RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MAI 2020

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/18178 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6DJ3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/16485

APPELANTES

Madame Z K A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Johanna BISOR BENICHOU de la SELEURL LACROIX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0504 substitué par M^e Bruno GENDRIN, avocat au barreau de PARIS

Madame C A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Johanna BISOR BENICHOU de la SELEURL LACROIX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0504 substitué par M^e Bruno GENDRIN, avocat au barreau de PARIS

Madame J O B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Johanna BISOR BENICHOU de la SELEURL LACROIX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0504 substitué par M^e Bruno GENDRIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SARL PARIS HANOÏ agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 575 250

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e M N, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Février 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame C GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le prononcé de l’arrêt, (initialement fixé au 22 avril 2020) ayant été renvoyé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2006, G A a donné à bail commercial à la société PARIS HANOI les lots n° 3 (boutique et arrière-boutique au rez-de-chaussée, bâtiment A) et 36 (réserve au rez-de-chaussée, bâtiment B) dépendant d’un immeuble situé […], pour neuf ans à compter du ler novembre 2006, les locaux étant à destination de

restauration traditionnelle ou rapide sur place ou à emporter.

Le 26 juin 2009, le plafond de la réserve s’est partiellement effondré à la suite de l’affaissement du plancher du studio situé au-dessus du lot n°36, dont G A était également propriétaire. Par arrêté préfectoral du 28 août 2009, l’accès à la réserve a été interdit. Par ordonnance du 12 mars 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné M. X en qualité d’expert avec mission d’examiner les désordres et d’évaluer les préjudices en résultant. L’expert a déposé son rapport le 5 janvier 2011.

G A est décédé le […]. Par ordonnance du 26 janvier 2012, le président du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], a désigné M^e H I-Y ès qualités d’administrateur provisoire de la succession de G A. Il a été mis fin à sa mission par ordonnance du 5 avril 2012.

Par acte extrajudiciaire du 5 jui1let 2012, M^mes Z et C A, déclarant venir aux droits de leur père G A, ont fait délivrer à la société PARIS HANOI un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 88.341,75 euros dont la somme en principal de 87.859,40 euros au titre des loyers impayés indexés, et des provisions sur charges de janvier 2009 à juillet 2012.

Par acte du 2 août 2012, la société PARIS HANOI les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris en opposition à commandement de payer.

Par ordonnance du 4 juillet 2016, le juge de la mise en état a :

— débouté la société PARIS HANOI de sa demande de désignation d’un séquestre,

— condamné la société PARIS HANOI à payer à M^mes A la somme de 40.000 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers arrêtés au 1^er mars 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de ladite ordonnance,

— condamné la société PARIS HANOI à payer à M^mes A la somme de 10.000 euros à titre provisionnel à valoir sur les charges arrêtées au ler mars 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de ladite ordonnance,

— condamné la société PARIS HANOI à payer aux consorts A la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

Par jugement en date du 26 mai 2017, et au vu d’un état hypothécaire délivré le 1^er septembre 2014 selon lequel M^me J B était propriétaire en indivision avec G A des locaux objets du bail du 15 novembre 2006, le tribunal a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 6 mars 2017,

— invité les parties à procéder à l’intervention forcée de M^me B ou à provoquer son intervention volontaire dans l’instance,

— invité les parties à produire un état hypothécaire récent des lots n° 3 et 36, objets du bail du 15 novembre 2006,

— invité les consorts A à justifier de la part de droits de chaque coindivisaire dans l’indivision,

— invité les consorts A à fournir toutes informations actualisées sur la convocation et la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] aux fins de solliciter l’autorisation de poser un conduit d’extraction des fumées affectant les parties communes, et à produire, le cas échéant, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble,

— invité les parties à produire des décomptes actualisés et lisibles, notamment en termes de taille de police, des sommes dues entre elles,

— invité les consorts A à procéder à la correction des erreurs affectant leurs conclusions en page 45 sur les sommes dues et versées par la société PARIS HANOI et consignées dans les notes d’audience,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 19 juin 2017 pour fixation d’un calendrier et d’une nouvelle date de plaidoiries,

— réservé les demandes et les dépens.

Par jugement en date du 7 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Déclaré M^me B recevable en son intervention volontaire,

— Déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 juillet 2012 par M^mes Z et C A à la société PARIS HANOI,

— Dit que la clause résolutoire n’a pu jouer et rejeté les demandes subséquentes de M^mes A en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie,

— Rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail formée par M^mes A et leurs demandes subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie,

— Rejeté la demande de la société PARIS HANOI en condamnation des bailleresses à réaliser sous astreinte des travaux dans les parties privatives de la réserve louée au titre du bail du 15 novembre 2006, en réfaction de loyer le temps de la réalisation des travaux et en paiement de la somme de 22.710 € au titre du coût des travaux restant à effectuer sur les parties communes,

— Rejeté la demande la société PARIS HANOI en condamnation des bailleresses à faire convoquer une assemblée spéciale de la copropriété avec pour ordre du jour la création d’un conduit d’extraction des odeurs et fumées en conformité avec la législation,

— Condamné M^mes Z A, C A et J B in solidum à payer à la société PARIS HANOI la somme totale de 29.182,96 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait des désordres présentés par la réserve louée, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— Condamné la société PARIS HANOI à payer à M^mes A et M^me B, prises ensemble, au titre des loyers, charges et provisions sur charges échus entre le 1^er avril 2008 et le 30 juin 2017, la somme totale de 39.730,48 € avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2017,

— Ordonné la compensation de ces deux sommes à hauteur de la plus faible,

— Autorisé la société PARIS HANOI à s’acquitter du solde restant dû après compensation en 11 mensualités, 10 mensualités égales et successives de 1.000,00 € et la dernière soldant la dette en

principal, frais et intérêts, la première payable avant le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, et les suivantes avant le 15 de chaque mois, et ce en plus du loyer et des charges courants,

— Dit que, faute pour la société PARIS HANOI de payer à bonne date et en sus du loyer et des charges courants, une seule des 11 mensualités et/ou un seul des loyers courants, le tout deviendra immédiatement exigible,

— Rejeté la demande la société PARIS HANOI en paiement de dommages et intérêts,

— Condamné M^mes Z A, C A et J B in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 19 juillet 2018, M^mes A et et M^me B ont interjeté appel du jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 février 2020, M^mes A et M^me B demandent à la cour de :

A titre principal :

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit nul le commandement de payer du 5 juillet 2012 et débouté les appelantes de leurs demandes subséquentes,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a pris en considération une somme injustifiée au titre des règlements opérés par le locataire,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que les Consorts A avaient engagé leur responsabilité s’agissant de l’effondrement du plafond de la réserve en 2009,

— LE CONFIRMER pour le surplus,

— DEBOUTER la SARL PARIS HANOI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Statuant à nouveau :

— DIRE ET JUGER que M^mes Z K et C A avaient parfaite qualité pour délivrer le commandement de payer en date du 5 juillet 2012 ;

— CONSTATER que la société PARIS HANOI n’a pas honoré les causes du commandement du 5 juillet 2012 dans le délai d’un mois

En conséquence :

— CONDAMNER la SARL PARIS HANOI au paiement des sommes suivantes :

. Au titre des loyers dus au 1^er février 2020 49.665,55 €

. Au titre des charges dues au 1^er février 2020 19.692,23 €

Augmentées du taux d’intérêt légal à compter du 5 juillet 2012 pour les sommes dues jusqu’à cette date, et à compter de la signification du jugement à intervenir pour le surplus

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du fait du défaut de paiement des loyers et des charges mis à la charge du preneur,

— ORDONNER la libération des lieux par la SARL PARIS HANOI et la remise des clés après établissement d’un état de lieux de sortie et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la libération complète des lieux et remise des clés,

— ORDONNER l’expulsion de la SARL PARIS HANOI et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la Force publique du local commercial situé […] à […],

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL PARIS HANOI,

— CONDAMNER la SARL PARIS HANOI à verser à M^mes Z K et C A une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de 10 % y compris les charges y afférentes jusqu’à la libération effective de locaux par remise des clés,

— DIRE que le dépôt de garantie restera acquis à M^mes Z K et C A à titre d’indemnité, sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts et griefs de la société PARIS HANOI sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code Civil,

— ORDONNER la libération des lieux par la SARL PARIS HANOI et la remise des clés après établissement d’un état de lieux de sortie et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la libération complète des lieux et remise des clés,

— ORDONNER l’expulsion de la SARL PARIS HANOI et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la Force publique du local commercial situé […] à […],

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SARL PARIS HANOI,

— CONDAMNER la SARL PARIS HANOI à verser à M^mes Z K et C A une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de 10 % y compris les charges y afférentes jusqu’à la libération effective de locaux par remise des clés,

— DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à M^mes Z K et C A à titre d’indemnité, sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts,

— DIRE ET JUGER que la minoration du loyer ne saurait être supérieure à un abattement de l’ordre de 5 %,

— DIRE ET JUGER que le poste de préjudice correspondant à la perte des biens doit être minoré de 40 %, compte tenu de l’usure des matériaux remplacés,

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SARL PARIS HANOI à verser à M^mes Z K C A et J B la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL PARIS HANOI aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 février 2020, la SARL PARIS HANOI demande à la cour de :

Vu le jugement du 8 JUIN 2018

Vu l’article L145-41 du Code de Commerce

Vu l’article 117 du Code de Procédure Civile

Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil

Vu l’article 1224 du Code Civil

Vu le décret du 4 janvier 1955, n°55-22, et les articles 69, 28, 29 et 33

Vu le décret du 8 mars 1978, n°78-262

Vu le rapport de Monsieur X

Vu les pièces versées aux débats

A TITRE PRINCIPAL

Vu l’article 954 du Code de Procédure Civile

— CONSTATER que les conclusions de l’appelant ne comprennent aucun moyen et aucune critique du jugement déféré,

— En CONSEQUENCE : déclarer irrecevables les conclusions de l’appelant et déclarer nul l’appel interjeté,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que d’avril 2008 au 1^er janvier 2020, il est dû au titre des loyers la somme de 284.247.67 € selon décompte des consorts A,

— CONSTATER qu’il est dû au titre des charges la somme de 10 787.23 € (Aucun justificatif des charges n’est remis depuis 2017 aucune charge ne peut être réclamée),

— CONSTATER que d’avril 2008 au 1^er janvier 2020, la société PARIS HANOI a réglé au titre des

loyers et charges il est dû au titre des loyers la somme de 265.584,49 € (sic),

— CONSTATER qu’il reste du la somme de 29 450,41 €,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le commandement délivré le 5 juillet 2012,

— CONFIRMER le jugement en qu’il a retenu l’absence de motifs suffisamment graves justifiant la résiliation judiciaire du bail,

— CONFIRMER le jugement en qu’il a retenu la somme de 39.730,48 € au titre des sommes dues pour les loyers et charges arrêtées au mois de juin 2017, montant qui devra venir en compensation avec le préjudice subi du fait de l’effondrement du plafond de la réserve, tel que fixé par l’expert, montant réactualisé au 1^er février 2020 à 34.979.59 €,

— CONFIRMER le jugement en qu’il a retenu la somme de 9 617,25 € au titre de la perte de certains biens présentes (sic) dans la réserve,

— CONFIRMER le jugement en qu’il a retenu la somme de 1435,71 € au titre de l’aménagement provisoire de la réserve,

REFORMER LE JUGEMENT

— CONSTATER que la société PARIS HANOI subit un grave préjudice du fait de l’effondrement du plafond de la réserve depuis juin 2009,

— CONSTATER que le Tribunal a arrêté le préjudice pour non usage de la réserve à la date de la levée de l’arrêté de péril soit en juillet 2015 et a retenu la somme de 9130 €,

— CONSTATER que la réserve n’est toujours pas remise en état,

— CONSTATER que l’expert a partagé le loyer entre local et réserve selon les pondérations suivantes 80% local et 20 % réserve,

— CONSTATER qu’en conséquence le préjudice perdure,

— DIRE ET JUGER que le bailleur a failli à son obligation de délivrance de la chose louée et résultant du bail en date du 15 novembre 2006,

— STATUANT A NOUVEAU es (sic) préjudices subis par la société PARIS HANOI à la suite du sinistre du 26 juin 2009 aux sommes suivantes :

. 53.378 € au titre de la perte immatérielle arrêtée au 01.02.2020 et montant à parfaire jusqu’à la remise en état de la réserve

— FIXER à la somme de 430 € le préjudice mensuel du fait de non remise en état de la réserve par les bailleurs et dire que le loyer sera diminué de cette somme jusqu’à la réalisation des travaux,

EN CONSEQUENCE,

ET APRES COMPENSATION AVEC […]

— CONDAMNER M^mes C et K A et M^me B solidairement ou à défaut

l’une de l’autre, à verser à la société PARIS HANOI la somme de 28.890 € au titre des préjudices arrêtés au mois de février 2020 (sauf mémoire), outre les intérêts légaux sur ladite somme à compter du 30 avril 2013,

— CONDAMNER M^mes C et L A et M^me B solidairement ou à défaut l’une de l’autre, à verser à la société PARIS HANOI la somme de 22.710 € pour la remise en état de la réserve à la suite de l’effondrement du plancher haut,

— DIRE QUE tant que la réserve ne sera pas réparée, le loyer sera minoré de 20 % conformément aux conclusions de l’expert, soit la somme de 430 € par mois,

SUR LE MANQUEMENT A L’OBLIGATION DE DELIVRANCE

— CONSTATER que le conduit d’extraction n’est pas aux normes,

— CONSTATER que l’assemblée de 2016 a rejeté le projet présenté, ce qui n’a été appris que lors de la procédure de première instance et constater qu’en dépit du courrier officiel adressé le 30 janvier 2018, les bailleurs n’ont pas fait porter à l’ordre du jour les différents projets présentés,

— CONSTATER que ce faisant ils manquent à leur obligation de délivrance

EN CONSEQUENCE

— CONDAMNER M^me Z L A, M^me C A et M^me B in solidum ou à défaut l’une de l’autre à remettre aux normes le conduit d’extraction sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de la décision,

— CONDAMNER M^me Z L A, M^me C A et M^me B in solidum ou à défaut l’une de l’autre à verser à PARIS HANOI la somme de quinze mille euros (15.000 €) à titre de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance,

EN TOUTE HYPOTHESE,

— DEBOUTER M^me Z L A, M^me C A et M^me B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— ORDONNER la compensation de toutes sommes éventuellement dues de part ou d’autre,

— CONDAMNER M^me Z L A, M^me C A et M^me B solidairement et in solidum, à verser à PARIS HANOI la somme de dix mille euros (10.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER M^me Z L A, M^me C A et M^me B solidairement et in solidum, aux entiers dépens, dans lesquels seront compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés par Maître M N conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions d’appelant et la nullité de l’appel :

La société PARIS HANOÏ invoque l’irrecevabilité des conclusions des appelantes et par voie de

conséquence la nullité de la déclaration d’appel. Elle soutient en effet que ces conclusions contreviennent aux dispositions impératives de l’article 954 du code de procédure civile et ne lui permettent pas de conclure valablement dès lors qu’elles ne sont que la reprise des conclusions de première instance sans critique de la décision entreprise ni actualisation des comptes.

Les consorts A B répliquent que la demande de nullité de l’acte d’appel relève de la seule compétence du conseiller de la mise en état de sorte que cette demande formée devant la cour après des conclusions au fond doit être déclarée irrecevable. En tout état de cause, elles soutiennent que les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ne comportent aucune sanction.

L’article 954 du code de procédure civile énonce : 'Les conclusions contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs du jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion (…)'.

Si l’article 961 sanctionne d’une irrecevabilité les conclusions non conformes, cette fin de non-recevoir ne vise que la méconnaissance des exigences relatives à l’en-tête des conclusions, à savoir l’indication de l’identité des parties et de leur domicile ou siège social, étant par ailleurs rappelé que, s’agissant d’une fin de non-recevoir, elle relève de la seule compétence de la cour en l’absence de dispositions spécifiques.

En l’espèce, l’en-tête des conclusions critiquées comporte les indications prévues par l’article 960 alinéa 2 et la contestation soulevée par la société PARIS HANOÏ ne porte que sur la structuration des conclusions des intimées non sanctionnée d’une irrecevabilité.

La demande de la société PARIS HANOÏ tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions des consorts A – B sera en conséquence écartée ainsi que sa demande de nullité de l’appel.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire :

M^mes A et M^me B sollicitent l’infirmation du jugement entrepris ayant déclaré nul le commandement visant la clause résolutoire pour avoir été délivré de mauvaise foi.

Elles font valoir, s’agissant de leur qualité à délivrer le commandement en réponse au moyen repris par l’intimée, que l’absence de publication foncière de l’attestation notariée n’a aucune incidence sur l’opposabilité aux tiers de la mutation qui s’impose par le simple fait du décès en application des articles 724, 730-1, et 730-3 du code civil ; qu’il est indifférent que le commandement ne soit pas délivré au nom de M^me B, détenant 50 % des droits indivis dès lors que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire qui n’implique pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Elles justifient la mise en oeuvre de la clause résolutoire par le manquement de la locataire à ses obligations de payer les loyers et charges et l’absence de règlement automatique du loyer révisé en présence d’une clause d’échelle mobile contractuelle ayant vocation à s’appliquer même en l’absence

d’appel de fonds préalable. Elles soutiennent que la société locataire ne peut tirer argument de l’expertise en cours lors de la délivrance du commandement et du potentiel préjudice en résultant pour arguer d’une quelconque mauvaise foi de leur part alors que le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer sans autorisation judiciaire et qu’une ordonnance du juge de la mise en état l’a condamnée au paiement d’une provision qui n’a été que partiellement honorée ; que l’absence de prise en compte de certains versements ne rend pas nul le commandement qui ne comportait aucune difficulté quant à l’identification des héritiers.

La SARL PARIS HANOI sollicite la confirmation du jugement entrepris s’agissant de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer. Elle met en avant l’effondrement du plafond de la réserve justifiant une réduction des loyers, le refus systématique de recevoir paiement des loyers par lettre recommandée et les multiples saisies-attributions diligentées entre ses mains du fait du non règlement des charges de copropriété impliquant la nécessité de faire des comptes.

Elle reproche à titre surabondant au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences d’une absence de publication de l’attestation notariale constatant le transfert de propriété des lots donnés à bail et soutient qu’à défaut de publication, M^mes A ne justifient pas d’un droit réel leur permettant la délivrance d’un commandement de payer. Elle fait par ailleurs valoir que le commandement n’a pas été délivré au nom de M^me B propriétaire de la moitié des lots loués ; que l’expulsion du locataire constituant un acte d’administration nécessitant l’accord d’au moins les deux tiers des indivisaires , le commandement délivré par M^mes A seules encourt également la nullité de ce chef.

* sur la qualité de M^mes A à délivrer le commandement visant la clause résolutoire:

Selon les dispositions de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

L’article 815-2 du code civil énonce toutefois que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

En l’espèce, M^mes A, titulaires de la moitié des droits indivis ont fait délivrer le commandement critiqué. Ce commandement ayant pour finalité la conservation des droits indivis, il constitue non pas un acte d’administration nécessitant le consentement des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis comme le prétend la société PARIS HANOÏ mais un acte conservatoire que M^mes A avaient parfaitement qualité à délivrer ainsi que l’a retenu le premier juge.

L’absence de publication au service de la publicité foncière de l’attestation établie le 5 décembre 2011 par Maître D constatant la dévolution successorale en suite du décès de P G A est par ailleurs sans incidence sur la validité du commandement délivré dès lors qu’en application des dispositions de l’article 724 alinéa 1 du code civil, les héritiers sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. Il sera à cet égard rappelé ainsi que l’a fait le premier juge que l’objet de la publicité foncière est de régler les conflits entre ceux qui revendiquent un droit concurrent sur un même bien et assurer l’opposabilité des sûretés prises sur les biens immobiliers, la cour relevant par ailleurs que la société locataire ne revendique aucun droit concurrent sur les lieux loués et reconnaît la qualité d’héritières de M^mes A, ayant opéré des paiements entre leurs mains. Ce moyen sera en conséquence rejeté.

* sur la mauvaise foi dans la mise en oeuvre du commandement :

Il est constant que le commandement visant la clause résolutoire ne peut produire effet qu’en étant délivré de bonne foi conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil en sa version

applicable à l’espèce.

Le commandement a été délivré le 5 juillet 2012 pour paiement de la somme principale de 87.859,40 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges de la période allant de janvier 2009 à juillet 2012 inclus.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, ce commandement a été signifié après qu’une expertise judiciaire a été diligentée à la demande de la société PARIS HANOÏ, en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 12 mars 2010 à la suite de l’effondrement d’une partie du plafond de la réserve du local commercial correspondant au plancher du studio de l’étage supérieur appartenant à M. A survenu le 26 juin 2009. Si le locataire ne peut, de son propre chef, suspendre l’exécution de ses obligations sans y être autorisé, il n’en demeure pas moins qu’à la date de délivrance du commandement, la société PARIS HANOÏ était toujours privée de la jouissance de sa réserve en vertu d’un arrêté du préfet de police en date du 28 août 2009, le rapport d’expertise déposé le 5 janvier 2011 mettant en outre en évidence l’existence d’un préjudice matériel.

Il est constant que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant. Pour autant le décompte des sommes réclamées tel que mentionné sur le commandement ne porte mention d’aucun versement opéré par la société locataire alors même qu’une saisie-attribution à exécution successive a été diligentée entre ses mains le 15 octobre 2008 pour paiement de 9.515,73 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété dû par M. A en vertu d’un jugement rendu le 6 mai 2008 par le tribunal d’instance de Paris 11^e ; que l’huissier instrumentaire en a donné mainlevée le 2 avril 2009 et que postérieurement à la mainlevée de cette mesure d’exécution forcée, le conseil de la société PARIS HANOÏ a fait parvenir au conseil de M. A, M^e Q-R, par courriers de 13 et 20 octobre 2010, un premier chèque de 5.831,76 euros prélevé sur son compte CARPA en règlement des loyers des mois de novembre 2009 à janvier 2010 puis un chèque de la société PARIS HANOÏ à l’ordre de la CARPA pour un montant de 9.719,60 euros au titre des loyers des mois de février à juin 2010, le conseil de M. A ayant pour sa part fait parvenir à la locataire une mise en demeure datée du 14 octobre 2010 d’avoir à régler la totalité des loyers arriérés sans aucune précision de montant. Il est ainsi incontestable que des comptes étaient à faire entre les parties.

A cette nécessité d’établir des comptes entre les parties s’ajoute la difficulté d’identifier les héritiers de G A décédé le […] ayant conduit à la désignation d’un administrateur provisoire de cette succession par ordonnance rendue le 26 janvier 2012 par le président du tribunal de grande instance de Paris saisi à la requête du syndicat des copropriétaires. S’il a été mis fin à cette mission par ordonnance du 5 avril 2012 après communication à l’administrateur provisoire de l’acte de notoriété constatant la dévolution successorale établi le 5 décembre 2011, il n’est justifié par M^mes A d’une quelconque diligence de leur part ou de leur conseil qui aurait été initiée auprès de la société PARIS HANOÏ avant la signification du commandement visant la clause résolutoire. Elles ont ainsi manqué de bonne foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire stipulée au bail. Le jugement ayant déclaré nul ledit commandement sera en conséquence confirmé.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil, le défaut de paiement des loyers et charges à l’échéance convenue constitue un motif de résiliation du bail à la condition qu’il revête un degré de gravité suffisant.

M^mes A et M^me B invoquent un arriéré de loyers de 49.665,55 euros arrêté au 1^er février 2020 et un arriéré de charges et provisions sur charges de 19.692,23 euros à la même date, faisant par ailleurs observer que la société PARIS HANOÏ ne s’est toujours pas acquittée de la totalité des sommes mises à sa charge par l’ordonnance rendue le 6 juillet 2016 par le juge de la mise en état l’ayant condamné à titre provisionnel au paiement de 40.000 euros au titre des loyers et de

10.000 euros au titre des charges, le tout arrêté au 1^er mars 2016.

La société PARIS HANOÏ fait grief en premier lieu au bailleur de ne lui avoir adressé aucune mise en demeure préalablement à cette demande de résiliation judiciaire du bail et conteste la gravité du manquement allégué en invoquant l’attitude du bailleur l’ayant empêché d’honorer ses engagements et plus particulièrement la non prise en compte des règlements effectués entre les mains de l’huissier pour le compte du syndicat des copropriétaires, l’absence de remise en état de la réserve, le non retrait des lettres recommandées qu’elle a envoyées, le fait de ne pas porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les demandes essentielles pour l’exploitation du restaurant. Elle conteste par ailleurs le montant de l’arriéré invoqué ne se reconnaissant débitrice que de la somme de 29.450,41 euros, reprochant au bailleur de ne pas prendre en compte l’ensemble des versements effectués et soutenant que les provisions sur charges doivent lui être remboursées depuis 2017 en l’absence de régularisation des charges.

La cour rappelle que la demande de résiliation judiciaire d’un bail n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable et relève qu’aucune clause du bail, contrairement aux allégations de la société PARIS HANOÏ qui s’abstient d’ailleurs de la reprendre in extenso, ne fait obligation au bailleur d’adresser au preneur une mise en demeure préalablement à l’introduction d’une demande de résiliation judiciaire du bail. Ce moyen sera en conséquence écarté.

M^mes A et M^me B établissent un décompte détaillé des loyers indexés dus pour la période d’avril 2008 à janvier 2020 inclus faisant ressortir un total dû hors charges d’un montant de 283.319,67 euros. Ce décompte n’est pas contesté par la société PARIS HANOÏ qui dans ses conclusions vise une somme d’un montant supérieur, soit 284.247,67 euros. La somme de 283.319,67 euros précisément détaillée sera ainsi retenue.

Les parties s’opposent sur le montant des versements à prendre en compte, M^mes A et M^me B reconnaissant des versements pour un montant de 233.654,12 euros tandis que la société PARIS HANOÏ invoque des versements de 265.584,49 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, il appartient à celui qui invoque un paiement d’en rapporter la preuve.

L’examen comparé des décomptes des parties fait ressortir des divergences sur les points suivants:

— période d’avril 2008 à septembre 2008 :

La société PARIS HANOÏ invoque des paiements pour un montant de 10.980 euros tandis que le bailleur ne retient que la somme de 10.200 euros. Les paiements invoqués par la société PARIS HANOÏ sont justifiés mais la somme de 780 euros correspond aux provisions sur charges de la période de sorte que la somme retenue par le bailleur sera seule admise.

— période d’octobre 2008 à mars 2009 :

La société PARIS HANOÏ invoque des paiements d’un montant de 11.207,84 euros entre les mains de la SCP d’huissier MOLITOR, en vertu d’une saisie-attribution dont le certificat de non contestation lui a été signifié le 15 octobre 2008, le bailleur ne retenant des paiements qu’à hauteur de 4.017,10 euros. La société PARIS HANOÏ ne rapporte pas la preuve de paiements pour le montant allégué, étant constaté à cet égard que le montant allégué est supérieur à celui pour lequel la saisie a été opérée, à savoir une somme totale de 9.515,73 euros. La somme de 4.017,10 euros qui détaille très précisément les versements pris en compte, par ailleurs corroborés par les pièces produites par la locataire sera retenue.

— période d’avril 2009 à août 2009 :

Le bailleur reconnaît des versements d’un montant de 11.290,34 euros supérieur à la somme de 9.719,60 euros invoquée par la société locataire. La somme de 11.290,34 euros sera dès lors retenue.

— période de septembre 2009 à mai 2011 :

Le bailleur reconnaît au titre de cette période des versements d’un montant de 15.551,34 euros (5.831,74 + 9.719,60) alors que la société PARIS HANOÏ invoque des versements sur le compte CARPA de son conseil Maître E pour un montant de 38.878,40 euros. Pour justifier des paiements allégués, elle produit des relevés de son compte faisant apparaître des débits mensuels d’un montant de 1.943,92 euros et la copie de la souche de chéquier mentionnant que ces chèques sont établis à l’ordre de la CARPA. Il sera cependant rappelé, s’agissant des règlements sur un compte CARPA, qu’un créancier ne peut être réputé avoir reçu paiement tant que la somme due n’a pas été mise à sa disposition par un transfert au sous-compte CARPA de son avocat ; que faute pour la société PARIS HANOÏ de rapporter cette preuve, les paiements invoqués ne peuvent être considérés comme libératoires et la somme de 15.551,34 euros sera seule admise, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

— période de décembre 2017 à juin 2019 :

Le bailleur reconnaît des versements pour un montant de 39.393,65 euros, la société PARIS HANOÏ invoquant des versements d’un montant de 41.467 euros (22.806,85 + 18.660,15) pour la période de décembre 2017 à juillet 2019. Il ressort de l’examen du compte CARPA du conseil du bailleur que le versement de 2.073,35 euros effectué le 11 juillet 2019 n’est pas pris en compte de sorte qu’il sera ajouté aux versements reconnus par le bailleur.

En définitive, le montant total des versements à prendre en compte s’élève à 235.727,47 euros (233.654,12 + 2.073,35) de sorte que la société PARIS HANOÏ reste débitrice d’une somme de 47.592,20 euros (283.319,67 – 235.727,47) à titre d’arriéré de loyers au mois de janvier 2020 inclus.

S’agissant des charges, M^mes A et M^me B justifient de charges récupérables pour un montant de 16.572,23 euros pour la période du 1^er octobre 2008 au 30 septembre 2017. La société PARIS HANOÏ ayant versé des provisions d’un montant de 520 euros pour la période du 1^er octobre 2008 au 31 janvier 2009, elle est débitrice au titre des régularisations de charges de la période en cause d’une somme de 16.052,23 euros. M^mes A et M^me B n’ayant pas justifié des régularisations de charges pour la période postérieure, elles ne sauraient prétendre au paiement de la provision de 130 euros prévue contractuellement. La société PARIS HANOÏ ne saurait en revanche prétendre au remboursement d’une quelconque somme de ce chef dès lors qu’elle n’a procédé à aucun paiement à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que la société PARIS HANOÏ est débitrice d’une somme de 63.644,41 euros (47.592,20 + 16.052,23) à titre d’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de janvier 2020 inclus. Il convient dès lors de la condamner au paiement de cette somme, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Si la société PARIS HANOÏ a méconnu son obligation de payer le loyer à l’échéance contractuelle prévue et reste débitrice d’une somme importante envers son bailleur, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a considéré que le manquement de la locataire à son obligation de paiement régulier des loyers n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, étant ajouté que pour la période postérieure à celle prise en compte par le jugement, la société locataire procède à des paiements réguliers, ces paiements ayant été d’abord effectués sur le compte CARPA de son conseil, puis entre les mains de la SCP F en exécution d’une saisie-attribution à exécution successive pratiquée entre ses mains à la demande du

syndicat des copropriétaires du […] pour paiement de la somme de 51.195,62 euros en vertu d’un arrêt rendu le 21 novembre 2018 par la cour d’appel de Paris.

Sur les demandes liées à l’effondrement du plafond de la réserve :

M^mes A et M^me B sollicitent l’infirmation du jugement entrepris ayant retenu leur responsabilité de ce chef et indemnisé la locataire au titre d’un trouble de jouissance et d’un manquement à l’obligation de délivrance. Elles soutiennent que les désordres invoqués portant sur un local annexe au local principal dédié à l’exploitation n’ont pas affecté l’exploitation du restaurant et font valoir que la partie affectée par l’effondrement, à savoir le plancher, est une partie commune de sorte que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée ; que les travaux de remise en état ont été votés en assemblée générale en 13 février 2013 et ont été exécutés. Subsidiairement, elles soutiennent que ce désordre ne peut justifier une quelconque minoration de loyer qui en tout état de cause ne peut être supérieure à 5 % ; que la perte de biens n’est pas justifiée pas plus que la nécessité d’aménager une réserve en cave.

La société PARIS HANOÏ conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du bailleur ainsi que la perte de certains biens et l’aménagement provisoire d’une réserve. Elle critique en revanche l’évaluation de sa perte immatérielle faite par le premier juge, arrêtée à la date de levée de l’arrêté de péril. Elle considère que ce préjudice doit être évalué sur la base des préconisations de l’expert et être pris en compte jusqu’à la date de réalisation des travaux de nature privative devant être entrepris et incombant au bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance.

Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail et qu’il n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre aucun droit sur la chose louée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le 26 juin 2009 une partie du plancher haut de la réserve louée à la société PARIS HANOÏ, située dans la cour de l’immeuble, s’est effondrée sur environ 15 m², les deux solives ayant cédé sur l’un de leurs appuis et se trouvant inclinées dans le vide, la partie supérieure du plancher présentant un risque de chute imminente avec l’affaissement des solives et que par arrêté en date du 28 août 2009, le préfet de police de Paris a interdit l’occupation et l’accès à la réserve ainsi que l’occupation et l’accès au logement de l’étage supérieur, cette interdiction n’ayant été levée que par arrête préfectoral du 13 juillet 2015 après constatation du renforcement par un nouveau solivage en bois de la structure horizontale entre le logement du 1^er étage et la réserve du restaurant et la restitution de l’isolement coupe-feu entre les deux niveaux par la réfection complète de la sous-face en plâtre du plancher haut de la réserve.

Aux termes de son rapport en date du 5 janvier 2011, l’expert judiciaire conclut que ce sinistre a pour origine le lot 39 de la copropriété appartenant à M. A et plus particulièrement les installations sanitaires de ce logement non conformes aux règles de l’art dès lors que leur étanchéité n’est pas assurée.

Les conclusions de l’expert sont parfaitement claires quant à l’origine du sinistre et ne sont pas utilement contestées par M^mes A et M^me B qui ne peuvent dès lors s’exonérer, dans leur rapports locatifs avec la société PARIS HANOÏ, de leur responsabilité s’agissant de l’indemnisation d’un sinistre ayant son origine dans l’appartement alors propriété de leur ayant-cause. Elles seront tenues en conséquence d’indemniser la société locataire des préjudices subis sans pouvoir arguer du fait que la structure du plancher est une partie commune ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

L’expert évalue le préjudice matériel subi par la société PARIS HANOÏ à la somme de 9.617,25

euros correspondant au remplacement de la chambre froide (7.577 euros), des rayonnages (896 euros) et de divers ustensiles (721,20 + 318,50 + 104,55). Au regard de l’effondrement constaté par l’expert, M^mes A et M^me B ne peuvent valablement prétendre que le sinistre n’a que très partiellement endommagé la chambre froide et n’a provoqué qu’une légère pellicule de poussière. Le jugement entrepris ayant alloué ladite somme à la société locataire sera donc confirmé.

M^mes A et M^me B ne peuvent pas davantage s’opposer utilement à la prise en charge du coût d’une réserve provisoire en cave pour un montant de 1.435,71 euros telle que proposée par l’expert au motif que l’effondrement n’est que partiel alors même qu’il a rendu inutilisable la totalité de la réserve.

S’agissant du préjudice immatériel, l’expert judiciaire propose une évaluation au prorata des surfaces et de leur importance, à savoir 80 % pour le lot 3 constitué des cuisines et de la salle de restaurant et 20 % pour les réserves correspondant au lot 36. Il convient cependant de relever que ce local en cause ne constitue qu’une annexe du local commercial, affectée au seul usage de réserve. C’est dès lors par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a évalué la réfaction de loyer correspondant à la privation du jouissance de cette réserve à 10 % du montant du loyer.

L’interdiction d’utiliser la réserve a été levée par arrêté du 13 juillet 2015 et la société PARIS HANOÏ prétend que la réfaction du loyer doit continuer à s’appliquer jusqu’à remise en état des parties privatives. Ces travaux de remise en état n’ont pas été déterminés dans le cadre des opérations d’expertise et en l’état des pièces produites par la société PARIS HANOÏ, à savoir les seules conclusions du rapport d’expertise, il n’est pas établi qu’une telle demande ait été formulée dans le cadre des opérations d’expertise, l’expert s’étant borné à évaluer le coût des travaux de remise en état du plancher et la valeur de remplacement des matériels et fournitures endommagés. La société PARIS HANOÏ ne peut ainsi solliciter le maintien d’une réfaction du loyer jusqu’à exécution de travaux indéterminés et en même temps solliciter la condamnation du bailleur à l’indemniser du coût de ces travaux, la cour ne pouvant en tout état de cause, pour déterminer ces travaux, se référer aux deux devis produits par la société locataire et établis par l’entreprise ATELIER DE LA FORGE ROYALE. Si ces devis visent des travaux de remise en état des murs et plafonds, ils comportent cependant des travaux qui excèdent ce qui est manifestement nécessaires, à savoir notamment la réfection de la porte d’entrée, d’une fenêtre, du tableau électrique, d’une installation de plomberie avec pose d’un ballon d’eau chaud dont aucun élément ne permet d’établir qu’ils étaient présents avant le sinistre et ont été endommagés par ledit sinistre. Il est à cet égard significatif de relever que l’expert, au titre des matériels endommagés, n’a nullement constaté la présence d’un ballon d’eau chaude pas plus que ne le fait le constat d’huissier dressé le 24 juillet 2015 à la requête de la société locataire alors qu’il mentionne la présence de l’ancienne chambre froide, ces constatations tendant à établir que la société PARIS HANOÏ entend faire supporter au bailleur des travaux d’amélioration de ladite réserve.

Compte tenu du montant du loyer révisé, la privation de jouissance arrêtée au 31 juillet 2015 sera évaluée à la somme de 9.130 euros ainsi que l’a retenu le premier juge qui sera également confirmé sur l’évaluation du coût des travaux de remise en état pour un montant de 9.000 euros.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris condamnant in solidum M^mes A et M^me B à payer à la société locataire la somme de 29.182,96 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’effondrement de partie du plafond sera confirmé.

Sur le conduit d’extraction :

La société PARIS HANOÏ invoque le manquement de M^mes A et M^me B à leur obligation de délivrance en l’absence de conduit d’extraction d’air vicié aux normes et sollicite la condamnation des bailleurs à remettre aux normes ledit conduit, sous astreinte. Elle sollicite également leur condamnation au paiement de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle fait

valoir qu’une assemblée générale des copropriétaires de 2016 a rejeté la demande d’autorisation de réalisation de travaux de mise aux normes du conduit ; qu’en suite de ce refus, elle a remis de nouveaux projets au conseil des bailleurs afin qu’ils les fassent porter à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée en 2018 mais que ceux-ci n’en ont rien fait ; que cette demande n’a été transmise au syndic que le 12 avril 2019 mais que les bailleurs sont défaillants dans la transmission de l’information.

Le moyen tiré du caractère nouveau de la demande de dommages-intérêts formée par la société PARIS HANOÏ n’est pas repris dans le dispositif des conclusions de M^mes A et M^me B qui seul saisit la cour de sorte qu’il n’y n’a pas lieu d’y répondre.

Il est constant que l’installation d’un système d’extraction d’air vicié conforme à la destination contractuelle des lieux loués relève de l’obligation de délivrance du bailleur.

Pour autant, le bailleur ne peut être condamné à réaliser des travaux de mise aux normes qui impliquent l’autorisation du syndicat des copropriétaires, étant précisé que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 19 avril 2016 a refusé d’autoriser la réalisation des travaux de mise aux normes du conduit de fumées sur les bases proposées en déclarant cependant ne pas s’opposer à étudier tout nouveau projet et que le conseil des consorts A a transmis au syndic le 12 avril 2019 de nouveaux projets de résolutions. La demande de condamnation du bailleur à la réalisation des travaux de mise aux normes dudit conduit sera en conséquence rejetée.

Si le bailleur ne peut être condamné à exécuter les travaux de mise aux normes du conduit, il a seul qualité pour solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de procéder à l’exécution de ces travaux et transmettre au locataire les résolutions de celle-ci, l’assemblée générale ne connaissant que le copropriétaire.

En l’espèce, il convient de relever que si le conseil du bailleur a transmis au syndic le 12 avril 2019 les résolutions que la société locataire voulait voir inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il apparaît qu’en dépit de la demande formée le 11 octobre 2019 par courriel officiel du conseil de la société PARIS HANOÏ, M^mes A et M^me B ne justifient d’aucune information donnée sur ce point alors qu’il n’est pas contesté qu’une assemblée générale a eu lieu. Cette absence de réponse caractérise un manquement du bailleur à son obligation de loyauté contractuelle. Elle est source d’un préjudice pour la société locataire qui a fait l’objet d’un procès-verbal de contravention le 31 mai 2019 du chef des nuisances olfactives résultant de l’absence de conduit conforme et qui reste dans l’ignorance de la position du syndicat des copropriétaires et ne peut utilement prendre position. Ce préjudice sera évalué à la somme de 3.000 euros.

Sur les demandes accessoires :

Il sera constaté que la société PARIS HANOÏ ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions la demande de dommages-intérêts formée devant le premier juge. La cour qui ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif n’en est dès lors pas saisie.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné la société PARIS HANOÏ à payer à M^mes A et M^me B prises ensemble la somme de 39.730,48 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges échus entre le 1^er avril 2008 et le 30 juin 2017,

— condamné M^mes A et M^me B aux dépens,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société PARIS HANOÏ à payer à M^mes A et M^me B prises ensemble la somme de 63.644,41 euros à titre d’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de janvier 2020 inclus,

Déboute la société PARIS HANOÏ de sa demande de condamnation de M^mes A et M^me B à l’exécution de travaux de mise aux normes du conduit d’extraction d’air vicié,

Condamne M^mes A et M^me B in solidum à payer à M^mes A et la société PARIS HANOÏ la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice résultant du défaut d’information sur les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et les partage par moitié entre les parties,

Autorise la distraction des dépens au profit de Maître M ORLAWSKA qui en a fait la demande,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE