COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

SB/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 17/00300 – N° Portalis DBVP-V-B7B-EBXL

Jugement du 04 Janvier 2017

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 15/01010

ARRET DU 15 DECEMBRE 2020

APPELANTE :

SNC BENERMANS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20150334

INTIMEE :

SAS PALETTES GESTION SERVICES agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Centre Rouen Multi Marchandises

[…]

Représentée par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71170093, et M^e Stéphane SELEGNY, avocat plaidant au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 Octobre 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEUCHEE, Conseiller qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me BEUCHEE, Conseiller

M^me MULLER, Conseiller

M. BINAULD, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 15 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Sabine BEUCHEE, Conseiller, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Par acte notarié du 6 janvier 1995, les consorts X ont donné à bail commercial à compter du 1^er janvier 1995 à la SARL Le Mans Palettes Services, un bien situé sur les communes du Mans et d’Yvré-l’Evêque lieudit Bener et cadastré sur la commune du Mans section OX sous partie du n°74 et sur la commune d’Yvré-l’Evêque section AH sous partie du n°89 consistant en un entrepôt avec autour les aires de stationnement et de retournement revêtues d’émulsion de bitume.

Le bail commercial a été renouvelé tacitement aux mêmes conditions que le bail expiré, pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 31 décembre 2003.

Par acte notarié du 15 janvier 2008, la communauté de communes Le Mans Métropole communauté urbaine, département de la Sarthe, a fait l’acquisition du bien immobilier susvisé situé sur les communes du Mans cadastré section OX sous partie du n°74 et d’ Yvré-l’Evêque cadastré section AH sous partie du n°89.

Par acte notarié du 19 janvier 2012, la communauté de communes Le Mans Métropole communauté urbaine, département de la Sarthe, a revendu ce bien avec d’autres à la SCI Benermans.

Suivant acte d’huissier du 7 février 2012, la SAS Palettes Gestion Services (ci-après PGS), venant aux droits de la SARL Le Mans Palettes Services, a demandé à la société Benermans le renouvellement du bail en application de l’article L. 145'10 du code du commerce.

Par acte d’huissier du 25 avril 2012, la société Benermans a notifié son refus du renouvellement du bail au motif qu’elle entendait reprendre la disposition des locaux pour exploitation personnelle, sans faire d’offre d’indemnité d’éviction.

Une mesure d’expertise portant sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction a été ordonnée, à la demande de la société Benermans, par ordonnance de référé du 20 février 2013. Courant avril 2014, la société PGS et la société Benermans ont chacune saisi le tribunal de grande instance du Mans au fond, la première aux fins d’obtenir une indemnité d’éviction et la seconde aux fins de condamnation de la première à libérer les lieux suite au refus de renouvellement du bail commercial et à payer une indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2012, et en toute hypothèse, à compter de l’assignation.

Suivant acte d’huissier du 18 février 2015, la société Benermans a délivré à la société PGS d’avoir un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Par acte d’huissier du 13 mars 2015, la société PGS a fait assigner la société Benermans devant le tribunal de grande instance du Mans, aux fins de voir déclarer nul le commandement délivré le 18

février 2015 et de voir condamner la SNC Benermans à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts pour action abusive (affaire enrôlée sous le n°15/1010).

Par acte d’huissier du 16 août 2016, la société Benermans a fait délivrer à la société PGS un nouveau commandement visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 14 septembre 2016, la société PGS a fait assigner la société Benermans devant le tribunal de grande instance du Mans aux fins d’annulation de ce commandement (affaire enrôlée sous le n°16/3290).

Par jugement rendu le 4 janvier 2017 dans l’affaire enrôlée sous le n°15/1010, le tribunal de grande instance du Mans a :

— déclaré nul le commandement visant la clause résolutoire, signifié le 18 février 2015 à la SAS Palettes Gestion Services,

— en conséquence débouté la SCI Benermans de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial consenti au profit de la SAS Palettes Gestion Services, par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat et de toutes ses demandes subséquentes,

— débouté la SCI Benermans de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial consenti au profit de la SAS Palettes Gestion Services et de toutes ses demandes subséquentes,

— débouté la SAS Palettes Gestion Services de sa demande de dommages intérêts,

— condamné la SCI Benermans à payer à la SAS Palettes Gestion Services une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Benermans aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a en premier lieu prononcé l’annulation du commandement et débouté la SCI Benermans de sa demande de constat de la résiliation du bail en relevant tout d’abord que la constatation de la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire insérée dans le bail implique la preuve d’un manquement par le preneur des obligations expressément prévues à sa charge dans le contrat de bail et visées dans le commandement.

Il a en l’espèce constaté que la seule clause du bail visée expressément dans le commandement, hors clause résolutoire, est relative à la désignation des lieux.

Il a ajouté que le bailleur ne peut pas invoquer l’application de la clause résolutoire à raison de l’occupation d’une zone située en dehors des parcelles faisant l’objet du bail, telle qu’établie par le constat d’huissier du 19 janvier 2015, dès lors que l’exploitation par le preneur de parcelles exclues du bail commercial ne peut pas caractériser la violation d’une obligation de ce bail ; qu’au surplus, selon procès-verbal de constat du 24 février 2015, soit moins d’un mois après la délivrance du commandement, la locataire n’occupait plus de zones en dehors des limites du bien loué.

S’agissant ensuite de l’occupation non conforme au bail des parcelles louées alléguée, il a noté que la clause du bail reprise dans le commandement signifié le 18 février 2015 concerne seulement la désignation des lieux loués, et non leur destination, sans contenir aucune obligation à la charge du preneur ; que la destination des lieux loués fait l’objet d’une clause distincte, qui n’a pas été spécialement visée dans le commandement, pas plus que les clauses relatives aux charges et

conditions du bail qui détaillent les obligations pesant sur le preneur.

Il a estimé en outre que le seul fait que les aires bitumées incluses dans le bail soient qualifiées dans la désignation des lieux loués d’aires de stationnement et de retournement n’implique pas l’engagement exprès du locataire de ne pas entreposer dans ces zones louées du matériel, des marchandises, des modules ou des objets quelconques.

Il a en déduit que la présence alléguée de palettes et de bâtiments modulaires sur une partie des aires bitumées incluses dans la surface louée ne caractérise pas la violation par le preneur d’une obligation figurant dans une clause du bail précisément visée dans le commandement délivré le 18 février 2015.

En deuxième lieu, il a débouté la société Benermans de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour violation des obligations pesant sur la société PGS, en particulier celle de jouir des lieux en bon père de famille selon la destination prévue et de n’y apporter aucun trouble de jouissance.

A ce titre il a considéré que le bail ne comporte pas d’interdiction spéciale pour le preneur d’entreposer dans les zones louées du matériel, des marchandises, des modules ou des objets quelconques et qu’il n’est pas démontré que la société PGS aurait développé dans les lieux loués une activité autre que celle mentionnée dans le contrat.

Il a relevé que, selon les termes du bail, l’interdiction de l’étalage en dehors de l’entrepôt loué ne concerne que celui qui s’effectuerait sur la voie publique ; qu’en l’espèce les palettes et structures modulaires ne sont pas déposées sur la voie publique, mais sur des aires bitumées à l’intérieur de la propriété louée ; que l’interdiction faite au preneur de ne faire aucune décharge ou déballage, même temporairement, est limitée au-devant du bien loué ; que les infractions constatées à cette interdiction suivant procès-verbal de constat des 28 avril 2014, 8 et 22 septembre 2014 remontent à plus de deux ans, sans qu’il ne soit démontré qu’elles perdurent au vu des procès-verbaux de constat établis en 2015 et 2016 si bien qu’elles ne peuvent pas justifier le prononcé de la résiliation du bail pour inexécution par le locataire des obligations à sa charge.

Il a estimé que la société Benermans ne rapporte pas la preuve d’agissements de la société PGS qui troubleraient la tranquillité des lieux ou seraient à l’origine d’un trouble de jouissance quelconque ou de nuisances aux autres occupants, la locataire étant la seule occupante des lieux désignés dans le contrat de bail ; qu’elle ne démontre pas non plus que la société PGS entreposerait dans les lieux loués des marchandises présentant des risques ou des inconvénients, ni en quoi la présence de modules simplement stockés sans branchement ni ancrage au sol constituerait une violation des obligations contractuelles ; que la preuve n’est pas rapportée d’un changement de distribution non autorisé par le bailleur, le stockage de modules sans ancrage au sol ni branchement ne caractérisant pas un changement de destination des lieux loués.

Il a conclu à l’absence de preuve d’une occupation non conforme des lieux loués.

En troisième lieu, il a débouté la société PGS de sa demande de dommages-intérêts faute de preuve de ce que la société Benermans aurait fait preuve d’une intention de lui nuire en lui faisant délivrer le commandement visant la clause résolutoire.

La société Benermans a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 10 février 2017 (affaire enrôlée sous le n°17/300).

La société PGS a libéré les lieux objet du bail et restitué les clés à la société Benermans lors de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par un huissier de justice le 20 novembre 2017.

Par jugement rendu le 18 septembre 2018 dans l’affaire enrôlée sous le n°16/3290, le tribunal de

grande instance du Mans a :

— débouté la SCI Benermans de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la SAS Palettes Gestion Services de sa demande reconventionnelle en dommages intérêts,

— condamné la SCI Benermans aux dépens ainsi qu’à payer une indemnité de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé la société Benermans irrecevable à demander la constatation de la résiliation du contrat par l’effet de la clause résolutoire, faute pour la juridiction, compte tenu du jugement rendu le 4 janvier 2017 et sauf à se contredire, de pouvoir juger que le bail prévoyait une clause interdisant spécifiquement, à peine de résiliation, tout empiétement sur des terrains voisins ou l’usage des aires comprises au bail à des fins de stockage de palettes.

S’agissant de la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail, il a indiqué devoir rechercher si, à partir d’éléments de preuve nouveaux, postérieurs au 22 septembre 2016, jour de la clôture des débats dans l’instance ayant abouti au jugement du 4 janvier 2017, la société Benermans rapporte la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, le juge appréciant la gravité des manquements reprochés au jour où il statue.

A ce titre, il a estimé que, à supposer que les infractions relevées le 31 janvier 2017, à savoir la présence de camions stationnés sur des terrains ne faisant pas partie de la location, se soient poursuivies, ces infractions n’ont pas perduré sur une longue période et n’ont pas causé de gêne véritable pour la société Benermans dont les terrains n’étaient plus exploités ; que l’usage que la société PGS a pu faire des terrains avoisinants pour charger ses camions n’a pas constitué un manquement significatif à ses obligations contractuelles, la société Benermans n’ayant d’ailleurs pas entrepris de procédures pour faire cesser sans délai le stationnement durable sur ses terrains de camions appartenant des entreprises tiers.

Il a en conséquence conclu que les manquements du preneur postérieurs au 22 septembre 2016 ne sont pas d’une gravité de nature à motiver le prononcé la résiliation du bail.

Il a débouté la société PGS de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts aux motifs que les faits d’occupation relevés le 31 janvier 2017 étaient réels, même si leur gravité a été jugée insuffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail; que la nouvelle procédure n’est pas abusive et que la société PGS ne justifie pas d’un préjudice autre que les frais de conseil indemnisés par l’octroi d’une indemnité en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 18 octobre 2018, la société Benermans a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens et à payer une indemnité de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile (affaire enrôlée sous le n°18/2114).

Les deux procédures inscrites sous les n°17/300 et 18/2114 ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier le 18 juillet 2019 sous le n°17/300.

Aux termes de ses dernières conclusions après jonction du 22 novembre 2019 (n°2), la société en nom collectif Benermans, appelante, demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, 1134 ancien, 1184 ancien, 1103 nouveau et suivants, 1217 nouveau et suivants du code civil, de :

— infirmer les jugements rendus par le tribunal de grande instance du Mans dont appel en ce qu’ils l’ont déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’ont condamnée aux dépens ainsi qu’à payer une indemnité en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

et par voie de conséquence, statuant à nouveau :

—  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 mars 2015 et subsidiairement du 16 septembre 2016 du chef du non-respect de ses obligations par la société locataire, et la condamner à payer en deniers ou quittances une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors-taxes annuels à compter du 18 février 2015 et subsidiairement du 16 septembre 2016, jusqu’à complète évacuation des lieux,

—  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la SAS Palettes Gestion Services et la condamner à payer en deniers ou quittances une indemnité d’occupation de 34.500 euros HT annuels à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète évacuation des lieux,

— débouter la SAS Palettes Gestion Services de l’ensemble de ses demandes et notamment de celle tendant à la voir condamnée à payer des dommages et intérêts pour action abusive,

— condamner la SAS Palettes Gestion Services à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Palettes Gestion Services au paiement des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions après jonction du 25 novembre 2019 (n°2), la société par actions simplifiée Palettes Gestion Services, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour d’appel, au visa des articles L. 145 (sic) et suivants du code de commerce, de :

— dire recevable et fondé son appel incident,

— rejeter les demandes nouvelles de la SNC Benermans visant à obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors taxes annuels à compter du 18 mars 2015 et subsidiairement du 16 septembre 2016 jusqu’à complète évacuation des lieux,

— confirmer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions sauf en ce qu’ils l’ont déboutée du chef de ses demandes en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive;

statuant à nouveau,

— juger nuls et en tout cas injustifiés les commandements visant la clause résolutoire signifiés le 18 mars 2015 et le 16 août 2016 à la demande de la SNC Benermans,

— débouter la SNC Benermans de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial qui lui avait été consenti par l’effet de la clause résolutoire,

— débouter la SNC Benermans de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial qui lui avait été consenti à ses torts exclusifs,

— débouter la SNC Benermans de toutes ses demandes subséquentes, et notamment celle visant à obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors taxes annuels à compter du 18 mars 2015 et subsidiairement du 16 septembre 2016 jusqu’à complète évacuation des lieux,

— juger abusifs les commandements délivrés le 18 mars 2015 et le 16 août 2016 par la SNC Benermans,

— en conséquence, condamner la SNC Benermans à lui payer la somme de 50.000 euros au titre des dommages et intérêts pour action abusive,

— confirmer les condamnations de la SNC Benermans à lui payer :

* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance concernant le commandement délivré le 18 février 2015,

* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance concernant le commandement délivré le 16 août 2016,

*les entiers dépens de première instance,

y ajoutant,

— condamner la SNC Benermans à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SNC Benermans aux entiers dépens d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon ordonnance en date du 2 décembre 2019, l’instruction de l’affaire a été clôturée.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions.

SUR QUOI, LA COUR

Sur la demande de nullité des commandements signifiés les 18 février 2015 et 16 août 2016 et la demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée dans le bail

A titre principal, la société Benermans conclut à l’infirmation des deux jugements entrepris en ce qu’ils ont rejeté ses demandes de constatation de la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail. La société PGS demande, de son côté, à la cour de confirmer les jugements sur ce point et déclarer les commandements nuls et en tout cas injustifiés.

Si en pages 10 et 11 de ses premières conclusions du 17 janvier 2019 et en page 14 de ses conclusions n°2 rectificatives du 3 juillet 2019 dans l’affaire enrôlée sous le n°18/2114, la société Benermans « entendait faire valoir que les demandes tendant à la nullité du commandement d’août 2016, régularisées par PGS, étaient irrecevables en ce que cette dernière n’avait plus aucun intérêt à agir pour avoir entrepris des opérations de déménagement du site », ce moyen ne figure plus dans ses dernières conclusions récapitulatives n°2 après jonction du 22 novembre 2019. Qui plus est et en tout état de cause aucune prétention en ce sens n’a été formulée dans le dispositif des conclusions de sorte que la cour d’appel n’en est pas saisie conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En l’espèce la clause résolutoire stipulée dans le bail est libellée comme suit :

« A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance et d’exécution d’une seule des conditions du présent bail qui sont toutes de rigueur et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel sans préjudice de tout dépens et dommages-intérêts et du droit du bailleur d’exercer toute action qu’il pourra juger utile, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué. »

Ni la validité de cette clause résolutoire, ni son application à d’autres obligations que l’obligation de payer les loyers et pendant la période de maintien dans les lieux du preneur après un refus de renouvellement du bail dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, ne sont discutées.

Deux commandements visant cette clause résolutoire ont été délivrés successivement au preneur les 18 février 2015 et 16 août 2016. Ces deux commandements comportaient une sommation identique faite au preneur de se « conformer aux termes du bail commercial et plus particulièrement d’avoir à libérer les espaces sur lesquels se trouvent aujourd’hui stockés non seulement des palettes mais également d’avoir à libérer l’espace lequel se trouve (sic) aujourd’hui des constructions modulaires ».

C’est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a décidé d’annuler le commandement du 18 février 2015 dans son jugement du 4 janvier 2017 et de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Il y a lieu d’ajouter que la clause résolutoire ne pouvant être mise en 'uvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

L’application d’une clause résolutoire suppose la violation d’une obligation expressément prévue au bail et une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction.

En l’espèce, si les deux actes des 18 février 2015 et 16 août 2016 font référence à une précédente sommation du 12 mars 2012, ainsi qu’à différents procès-verbaux de constat et font état d’une occupation d’espace en dehors des parcelles louées et d’une occupation non conforme au bail des parcelles louées, la mise en demeure d’avoir à faire cesser une infraction ne porte, sur ces deux actes, que sur l’obligation de libérer les espaces sur lesquels se trouvent stockés des palettes et des constructions modulaires, la sommation d’avoir à « se conformer aux termes du bail » étant trop imprécise pour pouvoir entraîner l’application de la clause résolutoire.

Ces actes ne comportent aucune mise en demeure d’avoir à faire cesser une infraction résultant de la présence de véhicules, de remorques ou de bennes sur des zones ne faisant pas l’objet du bail, ou de l’usage des voies d’accès au bien loué appartenant au bailleur pour le stockage de containers ou d’autres matériels utilisés par le preneur ou pour le chargement/déchargement de marchandises ou pour stationner des véhicules, ou encore de la présence de débris de palettes, de gravats ou autres détritus.

La clause résolutoire ne peut dès lors pas être mise en 'uvre pour ne pas avoir, dans le délai imparti, procédé à l’enlèvement de bennes, containers, remorques ou autres matériels, ni cessé de stationner des véhicules sur les voies d’accès ou d’user de ces voies d’accès pour l’exploitation du fonds.

S’agissant des obligations expressément prévues au bail, la clause intitulée « désignation »consiste en une description du bien loué précisant notamment qu’il s’agit d’un entrepôt situé derrière un plus grand occupé par une autre entreprise d’une surface utile d’environ 988 m² avec, autour de ces parties bâties, les « aires de stationnement et de retournement revêtues d’émulsion de bitume », la partie donnée en location étant limitée à la partie goudronnée.

Cette clause ne prévoit ni obligation, ni interdiction pesant sur le preneur quant aux conditions d’exploitation et à l’usage des parties non bâties louées, ni quant à l’agencement de celle-ci.

Il ne peut en être déduit aucune interdiction pour le preneur de stocker des palettes ou d’installer des constructions modulaires sur les parties louées non bâties autour de l’entrepôt.

Une telle interdiction ne ressort pas non plus de la clause relative à la « destination des lieux » qui est rédigée comme suit : « Les locaux faisant l’objet du présent bail devront servir au preneur exclusivement à l’exploitation de son commerce : fabrication, achat, vente, récupération, réparation de palettes, exportation, importation de palettes, gestion de parcs et location.

Ils ne pourront être utilisés même temporairement, à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucun autre commerce que celui sus-indiqué. Le preneur aura la faculté d’adjoindre à l’activité ci-dessus prévue, des activités connexes ou complémentaires ; […] »

Quant à la clause relative aux « charges et conditions » que le preneur s’oblige à exécuter, elle stipule en particulier :

5°) changement de distribution

le preneur « ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution »;

8°) jouissance des lieux

« le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille, se conformer au règlement de l’immeuble et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants ; notamment, il devra prendre toute précaution pour éviter tout bruits et odeurs et l’introduction d’animaux nuisibles, se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, etc… et veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité, etc… » ;

9°) exploitation de commerce

« en ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter. Le local devra être constamment ouvert et achalandé, sauf fermetures d’usage ; aucun étalage ne sera fait en dehors, sur la voie publique. Le preneur ne pourra faire rentrer ni entreposer des marchandises présentant des risques ou des inconvénients quels qu’ils soient, ni faire aucune décharge ou déballage, même temporaire, au-devant du bien loué. […]»

La clause portant sur les changements de distribution ne concerne que les locaux et ne peut pas donc s’appliquer aux parties non bâties. Aucune violation de cette clause ne peut dès lors résulter de la présence de palettes ou de constructions modulaires sur ces dernières.

L’occupation des parties non bâties par des palettes, objet même de la seule activité autorisée par le bail, ou par des constructions modulaires, ne contrevient pas à l’obligation de jouissance en bon père de famille.

La preuve n’est rapportée d’aucun trouble à la tranquillité, ni trouble de jouissance, ni nuisances qui auraient pu en résulter à l’égard des autres occupants, étant rappelé que la société PGS était la seule occupante des lieux, puisqu’il est constant que ni l’entrepôt voisin, ni les parcelles alentour n’étaient exploitées au jour où les commandements ont été délivrés.

Il n’est allégué, ni démontré aucun bruits, ni odeurs, ni introduction d’animaux nuisibles qui auraient pu être occasionnés par la présence des palettes ou des structures modulaires, pas plus qu’il n’est établi aucune violation des prescriptions prévues par un quelconque texte, ni manquement aux règles

de l’hygiène et de la salubrité due à leur présence.

Il n’est argué d’aucun étalage de palettes sur la voie publique qui, au demeurant, ne ressort d’aucun des procès-verbaux de constat. Aucun d’eux ne révèle non plus la présence d’une structure modulaire sur une voie publique.

Il n’est pas démontré en quoi les palettes ou les modules seraient susceptibles de présenter des risques ou des inconvénients quels qu’ils soient.

Il convient de rappeler que l’objet même de l’activité que le bailleur a autorisée le preneur à exercer est celle d’achat, vente, fabrication, récupération etc. de palettes de sorte qu’il ne peut reprocher au preneur la présence de palettes sur le site.

En particulier aucun risque d’incendie n’est caractérisé. La société PGS ne conteste pas qu’il y avait déjà eu un incendie, ainsi que l’affirme la société Benermans, mais elle explique qu’il trouvait son origine dans un feu de voiture criminel dans un champ voisin de sorte qu’il ne provenait pas des biens loués. La société Benermans n’apporte aucun élément de preuve contraire. Or il lui appartient de rapporter la preuve de la violation d’une obligation contractuelle, et à ce titre d’établir la réalité du risque invoqué, ce qu’elle ne fait pas.

En revanche le bail comportait une clause interdisant expressément au preneur d’étendre sa jouissance au-delà des biens donnés à bail au titre de l’exploitation du commerce, mais elle était strictement limitée à l’interdiction de « décharge ou déballage, même temporaire, au-devant du bien loué », ce qui signifie en pratique sur la voie d’accès au bien loué longeant l’entrepôt voisin de celui donné à bail.

Il en résulte que la présence de constructions modulaires de type Algeco regroupées en forme de carré et installées sur un terrain de la société Benermans hors de la limite de la parcelle louée, mais à l’arrière de celle-ci, et non au-devant, telle que constatée par le procès-verbal du 19 janvier 2015, ne constitue pas une violation de cette clause.

La présence d’un module de type Algeco constatée au-devant du bien loué au niveau de la voirie appartenant à la société Benermans dans le procès-verbal du 21 février 2012 contrevient à cette clause. Mais il n’apparaît plus sur aucun des procès-verbaux ultérieurs, et en particulier pas sur celui du 19 janvier 2015. Il n’est dès lors pas établi que cette infraction existait au jour de la délivrance du commandement le 18 février 2015, et encore moins qu’elle aurait perduré plus d’un mois à compter de ce commandement, ni d’ailleurs de celui du 16 août 2016.

En tout état de cause, aux termes du procès-verbal du 24 février 2015, il a été constaté qu’aucune palette, ni construction modulaire, ni autre objet n’empiétait au-delà de la surface louée et aucun des procès-verbaux ultérieurs ne relève à nouveau la présence de structures modulaires hors de la surface louée que ce soit au-devant ou à l’arrière du bien loué.

La présence de structures modulaires est certes constatée sur les parties non bâties, mais uniquement à l’intérieur du périmètre loué, ce qui ne caractérise aucune violation d’une obligation expressément prévue par le bail.

S’agissant des palettes, si le procès-verbal du 16 avril 2014 fait état de palettes entreposées sur des espaces ne faisant pas partie du bail, elles ne sont pas situées au-devant du bien loué. Aucune contravention à une obligation du bail n’est donc établie.

Par ailleurs ni le procès-verbal du 19 janvier 2015, ni les procès-verbaux ultérieurs ne relèvent un stockage de palettes au-devant du bien loué sur les voies d’accès à celui-ci.

En effet certains des procès-verbaux dressés en 2014, 2016 et 2017 produits par la société Benermans font apparaître la présence sur la voie d’accès au-devant du bien loué de véhicules, remorques et/ou bennes, certaines remorques et bennes étant remplies de palettes ou bien de déchets de palettes, mais ce ne sont pas les mêmes véhicules, remorques et bennes sur les différents procès-verbaux ou, à tout le moins, ils ne sont pas positionnés toujours au même endroit.

Ils ne rapportent donc pas la preuve d’un stockage de palettes au-devant du bien loué.

Or les mises en demeure des 18 février 2015 et 16 août 2016 visaient uniquement l’enlèvement des palettes stockées.

Aucune autre obligation mise à la charge du preneur par le bail n’est susceptible d’avoir été violée au regard des termes des sommations des 18 février 2015 et 16 août 2016.

Il n’est donc pas établi que les faits objet de ces sommations, à savoir le stockage de palettes et l’installation de structures modulaires, caractériseraient une infraction à une obligation expressément prévue au bail.

En outre la preuve n’est pas rapportée de la violation d’une obligation expressément prévue au bail ayant perduré au-delà d’un mois après mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction.

Il convient dès lors de confirmer le rejet du constat de la résiliation du bail.

En revanche il n’y a pas lieu de prononcer la nullité des commandements qui ne peuvent seulement pas justifier la résiliation du bail. Le jugement du 4 janvier 2017 sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement du 18 février 2015.

Sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution fautive de ses obligations par le preneur

A titre subsidiaire, la société Benermans demande l’infirmation des deux jugements entrepris en ce qu’ils l’ont déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société PGS en raison des infractions commises, en particulier le stationnement de véhicules sur la parcelle située entre la voie publique et le bâtiment voisin à l’entrepôt loué à la société PGS ne faisant pas partie du bail, de la réitération de ces infractions, ainsi que des risques générés, notamment d’incendie.

Les premiers juges ont à juste titre considéré que les faits invoqués ne sont pas suffisamment graves pour justifier d’une résiliation judiciaire du bail.

En effet, ainsi que cela résulte de ce qui précède, aucune contravention à l’une des obligations du preneur n’est caractérisée du fait du stockage des palettes et de l’installation de structures modulaires sur les parties louées non bâties.

L’occupation illicite par le preneur de parcelles non comprises dans le bail ne constitue pas la violation d’une obligation de ce bail, à moins d’une obligation spéciale prévue par celui-ci.

Dans le cas présent, le bail comporte une clause interdisant expressément au preneur toute décharge ou tout déballage, même temporaire, au-devant du bien loué.

Une occupation au-delà du périmètre loué en dehors de la zone située au-devant du bien loué ne peut donc être retenue comme manquement du preneur à ses obligations.

Les procès-verbaux de constat des 28 avril, 8 et 22 septembre 2014, 15 juin, 30 juin, 20 juillet, 23

juillet, 29 juillet 2016 et 31 janvier 2017 montrent en revanche la présence, sur la voie d’accès et le long de l’entrepôt voisin au-devant du bien loué, de véhicules de tourisme, camions, remorques et/ou bennes, dont certains contenant des palettes ou bien des déchets de palettes.

Toutefois d’une part cette présence n’est pas permanente puisque les procès-verbaux de constat des 19 janvier 2015, 24 février 2015 et 18 août 2016 font apparaître l’absence de véhicules, matériels ou autres objets aux abords de la parcelle loué.

Si une photographie annexée au procès-verbal de constat du 7 septembre 2016 montre une remorque sur laquelle sont entreposées des palettes sur la partie du chemin d’accès à la parcelle louée proche de la voie publique, celle-ci est manifestement là de manière temporaire et, sur les autres photographies, ne sont visibles aucun autre véhicule, ni aucune benne sur la voie d’accès le long de l’entrepôt voisin au-devant du bien loué.

Il en est de même sur le procès-verbal de constat du 9 septembre 2016.

En outre comme cela a été indiqué ci-dessus, les véhicules, remorques et bennes ne sont pas les mêmes sur les différents procès-verbaux et, concernant particulièrement les bennes, quand ce pourrait être les mêmes, elles changent de place.

D’autre part il n’est pas démontré que cela aurait occasionné quelque dommage que ce soit pour le bailleur ou des tiers, étant rappelé qu’à l’époque, il est constant que la société PGS était la seule occupante des lieux puisque ni le bâtiment voisin, ni aucune des parcelles n’étaient exploitées et que le représentant du bailleur a déclaré lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 20 novembre 2017 que l’ensemble des installations précédemment louées étaient vouées à une démolition totale dans le cadre d’un projet de réaménagement global de la zone.

Par ailleurs, tel que constaté ci-dessus, la société Benermans ne rapporte pas la preuve d’un risque d’incendie généré par les conditions d’exploitation.

Enfin il résulte du procès-verbal en date des 23, 26, 27 et 28 juin 2017 que la société Benermans a toléré sur son terrain la présence récurrente de camions appartenant à des entreprises tiers et susceptibles d’occasionner des dommages ou de générer des risques. Si cette tolérance n’est pas de nature à exonérer le preneur de ses obligations, il peut en être tenu compte pour apprécier la gravité des manquements reprochés.

Dans de telles conditions s’il est avéré que la société PGS a régulièrement occupé et fait usage de la voie d’accès située au-devant du bien loué pour l’exploitation de son commerce, et ce, en contravention avec les termes du bail, cela ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

Il y a donc lieu de confirmer les deux jugements en ce qu’ils ont rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Sur la recevabilité de la demande

La société PGS conteste la recevabilité de cette demande sur le fondement des articles 564 et 910'4 du code de procédure civile au motif qu’elle serait nouvelle devant la cour d’appel car la société Benermans s’était limitée jusqu’alors à réclamer une telle indemnité à compter de la résiliation du contrat.

Dans le cadre de l’instance ayant abouti au jugement du 4 juillet 2017, la société Benermans avait

sollicité le constat de la résiliation du bail au 18 mars 2015 ou bien le prononcé résiliation au jour du jugement, outre la condamnation de la société PGS au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 8.000 euros hors taxe par mois à compter de la résiliation du bail, donc à compter du 18 mars 2015 ou bien du jour du jugement en fonction de la date retenue pour la résiliation, et ce, jusqu’à complète libération.

Dans le cadre de l’instance ayant abouti au jugement du 18 septembre 2018, la société Benermans n’avait pas formé de demande d’indemnité d’occupation.

Dans ses premières conclusions du 5 septembre 2017 devant la cour d’appel dans le dossier enrôlé sous le n°17/300, elle a formé les mêmes demandes qu’en première instance.

Dans ses premières conclusions du 17 janvier 2019 dans le dossier enrôlé sous le n°18/2114, elle a demandé à la cour de constater la résiliation du bail au 16 septembre 2016 et de condamner la société PGS à payer une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors taxe par an à compter de cette date, soit à compter de la résiliation, et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

Dans ses dernières conclusions après la jonction des deux dossiers n°17/300 et 18/2114, elle demande à la cour de :

— constater la résiliation du bail au 18 mars 2015 ou à défaut au 16 septembre 2016, et de condamner la société PGS à payer une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors taxe par an à compter de la première, ou à défaut de la seconde date en fonction de la décision rendue sur la résiliation,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et condamner la société PGS à lui payer une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors taxe par an à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération.

Il en résulte qu’elle avait déjà formé en première instance, puis dans ses premières conclusions en cause d’appel, une demande d’indemnité d’occupation et qu’elle l’a toujours demandée à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération. Les seules variations dans ses demandes sont constituées par le montant réclamé, mais sa dernière demande est inférieure à celle formée en première instance et dans ses premières conclusions en appel, et par la date à laquelle l’indemnité commence à être due, mais dès l’origine, elle avait demandé à voir fixer cette date au 18 mars 2015 ou bien à la date du jugement en fonction de la date retenue pour la résiliation.

Il s’ensuit que, dans l’instance initialement enrôlée sous le n°17/300, la demande, bien que modifiée en moins-disant dans les dernières écritures, n’est pas nouvelle en appel de sorte qu’elle est recevable au regard de l’article 564 du code de procédure civile, l’article 910-4 n’étant pas applicable à cet appel formé antérieurement au 1^er septembre 2017.

Si la demande était nouvelle en appel dans l’instance enrôlée sous le n°18/2114, cette demande constitue le complément de la demande en résiliation du bail soumise au premier juge, de sorte que la société Benermans était recevable à la présenter pour la première fois devant la cour d’appel en application de l’article 566 du code de procédure civile et elle ne se heurte pas aux dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile puisqu’elle a été formée dès les premières conclusions devant la cour.

Il sera relevé que la cour d’appel n’est pas saisie, dans le cadre la présente instance, d’une demande d’indemnité d’occupation portant sur la période de maintien dans les lieux après refus de renouvellement du bail, objet d’une procédure distincte.

Sur le bien fondé de la demande

La résiliation du bail n’étant ni constatée, ni prononcée par la présente cour, il y a lieu de confirmer les jugements en ce qu’ils ont débouté la société de ce chef de demande.

Sur le caractère abusif des commandements visant la clause résolutoire et la demande de dommages intérêts pour procédure abusive

Il convient de confirmer les jugements en ce qu’ils ont rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par la société PGS pour procédure abusive en raison de la mauvaise foi caractérisée de la société Benermans dès lors que, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, des manquements du preneur à ses obligations sont caractérisés même si leur gravité a été jugé insuffisante pour justifier le prononcé de la résiliation.

S’agissant du caractère abusif des deux commandements visant la clause résolutoire délivrés à la requête de la société Benermans à la société PGS, les premiers juges ont noté à juste titre que cette dernière ne justifie pas d’un préjudice qui en résulterait pour elle, autre que les frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer et qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, notamment s’agissant du coût des procès-verbaux de constat.

Quant au sursis à statuer qui aurait été demandé dans le cadre de l’instance portant sur l’indemnité d’éviction par la société Benermans, et ce, dans l’attente de l’issue de la présente procédure, il y a lieu de relever que l’éventuel retard dans le versement de l’indemnité d’éviction est indemnisé par le biais des intérêts moratoires.

Sur les autres demandes

Les dispositions des jugements entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

La société Benermans, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour des motifs d’équité elle sera en outre condamnée à payer à la société PGS la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

Dit que la demande formée par la SNC Benermans tendant à la condamnation de la SAS Palettes Gestion Services à payer en deniers ou quittances une indemnité d’occupation de 34.500 euros hors taxes par an à compter du 18 mars 2015 ou subsidiairement du 16 septembre 2016 est recevable,

Confirme les jugements des 4 janvier 2017 et 18 septembre 2018 en toutes leurs dispositions, sauf en ce que le jugement du 4 janvier 2017 a prononcé la nullité du commandement visant la clause résolutoire signifié le 18 février 2015,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à prononcer la nullité des commandements visant la clause résolutoire signifiés les 18 février 2015 et 16 août 2016,

Condamne la SNC Benermans aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SNC Benermans à payer à la SAS Palettes Gestion Services la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF S. BEUCHEE