Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 20 AVRIL 2022

N° RG 21/00221

N° Portalis DBVE-V-B7F-CAPV MB – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 02 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19/01389

[G]

[K]

C/

Société GESTIPROM anciennement dénommée S.A.S. CORSEA PROMOTION

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANTS :

M. [X], [T] [G]

né le 26 Juillet 1986 à [Localité 9] ([Localité 3])

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florence LEONELLI, avocate au barreau de BASTIA substituée par M^e Myriam CARTA, avocate au barreau de BASTIA, M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN-ROUBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Mme [F], [P], [M] [K]

née le 24 Juin 1980 à [Localité 9] ([Localité 3])

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Florence LEONELLI, avocate au barreau de BASTIA substituée par M^e Myriam CARTA, avocate au barreau de BASTIA, M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN-ROUBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

SOCIETE GESTIPROM

anciennement dénommée S.A.S. CORSEA PROMOTION

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hélène NASSIBIAN-GIOVANNUCCI, avocate au barreau d’AJACCIO substituée par M^e Christelle ELGART, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 février 2022, devant Françoise LUCIANI, Conseillère, et Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l’un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

Françoise LUCIANI, Conseillère

Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Cécile BORCKHOLZ.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 avril 2022.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par Françoise COAT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte authentique reçu, le 29 mai 2015, par Me [J], notaire, la SAS Corsea Promotion a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) à M. [X] [G] et Mme [F] [K] les biens et droits immobiliers formant les lots n°25 (un appartement) et n° 86 (un emplacement de parking) d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 7], situé à [Localité 8] (Corse du sud) lieudit [Localité 10], moyennant le prix de 211.680 €.

Cet acte de VEFA prévoit que les biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2016, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

M. [G] et Mme [K] ont réceptionné, avec des réserves, les biens objet de la vente du 29 mai 2015, suivant un procès-verbal de réception et remise des clés du 31 octobre 2017.

Se plaignant du retard intervenu dans la livraison et de divers préjudices en découlant, M. [G] et Mme [K] ont, par acte d’huissier du 4 novembre 2019, assigné la SAS Corsea Promotion devant le tribunal de grande instance de Bastia, en paiement de diverses sommes, notamment au titre de l’indemnité pour retard de livraison et de divers préjudices financiers, sur le fondement des articles L271-1 et suivants, R 231-14, L261-1 et suivants du code de la construction de l’habitation, 1147 ancien du code civil.

Par jugement contradictoire du 02 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a :

— condamné la SAS Corsea Promotion à payer à M. [X] [G] et Mme [F] [K] une somme de 1 500 € au titre du préjudice moral,

— ordonné la déconsignation de la somme de 10 584 € séquestrée entre les mains de Me [H] [J], notaire à [Localité 6],

— ordonné la compensation des sommes connexes dues entre les parties,

— débouté M. [X] [G] et Mme [F] [K] du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SAS Corsea Promotion à payer à M. [X] [G] et Mme [F] [K] une somme de 3 000 € en application de 1'article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SAS Corsea Promotion aux dépens.

Par déclaration reçue le 21 mars 2021, M. [G] et Mme [K] ont interjeté appel en précisant les chefs critiqués de ce jugement.

Par leurs conclusions notifiées le 20 décembre 2021, les appelants demandent à la cour, textuellement de :

' Confirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de BASTIA en date du 2 mars 2021 en ce qu’il a :

— Condamné la SAS CORSEA PROMOTION à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [K] une somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné la SAS CORSEA PROMOTION à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [K] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SAS CORSEA PROMOTION aux dépens'

Infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de BASTIA en date du 2 mars 2021 en ce qu’il a :

'- Ordonne la déconsignation de la somme de 10 584 euros séquestrée entre les mains de Maître [H] [J], notaire à [Localité 6] ;

— Ordonne la compensation des sommes connexes dues entre les parties ;

— Déboute Monsieur [X] [G] et Madame [F] [K] du surplus de leurs demandes',

Et statuant à nouveau, la cour d’appe1 de BASTIA :

Condamnera la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION à régler à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [K] à régler la somme de 21 520, 80 euros au principal au titre de l’indemnité pour retard de livraison ;

Condamnera la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION à régler à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [K] en réparation de leurs préjudices financiers, la somme totale de 10 628, 08 euros selon détail suivant ;

o La somme de 6 859 euros au titre de la perte de loyer,

0 La somme de 3 769, O8 euros au titre du surcoût des intérêts intercalaires,

Assortira les condamnations prononcées à l’encontre de la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION d’intérêts de retard au taux légal à compter du 18 octobre 2018 et jusqu’à complet paiement et ce, par application des

dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

Ordonnera la déconsignation de la somme de 10 584 euros séquestrée entre les mains de Maître [H] [J], notaire à [Localité 6] au profit de Monsieur [G] et de Madame [K] ;

Ordonnera la compensation de ce montant avec les sommes dues par la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION à Monsieur [G] et Madame [K] en réparation des préjudices subis par ceux-ci du fait du retard de livraison imputable à l’intimée ;

Y ajoutant,

Condamnera la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION à verser à Monsieur [X] [G] et Madame [F] [K] la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles découlant de la procédure d’appel,

Condamnera la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION aux entiers dépens découlant de la procédure d’appel ;

Rappellera que l’exécution provisoire de l’arrêt est de droit

Déboutera de toutes demandes, fins et conclusions la société GESTIPROM anciennement dénommée CORSEA PROMOTION.'

Par ses conclusions notifiées le 20 septembre 2021, la société Gestiprom, anciennement SAS Corsea Promotion, demande à la cour de :

— lui donner acte qu’elle acquiesce à la demande de déconsignation du solde du prix de vente versé auprès de l’étude de Me [H] [J], notaire,

Pour le surplus,

— dire et juger irrecevables en tout mal fondées les demandes des consorts [G] – [K] et les en débouter purement et simplement,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 janvier 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les indemnités de retard

Le tribunal a relevé un retard de livraison, en retenant que, d’une part, l’appartement dont s’agit devait être achevé et livré au plus tard le 31 décembre 2016, au vu de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 29 mai 2015, d’autre part, cet ouvrage a été réceptionné avec réserves le 31 octobre 2017, soit avec un retard non contesté de 305 jours, au vu d’un procès-verbal de réception versé aux débats.

Après examen des moyens et arguments invoqués par la SAS Corsea Promotion pour s’exonérer, il a considéré que cette dernière était responsable de ce retard de livraison.

Sur les indemnités de retard réclamées par M. [G] et Mme [K], sur le fondement de l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation, le tribunal a retenu que les dispositions de ce texte sont propres aux contrats de construction de maison individuelle mais ne s’appliquaient pas en l’espèce.

Il a estimé, en outre, que M. [G] et Mme [K] ne justifiaient pas du préjudice que leur avait causé le retard de livraison et a donc rejeté leur demande à ce titre.

Devant la cour, les appelants réitèrent leur demande en reprenant leurs moyens et arguments de première instance, ils sollicitent à la somme de 21.520,80 euros, au titre de pénalités de retard, principalement sur le fondement de l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation et à subsidiairement, sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil.

Ils font valoir que si l’article R 231-14 précité s’applique impérativement au contrat de construction de maison individuelle, aucune disposition légale ne fait obstacle à son application au contrat de vente en l’état futur d’achèvement et soutiennent que le jugement entrepris a été rendu en totale contradiction avec le droit positif, affirmant que de très nombreux arrêts ayant été rendus en ce sens, en se référant à la cour d’appel de Dijon et à celle de Grenoble.

Subsidiairement, les appelants fondent leur demande à titre de dommages et intérêts sur l’article 1147 du code civil, arguant du préjudice qu’ils ont nécessairement subi, en conséquence de ce retard avéré.

Ils ajoutent que l’évaluation de ce préjudice ne peut être inférieure au montant de réparation prévu par le législateur aux termes de l’article R 231-14 précité, considéré par la loi comme le plancher, soit le montant minimum pour permettre la réparation du préjudice subi.

L’intimée réplique que les dispositions de l’article R 231-14 ne s’appliquent qu’en matière de contrats de construction de maison individuelle et non en matière de vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement.

Elle souligne que l’article R 231-14 figure au chapitre 1er 'Construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan’ du titre III 'construction d’une maison individuelle’ du livre II de la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation.

Au vu de ses écritures sus-visées, l’intimée ne conclut pas sur le moyen au titre de l’ancien article 1147, présenté à titre subsidiaire par les appelants.

La cour, à défaut d’éléments nouveaux, estime que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et ont à juste titre débouté M. [G] et Mme [K].

En effet, il convient de relever que la législation en vigueur distingue les contrats de vente en l’état futur d’achèvement dit VEFA et les contrats de construction de maison individuelle dit CCMI et si des dispositions relatives à l’indemnisation des retards ont été prévues par le législateur pour les CCMI, aux termes de l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation, en revanche pour les VEFA aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison.

De sorte, que contrairement aux allégations des appelants, les dispositions de l’article R 231-14 précité ne sont pas légalement valables pour les contrats de VEFA.

Une indemnisation en cas de retard peut aussi être prévue contractuellement dans le cadre des VEFA, et la même pénalité d’au minimum 1/3000e du prix, que celle

prévue par l’article R 231-14 peut alors être conventionnellement prévue dans l’acte de vente.

En l’espèce, comme le relève le tribunal, l’acte authentique de VEFA du 29 mai 2015, 'ne prévoit pas de sanction contractuelle au retard de livraison', cet acte ne contient effectivement, aucune clause stipulant des pénalités de retard à la charge de la SAS Corsea Promotion en cas de non-respect de la date d’achèvement et de livraison des biens vendus.

Au vu des ces éléments, les appelants ne peuvent donc valablement se prévaloir de l’application des dispositions de l’article R 231-14 précité, le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

En revanche, en l’absence de pénalités contractuelles, conformément au droit commun, les appelants peuvent invoquer les dispositions de l’ancien article 1147 du code civil, au soutien d’une demande non pas de pénalités de retard, mais de dommages et intérêts et il leur incombe alors à de démontrer l’existence de préjudice résultant du retard de livraison.

Or, en l’espèce, les appelants ont d’ores et déjà sollicité devant le tribunal des dommages et intérêts au titre de divers préjudices, financiers (perte de loyers, intérêts intercalaires, frais divers) et moral, lesquels résultent du retard de livraison et n’invoquent aucun autre préjudice au titre de leur demande de dommages et intérêts pour la somme de 21.520,80 euros.

Dans ces conditions, au regard des dispositions de l’article 1147 précité, dont se prévalent M. [G] et Mme [K], il convient de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions à ce titre.

Sur les préjudices financiers

Le tribunal a rejeté les demandes de M. [G] et Mme [K], tant au titre du préjudice au titre de la perte de loyer de 6.859 €, qu’au titre d’un surcroît des intérêts intercalaires de 3 769,08 €.

Sur le préjudice au titre de la perte de loyer de 6.859 €, le tribunal a considéré, au vu des pièces versées aux débats, que M. [G] et Mme [K] n’apportaient pas la preuve de l’éligibilité au crédit d’impôt 'investissement en loi Duflot', allégué par ces derniers, ni d’une acquisition fondée sur cette seule cause.

Sur la somme de 3 769,08 €, réclamée au titre des intérêts intercalaires du 1er janvier 2017 au 31 octobre 2017, il a retenu que le surcroît allégué n’était pas constaté à l’examen du seul tableau d’amortissement.

Les appelants conteste la décision du tribunal au titre de leur préjudice locatif, en faisant valoir que celui-ci a statué de manière non conforme aux règles posées par les anciens articles 1147 et 1150 du code civil.

Ils soutiennent que le préjudice dont il est question ici n’est pas fiscale mais le préjudice locatif correspondant à la perte de chance de perception des loyers pendant toute la période ou le bien aurait dû être livré et que ce seul constat traduit nécessairement que le dommage doit faire l’objet d’une indemnisation par le débiteur.

Contestant la motivation du tribunal, les appelants affirment que le fait de ne pas être éligible au crédit d’impôt ou le fondement sur la seule cause de la location ne sont pas des obstacles à la réparation et qu’il n’est pas nécessaire que l’ensemble des actes contractuels fasse mention de cette visée.

Ils répliquent à l’argumentation de l’intimée, que l’immeuble objet de la VEFA entre les parties a été acquis à des fins locatives, en s’appuyant sur le contrat préliminaire qui fait mention de la 'loi DUFLOT', ainsi que sur l’étude personnalisée de cet investissement réalisé par la société Gestiprom anciennement dénommée Corsea Promotion, selon ce dispositif 'PINEL’ et le contrat de bail conclu entre ceux-ci et leur locataire, dès le 31 octobre 2017, soit le jour de la livraison.

S’opposant à la réduction de l’indemnisation proposée subsidiairement par l’intimée, ils précisent qu’aucun principe juridique ne vient limiter l’indemnisation d’un préjudice à hauteur du montant d’impôt reversé, les liens entre l’administration fiscale et la victime du dommage n’ayant aucune incidence sur l’évaluation des dommages et intérêts.

De son côté, l’intimée conteste la demande des appelants, à titre principal, au motif que l’étude personnalisée dont se prévalent les appelants, qui aurait pour conséquence de faire entrer dans le domaine contractuel l’investissement selon le régime de la loi Pinel n’a pas été réalisé par la société Corsea Promotion mais vraisemblablement par un conseiller en gestion patrimoine auquel ces derniers avaient dû faire appel.

Subsidiairement, elle soutient que ce préjudice peut être évalué à 3.790,50 euros, en retenant sur la base d’un loyer de 722 €, un pourcentage de perte de chance de 75% et non de 95%, ce pourcentage étant excessif.

La cour estime, au regard des dispositions 1147 et 1150 du code civil, après examen de l’ensemble des éléments et pièces versés aux débats corroborant leurs allégations, que la demande de ces derniers au titre de leur préjudice locatif est valablement fondée et justifiée des appelants.

En effet, les pièces produites par les appelants établissent que ces derniers ont effectivement fait l’acquisition objet de l’acte authentique de VEFA du 29 mai 2015, dans le cadre d’un invectivent locatif, notamment :

— le contrat préliminaire signé le 24 octobre 2014, conclu entre la société Corsea Promotion et M. [X] [G], aux termes duquel en son au paragraphe 4 – LE PRIX DE VENTE ET DESTINATION DU BIEN, il est expressément mentionné un choix entre 3 possibilités,'Résidence principale', résidence secondaire et investissement en loi Duflot', M. [G] ayant opté pour l’investissement en loi Duflot,

— l’étude personnalisée du 21 octobre 2014, portant sur le projet d’investissement locatif portant sur le programme [Localité 8] C12 sous le régime Pinel, précisant le bien B16 de la Résidence [Adresse 7], avec en annexe différents se rapportant à ce programme immobilier.

Cette étude fait état dans le cadre 'Votre investissement', de revenus locatifs mensuels de 715 € et au vu du bail de location du 31 octobre 2017, conclu par les appelants, par l’intermédiaire de leur mandataire, l’agence immobilière SARL Terra Immobilier, le montant du loyer a été fixé à 722 euros.

Au surplus, il est constaté que l’intimée, dans écritures, notamment dans son argumentation portant sur les intérêts intercalaires, fait elle-même état de l’acquisition des appelants dans le cadre de la loi Pinel et au surplus, la page d’accueil du site web 'CORSEA PROMOTION’ présent celle-ci comme promoteur sur le marché résidentiel Corse pour l’acquisition en résidence principale ou pour investissement locatif (PINEL, LMNP…).

Au vu de ces éléments et de la durée du retard de livraison, soit 10 mois, il convient de faire droit à la demande des appelants au titre de leur perte de loyers, en fonction du montant des revenus locatifs non perçus en raison du retard de livraison.

Le jugement querellé sera donc infirmé sur ce point.

Sur le surcoût des frais intercalaires, les parties reprennent leurs moyens et arguments de première instance.

Les appelants réitèrent leur demande en faisant valoir qu’ils ont souscrit un emprunt immobilier de 217.751 euros, au taux fixe de 11,90 % et que cette opération bancaire entraîne l’application d’intérêts intercalaires qu’ils ont dû supporter.

Ils réclament à nouveau la somme de 3.769,08 euros à ce titre, en se référant à leur pièce n° 19, un tableau d’amortissement.

L’intimée réplique que les intérêts 'intercalaires’ calculés par les appelants ne sont pas établis et que le retard n’a pas généré d’intérêts d’emprunt supplémentaires.

Elle ajoute que le calcul des appelants ne tient pas compte du fait que les intérêts d’emprunt contracté pour procéder à l’acquisition de logements neuf dans le cadre de la loi Pinel, sont déductibles fiscalement et à supposer que ces derniers aient payé des intérêts complémentaires pour la période de janvier à octobre 2017, il faudrait déduire l’avantage fiscal résultant de leur déduction, soit un taux d’imposition de 30 %, soit un préjudice de 2.638,35 euros.

A défaut d’éléments nouveaux, la cour estime que les premiers juges ont pour de justes motifs, qu’elle approuve, rejeté la demande de M. [G] et Mme [K] au titre du surcoût des intérêts intercalaires.

En effet, le tableau d’amortissement édité le 08 octobre 2019 par l’organisme CCM LA VERRIE, ni aucune pièce produite par les appelants ne démontre que ces derniers ont effectivement supporté un surcoût d’intérêts intercalaires de 3.769,08 euros.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur la déconsignation et la compensation

Le tribunal a retenu que les parties s’accordaient pour écrire que 5% du prix de vente, soit 10.584 € restait consigné entre les mains de Me [J], notaire à Aleria et a, en conséquence, ordonner la déconsignation de cette somme.

Il a en outre, au visa des articles 1347 et 1347-1 du code civil, ordonné la compensation des sommes dues réciproquement au titre du même contrat.

Devant la cour, les appelants sollicitent la déconsignation de la somme de 10.584 euros entre les mains du notaire à leur profit et la compensation de ce montant avec les sommes dues par l’intimée, en réparation des préjudices qu’ils ont subis du fait du retard de livraison imputable à la société Corsea Promotion.

L’intimée sollicite qu’il lui soit donné acte du fait qu’elle acquiesce à la déconsignation du solde du prix.

La cour relève que compte-tenu des ses décisions ci-dessus, le montant total des sommes revenant aux appelants en réparation de leur préjudice au titre de la perte de loyers, soit 6.859 € et de titre de préjudice moral, non contesté en appel, soit 1.500 €, est inférieur à la somme consignée chez le notaire, à savoir, 10.584 €, de sorte que l’intégralité de cette somme ne peut être remise à ces derniers comme ils le sollicitent.

Il convient dans ces conditions, de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions sur la déconsignation de la somme de 10.584 euros et la compensation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G] et Mme [K], le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions à ce titre et l’intimée sera condamnée à payer aux appelants la somme de 5.000 euros, sur ce même fondement.

L’intimée supportera les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [X] [G] et Mme [F] [K] de leur demande de réparation de leur préjudice financier au titre de la perte de loyers, pour la somme de 6.859 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la société Gestiprom, anciennement SAS Corsea Promotion, à payer à M. [X] [G] et Mme [F] [K], la somme de six mille huit cent cinquante neuf euros (6.859 €), réparation de leur préjudice financier au titre de la perte de loyers ;

Y ajoutant,

Condamne la société Gestiprom, anciennement SAS Corsea Promotion, à payer à M. [X] [G] et Mme [F] [K], la somme de cinq mille euros (5.000 €), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Gestiprom, anciennement SAS Corsea Promotion, aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT