COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/019

Rôle N° RG 24/03762 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYYW

SDC HOTEL ET CLUB HOUSE réprésenté par son Syndic la SARL FONCIA GRAND BLEU

C/

S.A.R.L. HDS [Localité 8]

SAS FONCIÈRE SOLEIL INVEST

(Partie intervenante)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 6] en date du 5 mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01116.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE situé [Adresse 11] ; représenté par son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 318 404 225, elle-même prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 14]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée de M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A.R.L. HDS [Localité 8] (HOTEL SOLEIL DE [Localité 13]) immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 494 043 342 prise en la personne de son représentant légal

domiciliée [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SAS FONCIÈRE SOLEIL INVEST, immatriculé au RCS d'[Localité 4] sous le n° 510 203 698, prise en la personne de son représentant légal

domiciliée [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Joëlle TORMOS, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

Madame Joëlle TORMOS, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

L’ensemble immobilier «[Adresse 10]» est situé à [Localité 8] (83) lieudit [Adresse 9], il est composé de deux bâtis le lot n°1 constitué d’un hôtel de tourisme et les lots n°2 à 55 constitués de suite hôtelières.

Cet ensemble immobilier a été édifié par la société Maeva Pierre et Vacances qui en a assuré l’exploitation avant de céder le lot n°1 aux société BS Invest et Paulmar Invest aux droits desquelles se trouvent aujourd’hui la société Fortis Lease et la SCI Helone Grimaud.

L’ensemble immobilier est soumis à un règlement de copropriété rédigé le 7 novembre 1990.

La SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] a acquis le fonds de commerce d’exploitation de l’hôtel et des suites hôtelières et est bénéficiaire de l’ensemble des baux commerciaux qui lui ont été transférés.

Par ordonnance de référé du 25 mai 2022 la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] a été condamnée «à démonter les chapiteaux installés sur la terrasse sud-ouest et ce sous astreinte de 500 euros à compter d’un délai de 15 jours à partir de la présente ordonnance et ce pendant un délai maximum de 4 mois passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte».

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HOTEL CLUB HOUSE le juge de l’exécution de [Localité 6] par jugement du 5 mars 2024 a notamment :

Liquidé l’astreinte à la somme de 500 euros pour la période allant du 23 juin 2022 au 23 octobre 2022,

Condamné la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] au paiement de cette somme,

Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en fixation d’une nouvelle astreinte,

Condamné la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] aux entiers dépens ne comprenant pas le coût des constats d’huissier de justice à hauteur de 790 euros,

Condamné la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a formé appel du jugement par déclaration du 22 mars 2024.

Au terme de ses dernières conclusions, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE demande à la cour de :

Lui donner acte de l’intervention volontaire de la société Foncia Grand Bleu ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a admis le principe de la liquidation d’astreinte, mais l’infirmer quant au quantum alloué,

Prononcer la recevabilité de son appel,

Prononcer l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la société Foncière Soleil Invest,

Condamner la société HDS [Localité 8] à lui payer la somme de 60000 euros au titre de la liquidation d’astreinte,

Débouter la société HDS [Localité 8] de ses demandes,

Ordonner une nouvelle astreinte d’un montant de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision,

Condamner la société HDS [Localité 8] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais des deux constats d’huissier d’un montant de 790 euros.

Le syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE expose que :

— l’appel formé n’encourt pas la caducité car il a été formé avant que la société Foncia Grand Bleu ne prenne ses fonctions de syndic, que les conclusions notifiées en leur dernier état régularisent le vice de forme allégué dont l’intimé n’établit aucun grief en découlant,

— la société Foncière Soleil Invest ne peut être reçue en son intervention devant la cour puisque son intervention a été reçue par le premier juge, qu’elle aurait dû former appel incident et qu’elle ne peut donc soulever la caducité de l’appel,

— l’astreinte prononcée a commencé à courir le 24 juin 2022 et ce jusqu’au 24 octobre 2022, que le syndicat établit que l’obligation d’enlever les deux chapiteaux n’a pas été exécutée par la société HDS [Localité 8],

— le montant de l’astreinte de 500 euros doit s’entendre en jour et non de façon forfaitaire ce qu’a confirmé l’arrêt rendu par la cour d’appel le 28 septembre 2023,

— la société HDS [Localité 8] a de nouveau monté des chapiteaux comme en atteste le procès-verbal de constat du 10 mai 2023 ce qui justifie le prononcé d’une nouvelle astreinte.

Par conclusions notifiées en leur dernier état, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] (HDS [Localité 8]) et la société Foncière Soleil Invest, demandent à la cour de :

In limine litis, de,

Recevoir la Société Foncière Soleil Invest en son intervention volontaire, la déclarer valable et fondée,

Prononcer la caducité de l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HOTEL CLUB HOUSE à l’encontre du jugement rendu le 5 mars 2024 par le juge de l’exécution de [Localité 6],

Subsidiairement, de,

Infirmer le jugement entrepris et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation d’astreinte, celle-ci n’ayant pas commencé à courir dans les conditions visées par la décision l’ordonnant.

Subsidiairement, de,

Infirmer le jugement entrepris et liquider à 1 euro l’astreinte prononcée par ordonnance de référé du 25 mai 2022,

Plus subsidiairement encore, de,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 500 euros le montant de l’astreinte et en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

En tout état de cause, de,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros aux concluantes sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Patrick CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit, dépens dont sera exonérée la SAS Foncière Soleil Invest pour sa quote-part de frais et honoraires exposés par le syndicat dans la procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles font valoir que :

— la représentation du syndicat des copropriétaires est irrégulière en ce que le syndic Foncia Grand Bleu a été désigné par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 août 2023 alors que l’appel et les premières conclusions d’appelant ont été pris par le syndicat représenté par la société Fiducimo ancien syndic, qu’ainsi l’appel doit être déclaré caduc,

— les conclusions notifiées par le syndic dont le mandat avait expiré n’ont pu interrompre le délai fixé par l’article 905 du Code de procédure civile,

— il revient à la cour de se prononcer dans le cadre de la procédure à bref délai sans désignation de conseiller de la mise en état,

— l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 25 mai 2022 n’a pas couru n’ayant pas été signifiée au siège social de la société HDS [Localité 8],

— il doit être tenu compte des difficultés rencontrées en période estivale pour trouver un prestataire pour démonter les chapiteaux afin de fixer l’astreinte qui en toute hypothèse ne peut être calculée en jour de retard au regard du dispositif de l’ordonnance de référé qui ne peut être modifié par le juge de l’exécution,

— la fixation d’une nouvelle astreinte n’est pas justifiée.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 21 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

* Sur la caducité de l’appel :

Selon l’article 122 du Code de procédure civile 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Il résulte de l’article 30 du Code de procédure civile que ' l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention'.

En vertu de l’article 31 du même code, 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé'.

L’article 32 dudit code énonce qu''est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

Aux termes de l’article 126 du même code, 'dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance'.

Par ailleurs, selon l’article 14, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile'. Et selon l’article 15, alinéas 1 et 2, de la même loi, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions '.

L’article 18, alinéa 5, de ladite loi précise que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi.

En l’espèce il résulte des pièces du débat que les copropriétaires de l’immeuble CLUB HOUSE HOTEL réunis en assemblée générale le 3 août 2023 ont désigné en qualité de syndic la société Foncia Grand Bleu à compter du 31 mars 2024 jusqu’au 30 mars 2027, c’est donc régulièrement que l’appel a été formé le 22 mars 2024, dans le délai d’appel, par le syndic en exercice à cette date, la SARL Fiducimo.

Si les premières conclusions d’appelant ont été prises pour le syndicat des copropriétaires représenté par la société Fiducimo, elles ont été régularisées par la notification de nouvelles conclusions le 26 juillet 2024, soit antérieurement à l’audience de plaidoiries.

Au regard de ces considérations la caducité de l’appel formé par le syndicat des copropriétaires n’est pas encourue.

*Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société Foncière Soleil Invest :

Selon l’article 554 du Code de procédure civile « peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.»

Dès lors il existe deux conditions pour que l’intervention volontaire soit recevable : d’une part la qualité de tiers, d’autre part l’intérêt à agir et le lien suffisant.

En l’espèce, il est constant et non contesté que la société Foncière Soleil Invest était intervenante volontaire à l’instance devant le premier juge qui l’a déclarée recevable en son intervention. Elle avait donc la qualité de partie à l’instance, son intervention volontaire en cause d’appel est donc irrecevable.

*Sur la demande de liquidation d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, «l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.» ;

Aux termes de l’article L.131-4 du même code, «le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.» ;

L’article R.131-1 prévoit que l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue obligatoire, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision déjà exécutoire.

L’astreinte a un but comminatoire et est destinée à impressionner le débiteur pour le contraindre à exécuter son obligation, elle n’a pas vocation à indemniser le créancier d’un préjudice.

Lorsque l’astreinte assortit une obligation de faire, c’est au débiteur de cette obligation de prouver qu’il a exécuté son obligation.

La notion de cause étrangère est plus large que celle de force majeure et donc aux critères de l’existence d’un cas fortuit ou d’un cas de force majeure, et s’étend à tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité juridique et matérielle, non imputable au débiteur de l’astreinte, de se conformer à l’injonction du juge.

L’obligation mise à la charge de la SARL Hôtel du Soleil Grimaud par le tribunal judiciaire de Draguignan au terme de son ordonnance du 25 mai 2022 est ainsi libellée :

«Condamnons la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] à démonter les chapiteaux installés sur la terrasse sud-ouest et ce sous astreinte de 500 euros (cinq cents euros) à compter d’un délai de quinze jours à partir de la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai maximum de quatre mois, passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte.» ;

La signification de cette décision est intervenue suivant acte extra-judiciaire du 8 juin 2022 à l’adresse suivante : SARL HDS [Localité 8] enseigne Hôtel du Soleil de [Localité 13] (inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 494043342) 1921 [Adresse 12].

Par arrêt du 28 septembre 2023 la cour d’appel a confirmé cette ordonnance.

La société HDS [Localité 8] soutient que le délai d’astreinte n’a pu courir en raison de l’irrégularité de la signification de l’ordonnance de référé qui a été faite au lieu de son établissement et non à celui de son siège social.

Cependant selon l’article 690 du Code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement ; qu’à défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir.

En l’espèce l’établissement principal de la société HDS [Localité 8] est clairement mentionné dans l’extrait Kbis de la société comme étant situé [Adresse 1], en conséquence la signification de l’ordonnance du 25 mai 2022 a été régulièrement faite à cette adresse et a valablement fait courir le point de départ de l’astreinte.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Le jugement a été signifié le 8 juin 2022, l’ordonnance de référé contenant l’obligation mise à la charge de la SARL HDS [Localité 8] a fixé l’astreinte passé le délai de 15 jours à compter de cette signification et ce durant quatre mois, l’astreinte a donc commencé à courir le 23 juin 2022 et ce jusqu’au 23 octobre 2022.

Il résulte des procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés à la demande du syndicat des copropriétaires en date des 14 octobre 2022 et 4 novembre 2022 que les chapiteaux dont le démontage avait été ordonné étaient toujours en place passé le délai de 15 jours expirant le 23 octobre 2022 ;

Par ailleurs la société HDS [Localité 8] ne verse au débat aucun élément susceptible d’établir l’impossibilité invoquée d’avoir recours à une société de démontage dans le délai imparti, la facture produite montre que l’intervention a eu lieu le 7 novembre soit postérieurement au 23 octobre 2022 et l’intimée ne démontre pas avoir fait appel à des prestataires à la suite de la signification de l’ordonnance de référé. La demande de minoration de l’astreinte n’est donc pas justifiée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la liquidation de l’astreinte.

Sur le montant de l’astreinte contrairement à ce que conclut le syndicat des copropriétaires aucun motif tiré de l’ordonnance ou de l’arrêt confirmatif ne permet de dire que la volonté du juge était de prévoir une astreinte de 500 euros par jour de retard, en conséquence c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il ne lui appartenait pas de modifier ou d’ajouter au dispositif de la décision contenant l’obligation de faire sous astreinte mise à la charge de la société HDS [Localité 8] et a liquidé l’astreinte à la somme de 500 euros.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

S’agissant de la demande de fixation d’une nouvelle astreinte, comme l’a justement relevé le premier juge, le procès-verbal de constat dressé le 10 mai 2023 n’établit pas la persistance de l’implantation des chapiteaux, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

* Sur les dépens et frais irrépétibles :

Leur sort a été exactement réglé par le premier juge qui sera confirmé de ces chefs.

A hauteur de cour, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

La SARL HDS [Localité 8] qui succombe supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’intervention volontaire de la société Foncière Soleil Invest irrecevable ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y Ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Hôtel du Soleil [Localité 8] aux dépens d’appel.

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE