COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

mm

N° 2025/ 230

Rôle N° RG 22/00022 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIT6F

[D] [T]

[F] [P] épouse [T]

[A] [N]

[S] [M]

C/

[X] [H] épouse [J]

[R] [H] épouse [E]

[Q] [H]

[V] [H] épouse [Y]

[Z] [C]

[U] [K] épouse [C]

Société EXCEN [Localité 1] NOTAIRES ET CONSEILS CORI RAYNAUD [B] VALOIS)

[W] [I]

[L] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yveline LE GUEN

SELARL MIMRAN-VALENSI – SION

SCP RIBON – KLEIN

M^e Ronny KTORZA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05150.

APPELANTS

Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [F] [P] épouse [T]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [A] [N]

désistement à l’égard de toutes les parties par ordonnance d’incident du 28.02.23

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [S] [M]

désistement à l’égard de toutes les parties par ordonnance d’incident du 28.02.23

demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [X] [H] épouse [J]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [R] [H] épouse [E]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Q] [H]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [H] épouse [Y]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [Z] [C]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 1]

représenté par M^e Ronny KTORZA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [K] épouse [C]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 1]

représentée par M^e Ronny KTORZA, avocat au barreau de MARSEILLE

Société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS (DURAND – DURAND – MARIGOT – MINACORI – RAYNAUD – [B] – VALOIS), SCP de notaires, dont le siège social est [Adresse 8] – [Localité 1]

représentée par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [W] [I]

INTERVENANT VOLONTAIRE par conclusions du 20.01.2023

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [L] [G]

INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 20.01.2023

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 09 juillet 2018, Monsieur et Madame [T] ont acquis de Mesdames [X], [R], [Q] et [V] [H], ci-après les consorts [H], un terrain situé [Adresse 2] cadastré section BE n°[Cadastre 1] à [Localité 1] supportant une maison d’habitation. Cette parcelle provient de la division d’un tènement de plus grande importance, les vendeurs restant propriétaires de la parcelle voisine cadastrée n° [Cadastre 2]. Les deux parcelles font 401 m² pour la BE [Cadastre 2] et 743 m² pour la BE [Cadastre 1].

L’acte comporte constitution d’ une servitude de passage et de passage en tréfonds, le fonds dominant étant la parcelle vendue aux époux [T] et le fonds servant, la parcelle n° [Cadastre 2], suivant plan de division annexé à l’ acte, établi par la SARL de géomètre CG Expert le 11 juin 2018. Sur ce plan, la servitude de tréfonds pour implantation des réseaux était matérialisée par un double trait discontinu de teinte rouge et mauve.

Aux termes de l’acte de vente, l’accès aux biens acquis par les époux [T] s’effectue directement depuis la voie publique, à savoir le [Adresse 3] , par le biais de la servitude de passage ainsi constituée.

A également été constituée une servitude de passage à usage d’aire de retournement sur la parcelle BE [Cadastre 1] au bénéfice de la parcelle BE [Cadastre 2] ainsi qu’une servitude d’emplacement de poubelles au bénéfice de la parcelle BE [Cadastre 1], grevant la parcelle BE [Cadastre 2].

La parcelle BE [Cadastre 2] a été vendue par les consorts [H] aux époux [C] par acte authentique du 15 octobre 2018.

À l’occasion des travaux de construction de leur maison, les époux [C] ont découvert la présence de câbles électriques et de télécommunications traversant de part en part leur terrain.

Faisant grief aux époux [C] d’avoir, d’une part, endommagé les câbles des réseaux EDF et France Telecom, d’autre part édifié un mur et un poteau à l’emplacement de leur parking ne leur permettant pas d’user de la servitude et enfin de ne pas avoir réglé la moitié de la facture de l’entreprise RNPNC correspondant à l’édification du mur de séparation des parcelles, les époux [T] ont, en l’absence de règlement amiable du conflit, assigné le 27 août 2019 les époux [C] devant le juge des référés afin d’obtenir leur condamnation à la réparation des câbles sectionnés, au paiement de leur part de travaux et à l’indemnisation de leur préjudice et au paiement des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 14 avril 2020, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au fond et a condamné les époux [C] à remettre en état et à rétablir le fonctionnement des réseaux endommagés et à démolir les ouvrages ( pilier et muret) se trouvant sur l’emprise de la servitude de passage et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision.

Par exploit d’huissier des 09 et 30 octobre 2019, Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] (les époux [T]) ont fait assigner Mesdames [X], [R], [Q] et [V] [H] (les consorts [H]), Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [K] épouse [C] (les époux [C]) devant le tribunal judiciaire d’Aix en Provence.

Selon acte du 12 novembre 2020, les consorts [H] ont fait assigner en intervention forcée avec dénonce de procédure la société EXCEN [Localité 1] NOTAIRES &CONSEILS, notaires ayant passé les actes .

Par ordonnance du juge de la mise en état les deux procédures ont été jointes.

Par acte authentique du 20 mai 2021, M. [A] [N] et Mme [S] [M] ont acquis des époux [T] le bien immobilier situé [Adresse 2] section BE n° [Cadastre 1] à [Localité 1] .

Les époux [T] ont demandé au tribunal de condamner solidairement les consorts [H] à leur verser la somme forfaitaire de 30 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, de condamner la SAS EXCEN NOTAIRES &CONSEILS à leur payer la même somme et de condamner les époux [C] à supporter les travaux qu’ils ont entrepris pour le déplacement des réseaux, outre condamnation aux dépens et à une somme en application de l’ article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de droit.

Monsieur [A] [N] et Madame [S] [M], par conclusions d’intervention volontaire, ont demandé au tribunal, au bénéfice de l’exécution provisoire, de faire droit aux demandes des époux [T].

Les consorts [H], au visa des articles 1641 et suivants, 1240 et 1241 du code civil, ont demandé au tribunal de:

— à titre principal, débouter les époux [T] de l’intégralité de leurs demandes aux motifs de l’opposabilité du plan de division annexé à l’acte authentique de vente du 9 juillet 2018, en ce que l’acte prévoit qu’ils ont la charge exclusive des travaux afférents à la servitude de passage en tréfonds et enfin de l’application de la clause exclusive de garantie, de l’acte de vente,

— à titre subsidiaire, condamner les époux [C] à les relever et les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au motif des fautes qu’ils ont commises à l’occasion des travaux de construction qu’ils ont engagés et poursuivis, engageant leur responsabilité,

— débouter les époux [T] de leurs demandes forfaitaires de dommages-intérêts au motif de l’absence de démonstration des préjudices allégués, du principe et du quantum des travaux de déplacement des réseaux électriques et de télécommunications,

— débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions au motif qu’ils ne démontrent pas que les concluantes avaient connaissance du tracé réel des réseaux électriques et de télécommunications, qu’ elles sont des vendeurs de bonne foi et qu’en conséquence la clause exclusive de garantie stipulée à l’acte de vente doit recevoir application;

— condamner la société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par suite de son manquement à ses obligations de conseil et d’assurer l 'efficacité de l’acte authentique du 9 juillet 2018 à l’origine d’un préjudice actuel et certain correspondant à la perte de chance d’échapper aux poursuites judiciaires diligentées à leur encontre par Monsieur et Madame [T],

— dans tous les cas, débouter Monsieur et Madame [T] de leurs demandes d’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— les condamner au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner la partie qui succombe à leur payer la somme de 5.000.euros par application des dispositions de l 'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profil de leur conseil.

Les époux [C] s’en sont rapportés à justice quant au déplacement des réseaux se trouvant actuellement sur leur propriété. Pour le surplus, ils ont demandé au tribunal de:

— débouter les consorts [H] de leurs demandes tendant à les voir condamner à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

— à titre reconventionnel, fixer la question des responsabilités du sinistre entre les consorts [H] et les époux [T] et condamner tout succombant à réparer et déplacer les câbles litigieux sur leur terrain,

— ordonner le remboursement par les époux [T] de la somme de 281,86 euros au titre des frais engagés pour les premiers travaux de démolition,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCP EXCEN NOTAIRES & CONSEILS, a demandé au tribunal de:

— débouter l’hoirie [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions au motif que le préjudice invoqué n’est pas justifié et sans lien de causalité avec une éventuelle faute du notaire dont la preuve n’est pas rapportée,

— débouter Monsieur et Madame [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner l’hoirie [H], solidairement, à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 2 décembre 2021 , le tribunal judiciaire d’ Aix en Provence a :

REÇU l’intervention volontaire de Monsieur [A] [N] et Madame [S] [M],

DÉBOUTÉ Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] de l’ intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre des consorts [H],

DÉBOUTÉ Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] de l’ intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre de la SCP EXCEN NOTAIRES & CONSEILS,

DIT que les consorts [H] devront supporter le coût des travaux de réparation et de déplacement des réseaux de tréfonds, d’électricité et de télécommunications, du lieu où ils sont situés sur l’emprise de l’assiette de la servitude de tréfonds en limite de propriété conformément au tracé du plan de division du 11 juin 2018.

DIT que Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T], en leur qualité de propriétaires du fonds dominant, devront faire exécuter à leurs frais exclusifs les travaux d’ installation de la servitude de tréfonds sur l’emprise de leur droit de passage conformément à leur titre de propriété,

DIT que Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [C] devront supporter l’exécution des travaux de déplacement des réseaux de tréfonds sur l’emprise de la servitude de tréfonds

DÉBOUTÉ les consorts [H] de leur appel en garantie à l’encontre de M [Z] [C] et Mme [U] [C]

DÉBOUTÉ les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCP EXCEN NOTAIRES & ASSOCIES,

DÉBOUTÉ Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [C] de leur demande de remboursement de la somme de 281,86 euros,

DÉBOUTÉ les consorts [H] de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts à l’encontre de Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T],

DÉBOUTÉ Monsieur et Madame [T], les consorts [H] et la SCP EXCEN NOTAIRES & ASSOCIES de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ les consorts [H] in solidum à verser à Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETÉ le surplus des demandes,

CONDAMNÉ in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande,

ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer en ce sens le tribunal a notamment retenu les motifs suivants:

Sur les demandes des époux [T] :

Par application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

S’agissant de la délivrance conforme, il appartient au vendeur d’établir qu’il a délivré une chose conforme aux spécifications convenues selon le principe de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Aux termes de l’article 1615 du même code, la chose doit être délivrée avec ses accessoires. La délivrance doit donc porter sur la chose vendue, telle que celle-ci a été définie par les parties et s’étend aux accessoires juridiques de l’immeuble comme les servitudes.

Les réseaux électriques et de télécommunications constituent des accessoires nécessaires à l’usage perpétuel de l’immeuble et ressortent de la délivrance conforme.

L’acte de vente du 9 juillet 2018 (page 6 et 7) prévoit :

— un droit de passage perpétuel en tréfonds de toutes canalisations et lignes souterraines du fonds servant cadastré section BE n° [Cadastre 2] appartenant aux consorts [H] au profit du fonds dominant cadastré section BE n° [Cadastre 1] acquis par les époux [T], dont l’emprise '' est figurée suivants un trait discontinue en teinte rouge et mauve au plan ci-joint (cf Annexe Document de division) ".

— la charge au propriétaire du fonds dominant de faire exécuter les travaux nécessaires à l’installation de la servitude, à ses frais exclusifs par les services compétents selon les règles de l’art et de remettre le fonds servant dans son état primitif dès leur achèvement,

— l’interdiction d’apporter des nuisances ou moins-values au fonds servant du fait de l’utilisation du passage en tréfonds et des travaux tant d’installation que d’entretien.

Le plan de division du 11 juin 2018 précise pour chacune des servitudes de tréfonds de réseaux de télécommunications et de réseaux EDF du fonds servant BE [Cadastre 2] au profit du fonds dominant BE [Cadastre 1]: « tracé indicatif sous réserve de sondages ».

Au titre de l’état du bien, l’acte prévoit que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. »

S’agissant des vices cachés, la clause d’exonération de garantie est écartée si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou s’il est prouvé, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

La clause d’exclusion de garantie ne trouve à s’appliquer que dans l’hypothèse d’un vice caché et pas en cas de manquement à l’obligation de délivrance.

L’action des époux [T] étant fondée sur la délivrance non conforme, les consorts [H] ne sont donc pas fondés à leur opposer la clause d’exclusion de garantie.

La mention à l’acte du caractère indicatif du tracé des réseaux électriques et de télécommunications est insuffisante à démontrer que les vendeurs ont pleinement satisfait à leur obligation d’information loyale.

Quand bien même les époux [T], acquéreurs du fonds dominant, ont été informés du caractère indicatif de l’emplacement des servitudes de tréfonds et de la nécessité d’effectuer des sondages pour en confirmer l’efficience, les consorts [H], vendeurs, n’ont pas satisfait à leur obligation d’information loyale des acquéreurs car les réseaux de tréfonds électriques et de télécommunications ne sont pas situés en limite de propriété contrairement au descriptif porté au plan de division qu’ils ont fait réaliser, mais traversent de part en part la parcelle n° [Cadastre 2] acquise par les époux [C] ainsi que cela ressort du courriel du constructeur « Les Maisons de Manon » du 2 octobre 2018 et du constat d’huissier du 23 août 2019.

L’information contenue dans le plan de division annexé à l’acte authentique ne correspond pas à la réalité de l’emplacement des câbles électriques et de télécommunication.

Les vendeurs ont donc porté à la connaissance des acquéreurs une information erronée quant à l’emplacement des réseaux de tréfonds .

La réalisation d’un sondage aurait simplement permis de découvrir que les réseaux de tréfonds n’étaient pas situés en limite de propriété mais n’auraient pas permis de les situer sauf à engager des travaux de sondage plus importants et invasifs.

L’engagement pris par les acquéreurs de faire exécuter les travaux nécessaires à leurs frais par les services compétents selon les règles de l’art et de remettre le fonds servant dans son état primitif dès leur achèvement porte sur une servitude de tréfonds située en limite de propriété et ne concerne pas une servitude située à l’autre extrémité de la servitude de passage et traversant la parcelle voisine.

Il importe peu que les consorts [H] aient été de bonne foi, en ce qu’il leur appartenait de s’assurer, préalablement à la vente d’une partie de leur terrain, de l’emplacement des réseaux de tréfonds électriques et de télécommunications et d’informer les acquéreurs du fait que ces réseaux électriques et de télécommunications n’étaient pas situés sur l’emprise de l’assiette de la servitude de passage à créer mais traversaient la parcelle voisine.

Or, le bien conforme s’entend de celui qui correspond au descriptif qui en est fait.

Par suite de l’information erronée contenue au plan de division annexé à l’acte authentique, les consorts [H] ont manqué à leur devoir d’information des acquéreurs et à leur obligation de délivrance conforme à l’égard des époux [T].

Le principe de la réparation intégrale du préjudice a pour corollaire la seule indemnisation du préjudice subi sans perte, ni profit pour la victime. Ce principe fait obstacle à l’indemnisation forfaitaire de tout préjudice.

En l’espèce, la demande indemnitaire globale et forfaitaire des époux [T] est, au visa des devis produits, imprécise quant à l’objet même des travaux concernés. Il ne peut être en effet déduit de ces devis qu’ils correspondent uniquement à un déplacement de l’assiette de la servitude ou à une réfection totale des réseaux électriques et de téléphone .

Par ailleurs, il ressort de l’examen des devis produits des incohérences quant aux métrés des réseaux électriques à déplacer et quant à la nature même des travaux envisagés.

S’agissant des métrés, pour la société ENEDIS le réseau électrique à déplacer est de 23 mètres alors que pour la société EMTTPG, Il est de 55 mètres.

En ce qui concerne la nature des travaux, le devis de la société ENEDIS porte sur des

travaux de terrassement avec réfection de type II, alors que celui de la société ELECT’CONCEPT vise uniquement la mise en place d’un câble de liaison entre le nouveau coffret EDF en bordure de propriété et le tableau électrique dans la maison

Enfin, les demandeurs sollicitent la double indemnisation d’un même préjudice matériel.

En effet, les devis ENEDIS du 27 septembre 2019 et EMTPG du 19 septembre 2019 recouvrent une prestation identique de terrassement pour le réseau électrique de 2.645 euros pour la société ENEDIS et de 2.887,56 euros pour la société EMTPG.

Il en est de même pour les travaux d’alimentation électrique prévus par la société ENEDIS et par la SAS ELECT’CONCEPT.

Il est relevé une augmentation non justifiée du coût des travaux qui, au 20 janvier 2019, s’établissait à la somme totale de 2 050 euros pour laquelle les époux [T] avaient sollicité des consorts [H] une prise en charge financière à raison de quatre cinquièmes alors qu’à l’occasion de la présente instance, leur coût est neuf fois supérieur pour s’établir à la somme de 18.770,51 euros.

En conséquence, par les pièces qu’ils versent au débat, les époux [T] sont défaillants à justifier du préjudice matériel résultant des travaux à effectuer dont ils demandent l’indemnisation.

Ils n’ont pas réalisé les travaux en cause dont une partie au surplus leur incombe en vertu de leur titre de propriété.

S’agissant du préjudice invoqué par eux résultant de la privation de l’usage normal de leur habitation suite aux dommages causés aux réseaux électriques et de télécommunication , celui-ci est infirmé par leur propre courrier du 20 janvier 2019 aux termes duquel « pas de dommages ni électriques ni sur la ligne téléphonique pour le moment. »

Le constat d’huissier dressé le 26 mai 2020 constate, par ailleurs, l’absence de dommages électriques en relevant la présence de lumière au sein de l’habitation des époux [T] et celui du 12 juin 2020 confirme la réparation de l’installation électrique précédemment arrachée et le fonctionnement du compteur électrique.

En outre, il ne peut être déduit des factures téléphoniques produites par les demandeurs, leur privation de l’usage du téléphone.

Enfin, le préjudice résultant du conflit judiciaire avec les époux [C] porte sur les dommages causés aux réseaux et à la construction d’un muret et d’un pilier contestés. Ce préjudice est en lien avec les travaux des époux [C] et n’a pas de lien de causalité direct et certain avec le manquement fautif des consorts [H]

Par suite des développements qui précèdent, il convient de rejeter l’intégralité des demandes indemnitaires des époux [T].

Il a été démontré que les réseaux en cause ne sont pas situés sur l’assiette de la servitude instituée par les actes d’acquisition respectifs des époux [T] et des époux [C]

La présence de réseaux électriques et de télécommunications, traversant de part en part la parcelle des époux [C], constitue une atteinte à leur droit de propriété, par application de l’article 544 du code civil, en l’absence de toute servitude et notamment de tréfonds à l’emplacement où ces réseaux ont été découverts.

Les dommages causés de manière accidentelle aux câbles électriques et de télécommunications par les engins de la construction des époux [C] ont pour cause l’information erronée du plan de division que les consorts [H] ont fait réaliser qui se trouve annexé à leur acte et qui les a induits en erreur.

Les consorts [H] ne peuvent valablement reprocher aux époux [C] l’existence de manquement dans l’exécution de leurs travaux de construction puisque les réseaux endommagés ne devaient pas se trouver sur l’emprise de leur construction.

Les consorts [H] seront, en conséquence, condamnés à supporter le coût des travaux de déplacement des réseaux de tréfonds, d’électricité et de télécommunications, du lieu où ils sont situés sur l’emprise de l’assiette de la servitude de tréfonds située en limite de propriété au plan de division du 11 juin 2018.

Conformément à l’acte de vente, les époux [T] en leur qualité de propriétaires du fonds dominant, devront faire exécuter à leurs frais exclusifs les travaux d’installation de la servitude de tréfonds sur l 'emprise de leur droit de passage.

Les époux [C] devront, en conséquence, supporter l’exécution des travaux de déplacement des réseaux.

La demande des consorts [H] d’être relevés et garantis par les époux [C] n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur le responsabilité du notaire :

Le caractère général des dispositions de I’ article 1240 du code civil applicable en l’espèce constitue le fondement juridique de l’action en réparation pour faute. Il prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en 'uvre de la responsabilité délictuelle est subordonnée à la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice né, actuel et certain et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire, en sa qualité d’officier public, est chargé de recevoir tous les actes et contrats des parties auxquelles il donne le caractère d’acte authentique.

Il est tenu à un devoir de conseil des parties, d’information sur la portée et les conséquences des engagements souscrits.

L’obligation d’information du notaire ne s’analyse pas en une obligation d’ordre général envers son client mais constitue un véritable devoir de conseil, adapté à la situation concrète de son client dont il doit attirer, de façon circonstanciée, l’attention sur la portée, les effets et les risques des engagements qu’il s’apprête à prendre.

Le notaire ne peut se contenter d’ annexer des pièces à son acte sans en avoir effectué l’analyse préalable pour satisfaire à son obligation d’information et de conseils des parties.

Il n’appartient pas au demandeur de rapporter la preuve que leur notaire n’a pas rempli son obligation de conseil à leur égard, le notaire ayant la charge de démontrer qu’il a satisfait à son devoir de conseil et d’information

En l’espèce, il appartenait au notaire d’attirer l’attention des parties à l’acte sur le caractère indicatif du tracé des réseaux de tréfonds mentionnés au plan de division et les incidences de celui-ci en cas d’inexactitude.

Il ne ressort pas de l’acte authentique la preuve que le notaire ait pleinement satisfait à son obligation d’information et de conseils des parties.

Par suite de cette négligence, sa responsabilité se trouve engagée.

Les époux [T] sollicitent du notaire l’indemnisation du même préjudice que celui dont ils demandent réparation auprès des consorts [H].

Ce préjudice dont il a été précédemment démontré qu’il n’est pas justifié, est dépourvu de tout lien de causalité avec le manquement fautif du notaire, mais est en rapport avec un plan de division erroné quant à la localisation de l’emplacement de la servitude de tréfonds de réseaux d’électricité et de télécommunications

Les époux [T] seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCP EXCEN NOTAIRES & ASSOCIES.

Les consorts [H] sollicitent la condamnation de la SCP de notaires au paiement de la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice subi par suite de la perte de chance d’échapper aux poursuites judiciaires à leur encontre par les époux [T] et leurs acquéreurs.

La demande indemnitaire des consorts [H] correspond très exactement au préjudice dont les époux [T] sollicitent l’indemnisation.

La demande des consorts [H] s’analyse, en réalité , en une demande d’être relevés et garantis de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être mises à leur charge.

Le préjudice constitué par la perte de chance d’échapper aux poursuites judiciaires des époux [T] est en lien direct avec l’erreur d’emplacement des réseaux électriques et de télécommunications.

Ce préjudice n’est pas en lien de causalité direct avec le manquement fautif du notaire.

Les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité délictuelle du notaire ne sont pas réunies.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCP de notaires.

Sur la demande reconventionnelle des époux [C] :

Les actes d’acquisition respectifs des époux [T] et [C] constituent une servitude réelle et perpétuelle de droit de passage du propriétaire du fonds servant appartenant aux époux [C] au profit du fonds dominant appartenant aux époux [T].

L’acte prévoit que les propriétaires des fonds dominant et servant entretiendront à leurs frais communs le passage de manière à ce qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier.

Or, par application de l 'article 697, celui auquel est dû une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user ou pour la conserver.

Ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, au visa de l’article 698, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

En l’espèce, le titre prévoit que les frais d’entretien sont à la charge commune du fonds servant et du fonds dominant.

Il ne prévoit rien au titre de la création de la servitude de passage de sorte que les frais d’installation incombent au propriétaire du fond dominant.

En l’espèce, à l’appui de leur demande de remboursement de la somme de 281,86 euros, les époux [C] produisent pour en justifier la copie d’un contrat de réservation d’un camion benne auprès de la société Carrefour le 27 juin 2019 et d’une facture de location d’une mini-pelle auprès de la société FRECHE le 23 juillet 2019.

Ces documents ne démontrent pas le lien entre ces dépenses et les travaux de démolition du mur et du pilier nécessaires à la constitution de la servitude de passage.

Au surplus, en l’absence de pièces justificatives du paiement de ces dépenses, il convient de rejeter la demande des époux [C].

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts des consorts [H] pour procédure abusive :

Si les demandes de Monsieur et Madame [T] sont infondées, la preuve de leur

caractère abusif n’est pas rapportée.

Au surplus, les consorts [H] ne rapportent la preuve d’aucun préjudice en lien direct avec l’abus du droit d’agir en justice allégué qui serait distinct de celui indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en conséquence, de rejeter leur demande de dommages-intérêts présentée de ce chef.

Par déclaration du 3 janvier 2022, les époux [T] ont relevé appel de cette décision. Par déclaration du 6 janvier 2022 ils ont interjeté appel une seconde fois conjointement avec M [N] et Mme [M] , acquéreurs de leur bien, et de nouveau par déclaration du 18 mars 2022.

M [W] [I] et Mme [L] [G], nouveaux acquéreurs, sont intervenus volontairement à l’instance par conclusions 20 janvier 2023.

Les trois procédures ont été jointes sous le numéro 22-00022 par ordonnance du conseiller de la mise en état du 28 février 2023 qui a également :

Déclaré parfait le désistement de M. [A] [N] et de Mme [S] [M] ;

S’est déclaré incompétent pour statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M [W] [I] et de Mme [L] [G] ;

Rejeté la demande des époux [T] de caducité de l’appel incident de la société EXCEN [Localité 1] notaires et conseils ;

S’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’expertise formée par les époux [T] ;

Condamné les époux [T] aux dépens de l’incident avec distraction au profit de M^e Mimran Valensi ;

Condamné M et Mme [T] à verser à M et Mme [C] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 1000 euros à la société EXCEN NOTAIRES ET CONSEILS outre 1000 euros sur le même fondement aux consorts [H].

L’instruction a été clôturée le 15 avril 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions des époux [T] notifiées et signifiées les 4 et 14 avril 2022 tendant à :

Vus les articles 1603, 1625, 1217 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces et le constat d’huissier,

Vu l’ordonnance de référé du 14 avril 2020,

Recevoir Monsieur et Madame [T], Monsieur [N] et Madame [M] en leur appel, le dire bien fondé en droit comme en fait,

Confirmer le jugement du 2 décembre 2021 sur les responsabilités et sur l’obligation des consorts [H] de supporter le coût des travaux de réparation et de déplacement des réseaux de tréfonds d’électricité et de télécommunication du lieu conformément au tracé du plan de division du 11 juin 2008,

L’infirmer pour le surplus,

Condamner les consorts [H], solidairement entre eux, à supporter le coût des travaux d’installation des réseaux de tréfonds d’électricité et de télécommunications sur l’emprise du droit de passage sur la propriété [C] jusqu’à l’habitation des appelants,

Condamner les consorts [H] solidairement entre eux et la SAS (SIC) EXCEN NOTAIRES ET CONSEILS, sous la même solidarité, à verser aux appelants à valoir sur les travaux à financer :

Devis Elec’Concept du 23/10/2019 (installation électrique) : 4 766,00€

Devis de terrassement EMTPG du 19/09/2019 : 8 613,00€

Devis ENEDIS modification du raccordement du 27/09/2019 : 4 736,40€

Frais d’étude ORANGE du 26/02/2020 : 385,20€

Frais de recette de conformité ORANGE du 15/11/2019 : 270,31€

Total : 18 770,51€ (SIC)

Condamner les consorts [H], solidairement entre eux, et la SAS (SIC) EXCEN NOTAIRES ET CONSEILS, sous la même solidarité, à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 5 000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Condamner les époux [C] à supporter les travaux,

Débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions, et les époux [C] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RECEVOIR LES APPELANTS EN LEUR DEMANDE FONDÉE SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET SUR LES DEPENS,

CONDAMNER solidairement entre eux les consorts [H] et solidairement avec la SAS (SIC) EXCEN NOTAIRES & CONSEILS à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 6000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du même code.

Les appelants font valoir en substance les moyens et arguments suivants :

C’est à juste titre que le tribunal a jugé que les consorts [H], vendeurs, n’ont pas satisfait à leur obligation d’information loyale des acquéreurs , car les réseaux de tréfonds, électrique et de télécommunications, ne sont pas situés en limite de propriété, contrairement au descriptif porté au plan de division qu’ils ont fait réaliser.

Le tribunal s’est en revanche trompé sur la charge des travaux de déplacement des réseaux et d’installation de la servitude de tréfonds. Lorsqu’ils ont acheté leur bien, les époux [T] n’ont pas été alertés sur le fait que la servitude de tréfonds n’était pas déjà installée, et qu’ils auraient à engager des frais pour la créer, alors que le plan de division porte clairement la mention « servitude de tréfonds existante » d’après le pointillé rouge.

Cette mention a permis aux concluants de croire que la servitude de tréfonds était d’ores et déjà installée et qu’ils n’auraient d’autre dépense à envisager que le prix de leur acquisition.

Les concluants sont donc fondés à demander que les travaux soient mis entièrement et solidairement à la charge des consorts [H] et du notaire dont la faute contractuelle est nettement caractérisée, par défaut de loyauté et de conseil à leur égard, en ce qu’il n’a pas attiré leur attention sur le caractère indicatif du tracé de la servitude de tréfonds.

Les concluants ne sont nullement défaillants à justifier du préjudice matériel résultant des travaux dont ils demandent l’indemnisation, en raison de supposés incohérences et doublons des devis produits.

En effet, les devis ENEDIS et EMTPG ne font pas double emploi, mais correspondent à des travaux différents , ceux d’ENEDIS partant du poteau EDFet aboutissant au compteur à installer sur la partie publique du réseau, les travaux de l’entreprise EMTPG prenant le relais sur la partie privée du réseau jusqu’à la maison des époux [T] . ENEDIS ne fait que le branchement et pas le terrassement. Ainsi s’explique la différence de métrés. Il n’y a donc pas de double indemnisation demandée d’un même préjudice matériel. Le devis d’ Elec’Concept est ajusté sur l’étude des techniciens d’ ENEDIS.

Il n’y a pas d’augmentation injustifiée des travaux car la proposition amiable aux consorts [H] du 20 janvier 2019 était fondée sur un devis de la société PROMULTIBAT qui avait été établi à la demande des époux [C] pour un déplacement des câbles à l’intérieur du terrain, au plus court et au moins cher, sans respect de la réglementation applicable.

S’agissant du préjudice, l’arrachage des câbles n’est pas contesté . Les concluants ont été privés de l’usage normal de leur habitation . Un préjudice supplémentaire s’est ajouté, résultant du conflit judiciaire avec les époux [C] et des contrariétés qui en ont découlé : assignation en référé, condamnation des [C], exécution forcée, appel des [C] etc. De plus, des travaux importants de terrassement et de déplacement des réseaux sont à envisager. Bien que privés de réseau téléphonique les concluants continuent de régler leur abonnement.

La négligence fautive du notaire a privé les appelants d’une information importante relativement à l’objet de la vente : le caractère indicatif de la localisation de la servitude de tréfonds, de réseaux d’électricité et de télécommunication , dans le plan de division.

La négligence du notaire a privé les concluants de la chance de voir leur acquisition rendue efficace et sans litige, de la possibilité d’ user d’une servitude de tréfonds sans conflit et de la possibilité de renégocier éventuellement le prix de leur acquisition , compte tenu des travaux de déplacement de réseaux à entreprendre.

Vu les conclusions d’intervention volontaire notifiées le 20 janvier 2023 par M [I] et Mme [G] qui sollicitent :

Vu l’article 330 du Code de procédure civile,

Recevoir Monsieur [I] et Madame [G] en leur intervention volontaire aux côtés des Appelants,

Vus les articles 1603, 1625, 1217 et 1240 du Code civil,

Recevoir Monsieur et Madame [T] en leurs demandes, les dires justifiées,

Condamner les consorts [H] solidairement entre eux à verser aux demandeurs la somme forfaitaire de 30 000,00€ à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SAS (SIC) EXCEN Notaires et Conseils à verser aux époux [T] la somme forfaitaire de 30 000,00€ à titre de dommages et intérêts,

Condamner les époux [C] à supporter les travaux entrepris par les demandeurs pour le déplacement des réseaux,

Débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions, et les époux [C] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dire et juger que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

CONDAMNER solidairement entre eux les consorts [H] et solidairement avec la SAS (SIC) EXCEN Notaires & conseils à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 6000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du même code.

Vu les conclusions notifiées le 2 juillet 2022 par les consorts [H] tendant à :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

Vu les dispositions du Code de l’environnement,

Vu l’article 515 du Code de procédure civile, dans sa rédaction applicable en l’espèce,

Vu la jurisprudence applicable en la matière,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Aix-en- Provence le 2 décembre 2021 en ce qu’il :

« Dit que les consorts [H] devront supporter le coût des travaux de réparation et de déplacement des réseaux de tréfonds, d’électricité et de télécommunications, du lieu où ils sont situés sur l’emprise de l’assiette de la servitude de tréfonds en limite de propriété conformément au tracé du plan de division du 11 juin 2018,

Déboute les consorts [H] de leur appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [C],

Déboute les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCP EXCEN NOTAIRES & ASSOCIES,

Déboute les consorts [H] de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts à l’encontre de Monsieur [D] [T] ET Madame [F] [T],

Statuant à nouveau,

Dire que le plan de division annexé à l’acte authentique de vente reçu le 09 juillet 2018 par Maître [O] [B], Notaire à [Localité 1], faisant partie intégrante de la minute, le caractère indicatif des mentions qui y figurent quant à l’emplacement des réseaux électrique et de télécommunications, objets de la servitude de passage en tréfonds qu’il institue, découlant de la mention « tracé indicatif sous réserve de sondage » est opposable à Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] ;

Appliquer en conséquence la clause exclusive de garantie stipulée à l’article « ETAT DU BIEN» de l’acte authentique de vente reçu le 09 juillet 2018 par Maître [O] [B], Notaire à [Localité 1], de sorte que Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] ne sauraient être tenues à indemnisation ou garantie ;

Dire que l’acte authentique de vente reçu le 09 juillet 2018 par Maître [O] [B], Notaire à [Localité 1], met à la charge exclusive de Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] tous les travaux afférents à la servitude de passage en tréfonds ;

Débouter en conséquence Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait le jugement dont appel s’agissant de l’existence d’un manquement contractuel des Consorts [H],

Dire qu’en exécutant des travaux de construction sans procéder au dépôt d’une déclaration d’intention de commencement de travaux et sans réaliser de sondages, Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [C] ont commis une faute engageant leur responsabilité civile ;

Dire qu’en poursuivant, en connaissance de cause, l’exécution de travaux de construction sur l’emplacement des réseaux concernés, Monsieur [Z] [C] et Madame [U] [C] ont commis une faute engageant leur responsabilité civile ;

Condamner en conséquence Monsieur [C] et Madame [C] à relever et garantir Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE le 2 décembre 2021 en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre des consorts [H],

Dit que Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T], en leur qualité de propriétaires du fonds dominant, devront faire exécuter à leurs frais exclusifs les travaux d’installation de la servitude de tréfonds sur l’emprise de leur droit de passage conformément à leur titre de propriété,

En tant que de besoin,

Dire que Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] ne démontrent pas l’existence d’un quelconque préjudice, qu’il soit lié à la prétendue privation de réseau téléphonique et internet, en lien avec le réseau électrique ou d’ordre moral ;

Dire que Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] ne justifient ni du principe, ni du quantum des travaux de déplacement des réseaux électrique et de télécommunications ;

Débouter en conséquence Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] de leurs demandes de condamnation au paiement de la somme de 18.770,51 € au titre des travaux à financer, outre celle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Dire que Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] ne démontrent pas que le tracé réel des réseaux électrique et de télécommunications était connu de Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] au moment de la vente ;

Dire que Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] sont vendeurs de bonne foi ;

Appliquer en conséquence la clause exclusive de garantie stipulée à l’article « ETAT DU BIEN » de l’acte authentique de vente reçu le 09 juillet 2018 par Maître [O] [B], Notaire à [Localité 1], de sorte que Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] ne sauraient être tenues à indemnisation ;

Débouter en conséquence Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire en cas de condamnation de Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y], que la société EXCEN [Localité 1] NOTAIRES & CONSEILS a manqué à ses obligations de conseil et d’efficacité de l’acte authentique du 09 juillet 2018 ;

Dire que Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] subissent, du fait du manquement de la société EXCEN [Localité 1] NOTAIRES & ASSOCIES, un préjudice actuel et certain correspondant à la perte de chance d’échapper aux poursuites judiciaires diligentées à leur encontre par Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T], leurs acquéreurs, mais également un préjudice (SIC) ;

Condamner en conséquence la société EXCEN [Localité 1] NOTAIRES & CONSEILS à payer à Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi causé par ses fautes ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [D] [T] et Madame [F] [T] à payer à Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y], la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts;

Condamner tout succombant à payer à Madame [X] [H] épouse [J], Madame [R] [H] épouse [E], Madame [Q] [H] et Madame [V] [H] épouse [Y] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Serge MIMRAN VALENSI sur son affirmation de droit.

Les consorts [H] répliquent, en substance, qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme ; que le plan de division annexé à l’acte authentique de vente du 09 juillet2018, opposable aux époux [T], est indicatif quant aux mentions de l’emplacement des réseaux électriques et de télécommunications, objet de la servitude de passage en tréfonds qu’il institue ; que le tracé de la servitude de passage en tréfonds des réseaux électriques et de télécommunications n’a jamais fait partie des caractéristiques convenues entre les parties et ne ressort pas de la délivrance conforme.

Enfin, ils concluent à l’application de la clause exonératoire de garantie prévue à l’acte de vente dès lors que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas démontrée.

Vu les conclusions notifiées le 31 août 2022 par les époux [C] tendant à :

VU l’article 488 du Code de procédure civile,

VU l’ensemble des pièces produites ;

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 2 décembre 2021 en ce qu’il a condamné les époux [C] à accepter l’intervention des entrepreneurs de travaux sur leur terrain ;

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de Mesdames [X] [J], [R] [E], [Q] [H] et [V] [Y] visant à être garanties de leurs condamnations par les époux [C] ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles des époux [C] ;

Par voie de réformation,

Condamner les époux [T] à régler aux époux [C] la somme de 281,86 € au titre de leur quote-part des frais de démolition des piliers litigieux ;

Condamner tout succombant à verser aux époux [C] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Les concluants font valoir un certain nombre de critiques à l’encontre de la décision du juge des référés mais qui ne concernent pas le fonds du litige. Ils soulignent que les réseaux endommagés à l’occasion des travaux de leur maison n’étaient pas censés se trouver là. Seul un câble était muni d’une gaine de protection et aucun n’était signalé par un avertisseur.

L’acte notarié prévoit que les frais de démolition seraient partagés entre les parties. Les concluants sont donc fondés à récupérer sur les époux [T] leur part contributive aux frais de démolition des deux piliers entravant le passage sur la servitude.

Vu les conclusions de la société SCP EXCEN NOTAIRES & CONSEILS du 28 mars 2025 tendant à:

Déclarer irrecevable ou subsidiairement infondée l’intervention volontaire de Monsieur [I] et Madame [G] ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a décidé que le notaire rédacteur avait commis une faute en n’attirant pas l’attention des parties sur le caractère indicatif du tracé des réseaux sur le plan de division, et les incidences en cas d’inexactitude ;

Le confirmer en ce qu’il a débouté l’hoirie [H], Monsieur et Madame [T] et Monsieur [N] et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS ;

Subsidiairement, s’il était fait droit aux demandes adverses :

Dire que la preuve d’une faute de Maître [B] n’est pas rapportée ;

Dire que le préjudice invoqué par l’hoirie [H] n’est pas justifié et est sans lien de causalité avec une éventuelle faute du notaire ;

Dire que le préjudice invoqué par Monsieur et Madame [T] et Monsieur [I] et Madame [G] n’est pas justifié et est sans lien de causalité avec une éventuelle faute du notaire ;

Débouter en conséquence l’hoirie [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS ;

Débouter Monsieur et Madame [T] et Monsieur [I] et Madame [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS ;

Condamner Monsieur et Madame [T] ou tout succombant à payer à la Société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Les condamner en outre aux entiers dépens.

L’office notarial fait valoir en substance que :

M. [I] et Mme [G] sont irrecevables en leurs demandes, car ils ne sollicitent, ni l’annulation , ni la réformation ou l’infirmation du jugement et ne peuvent demander la condamnation de la SARL EXCEN NOTAIRES & CONSEILS à payer 30 000,00 euros de dommages et intérêts aux époux [T], nul ne plaidant pas procureur.

L’hoirie [H] n’a pas donné suite à la proposition amiable qui leur avait été faite de participer aux travaux de déplacement des réseaux à hauteur de 4/5 ème pour un montant total de travaux de 2.205 euros.

C’est l’hoirie [H], sans intervention du notaire, qui a décidé de diviser son terrain et faire intervenir un géomètre expert.

En possession du plan établi à sa demande, qui mentionnait un tracé indicatif sous réserves de sondages, il lui appartenait de faire réaliser à ses frais lesdits sondages, si elle avait un doute sur l’emplacement des réseaux.

En tout état de cause, tant les appelants que l’hoirie [H] peuvent simplement prétendre à l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas avoir eu leur attention attirée sur le caractère simplement indicatif du tracé des réseaux.

L’indemnisation de la perte de chance ne peut être d’un montant équivalent au préjudice prétendument subi par un tiers.

Le préjudice invoqué par l’hoirie [H] et les appelants n’est pas justifié, et le jugement dont appel devra être confirmé sur ce point.

Il n’existe aucun lien de causalité entre la mention d’un emplacement erroné des réseaux, qui n’est pas du fait du notaire rédacteur, et les préjudices invoqués.

C’est pourquoi l’hoirie [H], Monsieur et Madame [T] et Monsieur [I] et Madame [G] devront être déboutés de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la concluante.

MOTIVATION :

Sur l’intervention volontaire de M. [W] [I] et Mme [L] [G] :

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Il est justifié que les consorts [N] [M], ayant eux-mêmes acquis la parcelle BE n° [Cadastre 1] des époux [T], l’ont revendue à M [I] et Mme [G] suivant acte notarié du 5 juillet 2022 versé aux débats. Cet acte contient un paragraphe concernant le contentieux en cours qui rappelle l’origine du litige relatif à la servitude de tréfonds et convient que les frais des travaux de raccordement du bien seront intégralement supportés par les vendeurs « quelques soient leur montant et l’issue de la procédure en cours »'Il est ajouté que « l’acquéreur déclare avoir été informé de l’existence de cette procédure dès avant ce jour et accepte d’ y prendre part pour y être cité. Il déclare en outre reprendre l’engagement souscrit par Monsieur [N] et Madame [M], pour le cas de versement d’une indemnité quelconque à l’effet qu’elle soit versée au bénéfice de Monsieur et Madame [T] précédents propriétaires. Une conclusion d’intervention volontaire rédigée par Maître Yveline Le GUEN avocat est ci-annexée. »

M [I] et Mme [G] sont intervenus à titre accessoire pour appuyer les prétentions des époux [T] qui pour leur part sollicitent l’infirmation du jugement sur les chefs qu’ils critiquent. Dans ces conditions, il est indifférent que les intervenants, qui ne forment aucune prétention personnelle, n’aient pas conclu à l’annulation ou l’infirmation du jugement.

Les consorts [I] [G] ayant intérêt, pour la conservation de leurs droits, à soutenir les époux [T], en leur qualité d’actuels propriétaires du bien en cause, leur intervention volontaire accessoire est recevable.

En revanche, leurs demandes indemnitaires pour le compte des époux [T], à hauteur de la somme de 30 000,00 euros, au-delà de ce que sollicitent les appelants, n’est pas recevable.

Sur la saisine de la cour :

Il est constaté que le dispositif des conclusions des consorts [H] et de la SCP EXCEN NOTAIRES ET CONSEILS contiennent des demandes présentées sous forme de « dire ». Selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « dire » lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Sur les manquements des consorts [H] à l’obligation de délivrance conforme et sur l’obligation de garantie du vendeur :

L’action des époux [T] est fondée sur les dispositions des articles 1603, 1625, 1217 et 1240 du Code civil.

Selon le premier de ces textes, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1625 dispose que la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, l’acte de vente du 9 juillet 2018 prévoit en pages 6 et 7 la constitution d’une servitude de passage et de passage en tréfonds au bénéfice de la parcelle vendue n° [Cadastre 1] grevant la parcelle n° [Cadastre 2].

La servitude de passage en tréfonds est ainsi libellée : « L’emprise du droit de passage en tréfonds est figurée suivant trait discontinu de teinte rouge et mauve du plan ci-joint ( cf annexe Documents de division ). Le propriétaire du fonds dominant fera exécuter les travaux nécessaires à ses frais exclusifs par les services compétents selon les règles de l’art et remettra le fonds servant dans son état primitif dès leur achèvement. Le propriétaire du fonds dominant assurera l’entretien de ces gaines et canalisations par les seuls services compétents à ses frais exclusifs ainsi que leur remise en état si nécessaire. L’utilisation de ce passage en tréfonds et les travaux tant d’installation que d’entretien ne devront pas apporter de nuisances ni de moins-values au fonds servant. »

Le plan de division du 11 juin 2018 établi par la SARL CG Expert, géomètre expert, annexé à l’acte notarié, fait figurer en traits pointillés de couleur rouge et mauve le tracé des servitudes de tréfonds des réseaux FT (France Telecom) et EDF, avec les précisions, dans la légende du plan, qu’il s’agit de servitudes existantes, et que le tracé est indicatif sous réserve de sondage. Ces deux réseaux, selon ce plan, sont censés se trouver sur une bande de terrain de 1,12 m de large en limite Sud-Est de la parcelle n° [Cadastre 2], bande de terrain qui se trouve sur l’ assiette plus large de la servitude de passage et de passage en tréfonds créée par l’acte de vente. La légende du plan fait par ailleurs figurer le marquage hachuré vert et rouge des servitudes de passage et de tréfonds à créer sur la parcelle BE [Cadastre 2] et de la servitude de passage ( en réalité de retournement) à créer sur la parcelle BE [Cadastre 1].

Il résulte donc de ce plan une distinction claire entre les servitudes de réseau FFT et EDF existantes et celles constituées par l’acte de vente, sans qu’il ressorte de cette distinction, ni d’ailleurs des termes de l’acte, que les époux [T] devaient déplacer les réseaux d’ électricité et de télécommunications existants , puisque leur tracé et leur assiette étaient censés se trouver sur l’assiette, plus large, de la servitude de passage et de passage en tréfonds créée sur la parcelle BE [Cadastre 2].

Ainsi, même si le tracé des réseaux litigieux, figurant sur le plan, était indicatif sous réserve de sondage, il n’en demeure pas moins que les réseaux en question étaient indiqués comme se trouvant sur bande de terrain en limite de la parcelle [Cadastre 1] incluse dans l’assiette de la servitude de passage en tréfonds constituée dans l’acte de cession de la parcelle n° [Cadastre 1].

Les acquéreurs n’avaient dans ces conditions aucune raison de penser que les réseaux en question pouvaient traverser la parcelle n° [Cadastre 2] en dehors de l’ assiette de la servitude de passage et de passage en tréfonds indiquée sur le plan. En effet la notion de « tracé indicatif sous réserve de sondage » ne peut correspondre à un tracé complètement différent de celui figurant sur le plan, s’agissant de réseaux existants, sauf à devenir une information erronée voire trompeuse. Il eût alors été plus loyal et plus exacte de prévoir une clause aux termes de laquelle , l’acquéreur ferait son affaire du déplacement des réseaux présents sur la parcelle n° [Cadastre 2] et desservant la parcelle n° [Cadastre 1], pour le cas où ils seraient implantés en dehors de l’assiette de la servitudes de passage en tréfonds.

Dès lors, en dépit de la mention du caractère indicatif sous réserve de sondage du tracé des réseaux électrique et de télécommunications existants, l’ information délivrée aux acquéreurs par le plan annexé à l’acte de vente, s’est révélée trompeuse leur laissant croire que ces réseaux se trouvaient déjà en tréfonds de l’assiette de la servitude de passage créée par cet acte.

Par ailleurs, si des sondages avaient été effectués, ils auraient simplement établi que les réseaux litigieux ne se trouvaient pas à l’emplacement indiqué sur le plan , sans pour autant donner leur position exacte, sauf à entreprendre des sondages en dehors e l’assiette de la servitude, ce qui n’ était pas possible sans autorisation des consorts [H] , ou, après la vente aux époux [C] de la parcelle [Cadastre 2], sans autorisation de ces derniers .

Ainsi, les vendeurs n’ ont pas satisfait à leur obligation d’information loyale des acquéreurs, car les réseaux de distribution électrique et de télécommunications traversaient en réalité, de part en part, la parcelle n° [Cadastre 2] acquise par les époux [C], plus particulièrement sous l’emplacement de la maison dont ils avaient confié la construction à la société « Les Maisons de Manon », tel que cela ressort du courrier de ce constructeur en date du 2 octobre 2018 et du constat d’huissier établi les 23 et 28 août 2019 par Maître [CT] [CA].

L’acte de vente prévoit au paragraphe 'Etat du bien’ que ' l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

Cette clause de non garantie du vendeur non professionnel ne saurait cependant être opposée aux époux [T] qui fondent leur action sur le manquement des vendeurs à l’obligation de délivrance conforme.

Au sens de l’article 1615 du code civil, la délivrance de la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. La délivrance doit ainsi portée sur la chose vendue telle que ses caractéristiques ont été convenues par les parties. La délivrance s’étend aux accessoires nécessaires à l’utilisation de la chose vendue, y compris aux accessoires juridiques de l’immeuble parmi lesquels figurent les servitudes instaurées. Il n’est pas douteux que la vente portant sur une parcelle bâtie supportant une maison d’habitation dotée de toutes les commodités, les réseaux d’alimentation électrique et de télécommunications existants constituent des accessoires nécessaires à l’usage perpétuel de l’immeuble et sont soumis à l’obligation de délivrance conforme.

Ainsi, le tracé des réseaux de distribution d’électricité et de télécommunications existants, tels qu’ils étaient positionnés sur le plan annexé à l’acte de vente, ne correspondait pas à leur emplacement réel ce qui impliquait nécessairement leur déplacement, compte tenu du projet de construction d’ une maison sur la parcelle n°[Cadastre 2]. Or, le déplacement des réseaux existants desservant le bien vendu, n’est jamais entré dans le champ contractuel et l’acte de vente du 9 juillet 2018 n’en fait pas état.

En conséquence, par l’information erronée délivrée aux acquéreurs et nonobstant leur bonne foi, les vendeurs ont également manqué à leur obligation de délivrance d’ un bien incluant ses accessoires nécessaires, conforme aux caractéristiques objets de l’accord des parties.

La responsabilité contractuelle des consorts [H] se trouve dès lors engagée envers les époux [T].

Sur les préjudices induits:

Le préjudice matériel :

Selon l’acte de revente du 5 juillet 2022, les époux [T] ont pris l’engagement , auprès de leurs acquéreurs, les consorts [N] [M], de supporter intégralement les frais des travaux de raccordement du bien cadastré BE [Cadastre 1] « quelques soient leur montant et l’issue de la présente procédure ».

Cet engagement bénéficie également à M [I] et Madame [G] à qui le bien a été revendu par M [N] et Mme [M].

Il s’ensuit que les époux [T] supporteront la charge des frais de déplacement des réseaux de télécommunication et d’alimentation électrique.

A hauteur d’appel, ils produisent les mêmes devis que ceux communiqués en première instance et qui ont été écartés par le tribunal en raison d’imprécisions et incohérences apparentes.

En premier lieu, il convient de relever que la proposition ENEDIS d’un montant de 4736,40 euros TTC concerne le déplacement ou remplacement d’un branchement aéro-souterrain d’un montant de 1302 euros HT et des travaux de terrassement sur 23 mètres avec « réfection type II » pour 2645 euros HT.

S’agissant de travaux effectués en régie ou plus vraisemblablement par une entreprise sous-traitante d’ENEDIS , ils portent nécessairement sur la partie publique du réseau d’alimentation, jusqu’au compteur de distribution.

Étant observé que l’échelle au 1/200 portée sur le plan de division ne correspond pas à celle de la photocopie au format réduit versée aux débats, les cotes de certains segments ( ainsi 9,15 m de largeur à l’entrée de la servitude de passage, pour un segment de 32 mm), et le recoupement avec la superficie de la parcelle n° [Cadastre 1], permet d’attribuer au plan communiqué une échelle d’ environ 1/300. Dès lors , le terrassement sur 23 mètres proposé par ENEDIS correspond à la distance entre le poteau EDF situé en bordure du [Adresse 3] et l’ axe de la servitude de réseau électrique sur la parcelle n° [Cadastre 2], telle que tracée en pointillés sur le plan de division, ce qui indique que le compteur devra être déplacé jusqu’ à l’entrée de la servitude . La nécessité de déplacer le compteur existant, matérialisé sur le plan de division, n’est pas justifiée.

Le devis de l’entreprise EMTPG d’un montant de 8613,00 euros TTC concerne uniquement des travaux de terrassement et de pose d’ une gaine électrique de diamètre 100 mm en tranchée ( sans câble) et de deux fourreaux pour passage des câbles de télécommunication ( sans câbles). Le linéaire des fourreaux de télécommunication est de 35 mètres et celui de la gaine électrique est de 55 mètres. Le poteau téléphonique étant installé à l’entrée de la servitude de passage et de passage en tréfonds, à l’angle Sud-Est de la parcelle n°[Cadastre 2], la distance de 35 mètres correspond grosso modo à la distance séparant ce poteau de la façade Est de la maison située sur la parcelle [Cadastre 1], en suivant le tracé de la servitude sur le plan de division. Il apparaît également que la distance de 55 mètres correspond au tracé de la servitude de passage en tréfonds du réseau électrique, depuis le compteur existant installé à proximité du poteau ENEDIS situé en bordure du [Adresse 3], jusqu’à la maison édifiée sur la parcelle [Cadastre 1], toujours en suivant le tracé de la servitude de tréfonds pour réseau électrique porté sur le plan de division.

Dès lors et s’agissant des travaux de terrassement de la gaine électrique, il y a bien un doublon entre la proposition ENEDIS et le devis de l’entreprise EMTPG. La nécessité de déplacer le compteur ENEDIS n’étant pas démontrée, seul le devis EMTPG doit être retenu pour un montant de 8613,00 euros TTC.

Il convient d’y ajouter le montant du devis de la SAS ELEC’CONCEPT d’un montant de 4766,82 euros TTC qui correspond au tirage d’ un nouveau câble d’alimentation électrique et d’un câble de téléphonie PTT 92, comprenant la fourniture des câbles et la main d''uvre.

Sont également en lien avec la rupture du câble téléphonique, et le coût des travaux de déplacement de ce câble, les frais de l’opérateur ORANGE, gestionnaire du réseau, intitulés frais de recette de conformité selon facture du 15 novembre 2019, d’un montant de 270,31 euros, et les frais d’étude et de conseil, en vue du déplacement du câble de télécommunications, selon facture du 26 février 2020 d’un montant de 385,20 euros.

Au total, le coût de déplacement des réseaux d’électricité et de télécommunications peut être estimé à la somme de 14034,71 euros (8613+ 4766,82+ 270,31+ 385,20 euros), arrondis à14035euros.

A cet égard , il ne peut être soutenu que les devis produits auraient été majorés sans explication par rapport au devis qui sous-tendait la proposition de règlement amiable du litige, adressée aux consorts [H]. En effet, établi par l’entreprise PROMULTIBAT à la demande de M [C], ce devis prévoyait 43 mètres de tranchée avec tirage d’un seul fourreau de diamètre 40 mm et par conséquent le passage de tous les câbles, électrique et de télécommunications, dans une même gaine ce qui est contraire aux règles de l’art et aux normes techniques, les courants faibles devant être isolés des courants forts. Ce devis ne pouvait par conséquent être retenu comme étant le moins disant.

Les consorts [H] qui sont responsables, par leurs manquements, de la délivrance de réseaux de distribution électrique et de télécommunications non conformes à la convention des parties, seront condamnés au paiement de la somme de 14035,00 euros, aux époux [T] qui feront leur affaire du déplacement des réseaux conformément à l’accord passé avec leurs acquéreurs.

En effet , les consorts [H] ne peuvent raisonnablement soutenir que le préjudice n’est pas justifié au motif qu’ il serait inutile d’envisager le déplacement des réseaux litigieux qui ont toujours fonctionné normalement, alors que l’ emplacement de ces réseaux ne correspond pas à l’assiette qui leur est assignée à la fois par le titre des époux [JX] et par le titre des époux [C], ces derniers étant en droit d’ exiger leur déplacement, ce qu’ils n’ont pas manqué de faire.

Les consorts [C] propriétaires de la parcelle [Cadastre 2] sur laquelle les réseaux litigieux doivent être déplacés devront souffrir les travaux correspondants et permettre l’accès à leur fonds aux entreprises chargées de leur réalisation.

Le préjudice moral :

Les époux [T] n’établissent pas à proprement parler l’ existence d’un préjudice moral qui justifierait l’attribution de dommages et intérêts distincts de ceux réparant le préjudice matériel. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

Sur la responsabilité du notaire :

Les époux [T] concluent à la confirmation du jugement sur la faute du notaire et à son infirmation en ce que le tribunal a écarté le lien de causalité entre cette faute et leur préjudice. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de la société EXCEN NOTAIRES ET CONSEILS, in solidum avec les consorts [H], à leur payer le montant des dommages et intérêts réclamés, notamment le coût des travaux de déplacement des réseaux d’alimentation électrique et de télécommunications.

Les consorts [H] demandent la condamnation du notaire à leur payer une somme de 30 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations de conseil et d’assurer l’efficacité de l’acte authentique du 9 juillet 2018. Ils estiment que leur préjudice consiste en la perte de chance d’échapper aux poursuites judiciaires et dans l’obligation, en cas de condamnation, de prendre en charge tout ou partie du coût des éventuels travaux de déplacement des réseaux.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est acquis que la responsabilité du notaire rédacteur d’acte est de nature délictuelle. En tant que rédacteur d’actes, le notaire est soumis à des obligations dont certaines ont pour objectif d’assurer l’efficacité de l’acte en question. « Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par ses soins » (Cass, civ.1ere, 2 juillet 2014, n° de pourvoi 12-28615).

Il doit ainsi prendre toutes les dispositions nécessaires pour que l’acte ait bien les effets recherchés par les parties. Il a été jugé que même l’acquéreur professionnel est déchargé de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité de l’acte, cette obligation ne reposant que sur le notaire.

Le notaire doit, en sa qualité de professionnel et d’officier public, au titre de son devoir d’information et de conseil:

— conseiller les parties sur les moyens juridiques les plus adéquats pour atteindre le but qu’elles recherchent,

— les avertir des risques de l’opération envisagée,

— les informer et expliquer l’acte qu’il est chargé de recevoir, sa portée et ses effets.

La jurisprudence considère qu’il appartient au notaire de démontrer qu’il a satisfait à son obligation d’information et de conseil.

Cette faute étant présumée, sauf preuve contraire, lorsque l’acte ne parvient pas à atteindre sa pleine efficacité, il revient en revanche aux demandeurs d’établir le lien de causalité existant entre la faute du notaire et leur préjudice.

En l’espèce, Mesdames [H] reprochent au notaire de ne pas avoir attiré leur attention sur le caractère indicatif de l’assiette de la servitude créée et de ne pas leur avoir précisé les conséquences juridiques de ce caractère indicatif, les époux [T] ayant la possibilité de solliciter la mise en conformité des réseaux avec les indications du plan. Ils ajoutent qu’aucune précision ne figure de ce chef dans la clause de constitution de servitude de l’acte de vente, la clause précisant uniquement « l’emprise du droit de passage en tréfonds est figurée suivant trait discontinu de teinte rouge et mauve au plan ci-joint( cf Annexe Documents de division) »

Elles ajoutent que ce faisant le notaire n’a pas assuré l’ efficacité juridique de l’acte qu’il était chargé de rédiger.

Les époux [T] font leur, la motivation du tribunal sur la faute du notaire à qui il appartenait d’attirer l’attention des parties à l’acte sur le caractère indicatif du tracé des réseaux de tréfonds mentionnés au plan de division et sur les incidences de celui-ci en cas d’inexactitude, alors qu’il ne ressort pas de l’acte que le notaire ait pleinement satisfait à son obligation d’information et de conseil des parties . En revanche, ils considèrent que la négligence fautive du notaire les a privés d’une information importante relativement à l’objet de la vente, le caractère indicatif de la localisation des servitudes de tréfonds d’électricité et de télécommunications. Ils ajoutent que s’ils n’avaient pas été tenus dans l’ignorance de cette information , ils auraient pu renégocier le prix en considération des travaux de sondage et de déplacement des réseaux à prévoir ou se seraient désistés d’ une vente se révélant plus coûteuse qu’envisagée. Ils font valoir ainsi que la négligence du notaire les a privés de la chance de voir leur acquisition rendue efficace sans litige, et de la possibilité d’user d’une servitude de tréfonds sans conflit.

La société EXCEN NOTAIRES & CONSEILS réplique qu’au contraire elle n’a commis aucune faute, aux motifs que :

Le plan de division a été établi à la requête de l’hoirie [H] qui a souhaité diviser le terrain dont elle a hérité et ce, en dehors de toute intervention du notaire.

Il appartenait en conséquence à l’hoirie [H] , auteur de la division, de faire effectuer un sondage si elle avait un quelconque doute sur l’emplacement exact des réseaux ce qu’elle n’a pas fait.

Aucun sondage n’ayant été fait, le géomètre expert a effectivement indiqué que l’emplacement matérialisé des réseaux était indicatif, sous réserve de sondage. Il ne pouvait en être autrement, en l’absence de sondage ni de plans antérieurs.

Mais la mention du caractère indicatif des réseaux apposée par le géomètre expert, dès lors qu’il n’a pas constaté par lui-même , grâce à un sondage, l’emplacement des réseaux, ne permet pas de présumer, ou même de soupçonner que les réseaux ne figurent pas à l’emplacement matérialisé.

Il s’agit d’un emplacement indicatif donc indiqué par les vendeurs qui doivent en assumer l’entière responsabilité.

En outre , le plan de division était annexé au compromis de vente lequel prévoyait déjà la constitution des servitudes reprises dans l’acte authentique et notamment l’emprise du droit de passage en tréfonds .

Il est établi que les parties à l’acte avaient parfaitement connaissance , dès la signature du compromis, du caractère simplement indicatif de l’assiette des lignes existantes et d’autre part, qu’elles ont convenu de la création d’une servitude de tréfonds et de la prise en charge par le fonds dominant, soit en l’occurrence , les époux [T], acquéreurs , des travaux nécessaires , tant d’installation que d’entretien .

La servitude de tréfonds est dès lors parfaitement déterminée, tant en ce qui concerne ses conditions que son assiette, avec la précision apportée que l’ensemble des frais , y compris les frais d’installation seraient pris en charge par le propriétaire du fonds dominant.

En l’espèce, l’acte notarié reprend les termes du compromis de vente du 12 avril 2018 quant à la définition des servitudes de passage et de passage en tréfonds avec la précision que l’ emprise du passage en tréfonds « est figurée en pointillés rouge au plan ci-joint ( cf Annexes Documents de division) » alors que dans l’acte authentique , l’emprise du droit de passage en tréfonds « est figurée suivant trait discontinu de teinte rouge et mauve au plan ci-joint ( cf Annexe Documents de division).

Toutefois, cette variation est sans importance puisqu’ il n’est pas soutenu qu’il existerait une différence entre le plan annexé au compromis de vente et le plan annexé à l’acte authentique, ce dernier comportant dans l’ annexe « documents de division » le plan de division parcellaire établi par le cabinet de CG EXPERT sur lequel sont délimitées l’assiette de la servitude de passage en surface, sous forme de zone hachurée en vert, et l’assiette de la servitude de passage en tréfonds, sous forme de ligne discontinue rouge et mauve. Or, ce plan légendé a été établi indépendamment de l’intervention du notaire, qui n’avait pas à vérifier les éléments portés à la connaissance du géomètre expert par les venderesses, ayant permis à ce technicien de positionner sur ce plan les réseaux d’ électricité et de télécommunications existants, à titre indicatif sous réserve de sondage.

Dès lors, en rédigeant les clauses des servitudes créées, par renvoi exprès, quant à leur assiette respective, au plan de division joint à l’acte authentique, document graphique dont la légende mentionnait clairement que la position des réseaux existants était indicative, sous réserve de sondage, le notaire a satisfait à son devoir d’information et de conseil et n’a pas commis de faute de nature à compromettre l’efficacité de l’acte qu’il était chargé de rédiger. En effet, en l’absence de contradiction, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir attiré l’attention des parties à l’acte sur le caractère simplement indicatif du positionnement des réseaux existants, lequel correspondait à l’assiette de la servitude de passage en tréfonds sur laquelle les parties s’étaient accordées dès le compromis de vente, la réserve émise par le géomètre-expert portant sur un élément topographique échappant au pouvoir de vérification du notaire.

Par cette motivation substituée à celle du tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [T] et les consorts [H] de leurs demandes dirigées contre la SCP EXCEN NOTAIRES & CONSEILS.

Sur le recours en garantie des consorts [H] dirigé contre les époux [C] :

Mesdames [H] recherchent la responsabilité des époux [C], acquéreurs de la parcelle n° [Cadastre 2], aux motifs qu’en exécutant des travaux de construction sans procéder au dépôt d’une déclaration d’intention de commencement de travaux et sans réaliser de sondages, M [Z] [C] et Mme [U] [C] ont commis une faute engageant leur responsabilité civile ; qu’en poursuivant en connaissance de cause l’exécution de travaux de construction sur l’emplacement des réseaux concernés, les époux [C] ont également commis une faute engageant leur responsabilité civile ; qu’ils doivent en conséquence être condamnés à relever et garantir Mesdames [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, intérêts , frais et accessoires. Les époux [C] concluent à la confirmation du jugement qui a écarté leur responsabilité.

Comme l’a retenu le tribunal par une appréciation des faits qui lui étaient soumis et du droit des parties , que la cour fait sienne, il est démontré que les réseaux litigieux ne sont pas situés sur l’assiette de la servitude de passage en tréfonds instituée par les actes d’acquisition respectifs des époux [T] et des époux [C]. La présence de réseaux électriques et de télécommunications traversant de part en part la parcelle des époux [C], hors zone de servitude, constitue une atteinte à leur droit de propriété , à l’emplacement où ces réseaux ont été découverts.

Les dommages causés de manière accidentelle aux câbles électriques et de télécommunications par les engins de construction de la maison des époux [C] ont pour cause l’information erronée du plan de division que les consorts [H] ont fait réaliser, annexé à l’ acte des acquéreurs et qui les a induits en erreur.

Les consorts [H] ne peuvent reprocher aux époux [C] une faute dans l’exécution de leurs travaux puisque les réseaux endommagés ne devaient pas se trouver sur l’emprise de leur construction.

Il convient d’ajouter que dès que la présence des câbles a été détectée, l’entreprise chargée des travaux a interrompu le chantier et les époux [C] se sont rapprochés des époux [T] pour tenter de trouver une solution .

Les fautes imputées aux époux [C] ne sont ainsi nullement caractérisées de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [H] de leur appel en garantie dirigé contre les époux [C].

Sur la demande reconventionnelle des époux [C] :

Ces derniers sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle des époux [C] de condamnation des époux [T] à leur régler la somme de 281,86 € au titre de leur quote-part de frais de démolition des piliers litigieux empiétant sur l’assiette de la servitude de passage.

Il s’agit de piliers des portail et portillon préexistants construits sur l’assiette de la servitude de passage constituée sur le fonds vendu aux époux [C] et qui figurent sur le plan de division annexé à leur titre. Les frais d’installation de la servitude de passage incombent selon l’acte de vente aux propriétaires du fonds dominant. Deux des piliers ont été démolis selon les époux [C], à leurs frais, et ils sollicitent le versement par les époux [T] de leur quote-part du coût des travaux de démolition correspondants, soit la location d’un camion plateau et d’une minipelle. Cependant, les seules pièces justificatives fournies sont un tarif de location de camion plateau sur lequel la mention manuscrite « Total 101,80 euros » a été portée et un duplicata de facture de location d’une mini-pelle mécanique d’un montant de 461,94 euros, documents qui ne permettent pas d’établir que ces engins ont été affectés à la démolition des piliers préexistants, étant relevé que les justificatifs de paiement ne sont toujours pas produits. Dès lors, le jugement ne peut être que confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [H] contre les époux [T] pour procédure abusive :

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce et compte tenu de l’issue du litige qui profite aux appelants , la procédure initiée par les époux [T] ne peut être qualifiée d’abusive.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, les consorts [H] , partie perdante, sont condamnés aux dépens, et frais irrépétibles de première instance et d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des parties adverses.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Reçoit M [W] [I] et Mme [L] [G], en leurs qualités de nouveaux propriétaires de la parcelle BE n° [Cadastre 1], en leur intervention volontaire accessoire, au soutien de l’action des époux [T],

Les déclare en revanche irrecevables en leurs demandes de condamnation des consorts [H] et de la SAS EXCEN NOTAIRES &CONSEILS à payer aux époux [T] la somme de 30 000,00 euros de dommages et intérêts,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [D] [T] et Mme [F] [T] de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre des consorts [H] et dit que M. [D] [T] et Mme [F] [T], en leur qualité de propriétaires du fonds dominant, devront faire exécuter à leurs frais exclusifs les travaux d’installation de la servitude de tréfonds sur l’emprise de leur droit de passage conformément à leur titre de propriété.

L’infirme en ce qu’il a débouté M et Mme [T] et la SCP EXCEN NOTAIRES & ASSOCIES de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. et Mme [T] aux entiers dépens de première instance distraits au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande.

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Retient la responsabilité des consorts [H] pour manquement à leur devoir d’information de leurs acquéreurs, les époux [T], et pour manquement à leur obligation de délivrance conforme,

Écarte la faute de la SCP EXCEN NOTAIRES & CONSEILS,

Condamne in solidum [X] [H] épouse [J], [R] [H] épouse [E], [Q] [H] et [V] [H] épouse [Y] à payer aux époux [T] la somme de 14035,00 euros TTC représentant le coût des travaux de déplacement des réseaux d’électricité et de télécommunications, présents en tréfonds de la parcelle BE n° [Cadastre 2], desservant la parcelle BE n° [Cadastre 1], et d’installation de ces réseaux à l’emplacement de l’assiette de passage en tréfonds figurant sur le plan de division annexé à l’acte de vente du 9 juillet 2018,

Déboute les époux [T] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne [X] [H] épouse [J], [R] [H] épouse [E], [Q] [H] et [V] [H] épouse [Y] aux dépens de première instance et d’appel , dont distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande de ceux des dépens dont ils ont fait l’avance,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [X] [H] épouse [J], [R] [H] épouse [E], [Q] [H] et [V] [H] épouse [Y] à payer aux époux [T] la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel,

Condamne [X] [H] épouse [J], [R] [H] épouse [E], [Q] [H] et [V] [H] épouse [Y] à payer aux époux [C] la somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’ appel,

Condamne [X] [H] épouse [J], [R] [H] épouse [E], [Q] [H] et [V] [H] épouse [Y] à payer à la SCP EXCEN NOTAIRES & CONSEILS la somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’ appel,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,