COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 16 MARS 2021

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° RG 18/02308 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KMWF

SARL BORDEAUX LOGISTIQUE

c/

SAS MA MOD'[…]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 mars 2018 (R.G. 16/04651) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 avril 2018

APPELANTE :

SARL BORDEAUX LOGISTIQUE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Laurène D’AMIENS de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Sophie FREZAL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SAS MA MOD'[…], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Francis POIRIER, de la SELARL LBP, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire à effet du 1^er décembre 2011, la société Bordeaux Logistique SARL (la société BL) a donné à bail à la société Mod & Aster Chaussures SAS (la société MA) des locaux situés à Bassens (Gironde), moyennant un loyer de 43 euros le m², appliqué à la surface d’entrepôts effectivement occupée et déterminée chaque trimestre, pour une durée d’un an.

Le bail a été reconduit dans les mêmes conditions par une nouvelle convention d’occupation précaire à effet du 1^er décembre 2012 jusqu’au 31 octobre 2013 qui comprenait une clause de dénonciation. La société MA a dénoncé le 10 juin 2013 sa volonté de résilier le bail au 31 octobre 2013, date à laquelle elle a restitué les clés.

Se prévalant d’un défaut de dénonciation dans le délai prévu, la société Bordeaux Logistique, après vaine mise en demeure, a, par exploit d’huissier en date du 20 avril 2016, assigné la société MA devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins la voir condamnée au paiement de la somme principale de 237 055,66 euros TTC représentant les loyers arrêtés au 1^er décembre 2015.

Par jugement contradictoire en date du 15 mars 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société Bordeaux Logistique,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société Bordeaux Logistique à payer à la société MA la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Bordeaux Logistique a relevé appel du jugement par déclaration du 20 avril 2018 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant la société MA.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 02 novembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Bordeaux Logistique demande à la cour de :

— vu les pièces versées aux débats,

— vu les articles 1103 et 1193 du code civil,

— vu la convention du 31 octobre 2012,

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, et y faisant droit,

— débouter la société MA de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions d’appel

— en conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel

— statuant à nouveau,

— condamner la société MA au paiement de la somme de 237 055,66 euros TTC représentant les loyers arrêtés au 1^er décembre 2015, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2015, date de la mise en demeure pour la somme de 53 163,53 euros, et à compter de la seconde mise en demeure pour le surplus

— ordonner la capitalisation desdits intérêts

— condamner la société MA à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la société MA à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société MA en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Le Barazer & D’Amiens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Bordeaux Logistique fait notamment valoir que l’action n’est pas exercée en vertu du statut des baux commerciaux mais en paiement des loyers conformément à l’existence d’une situation juridique déjà formée en application de la clause contractuelle liant les parties, de sorte que c’est à tort que le tribunal, qui a fait une mauvaise appréciation des éléments du dossier, a appliqué la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce dont le domaine d’application est limité aux actions exercées en vertu dudit statut alors que la prescription applicable est celle, quinquennale, du droit commun, de sorte que l’action n’est pas irrecevable ; que la société MA n’a pas respecté le délai convenu pour dénoncer la convention ; que son départ le 30 octobre 2013 est indifférent dès lors que, faute de préavis, la convention s’est poursuivie au-delà de cette date ; que la durée du bail prévue initialement n’exclut pas la possibilité pour les parties de convenir d’une clause de dénonciation par la notification préalable d’un congé selon les formes et délais prévus par la convention ; que l’intimée ne peut se prévaloir d’un besoin d’entrepôt limité dans le temps dont elle ne justifie pas et dont il n’est pas fait mention dans la convention ; que le courrier du 10 juin 2013 ne peut être considéré comme un congé donné dans le cadre de la tacite reconduction du bail conf article L.145-9 alinéa 2 du code de commerce alors que la tacite reconduction suppose que sa durée de 9 ans se poursuive au delà de son terme sans demande de renouvellement ou congé, ce qui n’est pas le cas ici puisque le bail venait de prendre effet.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 12 mars 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société MA demande à la cour de :

— vu les conventions d’occupation précaire régularisées respectivement les 25 novembre 2011 et 31 octobre 2012,

— vu l’article IV desdites conventions qui traite de la durée avec comme dernier terme le 31 octobre de l’année 2013,

— vu les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce,

— confirmer la décision aux termes desquels les demandes présentées par la société Bordeaux Logistique ont été déclarées irrecevables ;

— plus subsidiairement,

— vu la destination des lieux à usage d’entrepôt ;

— vu les dispositions des articles 1156 et 1158 du code civil applicables au cas d’espèce

— dire et juger que l’intention des parties était bien de se placer dans le cadre d’une occupation précaire avec un terme au 31 octobre de l’année 2013

— en conséquence, débouter la société Bordeaux Logistique de toutes ses demandes indemnitaires, fins et conclusions ;

— confirmer la condamnation de la société Bordeaux Logistique au paiement de la somme de 3 000 euros qui lui a été accordée pour les frais exposés en première instance ;

— condamner la société Bordeaux Logistique à une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire,

— vu l’article L.145-9 du code de commerce

— limiter les demandes indemnitaires de la société Bordeaux Logistique aux loyers dus jusqu’au 31 décembre 2013.

La société MA fait notamment valoir qu’il ressort clairement des clauses des deux conventions (notamment articles 3 et 4) que le bien mis à disposition est une surface de 1 500 m2 située dans un entrepôt beaucoup plus vaste, à usage exclusif d’entrepôt sans activité commerciale, pour une durée de 11 mois prenant fin le 31 octobre 2013 sans condition de renouvellement ; que les demandes de la société Bordeaux Logistique visant à soutenir que cette convention d’occupation précaire se serait transformée en bail commercial se heurtent à de nombreux obstacles ; que si, comme le soutient la société Bordeaux Logistique, le bail s’était poursuivi à défaut de congé, les deux conventions, d’une durée supérieure à 2 ans, seraient tombées sous le coup des dispositions du bail commercial telles que prévues par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ; qu’avant de réclamer le règlement d’un loyer, la société Bordeaux Logistique demandait la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial à compter du 1^er juin 2013 ; que l’action de la société Bordeaux Logistique, soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 est prescrite ; subsidiairement, qu’en l’état des termes des conventions, le statut des baux commerciaux n’a pas vocation à s’appliquer puisqu’il suppose des locaux dans lesquels un fonds est exploité ; qu’il s’agit simplement de locaux à usage d’entrepôt le temps pour elle de transférer son activité de Bordeaux à Cholet ; que l’article 9 est manifestement en contradiction avec l’article 1737 du code civil selon lequel le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ; que le terme au 31 octobre 2013 a été respecté ;

très subsidiairement, si la cour considère que le bail commercial a été tacitement

reconduit, son courrier du 10 juin 2013, où elle fait part de manière non équivoque de sa

volonté de mettre un terme au contrat et de quitter les locaux au 31 octobre 2013, s’analyse en un congé donné au bailleur 6 mois à l’avance (article L.145-9) donc jusqu’au 10 décembre 2013 maximum.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 19 janvier 2021.

MOTIFS

sur la demande principale :

Le débat porte sur :

— la recevabilité de l’action

— secondairement, sur le bienfondé de la demande en paiement de la société Bordeaux Logistique et sa demande de dommages et intérêts.

sur la recevabilité de l’action :

Le tribunal a constaté que l’action en paiement de loyers étant fondée sur l’application automatique du statut des baux commerciaux du fait de l’inobservation du délai de préavis par le preneur, elle était irrecevable en application de l’article L.145-60 du code de commerce qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (soit les articles L.145-1 à L.145-60) se prescrivent par deux ans ».

La société Bordeaux Logistique, pour le contester, soutient que son action n’est pas exercée en vertu du statut des baux commerciaux mais qu’il s’agit d’une action en paiement des loyers conformément à l’existence d’une situation juridique déjà formée en application de la clause contractuelle liant les parties, de sorte que la prescription applicable est celle, quinquennale, du droit commun, et que l’action n’est pas irrecevable.

Il convient, pour statuer, de se prononcer sur la nature des conventions litigieuses.

Les conventions conclues entre les parties sont intitulées « conventions d’occupation précaire » même si dans ses écritures, l’appelante les qualifie, plus exactement, de baux dérogatoires.

La convention d’occupation précaire était une création purement jurisprudentielle jusqu’à sa consécration par la loi du 18 juin 2014 qui a donné naissance à l’article L.145-5-1 du code de commerce. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de le seule volonté des parties. Elle doit remplir deux conditions cumulatives : une précarité objective et une contrepartie financière modique appelée redevance (et non loyer). Elle n’est pas soumise au statut des baux commerciaux. L’occupant n’a aucun droit à renouvellement, et elle ne change pas de régime quel que soit le temps d’occupation des locaux.

Les conventions en cause ici, conclues pour une durée de 12 mois puis 11 mois, ne remplissent pas ces conditions puisqu’elles ne mentionnent aucun motif de précarité, que leur terme résulte de la seule volonté des parties, et que le preneur est tenu au paiement d’un loyer et non d’une redevance.

Ce sont en réalité des baux dérogatoires tels que prévus par l’article L.145-5 du code de commerce, conclus pour une courte durée (2 ans maximum avant la loi du 18 juin 2014, 3 ans depuis). Dans un tel cadre, le preneur, à l’issue, soit quitte les lieux, ce qui entraîne

déchéance du bail dérogatoire ; soit reste dans les lieux, ce à quoi le bailleur peut s’opposer dans un délai d’un mois ;

à défaut d’opposition, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux

commerciaux.

C’est donc uniquement à l’expiration de la période dérogatoire, et en aucun cas à une date antérieure de 5 mois décrétée par le bailleur, que le renouvellement automatique du bail peut intervenir.

En prévoyant qu’à défaut de dénonciation au 1^er juin 2013, plusieurs mois avant l’échéance contractuelle fixée au 31 octobre 2013, elle se transformerait automatiquement en bail commercial de 3 ans, la seconde convention est clairement contraire aux dispositions légales d’ordre public énoncées supra, qui autorisent le preneur à quitter les lieux sans formalité à l’échéance, l’intimée faisant valoir à bon droit qu’en application de l’art 1737 du code civil, le bail écrit cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé. L’appelante ne peut donc les invoquer utilement pour se prévaloir d’un délai de prescription quinquennal.

En conséquence, l’action de la société Bordeaux Logistique, qui vise bien à obtenir la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial, est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Le jugement qui a déclaré irrecevables car prescrites les demandes de la société Bordeaux Logistique sera confirmé.

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Mod & Aster les sommes exposées par elle dans le cadre de l’appel et non comprises dans les dépens. La société Bordeaux Logistique sera condamnée à lui payer, outre l’indemnité mise à sa charge en première instance, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Bordeaux Logistique sera condamnée aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux

Condamne la société Bordeaux Logistique à payer à la société Mod & Aster Chaussures la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La condamne aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Chelle, président, et par Monsieur Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.