COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 608 DU 14 DECEMBRE 2020

N° RG 19/01174 - CB/SV

N° Portalis DBV7-V-B7D-DEMS

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance de Pointe-a-Pitre, décision attaquée en date du 04 Juillet 2019, enregistrée sous le n° 17/01908

APPELANTE :

Société Communale de Saint-Martin ayant pour sigle SEMSAMAR

agissant poursuites et diligences de sa Directrice Générale y domiciliée

[…]

Marigot

97150 Saint-Martin

Représentée par M^e Michel Pradines de la SCP Payen – Pradines, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIME :

Monsieur N O P B

Tabanon

[…]

Représenté par M^e Maryan Mougey, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant, M^me Corinne Desjardins chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de Chambre,

Madame Annabelle Clédat, Conseillère

Madame Christine Defoy, Conseillère

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 14 Décembre 2020.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino,greffier.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arret au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées confrmément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 24 juillet 2017, M. N O-P B a fait assigner la société communale de Saint Martin (SEMSAMAR) devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre aux fins de se voir reconnaître propriétaire par prescription acquisitive trentenaire d’une partie de la parcelle cadastrée BW 72 d’une superficie de 4070 m2 telle que décrite dans le plan réalisé par le cabinet AXO le 27 février 2014.

Par décision du 4 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :

— dit que M. N O-P B a acquis par prescription trentenaire la propriété d’une partie de la parcelle cadastrée BW 72 d’une superficie de 4070 m2 telle que décrite dans le plan réalisé par le cabinet AXO le 27 février 2014, annexé à la présente décision,

— dit que le présent jugement vaut titre de propriété,

— rappelé que le présent jugement doit être publié au service de la publicité foncière de Pointe à Pitre,

— condamné la SEMSAMAR à payer à M. N O-P B la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes,

— condamné la SEMSAMAR aux dépens.

La SEMSAMAR a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 6 août 2019, en limitant son appel aux chefs de jugement suivants :

— dit que M. N O-P B a acquis par prescription trentenaire la propriété d’une partie de la parcelle cadastrée BW 72 d’une superficie de 4070 m2 telle que décrite dans le plan réalisé par le cabinet AXO le 27 février 2014, annexé à la présente décision,

— dit que le présent jugement vaut titre de propriété,

— rappelé que le présent jugement doit être publié au service de la publicité foncière de Pointe à Pitre,

— condamné la SEMSAMAR à payer à M. N O-P B la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SEMSAMAR aux dépens.

M. N O-P B a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 26 août 2019.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 octobre 2020, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2020.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ la SEMSAMAR, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 juillet 2020 par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre le 4 juillet 2019 en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il a débouté M. O-P de sa demande de condamnation de la SEMSAMAR à lui payer des dommages et intérêts, le confirmer de ce chef,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que M. AB BM BN BO Y D’Z est devenu propriétaire de la parcelle BW 72, à laquelle appartient la parcelle revendiquée par M. BE-BF, par jugement d’adjudication rendu par le tribunal civil de Pointe à Pitre le 7 septembre 1922,

— dire et juger que la SEMSAMAR est propriétaire de l’intégralité de la parcelle BW 378 aux termes de l’acte de vente du 30 mars 2017,

— dire et juger que les ascendants de M. O-P n’ont occupé et M. O-P n’occupe la parcelle revendiquée qu’à titre de détenteur précaire et en application d’un acte de pure faculté et de simple tolérance de la part des propriétaires successifs,

— dire et juger que l’occupation de M. O-P et de ses auteurs est entachée du vice d’équivoque,

— dire et juger que M. O-P ne peut se prévaloir d’une interversion de titre,

— dire et juger n’y avoir lieu à prescription acquisitive dans ces conditions,

En conséquence,

— débouter M. O-P de l’ensemble de ses fins, moyens et demandes formulés à l’encontre de la SEMSAMAR,

— dire et juger que le jugement à intervenir sera publié au service de la publicité foncière de Pointe à Pitre en marge de la publication de l’assignation,

— condamner M. O-P à payer à la SEMSAMAR la somme de 150.000 euros en réparation de son préjudice sus énoncé,

— condamner le même à payer à la SEMSAMAR la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens tant d’instance que d’appel

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ M. N O-P B, intimé :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 février 2020

par lesquelles l’intimé demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions hormis celles ayant débouté M. O-P B de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SEMSAMAR,

Statuant à nouveau sur ce point,

— recevoir M. O-P B en son appel incident,

— condamner la SEMSAMAR à verser à M. O-P B la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner la SEMSAMAR à verser à M. O-P B la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou que l’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du code civil déclare que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

L’article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Il s’évince des dispositions de l’article 544 du code civil que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres.

M. O-P B, héritier de M^me Q B, en sa qualité de fils adoptif expose que M^me AB AK AL, puis sa fille M^me BG AM B, puis sa petite fille, M^me Q B épouse X, puis ses deux arrières petits fils, M. R X décédé, et lui même ont occupé successivement, à titre de propriétaires, de façon continue, non interrompue, paisible, publique et sans équivoque, de 1920 à ce jour une partie de la parcelle cadastrée BW 72 située […].

La SEMSAMAR affirme être propriétaire de la parcelle revendiquée par M. O-P B aux termes d’un acte authentique en date du 30 mars 2017 par lequel les héritiers de M. Y d’Z : M. S T d’Z, M. U V, M^me W V, M^me AA V, M. BH d’Z, M^me A d’Z, M. AB AC, M^me AD V, M^me AE AC, M. BJPierre AC, M^me AF AC, M^me AG AC, M^me AH AC et M^me AB- BL AC lui ont vendu en pleine propriété une parcelle cadastrée BW 358 d’une surface de 12,2 hectares située […].

Elle précise que cette parcelle BW 358 est issue de la division de la parcelle BW 72 que M. Y d’Z avait acquis par jugement d’adjudication en date du 7 septembre 1922

régulièrement publié comme en atteste le rapport de concordance cadastrale établi le 24 septembre 2018 par le cabinet J et associés géomètres experts, mandaté par ses soins et versé aux débats.

Pour rapporter la preuve de sa possession trentenaire, ininterrompue paisible et non équivoque, M. O-P B verse aux débats d’une part la déclaration de succession de M^me B en date du 25 juin 2015 le désignant comme seul héritier et d’autre part six attestations suivantes relatives à une occupation du terrain revendiqué par sa famille sur plusieurs générations:

— Une attestation en date du 28 janvier 2014 de M^me AI AJ laquelle déclare avoir fait connaissance de M^me Q X épouse B dans les années 1955 alors qu’elle vivait déjà sur le terrain avec sa grand mère AK AL, sa mère AM B et son fils C X, que celle ci cultivait de la canne à sucre, puis des fleurs et des légumes qu’elle vendait sur la marché de Pointe à Pitre. Elle ajoute que M^me Q X et son fils vivaient dans deux cases séparées, détruites par le cyclone Hugo et reconstruites, à l’identique pour celle de M^me X , en béton pour son fils C.

— Une attestation du 17 janvier 2014 de M. AN AO, lequel déclare avoir toujours vu M^me Q X AX de la canne autour de son habitation, avec sa mère AM B, puis son fils C X, et qu’après la fermeture de la distillerie, elle a cultivé des légumes et des fleurs qu’elle vendait sur le marché de pointe à Pitre.

— Une attestation du 13 janvier 2014 de M. AP AQ, lequel expose avoir fait la connaissance de M^me Q X en 1981,elle vivait avec son fils sur le terrain dans deux cases distinctes et cultivait des légumes et des fleurs qu’elle vendait sur le marché, et après le passage de l’ouragan Hugo, ils ont reconstruit leurs cases, il ajoute qu’il a toujours pensé qu’elle était propriétaire de ce terrain.

— Une attestation du 10 janvier 2014 de M. AR AS, aux termes de laquelle, il expose qu’il connaît M^me Q X depuis 1950, qu’elle vivait avec sa grande mère et sa mère dans deux petites cases en bois et en tôles sur le terrain sur lequel elle réside aujourd’hui, qu’ elle cultivait avec ses parents de la canne à sucre sur une surface d’environ 4 hectares et qu’à la fermeture de la distillerie Tabanon, elle a cultivé des légumes et des fleurs qu’elle vendait sur le marché de Pointe à Pitre, qu’après la mort de son fils, elle a considérablement réduit son activité et s’est consacrée principalement à la vente de fleurs jusqu’à ce qu’elle tombe malade en 2012.

— Une attestation du 20 janvier 2014 de M. AT AU, lequel déclare que lorsqu’il est arrivé sur la commune en 1967, M^me Q X habitait sur le terrain qu’elle occupe encore aujourd’hui avec son fils, qu’ elle cultivait des légumes qu’elle vendait à Pointe à Pitre ou devant chez elle, il a toujours pensé qu’elle était propriétaire de sa propriété.

— Une attestation du 14 janvier 2014 de M. AV AW qui déclare avoir connu M^me X en 1942, elle habitait sur le terrain où elle vit actuellement en bordure de la route de la traversée, qu’ il a vu la grand’mère et la mère de M^me X AX la canne à sucre sur ce terrain et livrer leur production à la distillerie Tabanon, puis que M^me X a cultivé des fruits et des légumes qu’elle vendait sur le marché de Pointe à Pitre.

M. O-P B produit également un certificat de non imposition de M^me Q B domiciliée à Petit Bourg Tabanon en date du 24 septembre 1969 , la copie de l’enveloppe adressée à M. C X à Tabanon Petit Bourg route de Versailles datée du 20 août 1979, une copie de la carte nationale d’identité de M^me B réalisée le 12 décembre 1989 avec pour adresse ' Versailles’ Petit Bourg, une capture d’écran de la société générale des eaux de Guadeloupe mentionnant M. C X comme client depuis 1977, plusieurs factures d’eau et d’électricité, un avis d’impôt attestant de la domiciliation de M^me B et son fils C à l’adresse du bien revendiqué, ainsi qu’un avis de taxes foncières 2014 pour une propriété située à cabanon Petit Bourg.

Il résulte de l’ensemble de ses attestations non contestées par l’appelante et pièces que M^me Q B, sa mère et sa grand’mère ont toujours vécu sur cette parcelle litigieuse qu’elles cultivaient depuis au moins les années 1940 et que M^me Q B et sa famille ont ainsi occupé de façon continue le bien revendiqué pendant plus de trente années.

La SEMSAMAR soulève le caractère équivoque de la possession de M^me J B et de ses ascendants en qualité de propriétaires.

Elle allègue que les ascendants de M. O-P B ne se sont jamais considérés comme propriétaires et avaient en réalité été seulement autorisés à occuper et à AX cette parcelle de terre dans un premier temps pour le compte de la distillerie de Tabanon, puis dans un second temps par M. Y d’Z nouveau propriétaire.

Toutefois, aux termes de l’article 2256 du code civil, on est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire, s’il n’est pas prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre.

Il résulte des pièces versées aux débats que les héritiers de M. Y d’Z ont multiplié les actions judiciaires aux fins d’expulser les nombreux occupants sans droit ni titre de la parcelle BW 72.

A ce titre, une ordonnance de référé rendue le 4 mars 1985 par le vice’président du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 26 mai 1986, un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 6 août 1993 confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 6 mai 1996, ont rétabli les héritiers de M. Y d’Z dans leur droit et rejeté l’existence d’un bail à colonat paritaire à l’égard des consorts D, M X, E, F, K, BB, G, H et I qui occupaient les lieux depuis 1973.

Il convient de noter que M^me Q B n’apparaît nullement comme partie dans aucune de ces procédures, de sorte que sa possession des lieux, ou celle de ses aïeuls, en qualité de propriétaire, n’a jamais été contestée par les héritiers d’Z et que M^me B n’a jamais revendiqué la qualité de locataire ou de colon contrairement aux autres occupants expulsés.

La SEMSAMAR explique l’absence d’ action à l’encontre de M^me Q B par le fait que M. Y d’Z aurait oralement consenti à M^me Q B une occupation viagère et que son occupation résulterait d’une simple tolérance de sa part, connue et respectée par les héritiers.

Il convient toutefois de noter que cette simple allégation, procédant des seules affirmations de l’un des héritiers de M. D’Z au cours d’une réunion tenue le 2 février 2017, n’est justifiée par aucun élément probant et que cette occupation viagère alléguée ne figure pas davantage sur le titre de propriété de la SEMSAMAR.

En cause d’appel, la SEMSAMAR soutient que M^me Q B n’a pas fait l’objet d’une procédure d’expulsion parce que la parcelle revendiquée était en réalité inclue dans celles occupées par Messieurs AZ K et BA BB.

Elle expose qu’au vu du rapport d’expertise réalisée le 24 avril 1984 par M. BC J géomètre expert, les constructions érigées par M^me B apparaissent comme faisant partie de la parcelle que M. AZ K déclarait exploiter depuis 1973 en qualité de colon.

Elle argue par ailleurs des déclarations de M. BD F faites à l’huissier de justice désigné par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre en date du 13 septembre 1991 pour se rendre sur les lieux pour décrire les modalités d’occupation de chacun des défendeurs et consignées dans un procès verbal en date du 3 octobre 1991, que M^me B aurait en réalité

'remplacé M. F depuis le 26 mai 1986 sur un terrain sur lequel l’avait installé M. D en 1985".

Il apparaît toutefois que ces deux arguments se contredisent dès lors que sur le plan annexé au rapport d’expertise de M. J, la parcelle dont l’occupation est attribuée à M. F jouxte celle attribuée à M. K sur laquelle seraient visibles les constructions attribuées à M^me B, et ne sauraient en conséquence avoir une quelconque valeur probante.

De surcroît et surtout, il résulte des déclarations faites à l’huissier par l’ensemble des occupants et notamment Messieurs D et K, qu’ils n’ont occupé leur terrain, en qualité revendiquée de colons installés par M. L de l’usine Grosse-Montagne, qu’à compter de 1973, alors que M^me Q B et ses ascendants occupaient leur terrain depuis au moins les années 1940.

La SEMSAMAR soutient par ailleurs que la revendication porte sur une surface inférieure à celle de la parcelle d’origine, en ce que la superficie de la prétendue propriété des aïeuls de M. O-P B était de 3 hectares dans les années 20, puis de 3.628 m2 en 2015 et enfin de 4.072 m2 en 2018 et qu’il résulte des propres déclarations de l’intimé que sa mère avait autorisé en 2008 la société Investi’ îles, intervenant pour les héritiers d’Z, à récupérer l’arrière de la parcelle qu’elle occupait, de sorte que la possession n’apparaît pas en qualité de propriétaire.

Il résulte toutefois du plan d’état des lieux réalisé le 27 février 2014 par le cabinet d’expertise foncière AXO que la parcelle occupée par M^me B et revendiquée par M. O-P B est d’une superficie de 4.070 m2. Les autres superficies évoquées par la SEMSAMAR en 2015 et 2018 n’apparaissent dans aucun des documents versés aux débats. Par ailleurs, l’évocation d’une parcelle d’origine de 3 hectares en 1920, ne vient en rien faire obstacle à la possession trentenaire établie de la superficie revendiquée. Enfin, les conditions dans lesquelles, M^me B a cédé aux interventions de la société Investi’île, en renonçant à la partie arrière de sa parcelle, mais en contactant immédiatement un avocat pour faire respecter ses droits, comme en atteste le courrier de Maître M, démontrent non pas qu’elle ne s’estimait pas propriétaire des lieux mais avant tout sa méconnaissance des règles de droit.

La SEMSAMAR échoue en conséquence à rapporter la preuve qui lui incombe du caractère équivoque de la possession des ascendants de M. O-P B en qualité de propriétaires.

Dès lors qu’il est démontré que les ascendants de M. O-P B ont possédé pour eux même et non pas pour autrui, il n’y a pas lieu d’envisager l’application de l’article 2268 du code civil.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions ayant fait l’objet de l’appel principal.

Sur l’appel incident et la demande de condamnation de la SEMSAMAR au paiement d’une somme de 150.000 euros à M. O-P B à titre de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. O-P B reproche à la SEMSAMAR d’avoir signé l’acte d’achat du terrain en fraude de ses droits, sans l’avertir, et en ainsi lui causant un préjudice moral et matériel.

Il expose que suite à la réunion qui s’est tenue le 2 février 2017 en présence d’un représentant de la SEMSAMAR et d’une partie des héritiers de M. Y d’Z, et de la proposition faite par

M. Y T à la SEMSAMAR d’attribuer à M. O-P B un lot à bâtir en échange de sa parcelle, alors que la succession d’Z pourrait mettre à sa disposition une parcelle pour ses cultures, il a adressé à la SEMSAMAR par l’intermédiaire de son avocat un courrier en date du 22 juillet 2017, aux termes duquel il indiquait que ' dans un souci de trouver une issue amiable à ce différend, il était prêt à accepter un échange de parcelle et à renoncer à engager une procédure judiciaire aux conditions que :

- lui soit attribué gracieusement à titre d’échange une parcelle équivalente en surface à celle qu’il occupe actuellement, en partie constructible et en partie agricole en un ou deux tenants;

- il soit indemnisé de la valeur de la maison comme indiqué dans la déclaration de succession en tenant compte des aménagements qu’il a récemment réalisés en 2015/2016 , soit une valeur globale de 80.000 euros,

- il lui soit accordé un délai d’environ un an à compter de la signature de cet échange par un acte notarié pour la construction de la nouvelle maison et le transferts de ses plantes et cultures dont certaines sont rares et qu’il souhaite préserver', resté sans réponse.

Il a par la suite appris de façon fortuite que la SEMSAMAR avait publié le 12 avril 2017 un acte de vente de la division de la parcelle BW 72 à son profit.

Il considère que cette rupture des négociations fait la démonstration de la faute de la SEMSAMAR.

La SEMSAMR soutient que sa décision d’acquérir cette parcelle de terre était bien antérieure à la réunion du 2 février 2017, qu’ayant eu connaissance de la revendication de M. O-P B de la qualité de propriétaire d’une partie du terrain, elle a tenté de régler ce différend, mais constatant l’absence de tout élément probant et notamment l’absence de tout acte de notoriété acquisitive publié à la conservation des hypothèques, elle a estimé n’être nullement tenue de prendre en compte une telle revendication.

L’échec de la tentative de règlement amiable de la contestation soulevée par M. O-P B relative à la propriété d’une partie de la parcelle que la SEMSAMAR avait le projet d’acquérir ne constitue pas une faute imputable à cette dernière.

En conséquence, les dispositions du jugement déféré, ayant débouté M. O-P B de sa demande de dommages et intérêts, dont il est fait appel incident seront confirmées.

La SEMSAMAR qui succombe en appel sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à M. O-P B la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande de ce même chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société communale de Saint Martin (SEMSAMAR) à payer à M. O-P B la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société communale de Saint Martin (SEMSAMAR) aux entiers dépens d’appel.

Et ont signé,

La greffière La Présidente