Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/01044 – N° Portalis DBVG-V-B7G-EQ2P

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 02 AVRIL 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mai 2022 – RG N°19/01688 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL

Code affaire : 54G – Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 30 janvier 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A. GENERALI IARD

Sise [Adresse 4]

Inscrite au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663

Représentée par M^e Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, avocat postulant

Représentée par M^e François-Xavier BERNARD, avocat au barreau de DIJON, avocat postulant

ET :

INTIMÉS

Monsieur [E] [T]

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Anne LAGARRIGUE de la SELARL ANNE LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [N] [B] épouse [T]

née le 14 Décembre 1983 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Anne LAGARRIGUE de la SELARL ANNE LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Monsieur [K] [D]

né le 03 Septembre 1984 à [Localité 11], de nationalité française, comptable, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier GUICHARD de la SELARL OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

S.A.R.L. AGENCE ELIA au capital de 7.500 €, représentée en la personne de sa liquidatrice amiable, Mme [Z] [R], domiciliée en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 5]

Représentée par M^e Camille BEN DAOUD de la SELARL HBB AVOCAT, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires '[Adresse 9]' agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, la SARL GERANCE SYNDIC MOURET ayant siège [Adresse 2]

Sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Frédérique THOMAS, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte authentique établi le 20 mars 2006, M. [K] [D] a acquis de M. [V] [X] et Mme [C] [A], au sein de l’ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 7] lieudit [Adresse 3], le lot n° 1 composé d’un appartement de type T3 situé au premier étage ainsi que les 573/10 000èmes des parties communes et le lot n° 17 composé d’une cave ainsi que les 7/10 000èmes des parties communes, avec droit d’usage d’une terrasse située sur la toiture terrasse du lot n° 10, cédé aux termes d’un acte notarié établi le 13 décembre 1979 entre la SARL COTRA, cédante, et M. [G] [T], cessionnaire.

Par ailleurs et après travaux de rénovation et de réhabilitation du logement concernant notamment l’étanchéité du toit terrasse, la SARL ACV a selon acte authentique du 22 décembre 2010, vendu à Mme [N] [B] épouse [T] et M. [E] [T], au sein du même ensemble immobilier :

— le lot n° 10, à savoir un local à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée donnant sur la cour intérieure du [Adresse 9] ;

— les 467/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales situées en-dessous de la terrasse attenante à l’appartement appartenant à M. [D].

En raison de problèmes d’humidité, divers travaux ont été réalisés au cours des années 2015 et 2016 par la venderesse puis par les acquéreurs.

Au motif d’infiltrations ayant dégradé plusieurs locaux situés sous la terrasse attenante à l’appartement de M. [D] malgré les travaux susvisés, une expertise a été ordonnée selon ordonnances de référé rendues les 20 mars et 02 octobre 2018.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise le 31 mai 2019, Mme [B] et M. [T] ont, par actes signifiés le 27 novembre 2019, fait assigner M. [D] et son assureur la SA Generali Iard, devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Vesoul en sollicitant, avec exécution provisoire et outre frais irrépétibles et dépens :

— qu’il soit 'dit et jugé’ que M. [D] est responsable des dégradations subies dans leur appartement ;

— la condamnation de ce dernier à leur payer les sommes suivantes :

. 15 000 euros au titre des travaux d’assèchement de l’appartement ;

. 34 573,57 euros au titre de la réfection de celui-ci ;

. 3 200 euros au titre du recours nécessaire à un maître d’oeuvre ;

. 14 060 euros au titre de la perte de loyer, pour la période du mois de septembre 2016

au mois d’octobre 2019 ;

. 380 euros par mois à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’à réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse et de réfection de l’appartement ;

. 4 650 euros au titre du remplacement de la cuisine ;

— qu’il soit 'dit et jugé’ que la société Generali Iard devra le garantir des condamnations ;

— qu’il soit mis à la charge de ce dernier la réparation de la toiture terrasse ainsi que le remplacement de la descente des eaux de pluie ;

— qu’il soit 'dit et jugé’ que ces travaux devront être réalisés dans le mois suivant la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par actes signifiés les 9 septembre 2020, M. [D] a assigné en intervention forcée et en garantie, solidairement entre eux, la SARL Agence Elia, syndic de copropriété, ainsi que la société ACV et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], en concluant au rejet des demandes formées à son encontre, subsidiairement avant-dire droit à la réalisation d’une nouvelle expertise ou à une demande d’avis technique confiée à un spécialiste de l’étanchéité, encore plus subsidiairement à la condamnation de la société Generali Iard à le garantir et en sollicitant qu’il soit 'dit’ que les trois intervenants forcés seront tenus de le garantir solidairement entre eux.

La société Generali Iard a soulevé en première instance la nullité de l’assignation délivrée à son encontre, l’irrecevabilité des demandes et a conclu subsidiairement au rejet de celles-ci.

Les sociétés Agence Elia et ACV, ainsi que le syndicat des copropriétaires, demandaient au juge de première instance de débouter M. [D] de l’ensemble des demandes formulées à leur encontre.

Par jugement rendu le 24 mai 2022, le tribunal a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société Generali Iard ;

— condamné M. [D] à payer à Mme [B] et M. [T] les sommes suivantes :

. 15 000 euros au titre des travaux d’assèchement de l’appartement ;

. 33 111,29 euros au titre de la réfection de celui-ci ;

. 3 200 euros au titre du recours nécessaire à un maître d''uvre ;

. 14 060 euros au titre de la perte de loyer, pour la période du mois de septembre 2016 au

mois d’octobre 2019 ;

. 380 euros par mois à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’à réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse et de réfection de l’appartement ;

. 4 650 euros au titre du remplacement de la cuisine ;

. 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] à procéder à la réparation de la toiture terrasse ainsi qu’au remplacement de la descente des eaux de pluie, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

— condamné la société Generali Iard :

. à garantir M. [D] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [B] et de M. [T] ;

. 'à lui payer la somme de 800 euros chacun’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia :

. à garantir M. [D] solidairement entre eux des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [B] et de M. [T] ;

. 'à lui payer la somme de 800 euros chacun’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] à payer à la société ACV la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. [D] aux dépens de l’instance principale et aux dépens de l’appel en garantie formé contre la société ACV ;

— condamné la société Generali Iard, le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia aux dépens des appels en garantie dirigés contre eux.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'donner acte', 'juger’ et constater’ et :

Concernant la demande tendant à la nullité de l’assignation :

— que la société Generali Iard n’invoque aucun grief au soutien de sa demande tendant au prononcé de la nullité de l’assignation pour vice de forme ;

Concernant l’origine des désordres et sur la demande d’expertise judiciaire ou de recours à un technicien avant-dire droit :

— qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux appartenant à Mme [B] et M. [T] sont affectés de désordres dus à des infiltrations provenant de la toiture-terrasse attenante à l’appartement appartenant à M. [D], notamment en raison d’un défaut d’étanchéité de son revêtement et de l’osbtruction d’une descente d’eau de pluie ;

— que s’il critique la mise en cause de sa responsabilité, M. [D] ne conteste ni l’origine des infiltrations ni le défaut d’étanchéité de sa terrasse tandis que la note technique datée du 14 avril 2020 établie par M. [V] [S] et le courriel de M. [M] [U] daté du 05 mars 2022, relatant des constatations réalisées hors présence des parties et de l’expert, sont impropres à remettre en cause les termes de son rapport dont ils confirment au surplus les conclusions concernant l’origine des infiltrations ;

Concernant la responsabilité de M. [D] :

— que le règlement de copropriété reçu le 10 novembre 1979 prévoit en son l’article 6 que les parties communes comprennent toutes les terrasses, accessibles ou non et en son article 7 qu’il en est de même des canalisations d’écoulement des eaux pluviales, sauf les parties de celles-ci affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et se trouvant à l’intérieur des parties privatives ;

— qu’aux termes de son acte d’achat du 20 mars 2006 régularisé avec les époux [H], M. [D] dispose d’un droit d’usage exclusif de la terrasse du lot n° 10, ce droit ayant été cédé originellement par un acte notarié du 13 décembre 1979, publié au bureau des hypothèques de [Localité 10] le 10 janvier 1980 et opposable à M. [D], selon autorisation de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 16 novembre 1979 qui précise que M. [T], cessionnaire, 'ou toute personne physique ou morale qui pourra se substituer à lui par la suite, devra protéger cette terrasse par des carrelages pour éviter de perforer l’étanchéité ;

— que si la toiture-terrasse reste une partie commune, quand bien même M. [D] dispose du droit exclusif d’en jouir, il résulte des stipulations contractuelles susvisées que la contrepartie de la cession de ce droit consiste en l’obligation d’en maintenir l’étanchéité ;

— que dès lors, M. [D] ne peut valablement soutenir que seuls les frais d’entretien de la partie superficielle sont à sa charge et que les frais de structure, comprenant les frais d’étanchéité, sont à la charge de la copropriété ;

— qu’au surplus, il résulte de l’expertise que l’origine des infiltrations réside dans le défaut d’entretien de la terrasse ainsi que le caractère défectueux et la dégradation de la membrane de protection ;

— qu’au contraire, aucun élément ne permet de considérer que ce défaut étanchéité est la conséquence d’un vice de construction affectant le gros oeuvre ou la structure de la dalle elle-même ou est le résultat du défaut de pose ou d’une pose défectueuse d’un revêtement étanche sur la dalle lors de sa construction, rendant ce défaut d’étanchéité imputable à la copropriété ;

— qu’à supposer que les travaux relèvent du syndicat de copropriété, M. [D], qui n’ a pas assuré l’étanchéité de sa terrasse dont le revêtement s’est dégradé, doit en réparer les conséquences quand bien même les réparations pourraient être mises à la charge du syndicat ou d’autres co-responsables ;

— qu’il ne saurait se retrancher derrière la responsabilité des propriétaires successifs, alors qu’en sa qualité d’acquéreur des locaux, il était cessionnaire des droits et obligations mis à sa charge en contrepartie du droit d’usage exclusif de la terrasse ;

— qu’il ne peut valablement invoquer l’occupation des locaux par ses locataires, ou encore la responsabilité des entreprises qui sont intervenues pour réaliser les travaux défectueux sur la terrasse, alors qu’en sa qualité de copropriétaire il est responsable des conséquences dommageables de l’absence d’entretien ou du défaut de mesures prises pour assurer l’étanchéité de la terrasse dont il a l’usage exclusif ;

— que, n’ignorant pas l’existence d’infiltrations provenant de la terrasse, il ne justifie d’aucune démarche en vue de remédier au défaut d’étanchéité ;

— que s’agissant de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, constituant une partie commune, M. [D] ne peut se retrancher derrière l’inaction de la copropriété, même si elle a contribué à l’apparition des infiltrations et ne peut, en pareil cas, que se retourner contre la copropriété mais non échapper à sa propre responsabilité ;

Concernant la réparation :

— que s’il s’est étonné du montant de 15 000 euros chiffré par l’expert au titre des travaux d’assèchement de l’appartement, M. [D] n’en consteste pas le montant par des éléments objectifs ;

— que le préjudice au titre de la réfection de l’appartement comprend le devis d’un montant de 26 014,19 euros, proche du montant de 25 000 euros chiffré par l’expert, outre le devis de réfection électrique bien que non retenu par l’expert soit 7 097,10 euros après déduction de la somme de 1 462,28 euros TTC correspondant au chiffrage de remplacement du tableau électrique dont l’atteinte n’est pas établie alors qu’il dispose en principe d’un caisson étanche ;

— que le chiffrage du recours nécessaire à un maître d’oeuvre n’est pas contesté ;

— concernant la perte de loyer, que s’il est vrai que la lettre de congé adressée aux demandeurs, ne précise aucun motif de résiliation du contrat de bail, il ne saurait être contesté que depuis le mois de septembre 2016, l’appartement n’a pas été reloué compte tenu des infiltrations subies et de la dégradation corrélative du logement devenu insalubre et donc impossible à louer ;

— que si la terrasse constitue une partie commune, il appartient à M. [D] d’en assurer l’entretien et de s’assurer de son étanchéité, de sorte qu’il doit être condamné à prendre en charge les travaux de réfection de son étanchéité ;

— que par contre, le remplacement de la descente d’eaux pluviales relève du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il est en droit de réclamer à ce dernier de prendre en charge du coût des travaux qu’il aura fait réaliser ;

Concernant les appels en garantie :

— que les exclusions de garanties invoquées par la société Generali Iard figurant à l’article 5.1 des conditions générales du contrat d’assurance habitation souscrit par M. [D] doivent être écartées en ce que les conditions d’application de la première relative aux dommages causés intentionnellement ne sont pas établies tandis que la deuxième relative aux dommages résultant 'de la non réalisation de travaux, réparations, entretiens que vous saviez devoir effectuer’ ne satisfait pas à la condition limitative prévue par l’article L. 113-1 du code des assurances ;

— que la canalisation dont l’obstruction a participé aux infiltrations constitue une partie commune de sorte que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le droit d’usage privatif de M. [D] sur le toit terrasse étant sans incidence, de sorte qu’il doit sa garantie à ce dernier ;

— que M. [D] n’a formé aucune demande à l’encontre du syndic société Gérance Syndic Mouret, sous l’enseigne GSM Immo, alors que ce dernier n’est entré en fonction qu’au mois de novembre 2019, c’est-à-dire postérieurement à l’apparition du dommage ;

— concernant le syndic société Agence Elia, en fonction jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2019, M. [D], auquel il appartient sur le fondement quasi délictuel d’établir des fautes dans l’accomplissement de sa mission, établit que celui-ci n’a pas effectué les démarches visant à remédier aux désordres dont il a eu connaissance dès l’année 2017 de sorte qu’il a commis une faute ayant concouru aux désordres sans que le quitus annuel lui ayant été donné ne soit libératoire à cet égard ;

— que ni la société ACV, ni Mme [B] et M. [T] ne sont en charge de l’entretien ou de la maintenance des parties communes dont font partie la toiture-terrasse et la canalisation défectueuses, de sorte que la responsabilité de la société ACV, dont il n’est pas établi que son intervention ait contribué à la détérioration de l’étanchéité de la toiture-terrasse, n’est pas établie.

Par déclaration du 28 juin 2022 enregistrée sous la référence 22/01044, la société Generali Iard a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [D] à payer à Mme [B] et M. [T] les sommes suivantes :

. 15 000 euros au titre des travaux d’assèchement de l’appartement ;

. 33 111,29 euros au titre de la réfection de celui-ci ;

. 3 200 euros au titre du recours nécessaire à un maître d''uvre ;

. 14 060 euros au titre de la perte de loyer, pour la période du mois de septembre 2016 au

mois d’octobre 2019 ;

. 380 euros par mois à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’à réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse et de réfection de l’appartement ;

. 4 650 euros au titre du remplacement de la cuisine ;

. 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D], sous astreinte, à procéder à la réparation de la toiture terrasse ainsi que le remplacement de la descente des eaux de pluie ;

— l’a condamnée à garantir M. [D] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [B] et de M. [T] et 'à lui payer la somme de 800 euros chacun’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— l’a condamnée aux dépens des appels en garantie.

Selon ses dernières conclusions transmises le 20 janvier 2023, elle conclut à sa 'réformation’ et demande à la cour de, statuant à nouveau :

— de débouter Mme [B] et M. [T], ainsi que M. [D], de l’ensemble de leurs demandes ;

— subsidiairement, de condamner la société Agence Elia et le Syndicat des copropriétaires à la garantir de l’ensemble des sommes mises à sa charge et subsidiairement, de moitié ;

En tout état de cause,

— de débouter M. [D], la société Agence Elia et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— de condamner solidairement Mme [B] et M. [T], M. [D], le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir :

Concernant l’application de la clause d’exclusion de garantie :

— que si une clause qui exclut toute garantie lorsque l’assuré a manqué d’effectuer les réparations indispensables est trop imprécise et donc nulle, la clause intégrée au contrat souscrit par M. [D] vise plus précisément les réparations et entretiens qu’il savait devoir effectuer, de sorte qu’elle renvoie ainsi indirectement à l’acte authentique du 13 décembre 1979 lui imposant de prendre toute mesure 'nécessaire pour maintenir l’étanchéité de la terrasse notamment par la pose d’un carrelage’ et n’est pas nulle ;

— que M. [D], assuré, n’ayant pas réalisé de travaux de bitumage et d’étanchéité satisfaisants, et n’entretenant ni la terrasse, ni la descente d’eaux pluviales, la clause précitée trouve à s’appliquer ;

Concernant son action récursoire à l’encontre des co-obligés :

— que le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia, dont la responsabilité est retenue et qui sont donc des tiers fautifs au regard du rapport d’assurance la liant à M. [D], seront condamnés à la garantir des condamnations éventuellement mises à sa charge ;

— que la solidarité n’ayant pas été prononcée entre la condamnation de la société Generali Iard d’une part et la condamnation solidaire prononcée entre le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia d’autre part, il en résulte que l’obligation de la société Generali Iard est conjointe ou divise ;

— en effet, sa propre obligation étant la même que celle du Syndicat des copropriétaires et de la société Agence Elia, il y a lieu d’appliquer l’article 1309 du code civil aux termes duquel l’obligation qui lie plusieurs débiteurs se divise de plein droit entre eux ;

— qu’il en résulte que si elle était condamnée à payer la totalité du préjudice, elle serait bien fondée à solliciter la garantie pour moitié du Syndicat des copropriétaires et de la société Agence Elia, cette demande n’étant pas nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile mais étant la conséquence de la divisibilité des condamnations prononcées en première instance.

Par ordonnance rendue le 06 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré partiellement caduque à l’égard de la société ACV la déclaration d’appel formée par la société Generali Iard ;

— déclaré en conséquence irrecevables toutes les demandes formées dans cette procédure contre la société ACV et notamment la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens formulée par M. [D] dans ses conclusions transmises le 23 novembre 2022 ;

— condamné la société Generali Iard aux dépens de l’instance avancés par la société ACV et dit qu’ils seront recouvrés directement entre les mains de la SELARL Juridil ;

— condamné la société Generali Iard à payer à la société ACV la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 juillet 2022 enregistrée sous la référence 22/01243, le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— l’a condamné, avec la société Agence Elia, à garantir M. [D] solidairement entre eux des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [B] et M. [T], ainsi qu’à lui payer la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a débouté du surplus de ses demandes ;

— l’a condamné, avec les sociétés Generali Iard et Agence Elia, aux dépens des appels en garantie dirigés contre eux.

Par ses conclusions transmises les 25 et 26 octobre 2022 dans chacune des deux procédures avant leur jonction, il sollicite l’infirmation du jugement et demande à la cour statuant à nouveau de :

— 'juger’ que M. [D] a commis une faute de nature à exonérer totalement le Syndicat des copropriétaires de toute responsabilité ;

— de le juger seul responsable du préjudice subi par Mme [B] et M. [T] ;

— de le condamner à procéder seul au règlement de l’intégralité des condamnations mises à sa charge au profit de ces derniers ;

— de le condamner à régler seul les charges de copropriété qui pourraient être générées par une éventuelle condamnation du Syndicat des copropriétaires ;

— de 'juger’ qu’il ne formule aucune demande à l’encontre du syndic société GSM Immo ;

— de 'juger’ qu’il ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable au Syndicat des copropriétaires ;

— de le débouter de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

— de débouter la société Generali Iard de son appel et de rejeter sa demande de garantie dirigées contre lui ;

— de déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Mme [B] et M. [T] ;

— subsidiairement, d’ordonner un partage de responsabilité entre les parties dont la responsabilité serait retenue et de fixer à 95 % la part de responsabilité de M. [D] ;

— en tout état de cause, de condamner ce dernier à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir :

— que la jurisprudence retient qu’en cas de dommages trouvant leur origine dans une partie commune telle qu’une toiture-terrasse, dont l’usage a été réservé à un ou certains copropriétaires, ces derniers sont responsables à moins que ces dommages soient imputables à un vice de construction ou un défaut d’entretien de l’ossature de l’ouvrage commun réputé intégré au gros 'uvre de l’immeuble ;

— qu’en l’espèce, M. [D] bénéficie d’un usage exclusif de la terrasse litigieuse tandis que les désordres ne sont imputables ni à un vice de construction ni à l’ossature de l’ouvrage commun intégré au gros 'uvre en ce que l’expert judiciaire a retenu qu’ils sont uniquement la conséquence de la dégradation du revêtement de la toiture terrasse en raison de l’absence d’entretien, laquelle est à l’origine de la dégradation de l’étanchéité de ladite terrasse ;

— qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance de fuites d’eau depuis plusieurs années ;

— que si le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il peut s’en exonérer en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ;

— que précisément, il résulte de la motivation du tribunal de première instance que M. [D] a commis une faute de nature à l’exonérer totalement lui-même de toute responsabilité ;

— que si la cour confirmait le jugement de première instance, les condamnations mises à sa charge constitueront une augmentation des charges de copropriété, de sorte qu’en application de l’article 13 B du règlement de copropriété M. [D] devrait supporter seul l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées ;

— qu’étant relevé qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre du syndic actuel, celui-ci n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance rendue le 09 mai 2023 par le conseiller de la mise en état.

La société ACV a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 13 octobre 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société Generali Iard de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre et de la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.

Elles expose :

— qu’ayant été avisée au cours de l’année 2015, soit près de cinq ans après la vente de l’appartement à Mme [B] et M. [T], de problèmes d’humidité dans la salle de bains et le dressing, elle a missionné la société Damioli puis la société EGL qui a effectué des travaux de ventilation dont elle a assumé le coût selon protocole d’accord transactionnel signé avec les cessionnaires le 08 juin 2016, en contrepartie de l’absence de recours concernant le bien vendu ;

— que les travaux de rénovation complète de la toiture terrasse et de son étanchéité réalisés en 2016 à la demande de Mme [B] et M. [T] empêche que soit ensuite recherché sa responsabilité dans l’origine des désordres dans la mesure où un professionnel, qui a accepté le support, a réalisé des travaux de réhabilitation postérieurement ;

— qu’en tout état de cause, il résulte des conclusions du rapport d’expertise que la responsabilité des désordres constatés chez Mme [B] et M. [T] est exclusivement imputable à M. [D].

La société Agence Elia a formé appel incident par conclusions transmises le 17 novembre 2022 puis a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 03 janvier 2024 pour demander à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— l’a condamnée, avec le Syndicat des copropriétaires, à garantir M. [D] solidairement entre eux des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [B] et de M. [T] et à lui payer la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— l’a condamnée, avec le Syndicat des copropriétaires, aux dépens des appels en garantie dirigés contre eux.

Elle demande à la cour statuant à nouveau de :

— déclarer M. [D] entièrement responsable des conséquences dommageables du litige ;

— 'déclarer’ qu’il ne rapporte pas la preuve d’une faute lui étant imputable en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble [Adresse 9], en lien causal direct et certain avec un préjudice qui lui serait notamment personnel ;

— débouter M. [D], et le cas échéant toute autre partie à l’instance, de ses demandes notamment sur appel incident, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— débouter la société Generali Iard de sa nouvelle demande et/ou prétention présentée pour la

première fois en cause d’appel, à savoir sa demande de garantie formée à son encontre ;

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Mme [B] et M. [T] ;

Subsidiairement,

— 'déclarer’ que sa responsabilité au titre des conséquences dommageables du litige ne saurait en toutes hypothèses être retenue pour la période postérieure au 20 novembre 2019, date de la cessation de ses fonctions ;

Et 'si par impossible',

— ordonner un partage de responsabilité entre les parties dont la responsabilité serait susceptible

d’être retenue, la part de M. [D] ne pouvant être inférieure à 95 % des condamnations ;

— faire application de la notion de perte de chance et ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;

En toutes hypothèses,

— condamner M. [D] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de 4 500 euros au titre de l’appel ;

— condamner la société Generali Iard à lui payer une somme de 2 500 euros sur le même fondement au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

— condamner M. [D] et la société Generali Iard aux entiers dépens avec distraction.

Elle expose :

— que la responsabilité civile délictuelle du syndic suppose la preuve d’une faute dans l’exercice de ses fonctions ayant généré un préjudice direct et personnel à un copropriétaire, étant rappelé qu’il est tenu à une obligation de moyen ;

— que M. [D] est exclusivement responsable des dommages en raison de sa faute tirée du défaut d’entretien de la terrasse auquel il est tenu, étant observé au surplus qu’il a connaissance des infiltrations depuis l’année 2017 ;

— que l’origine des infiltrations décelées en 2017 est sans lien avec l’obstruction de la descente d’eaux pluviales qui n’a été constatée que postérieurement par la SAS Sari 25 le 09 avril 2019 ;

— que M. [D] n’établit aucune faute de sa part dans l’accomplissement de ses diligences, étant précisé qu’elle a mis en demeure celui-ci d’exécuter ses obligations ;

— qu’il lui est reproché par le jugement dont appel de ne pas avoir engagé de recherche de fuite en 2017 alors qu’elle a fait intervenir l’entreprise Michel à cette fin au printemps 2017 ainsi qu’elle en atteste ;

— que par ailleurs et contrairement à la motivation des juges de première instance, il ne lui appartenait pas de prendre contact avec M. [D] pour procéder à une vérification de l’étanchéité de la structure interne de la toiture, alors même que ceux-ci ont retenu l’absence de tout vice de construction du gros oeuvre ;

— qu’à défaut d’établir la nécessité de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, elle n’a pas manqué à son obligation de pourvoir à sa conservation en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que M. [D] n’a jamais fait porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires les difficultés rencontrées avec certains d’entre-eux, tandis qu’aucune des parties n’a estimé nécessaire d’informer le syndic ou le syndicat des copropriétaires du litige, ceci démontrant son caractère strictement privé ;

— qu’il lui a été donné quitus de sa gestion à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2019, ce qui empêche la recherche de sa responsabilité ;

— subsidiairement, que son éventuelle responsabilité devrait être appréciée à l’aune de la seule notion de perte de chance, dès lors qu’aucune faute de sa part serait à l’origine directe du dommage ou aurait concouru à sa réalisation, étant ajouté qu’elle ne peut être responsable au titre de la période postérieure à la cessation de ses fonctions au 20 novembre 2019 ;

— que si la cour considérerait néanmoins qu’elle a pu concourir aux conséquences dommageables du sinistre, elle ne pourra lui imputer, ainsi qu’à la copropriété, l’intégralité des condamnations pécuniaires mais devra prononcer un partage de responsabilité, celle de M. [D] ne pouvant être inférieure à 95 % des condamnations prononcées ;

— que la demande nouvelle en cause d’appel formulée par la société Generali Iard de la voir condamnée à la garantir de toutes sommes mises à sa charge doit être déclarée irrecevable et en tout état de cause rejetée à défaut de faute lui étant imputable de sorte qu’elle n’a pas à répondre des agissements de M. [D] garanti par la société Generali Iard.

M. [D] a interjeté appel incident par conclusions transmises le 23 novembre 2022 puis a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 10 janvier 2023 pour demander à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamné à payer à Mme [B] et M. [T] les sommes suivantes :

. 15 000 euros au titre des travaux d’assèchement de l’appartement ;

. 33 111,29 euros au titre de la réfection de celui-ci ;

. 3 200 euros au titre du recours nécessaire à un maître d''uvre ;

. 14 060 euros au titre de la perte de loyer, pour la période du mois de septembre 2016 au

mois d’octobre 2019 ;

. 380 euros par mois à compter du mois de novembre 2019 et jusqu’à réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse et de réfection de l’appartement ;

. 4 650 euros au titre du remplacement de la cuisine ;

. 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamné sous astreinte à procéder à la réparation de la toiture terrasse ainsi qu’au remplacement de la descente des eaux de pluie ;

— l’a condamné à payer à la société ACV la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— l’a condamné aux dépens de l’instance principale et aux dépens de l’appel en garantie formé contre la société ACV.

Aux termes des écritures transmises les 23 novembre 2022 et 10 janvier 2023 dans chacun des deux dossiers avant leur jonction, il demande à la cour statuant à nouveau :

— de débouter le Syndicat des copropriétaires et la société Generali Iard de leurs appels ;

— de débouter le Syndicat des copropriétaires, la société Agence Elia ainsi que Mme [B] et [I] de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre lui ;

— de 'juger’ mal fondées les prétentions formées par Mme [B] et M. [T] ainsi que par les sociétés Generali Iard, ACV et Agence Elia ;

— de condamner solidairement la société Generali Iard, par Mme [B] et M. [T] et la société Agence Elia à lui payer la somme de 10 523 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 ;

— de condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 313,91 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 ;

— de condamner, outre les dépens :

. les sociétés Generali Iard, Agence Elia, et ACV ainsi que le Syndicat des copropriétaires à lui régler, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. Mme [B] et Mme [T] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement, en cas de condamnation :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Generali Iard à le garantir et a condamné solidairement entre eux le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia à le garantir et à lui payer la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les sociétés Agence Elia, et et Generali Iard, ainsi que le Syndicat des copropriétaires, à lui régler, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose :

Concernant son absence de responsabilité :

— que tant le toit-terrasse que les descentes d’eau pluviale constituent des parties communes ;

— concernant le toit-terrasse, que la jurisprudence considère que les travaux de réfection ou réparation de l’étanchéité relèvent du Syndicat des copropriétaires tandis que les travaux relatifs au revêtement relèvent du copropriétaire occupant ;

— concernant les descentes d’eaux pluviales et comme jugé en première instance, que tant l’entretien que la réfection ou les réparations relèvent de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et du syndic qui doivent y veiller ;

— que dès lors, l’expert ayant retenu que les dommages trouvent leur origine dans la membrane bitume d’étanchéité et le défaut d’entretien des descentes d’eaux pluviales, seule la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée ;

— que la clause contenue dans l’acte du 13 décembre 1979, dont il reconnaît qu’elle lui est opposable malgré le défaut de communication à son endroit par le notaire, ne fait pas peser sur l’occupant de la terrasse la charge de l’entretien de l’étanchéité mais uniquement la pose d’un revêtement destiné à protéger ladite étanchéité ;

Concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

. que dès lors, si la membrane s’est détériorée car elle avait été mal posée en raison du défaut de soudure et d’absence d’équerres de renfort, cela relève de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires qui a charge d’assurer l’étanchéité de la terrasse ;

. que le bitume élastomère censé assurer l’étanchéité étant affecté d’un vice de construction, le Syndicat des copropriétaireS est, aux termes de la jurisprudence dont il se prévaut lui-même, responsable, au même titre qu’en ce qui concerne la conduite d’évacuation des eaux pluviales ;

Concernant la responsabilité de la société Agence Elia :

— que comme relevé en première instance, le syndic a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 en ne procédant pas aux recherches de fuites provenant de la terrasse et du tuyau de descente des eaux pluviales qui constituent des parties communes, alors qu’elle était informée des difficultés depuis au moins l’année 2017 ;

— que cette faute a contribué au dommage ;

Concernant la garantie de la société Generali Iard :

— que tel que relevé par le tribunal, l’assignation délivrée à son encontre n’est pas nulle dans la mesure où ses fondements en droit et en fait sont clairs tandis que son assureur n’a subi aucun préjudice et a été en mesure de se défendre au fond ;

— que son assureur contrevient au principe de l’exécution de bonne foi des contrats en se gardant d’exprimer sa position ;

— qu’il ne peut opposer un refus de prise en charge dans la mesure où il a assuré auparavant le précédent sinistre en indemnisant M. [D] des dégâts causés par les infiltrations dans son appartement ;

— que les clauses de refus de garantie ne peuvent s’appliquer en l’espèce dans la mesure où la première vise la faute intentionnelle de la victime, ce qui est exclu, tandis que la seconde vise la non-réalisation de travaux, réparations, entretiens que l’assuré savait devoir effectuer alors qu’il démontre au contraire que les travaux ne lui incombaient pas ;

Subsidiairement, concernant les dommages-intérêts réclamés :

— que l’indemnisation liée aux travaux ne peut être chiffrée sur la base du rapport d’expertise en considération des erreurs contenues dans celui-ci ;

— qu’aucune indemnisation au titre des pertes de loyers n’est due, dans la mesure où le logement est, de l’aveu même des demandeurs, vide depuis le mois de septembre 2016 ;

— que la vétusté doit s’appliquer aux meubles de cuisine en raison de l’ancienneté de la vente de l’appartement et de l’absence de précision sur la date à laquelle les biens auraient été détériorés ;

— que la demande tendant à sa condamnation à la prise en charge de la réfection de la terrasse et des descentes d’eau pluviale est infondée alors même qu’il a fait l’avance de la somme de 10 523 euros dont il sollicite donc le remboursement auprès du Syndicat des copropriétaires.

Mme [B] et M. [T] ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 02 juin 2023 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de rejeter toutes les demandes formulées à leur encontre dans le cadre de la procédure en appel et, y ajoutant, de condamner M. [D] à leur payer la somme supplémentaire de 3 902,12 euros en considération de l’augmentation du prix des matériaux ainsi que la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils exposent :

Concernant la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de la société Generali Iard :

— que cette dernière n’établit aucun grief alors que la nullité est fondée sur un vice de forme ;

Concernant la responsabilité de M. [D] :

— que tel que relevé en première instance, l’origine des désordres réside dans un défaut d’étanchéité de la terrasse en considération du rapport d’expertise judiciaire mais aussi du rapport établi par la société Sari 25 ;

— que la responsabilité est imputable au seul 'propriétaire et utilisateur de la terrasse accessible du premier étage attribuée à l’appartement de M. [D]', ainsi qu’il résulte de la clause intégrée à l’acte du 13 décembre 1979 dont il résulte que ce dernier doit assurer l’étanchéité de la terrasse ;

— que si M. [D] se prévaut de notes établies par MM. [S] et [U], aucune note du premier n’est communiquée en appel tandis que le courriel attribué au second est dépourvu de force probante du fait d’une incohérence de dates et à défaut de signature et de tout élément d’identification des lieux décrits ;

— qu’il résulte du constat amiable de dégât des eaux daté du 19 août 2016 établi entre Mme [B] et M. [D] que les infiltrations proviennent de la terrasse, de sorte qu’il est établi que ce dernier en avait connaissance à tout le moins à cette date, tandis que dans un courrier du 13 mars 2017 adressé à M. [D], l’expert M. [J] a sollicité de sa part, sans succès, la réalisation sans délai des travaux nécessaires ;

Concernant l’indemnisation :

— que l’aggravation de leurs demandes est liée à l’inertie de M. [D] qui a aggravé leurs préjudices ;

— que le jugement doit être confirmé concernant les quantum d’indemnisation, sauf à prendre en compte l’augmentation considérable du prix des matériaux justifiant l’allocation d’une somme complémentaire de 3 902,12 euros correspondant à la différence entre le montant du devis des travaux de rénovation suite au dégât des eaux, hors électricité, du 02 septembre 2021 et celui établi le 20 décembre 2022 pour un montant de 26 014,19 euros ;

— qu’après restitution du logement par le locataire de l’époque, celui-ci n’a jamais pu être reloué en raison de son état alors que le loyer mensuel s’élevait à la somme de 380 euros ;

— que la société Generali Iard doit sa garantie pour les motifs retenus par le juge de première instance.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2024et l’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier suivant et mise en délibéré au 02 avril 2024.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'donner acte', de 'constater’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

La cour rappelle en outre que par ordonnance rendue le 06 décembre 2022, la déclaration d’appel formée par la société Generali Iard à l’égard de la société ACV a été déclarée caduque et les demandes formées contre la société ACV ont donc été déclarées irrecevables.

En considération des demandes formées spécifiquement sur ce point par la société Agence Elia et le Syndicat des copropriétaires, la cour observe enfin que Mme [B] et M. [T] ayant la qualité d’intimés dans le cadre de la présente procédure, l’arrêt à intervenir leur sera commun et opposable comme à toutes les parties.

— Sur la responsabilité de M. [D],

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité délictuelle d’une personne est engagée dès lors que celle-ci a commis une faute, par son fait ou par sa négligence ou son imprudence, causant de manière directe et certaine un dommage à autrui.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Aux termes du chapitre 6 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] objet de l’acte notarié établi le 10 novembre 1979, sont définis comme étant des parties communes 'celles qui ne sont pas affectées à l’usage ou à l’utilité d’un copropriétaire déterminé’ comprenant notamment le sol, les clôtures, l’armature de l’immeuble y compris 'toutes les terrasses accessibles ou non', les façades, les locaux, espaces et services communs, ainsi que les canalisations y compris celles d’écoulement des eaux pluviales et ménagères 'sauf toutefois les parties des canalisations ou conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et se trouvant à l’intérieur des parties privatives'.

L’acte notarié établi le 13 décembre 1979 a opéré cession, par la société Cotra au bénéfice de M. [T], en contrepartie d’une indemnité de 2 000 francs, du droit d’usage d’une terrasse de 3,50 mètres de largeur d’une manière permanente et perpétuelle sur la toiture terrasse du lot numéro 10 pour l’assiette d’un salon de jardin – solarium à l’exclusion de toute autre destination.

L’acte précise que la cession est consentie à charge pour M. [T], ou toute personne physique ou morale se substituant à lui par la suite, de végétaliser cette terrasse, tandis que celui-ci 's’engage de manière définitive et irrévocable à prendre toutes précautions nécessaires pour maintenir l’étanchéité de la terrasse notamment par la pose d’un carrelage'.

Il est constant que M. [D] s’est substitué à M. [T] dans ses droits et obligations suite à l’acquisition de M. [X] et Mme [A] des lots n° 1 et 17 opérée par acte authentique établi le 20 mars 2006.

M. [O] a constaté, aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, des désordres affectant les locaux appartenant à Mmes [Y] et [P] d’une part et à Mme [B] et M. [T] d’autre part, liés à des infiltrations provenant de la toiture-terrasse de M. [D].

L’expert indique que l’origine de celles-ci est un défaut d’étanchéité de ladite terrasse et renvoie au rapport établi par son sapiteur la société Sari 25 le 09 avril 2019, dont il résulte :

— que la descente d’eau de pluie est bouchée sur la terrasse utilisée par M. [D] à l’aplomb des dégradations, le test d’arrosage avec colorant dans ladite descente ayant conduit à une mise en charge de la terrasse avec des écoulements colorés au droit des dégradations ;

— que la membrane bitumée apposée sur la terrasse utilisée par M. [D] n’est plus étanche ;

— que le test d’arrosage avec colorant réalisé sur la terrasse commune et sur les fissures en façade n’a conduit à aucune présence de colorant au droit des dégradations ;

— que le sondage destructif réalisé sur la membrane PVC de la terrasse commune a conduit à la découverte de traces de colorant provenant de la terrasse utilisée par M. [D].

Ces conclusions, confirmant les constatations consignées par Mme [B] et M. [D] dans le constat amiable de dégâts des eaux établi le 19 août 2016 et dont il résulte la persistance d’une problématique d’infiltration postérieurement aux travaux effectués par la SARL ERT selon facture n° 081601 établie le 05 août 2016 à l’attention de Mme [B] et M. [T], ne sont pas remises en cause par le rapport d’expertise du 11 janvier 2017 et par le courrier établi le 18 avril suivant par la SAS Pierrat Expertises, sous l’enseigne Elex, préconisant pour le premier l’exercice d’un recours à l’encontre de M. [D] et de son assureur en considération du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse et pour le second une recherche de fuite au regard d’une importante moisissure concentrée au pourtour d’un caisson dans lequel transitent des canalisations, sans autre précision.

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 05 août 2021 au sein de l’appartement de Mme [B] et M. [T] confirme l’importance des dégradations liées aux infiltrations.

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ne sont pas non plus contredites par le contenu de la note technique établie le 14 avril 2020 par M. [S], sollicité en ce sens par le conseil de M. [D], lequel qualifie le rapport d’expertise d’incomplet en ce qu’il n’envisage pas la responsabilité de la société ACV qui a réalisé des travaux en 2010 et ne prend pas en compte le fait que l’étanchéité de la terrasse est de la responsabilité de la copropriété, sans évoquer d’élément de nature à remettre en cause les constatations effectuées par l’expert judiciaire s’étant, à la différence de M. [S], rendu sur les lieux.

Il en est aussi de même concernant le courriel intitulé 'rapport infiltrations toiture terrasse propriétaire M. [D] [K]' adressé le 05 mars 2022 à M. [D] par M. [U], ce dernier relevant un défaut d’étanchéité au niveau des recouvrements de la membrane en bitume élastomère de la terrasse, l’absence de platine en plomb et d’équerre de renfort, la pose du treillis métallique de la chape en béton du carrelage à même la membrane générant un risque de perforation, des fissures voire des trous au niveau des relevés de finition et un défaut de ferblanterie au niveau du seuil de la porte fenêtre.

Les rapports d’expertise amiables établis le 16 janvier 2017 à la demande de la SA Aviva Assurances en qualité d’assureur de la société Agence Elia, ainsi que le 09 mars 2017 par la société Cunningham Lindsey missionnée par la société Generali Iard, concluent eux aussi à un défaut d’entretien de l’étanchéité de la toiture-terrasse.

Dès lors, tant d’une part le rapport d’expertise judiciaire que d’autre part l’ensemble des documents susvisés dont les auteurs ont émis des considérations juridiques relatives aux responsabilités sans être en possession des pièces et éléments juridiques à même de leur permettre d’en tirer des conséquences éclairées sur le droit d’usage exclusif de ladite terrasse, établissent la conjonction de deux facteurs aux infiltrations litigieuses, à savoir :

— le bouchage du conduit d’évacuation des eaux de pluie situé au niveau de la toiture-terrasse, ce indépendamment du constat par l’expert judiciaire de la présence d’une barre à mine dont il ne peut être déduit aucun certitude sur son utilisation ;

— la défaillance de la membrane d’étanchéité de la toiture-terrasse utilisée par M. [D].

Or, il résulte du règlement de copropriété susvisé que tant la gouttière que la toiture-terrasse constituent des parties communes dont l’entretien relève par principe de la copropriété.

Par ailleurs, il résulte de l’acte notarié établi le 13 décembre 1979 que le cessionnaire du droit d’usage de la toiture-terrasse n’est débiteur que d’une obligation de prendre toutes précautions pour maintenir l’étanchéité de la terrasse, c’est-à-dire de la protéger par la pose d’un carrelage. Dès lors, sauf à établir que M. [D] aurait lui-même abîmé la membrane d’étanchéité en cause ou ne s’est pas conformé à cette obligation de maintenir une protection au dessus de celle-ci, l’entretien de l’étanchéité du toit-terrasse relève de la seule copropriété.

En l’absence d’une telle preuve et alors que la présence de carrelage au-dessus de la membrane d’étanchéité est établie, aucune faute de nature à engager la responsabilité de M. [D] dans la survenance des infiltrations liées au bouchage du conduit d’évacuation des eaux pluviales et à la défaillance de la membrane d’étanchéité de la toiture-terrasse n’est caractérisée.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [D] à payer diverses sommes indemnitaires à Mme [B] et M. [T] et à procéder à la réparation de la toiture terrasse ainsi qu’au remplacement de la descente des eaux de pluie sous astreinte.

Mme [B] et M. [T] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de M. [D] et le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia seront déboutés de leurs demandes tendant à voir ce dernier déclaré entièrement responsable du dommage et, subsidiairement, à voir ordonner un partage de responsabilité dont 95 % à la charge de M. [D].

Pour les mêmes motifs, Mme [B] et M. [T] seront déboutés de la demande tendant à la condamnation de M. [D] à procéder, sous astreinte, à la réparation de la toiture terrasse ainsi qu’au remplacement de la conduite d’évacuation des eaux de pluie.

— Sur les appels en garantie,

En l’absence de condamnation de M. [D], les demandes de garantie formées par ce dernier à l’encontre de la société Generali Iard, du Syndicat des copropriétaires et de la société Agence Elia sont sans objet.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce sens.

Il en est de même concernant les demandes de garantie formées par la société Generali Iard à l’encontre de la société Agence Elia, ainsi que du moyen tiré de l’irrecevabilité de cette demande, et à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

— Sur la demande en paiement formée en appel par M. [D] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, des sociétés Generali Iard et Agence Elia ainsi que de Mme [B] et M. [T],

Il résulte des motifs ci-avant exposés qu’il n’est établi aucune obligation à la charge de M. [D] de remédier aux désordres affectant la gouttière et la toiture-terrasse constituant des parties communes dont l’entretien relève par principe de la copropriété.

Dès lors, le Syndicat de copropriété sera condamné à rembourser M. [D] des sommes qu’il justifie avoir exposées au titre de l’exécution du jugement de première instance, soit la somme de 10 523 euros correspondant aux factures référencées 2022.06.1341 et 2022.06.1356 d’un montant de 4 209,28 euros et 6 313,91 euros établies les 02 et 14 juin 2022 par la SARL [M] [U], outre les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 correspondant à la date de sa demande.

Cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances compte tenu de la procédure d’appel initiée par ailleurs sous le n° 22/01201 et mettant en cause certaines des mêmes parties.

A défaut de tout élément de nature à établir une obligation similaire à la charge des sociétés Generali Iard et Agence Elia ainsi que de Mme [B] et M. [T], la demande de M. [D] sera cependant rejetée pour le surplus.

— Sur la demande formée en appel par le Syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [D] à régler seul les charges de copropriété générées par une condamnation,

Le deuxième alinéa de l’article 13 du règlement de copropriété, invoqué par le Syndicat des copropriétaires, prévoit que 'les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui des personnes à leur service et de leurs locataires, supporteraient seuls l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées'.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à établir que les frais liés à la remise en état de la conduite d’évacuation des eaux pluviales et de la membrane d’étanchéité du toit-terrasse, relevant de l’entretien régulier des parties communes, constituent une aggravation des charges générales imputable à M. [D].

Dès lors, il sera débouté de sa demande.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Vesoul ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute Mme [N] [B] épouse [T] et M. [E] [T] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de M. [K] [D] ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (70) et la SARL Agence Elia de leurs demandes tendant à voir M. [K] [D] déclaré entièrement responsable du dommage et, subsidiairement, à voir ordonner un partage de responsabilité dont 95 % à la charge de M. [D] ;

Déboute Mme [N] [B] épouse [T] et M. [E] [T] de leur demande tendant à la condamnation de M. [K] [D] à procéder, sous astreinte, à la réparation de la toiture terrasse ainsi qu’au remplacement de la conduite d’évacuation des eaux de pluie ;

Constate que l’ensemble des appels en garantie sont sans objet ;

Condamne le Syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] (70) à payer à M. [K] [D] la somme de 10 523 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, en deniers et quittances ;

Déboute M. [K] [D] du surplus de sa demande en paiement dirigée à l’encontre de la SA Generali Iard, de la SARL Agence Elia ainsi que de Mme [N] [B] épouse [T] et de M. [E] [T] ;

Déboute le Syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] (70) de sa demande tendant à la condamnation de M. [K] [D] à régler seul les charges de copropriété générées par une condamnation ;

Condamne Mme [N] [B] épouse [T] et M. [E] [T] aux dépens de première instance et d’appel, relatifs tant à l’instance principale qu’aux appels en garantie ;

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile :

— déboute Mme [N] [B] épouse [T] et M. [E] [T] de leur demande ;

— les condamne à payer à la SA Generali Iard la somme de 1 000 euros et déboute cette dernière du surplus de ses demandes formées sur ce fondement ;

— déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (70) de sa demande ;

— déboute la SARL ACV de sa demande ;

— déboute la SARL Agence Elia de ses demandes ;

— condamne Mme [N] [B] épouse [T] et M. [E] [T] à payer à M. [K] [D] la somme de 1 000 euros et déboute ce dernier du surplus de sa demande ;

— condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (70) à payer à M. [K] [D] la somme de 1 000 euros et déboute ce dernier du surplus de sa demande ;

— déboute M. [K] [D] de ses demandes formées à l’encontre de la SA Generali Iard et de la SARL Agence Elia.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Fabienne Arnoux , greffier.

Le greffier, Le président de chambre,