Chambre civile

Section 2

ARRET N°

du 29 JANVIER 2020

N° RG 18/00260

N° Portalis DBVE-V-B7C-BYMX GER – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d’Y, décision attaquée en date du 22 Février 2018, enregistrée sous le n° 16/00930

B

C

D

SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

C/

B

C

D

M

SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE […]

Grosses délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT

APPELANTS ET INTIMES :

M. G B

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Pierre J CERVETTI, avocat au barreau d’Y

M^me X C

née le […] à […]

[…]

20000 Y

ayant pour avocat M^e Pierre J CERVETTI, avocat au barreau d’Y

M. J D

né le […] à Y (20000)

[…]

72190 SARGE-LES-LE-MANS

ayant pour avocat M^e Pierre J CERVETTI, avocat au barreau d’Y

SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège social

[…]

20000 Y

ayant pour avocat M^e J REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’Y

INTIMES :

M. L M

Villa M

[…]

20090 Y

défaillant

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE […] à Y

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE, elle-même représentée par son président en exercice, domicilié audit siège

[…]

20000 Y

ayant pour avocat M^e J REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’Y

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été d é b a t t u e à l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 1 9 s e p t e m b r e 2 0 1 9 , d e v a n t G é r a r d EGRON-REVERSEAU, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Gérard EGRON-REVERSEAU, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Jessica VINOLAS.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2019, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 29 janvier 2020.

ARRET :

Réputé contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M sont respectivement copropriétaires des lots […]) , n° 10, n° 17 au sein de la copropriété de la résidence située […] à Y.

Arguant d’irrégularités dans la gestion syndicale, ils ont, suivant actes d’huissier du 9 septembre 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Y le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Société de gestion immobilière aux fins, à titre principal, de voir annuler la convocation et l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016, et à titre subsidiaire de voir déclarer nulles certaines résolutions, ainsi que pour obtenir réparation du préjudice subi en raison des fautes commises par la S.A.S. Société de gestion immobilière.

Par jugement en date du 22 février 2018, le tribunal de grande instance d’Y a :

— rejeté la demande avant-dire droit d’expertise comptable et de gestion sur les actes de

syndics successifs de la copropriété de l’immeuble […], formée par M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M,

— constaté que le syndic la SAS Société de gestion immobilière de ladite copropriété a été

régulièrement nommé par assemblée générale du 21 mai 2015,

— rejeté la demande de nullité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016 formée par M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M,

— déclaré nulles les résolutions 4 et 5 relatives à l’approbation des comptes de l’exercice du 20 mai 2015 au 31 mars 2016 et au quitus de gestion adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— rejeté les demandes de nullité des résolutions 1, 2, 3, 11 et 12 adoptées en assemblée

générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— condamné le syndic la SAS de gestion immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 13 853,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— rejeté la demande de réparation formée au profit de M. G B,

— rejeté les demandes de réparation au titre du préjudice moral formées par M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M,

— dit n’y avoir lieu à indemnités en application des dispositions de l’article 700 du code

de procédure civile,

— partagé les dépens par moitié entre, d’une part, M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M, et, d’autre part le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble […] et son syndic la SAS Société de gestion immobilière, chaque partie étant condamnée in solidum pour la moitié lui revenant,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2018, la S.A.S. Société de gestion immobilière a relevé appel partiel de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré nulles les résolutions 4 et 5 relatives à «l’approbation des comptes de l’exercice du 20 mai 2015 au 31 mars 2016» et au «quitus de gestion» adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— condamné le syndic la SAS Société de gestion immobilière à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 13 853,90 euros,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— partagé les dépens par moitié entre, d’une part, M. G B, M^me X

C, M. J D et M. L M, et, d’autre part le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble […] et son syndic la SAS Société de gestion immobilière, chaque partie étant condamnée in solidum pour la moitié lui revenant.

Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Y a relevé appel partiel de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré nulles les résolutions 4 et 5 relatives à «l’approbation des comptes de l’exercice du 20 mai 2015 au 31 mars 2016» et au «quitus de gestion» adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— condamné le syndic la SAS Société de gestion immobilière à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 13 853,90 euros,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— partagé les dépens par moitié entre, d’une part, M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M, et, d’autre part le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble […] et son syndic la SAS Société de gestion immobilière, chaque partie étant condamnée in solidum pour la moitié lui revenant.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2018 M. G B, M^me X C, M. J D ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— rejeté leur demande avant dire droit d’expertise comptable et de gestion sur les actes

des syndics successifs de la copropriété de l’immeuble […],

— constaté que le syndic la SAS Société de gestion immobilière de ladite copropriété

a été régulièrement nommé par assemblée générale du 21 mai 2015,

— rejeté leur demande de nullité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— rejeté les demandes de nullité des résolutions 1, 2, 3, 11 et 12 adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— rejeté la demande de réparation formée au profit de M. G B,

— rejeté les demandes de réparation au titre du préjudice moral formées par M. G B, M^me X C, M. J D,

— dit n’y avoir lieu à indemnités en application des dispositions de l’article 700 du code

de procédure civile,

— partagé les dépens par moitié entre, d’une part, M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M et, d’autre part le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et son syndic la SAS Société de gestion immobilière, chaque partie étant condamnée in solidum pour la moitié lui revenant,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La procédure a été enregistrée sous le n° 18/00531.

Par ordonnance du 6 février 2019, le conseiller de la mise en état, sur la requête de M. G B, M^me X C, M. J D a ordonné la jonction des procédures n° 18-260 et 18-531 sous le n° 18-260, s’agissant de deux appels interjetés par des parties différentes, contre une seule décision.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives transmises au greffe le 2 avril 2019, la S.A.S. Société de gestion immobilière et le syndicat des copropriétaires demandent :

'- de recevoir leur appel principal et d’y faire droit,

— de confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Y du 22 février 2018 en ce qu’il a :

— rejeté la demande avant dire droit d’expertise comptable et de gestion sur les actes

des syndics successifs de la copropriété de l’immeuble […],

— constaté que le syndic la SAS Société de gestion immobilière de ladite copropriété a été régulièrement nommé par assemblée générale du 21 mai 2015,

— rejeté la demande de nullité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— rejeté les demandes de nullité des résolutions 1, 2, 3, 11 et 12 adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— rejeté la demande de réparation formée au profit de M. G B,

— rejeté les demandes de réparation au titre du préjudice moral formées par M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

sur l’appel principal et incident :

— de réformer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré nulles les résolutions 4 et 5 relatives à «l’approbation des comptes de l’exercice du 20 mai 2015 au 31 mars 2016» et au «quitus de gestion» adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— condamné le syndic la SAS Société de gestion immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 13 853,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— partagé les dépens par moitié entre, d’une part, M. G B, M^me X C, M. J D et M. L M et, d’autre part le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et son syndic la SAS Société de gestion immobilière, chaque partie étant condamnée in solidum pour la moitié lui revenant,

— de débouter M. G B, M^me X C, M. J D de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et les condamner solidairement au paiement

d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont

3 000 euros à chacun des concluants, ainsi qu’aux entiers dépens'.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

— qu’il est justifié par les pièces produites de la nomination régulière lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 mai 2015, non contestée, de la SAS Société de gestion immobilière,

— qu’il est également justifié par les pièces produites de la convocation et de la notification régulières de l’assemblée générale du 21 juin 2016,

— qu’il ne peut pas être reproché une faute au syndic de ne pas avoir sollicité une expertise de gestion pour s’assurer de l’exactitude des comptes soumis à l’approbation de l’assemblée générale puisqu’il ne dispose pas de ce pouvoir unilatéral, alors que les copropriétaires auxquels appartient seuls la décision ne l’ont pas sollicitée,

— que l’expertise sollicitée par M. G B, M^me X C, M. J D qui a uniquement pour but de soutenir leurs prétentions, ne doit pas pallier à leur carence dans la charge de la preuve,

— que la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2015 ayant donné délégation au conseil syndical d’avaliser sans passer par une assemblée générale les surplus découverts avec l’avance du chantier concernant les dalles, le conseil syndical n’était pas tenu par cette limite pour les travaux concernant les poutres, de sorte qu’il n’y pas d’irrégularité les concernant, en l’absence d’une décision de l’assemblée générale les concernant, et que partant, la résolution n°4 approuvant l’exercice comptable n’est affectée d’aucune irrégularité,

— que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la somme de 21736, 38 euros a bien été déduite de la facture totale des travaux sur dalles et que par conséquent, alors que tous les documents ont été communiqués avec la convocation, la comptabilité n’était pas affectée d’une irrégularité, le quitus de gestion objet de la résolution n°5 n’a pas à être annulé,

— que la résolution n° 11 relative à l’appel provisionnel de 50000 euros en suite de l’arrêté de péril de septembre 2009 à cause de planchers endommagés menaçant de s’effondrer porte pour les travaux de la seconde tranche, qui a été supprimée ensuite lors de l’assemblée générale du 20 avril 2017, a été précédée d’une mise en concurrence, alors même que l’urgence pouvait justifier son absence, de sorte qu’il n’en résulte aucune violation du droit à l’information,

— qu’aucune règle de représentation n’a été violée pour l’adoption de la résolution n° 12 à la majorité simple, malgré le départ de M. Z qui représentait M. A, son adoption ayant recueilli la majorité simple des voix telle que prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— que la responsabilité du syndic à l’égard de M. B ne peut être retenue en l’absence de faute ou de dommage dans l’exercice de sa mission, la maîtrise d’oeuvre ayant été confiée aux sociétés Casasoprana et Pozzo Di Borgo, architectes,

— que les travaux litigieux sont justifiés par l’urgence, circonstance exceptionnelle permettant de déroger aux règles légales et ordinaires, et qu’en l’espèce après l’arrêté de péril (ordinaire

ou non imminent) pris le 2 septembre 2013 dont l’urgence était justifiée au regard du risque réel pour la sécurité des personnes puisque c’est la solidité des planchers qui est en cause, la première tranche des travaux a permis d’obtenir la main-levée partielle de l’arrêté de 2013 par un arrêté du 21 septembre 2017,

— que l’urgence se justifiait pour le vote des travaux de la deuxième tranche et que le syndic peut prendre des mesures de sa propre initiative et déroger aux règles habituelles conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’il ne peut donc lui être reproché une faute en ayant ordonné sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux chez le copropriétaire E,

— que les demandeurs ne justifient en tout état de cause d’aucun préjudice.

Par conclusions reçues au greffe le 1^er avril 2019, M. G B, M^me X C, M. J D demandent de :

'- les dire recevables et bien fondés en leur action,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré nulles les résolutions 4 et 5 relatives à « l’approbation des comptes de l’exercice du 20 mai 2015 au 31 mars 2016 » et au « quitus de gestion » adoptées en assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2016,

— condamné le Syndic la SAS Société de gestion immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 13 853,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

sur leur appel principal et incident :

— d’infirmer pour le surplus le jugement,

avant-dire droit :

— d’ordonner une expertise comptable et de gestion de l’activité tenue par la SAS Société de gestion immobilière et nommer tel expert avec mission de :

— se faire remettre par les parties tous documents et pièces en rapport avec l’objet du litige et utiles à la solution du dit litige et ce pour les exercices comptables clos au

31/12/2011, au 31/12/2012, au 31/12/2013, au 31/12/2014, au 31/12/2015 et au 31/12/2016,

— se rendre sur les lieux après avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre les parties en leurs observations, fins et conclusions,

— lister et examiner les pièces comptables correspondant à l’ensemble des dépenses (frais, charges, travaux, etc.),

— établir la liste exhaustive des factures de travaux et autres frais que les syndics de copropriété successifs ont imputé à la Copropriété du […],

— établir la liste exhaustive des charges courantes imputées à la Copropriété du […]

d’Istria,

— donner tous éléments techniques ou de fait permettant de définir la nature et la destination des travaux réalisés pour l’ensemble des exercices comptables susvisés,

— faire toutes constatations, observations et analyses utiles concernant l’adéquation des travaux préconisés, leur réalisation, leur achèvement ainsi que leur conformité,

— chiffrer les sommes qui ont été versées au titre des comptes irréguliers,

— chiffrer les différents préjudices subis par les requérants, également liés à la perte de jouissance,

— plus généralement, faire toutes constatations, observations et analyses utiles à l’information du tribunal quant au présent litige,

— donner connaissance de ses premières conclusions aux parties et répondre à toutes observations écrites des parties dans le délai qui leur aura été imparti, avant d’établir son rapport définitif,

— faire injonction à la Société de Gestion Immobilière de produire l’ensemble des documents utiles à l’information du tribunal et à la parfaite réalisation de sa mission,

— le cas échéant, en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile,

— prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre à son mémoire de frais et honoraires celui de son homologue,

— de réserver les frais et dépens,

à titre principal :

— de déclarer nulle et de nul effet la convocation à l’assemblée générale en date du 19 mai 2016,

— de déclarer nulle et de nul effet l’assemblée générale en date du 19 mai 2016 et l’annuler en son intégralité,

à titre subsidiaire,

— de déclarer nulles et de nul effet les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11 et 12 contenues dans le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 21 juin 2016,

en tout état de cause,

— de dire et juger que les fautes commises par le Syndic Société de Gestion Immobilière leur causent un préjudice certain dont ils sont bien fondés à demander réparation en application des dispositions de l’article 1240 du code civil,

en conséquence,

— de condamner la Société de Gestion Immobilière, Syndic de copropriété, à payer à M. G B à titre provisionnel la somme de 2.000 euros à titre de réparation de son

préjudice moral,

— de condamner la Société de Gestion Immobilière, Syndic de copropriété, à payer à M. G B, M^me X C, M. J D, à titre provisionnel, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis,

— de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et la Société de Gestion immobilière, Syndic de copropriété, aux entiers dépens,

— de dire et juger que la Société de Gestion Immobilière, Syndic de copropriété, devra leur rembourser les sommes payées au titre des comptes irrégulièrement approuvés,

— de débouter la Société de Gestion Immobilière, Syndic de copropriété, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de déclarer opposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[…]» l’arrêt à intervenir,

— de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et la Société de Gestion immobilière, Syndic de copropriété, à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire et juger que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014".

Ils font valoir :

— qu’en n’ayant pas été convoqués à l’assemblée générale du 21 mai 2015 ayant adopté la résolution désignant la SAS société de gestion immobilière comme syndic, ni non plus avoir reçu notification du procès-verbal de ladite assemblée générale, l’ensemble des actes subséquents réalisés par le syndic sont entachés d’irrégularité,

— que n’ayant pas été entièrement informés sur les dépenses engagées pour l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble, en méconnaissance des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la présentation des comptes connus, comme étant inexacts et irréguliers, par le syndic a entraîné la nullité des résolutions n°1, 2, 3 s’y rapportant,

— que les mêmes irrégularités peuvent être déplorées à l’égard des comptes de l’exercice du 20/05/2015 au 31/03/2016, établis sous la mandature du Syndic en exercice, notamment en raison des travaux facturés 13853, 90 euros comptabilisés par le syndic et soumis à l’approbation de l’assemblée générale sans jamais avoir été votés par ladite assemblée, alors que le conseil syndical n’aurait eu compétence que pour des travaux n’excédant pas 5000 euros, pour les seuls travaux concernant les dalles, alors que pourtant la résolution du 2 juillet 2015 ne le précise pas et qu’en l’absence de délégation le conseil syndical n’a pas le pouvoir d’avaliser des dépenses d’un quelconque montant,

— que les comptes ne peuvent être approuvés en l’absence de justification de la réintégration aux comptes de la copropriété de la somme de 21736, 38 euros correspondant aux deux pièces qui n’ont pas été démolies, ce que le premier juge a constaté, sans en tirer de conséquences,

— qu’il en est encore de même pour les travaux de démolition de 43, 13 m² non votés et donc non soumis à l’approbation des copropriétaires,

— que le syndic a ainsi tenté de faire approuver par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes qu’il savait inexacts et irréguliers, son courrier du 4 septembre 2015 expliquant qu’il était dans l’impossibilité de régulariser la comptabilité, les irrégularités multiples et répétées rendant impossible ce travail, et qu’il a endossé, de ce fait, la responsabilité de ces anomalies,

— que le syndic aurait du solliciter une expertise de gestion afin de s’assurer de la fidélité des comptes soumis à approbation,

— qu’en effet, il ressort des dispositions de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006 que le syndic de copropriété doit tenir une

comptabilité d’engagement, signifiant que les charges doivent être prises en compte dès leur «engagement», c’est à dire dès la décision ou l’acte qui leur donne naissance juridiquement,

— que le syndic réclame donc l’approbation de comptes qu’il savait inexact puisque la nouvelle assemblée générale tenue le 11 avril 2018 pour l’approbation des comptes de l’exercice courant sur la période du 20 mai 2015 au 31 mars 2016, fait apparaître d’importantes différences sur plusieurs postes, sans pièces justificatives et en tentant de faire ré-approuver les travaux sur poutres que le syndic a pourtant été condamné à rétribuer au syndicat des copropriétaires pour un montant de 13 853,90 euros,

— que l’appel provisionnel objet de la résolution n° 11 est irrégulier en ce qu’aucun document n’a été soumis à l’assemblée générale sur l’opportunité de cet appel de fonds, en méconnaissance du droit à l’information, aucun document n’ayant été transmis avant la tenue de l’assemblée générale, et en ce qu’aucune mise en concurrence n’a été effectuée en violation de l’article 19-1 du décret du 27 mars 1967,

— que le syndic a fait voter M. A représenté par M. Z alors que celui-ci avait quitté l’assemblée générale tant pour la résolution n°11 que la n°12,

Sur la responsabilité de la société de gestion immobilière :

— que le fait d’adresser un décompte de charges erroné et d’insister en dépit de son erreur, engage la responsabilité du syndic de copropriété à l’égard des copropriétaires, de même que de commander la réalisation des travaux d’un prix excédant ceux autorisés par l’assemblée générale,

— que n’ayant pas été en mesure de connaître l’ensemble des anomalies présentes dans les comptes dont le syndic a demandé néanmoins l’approbation, la mesure avant-dire droit d’expertise de gestion de la comptabilité de la copropriété doit être ordonnée,

— qu’elle doit l’être également, dès lors que le syndic lui-même a affirmé que les comptes dont il a demandé l’approbation étaient truffés d’irrégularités multiples et répétées, rendant le travail de régularisation comptable impossible,

— qu’à l’égard de M. B, le Syndic de copropriété ne peut se retrancher derrière la faute du maître d''uvre pour s’exonérer de sa propre responsabilité au regard de son rôle de conseil à l’égard des copropriétaires et de veille à la bonne réalisation et à l’achèvement des travaux dont il devait assurer la réception, dans la réparation du trouble de jouissance qu’il a subi, une mesure d’expertise avant-dire droit devant être ordonnée, afin de déterminer l’étendue des

désordres constatés dans le suivi des différents chantiers,

— qu’à leur égard, le syndic a commis une faute en leur adressant des décomptes qu’il savait erronés et d’avoir soumis à l’approbation de l’assemblée générale les comptes inexacts,

— qu’il a encore excédé ses pouvoirs en commandant des travaux sans l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires, leur imposant ainsi des frais et charges qu’ils n’auraient jamais dû supporter, sans pouvoir se retrancher valablement derrière une urgence non manifeste, compte tenu de l’ancienneté de l’arrêté de péril non imminent, qui ne lui confère jamais pouvoir pour prendre toute décision pour la communauté, sans l’accord des copropriétaires et en toute opacité,

— que la levée de l’arrêté de péril et d’insalubrité était mis à l’ordre du jour de l’assemblée du 21 juin 2016, ce qui contredit que ses interventions étaient justifiées par l’urgence,

— qu’à titre provisionnel, dans l’attente du rapport de l’expertise avant-dire droit sollicitée, la somme de 2500 euros doit être versée en réparation des préjudices moraux.

Les conclusions d’appelant de M. G B, M^me X C, M. J D ont été signifiées au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à M. L M par actes d’huissier du 9 avril 2019.

Les conclusions d’appelant de la SAS Société de Gestion Immobilière ont été signifiées au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à M. L M par actes d’huissier du 5 avril 2019.

M. M n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2019.

L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 17 octobre 2019.

Par conclusions en date du 24 juillet 2019, M. G B, M^me X C, M. J D ont demandé à la cour de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture en raison de la production, postérieurement à ladite ordonnance, d’une pièce par le syndic dans l’instance nouvelle qu’ils ont engagée devant le tribunal de grande instance pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 11 avril 2018 approuvant les comptes de l’exercice 2015/2016.

Par conclusions en réponse notifiées le 29 août 2019, la S.A.S. société de gestion immobilière en qualité de syndic et le syndicat des copropriétaires concluent au débouté d’une telle demande.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2019, prorogé au 29 janvier 2020.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au soutien de leur demande, M. G B, M^me X C, M. J D font valoir qu’à l’occasion de la contestation de l’assemblée générale des

copropriétaires du 11 avril 2018 ayant approuvé les comptes pour la période du 1^er avril 2015 au 31 mars 2016, qu’ils ont initiée devant le tribunal de grande instance, le syndic a produit une pièce intitulée « factures à payer » n’ayant jamais été portée à la connaissance des copropriétaires lors des assemblées générales passées, ce qui caractérise un motif grave pour révoquer l’ordonnance de clôture afin de leur permettre de conclure à nouveau sur cet élément.

Toutefois, la seule circonstance qu’en défense de l’action en contestation de l’approbation des comptes de l’exercice allant du 1^er avril 2015 au 31 mars 2016 pendante devant le tribunal de grande instance, le syndic et le syndicat des copropriétaires ont produit une pièce qui n’a pas été communiquée dans le cadre de la présente procédure d’appel, mais pour laquelle un débat contradictoire s’est bien instauré devant le tribunal de grande instance, M. G B, M^me X C, M. J D ne démontrent pas l’existence d’une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

Sur la demande avant-dire droit d’expertise comptable et de gestion

Les moyens développés au soutien de l’appel de M. G B, M^me X C, M. J D ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre plus avant leur argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que si par mail du 4 septembre 2015, le syndic de copropriété leur a mentionné l’impossibilité, sans expertise comptable, de satisfaire à la demande de régularisation de la comptabilité ancienne, en raison, selon ses propres termes, d’irrégularités multiples et répétées, ils n’ont cependant formulé aucune demande en ce sens après avoir reçu la convocation à l’assemblée générale du 21 juin 2016 où le syndic en exercice , dans son avant propos, a précisé que, suite aux recherches effectuées sur les comptabilités des anciens syndics, il n’a pas été décelé d’anomalies à corriger sur les comptabilités des anciens syndics.

Comme l’a justement souligné encore le premier juge, la demande initiale de M. G B, M^me X C, et M. J D tend à l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2016 et de la nullité de certaines résolutions, de sorte que l’expertise sollicitée pour identifier d’éventuels désordres dont il n’était pas fait état lors de l’engagement de la procédure vise uniquement à palier leur carence dans l’établissement de preuves.

Le jugement qui a refusé d’ordonner la mesure d’expertise sera par conséquent confirmé.

Sur la validité de la désignation du syndic de copropriété

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que d’une part les demandeurs n’avaient pas contesté l’assemblée générale du 21 mai 2015 et que d’autre part M^me C et M. L M qui étaient absents, mais représentés, avaient voté sur la résolution de sorte qu’ils en avaient la connaissance.

Il est cependant constant que toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief, notamment lorsque le copropriétaire n’a pas été convoqué, la preuve de la régularité de la convocation incombant au syndic, et ne pouvant résulter que de la date de l’accusé de réception ou de la date de l’émargement, la

présence à l’assemblée d’un copropriétaire non convoqué ne couvrant pas l’irrégularité.

Egalement, il appartient au syndic d’établir la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d’une assemblée générale.

En l’espèce, hormis la copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mai 2015, le syndic, auquel incombe la charge de la preuve de la régularité de la convocation, ne produit ni les copies des convocations qui auraient été adressées aux copropriétaires requérants, et spécialement à ceux qui n’étaient ni présents ni représentés, s’agissant de M. B, M. D, ni non plus les copies des notifications dudit procès-verbal à l’un quelconque des copropriétaires.

Par voie de conséquence, ces irrégularités ont pour conséquence d’entraîner la nullité de l’assemblée elle-même, en son entier, et, par voie de conséquence, de toutes les décisions qu’elle a pu prendre, spécialement la désignation du nouveau syndic, la S.A.R.L. Gestion immobilière.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2016

Dès lors qu’il résulte des pièces produites et comme cela n’est pas discuté, que l’action, qui a pour objet de contester l’assemblée générale du 21 juin 2016 dans son intégralité ainsi que les décisions prises par elle, a été engagée régulièrement dans le délai de deux mois à compter de la notification dudit procès-verbal, par les copropriétaires opposants, elle doit être déclarée parfaitement recevable.

Sur le fond, la désignation du nouveau syndic décidée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2015 ayant été annulée, la demande des copropriétaires visant à l’annulation de leur convocation par le dit syndic pour l’assemblée générale du 21 juin 2016 et, de façon subséquente, celle de la dite assemblée générale est parfaitement fondée et sera prononcée, le jugement étant infirmé sur ce point.

En conséquence également, l’examen de l’ensemble des autres moyens de nullité exposés relatifs aux délibérations adoptées n’apparaît plus utile ni nécessaire.

Sur la responsabilité du syndic

L’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2016 en raison de l’irrégularité de la désignation du syndic sans l’examen des résolutions adoptées au cours de sa tenue, rend sans objet l’action en responsabilité dirigée à son encontre en raison de l’envoi aux copropriétaires de décomptes de charges en vue de l’approbation des comptes des exercices antérieurs que ces derniers considèrent erronés et sera donc rejetée, le jugement étant confirmé par substitution de motifs.

De même, dès lors qu’il n’est pas rapporté par M. B l’existence d’une faute du syndic dans sa mission de surveillance dans la réalisation des travaux de liaison de son appartement au réseau d’évacuation des eaux usées alors que la maîtrise d’oeuvre a été confiée à un cabinet d’architectes, ni non plus en l’absence de toute déclaration de sinistre auprès de son assurance de la réalité du dommage qui en serait résulté, sa demande de réparation, en confirmation du jugement sera rejetée.

En revanche, en retenant que les travaux ordonnés chez M. E, copropriétaire pour un montant de 13 853,90 euros, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des

copropriétaires, alors que l’arrêté municipal de péril en date du 7 septembre 2009 prévoyant l’interdiction d’habitation et l’évacuation des habitants concernait un autre lot de copropriété, en l’occurrence celui de M. F, et qu’en l’absence d’autres pièces, il n’était pas établi par le syndic que les dits travaux chez M. E revêtaient un caractère d’urgence, tel qu’exigé par l’article 37 du décret du 27 mars 1967, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le syndic avait excédé ses pouvoirs, empêchant l’exigence de paiement des copropriétaires.

Le jugement qui, en conséquence, l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 853,90 euros sera confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prononcer la dispense de M. G B, M^me X C, M. J D de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris, les frais d’avocat , dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, le jugement entrepris qui les avait déboutés de cette demande étant infirmé.

Le jugement entrepris qui a rejeté la demande de condamnation solidaire du syndic et du syndicat de copropriété au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également infirmé et y ajoutant, il en sera fait application en appel à hauteur de 3 500 euros.

Les demandes du syndicat des copropriétaires et de la S.A.S Société de Gestion Immobilière portant sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, alors qu’ils succombent tous deux, seront rejetées.

En revanche, les entiers dépens seront mis solidairement à leur charge et le jugement infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de M. G B, M^me X C, M. J D,

Confirme partiellement le jugement en date du 22 février 2018 du tribunal de grande instance d’Y,

Rejette la demande avant-dire droit d’expertise comptable et de gestion sur les actes de syndics successifs de la copropriété de la résidence […] d’Istria à Y,

Déclare irrégulière la désignation de la S.A.S. Société de Gestion Immobilière comme syndic de la copropriété,

Déclare en conséquence nulle la convocation à l’assemblée générale en date du 19 mai 2016,

Annule dans son intégralité l’assemblée générale du 21 juin 2016,

Condamne la S.A.S. Société de Gestion immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […] d’Istria à Y la somme de 13 853,90 euros,

Déboute M. G B de sa demande de réparation,

Déboute M. G B, M^me X C, et M. J D de leurs demandes de réparation de leur préjudice moral,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence […] d’Istria à Y et la S.A.S. Société de Gestion immobilière du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] d’Istria à Y et la S.A.S. Société de Gestion immobilière à payer à M. G B, M^me X C, et M. J D, solidairement, la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. G B, M^me X C, et M. J D de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris, les frais d’avocat , dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence […] d’Istria à Y et la S.A.S. Société de Gestion immobilière aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,