COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 JANVIER 2020

N° RG 18/01559 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SHD4

AFFAIRE :

Z X

…

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 'RESIDENCE SECONDAIRE DU 1 AU 25 AVENUE DU 8 MAI 1945

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 17/00752

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Delphine PINON

M^e Clément GAMBIN,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représentant : M^e Delphine PINON, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246

Représentant : M^e Raphaël ELFASSI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2194

Madame B X

[…]

[…]

Représentant : M^e Delphine PINON, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246

Représentant : M^e Raphaël ELFASSI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2194

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 'RESIDENCE SECONDAIRE DU 1 AU 25 AVENUE DU 8 MAI 1945" pris en la personne de son Syndic en exercice la SOCIETE SEGINE

[…]

[…]

Représentant : M^e Clément GAMBIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 589

Représentant : M^e Dominique DEMEYERE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Décembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline BONIFACE, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,

Madame Céline BONIFACE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

FAITS ET PROCÉDURE,

M. et M^me X sont propriétaires des lots n° 1524, 1562, 1632 et 1671 de l’état descriptif de

l’immeuble 'Résidence syndicat secondaire’ sis 1 à […] 1945 à Sarcelles, soumis au

statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit du 13 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et M^me X

aux fins de les voir condamner solidairement à payer les charges de copropriété dues.

Par jugement du 16 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— condamné solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les

sommes de:

* 6 568 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 août 2017,

* 401 euros de frais,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les termes et conditions prévus à l’ancien article

1154 du code civil,

— débouté le syndicat des copropriétaires en cause de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné solidairement M. et M^me X aux entiers dépens, dont distraction selon l’article

699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 6 mars 2018, M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement à

l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 18 novembre 2019, M. et M^me X C

cette cour, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1302, 1302-1 et 1303 du

code civil, à :

— les déclarer recevable et bien fondé leur appel,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions,

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’il résulte de leurs courriers recommandés AR des 23 et 25 janvier 2017 qu’ils

avaient émis plusieurs chèques échelonnés sur douze mois jusqu’en janvier 2018 afin de règlement

des sommes réclamées dans l’assignation du 13 janvier 2017 (hors article 700 du code de procédure

civile) outre les appels de charges au 31 mars 2017,

— dire et juger que l’absence de réponse écrite et de coopération de bonne foi du syndicat des

copropriétaires entraîne des malentendus et confusions et alourdit la complexité de la compréhension

des comptes,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir tenu compte de leur

règlement de la totalité des charges et frais par courrier recommandé AR du 27 février 2018 transmis

à la SCP Nocquet-Salomon-Flutre-Marcireau, huissier de justice suivant décomptes intranet arrêtés

au 15 février 2018,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de leur communiquer des relevés individuels précis et

détaillés pour les comptes n°2 137A et 8315 sous astreínte de 100 euros par jour de retard à compter

de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les sommes de :

* 424 euros au titre des charges sur le compte n°8315 résultant des deux sommes débitrices de 212

euros pour 'rejet des prélèvements’ des 25 novembre 2014 et 23 décembre 2014 qui ne sont

absolument pas expliquées puisqu’il n’y a pas de prélèvement initial,

* 500,26 euros au titre des charges sur le compte n°2137A faute de justification d’imputation du

chèque qui ne figure dans aucun décompte,

* 401 euros au titre des frais de relance, objets de la condamnation de première instance,

* 4 007,35 euros au titre des frais indurnent payés au 2 mai 2018 sur le compte n°2137 A,

* 3 822,19 euros au titre des frais indument payés au 2 mai 2018 sur le compte n°8315,

* 4 081,67 euros au titre du solde de frais et charges restant dû après leur paiement de la somme de 6

324,12 euros le 27 février 2018 et déduction des annulations des frais de l’article 10-1 du 23 février

2018 d’un montant total de 3 474,50 euros figurant dans les relevés intranet des deux comptes et

ajout du paiement de 4 775, 90 euros puis déduction du solde de 3 543,75 euros du relevé intranet du

compte n°2137 A arrêté au 17 juillet 2019,

* des entiers dépens de première instance,

* 4 008 euros arrêté provisoirement au 21 octobre 2019 et à parfaire jusqu’au jour de l’arrêt à

intervenir, soit 4 euros par jour à compter du 23 janvier 2017 à titre de dommages et intérêts pour le

préjudice moral subi du fait de la mauvaise gestion,

— annuler les frais de relance sur le compte n°8315 d’un montant de 126 euros émis entre le 19

novembre 2018 et le 13 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires,

— dire et juger qu’ils seront dispensés de toute participation, au prorata de leurs tantièmes, aux

dépenses occasionnées par la présente instance et aux condamnations éventuellement incluses à la

décision à intervenir et frais consécutifs, et ce en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement :

* d’une somme de 3 000 euros à M. et M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile,

* des entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires

demande à cette cour, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de

l’article 35 et du décret du 17 mars 1967, de :

— le dire recevable et bien fondé en son appel,

— débouter les appelants de toutes leurs conclusions, fins et prétention, et constater notamment

l’absence de protocole transactionnel formalisé entre les parties,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me X à lui

payer les sommes suivantes :

Au titre du compte n°2137 A:

* 1 364,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété la période du 1^er janvier 2014 au 30

septembre 2017 inclus assortie des intérêts légaux à compter du 4 août 2016, date de la mise en

demeure,

Au titre du compte n°8315 :

* 5 203,84 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété la période du 1^er janvier 2014 au 30

septembre 2017 inclus assortie des intérêts légaux à compter du 4 août 2016, date de la mise en

demeure,

Et statuant à nouveau

— infirmer le jugement entrepris et condamner solidairement M. et M^me X à lui payer les

sommes suivantes :

* 1 261,97 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

1965 (compte n°2137 A),

* 165,81 euros au titre des frais de procédure (compte n°2137 A),

*1 844,76 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

1965 (compte n°8315),

* 169,77 euros au titre des frais de procédure (compte n°8315),

*5 000 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 4 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens qui comprendront le coût des commandements, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou

judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés conformément

aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 novembre 2019.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire

Si les conclusions déposées par les époux X comportent des développements sur la qualité

à agir du syndic, la recevabilité de l’appel n’est pas contestée dans le dispositif de leurs écritures, de

sorte que conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, il ne sera pas

statué sur ces développements.

Il est rappelé en outre qu’en application de l’article 954 alinéas 3 et 4 précité la cour ne statue que sur

les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n’examine les moyens

au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En ce sens, les demandes

tendant à voir dire et juger ou constater ne constituent pas des prétentions dont la cour est saisie.

De même les époux X font état de l’accord de règlement qu’ils auraient conclu, entre la

délivrance de l’assignation et la décision entreprise, avec le syndicat des copropriétaires. Néanmoins

ils ne fondent sur cette affirmation aucune prétention dont la cour serait saisie.

Sur les charges réclamées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à cette prétention, dispose que les

copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les

éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à

l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de

copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale, conformément aux dispositions de l’article 14-1 du même texte, et les sommes afférentes

aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer que sa créance est certaine, liquide et

exigible.

Les différents lots dont sont propriétaires les époux X sont regroupés en deux comptes

distincts, pour lesquels le syndicat des copropriétaires forme les réclamations suivantes :

— le compte 2137A pour les lots 1632 et 1671, dont le solde allégué au 30 septembre 2017 est de

1 364,16 €,

— le compte 8315 pour les lots 0472, 1524 et 1562, dont le solde allégué au 30 septembre 2017 est de

5 203,84 €.

Pour justifier de la créance qu’il revendique, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la fiche propriétaire, justifiant de la qualité de copropriétaire des époux X,

— les contrats de syndic,

— les procès verbaux des assemblées générales du 26 novembre 2014, approuvant les comptes de

l’année 2013, votant les budgets prévisionnels 2014 et 2015 ainsi que certains travaux, 2 mars 2015,

portant désignation du syndic, 5 juillet 2016, approuvant les comptes de l’année 2014 et votant le

budget prévisionnel 2016, 28 février 2017 approuvant les comptes de l’année 2015 ainsi que les

comptes de travaux et votant le budget prévisionnel 2017,

— les attestations de non recours afférentes,

— les appels de charges, de travaux et de trésorerie des exercices litigieux,

— les décomptes individuels de charges pour les exercices litigieux.

Les époux X ne contestent pas les charges appelées, mais font valoir en premier lieu que

sur le compte 8315 deux débits de 212 € chacun leur ont été facturés pour un rejet de prélèvement,

en novembre et décembre 2014, alors qu’aucun prélèvement n’a jamais été pratiqué.

Le syndicat des copropriétaires se limite à affirmer qu’il s’agit effectivement d’une erreur

d’affectation, les prélèvements rejetés étant sur le second compte (2337A), mais que la régularisation

serait intervenue.

Néanmoins la lecture des décomptes de charges fondant la demande du syndicat des copropriétaires

ne permet aucunement d’identifier la régularisation invoquée, les lignes débitrices litigieuses n’ayant

été ni annulées, ni compensées.

Il convient donc de déduire la somme de 424 € des prétentions du syndicat des copropriétaires pour

le compte 8315.

Les époux X affirment en second lieu qu’un chèque de 500,26 €, encaissé par le syndicat

des copropriétaires, n’a pas été déduit du compte 2137A.

Néanmoins le syndicat des copropriétaires démontre, par la production de la copie de ce chèque

portant, au verso, les références du compte et la mention pour paiement du solde au 30 janvier 2017,

qu’il a été adressé et encaissé par le syndicat principal de l’immeuble.

C’est de fait à juste titre que cette somme n’a pas été déduite de la dette des époux X à

l’égard du syndicat secondaire, seul concerné par la présente procédure.

Enfin les appelants font valoir que postérieurement au jugement litigieux ils ont reçu un

commandement de payer dont ils ont réglé les causes, après déduction de sommes qu’ils estimaient

avoir déjà réglées, par chèque de 6 324,12 € adressé à l’étude d’huissier.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’existence de ce chèque, mais explique qu’il

n’apparaît pas dans les décomptes dès lors qu’il a refusé de l’encaisser dans la mesure où il ne réglait

pas la totalité des causes du commandement, au surplus contestées dans le cadre de l’appel.

Toutefois, après avoir rappelé que l’huissier instrumentaire n’est que le mandataire du syndicat des

copropriétaires et qu’il a notamment pour mission de recevoir les paiements, ce qui est d’ailleurs

expressément rappelé sur le commandement délivré, il convient de retenir que l’encaissement du

chèque par le mandataire constitue un paiement libératoire dont les conséquences juridiques ne

peuvent être différées.

Le courrier accompagnant le paiement imputant expressément les paiements à hauteur de 4 615,13 €

sur les charges, dont les époux X ont, à tort, déduit les sommes réglées au titre des charges

postérieures, sans précision au surplus du compte destinataire, il convient de la répartir au

marc-le-franc entre les deux soit :

—  3 692,10 € sur le compte 8315

—  923,03 € sur le compte 2137A.

En conséquence, étant indiqué qu’il n’est réclamé aucune charge postérieure au 3^e trimestre 2017,

il convient d’infirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement M. et M^me X à

payer au syndicat des copropriétaires les sommes, augmentées des intérêts au taux légal à compter de

la mise en demeure du 11 août 2017, de :

—  1 087,74 € au titre des charges impayées sur le compte 8315,

—  441,13 € au titre des charges impayées sur le compte 2137A.

Il se déduit de ce qui précède que les relevés communiqués par le syndicat des copropriétaires dans

le cadre de l’instance sont suffisamment détaillés, de sorte que la demande des époux Y

tendant à obtenir la communication sous astreinte de tels relevés doit être rejetée.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire

concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance

et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance

justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de

justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les premiers juges ont justement déduit des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires les

frais d’avocat, les frais d’huissier relevant des dépens de l’instance ainsi que les frais de gestion

facturés par le syndic à hauteur de 270 € par trimestre, dès lors notamment pour ces derniers qu’il

n’est justifié d’aucune démarche dépassant l’exécution de ses missions usuelles.

Il est en outre indiqué que les frais du commandement de payer aux fins de saisie vente délivré le 15

février 2018 constituent des frais d’exécution forcée dont la charge incombe, par application de

l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, au débiteur.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant retenu à la charge des copropriétaires

défaillants les seuls frais de relance de novembre 2015 (10 € pour chaque compte) ainsi que les frais

des deux sommations de payer les charges de copropriété délivrées le 12 septembre 2016, dans les

limites des factures d’honoraires établies par l’huissier instrumentaire (soit 190,50 € pour chaque

compte).

Les époux X n’ayant réglé aucun autre frais que ceux au paiement desquels ils sont

condamnés ou qui leur incombent de plein droit, il y a lieu de les débouter de leur demande de

remboursement.

Sur la demande indemnitaire

En premier lieu les époux X ne démontrent aucune faute commise par le syndicat des

copropriétaires susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à leur égard, dès lors qu’il est avéré

qu’ils n’ont réglé aucune des charges de copropriété appelées durant plusieurs années, ce qu’ils ne

peuvent imputer au défaut de communication allégué du syndic.

En second lieu il s’évince de ce qui précède ainsi que de la lecture des décomptes qu’en 2013 les

époux X étaient débiteurs à l’égard de la copropriété, mais un accord avait mis un terme à

l’instance initiale, le syndicat des copropriétaires acceptant de renoncer au paiement des frais engagés

à l’époque.

Pour autant les époux X se sont à nouveau, dès 2014, montrés défaillants dans la gestion de

leurs comptes et ont notamment laissé leurs comptes bancaires fonctionner de manière déficitaire,

provoquant le rejet des prélèvements durant plusieurs années, sans réaction. Le simple fait que l’état

de santé de M. X ait été délicat n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité.

Ce comportement fautif a causé un préjudice à la copropriété, confrontée en outre, ainsi qu’il ressort

des procès verbaux des assemblées générales, à de nombreux impayés, ce qui induit une

désorganisation systématique de sa comptabilité notamment.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 400 € à titre de

dommages-intérêts, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Au regard de la situation respective des parties et des circonstances de la cause il convient de

condamner les époux X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les sommes mises à leur charge par les

premiers juges.

En outre il est équitable de les condamner au paiement des entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux

dépens,

Infirme le jugement entrepris sur le montant de la condamnation au titre de l’arriéré de charges de

copropriété ainsi que sur les demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne solidairement M. Z X et M^me B X à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble Résidence syndicat secondaire 1 à […] 1945 à

Sarcelles les sommes, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11

août 2017, de :

—  1 087,74 € au titre des charges impayées sur le compte 8315 arrêtées au 3^e trimestre 2017

inclus,

—  441,13 € au titre des charges impayées sur le compte 2137A arrêtées au 3^e trimestre 2017 inclus,

Condamne solidairement M. Z X et M^me B X à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble Résidence syndicat secondaire 1 à […] 1945 à

Sarcelles la somme de 400 € à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. Z X et M^me B X à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble Résidence syndicat secondaire 1 à […] 1945 à

Sarcelles la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum M. Z X et M^me B X au paiement des entiers

dépens de l’instance.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel

la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,