COUR D’APPEL

D’ANGERS

EXPROPRIATION

ARRET N°4

AFFAIRE N° RG 19/00006 – N° Portalis DBVP-V-B7D-ES67

Jugement du 12 Septembre 2019

Juge de l’expropriation d’ANGERS

N° RG de première instance : 18/00016

ARRÊT DU 02 MARS 2021

APPELANTE :

SCI MERLE

[…]

[…]

Représentée par M^e Grégoire TERTRAIS de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat plaidant au barreau de la Roche Sur Yon et M^e Benoit GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS

INTIMEES :

COMMUNE DE SAINT CHRISTOPHE DU BOIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre BROSSARD substitué par M^e Azoline MOREAU de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS

En présence de :

LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MAINE ET LOIRE

[…]

[…]

[…]

Comparant en la personne de M^me X Y, Inspectrice Principale des finances publiques désignée le 17 février 2020 par Monsieur le Directeur départemental des finances

publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire au gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 17 Novembre 2020 à 9H30, Madame MULLER, Conseiller ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, Conseiller

Madame BEUCHEE, Conseiller

Madame GENET, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats et lors du prononcé : M^me LIVAJA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 02 mars 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Présidente suppléante et par Sylvie LIVAJA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé du litige

Suite à la notification le 27 juillet 2018, reçue en mairie le 30 du même mois, d’une déclaration d’intention d’aliéner relative à la vente par la SCI Merle d’un immeuble bâti à usage professionnel sans occupant situé […] à Saint-Christophe-du-Bois (49280), cadastré section […] pour une contenance de 1.334 m², ce au prix de 137.000 euros, commission d’agence de 7.000 euros incluse, payable comptant à concurrence de 87.000 euros et par trimestrialités échelonnées sur 10 ans au taux d’intérêt de 0,05 % l’an à concurrence du solde, la commune de Saint-Christophe-du-Bois a, par arrêté de son maire en date du 6 septembre 2018, décidé d’exercer le droit de préemption urbain instauré en sa faveur en application de l’article L211-1 du code de l’urbanisme selon délibération en date du 9 novembre 2009.

Par courrier recommandé en date du 11 septembre 2018, elle a offert d’acquérir le bien au prix de 80.000 euros conforme à l’évaluation du service des domaines en date du 20 novembre 2015.

La SCI Merle ayant fait savoir, par courrier recommandé en date du 4 octobre 2018, qu’elle maintenait sa volonté d’aliéner au prix de 137.000 euros, frais d’agence inclus, la commune de Saint-Christophe-du-Bois a saisi le juge de l’expropriation de Maine-et-Loire le 18 octobre 2018 d’une demande de fixation du prix du bien préempté et a notifié à la juridiction et au propriétaire le 17 décembre 2018 le récépissé de la consignation d’un montant de 80.000 euros effectuée auprès de la Caisse des Dépôts conformément à l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme.

Après transport sur les lieux le 28 mars 2019 et tenue de l’audience publique le 13 juin 2019, le juge de l’expropriation a, par jugement en date du 12 septembre 2019 :

— fixé le prix du bien immobilier sis […] à Saint-Christophe-du-Bois, cadastré section […] d’une contenance de 1.334 m², à la somme de 90.000 euros,

— condamné la commune de Saint-Christophe-du-Bois à payer à la SCI Merle la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— laissé la charge des dépens à la commune de Saint-Christophe-du-Bois.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

— à la date de référence fixée en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme au 22 septembre 2015, date à laquelle est devenu opposable la révision du PLU, le bien est classé en zone Ub du PLU, en secteur de renouvellement urbain où les possibilités de construction sont limitées à l’extension des constructions existantes dans la limite de 20 m² d’emprise au sol, ce qui constitue une servitude à prendre en compte, et à usage de garage automobile,

— le bien comprenant un garage d’une superficie de l’ordre de 450 m² selon la commune (470,27 m² selon la SCI Merle et 430 m² selon le commissaire du gouvernement) et une cour gravillonnée permettant de stationner les véhicules sera évalué selon la méthode par comparaison, terrain intégré,

— si le bâtiment est en état d’entretien, excepté les sanitaires et les bureaux dépourvus de chauffage et vétustes, la présence d’amiante dans l’atelier, dans les plaques de fibres-ciment de la toiture, ainsi que dans les faux-plafonds du bureau et la non-conformité du réseau d’assainissement constituent des éléments de moins-value, ce qui n’est pas le cas de l’occupation du bien en vertu d’une convention d’occupation précaire consentie le 27 mars 2019, après annulation le même jour d’un bail commercial en date du 6 novembre 2018 postérieur à la notification de la décision de préemption, et prévoyant expressément qu’elle prendra fin pour le cas où la préemption serait confirmée, même si le faible montant du loyer ne contribue pas à la valorisation du bien,

— au vu des termes de comparaison utiles récents relatifs à des garages (terme de comparaison 1 du commissaire du gouvernement à Saint-Christophe-du-Bois à 225 euros le m² bâti intégré, terme de comparaison 1 de la commune à Beaucouzé à 250 euros le m² bâti intégré et terme de comparaison 3 de la commune à Jarzé à 143 euros le m² bâti), le prix du bien peut être fixé à 200 euros le m² compte tenu de sa nature, de son usage et de sa consistance incluant son état.

Suivant déclaration en date du 15 novembre 2019, la SCI Merle a relevé appel de toutes les dispositions de ce jugement excepté celle relative aux dépens, avant d’adresser ses conclusions et pièces au greffe le 10 février 2020, dans le délai de trois mois imparti par l’alinéa 1^er de l’article R311-26 du code de l’expropriation, la commune de Saint-Christophe-du-Bois et le commissaire du gouvernement ayant à leur tour déposé leurs conclusions et pièces, respectivement, les 11 mai et 13 juillet 2020, dans le délai de trois mois imparti par les alinéas 2 et 4 du même texte et prorogé en application de l’article 2 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Dans ses dernières conclusions (récapitulatives n°2 et d’intimée sur appel incident) déposées le 17 juin 2020, la SCI Merle demande à la cour, au visa du code de l’urbanisme et du code de l’expropriation, de :

— rejeter l’appel incident de la commune de Saint-Christophe-du-Bois,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le prix du bien immobilier sis […] à

Saint-Christophe-du-Bois, cadastré […], à la somme de 90.000 euros et sauf en ce qu’il a condamné la commune de Saint-Christophe-du-Bois à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— en conséquence, fixer le prix de cet ensemble immobilier à 137.000 euros net vendeur (sic),

— mettre à la charge de la commune de Saint-Christophe-du-Bois la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et condamner celle-ci aux entiers frais et dépens.

La commune de Saint-Christophe-du-Bois demande à la cour de débouter la SCI Merle de l’ensemble de ses demandes et, la recevant en son appel incident, de :

— à titre principal, fixer la valeur de l’ensemble immobilier cadastré section […], sis […] à Saint-Christophe-du-Bois, d’une superficie de 13 a 64 ca, à 65.000 euros,

— à titre subsidiaire, fixer la valeur de cet ensemble immobilier à 80.000 euros,

— en tout état de cause, condamner la SCI Merle à lui verser la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit quant aux dépens.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer la valeur du bien au maximum à 80.000 euros, soit 180 euros le m².

Sur ce,

En application des dispositions combinées des articles L213-4 du code de l’urbanisme et L322-1 à L322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord amiable entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation d’après l’estimation du bien préempté à la date de la décision de première instance et en considération de son usage effectif à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, lorsque ce bien n’est pas compris dans une zone d’aménagement différé ; en outre, ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

En l’espèce, la date de référence du 22 septembre 2015 retenue par le premier juge, qui correspond à la date d’opposabilité aux tiers de la révision selon délibération en date du 14 septembre 2015 du PLU de la commune de Saint-Christophe-du-Bois initialement aprouvé le 12 octobre 2009, ne fait l’objet d’aucune contestation.

À cette date, le bien préempté est, d’une part, classé en zone Ub qui est un secteur urbain d’extensions récentes destiné à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat et correspond, soit à des secteurs déjà urbanisés, soit à des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter, ou sont programmables à court terme, d’autre part, identifié comme secteur de renouvellement urbain au sens de l’article L123-2 a) du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur, où sont seuls autorisées l’adaptation, la réfection, le changement d’affectation et l’extension dans la limite de 20 m² d’emprise au sol.

Au regard de l’article L123-2 a) susvisé qui dispose que, dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d’urbanisme peut instituer des servitudes consistant à interdire, sous réserve d’une justification particulière, dans un périmètre qu’il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement et que les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés, la SCI Merle, qui ne conteste pas que la parcelle AI 513 soit toujours repérée comme telle sur le document graphique du PLU révisé, n’est pas fondée à soutenir que la durée du périmètre d’inconstructibilité du secteur de renouvellement urbain inséré au PLU en 2009 était limitée à cinq ans et a pris fin par la délibération du conseil municipal en date du 11 juin 2012 autorisant ' la réalisation d’un centre commercial d’environ 750 m², divisé en cellules, et de 15 logements locatifs dans l’espace situé en Centre Bourg, […], sur les parcelles cadastrées […], 411, 513 et AI 625p à concurrence d’environ 950 m²'.

En effet, le document graphique étant, à l’instar du PLU lui-même, opposable à tous conformément à l’article L123-5 du code de l’urbanisme, les restrictions au droit de construire qui en résultent s’imposent au juge de l’expropriation qui n’a pas compétence pour en apprécier la légalité et l’opportunité et il n’est pas soutenu que leur institution révèlerait, de la part de la commune de Saint-Christophe-du-Bois, une intention dolosive permettant de les écarter en application des articles L322-2 alinéa 3 et L322-4 du code de l’expropriation.

En revanche, si l’article L322-6 alinéa 1^er du code de l’expropriation prévoyant, en cas d’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un PLU en application du V de l’article L123-1-5 (désormais des 1° à 4° de l’article L151-41) du code de l’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, que le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ne vise pas le terrain faisant l’objet d’une inconstructibilité temporaire au-delà d’un certain seuil sur le fondement de l’article L123-2 a) du code de l’urbanisme, force est de constater qu’une telle inconstructibilité temporaire est attachée, non pas aux caractéristiques du terrain lui-même, mais au projet de la collectivité publique, à l’instar de celle issue d’un emplacement réservé et que, dans une réponse écrite en date du 6 décembre 2007, le ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables a assimilé les périmètres de l’article L123-2 a) à des emplacements réservés.

L’inscription en secteur de renouvellement urbain soumis à inconstructibilité temporaire ne saurait donc minorer la valeur du terrain, sauf à rompre l’égalité entre le propriétaire du terrain concerné et les autres propriétaires, le premier n’ayant pas à subir la charge d’une inconstructibilité qui n’a vocation qu’à rendre possible, après le transfert de propriété, la réalisation du projet d’aménagement global de la collectivité.

Ceci étant précisé, le bien préempté d’une surface de 1.334 m² à usage de garage automobile est situé au coeur du bourg de Saint-Christophe-du-Bois, en périphérie de la dynamique agglomération choletaise.

Il se compose d’une cour gravillonnée clôturée servant à entreposer les véhicules, certains à l’état d’épaves, et d’un bâtiment d’une surface utile de 450 m², telle qu’admise en première instance par la commune et en appel par le commissaire du gouvernement et non contredite utilement par le calcul, imprécis nonobstant l’absence de débord de toiture, opéré par l’appelante à partir des images satellite du site Géoportail, avec sol bétonné, bardage métallique et ouvertures coulissantes en façade sur rue, murs en parpaings sur les trois autres côtés, charpente métallique et couverture en plaques de fibres-ciment.

Le bâtiment comprend la partie atelier proprement dite, en état d’entretien et non vétuste, et, dans un angle, deux bureaux et des sanitaires avec WC, dépourvus de chauffage et vétustes ; il n’a pas été fait mention d’un grenier au-dessus des bureaux lors du transport sur les lieux, les clichés photographiques réalisés à cette occasion permettant tout au plus de visualiser à cet endroit un espace ouvert avec casiers de rangement sans accès identifiable.

Le premier juge a, à bon droit, décidé d’évaluer le bien selon la méthode par comparaison, terrain

intégré, ce qui n’est plus contesté, le commissaire du gouvernement renonçant en appel à sa proposition alternative de valorisation du terrain à bâtir en récupération foncière.

Au vu du dossier de diagnostic technique établi le 19 juin 2018 par la SAS Cabinets d’Experts Fralin/Wiart (CEFW), constituent des éléments de moins-value, d’une part, la présence d’amiante repérée dans les faux-plafonds des bureaux 1 et 2 (matériaux ou produits de la liste A dans ces faux-plafonds sans protection physique étanche mais en bon état et faiblement exposés aux chocs et vibrations, nécessitant une évaluation périodique de leur état) et dans les plaques de fibres-ciment de la toiture (matériaux ou produits de la liste B dans ces plaques sans protection physique étanche et dégradées ponctuellement avec un risque faible d’extension de la dégradation, nécessitant là encore une évaluation périodique) du bâtiment construit avant 1997, d’autre part, la non-conformité de l’installation d’assainissement présentant deux anomalies liées à l’absence de raccordement des eaux usées du WC et des sanitaires et à l’absence de regard de visite permettant de vérifier le raccordement des eaux pluviales, sauf à relever que le devis émis le 25 mars 2019 par la SARL France Désamiantage à l’intention de la commune de Saint-Christophe-du-Bois pour un montant de 45.654 euros TTC ne se limite pas au désamiantage et inclut la démolition du bâtiment avec évacuation des déchets en décharge spécialisée au prix de 21.800 euros HT.

Quant au coût de la dépollution des sols qui pourrait résulter de l’exploitation dans les lieux d’un garage automobile, installation classée pour la protection de l’environnement, il n’est en rien justifié.

Doivent être écartés comme non comparables les termes de comparaison suivants :

— le terme n°1 de la SCI Merle issu de la cession amiable par la commune de Saint-Christophe du Bois le 24 janvier 2017 au prix de 67.000 euros HT, soit 80.400 euros TVA incluse, d’une cellule commerciale neuve à usage d’auto-école d’une très petite surface de 48 m² comprenant un hall d’entrée avec bureau, une salle de code et des sanitaires, sans terrain, édifiée en vertu d’un permis de construire délivré le 29 décembre 2015 sur la parcelle AI 673 provenant de la division de la parcelle AI 411 contiguë au bien préempté,

— le terme n°2 de la SCI Merle issu de la cession amiable à la commune de Saint-Christophe-du-Bois le 20 août 2015 au prix de 70.000 euros de l’ancienne parcelle AI 411 d’une contenance de 407 m² contiguë au bien préempté, comprenant non seulement un hangar métallique accolé d’une surface de 130 m², un préau avec toiture en amiante ciment d’une surface de 160 m² et une cuve de gazole enterrée, mais aussi une petite maison d’une surface de 50 m² en assez bon état extérieur apparent, qui ont tous été depuis démolis ou déposés pour un coût estimé à la somme de 22.520,16 euros TTC selon devis de l’entreprise Bouchet TP en date du 20 février 2015, sans indication dans l’acte du 24 janvier 2017 qui se réfère à cette cession antérieure d’une quelconque ventilation du prix entre le hangar et la maison permettant une comparaison utile,

— le terme n°3 de la SCI Merle issu de la cession amiable le 6 septembre 2018 au prix de 132.000 euros d’un cellule à usage artisanal d’une superficie de 200 m² comprenant un hall d’accueil, un bureau et un bloc sanitaire avec évier, sans terrain, en excellent état extérieur, édifiée en vertu d’un permis de construire délivré le 23 novembre 2006 sur la parcelle AP 63 dans la zone industrielle de La Bergerie à La Séguinière, commune également située en périphérie de l’agglomération choletaise mais plus attractive que Saint-Christophe-du-Bois en nombre d’habitants et d’entreprises implantées,

— le terme n°3 de la commune de Saint-Christophe-du-Bois issu d’une cession amiable plus ancienne en date du 24 septembre 2012 au prix de 100.000 euros de la parcelle ZC 69 d’une contenance de 3.026 m² comprenant un garage automobile d’une surface de 700 m² avec bardage en tôle, couverture en fibre amiante et WC raccordé au tout à l’égout, électricité, eau de la ville, dépendant du Lotissement artisanal à Jarzé, commune de taille plus modeste que Saint-Christophe-du-Bois et ne bénéficiant pas de la proximité d’une agglomération importante puisque située à 30 kilomètres à l’est d’Angers,

— le terme n°2 du commissaire du gouvernement issu de la cession amiable à la CUMA La Christophine le 9 septembre 2019 au prix de 85.000 euros des parcelles AI 324, 549 et 550 d’une contenance globale de 4.343 m² sensiblement supérieure à celle du bien préempté, dépendant du lotissement Le Parc I à Saint-Christophe-du-Bois et comprenant un bâtiment de stockage en ossature métallique avec cabine de commande de pesage, un passage couvert avec deux fosses de réception et élévateurs, un ensemble de bâtiments comprenant deux cellules de stockage et cinq cases vrac, un bâtiment de stockage, un pont bascule et un terrain, avec présence d’amiante repérée dans les plaques ondulées en fibres ciment en toiture (cabine de pesage, entrepôt, cases à plat 1 pour partie, cases à plat 2), le tout à usage d’entrepôt agricole, et non de garage automobile, outre que la surface totale des bâtiments estimée à 1.000 m² n’est pas justifiée.

En revanche, doit être retenu le terme de comparaison n°1 du commissaire du gouvernement issu de la cession amiable par la commune de Saint-Christophe-du-Bois le 15 avril 2015 au prix de 67.500 euros de la parcelle AI 290 d’une contenance de 1.348 m² dépendant du lotissement Le Parc I à Saint-Christophe-du-Bois et classée en zone Uy du PLU, comprenant un bâtiment actuellement à usage d’entrepôt et précédemment à usage de garage automobile d’une surface de 300 m² avec partie à usage de stockage, hall d’exposition, deux pièces à usage de bureau et une annexe à usage de vestiaires et commodités, de construction traditionnelle (parpaings, toiture en fibro-ciment, portails métalliques, carrelage sauf dans l’atelier laissé brut de ciment, menuiseries aluminium), l’ensemble certes plus excentré que le bien préempté par rapport au coeur du bourg sans en être très éloigné mais aussi en meilleur état, l’acquéreur étant entré en jouissance anticipée le 21 juillet 2014 en vertu d’une convention d’occupation précaire.

Contrairement à ce que soutient la SCI Merle, le prix de 225 euros le m² qui en ressort reste pertinent même si le bien avait été acquis le 12 décembre 2012, soit moins de trois ans avant, au prix de 95.000 euros car son prix de revente en baisse tient compte des dégradations intervenues dans le bâtiment depuis son acquisition et ayant conduit le service des domaines à l’estimer à 75.000 euros le 23 septembre 2014.

À défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut également être tenu compte, conformément à l’article L213-4 c) du code de l’urbanisme, du terme n°1 de la commune de Saint-Christophe-du-Bois issu d’une décision judiciaire de transfert de propriété suite à délaissement en date du 27 avril 2017 au prix de 78.000 euros, soit 250 euros le m², terrain intégré, relative à un local commercial à usage de garage automobile d’une surface de 312 m² exploité sur une emprise de 725,50 m² sur la parcelle AD 29 classée en zone UAc du PLU au centre du bourg de Beaucouzé situé en première couronne de l’agglomération angevine, dans une zone comparable quoique d’attractivité supérieure, ce qui justifie un abattement.

Le prix de 225 euros le m² rend mieux compte de l’ensemble des spécificités du bien préempté par rapport aux biens de référence, y compris de la dévalorisation, limitée mais réelle, induite par son occupation par l’acquéreur évincé depuis le 6 novembre 2018 dans des conditions sommaires constatées lors du transport sur les lieux moyennant le versement d’une somme de 200 euros par mois en vertu d’un bail commercial annulé par les parties le 27 mars 2019 et remplacé le même jour par une convention d’occupation précaire indiquant en préambule que 'pour le cas où le droit de préemption serait confirmé, la présente convention prendrait fin immédiatement ce dont a bien conscience l’occupant'.

Le prix du bien préempté sera donc fixé à 101.250 euros, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point.

Partie principalement perdante, la commune de Saint-Christophe-du-Bois supportera les entiers dépens d’appel et versera à la SCI Merle, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, une somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par celle-ci

en appel sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte.

En outre, le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 en première instance.

Par ces motifs,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le juge de l’expropriation du département de Maine-et-Loire sur la fixation du prix du bien préempté,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le prix du bien immobilier situé […] à Saint-Christophe-du-Bois, cadastré section […] pour une contenance de 1.334 m², à la somme de 101.250 (cent un mille deux cent cinquante) euros,

Condamne la commune de Saint-Christophe-du-Bois à payer à la SCI Merle la somme de 2.000 (deux mille) euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile,

La déboute de sa demande au même titre,

La condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT SUPPLEANT

S. LIVAJA C. MULLER