notariales.

L’ASL produit un document manuscrit intitulé 'livre de tous renseignements sur mes affaires sur les maisons de la villa’ rédigé par M. [Z] (pièce 40 ASL).

Ce document comporte un descriptif des biens immobiliers bordant la villa [Z] outre celui des canalisations et voies d’écoulement des eaux, évoquant les acquéreurs successifs de ces biens, la date de leur aliénation.

Il évoque notamment les maisons sis au [Adresse 7] [Z], mentionnant la date de leur construction, les modifications architecturales apportées notamment à celle sis [Adresse 1].

Concernant plus spécifiquement la maison sis [Adresse 1], il est mentionné que 'l’acquéreur est obligé par l’acte de vente à payer une part des frais généraux de la villa (illisible) gaz, égout (illisible. Des affiches annoncent la vente de cette maison à la chambre des notaires le 9 juillet 1884".

Une telle mention n’est pas propre à la maison sis [Adresse 1] mais se retrouve à de nombreuses reprises dans le descriptif des biens immobiliers de la villa [Z].

L’analyse de ce document datant de la fin du 19è siècle corrobore ainsi la reproduction d’une note manuscrite de M. [Z] aux termes de laquelle il se serait toujours réservé dans chaque acte de vente la propriété du sol de la voie et que 'chaque propriétaire doit une part des frais d’éclairage, entretien de la voie, curage de l’égout etc…' ou encore que 'tous les autres propriétaires sont tenus par les actes de vente à une cotisation de trente francs par an …'.

Selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1er octobre 2016, applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver.

Il n’est pas contesté, en l’espèce, que la preuve de l’obligation qui pèserait sur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8/10 et 10 bis s’établit par écrit.

Les registres et papiers domestiques ne font point un titre pour celui qui les a écrits en application de l’article 1331 du code civil en sa rédaction applicable à la procédure.

Ainsi, il ne saurait être déduit une obligation à payer des charges pesant sur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] des documents manuscrits prêtés à M. [Z], fondateur de la voie privée Villa [Z]. Il ne saurait pareillement être déduit l’existence d’une telle obligation de comptes de gérance de la villa [Z] antérieure à la cession de l’immeuble sis [Adresse 6] (pièces 51 et 52 ASL).

Par ailleurs, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 1er octobre 2016, l’article 1347 du code civil dispose que 'les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit.

On appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu’il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.

Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution'.

Aucune pièce ne permet de déterminer le contenu du cahier des charges mentionné dans l’acte de vente de l’immeuble sis [Adresse 6].

Son existence apparaissant dans les stipulations du contrat consacrées aux règles d’urbanisme, il ne peut être considéré avec certitude qu’il a pour objet la détermination de charges dont serait redevable la copropriété.

Par ailleurs, le paiement de charges par le syndicat des copropriétaires entre 1977 et 2009 ne saurait suffire à établir l’existence d’une telle obligation au paiement de charges d’entretien de la Villa [Z]. A cet égard, il sera observé que si Mme [K], dans un courrier du 14 janvier 2009 dans lequel elle écrivait au syndic de sa copropriété qu’elle n’avait pas l’intention d’adhérer à l’ASL et demandait que la copropriété paie un forfait annuel en tant qu’usager de la voie, cet écrit, qui n’engage qu’elle et non le syndicat des copropriétaires, ne peut être considéré comme un commencement de preuve.

En tout état de cause, aucun écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée ne corrobore la thèse avancée par l’ASL selon laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] serait tenu contractuellement au paiement des charges de la voie.

Par ailleurs, l’existence alléguée par l’ASL d’une servitude n’établit pas en soi l’existence d’une obligation contractuelle au paiement desdites charges.

II. Sur l’enrichissement sans cause :

L’ASL soutient qu’en application de l’article 1371 ancien du code civil, le syndicat des copropriétaires ne peut bénéficier d’un droit de passage sur la voie de la Villa [Z] sans en supporter les frais d’entretien.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un enrichissement en bénéficiant des services attachés à la villa [Z] sans en supporter les charges et qu’ainsi, il s’est enrichi en évitant une dépense qui lui incombait et dont il admettait le principe entre 1977 et 2009.

Il est admis que l’action de in rem verso ne doit être admise que dans les cas où le patrimoine d’une personne se trouvant, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d’une autre personne, celle-ci ne jouirait, pour obtenir ce qui lui est dû, d’aucune action naissant d’un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un quasi-délit, et elle ne peut être intentée en vue d’échapper aux règles par lesquelles la loi a expressément défini les effets d’un contrat déterminé (Civ., 2 mars 1915, Bull. Chambre civile n° 28).

Or, le recours à la notion d’enrichissement sans cause n’a qu’un caractère subsidiaire et ne peut en l’espèce permettre de contourner l’absence de preuve suffisante d’une obligation à participation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux charges appelées par l’ASL.

C’est à bon droit que les premiers juges ont dit n’y avoir lieu à application des règles relatives à l’enrichissement sans cause l’ASL.

III. Sur la participation aux frais d’entretien de la voie privée Villa [Z] au titre d’une servitude :

Il n’est pas contesté par les parties que l’immeuble sis [Adresse 6] ne bénéficie d’aucun droit de passage sur la voie privée au sens de l’article 682 à raison d’un enclavement.

L’ASL souligne que le droit de passage consenti sur la voie privée aux membres du syndicat des copropriétaires constitue une servitude du fait de l’homme au sens des articles 696 et suivants du même code, que la constitution d’une servitude discontinue tel qu’un droit de passage ne peut s’établir que par titre et qu’en l’espèce ce titre est l’expression de l’accord du propriétaire du fonds servant.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’une serviture conventionnelle instituant une servitude de passage doit recueillir, pour être valable, l’accord du propriétaire du fonds servant, mais également celui du fonds dominant.

En application de l’article 691 du code civil, les servitudes ne peuvent s’établir que par titre.

Cependant, l’article 695 du code civil dispose que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

Dans la pièce intitulée 'livre de tous renseignements sur mes affaires sur les maisons de la Villa en général’ (pièce 40 ASL), le fondateur de la Villa [Z] indiquait ( p. 56) : 'dans tous les actes de vente, je me suis toujours réservé la propriété du sol de la voie dans le but d’y faire des améliorations sans être empêché par les riverains. Je dois un simple droit de passage à ciel ouvert. Chaque propriétaire doit une part des frais d’éclairage, entretien de la voie, curage de l’égout et personne n’est exempté si ce n’est M. [Y] pour la portion de la première acquisition d’environ 32 m de long sur la villa côté pair comme il n’a droit dans cette première acquisition ni à ouvrir passage ni à ouvrir fenêtres, il n’y avait pas lieu à l’astreindre aux charges de la villa'.

Il résulte donc sans ambiguité que le propriétaire de la voie privée, M. [M] [Z], a entendu inscrire dans tous les contrats de vente des biens immobiliers situés en bordure de la voie l’existence d’un droit de passage à ciel ouvert en contrepartie de frais d’éclairage, entretien de la voie, curage de l’égout.

L’existence du titre établissant la servitude de passage dont bénéficie le syndicat des copropriétaires en contrepartie aux frais d’éclairage, entretien de la voie, curage de l’égoût apparaît donc établie.

L’évocation d’un cahier des charges dans l’acte de vente des immeubles situés [Adresse 6] dans les stipulations de celui-ci relatives à l’urbanisme ne peut, dans ces conditions, que renvoyer aux dispositions relatives à la servitude de passage de ce fonds dominant sur la voie privée et des contreparties inscrites dès l’origine pour le droit de passage instauré entre les deux fonds.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] bénéficie d’une servitude de passage sur le sol de la voie privée Villa [Z] et doit participer aux frais d’entretien et de réparation de ladite voie.

L’ASL réclame en conséquence le paiement de la somme de 115 118, 65 euros au titre de ces frais à compter de juin 2009.

Elle soutient qu’elle dispose d’un mandat de M. [V] lui-même mandataire tacite de l’indivision [Z].

Selon l’article 815-3 du code civil, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Si l’ASL soutient que M. [V] dispose bien d’un mandat tacite pour avoir exercé la présidence de l’ASL de 1988 à 2010 et pour avoir signé pour le compte de l’indivision le 6 novembre 2020 un protocole de cession de la voie Villa [Z] à l’ASL, ce dernier document (pièce 57 ASL) atteste que les membres de l’indivision [Z] sont en cours d’identification par un généalogiste de sorte qu’il ne peut être prétendu que M. [V] dispose d’un mandat tacite de l’indivision [Z].

Dès lors, il ne peut être valablement soutenu qu’il a pu donner mandat à l’ASL pour représenter l’indivision qui demeure seule propriétaire de la voie privée, en l’état des pièces produites, et seule créancière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] en contrepartie d’une participation aux frais d’éclairage, entretien de la voie, curage de l’égoût .

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande en paiement de l’ASL sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise pour déterminer les sommes dues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à l’indivision [Z].

La cour ne faisant pas droit à la demande en paiement de l’ASL, il n’ y a pas lieu de 'dire et juger', ce qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 954 du code de procédure civile, que le point de départ de la prescription quinquennale commencera à courir à compter des conclusions devant la cour de l’ASL comme le demande Mme [K].

IV Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive :

La cour fait sienne l’appréciation des premiers juges qui ont rejeté la demande de dommages-intérêts de l’ASL au titre de la résistance abusive.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association syndicale libre des riverains de la Villa [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel,dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire ainsi qu’à payer la somme supplémentaire par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel de :

—  5000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2],

—  2500 euros à Mme [K].

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes formulées par l’ASL des riverains de la Villa [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne l’association syndicale libre des riverains de la Villa [Z] aux dépens d’appel ;

Autorise la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire à recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne l’association syndicale libre des riverains de la Villa [Z] à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile :

—  5000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2],

—  2500 euros à Mme [K] ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE