BUL/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01365 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZ7Y

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 août 2024 – RG N°23/000412 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

Code affaire : 51B – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe Maurel, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [X] [N]

né le 09 Novembre 1947 à

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A. LOGE GBM

RCS de [Localité 6] sous le numéro B 493 017 826

Sise [Adresse 4]

Représentée par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Suivant contrat du 16 novembre 1995, l’Office public municipal d’HLM de [Localité 6], aux droits duquel vient la SA Loge.gbm (ci après désigné le bailleur), a donné à bail à M. [X] [N] et Mme [J] [W] épouse [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte délivré le 13 juin 2023, le bailleur a fait assigner les époux [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, faire ordonner leur expulsion sans délai et les voir condamner à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 392,75 euros à compter de la date de résiliation.

Mme [J] [W] épouse [N] est décédée le16 juillet 2023.

Par jugement du 23 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon a :

— prononcé, à compter du 23 août 2024 la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonné en conséquence à M. [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [X] [N] d’avoir spontanément libéré les lieux et restitué les clés le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’ un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [X] [N] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 392,75 euros, à compter de la décision et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera indexée selon la clause prévue au contrat de bail ;

— débouté le bailleur de sa demande en suppression du délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté [X] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour logement indécent ;

— condamné [X] [N] à payer au bailleur la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné [X] [N] aux dépens de la présente instance.

Pour parvenir à cette décision, le premier juge a notamment considéré :

— au visa des articles 1224, 1729 et 1741 du code civil, que le fait pour M. [X] [N] d’avoir, le 13 septembre 2022, menacé deux salariés du bailleur d’aller chercher son fusil pour leur tirer dessus comme en attestent le dépôt de plainte de M. [S] et le témoignage de M. [I], puis le 27 septembre suivant, lors d’une seconde visite, d’avoir poursuivi M. [S] hors de l’immeuble en lui assénant trois coups de poing à la nuque, constituait un manquement suffisamment grave aux obligations qui lui incombent en qualité de preneur pour justifier la résiliation du bail

— que les courriers produits par M. [X] [N] ne permettaient pas de rapporter la preuve de l’indécence de son logement, dès lors notamment qu’aucun constat de commissaire de justice n’était produit, que la technicienne ayant visité l’appartement n’avait relevé aucune trace de moisissures ou d’humidité, et que les photographies versées aux débats n’étaient ni datées ni géolocalisées, en sorte que sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ne pouvait être accueillie

Par déclaration du 13 septembre 2024, [X] [N] a relevé appel du jugement, en en critiquant l’ensemble des dispositions à l’exclusion du rejet de la demande de suppression du délai de deux mois formée par le bailleur, disposition qu’il critiquera toutefois dans ses conclusions transmises le 10 décembre 2024 en application de l’article 908 du code de procédure civile, comme le lui permet l’article 915-2 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 juin 2025, l’appelant demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter en conséquence le bailleur de la totalité de ses demandes, celles-ci n’étant pas fondées et ne reposant que sur des déclarations unilatérales d’un de ses salarié,

A titre reconventionnel,

— 'juger’ que le logement donné en location par le bailleur est insalubre,

— condamner le bailleur à lui régler une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner le bailleur à lui régler une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Loge.gbm aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 28 février 2025, le bailleur demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

Y ajoutant,

— condamner M. [X] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 août 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives susvisées.

SUR CE, LA COUR

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « juger'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

I. Sur la résiliation du bail

M. [X] [N] fait grief au premier juge d’avoir retenu que les faits qui lui sont imputés notamment à l’occasion de l’incident survenu le 27 septembre 2022 lors de la deuxième visite de M. [S], salarié du bailleur, dans l’immeuble où il réside constituent une violation suffisamment grave de ses obligations pour justifier la résiliation judiciaire de son bail.

S’il reconnaît s’être emporté lors du premier incident, daté du 13 septembre 2022, il soutient n’avoir commis à cette occasion aucune agression physique à l’encontre de M. [S].

S’agissant du second incident survenu le 27 septembre suivant, il fait valoir qu’aucun élément ne vient confirmer un acte d’agression de sa part, en particulier le témoignage de M. [K], qui fait simplement état de sa présence sur les lieux, et conteste la gravité des blessures

invoquées par M. [S], et leur imputabilité à un quelconque acte violent de sa part, à telle enseigne selon lui que la plainte pénale formalisée par l’intéressé n’a fait l’objet d’aucune suite.

Il prétend enfin, sur la foi d’un certificat du docteur [T], se trouver dans l’incapacité physique d’agresser autrui, compte tenu de son lourd handicap.

Le bailleur expose pour sa part, après avoir rappelé les obligations du locataire en application de l’article 1-2 de son contrat de bail, que le comportement de M. [X] [N], auteur de menaces et de violences à l’encontre de ses salariés, qu’il a en outre empêchés d’intervenir dans la résidence au titre de son entretien, constitue une violation suffisamment grave de ces obligations pour justifier la résiliation du bail.

Il fait observer que le locataire admet s’être 'emporté’ et se contente de contester les faits qui lui sont reprochés, alors que les éléments communiqués, en particulier le certificat médical établi dès le 27 septembre 2022, corroborent la description de l’agression par la victime, lors de son dépôt de plainte, quand bien même cette dernière n’aurait donné lieu à aucune suite pénale.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués.

A l’évidence, le fait de proférer des menaces et de s’adonner à des actes violents ou agressifs dans ou à proximité des lieux objets du bail à l’encontre de préposés du bailleur est susceptible de constituer un manquement suffisamment grave de la part d’un locataire, de nature à justifier la résiliation de son bail.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail consenti le 16 novembre 1995 à M. [X] [N], celui-ci s’est engagé, en application de l’article 1-2 des conditions générales à : 'user paisiblement de la chose, s’interdire de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et à laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur sur justification de leur qualité chaque fois que ce sera nécessaire pour la sécurité, l’entretien ou la salubrité'.

Or, il résulte des éléments du débat que selon procès verbal de dépôt de plainte reçu par un officier de police judiciaire le 27 septembre 2022, M. [E] [S] a déclaré s’être rendu, avec M. [R] [I], le 13 septembre 2022, dans l’immeuble où réside M. [X] [N] et avoir été appréhendé par ce dernier qui leur a reproché de ne pas réaliser de travaux chez lui et d’être des fainéants en les menaçant de chercher son fusil pour leur tirer dessus. M. [E] [S] y précise également que, le 27 septembre 2022, il a croisé M. [X] [N] furieux et menaçant sur le même site et qu’après avoir regagné sa voiture il a été frappé à trois reprises à la nuque par celui-ci, qui avait profité de l’ouverture de la fenêtre du véhicule, après avoir constaté le verrouillage de la portière.

S’agissant de ce premier grief articulé à l’encontre du preneur, il ressort du témoignage de M. [R] [I] que lors d’une intervention à la résidence [Adresse 1] avec son collègue M. [S], M. [X] [N] les a interpellés, traités de 'bons à rien’ puis les a 'menacés tout au long de la visite de sortir son fusil pour (leur) tirer dessus', les contraignant à quitter les lieux 'plus vite que prévu pour éviter tout incident'.

Force est de constater que M. [X] [N] ne conteste pas le déroulement de ce premier incident et plus précisément les menaces proférées à l’encontre de MM. [E] [S] et [R] [I] mais limite son propos à souligner qu’il n’a commis aucune agression physique à cette occasion.

S’agissant du second incident, si l’appelant souligne à juste titre que l’attestation de M. [H] [K], qui relate simplement avoir été présent et avoir 'vu l’événement de A à Z', qui s’est déroulé le 27 septembre 2022, sans en préciser ni la nature ni les propos et gestes de l’intéressé, n’est pas de nature à corroborer les faits relatés par M. [E] [S] dans sa plainte, compte tenu de sa totale imprécision, l’acte d’agression physique décrit par ce dernier est en revanche accrédité par un certificat médical établi par le docteur [P] le 27 septembre 2022, soit le jour même de l’agression.

Ce certificat mentionne en effet que M. [E] [S] présente un 'hématome cou gauche et douleur dorsale’ impliquant une incapacité totale de travail (ITT) de 5 jours sous réserve de complications, et justifiant une prescription médicamenteuse et d’un collier cervical ainsi qu’un un arrêt de travail d’une durée finalement fixée à sept jours.

Les constatations cliniques concomitantes du fait violent reproché à l’appelant, ainsi que les prescriptions subséquentes sont de nature à corroborer l’agression décrite par le préposé du bailleur et c’est vainement que l’appelant se prévaut de l’absence de poursuites pénales consécutives au dépôt de plainte précité, pour tenter de discréditer la véracité des faits dénoncés, dans la mesure où l’absence de poursuites ne saurait à elle seule priver de force probante les éléments communiqués par le bailleur ni dispenser le juge d’examiner le bien fondé de la sanction contractuelle sollicitée par le bailleur au regard de la gravité du manquement imputé à son locataire.

L’argument selon lequel le handicap dont serait atteint M. [X] [N] lui interdirait de commettre un tel acte de violence n’apparaît pas davantage convaincant.

En effet, le certificat du docteur [T] établi le 14 juin 2023, décrivant M. [X] [N], né en 1947, comme un patient atteint de pathologies graves entraînant un lourd handicap avec un état de santé fragile et un état cardiaque le rendant très faible et sujet aux essouflements et au manque de force, ne suffit pas à caractériser une incapacité de l’intéressé à proférer des menaces ou à asséner trois coups à un tiers en position assise, a fortiori à l’époque des altercations litigieuses.

Il ressort des développements qui précèdent que M. [X] [N] a, de manière répétée, présenté un comportement agressif et violent, tant verbalement que physiquement, à l’égard de salariés du bailleur, venus dans l’immeuble pour y accomplir leur travail, qui constitue une violation manifeste de ses obligations contractuelles et présente un caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail requise par le bailleur.

Le jugement déféré, dont les motifs sont adoptés, mérite par conséquent confirmation en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et fait droit aux prétentions subséquentes.

Il est relevé à cet égard que l’appelant a entendu étendre dans ses conclusions transmises le 10 décembre 2024 en application de l’article 908 du code de procédure civile, sa critique des chefs du jugement à la disposition rejetant la demande du bailleur tendant à la suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Toutefois, l’intimée n’ayant pas formé appel incident et acquiesçant au jugement déféré sur ce point, il y a lieu de confirmer la décision de ce chef également.

II. Sur la demande indemnitaire du preneur

M. [X] [N] fait en outre le reproche au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts et réitère celle-ci à hauteur de cour.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir que l’isolation extérieure de la façade nord de l’immeuble, contiguë à son appartement, a été retirée et jamais remise en ordre, générant dans son logement d’importantes moisissures et infiltrations, auxquelles se sont ajoutées des fuites sur les canalisations d’évacuation des eaux usées.

Il déplore qu’en dépit de nombreuses relances et interventions, le bailleur se soit abstenu de remédier à ces désordres, et impute le décès de son épouse d’une 'pneumopathie à legionnella’ à l’indécence de l’appartement et aux conditions de vie déplorables qui en ont résulté, estimant même que la présente demande de résiliation constitue une mesure de rétorsion consécutive à ses doléances à ce sujet.

Il soutient enfin que le premier juge ne pouvait valablement déplorer l’absence de production d’un constat de commissaire de justice au regard de ses faibles revenus, regrette que le constat de l'[Localité 5] ne soit pas en sa possession et observe que le bailleur se garde de le verser aux débats.

Le bailleur rétorque que les pièces adverses n°1 à 23 correspondent à des échanges de correspondances entre le locataire ou son conseil, le bailleur, la mairie, la préfecture et le ministère du logement, qui ne sauraient donc constituer des preuves valables, tout comme ses photographies dépourvues de date et de localisation, et qu’il n’est produit aucun élément objectif accréditant son allégation de logement indécent.

Il soutient au contraire qu’il ressort de ces correspondances que différents travaux ont été réalisés dans l’immeuble et que l'[Localité 5] n’a constaté aucune moisissure ou humidité, concluant à l’absence de légionnelles. Il estime enfin que les certificats médicaux faisant état de pathologies cardiaques ou de handicap sont sans rapport avec l’insalubrité prétendue.

Il est constant qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version applicable au bail renouvelé, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est indéniable qu’au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, un logement qui ne protégerait pas les locaux d’habitation contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau par des menuiseries extérieures, couverture et raccords suffisamment étanches, serait qualifiable d’indécent.

Pour autant, si M. [X] [N] fait pertinemment valoir que l’absence de production d’un constat de commissaire de justice ne peut sérieusement lui être reprochée, compte tenu du coût qu’il représente, il lui incombe néanmoins la charge de démontrer, par des éléments objectifs et non par des preuves qu’il se serait constituées lui-même, que son logement ne répond pas aux critères de décence exigée.

Or, s’il fait état de différents courriers envoyés par ses soins ou par la voie de son conseil à la ministre chargée de la ville et du logement, au ministre de la transition écologique, à la maire de [Localité 6] et au bailleur relatant l’indécence et l’insalubrité de son logement, ces courriers ne sauraient justifier de la véracité de ses allégations alors qu’il n’est produit dans le même temps aucun élément technique ou témoignage objectifs propres à accréditer ses doléances.

De la même façon, M. [X] [N] verse aux débats des clichés photographiques non datés et non géolocalisés, dépourvus à ce titre de toute force probatoire.

Bien au contraire, il ressort des pièces communiquées par le locataire lui-même que le bailleur n’a pas été sourd à toutes ses sollicitations, dès lors qu’il ressort en particulier d’un courrier du 2 août 2023 que des travaux de rénovation énergétiques étaient programmés sur l’immeuble fin 2023 et qu’aux termes d’un courrier du 12 octobre 2023, émanant de la ville de [Localité 6], la technicienne de l'[Localité 5], après visite du logement le 24 juillet 2023, a constaté certes des défauts de ventilation et de sécurité électrique mais l’absence de traces de moisissures et d’humidité.

Pareillement, il ressort du courrier du préfet du [Localité 7] adressé le 17 octobre 2023 au conseil de M. [X] [N], qu’à raison du décès de son épouse des suites d’une pneumopathie à légionella, que l’appelant impute à l’indécence du logement, l'[Localité 5] a réalisé une enquête environnementale afin d’en établir les causes, laquelle n’a pas permis de mettre en évidence la source de la contamination à l’origine de la légionellose contractée par Mme [N], ce d’autant qu’il a été relevé que la température de l’eau chaude sanitaire dans le logement du couple répondait aux recommandations en la matière.

Il apparaît ainsi qu’en l’état des productions, les désordres caractérisant l’indécence du logement selon l’appelant, tenant aux infiltrations, moisissures et fuites de canalisations d’évacuation d’eaux usées, ne sont pas démontrés et que le seul constat par la technicienne de l'[Localité 5] de défauts affectant la ventilation et la sécurité électrique, sans autre précision, est insuffisant à établir l’indécence du logement litigieux.

Par conséquent la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [X] [N] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

III. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’issue du litige à hauteur de cour commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné M. [X] [N] aux dépens et à verser à la société Loge GBM la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [N] sera condamné au paiement d’une somme de 500 euros en faveur de la société Loge GMB au titre des frais non répétibles exposés par celle-ci à hauteur de cour et débouté de sa demande sur le même fondement.

Il sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu le 23 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE M. [X] [N] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [N] à payer à la SA Loge.gbm la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M. [X] [N] aux dépens d’appel ;

Le greffier, Le président,