COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/02032 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI27I

S.A.S. NCB CONCEPT [Localité 7]

C/

S.C.I. CONCORDE

Société SCP [K]

S.A.S. ANIEL IMMO

Société EZAVIN [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Février 2026

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Frédéric KIEFFER

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04562.

APPELANTE

S.A.S. NCB CONCEPT [Localité 7]

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. CONCORDE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

PARTIES INTERVENANTES

Société SCP [K]

agissant en la personne de Me [L] [K], prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS NCB CONCEPT [Localité 7], intervenante volontaire

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. ANIEL IMMO

intervenant volontaire

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

Société EZAVIN [Z]

agissant en la personne de Me [D] [Z], prise en sa qualité d’administrateur au redressement judiciaire de la SAS NCB CONCEPT [Localité 7]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 23 avril 2018, la SCI Concorde a donné à bail commercial à la SASU NCB Concept [Localité 7] un local situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2018 pour se terminer le 31 mars 2027 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 45.000 €, TVA en sus, afin d’exercer une activité de

fabrication, commercialisation de biscuits, boissons, sandwichs, salades, produits frais, sans vente d’alcool.

Par acte du 27 août 2020, la SCI Concorde a fait signifier à la société NCB Concept [Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur une somme de 66.675 €.

Par exploit du 2 novembre 2020, la société NCB Concept [Localité 7] a fait assigner la SCI Concorde devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir dire et juger nul ledit commandement de payer et, à défaut, d’obtenir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement en date du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SASU NCB Concept [Localité 7] de toutes ses demandes,

— constaté la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 23 avril 2018 à compter du 27 septembre 2020,

— ordonné l’expulsion de la SASU NCB Concept [Localité 7] et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe à [Adresse 2], avec le concours le cas échéant de la force publique et de tout serrurier,

— condamné la SASU NCB Concept [Localité 7] à payer à la SCI Concorde:

* la somme de 70.150 € arrêtée au 2 septembre 2020 au titre des loyers impayés,

* une indemnité d’occupation à titre prévisionnel de 4.575 € à compter du 27 septembre 2020 jusqu’à la libération des lieux,

* la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 7020 du code de procédure civile,

— débouté la SASU NCB Concept [Localité 7] de sa demande de délais de paiement,

— condamné la SASU NCB Concept [Localité 7] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que s’agissant de la validité du commandement de payer:

— si le montant retenu dans un commandement de payer est erroné, le commandement de payer n’est pas nul sur ce seul fondement,

— le bail doit s’analyser, s’agissant du paiement des loyers des six premiers mois, en un différé du paiement des loyers, et non une gratuité, avec l’exigibilité du premier loyer, au 1er octobre 2018,

— il n’est pas rapporté la preuve que des travaux viendraient en déduction des six premiers mois de loyer,

— quand bien même la preneuse relèverait des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, l’arriéré locatif pour l’année 2019 s’élève à la somme de 43.800 €,

— les manquements de la SASU NCB Concept sont avérés justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 27 septembre 2020.

Par déclaration en date du 10 février 2022, la SASU NCB Concept [Localité 7] a interjeté appel de ce jugement.

Par jugement en date du 22 février 2022, le tribunal de commerce de [Localité 7] a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SASU NCB Concept [Localité 7], Me [D] [Z], membre de la SCP Ezavin [Z], étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire et Me [L] [K], en qualité de mandataire judiciaire.

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées le 3 février 2023, la SASU NCB Concept [Localité 7], appelante, la SCP [K], agissant en la personne de Me [L] [K], prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SASU NCB Concept [Localité 7] et la SCP Ezavin [Z], agissant en la personne de Me [D] [Z], prise en sa qualité d’administrateur au redressement judiciaire de la SASU NCB Concept [Localité 7], intervenantes volontaires, demandent à la cour de :

Vu les articles L 622-14 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article L 322-21 du même code,

Vu le jugement ouvrant une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société NCB Concept [Localité 7] en date du 22 février 2022,

— infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions ,

— déclarer au besoin qu’au égard à la vente du bien considéré la SCI Concorde n’a plus d’intérêt à agir, ni même de droit à l’endroit de la société NCB Concept,

— en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions éventuelles émises,

— rejeter en tout état de cause la demande de résolution du bail de la SCI Concorde au vu de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire,

A titre principal,

— déclarer nul, infondé et de nul effet, le commandement de payer délivré le 27 août 2020 par la SCI Concorde à la société NCB Concept [Localité 7],

— juger que les loyers liés à l’ensemble des fermetures ordonnées par le gouvernement ne sont pas dus,

— dire irrecevable toute demande de condamnation à paiement,

— débouter la SAS Aniel Immo de sa demande de voir fixer au passif privilégié la somme de 96.403,93 €,

A titre subsidiaire,

— ramener cette somme à la somme de 52.630 €,

— fixer au passif de la société NCB Concept la somme de 52.630 € au titre de la dette locative,

— statuer ce que de droit sur les dépens, dont distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

La SCI Concorde, suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 29 juillet 2022, demande à la cour de:

Vu les articles L 145-1 du code de commerce, 1103, 1104, 1193 du code civil,

Vu les dispositions de l’ordonnance n° 2020- 316 du 25 mars 2020

Vu les dispositions des décrets n° 2020-371 du 30 mars 2020 et n° 2020-663 du 31 mai 2020,

Vu les articles L 622-16, L 622-21 et L 622-22 du code de commerce,

Vu l’article 2332-1 du code civil,

— débouter la SASU NCB Concept [Localité 7], Me [D] [Z] et Me [L] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 22 février 2022 en ce qu’il a:

* constaté la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 23 avril 2018 à compter du 27 septembre 2020,

* ordonné l’expulsion du preneur,

* condamné la SASU NCB Concept [Localité 7] à payer à la SCI Concorde:

° la somme de 70.150 € arrêtée au 2 septembre 2020 au titre des loyers impayés,

° une indemnité d’occupation à titre prévisionnel de 4.575 € à compter du 27 septembre 2020 jusqu’à la libération des lieux,

° la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 7020 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— constater que la SCI Concorde est créancière de la la SASU NCB Concept [Localité 7] et fixer le montant de sa créance, à titre privilégié ( bailleur), pour la somme de 96.403,93 €,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

La SAS Aniel Immo, intervenante volontaire, par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 février 2023, demande à la cour de:

Vu les articles 1101 et suivants du code civil,

Vu les articles L 622-21 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 2332-1du code civil et L 622-16 du code de commerce,

Vu les articles 544 et suivants du code de procédure civile,

— recevoir l’intervention volontaire de la SAS Aniel Immo et la déclarer bien fondée,

— débouter la SASU NCB Concept [Localité 7], Me [D] [Z] et Me [L] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 22 février 2022 en ce qu’il a:

* constaté la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 23 avril 2018 à compter du 27 septembre 2020,

* ordonné l’expulsion du preneur,

* condamné la SASU NCB Concept [Localité 7] à payer à la SCI Concorde:

° la somme de 70.150 € arrêtée au 2 septembre 2020 au titre des loyers impayés,

° une indemnité d’occupation à titre prévisionnel de 4.575 € à compter du 27 septembre 2020 jusqu’à la libération des lieux,

° la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 7020 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— constater la créance de la SAS Aniel Immo et fixer le montant de celle-ci à titre privilégiée à la somme de 96.403,93 €,

— condamner la SASU NCB Concept [Localité 7], Me [D] [Z] et Me [L] [K] in solidum à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

MOTIFS

Il y a lieu de recevoir en leurs interventions volontaires:

— la SCP [K], agissant en la personne de Me [L] [K], prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SASU NCB Concept [Localité 7] et la SCP Ezavin [Z], agissant en la personne de Me [D] [Z], prise en sa qualité d’administrateur au redressement judiciaire de la SASU NCB Concept [Localité 7], désignées par jugement du 22 février 2022 rendu par le tribunal de commerce de Cannes,

— la SAS Aniel Immo, nouveau propriétaire des locaux donnés à bail qu’elle a acquis selon acte authentique du 29 juillet 2022.

Sur les demandes formées par la SCI Concorde

La SASU NCB Concept [Localité 7] et les organes de la procédure de redressement judiciaire de cette société demandent à la cour de juger qu’eu égard à la vente du bien considéré, la SCI Concorde n’a plus d’intérêt à agir, ni même de droit à l’endroit de la preneuse et par voie de conséquence, de la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Si l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance et que tel était le cas de la SCI Concorde lorsqu’elle a pris l’initiative de diligenter la présente procédure, il ressort de l’acte authentique reçu par devant Me [P] [E], notaire à [Localité 6], en date du 29 juillet 2022, que la SCI Concorde a vendu à la SAS Aniel Immo le local à usage commercial situé dans un immeuble dénommé [Adresse 8], [Adresse 2] à [Localité 7] et objet du bail litigieux.

Cet acte de vente comporte un paragraphe intitulé ' Contrat de location’ stipulant que ' Le vendeur déclare avoir un litige en cours avec son locataire en raison d’impayés (…)' , cette mention étant suivie d’un rappel complet du présent contentieux depuis la délivrance du commandement de payer du 27 août 2020.

Il est ensuite précisé que ' L’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’engagement de toute nouvelle procédure ou de la poursuite de celle rappelée ci-avant, à l’encontre du locataire, des organes de la procédure collective et / ou de la caution solidaire, le cas échéant. A cette effet, le vendeur le subrogera dans tous ses droits et actions concernant ladite procédure ou celles à venir à compter de la signature de l’acte authentique de vente. Il se désistera en faveur de l’acquéreur de toute somme qui pourrait être reversée par le locataire, notamment les sommes susmentionnées. L’acquéreur fera également son affaire dudit impayé, le vendeur le subrogeant dans tous ses droits et actions à cet effet.'

En l’état de la rédaction de cet acte authentique, la SCI Concorde a perdu sa qualité de créancier éventuel de la SAS NCB Concept au profit de la SAS Aniel Immo et ne peut donc qu’être déboutée de ses demandes à l’encontre de son ancienne locataire.

Sur l’absence d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société NCB Concept [Localité 7]

Conformément à l’article L 631-14 du code de commerce, les articles L 622-3 à L 622-9, à l’exception de l’article L 622-6-1, et L 622-13 à L 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire sous réserve des dispositions qui suivent.

L’article L 622-13 du même code dispose que:

I. – Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

II. – L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant.

III. – Le contrat en cours est résilié de plein droit :

1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ;

2° A défaut de paiement dans les conditions définies au II et d’accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles. En ce cas, le ministère public, l’administrateur, le mandataire judiciaire ou un contrôleur peut saisir le tribunal aux fins de mettre fin à la période d’observation.

IV. – A la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

V. – Si l’administrateur n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

VI. – Les dispositions du présent article ne concernent pas les contrats de travail. Elles ne concernent pas non plus le contrat de fiducie, à l’exception de la convention en exécution de laquelle le débiteur conserve l’usage ou la jouissance de biens ou droits transférés dans un patrimoine fiduciaire.

Selon l’article L 622-14, sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail.

Enfin, l’article L 622-21 I et II précise que:

I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

Il ressort de ces dispositions que le bailleur ne peut se prévaloir de l’acquisition des la clause résolutoire et, en conséquence de la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures à la procédure collective du locataire que si l’acquisition de la clause de résiliation a été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective, à savoir par une décision insusceptible de recours suspensif d’exécution ou n’ayant pas fait l’objet d’un recours dans le délai requis.

Aucune des parties ne conteste, en l’espèce, que l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas été constatée par une décision ayant autorité de la chose jugée, de sorte que le principe de l’arrêt des poursuites individuelles commande d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a:

— constaté la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 23 avril 2018 à compter du 27 septembre 2020,

— ordonné l’expulsion du preneur,

— condamné la SASU NCB Concept [Localité 7] à payer à la SCI Concorde:

* la somme de 70.150 € arrêtée au 2 septembre 2020 au titre des loyers impayés,

* une indemnité d’occupation à titre prévisionnel de 4.575 € à compter du 27 septembre 2020 jusqu’à la libération des lieux.

Sur la nullité du commandement de payer signifié le 27 août 2020

Les parties appelantes concluent à la nullité de ce commandement de payer ou, à tout le moins, à son caractère infondé, aux motifs que:

— ledit commandement vise des loyers ' Covid',

— il comporte des sommes erronées.

Elles en tirent pour conséquence qu’il ne peut y avoir de condamnation à paiement de la société NCB Concept [Localité 7] sur le fondement de ce commandement.

Elles ajoutent que l’éventuelle créance de la bailleresse ne pourra qu’être fixée au passif de la société NCB Concept.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer est devenue sans objet en ce que l’ouverture de la procédure collective a vidé de sa substance ce commandement qui porte sur des loyers qui sont dus antérieurement au jugement d’ouverture.

En effet, en vertu de l’article L 622-22 du code de commerce, la présente instance ne peut que tendre à la constatation de la créance de la SAS Aniel Immo et à la fixation de son montant, eu égard à la déclaration de créance qui a été effectuée.

Néanmoins, les moyens avancés par la preneuse au soutien de sa demande de nullité seront examinés pour apprécier le quantum de la créance de la SCI Concorde et désormais de la SAS Aniel Immo à fixer au passif de la procédure collective de la SASU NCB Concept.

Il ressort des pièces du dossier que par lettre recommandée en date du 8 mars 2022, la société Concorde a procédé sa déclaration de créance entre les mains de Me [L] [K], mandataire judiciaire, à titre privilégié pour la somme totale de 96.403,93 € se décomposant comme suit:

—  70.150 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2020,

—  22.875 € correspondant aux indemnités d’occupation pour la période du 27 septembre 2021 au 22 février 2022, date du jugement d’ouverture,

—  3.000 € correspondant à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  378,93 € correspondant à la condamnation aux dépens ( pour le coût de la signification du commandement de payer).

Les parties s’accordent sur le fait que le loyer mensuel s’élève à 4.575 €, à savoir 3.750 € +TVA 750 € + provisions charges 75 €).

S’agissant de l’arriéré locatif réclamé et arrêté au 2 septembre 2020, celui-ci, à la lecture du décompte produit, se décompose comme suit:

—  8 loyers en 2018, 12 loyers 2019 et 4 loyers 2020: 109.800€

— à déduire versements effectués par la locataire: 39.650 €

soit un solde de 70.150 € .

La société NCB Concept conteste en premier lieu les loyers réclamés au titre de l’année 2018, soutenant n’être redevable que des loyers d’octobre à décembre 2018 inclus en ce que si le bail prévoyait une prise de jouissance dès le mois d’avril, les parties sont convenues, en revanche, que le premier mois de loyer ne serait payable qu’à compter du 1er octobre 2018 afin de prendre en considération les travaux considérables qu’elle a été contrainte d’effectuer au sein du local commercial.

La bailleresse affirme pour sa part que seul un différé du paiement des loyers a été octroyé au preneur et non une gratuité des six premiers mois de loyer.

Le bail régularisé le 23 avril 2018 entre la SCI Concorde et la SASU NCB Concept [Localité 7] rappelle qu’il est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er avril 2018 pour se terminer le 31 mars 2027.

Ledit bail a été ' consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 45.000 € TVA en sus (…). Ce loyer correspond à la valeur locative et s’entend hors droits, hors taxes, hors charges et hors TVA (…) A titre dérogatoire, le bailleur octroie un différé des six premiers mois de loyer; en conséquence le premier loyer sera payable le 1er octobre 2018.'

La notion de différé de paiement doit s’entendre comme permettant de retarder le début de paiement des loyers tout en pouvant jouir immédiatement de la chose louée. Il ne s’agit nullement d’une gratuité des six premiers mois de loyer.

La circonstance que cette gratuité aurait été accordée afin de compenser les travaux à effectuer par le preneur ne ressort d’aucune pièce du dossier, étant relevé que le bail précise, au contraire, que s’agissant des travaux de réfection dans les locaux litigieux qui avaient été sinistrés suite à un incendie survenu le 26 mars 2016, les parties sont convenues ( page 6):

' Que ces travaux ( de réfection) seraient réalisés sous l’égide de la société NBC Concept [Localité 7] avec participation financière du bailleur à raison de 45.000 € TTC. Que cet accord est intervenu entre les parties, lesquelles ont pris pour base un devis établi par le cabinet Texa duquel il résulte une remise en état pour une enveloppe de près de 70.000 €, ledit devis demeurant annexé. Que le preneur prendra à sa charge le surcoût des travaux quel qu’en soit le montant ( que celui-ci dépasse ou non le montant total de 70.000 € )'

Ainsi contrairement aux allégations de la preneuse, il n’est à aucun moment prévu l’octroi d’une franchise de loyer pour compenser le coût des travaux de réfection des locaux, dont le bailleur s’était engagé à assumer une large partie du coût estimé.

Par voie de conséquence, la SASU NCB Concept est bien redevable des huit mois de loyers réclamés au titre de l’année 2018, à savoir du 1er mai au 31 décembre 2018, la bailleresse ne réclamant pas le loyer du mois d’avril, indiquant que la preneuse n’a pris possession des locaux que le 23 avril 2018 ( jour de la signature du bail) soit 36.600 € ( 4.575x8)

S’agissant de l’année 2019, la preneuse ne conteste pas que le montant total des loyers dus s’élève à 54.900 € ( 4.575 €x12)

Pour l’année 2020, la SAS Aniel Immo sollicite le paiement des mois de janvier, février, juillet, août et septembre 2020, soit 18.300 €.

La société NCB Concept s’oppose à une telle demande au motif qu’il s’agit de loyers ' Covid’ qui par conséquent ne sont pas dus.

Elle s’appuie sur l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 qui dispose ' Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ( à savoir le 10 septembre 2020)'.

L’article 1er de cette même ordonnance précise ' Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.'

En vertu de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-2017, dans sa dernière modification, il est institué, jusqu’au 31 décembre 2021, un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Sa durée d’intervention peut être prolongée par décret pour une durée d’au plus six mois.

Les articles 1 et 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 instituent les conditions pour pouvoir bénéficier du fonds de solidarité.

Il convient toutefois d’observer que:

— la SAS NCB Concept n’a jamais justifié bénéficier du fonds de solidarité lui permettant de bénéficier de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et, en cause d’appel, n’en offre toujours pas la démonstration.

— les dispositions de cet article ne constituent pas une dispense de payer les loyers durant cette période.

Au visa de l’article 1722 du code civil, les appelantes prétendent cependant que l’impossibilité juridique d’exploiter les locaux loués résultant d’une décision des pouvoirs publics est assimilable la destruction de la chose louée envisagée par cet article, de sorte que les loyers ' Covid ' ne sont pas dus.

Or, les loyers commerciaux restent dus par le locataire même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement dès lors que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et qu’elle ne peut être assimilée à la perte du local loué, ce dont il en résulte que l’obligation de payer le loyer n’est pas contestable.

En outre, force est de constater que la bailleresse ne réclame pas les loyers pour la période de mars à mai 2020 inclus durant laquelle un confinement strict a été appliqué, entraînant la fermeture administrative de tous les commerces de restauration.

Elle réclame en effet, les loyers de janvier et février 2020 outre ceux afférents à la période de juin à septembre 2020 compris, durant laquelle les restaurants ont pu rouvrir en application du décret n° 2020-663 du 31 mai 2020.

Dans ses écritures, la preneuse indique avoir réglé les sommes suivantes:

—  14.250 € pour l’année 2018,

—  11.675 € pour l’année 2019,

—  13725 € pour l’année 2020,

soit un total de 39.650 € qui correspond aux versements figurant le décompte de la bailleresse.

Par voie de conséquence, le montant de l’arriéré de loyer arrêté au mois de septembre 2020 inclus s’élève bien à la somme de 70.150 € ( 109.800 € au titre des loyers dus – 39.650 € )

Le montant déclaré par la SCI Concorde au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2020, à savoir 70.150 € est donc parfaitement justifié.

Il est également réclamé par le bailleur la somme de 22.875 € correspondant aux indemnités d’occupation égales au montant du loyer impayé pour la période de 27 septembre 2021 au 22 février 2022, date du jugement d’ouverture, soit 4.575 € x5 mois, en application du jugement frappé d’appel.

Les appelantes affirment avoir réglé entre le mois d’août et de décembre 2021 une somme globale de 17.520 € . Elles se prévalent d’une pièce n° 10 consistant en un mail daté du 28 octobre 2022 d’un certain [Y] [U] adressé à ' [X]' faisant apparaître cinq virements d’un compte non identifié au profit d’un autre compte, toujours non identifié avec une référence de virement en partie coupée et indiquant ' Le sechoir’ avec une suite de chiffres dont une partie est manquante.

Ce seul document ne permet absolument pas de démontrer l’existence des paiements allégués qui, au demeurant, sont contestés par la partie adverse.

La somme de 22.875 € est donc également justifiée, de même que les frais de commandement et l’article 700 du code de procédure civile, correspondant à la somme allouée par le premier juge.

Le montant de la créance à titre privilégiée de la SAS Aniel Immo, au passif de la SASU NCB Concept [Localité 7] s’élève à la somme de 96.403,93 €.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit en leurs interventions volontaires:

— la SCP [K], agissant en la personne de Me [L] [K], prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SASU NCB Concept [Localité 7] et la SCP Ezavin [Z], agissant en la personne de Me [D] [Z], prise en sa qualité d’administrateur au redressement judiciaire de la SASU NCB Concept [Localité 7], désignées par jugement du 22 février 2022 rendu par le tribunal de commerce de Cannes,

— la SAS Aniel Immo, nouveau propriétaire des locaux donnés à bail qu’elle a acquis selon acte authentique du 29 juillet 2022.

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Concorde de ses demandes à l’encontre de la SASU NCB Concept [Localité 7],

Déboute la société NBC Concept [Localité 7], la SCP [K] et la SCP Ezavin [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

Fixe la créance de la société Aniel Immo, agissant tant à titre personnel qu’au titre de sa subrogation dans les droits de la SCI Concorde, au passif de la société NBC Concept [Localité 7] à la somme de 96.403,93 € à titre privilégiée,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Laisse les dépens de la procédure d’appel à la charge de la société NBC Concept [Localité 7], la SCP [K] et la SCP Ezavin [Z].

Le Greffier, La Présidente,