CS/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01740 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E22X

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 07 AOUT 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 septembre 2024 – RG N°24/00757 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel Wachter, Président de chambre.

M. Cédric Saunier et M^me Bénédicte Manteaux, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [R], [F], [P] [Y]

née le 24 Septembre 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 25056-2024-008731 du 28/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

ET :

INTIMÉE

Madame [K] [E]

née le 02 Juin 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Laure FROSSARD de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel Wachter, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte signifié le 05 mars 2024, Mme [K] [W] épouse [E], bailleresse, a assigné Mme [R] [Y], locataire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés.

La défenderesse a opposé l’exception d’inexécution de l’obligation de mise à disposition d’un logement en bon état et a sollicité reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux.

Par jugement rendu le 10 septembre 2024, le juge a :

— débouté Mme [Y] de son exception d’inexécution ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à compter du 15 février 2024 ;

— ordonné à Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 470 euros à compter du 15 février 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à indexer l’indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [W] la somme de 17 650,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024, indemnité d’occupation du mois de juin 2024 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 sur la somme de 16 422,04 euros;

— débouté Mme [Y] de sa demande de réalisation de travaux ;

— débouté Mme [Y] de sa demande de délais de paiement, qu’il s’agisse de délais simples ou suspensifs de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [W] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Mme [Y] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire intégrée à l’article 12 du bail, a été délivré le 03 janvier 2024 pour un montant de 16 263,04 euros ;

— que Mme [Y] ne produit aucune pièce de nature à établir l’insalubrité, la fuite et les moisissures qu’elle invoque au soutien de l’exception d’inexécution qu’elle soulève ;

— que si Mme [W] ne conteste pas l’existence d’une fuite d’eau, qui représente d’ailleurs une part importante de l’impayé locatif, elle produit une facture de réparation de la chasse d’eau datée du 06 mai 2023 ;

— que le commandement de payer étant demeuré sans effet pendant plus de six semaines, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 15 février 2024 de sorte que l’expulsion de la locataire doit être ordonnée et qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, laquelle est de nature délictuelle et n’est donc pas sujette à indexation ;

— que le décompte arrêté au 18 juin 2024 chiffre la somme due à 16 422,04 euros, laquelle doit être augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— que Mme [Y] ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande reconventionnelle en exécution de travaux ;

— qu’étant relevé que cette dernière ne précise pas si elle sollicite des délais de paiement simples ou suspensifs de la clause résolutoire :

. la suspension de la clause résolutoire ne peut être accordée qu’en cas de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience en vertu de l’article 24 V et V11 de la loi du 6 juillet 1989, alors que tel n’est pas le cas dans la mesure où le demier paiement de la locataire remonte au mois d’août 2023 ;

. les délais de paiement prévus à l’article 1343-5 du code civil doivent être écartés dans la mesure où la locataire n’a fait aucun effort de paiement depuis plus d’un an et ne justifie pas de sa situation matérielle.

Par déclaration du 02 décembre 2024, Mme [Y], intimant Mme [W], a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement et, selon ses dernières conclusions transmises le 26 mars 2025, elle conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau de débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir :

— qu’il résulte des photographies produites aux débats que l’électricité n’est 'pas aux normes', que les toilettes présentent une fuite depuis deux ans, que la colonne d’eaux usées et les murs sont moisis et que la porte d’entrée et le plafond sont délabrés ;

— qu’elle n’a pu obtenir le remplacement du chauffe-eau, tombé en panne en 2018, qu’après quatre années d’insistance ;

— que la fuite d’eau n’a jamais été réparée et qu’il ne peut lui être réclamé la consommation afférente ;

— que ses conditions d’habitation sont donc indignes et ont des répercussions sur sa santé ainsi qu’il résulte des certificats médicaux produits.

Mme [W] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 11 avril 2025 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner l’appelante à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle expose :

— que sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution n’est admise au bénéfice du locataire qu’à la double condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ;

— qu’en l’espèce, il n’est pas établi l’impossibilité d’user des lieux loués, où réside d’ailleurs l’appelante, les photographies produites étant dépourvues de force probante et n’étant pas datées;

— que par ailleurs, elle n’est pas responsable de l’état du logement qui est occupé par Mme [Y] depuis onze ans alors que l’état des lieux d’entrée décrivait un bon état ;

— que peu de temps avant son entrée dans les lieux, elle a fait refaire les menuiseries, le sol et l’électricité, et a depuis fait remplacer le lavabo et le meuble de la salle de bains, le chauffe-eau dès qu’elle a été informée de la panne de l’ancien matériel, le joint du flexible de la machine à laver et la chasse d’eau des toilettes ;

— qu’elle n’a jamais été informée d’autres grosses réparations à effectuer, de sorte qu’elle est fondée à mettre à la charge de sa locataire la consommations résultant d’une fuite d’eau dont elle n’a pas été informée, étant précisé que les petites réparations relèvent de l’entretien par sa locataire ;

— que Mme [Y] refuse systématiquement l’accès à son logement à sa propriétaire, au syndic et à la société chargée du relevé du compteur ;

— que la clause résolutoire a produit son effet, étant précisé que les sommes dues s’élèvent désormais à 17 650,04 euros selon décompte au 18 juin 2024, aucun loyer n’étant versé depuis deux ans.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai suivant et mise en délibéré au 07 août 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que Mme [Y] se limite, dans ses ultimes écritures, à solliciter le rejet de l’ensemble des demandes formées par Mme [E], outre frais irrépétibles et dépens, de sorte que l’appel interjeté initialement à l’encontre des chefs de jugement l’ayant déboutée de ses demandes de réalisation de travaux et de délais de paiement n’est pas soutenu, de sorte que le jugement déféré ne peut qu’être confirmé sur ces points.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par contrat signé le 05 avril 2014, Mme [E] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [Y] un appartement situé [Adresse 2] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 390 euros outre 80 euros de provision sur charges, payable le 10 du mois en cours.

Si Mme [Y] invoque, au soutien de sa demande de rejet des demandes adverses, le caractère indécent et inhabitable du logement fondant une exception d’inexécution, elle ne conteste ni le défaut de règlement des loyers, ni la délivrance par sa bailleresse d’un commandement de payer visant la clause exécutoire qu’elle confirme s’être vu délivrer le 03 janvier 2024.

— Sur l’exception d’inexécution,

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En application de ces dispositions, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation de réaliser les travaux et de suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Ainsi, le preneur ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers, aux motifs de désordres dans les lieux loués et d’une prétendue créance certaine de travaux, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués.

Tel est le cas en l’absence de délivrance d’un logement décent, dès lors que cette non-conformité ne permet pas d’user des locaux loués conformément à la destination du bail .

En l’espèce, pour invoquer une inadéquation du logement loué aux critères ci-dessus au regard de l’état de l’installation électrique, d’une fuite au niveau des toilettes, des moisissures affectant la colonne d’eaux usées et les murs et de l’état de délabrement de la porte d’entrée et du plafond, Mme [Y] produit des clichés photographiques présentés comme réalisés à l’intérieur de l’appartement loué, ni légendés ni datés, ainsi que deux certificats médicaux indiquant que ses troubles ventilatoires peuvent être aggravés par la présence de moisissures dans son logement et une demande de recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement complétée par ses soins le 17 mars 2025, soit postérieurement à la déclaration d’appel.

Tel que retenu par le juge de première instance, il ne résulte de ces seuls éléments, dépourvus de toute force probante, aucune caractérisation des dégradations à l’origine d’une insalubrité affectant le logement.

Au surplus, la description du logement effectuée par la locataire sur la base des photographies qu’elle produit ne correspond pas aux mentions figurant sur l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 05 avril 2014, de sorte qu’à supposer l’état du logement conforme aux déclarations de l’appelante, cet état résulte de son occupation postérieure à l’entrée dans les lieux de Mme [Y].

Enfin, la propriétaire justifie de divers travaux d’entretien effectués entre 2012 et 2024, conformément aux termes de ses conclusions.

Dès lors, Mme [Y] ne fonde son exception d’inexécution sur aucun élément objectivement établi, et le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a écartée celle-ci.

— Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail,

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1244-2 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs et en application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, sauf à dire que celle-ci est intervenue à la date du 03 mars 2024 et a ordonné la libération des lieux et à défaut l’expulsion de la locataire.

— Sur les demandes en paiement au titre des loyers et charges et tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Etant observé que l’existence d’une fuite d’eau n’est pas établie par Mme [Y] qui conteste son obligation de régler les consommations mises à sa charge, et pour les motifs ci-avant exposés alors même quequ’elle ne produit aucun élément sérieux de nature à soutenir une contestation du décompte produit par la bailleresse, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer à Mme [U] la somme de 17 650,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024, indemnité d’occupation du mois de juin 2024 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 sur la somme de 16 422,04 euros.

De même et au visa des motifs susvisés, le jugement dont appel sera confirmé en ce que Mme [Y] a été condamné à payer à Mme [U] une indemnité d’occupation égale à la somme de 470 euros, sauf à préciser que celle-ci est due à compter 03 mars 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que la cour n’est pas saisie d’un appel concernant le rejet de la demande d’indexation de cette indemnité.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Constate que l’appel interjeté initialement par Mme [R] [Y] à l’encontre des chefs de jugement rendu entre les parties le 10 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon l’ayant déboutée de ses demandes de réalisation de travaux et de délais de paiement n’est pas soutenu ;

Confirme, dans les limites de l’appel, ledit jugement sauf à dire que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail est intervenue à compter du 03 mars 2024 et que l’indemnité d’occupation a commencé à courir à compter de cette date ;

Condamne Mme [R] [Y] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés tel que prévu en matière d’aide juridictionnelle ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à Mme [K] [W] la somme de 1 000 euros, avec rejet de la demande pour le surplus.

Le greffier, Le président,