PM/LLL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00038 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E3IT

COUR D’APPEL DE [U]

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 21 MAI 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 novembre 2024 – RG N°23/00144 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

Code affaire : 51Z – Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Philippe MAUREL, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [W] [P] épouse [G]

née le 31 août 1967 à [Localité 2]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-010585 du 26/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [U])

Monsieur [L] [G]

né le 13 juillet 1967 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-010039 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [U])

ET :

INTIMÉ

Monsieur [K] [D]

né le 30 août 1967 à [Localité 4]

de nationalité française

Profession : Commerçant, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Le 20 mars 2016, Mme [W] [P] épouse [G] et M. [L] [G] ont signé un bail d’habitation pour un appartement sis à Novillars avec la SCI [M] pour un loyer mensuel de 650 euros charges comprises. L’appartement était situé dans un habitat collectif, au 1er étage à droite.

Selon acte notarié d’octobre 2016, M. [K] [D] est devenu propriétaire de l’immeuble.

Le 15 janvier 2021, la mairie de [Localité 5] a pris un arrêté de péril imminent.

Par acte en date du 15 mars 2023, les époux [G] ont fait assigner M. [D] aux fins, notamment de le voir condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts liés aux conditions locatives et à l’indécence du logement. Ils ont formé ultérieurement d’autres demandes.

Par jugement rendu le 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Belfort a :

— condamné M. [D] à verser aux époux [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté les époux [G] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive,

— débouté M. [D] de sa demande reconventionnelle au titre des loyers,

— ordonné à M. [D] de délivrer les quittances de loyers des époux [G] pour la période à compter du mois de décembre 2023, sous astreinte de 5 euros par jour,

— débouté les époux [G] de leur demande indemnitaire au titre de l’absence de délivrance des quittances de loyers,

— mis les dépens à la charge de M. [D].

— condamné M. [D] à payer aux époux [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré :

— que la persistance de certains désordres, malgré l’arrêté municipal de réalisation des travaux mettant fin à tout danger, était établie mais que les désordres au niveau du chauffage ne l’étaient pas. M. [D] ne pouvait être tenu responsable de la durée de la procédure et n’avait pas adopté d’attitude qui justifiait une indemnisation. Toutefois, M. [D] avait violé les délais imposés par les arrêtés municipaux et il en découlait un préjudice de jouissance étant précisé qu’il était médicalement établi que Mme [G] devait changer de logement.,

— les époux [G] ne démontraient pas que la demande reconventionnelle en paiement des loyers ait été formée dans une intention de nuire,

— c’était à bon droit que les époux [G] avaient cessé de payer les loyers en application de l’article L. 521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation,

— les époux [G] justifiaient avoir repris le paiement des loyers dès décembre 2023 et étaient donc en droit de solliciter les quittances afférentes mais ne justifiaient pas avoir éprouvé un préjudice, ce dont il s’évincait qu’ils devaient être déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la réticence abusive.

Par déclaration du 9 janvier 2025, les époux [G] ont relevé appel du jugement en ce qu’il :

— a condamné M. [D] à verser aux époux [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

— les a déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive.

— les a déboutés de leur demande indemnitaire au titre de l’absence de délivrance des quittances de loyers.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 février 2026, les époux [G] demandent à la cour :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

— Infirmer le jugement des chefs critiqués et ce faisant,

— Condamner M. [D] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant des conditions locatives et de l’indécence du logement loué,

— Condamner M. [D] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner M. [D] à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive,

— Confirmer le jugement entrepris pour le surplus, en ce compris la condamnation de M. [D] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Enjoindre à M. [D] de délivrer les quittances de loyers originales depuis le mois de décembre 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document,

— Condamner M. [D] à payer à leur avocat une somme de 2 500 euros au titre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— A défaut, condamner M. [D] à leur payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter M. [D] de son appel incident, et de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner M. [D] à leur payer la la somme de 600 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, majoré de 60 euros par mois à compter du 7 décembre 2025,

— Condamner M. [D] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 février 2026, M. [D] demande à la cour de :

Vu les pièces,

Vu les faits,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

— Infirmer la décision dont appel et statuant à nouveau,

— Débouter les consorts [G] l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement les appelants à lui verser la somme de 21 000 euros au titre des loyers et des charges,

— Condamner solidairement les appelants à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les appelants aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2026.

Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

I. Sur le préjudice des époux [V] réparation de leur préjudice de jouissance

Les époux [G] critiquent le quantum des dommages et intérêts retenu par le premier juge à hauteur de 3 000 euros. Ils font observer que les travaux permettant de mettre fin au péril imminent ont été achevés près de 3 ans après la constatation du péril et rappellent l’ampleur de celui-ci. Leur appartement demeurerait dans un état déplorable et serait indécent. Le quantum de l’indemnisation serait contestable alors que les préjudices importants subis durant cette longue période n’ont pas tous céssé. Ils soulignent par ailleurs le montant exorbitant de leurs factures d’électricité en l’absence persistante de chauffage efficace. Ils allèguent que la situation d’indécence et d’insécurité existait bien avant l’arrêté de péril imminent, comme en atteste l’expertise réalisée par la DDT 90 en 2020.

Ils précisent que les problèmes relevés étaient récurrents. Ils ajoutent que la levée de l’arrêté de péril imminent n’a pas mis fin à l’indécence du logement, comme le confirme le constat de 2023. Les époux [G] mettent également en avant le désintérêt du bailleur pour leur situation. Ils relèvent enfin que Mme [G] n’a pas refusé la visite du chauffagiste, que les travaux de chauffage ont eu lieu plus de 33 mois après l’arrêté de péril et ne permettaient toujours pas, en 2025, de chauffer l’appartement.

M. [D] réplique que le chauffage fonctionne. Il affirme avoir entretenu le bien et avoir procédé aux travaux prescrits par les arrêtés de périls de 2021. M. [D] allègue que les locataires sabotent son bien alors que la compagnie des déboucheurs a constaté la présence de Sopalin dans les toilettes.

Il souligne que les époux [G] ne communiquent aucun justificatif de demande de mise en conformité du logement antérieurement à la saisine de la juridiction de première instance. Il relève que les appelants ne justifiaient pas et ne justifient toujours pas, ni en droit, ni en fait leur demande relative au versement à leur bénéfice de dommages et intérêts tandis qu’ils ont quitté les lieux le 7 novembre 2025.

Réponse de la cour :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Parallèlement, l’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La cour relève à titre liminaire que les photographies non datées et non géolocalisées ont une force probante limitée en ce qu’elles ne permettent pas d’établir que les faits qu’elles sont censées démontrer se sont produits sur les lieux et dans la période litigieuse.

Le dossier de diagnostic de novembre 2011 produit par M. [D] révèle un logement économe en énergie. L’appartement décrit semble correspondre à celui des époux [G]. La cour relève cependant que ce dossier fait déjà état d’une isolation insuffisante, d’une absence de système de ventilation et d’un système de chauffage bois qui n’est plus décrit dans l’attestation suivante.

Selon attestation de diagnostic de performance énergétique du 16 mars 2016, le batiment sis [Adresse 3] à [Localité 6] était économe en énergie, la cour relève toutefois que seule 2 pages sur 8 sont produites, ce qui limite l’impact de cette constatation. Au demeurant, cette attestation fait état d’une chaudière au fioul, ultérieurement remplacée par une pompe à chaleur et qui sera par suite décrite comme placée sous des décombres. Cette attestation ne saurait donc établir la persistance d’un chauffage performant. Au demeurant, on ignore si ce constat porte sur l’appartement des époux [G].

M. [D] justifie avoir fait installer un poêle a granulés en 2018, l’adresse sur la facture étant celle de l’immeuble des époux [G]. L’installation de ce poêle a été confirmée par les constats de commissaires de justice dressés les 12 janvier 2023 et 19 février 2025. La cour précise toutefois d’emblée que la lecture de ces constats révèle que ce poêle constituait la seule source de chauffage de cet appartement comportant 3 chambres, étant précisé que des températures comprises entre 10 et 15 degrés ont été relevées par les commissaires de justice.

Selon attestation du syndicat des eaux de la [Localité 7], une fuite sur le cumulus a été constatée en novembre 2017, les pièces produites par les époux [G] montreront que cette fuite a persisté, ayant encore été constatée dans le cadre de la procédure d’arrêté de péril imminent débutée en 2020.

Selon visite du 29 octobre 2020, le cabinet URBAM Conseil, agissant pour le compte du comité technique habitat a constaté des désordres au niveau du bâti, des équipements électriques et de chauffage, des sanitaires outre des difficultés d’humidité et d’aération du logement. Ces désordres présentant un danger ne rendant pas le local impropre à l’habitation mais représentant un risque manifeste et grave contituant un danger imminent. Il a ainsi été notamment constaté : un risque d’effondrement, des dégradations du bâtiment extérieur, des parties communes en mauvais état d’entretien et sans rampe d’accès, une installation électrique erratique, des dispositifs de chauffage absents de certaines pièces de vie couplés à une isolation thermique insuffisante, des fuites et infiltrations, une dégradation du sol de la salle de bain. Les photographies de l’intérieur du logement dépeignent également des sols et des murs fissurés. Le seul moyen de chauffage étant un poêle à pellets dans une des pièces (appartement en duplex et chambre à l’étage). Une chaudière est présente sous des décombres à l’extérieur. Des craintes sur la solidité structurelle ont également été émises. L’indécence du logement a été constatée.

Selon arrêté municipal du 25 janvier 2021 n°02/2021, l’enfoncement du sol de la salle de bain est caractéristique d’un défaut de structure constituant un péril imminent. Le sol du couloir menant à la dite salle de bain présentant le même affaissement en suite probablement de la fuite continue du cumulus d’eau chaude, déjà constaté. Il a donc été enjoint à M. [D] de prendre toutes les mesures nécessaires dans un délai de 15 jours soit avant le 22 janvier 2021, s’agissant de l’appartement des époux [G]. L’arrêté municipaln° 03/2021 du même jour précise qu’il apprtient à M. [D] de régler définitivement les désordres au niveau du sol de la salle de bain et de son accès, de changer le cumulus, d’installer une main courante dans les communs, d’installer un chauffage central, d’isoler l’habitation et de mettre aux normes l’installation électrique. Ces travaux devaient être réalisés dans un délai de 1 à 2 mois.

M. [D] produit une facture de février 2021, non acquittée, de la société SG Bâtiment pour la réfection de la salle de bain et du couloir avec renforcement de la structure et changement du chauffe eau. Selon procès-verbal de réception des travaux de la société SG bâtiment, les travaux ont été réceptionnés le 30 août 2021. M. [R], missionné par la mairie dans le cadre de l’arrêté dé péril immiment précisait toutefois le 25 juillet 2023 que les travaux n’avaient pas été réalisés et que de nouvelles problématiques étaient susceptibles d’être apparues : problèmes de réseaux et de pollution. Force est donc de constater l’inefficience des démarches de M. [D].

Selon constat de commissaire de justice du 12 janvier 2023, les désordres tels que sus décrits persistaient. Une température entre 13 et 15° a été constatée. L’inondation de la pompe à chaleur extérieure a également été constatée ainsi que le fait que celle-ci n’était pas en fonctionnement. Un nouveau constat similaire a été dressé le 1er décembre 2023. La cour note également que selon devis de la société Mat Pro commandé par M. [D], la pose d’un socle récupérateur d’eau avec évacuation pour la pompe à chaleur a été, a minima, envisagée par celui-ci en août 2023, confirmant la défaillance de la pompe à chaleur et la connaissance qu’en avait M. [D].

A défaut d’avoir réalisé les travaux nécessaires à la réhabilitation de la sécurité et de la décence du logement, M. [D] allègue avoir entretenu le logement avec diligence. Il s’appuie sur une facture de mise en service et d’entretien d’un poêle a granulés, l’adresse de la facture ne correspondant toutefois pas à l’immeuble des époux [G] et alors qu’il n’est pas démontré ni même allégué que le précédent poêle a été remplacé. Une autre facture d’entretien « Flambée » concernant un équipement inconnu dans une localisation indéterminée est également produite par M. [D]. Une autre facture "[Localité 8] flambée" concerne cette fois des éléments d’un poêle à granulés, facturé à l’adresse de l’immeuble où résidaient les époux [G]. La même société a établi un procès-verbal de réception des travaux en 2023 en regard de la facture citée précédemment pour des travaux effectués 'chez M. [A]". En l’absence de caractère probant, ces éléments ne permettent donc pas à M. [D] de combattre les affirmations des époux [G] en justifiant d’un entretien régulier du système de chauffage.

Mme [P] produit un certificat médical du 7 mars 2023. Il est toutefois sans emport alors qu’il se borne à reprendre les déclarations de l’intéressée et ne fait pas état de constatations qu’auraient personnellement réalisées le médecin. Le certificat dressé en mars 2024 précise quant à lui que l’état de santé de Mme [P] nécessite un changement rapide de domicile, sans toutefois préciser de lien entre les désordres constatés et la nécessité de déménager.

Mme [P] fait état de nombreux courriels dans lesquels elle sollicitait de l’aide, mettant à mal l’argument de M. [D] sur l’inaction des époux [G] d’autant plus que ce dernier ne s’est pas présenté à la tentative de conciliation initiée par les locataires. C’est dans ce contexte que l’assignation des époux [G] a été délivrée le 15 mars 2023.

M. [D] justifie d’un devis de la société Mat Pro d’août 2023 pour des travaux électriques dans les communs et s’agissant de l’appartement des époux [G], pour des équipements électriques de la cuisine et la salle de bain, la fourniture et la pose d’un détecteur de fumée, l’installation d’un extracteur d’air dans la cuisine. Selon état d’avancement des travaux établi par la société Mat Pro le 13 septembre 2023, les travaux sus décrits et concernant les époux [G] ont été réalisés.

M. [R] constatait le 6 octobre 2023 que les travaux concernant les dangers pour les personnes avaient été réalisés. Ces constatations ont donné lieu à l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité du 14 novembre 2023 n°33/2023.

M. [D] allègue que les époux [G] ont saboté l’appartement en engorgeant les canalisations. Outre que cet engorgement ne fait pas partie des griefs formés par les époux [G] et en particulier ne relève pas de ceux ayant justifié le constat de dangerosité et d’indécence du logement, M. [D] se borne à démontrer un engorgement général de la maison étant précisé que celle-ci comporte plusieurs logements dont on ignore s’ils sont occupés ou non, bien qu’on puisse déduire des déclarations des époux [G] et de M. [R] que l’appartement du rez-de-chaussée a été occupé et alors que M. [D] a commandé la réalisation de travaux dans cet immeuble pour trois appartements.

La cour constate que les factures concernant l’immeuble des époux [G] en 2021 pour le compte de M. [D] étaient d’un montant raisonnable. Les époux [G] produisent toutefois leurs propres factures, exorbitantes, pour l’année 2022. Les factures de l’année 2022 de M. [D] s’avèrent elles aussi exorbitantes. M. [D] justifie pour l’immeuble des époux [G], d’une consommation en baisse en 2023. Les époux [G] produisent cependant une facture d’électricité s’élevant à 1 989,07 euros avec une consommation de 764,58 euros uniquement pour le mois de février 2024. Les époux [G] se sont plaints dans différents courriers, adressés notamment à M. [D], de la consommation erratique de la pompe à chaleur et du caractère exorbitant et disproportionné de la consommation électrique. Il s’en infère que la consommation électrique du logement était anormalement disproportionnée et qu’interrogé, M. [D] ne justifie pas du motif de tels dépassements.

S’agissant du changement de la pompe a chaleur, selon attestation de travaux du 11 octobre 2023, la société Mat Pro a installé ce nouveau dispositif, qui était alors considéré comme fonctionnel mais n’a pas pu vérifier la réception de la chaleur dans l’appartement des époux [G], qui auraient refusé de le recevoir, malgré leur rendez-vous. Mme [P] affirme ne pas avoir refusé d’accueillir le chauffagiste et affirme avoir été à ce moment-là chez le garagiste, une facture de cette date de la société Lavage auto 90 fait en effet état du montage de pneus mais on ignore si la date de la facture correspond à celle de la prestation et le cas échéant, le moment de l’intervention. Il ressort de certains autres échanges de SMS, notamment avec la maire de la commune, que la venue de ce chauffagiste était prévue, conformément aux déclarations du préposé de la société Mat Pro. Il est donc établi qu’en l’occurrence, Mme [P] a fait obstruction à ce que le caractère fonctionnel du chauffage soit vérifié. A compter de cette date, les époux [G] sont donc mal fondés à se plaindre d’une défaillance du système de chauffage.

Selon constat du 19 février 2025, la température de l’appartement était toujours faible, le plancher de la salle de bain toujours penché, l’humidité encore présente, et le jour entre la porte d’entrée et les communs non comblé. Il s’en déduit la persistance de certains désordres, hors chauffage, constitutifs d’un préjudice de jouissance. La cause de la présence d’humidité n’est cependant pas expliquée, étant précisé que les travaux de ventilation recommandés ont été effectués, et ne saurait dès lors être imputée à M. [D]. L’inclinaison du plancher a été résolue par les travaux et aucun autre élément ne vient étayer sa persistance.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le préjudice des époux [G] est caractérisé comme suit :

— un problème de chauffage et une isolation défaillante ayant débuté dès le début du bail en 2016 et pour lequel M. [D] peut être tenu pour responsable jusqu’à fin octobre 2023, compromettant le confort thermique des époux [G].

— des problèmes d’humidité et une ventilation défaillante dès le début du bail et jusqu’à la fin de l’année 2023, représentant un désagrément certain.

— des désordres électriques, sanitaires et structurels ont été constatés dès 2020, caractérisant l’indécence et l’insécurité du logement, et qui n’ont été réglé que fin 2023, causant désagréments quotidiens et angoisses aux époux [G].

— la résistance et l’inertie de M. [D] en connaissance des difficultés imposées à ses locataires obligeant ces derniers à mener de nombreuses démarches amiables et judiciaires.

— un surcoût important des factures d’électricité mises à la charge des époux [G] créant une incertitude économique.

— persistance d’un jour entre les parties communes et les parties privatives au mépris de la vie privée des appelants.

Il a nécessairement découlé de ces désordres une angoisse et une crainte pour les époux [G] quant à leur confort, leur intimité, leur sécurité, et leur charges financières. Ils n’allèguent ni ne démontrent toutefois aucun autre préjudice spécifique.

La cour constate que l’évaluation de ces préjudices à la somme de 3 000 euros ne reflète pas l’ampleur du préjudice subi par les époux [G] eu égard à son étendue et à son caractère polymorphe. Ce préjudice sera donc évalué, en application du principe de réparation intégrale, à la somme de 9 000 euros.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [D] à payer aux époux [G] la somme de 3 000 euros et, déboutant les parties du surplus de leurs demandes, M. [D] sera condamné à payer aux époux [G] la somme de 9 000 euros au titre de leurs préjudices.

II. Sur la demande des époux [G] s’agissant de la délivrance des quittances locatives depuis décembre 2024 et la demande indemnitaire pour réticence abusive liée à cette absence de délivrance

Les locataires demandent que M. [D] soit enjoint de produire sous astreinte les originaux des quittances subrogatives et non de simples photographies des dites quittances. Ils allèguent qu’ils ont besoin de ces documents aux fins de trouver un autre logement. Ils fustigent l’absence de certaines quittances : la quittance originale du mois de décembre 2023 n’aurait pas été délivrée, pas plus que les quittances à compter du mois de décembre 2024. Ils sollicitent des dommages et intérêts suite à cette non délivrance.

M. [D] soutient que les locataires ne produisent aucun justificatif de paiement pour la période de janvier 2021 à décembre 2023 et qu’ils disposent des quittances délivrées pour chaque mois, soit directement, soit par l’intermédiaire des conseils.

Réponse de la cour :

Les locataires produisent des photographies des quittances de loyers, ce qu’ils ne considèrent pas satisfactoires alors qu’ils en ont besoin pour rechercher un nouveau logement. La cour constate que ces éléments sont suffisants à justifier auprès d’un autre bailleur de l’acquittement de leurs loyers.

Au demeurant, les quittances produites, qu’elles soient originales ou photographiées, sont régulières en la forme et permettent d’établir que les époux [G] se sont acquittés de leurs loyers en ce qu’elles contiennent les mentions relatives à l’identité des parties, au montants acquittés pour une période donnée outre l’adresse de l’appartement. M. [D] affirme que les époux [G] ont quitté les lieux le 7 novembre 2025 et ceux-ci concèdent avoir quitté les lieux à cette date dans leurs écritures. Ce déménagement ne permettant pas de corroborer l’affirmation selon laquelle trouver un autre bailleur sans quittances originales est impossible. Les époux [G] n’allèguent ni ne démontrent aucune autre forme de préjudice. Au demeurant, certaines des quittances originales sont produites dans le cadre de la présente instance.

Sont produites les quittances des mois de janvier, février, mars, avril, mai et juin 2025. Celle de décembre 2023 également, par les époux [G]. Ne sont pas produites les quittances de juillet à novembre 2025. La quittance du mois de décembre 2024 n’est pas davantage produite.

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’un préjudice, les époux [G] seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la non délivrance des quittances locatives, conformément à la décision du premier juge. Toutefois, M. [D] sera enjoint de délivrer les quittances locatives de juillet à novembre 2025 et du mois de décembre 2024 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document, pendant une période de 6 mois.

III. Sur la demande des locataires en restitution du dépôt de garantie

Les époux [G] demandent la restitution de leur dépôt de garantie à hauteur de 600 euros et allèguent de la recevabilité de leur demande au regard de l’article 566 du code de procédure civile.

M. [D] ne formule aucune observation.

Réponse de la cour :

La cour relève à titre liminaire que la demande est nouvelle mais que, selon l’article 564 du code de procédure civile, si à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, tel n’est pas le cas s’il s’agit de faire juger des questions nées de la survenance d’un fait nouveau, celui-ci résidant en l’occurrence dans la fin du bail entre la première et la seconde instance étant précisé que cette demande constitue l’accessoire des demandes préalablement formées au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail prévoyait que « il est versé ce jour » la somme de 600 euros à titre de dépôt de garantie. Selon lettre de congé manuscrite établie en 2019 par les époux [G], ils expliquent devoir 249 euros à M. [D] et que cette somme sera prise sur la caution qui s’élève à 250 euros.

Aucune partie n’éclaire la cour sur la portée ou l’origine de ce courrier. Il est cependant admis part toutes les parties que les époux [G] ont mis fin au contrat de bail en novembre 2025 et non en 2019. Dans la lettre dactylographiée de septembre 2025 selon laquelle les époux [G] quitteront le logement le 7 novembre 2025, aucune mention n’est faite du dépôt de garantie.

En l’espèce, les époux [G] justifient, sans être contredits, avoir versé la somme de 600 euros à titre de dépôt de garantie tandis que M. [D] ne justifie ni n’allègue d’une cause expliquant la rétention du dit dépôt.

Ajoutant au jugement, la cour condamnera M. [D] à payer aux époux [G] la somme de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. En l’absence de restitution de cette somme dans le mois de la remise des clés, intervenue le 7 novembre 2025, sans justification légitime de sa rétention, le bailleur s’expose à la majoration de 10 % du montant des loyers prévue à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

IV. Demande reconventionnelle de M. [D] en paiement des loyers

M. [D] affirme que les appelants se sont dispensés de l’autorisation du juge et ont cessé le versement des loyers et des charges depuis début 2021, et ce jusqu’en décembre 2023. Il allègue que les époux [G] n’ont formulé aucune demande de suspension ou de réduction des loyers, ni pour l’avenir, ni de manière rétroactive et ne sollicitaient aucuns travaux.

Les locataires précisent que les loyers n’étaient plus dus depuis le 1er février 2021 et qu’ils ont repris le paiement des loyers dès le 1er décembre 2023 avec la levée de l’arrêté de péril imminent. Ils affirment être à jour des loyers. Cette demande reconventionnelle serait manifestement abusive.

Réponse de la cour :

M. [D] fustige le fait que les locataires aient suspendu le paiement des loyers durant la période d’effet de l’arrêté municipal de péril. Cependant, comme l’a relevé le premier juge, il est acquis que les loyers ne sont plus dus en application de l’article L.521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation jusqu’à la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Cet article ne prévoit pas l’obtention par les locataires d’une autorisation judiciaire, la suspension des loyers résultant de l’arrêté.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle en paiement de M. [D] au titre des loyers courants pendant cette période.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

V. Demande indemnitaire des locataires pour procédure abusive

Les époux [G] font observer que la demande reconventionnelle en paiement des loyers était vouée à l’échec, formée à dessein alors que l’arrêté de péril n’était même pas levé. Ils relèvent que M. [D] ne pouvait ignorer le caractère indu des loyers alors qu’il a été tenu au remboursement de certains d’entre eux. La demande de M. [D] était donc abusive et faite dans une intention de nuire.

M. [D] souligne ne pas être à l’origine de la procédure et ne pas avoir commis d’abus en sollicitant les sommes qui lui étaient dues.

Réponse de la cour :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Parallèlement, l’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient aux époux [G], se prévalant d’une faute de M. [D] de démontrer celle-ci ainsi que le préjudice qui en aurait résulté. En l’espèce, les époux [G] n’allèguent ni ne démontrent aucun préjudice.

Par conséquent, confirmant le jugement, la cour déboute les époux [G] de leur demande indemnitaire.

VI. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [D] sera condamné aux dépens d’appel, débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamné sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à payer au conseil des époux [G] la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Belfort sauf en ce qu’il a condamné M. [D] à verser aux époux [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Statuant a nouveau du chef Infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [L] [G] et Mme [W] [P], épouse [G], la somme de 9 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à M. [L] [G] et Mme [W] [P], épouse [G], la somme de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec majoration d’une somme de 60 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 7 décembre 2025 ;

ENJOINT M. [K] [D] de délivrer les quittances locatives de juillet à novembre 2025 et du mois de décembre 2024 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document, pendant un délai de 6 mois ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [K] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [D] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à payer au conseil des époux [G], Me [E] [U], la somme de 2 500 euros ;

La greffière, Le président,