COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/00669 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E7RE

jugement du 25 Mars 2022

Président du TJ du Mans

n° d’inscription au RG de première instance 22/00084

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. [D] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Yves BENOIST substituant M^e Christine DE PONTFARCY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS – N° du dossier 20220550 substituée par M^e Mathilde BENOIST

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4]

représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cécile DROUET substituant M^e Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS – N° du dossier 22115

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 4 novembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SARL [D] Immobilier est propriétaire d’un appartement dans un immeuble situé au sein de la Résidence [4] au [Adresse 1] (72), relevant du régime de la copropriété.

Suivant acte d’huissier signifié le 27 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Citya Immobilier, a fait délivrer à la SARL [D] Immobilier un commandement de payer la somme en principal de 2.021,94 euros, correspondant à des charges de copropriété impayées au 21 décembre 2021 ainsi qu’à des frais de recouvrement.

Suivant acte d’huissier en date du 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL [D] Immobilier devant le président du tribunal judiciaire du Mans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux’fins d’obtenir à titre principal sa condamnation à lui payer, en deniers ou quittances, les charges échues (pour un total de 3.022,39 euros) et à échoir (pour un total de 1.434,93 euros) ainsi que des dommages et intérêts.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 25 mars 2022, le juge, devant lequel la copropriétaire n’était pas représentée, a :

— condamné la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 3.022,39 euros au titre de la provision échue au premier trimestre 2022 et la somme de 1.434,93 euros au titre des autres provisions avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 2.021,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700'du code de procédure civile,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— condamné la SARL [D] Immobilier aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2021 et les frais d’exécution de la décision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 avril 2022, la SARL [D] Immobilier a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions ; intimant le syndicat des copropriétaires.

Aux termes d’écritures reçues le 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a formé appel incident contre le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive (chef du jugement qui n’a pas été repris au dispositif).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mai 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2024, conformément aux avis de clôture et de fixation adressés par le greffe aux parties les 26 février et 31 mai 2024.

Suivant courriel adressé le 7 janvier 2025 par le greffe au conseil de l’intimé, avec copie au conseil de l’appelante, la cour a sollicité la transmission des pièces numérotées 2 et 4 figurant au bordereau de communication de pièces (lesdites pièces figurant au dossier de plaidoirie, n’étant que partiellement reprographiées, les feuillets pairs manquants).

Suivant courriel reçu le 9 janvier 2025, le conseil de l’intimé a transmis au greffe de la cour les pièces sollicitées dans leur intégralité.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 13 juillet 2022, la SARL [D] Immobilier demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et 123 du code de procédure civile, 1342 et 1343-5 du code civil, 10-1 et 19-2 de la loi du 10'juillet 1965, de :

— la déclarer recevable et bien-fondée en toutes ses demandes,

— en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans le 25 mars 2022 en ce qu’il a :

— condamné la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 3.022,39 euros au titre de la provision échue au 1er trimestre 2022 et la somme de 1.434,93 euros au titre des provisions avec intérêts au taux légal à compter du 27'décembre 2021 sur la somme de 2.021,94 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— condamné la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

— condamné la SARL [D] Immobilier aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2021 et les frais d’exécution de la décision,

Statuant à nouveau,

— débouter intégralement le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic, Citya Immobilier le Syndic de son appel incident,

— débouter intégralement le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic, Citya Immobilier le Syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL [D] Immobilier,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic, Citya Immobilier le Syndic à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic Citya Immobilier le Syndic aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me de Pontfarcy, avocat membre de la SCP Hautemaine Avocats, avocats aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 24 août 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 10-1, 14-1, 18, 19, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire que la SCI [D] Immobilier (sic) est recevable mais mal fondée en son appel ;

— confirmer le jugement du 25 mars 2022 en ses dispositions non contraires à ses demandes ;

— ce faisant, dire que ses demandes sont recevables et bien fondées ;

Y faisant droit,

— condamner la SARL [D] Immobilier, en deniers ou quittances, au paiement de la somme totale de 3.022,39 euros au titre des charges échues impayées ;

— condamner la SARL [D] Immobilier, en deniers ou quittances, au paiement de la somme totale de 1.434,93 euros au titre des charges non échues en 2022';

— réformer le jugement sur ce point, condamner la SARL [D] Immobilier au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner la SARL [D] Immobilier au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL [D] Immobilier à supporter la charge des entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la fin de non-recevoir opposée par l’appelante

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’appelante qui développe dans la partie discussion de ses écritures une fin de non-recevoir tenant au défaut d’intérêt à agir de l’intimée, ne formule pas au dispositif desdites écritures une prétention visant à déclarer irrecevables les demandes de son contradicteur.

La cour n’est donc pas utilement saisie d’une demande en ce sens et il est dès lors inutile d’examiner l’argumentation développée par l’appelante, de même que la réponse qui y est apportée par l’intimé.

II- Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires

Le juge, au vu des éléments produits par le syndicat des copropriétaires, du respect des formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, a retenu que la SARL [D] Immobilier n’a pas versé les provisions dues à leur date d’exigibilité et qu’elle se trouve redevable des sommes échues et autres provisions non encore échues réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante fait valoir que :

— elle a réglé sa dette, minorée des frais de recouvrement faisant l’objet de discussions, le 16 mars 2022 et il n’a pas été tenu compte par le tribunal de ce paiement qui a éteint sa dette a minima pour le montant correspondant aux charges en principal due au 10 février 2022 ;

— l’imputation des frais de recouvrement au seul copropriétaire concerné n’a rien d’automatique, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle’ignorait que les charges n’avaient pas été réglées, le rachat de ses parts sociales par son nouveau gérant étant intervenu postérieurement aux appels de charges non régularisés ; elle se trouvait dans l’impossibilité matérielle de régler sa dette lorsque celle-ci a été portée à sa connaissance, l’accès à ses comptes bancaires étant impossible ; l’intimé ne lui a jamais refusé l’accord d’une remise sur les frais de recouvrement, indiquant que ce point pourrait être discuté avec son responsable juridique ;

— s’agissant des appels de charges non échus, la déchéance du terme qui a été prononcée par le premier juge, n’est en rien automatique ; elle a réglé dès que possible les charges en principal et seuls les frais de recouvrement ont fait l’objet de discussions entre les parties ; la condamnation prononcée de ce chef par le tribunal n’est pas fondée dès lors qu’elle a régularisé le plus rapidement possible l’échéance de la provision échue au premier trimestre 2022.

Aux termes de ses dernières écritures, l’intimé fait valoir que :

— si l’appelante a réglé une somme de 1.983,19 euros le lendemain de la délivrance de son assignation et que ce paiement n’a pas été porté à l’attention du juge, la dette de sa contradictrice s’élevait bien à la somme de 3.022,39 euros lorsqu’il a initié son action, sollicitant une condamnation en 'deniers ou quittances''; l’huissier chargé de l’exécution a parfaitement tenu compte de ce règlement ; l’appelante n’a pas exécuté spontanément la décision entreprise qui est exécutoire malgré l’appel ;

— s’agissant des frais de recouvrement amiable, ceux-ci sont dus dans la mesure où rien ne permet d’expliquer ou d’excuser le non-paiement des charges, celles-ci ayant fait l’objet de deux mises en demeure en octobre et en novembre 2021, soit’bien avant la cession de parts qui en tout état de cause ne lui est pas opposable ; il appartient au nouveau gérant de tirer les conséquences de la carence qu’il prête à l’ancien gérant, ce débat ne saurait néanmoins concerner la copropriété ;

— l’appelante n’a apuré sa dette que tardivement, soit le 29 juin 2022, après qu’il ait fait signifier des conclusions d’incident visant à faire radier le dossier du rôle en raison de l’inexécution de la décision déférée ; l’appelante ne s’est pas présentée à l’audience de sorte que les griefs dont elle se plaint lui sont imputables puisqu’il lui était possible d’apporter la contradiction, ce qui aurait évité le présent débat devant la cour ; l’appelante était récalcitrante au paiement des charges ainsi que cela ressort des échanges entre les parties mais également entre l’appelante et l’huissier chargé du recouvrement de la dette ;

— l’argument de l’appelante consistant à se saisir du changement de gérant n’est pas pertinent puisque c’est bien la société qui est débitrice des charges et qu’au surplus il n’a pas été pour sa part informé d’un changement de gérant ; il’appartenait au nouveau gérant de se manifester à cet égard, ce qu’il n’a pas fait, observant qu’en tout état de cause, ce dernier a été informé de la dette avant l’introduction de l’instance, contrairement aux affirmations adverses ;

— il est bien fondé à réclamer les charges non échues puisqu’au delà du fait que les mises en demeure ont bien été adressées à la copropriétaire et sont demeurées vaines, le commandement de payer, qui vaut mise en demeure, a été adressé postérieurement, soit le 27 décembre 2021 au nouveau gérant sans que cela ne provoque davantage l’apurement de la dette dans le délai d’un mois.

Sur ce, la cour

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à’l'entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 II de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant':

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 alinéas 1 et 3 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et’après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les’autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation de l’appelante au paiement de la somme en principal de 3.022,39 euros au titre des charges échues impayées (pour la période allant du 1er octobre 2021 au mois de janvier 2022), soit celle retenue par le premier juge.

A l’appui de sa demande, l’intimé produit notamment :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 15'mars 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30'septembre 2020, votant le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30'septembre 2022 ainsi que des travaux pour la modernisation des trois ascenseurs,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 13'janvier 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30'septembre 2021, votant le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30'septembre 2023,

— les appels de fonds du 4 ème trimestre 2021 et du 1er trimestre 2022 adressés à la copropriétaire,

— un décompte des charges arrêté au 28 janvier 2022, faisant apparaître un solde débiteur pour la copropriétaire de 3.022,39 euros correspondant aux charges échues de copropriété, à des frais de mise en demeure et de recouvrement,

— le contrat de syndic du 12 février 2021.

La cour relève en premier lieu que contrairement à ce qui a pu être précisé par le premier juge, la somme de 3.022,39 euros ne correspond pas exclusivement à la provision échue au 1er trimestre 2022. Il résulte des pièces qui précèdent que la créance d’un montant de 3.022,39 euros dont se prévaut l’intimé se décompose comme suit :

— la somme de 1.983,19 euros au titre des provisions sur charges et fonds de travaux échus pour les 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022, justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2021 et 13'janvier 2022 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et du budget prévisionnel pour 2022 et 2023, ainsi que par les appels de fonds adressés à la copropriétaire détaillant sa quote-part pour chacun des postes de dépense,

— la somme de 1.039,20 euros au titre de frais de recouvrement correspondant aux deux mises en demeure des 19 octobre 2021 et 10'novembre 2021 ainsi qu’à des frais facturés les 21 décembre 2021 ('contentieux transmission dossier huissier') et 28 janvier 2022 ('contentieux transmission dossier avocat').

En second lieu, le syndicat des copropriétaires qui se prétend fondé à faire usage de la procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété prévue à l’article 19-2 de la loi de 1965, justifie avoir, les 19 octobre 2021 et 10'novembre 2021, mis en demeure la copropriétaire de régulariser sa dette. Il a réitéré sa demande en lui faisant délivrer un commandement de payer le 27'décembre 2021 visant de nouvelles charges échues. Ledit acte ainsi que les deux mises en demeure reproduisent intégralement les dispositions de l’article 19-2 précité.

Il n’est pas discuté par l’appelante qu’elle n’a déféré à aucune de ces réclamations qui sont demeurées infructueuses, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai des 30 jours imparti. Il est acquis aux débats que la copropriétaire n’a effectué aucun versement entre le 9 juillet 2021 et le 16 février 2022 malgré qu’elle n’élève aucune contestation relativement au montant et à l’exigibilité des charges de copropriété échues dont elle se trouvait redevable, au’titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 de la loi de 1965, à tout le moins au cours du dernier trimestre de l’année 2021. En ce sens, elle ne remet pas en cause le bien fondé de la procédure accélérée de recouvrement initiée par l’intimé mais critique les sommes mises à sa charge par le premier juge au regard du règlement qu’elle a effectué le 16 février 2022 qui a, selon elle, éteint sa dette.

Il est établi, au vu des écritures de chacune des parties et pièces produites aux débats que l’appelante s’est acquittée le 16 février 2022 de la somme de 1.983,19 euros, correspondant aux appels de charges suivant décompte arrêté au 28 janvier 2022. Néanmoins, il n’est pas discuté qu’au jour de la délivrance de l’assignation, soit le 15 février 2022, la copropriétaire demeurait débitrice de ladite somme outre des frais de recouvrement faisant quant à eux l’objet de contestations.

Le règlement intervenu le lendemain de la délivrance de l’assignation ne pouvait figurer sur le relevé de compte de charges échues arrêté au 28 janvier 2022 et produit devant le premier juge par le syndicat des copropriétaires, comme justifié au bordereau des pièces figurant à l’acte introductif d’instance.

L’appelante explique à la cour qu’elle a été défaillante devant le premier juge, n’ayant eu connaissance de cette assignation que le 12 mars 2022, soit le lendemain de l’audience, lors de la remise du courrier de l’huissier par la gardienne de l’immeuble. Il ne peut être fait grief à l’intimé qui a initié régulièrement la procédure prévue à l’article 19 de la loi de 1965, de ne pas avoir fait état du règlement intervenu le 16 février 2022 puisqu’il a, comme il le souligne très exactement, pris la précaution de poursuivre une condamnation en deniers et quittances, ainsi que cela résulte des termes mêmes de l’acte introductif d’instance.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que dans le cadre de l’exécution de la décision déférée, l’huissier de justice mandaté à cet effet par l’intimé, a bien retranché du montant de la condamnation prononcée par le juge la somme de 1.983,19 euros.

En définitive, au regard du versement effectué par la copropriétaire avant la tenue de l’audience de première instance et compte tenu de l’apurement de sa dette au titre des charges de copropriété alors échues, il y a lieu d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la copropriétaire à payer la somme de 3.022,39 euros au titre de la provision échue au 1er trimestre 2022 et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges échues.

S’agissant des charges de copropriété non encore échues (appels de fonds au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2020 ainsi que les cotisations du fonds travaux pour les mêmes périodes), la cour relève que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter leur paiement. D’une part, ces charges résultent du vote du budget provisionnel 2020 voté à la date de notification des deux mises en demeure et du commandement de payer. D’autre part, elles sont devenues exigibles, en application de l’article 19-2 de la loi de 1965, dès lors que la copropriétaire n’a pas payé en temps utile les charges de copropriété échues, dues au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2.

Au regard du décompte produit par le syndicat des copropriétaires, arrêté au 28 janvier 2022 et non discuté par l’appelante, la créance de l’intimé au titre des charges non encore échues s’élève à la somme de 1.434,93 euros. C’est dès lors à bon droit que le premier juge est entré en voie de condamnation de ce chef à l’encontre de la copropriétaire défaillante, sauf à infirmer la disposition portant sur les intérêts au taux légal et à dire qu’ils courront à compter du 15 février 2022, date de l’assignation.

S’agissant des frais de recouvrement, ceux-ci s’élèvent, aux termes du décompte arrêté au 28 janvier 2022, à la somme totale de 1.039,20 euros et correspondent aux deux mises en demeure des 20 octobre 2021 et 10 novembre 2021 ainsi qu’à des frais facturés les 21 décembre 2021 et 28 janvier 2022 libellés 'contentieux transmission dossier huissier’ et 'contentieux transmission dossier avocat'.

Pour s’exonérer du paiement de ces frais, l’appelante met en avant des difficultés qu’elle aurait rencontrées dans le contexte du changement de sa gérance et du rachat concomitant de ses parts sociales, l’empêchant de régler dans les délais les charges de copropriété échues. A cet égard, elle produit pour seules pièces d’une part, l’extrait BODACC du 10 août 2011 mentionnant sa création avec un début d’activité au 1er juillet 2011, l’identité de son gérant associé unique, M. [D] [M] ainsi que le siège social situé alors à [Localité 2] (53), d’autre part un extrait Kbis du 6 décembre 2021 mentionnant comme nouveau gérant M. [E] [H] et comme nouveau siège social, l’adresse du bien immobilier dont elle est propriétaire [Localité 3].

La cour observe que l’appelante ne justifie par aucune pièce de la date à laquelle elle aurait porté à la connaissance du syndic de copropriété son changement de gérance qu’elle met en avant comme étant la cause principale du retard dans ses règlements. Il doit être relevé qu’à tout le moins, le 27 décembre 2021, jour de la délivrance du commandement de payer, son nouveau gérant a pris connaissance de la dette due au titre des charges de copropriété. Il n’a toutefois pas régularisé la situation dans le délai imparti.

Comme souligné justement par l’intimé, le fait que l’ancien gérant n’ait pas avisé son cessionnaire de la situation débitrice de la société au regard des charges de copropriété, lui est inopposable. En effet, l’appelante ne saurait se retrancher derrière des difficultés, au demeurant non démontrées, internes à son fonctionnement dès lors que l’intimé a régulièrement adressé à la copropriétaire les appels de charges votés en assemblée générale, et faute de paiement, l’a mise en demeure par deux fois avant de lui faire délivrer un commandement de payer. La cour observe qu’il n’est d’ailleurs pas soutenu que les mises en demeure d’octobre et novembre 2021 aient été adressées à un destinataire et à une adresse erronés, reconnaissant par là même qu’à ces dates, le changement de gérance n’était donc pas encore intervenu. Enfin, les problèmes évoqués par l’appelante tenant à l’accès à ses comptes bancaires par son nouveau gérant, et’dont elle n’a pas fait état dans ses échanges avec le syndic de copropriété, ne’sont étayés par aucun document.

Au vu de ce qui précède, l’appelante doit donc supporter les frais prévus à l’article 10-1 de la loi de 1965, sous réserve de leur stricte nécessité au recouvrement de la créance du syndicat.

En effet, il doit être rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais de transmission du dossier à l’avocat et à l’huissier, qui sont réclamés par l’intimé pour un total de 960 euros ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Il s’ensuit que seule la somme de 79,20 euros au titre des deux mises en demeure délivrées en octobre et novembre 2021, peut en définitive être retenue à l’exclusion des autres frais.

L’appelante sera donc condamnée au paiement de la somme de 79,20'euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021, date’de notification de la seconde mise en demeure.

III- Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Le juge a rejeté la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires au motif que ce dernier ne démontre pas l’abus de la copropriétaire.

Au soutien de son appel incident, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appelante s’est abstenue de tout règlement depuis le mois de juillet 2021 et a attendu, malgré les appels de charges qui lui ont été adressés, les deux mises en demeure et un commandement de payer, d’être assignée pour procéder au règlement des charges échues, hors frais de recouvrement amiable. Il ajoute qu’elle n’a réglé les causes du jugement de première instance qu’à la suite du rappel par l’officier ministériel du risque de radiation de l’appel en cas de défaut d’exécution de la décision assortie de l’exécution provisoire. L’appelant incident souligne que les mails émanant de la copropriétaire établissent sa volonté de ne pas payer les charges de copropriété. Enfin, il rappelle qu’en l’absence de paiement des charges, il est dans l’obligation de faire l’avance des sommes dues afin de compléter le budget annuel voté en assemblée.

Aux termes de ses dernières écritures, la copropriétaire soutient que l’appelant incident ne démontre aucune intention de nuire de sa part, ne’rapportant pas la preuve d’une prétendue faute commise par elle ni d’un préjudice et encore moins d’un lien de causalité entre les deux. Elle ajoute que son contradicteur est mal fondé à se prévaloir d’une prétendue résistance abusive alors que les condamnations ont été réglées par ses soins. Elle indique encore que le syndicat est d’une particulière mauvaise foi puisque c’est son attitude qui est contestable et qui est à l’origine d’une condamnation indue.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance à l’action devient abusive lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

Si le syndicat des copropriétaires fait état de la nécessité de faire l’avance des sommes dues par la copropriétaire défaillante, la carence de cette dernière dans le règlement des charges de copropriété et la fragilité que cela peut induire pour l’équilibre financier de la copropriété ne démontrent pas sa mauvaise foi, étant constaté qu’elle s’est finalement acquittée des charges de copropriété échues concomitamment à la saisine du juge.

Dès lors, il y a lieu d’approuver l’analyse du premier juge et dans la mesure où ce dernier a omis de mentionner au dispositif de sa décision le débouté du syndicat des copropriétaires, d’ajouter en ce sens à ladite décision.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Au regard de l’issue du présent litige, l’appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens d’appel qui ne sauraient comprendre 'les frais d’exécution de la décision à intervenir', une telle demande étant surabondante voire contraire aux dispositions de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution qui réservent au juge de l’exécution le soin d’apprécier l’opportunité et le montant des frais de l’exécution forcée.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner l’appelante au paiement à l’intimé d’une somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, lesquelles ne sauraient en revanche lui bénéficier.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire du Mans sauf en son chef condamnant la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 3.022,39 euros au titre de la provision échue au 1er trimestre 2022 ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 sur la somme de 2.021,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de sa demande en paiement des charges de copropriété échues,

DIT que la somme de 1.434,93 euros due au titre des charges de copropriété non encore échues, portera intérêts au taux légal à compter du 15'février 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

CONDAMNE la SARL [D] Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL [D] Immobilier de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

CONDAMNE la SARL [D] Immobilier aux dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS