COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 31 MARS 2026

N° 2026/ 156

Rôle N° RG 21/15379 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKFJ

[K] [R]

C/

[D] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN M^e Ariane CAMPANA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 12 Octobre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02695.

APPELANT

Monsieur [K] [R]

né le 06 Juin 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Aurelie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE, pour avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [D] [E]

né le 16 Juillet 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ariane CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026. A cette date le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 9 novembre 2015, M. [D] [E] a consenti à M. [W] [R] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir sur la commune de [Localité 1], situé [Adresse 3] à [Localité 1], cadastrée 871 D [Cadastre 1] d’une surface de 10 ares 41, au prix de 240 000 euros.

La promesse, consentie pour un délai expirant le 30 juin 2016, a été conclue sous plusieurs conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire purgé de tout recours, avant le 20 juin 2016 et à l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt d’un montant, au plus tard le 15 mars 2016. Une clause pénale d’un montant de 24 000 euros a également été insérée à l’acte.

Par avenant conclu le 14 janvier 2016, M. [E] et M. [R] ont prorogé au 20 juillet 2016 le délai pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis du construire et au 29 juillet 2016 la date de réalisation de la promesse.

Le 9 mars 2016, M. [R] s’est vu notifier un premier refus de permis de construire, puis le 30 septembre 2016 un second.

M. [R] a déposé une nouvelle demande de permis de construire, tacitement acceptée par les services de la mairie le 19 octobre 2017 et qui a fait l’objet d’un affichage constaté par huissier le 24 octobre 2017, purgé de recours des tiers.

Aux termes d’une correspondance échangée entre les notaires des parties le 7 mars 2018, le notaire de M. [R] a informé le notaire de M. [E] du défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dans les délais impartis à défaut de nouvel avenant et l’a enjoint de restituer le dépôt de garantie.

La vente n’a pas été réitérée et M. [E] a mis en demeure M. [R] de lui payer la somme de 24 000 euros en application de la clause pénale, en vain.

Par acte du 18 février 2019, M. [E] a assigné M. [R] devant le tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir sur le fondement des articles 1103 et suivant, 1113 et suivants, 1583 et suivants et 1231-1 du Code civil, la condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, 40 000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 29 octobre 2021, cette juridiction a :

— rejeté la demande formée par [D] [E] au titre de la clause pénale,

— condamné [W] [R] à verser à [D] [E] la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par [K] [R],

— rejeté la demande formée par [K] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [K] [R] à verser à M. [D] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné [K] [R] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la caducité de la promesse de vente était acquise, à défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire au 20 juillet 2016 et a en conséquence dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale.

Il cependant considéré que M. [E] rapportait la preuve de l’accord intervenu entre les parties afin de maintenir les effets de la promesse de vente au-delà du délai déterminé par l’avenant. Constatant l’obtention du permis de construire et relevant que M. [R] ne rapportait pas la preuve d’un motif légitime justifiant l’absence de conclusion du contrat, il a estimé que le promettant avait commis une faute en laissant croire à M. [E] que la réalisation définitive de la vente serait possible et l’a ainsi condamné à lui payer la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par déclaration transmise au greffe le 29 octobre 2021, M. [R] a relevé appel de cette décision en visant chacun les chefs de jugement le condamnant à verser diverses sommes à M. [E] ainsi qu’aux dépens et en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 28 avril 2022 au visa des articles 1103, 1186, 1582 et 1589 du Code civil, M. [R] demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— l’a condamné à verser à M. [E] la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— l’a condamné à verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 24 000 euros le montant des dommages et intérêts dus à M. [E],

Statuant à nouveau,

— ramener à de plus juste proportions et dans la limite de 5 000 euros sa condamnation au titre des dommages et intérêts alloués à M. [E],

En tout état de cause,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 juin 2022 au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1583 et 1589 et des articles 1113 et suivants du Code civil, M. [E], demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel (en ce qu’il a rejeté sa demande au titre de la clause pénale et condamné [K] [R] à lui verser la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts),

Statuant à nouveau,

— condamner M. [R] à lui payer la somme de 24 000 euros pour inexécution contractuelle,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— condamner [R] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner [R] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la caducité de la promesse de vente et le paiement de la clause pénale

Moyens des parties

M. [R] fait valoir qu’en l’absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais fixés à la promesse de vente et à l’avenant du 14 janvier 2016, la promesse de vente est caduque de sorte que M. [E] ne peut plus solliciter l’application de la clause pénale stipulée à l’acte ; que contrairement à ce qu’il soutient, M. [E] ne rapporte pas la preuve d’une prorogation tacite de la promesse de vente intervenue entre les parties ni de l’existence d’un avenant ou d’un accord sur la chose et le prix ultérieur qui aurait eu pour effet de lier les parties au-delà des termes initialement convenus ; que les échanges de mails et sms produits par M. [E] démontrent l’existence d’un désaccord les opposant quant aux modalités et au prix de vente. Il considère que c’est la raison pour laquelle le notaire de M.[E] n’a pas contesté la caducité de l’acte et a procédé à la restitution du dépôt de garantie le 11 avril 2018.

M. [E] en réponse soutient que le preuve d’un échange des consentements réciproques afin de proroger le délai prévu pour réitérer la promesse de vente est établie par plusieurs éléments objectifs notamment les échanges entre les parties versés aux débats mais également par la nouvelle demande de permis de construire réalisée par M. [R] et les mesures de publicité entreprises par celui-ci après l’obtention du permis de construire tacite. Il fait ainsi valoir que la rétractation opérée par l’appelant en dépit de la levée des conditions suspensives et de maintien du cadre contractuel, est abusive de sorte que les conditions d’application de la clause pénale stipulée à l’acte sont réunies.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil seul applicable au cas d’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1168 ancien du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

L’article 1176 ancien du même code prévoit que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition suspensive qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixée, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain qu’elle n’arrivera pas.

Ainsi en matière de promesse unilatérale de vente immobilière, lorsque la condition suspensive défaille, cette promesse est caduque et elle est réputée n’avoir jamais existé.

Il s’ensuit que le promettant n’est plus tenu par le consentement qu’il avait d’ores et déjà donné à la vente, et que le bénéficiaire ne peut plus lever l’option ou perd le bénéfice de la levée d’option effectuée avant la défaillance de la condition.

Enfin, la promesse devenue caduque, le promettant doit restituer au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation si celle-ci a été versée dès la conclusion de la promesse , sauf à établir que c’est le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la condition.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente consentie par M. [E] à M. [R] le 9 novembre 2015 prévoyait notamment au bénéfice de ce dernier la condition suspensive de l’obtention par lui d’un permis de construire purgé de tout recours, au plus tard le 20 juin 2016 prorogé par avenant du 14 janvier 2016 à la date du 20 juillet 2016 .

La date de réalisation de la promesse était également prolongée jusqu’au 29 juillet 2016.

En page 8 de l’acte il était précisé que :

'conditions suspensives’ :

« cette promesse est faite sous les conditions suspensives suivantes :

(')

Obtention d’un permis de construire : règles générales

La réalisation des présentes est soumise à l’obligation par le Bénéficiaire d’un permis de construire purgé de recours, avant le 20 juin 2016 pour la réalisation sur le Bien objet de la présente convention de l’opération suivantes : construction d’une maison à usage d’habitation d’une surface maximale qui sera autorisée par la mairie, sans que celle-ci soit inférieure à 160 m2 de surface habitable.

Il est précisé que le Bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente conditions suspensive, justifier auprès du Promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus le 15 janvier 2016 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où le Bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.(').

Cette condition suspensive était prorogée par l’avenant du 14 janvier 2016 prévoyant en page 6 : « 'les parties se sont mis d’accord pour proroger les délais contenus dans la promesse de vente sus visée.

— obtention d’un permis de construire : règles générales :

La réalisation de la promesse de vente sus-visée est soumise à l’obtention par le Bénéficiaire d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 20 juillet 2026 pour la réalisation sur le Bien objet de la présente convention de l’opération suivante’ ».

Par ailleurs, indépendamment de la réalisation des conditions suspensives, l’acte initial prévoyait page 5 que : 'au cas où la vente ne serait pas réalisé par acte authentique ou l’offre faite avant l’expiration de cette durée avec paiement du prix selon les modalités ci-après convenues les présentes deviennent caduques et les parties libérées de toute engagement sauf à tenir compte de la responsabilité contractuelle pour celui par la faute duquel le contrat n’a pas été exécuté. »

L’avenant de la promesse de vente du 14 janvier 2016 prévoyait enfin que la réalisation de la promesse ne pouvant excéder le 15 juin 2016, « la date extrême de la réalisation de cette promesse de vente étant fixée initialement au plus tard au 30 juin 2016, les parties conviennent d’en proroger la date au 29 juillet 2016. »

Il n’est pas contesté que M. [R] et M.[E] ont envisagé de proroger une nouvelle fois les délais à la suite du second refus de la demande de Mme [R] d’un permis de construire le 30 septembre 2016, ni qu’il a obtenu ce permis tacite le 9 novembre 2016.

A la suite de la première prorogation rien n’interdisait effectivement aux parties de continuer à négocier pour une nouvelle prorogation.

Pour autant, aucune des parties n’est intervenue auprès du notaire instrumentaire pour proroger de manière expresse l’acte litigieux après le 29 juillet 2016 comme elles l’avaient fait aux termes de l’avenant du 14 janvier 2016.

Par ailleurs, la condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé de tout recours devant être réalisée au plus tard le 20 juillet 2016 et la réalisation de la promesse le 29 juillet 2016, la cour ne peut que constater qu’à la date du 20 juillet 2016, la promesse de vente est devenue caduque en raison de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention par M. [R] d’un permis de construire purgé de tout recours.

M. [E] ne peut donc reprocher à M. [R] de n’avoir pas réitéré la vente puisqu’il fallait un nouvel accord des parties pour procéder à la prorogation du délai de réitération, accord qui s’il a été évoqué dans différents échanges entres les parties ou les notaires, par courriels et sms, n’est jamais intervenu.

Au regard de la caducité de la promesse de vente, intervenue pour des raisons indépendantes de la volonté de M. [R] qui a respecté les différents délais stipulés à l’acte pour déposer le dossier de permis de construire et a essuyé deux refus , c’est avec raison que le notaire instrumentaire a procédé à la restitution à M. [R] du dépôt de garantie consigné par lui entre ses mains.

Mais s’agissant du paiement de la clause pénale prévu à l’acte litigieux, il a été jugé ci-dessus que l’une des conditions suspensives ne s’était pas réalisée, entraînant la caducité de la promesse de vente sans faute du bénéficiaire de la promesse.

Dans ces conditions, la clause pénale est inapplicable et M. [E] non fondé à la solliciter.

Le jugement déféré mérite ainsi confirmation de ces chefs.

2-Sur les demandes de dommages et intérêts des parties

Moyens des parties

M.[R] soutient que M. [E], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas que le refus de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente serait fautive et qu’au contraire l’intimé souhaitant augmenté le prix de vente, il est seul à l’origine du désaccord persistant entre eux et de son refus de conclure au final l’acte de vente. Subsidiairement, il soutient que l’intimé a finalement vendu son bien à un prix supérieur et ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice, et qu’en toute hypothèse, il ne saurait être en tout état de cause égale à 10 % du prix de vente,

Il subit quant à lui un préjudice moral imputable à la mauvaise foi de M. [E] caractérisée par le fait que celui-ci tente d’obtenir la conclusion d’une promesse de vente à un prix plus élevé en dépit de la caducité de la promesse en se prévalant de l’obtention du permis de construire tacite qui lui a été délivrée postérieurement.

M. [E] en réponse fait valoir que l’appelant a commis une faute engageant sa responsabilité en rompant délibérément et unilatéralement son engagement alors que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente étaient réunies ; il précise que la mauvaise foi de l’appelant est d’autant plus établie qu’il lui a laissé croire pendant plus de deux ans qu’il souhaitait signer un nouvel avenant pour pourvoir permettre la réalisation de la vente alors qu’il avait déjà conclu une promesse de vente le 30 mars 2018 ; que cette faute lui a causé un préjudice constitué par la perte de chance lié au changement des conditions fiscales et de la modification de la constructivité du terrain en raison du changement du plan local d’urbanisme, outre un préjudice moral.

Il soutient enfin que M. [R] dont le comportement est à l’origine de la présente procédure ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral indemnisable.

Réponse des parties

La phase de pourparlers est régie par le principe de la liberté contractuelle qui suppose pour chaque partie la liberté de ne pas conclure et donc de rompre les négociations sur décision unilatérale. Est toutefois sanctionné l’abus dans la faculté de rompre, l’auteur de la rupture engageant alors sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de l’autre partie sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

La charge de la preuve d’un éventuel abus dans la faculté de rompre pèse sur le demandeur, en l’espèce M.[E].

Il ressort des pièces versés aux débats et notamment des échanges entre les notaires des parties en novembre 2017 et des sms échangés en janvier 2018 entre les parties elles mêmes que M.[R] a indiqué être d’accord pour repartir sur 3 mois « mais tout en se sécurisant » et en demandant à ce que le notaire de M.[E] fasse des propositions en ce sens. M.[R] a donc donné un accord de principe à la reprise des négociations mais sous réserve de sécuriser les choses, ce qui renvoie nécessairement aux modalités de la vente, à défaut d’indiquer la reprise des termes de la promesse de vente.

Il est également exact qu’il a déposé une nouvelle demande de permis de construire et qu’il a procédé à son affichage, et enfin qu’une nouvelle date de réitération de la vente a été envisagée par les parties.

Il en ressort que les parties sont demeurés en négociation avancées et que sans que M.[R] ne démontrent que des éléments déterminants de son consentement faisaient défaut même s’il les évoquent, il a de manière brutale après plus de 2 ans de négociations, finalement décider de mettre fin aux pourparlers ré-initiés après la caducité de la promesse pour la poursuite de la vente, laissant croire à son cocontractant que ce projet pourrait aboutir et la vente se concrétiser.

Par voie de conséquence, c’est là encore avec raison que le tribunal a retenu que M.[R] avait agi de manière fautive.

S’agissant du préjudice subi, M.[E] ne conteste pas avoir revendu le bien objet de la promesse de vente, cet élément étant avancé par M.[R]. Il soutient que ce retard imposé dans la conclusion de la vente l’a obligé à revendre moins cher car le Plu a été modifié en 2018 lui créant ainsi un préjudice financier. Pour autant, il sera observé que le bien aurait été vendu à la somme de 247 500 euros alors que les négociations avec M.[R] retenait un prix inférieur soit une somme de 240 000 euros. A supposer que cette vente est bien eu lieu M.[E] aurait donc vendu plus cher le bien que ce qui était initialement prévu.

Par ailleurs, son préjudice économique n’est pas démontré. En effet aucun élément produit aux débats si ce n’est la modification du Plu en 2018 n’établit que cette attente a forcément conduit à la baisse du prix de revente de 40 000 euros qu’il réclame.

Il ne démontre donc pas l’existence du préjudice indemnisable qu’il invoque et doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Il ne démontre pas plus en quoi il aurait subi un préjudice moral.

Enfin, s’agissant de la demande au titre du préjudice moral formée par M.[R], il a été reconnu responsable d’un comportement fautif dans la rupture des négociations de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer avoir subi un quelconque préjudice moral. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3-Sur les demandes accessoires

M.[E] succombant principalement supportera, la charge des dépens de première instance et d’appel et sera nécessairement débouté de ses demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé en qu’il a condamné M.[R] aux dépens de première instance et en ce qu’il a rejeté la demande de M.[R] au titre de ses frais irrépétibles de première instance. Il sera également infirmé en ce qu’il a condamné M.[R] à la somme de 2 500 euros de ce chef.

L’équité commande de faire droit à la demande de M.[R] et de lui allouer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, le jugement étant infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné M.[K] [R] à verser à M.[D] [E] la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts, l’a condamné aux dépens de première instance et l’a condamné à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [D] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [D] [E] à supporter la charge des dépens d’appel de première instance et d’appel ;

Déboute M. [D] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [D] [E] à payer à M.[K] [R] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par lui en première instance et en appel,

Déboute les parties du surplus de ses demandes.

La greffière La présidente.