COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 7 MAI 2015

(Rédacteur : Madame Catherine FOURNIEL, Président)

N° de rôle : 12/06402

Monsieur W T AB Y

Madame S T U V épouse Y

c/

Madame O P épouse X

LA S.E.L.A.R.L. E F

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 8 novembre 2012 (R.G. 11/00308) par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 20 novembre 2012,

APPELANTS :

1°/ Monsieur W T AB Y, né le XXX à XXX, de nationalité française, retraité,

2°/ Madame S T U V épouse Y, née le XXX à XXX, de nationalité française, retraitée,

lesdits époux demeurant ensemble XXX,

Représentés par la S.C.P. Claire LE BARAZER et Laurène D’AMIENS, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Yves LACHAUD, membre de la S.C.P. Yves LACHAUD – Franceline LEPANY – Bernard MANDEVILLE – Claudine COUTADEUR, Avocats Associés au barreau de PARIS,

INTIMÉES :

1°/ Madame O P épouse X, née le XXX à XXX, de nationalité française, notaire, demeurant XXX, XXX,

Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU, substituant la S.C.P. Xavier LAYDEKER – Gilles SAMMARCELLI, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

2°/ LA S.E.L.A.R.L. E F, mandataire judiciaire, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX – XXX, agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CHARENTE RESIDENCE

Représentée par Maître Philippe OLHAGARAY, membre de la S.E.L.A.R.L. DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, Avocats au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 mars 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Monsieur Y BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux Y ont signé le 11 janvier 2007 auprès de la Sarl Charente Résidence un contrat de réservation d’un appartement de type 4 d’une surface habitable de 109,80 m2 situé au 3^e et dernier étage du bâtiment A d’une résidence de 17 logements dénommée 'Les jardins fleuris’ à construire au XXX à A, moyennant le prix forfaitaire et non révisable de 279.000 euros.

A ce contrat était annexé un additif signé la veille, correspondant à des compléments et spécifications techniques, notamment un parking supplémentaire à côté du premier.

En octobre 2007, ils ont obtenu les plans du permis de construire accordé en décembre 2006 en fonction de plans modifiés par rapport à ceux qui avaient servi de base à la signature du contrat de construction puisque la hauteur du 3^e étage du bâtiment avait été réduite, les portes-fenêtres de la façade Nord avaient été remplacées par des velux et que les toilettes étaient devenues une pièce sans ouverture.

Une convention de plus-value a été signée le 30 octobre 2007 pour tenir compte de ces modifications et le prix a été ramené à 271.500 euros, les époux Y s’engageant à verser la somme complémentaire de 7.500 euros si des adaptations pouvaient être apportées dans le cadre de la demande d’un permis de construire modificatif.

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été signé devant M^e P-X, notaire à A, le 7 novembre 2007, au prix de 271.500 euros portant sur les lots n°19, 121 et 122 de l’ensemble immobilier du 9 rue du docteur Fournier en copropriété, soit un appartement situé au 3^e étage du bâtiment A et deux places de stationnement.

La somme de 190.050 euros, soit 70 % du prix, a été payée au comptant, et le délai d’achèvement des travaux fixé au 7 juillet 2008.

Il était mentionné dans cet acte que le vendeur fournissait la garantie d’achèvement des travaux selon les conditions prévues à l’article R 261-18-a du code de la construction et de l’habitation, dite 'garantie intrinsèque'.

Les époux Y ont reçu du promoteur trois appels de fonds qu’ils ont réglés à réception, et à la suite d’un courrier du 11 février 2008 de la société Charente Résidence annonçant que le problème des fenêtres était réglé, ils ont versé les 7.500 euros prévus dans la convention de plus-value, somme encaissée le 27 février 2008 par la société Charente Résidence.

A ce stade 95 % du prix de vente avait ainsi été versé.

Lors de deux visites de chantier le 27 février et le 29 mai 2008, les époux Y ont constaté que les ouvertures en façade Nord n’étaient pas réalisées conformément aux prévisions contractuelles et qu’il existait des non conformités, notamment en ce qui concernait la climatisation et les plafonds.

Lors de la réunion de chantier du 27 juin 2008, ils ont noté que l’un des deux emplacements de parking était devenu inaccessible en raison de l’édification d’un mur séparatif qui ne figurait sur aucun plan.

Par mail du 1^er juillet 2008, l’état des non conformités relevées par les époux Y quant à la climatisation, aux plafonds et aux emplacements de parking a été notifié au promoteur qui ne s’est pas manifesté, ce qu’il n’a pas davantage fait après avoir été mis en demeure de proposer des solutions pour remédier aux non conformités par lettre recommandée du 2 août 2008.

Les époux Y ont en vertu d’une autorisation du 22 septembre 2008 fait assigner à jour fixe par acte du 26 septembre 2008 la société Charente Résidence, au visa des articles 1184 et 1147 du code civil et 788 et suivants du code de procédure civile, en résiliation de la vente, et en paiement de diverses sommes.

La société Charente Résidence ayant été placée en redressement judiciaire le 18 décembre 2008 par le tribunal de commerce d’A, le tribunal de grande instance a par jugement du 12 février 2009, constaté l’interruption de l’instance et ordonné le retrait du rôle dans l’attente de la mise en cause par les demandeurs des organes de la procédure collective.

La cour d’appel de Bordeaux a par décision du 6 février 2009, transféré la procédure collective au tribunal de commerce de Bordeaux, qui a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire par jugement du 25 février 2009.

Par courrier du 13 mars 2009, les époux Y ont déclaré leur créance chirographaire au liquidateur pour un montant de 424.268,91 euros.

Par ordonnance du 9 février 2011, le juge de la mise en état a ordonné le rétablissement de la procédure au rôle.

Par acte d’huissier du 18 février 2011, les époux Y ont fait assigner la Selarl E F en sa qualité de liquidateur de la Sarl Charente Résidence en intervention forcée aux fins de lui voir déclarer commun et opposable le jugement à intervenir à l’égard de la société Charente Résidence, voir prononcer la résiliation de la vente, et fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de cette société, soit 270.305,60 euros au titre du remboursement du prix et des frais, 27.150 euros au titre de l’indemnité de résiliation, 46.103,80 euros de frais accessoires à la vente, 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral, et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont par ailleurs fait assigner le 11 avril 2011 M^e O P épouse X, en sa qualité de notaire, aux fins d’entendre dire qu’elle avait manqué à ses obligations de conseil et de prudence en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente, dire que sa responsabilité était engagée solidairement avec celle de la société Charente Résidence, et obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de 270.305,60 euros en remboursement des sommes réglées au titre du prix de vente et des frais , avec intérêts au taux légal à compter de la date de chacun des versements effectués, 720 euros au titre des primes d’assurance incendie de l’appartement, 27.150 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue contractuellement, 46.103,80 euros au titre des frais accessoires à la vente, 10.000 euros au titre du préjudice moral, et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La jonction de ces procédures a été ordonnée.

Suivant jugement en date du 8 novembre 2012, le tribunal de grande instance d’A a :

— constaté l’absence d’achèvement des travaux et de livraison des lots de copropriété acquis par les époux Y en violation des dispositions prévues à l’acte de vente du 7 novembre 2007 ;

— dit que la Sarl Charente Résidence avait manqué à ses obligations contractuelles ;

— ordonné la résolution de la vente ;

— fixé la créance des époux Y dans la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence à la somme de 323.120,59 euros ;

— dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté les époux Y de leur demande présentée au titre d’un préjudice moral ;

— dit que M^e P-X n’avait commis aucune faute ;

— débouté en conséquence M. et M^me Y de leur demande aux fins de la voir condamnée à garantir l’indemnisation de leur préjudice ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— dit que le jugement serait publié à la conservation des hypothèques d’A à l’initiative de la partie la plus diligente ;

— laissé à M^e P-X la charge ses propres frais irrépétibles ;

— condamné la Selarl F, es qualité de liquidateur de la Sarl Charente Résidence, à verser aux époux Y une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Les époux Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 20 novembre 2012 dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées.

Ils demandent à la cour, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique 18 février 2015, de :

— dire et juger que la société Charente Résidence a manqué à ses obligations d’achèvement et de livraison ;

— dire et juger que M^e P-X a méconnu les formalités prévues par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, a manqué à ses obligations de conseil et de prudence à leur égard quant à la garantie d’achèvement retenue, et quant à l’absence de souscription par la société Charente Résidence d’une assurance dommages-ouvrage, et qu’elle n’a pas respecté le délai de réflexion prévu par l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation ;

— en conséquence,

— prononcer la résolution de l’acte authentique de vente pour inexécution, la nullité ou la résolution de ce contrat pour non respect des formalités prévues par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi SRU du 13 décembre 2000 ;

— dire et juger que les manquements de M^e P- X leur ont fait perdre toute chance de renoncer à la vente et d’éviter ainsi les préjudices subséquents ;

— condamner M^e P-X à leur verser la somme de 350.065,15 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir décomposée comme suit :

* 268.682,60 euros en remboursement des sommes réglées au titre du prix et des frais, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de chacun des versements effectués jusqu’au remboursement effectif ;

* 39.232,55 euros au titre des frais accessoires à la vente ;

* 27.150 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuellement prévue ;

* 10. 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

* 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, ils demandent leur admission au passif de la liquidation de la société Charente Résidence les mêmes sommes, et en tout état de cause la condamnation de M^e P-X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Le Barazer & d’Amiens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Selarl E F, es qualité de mandataire liquidateur de la société Charente Résidence, demande à la juridiction, dans ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 13 février 2014 :

— sur la demande principale des époux Y, qu’il soit statué ce que de droit, et dans l’hypothèse où il serait fait droit à cette demande, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la créance des époux Y au passif de la Sarl Charente Résidence ;

— sur la demande subsidiaire des époux Y, de statuer ce que de droit sur leur demande de résiliation de la vente, dire et juger que leur créance ne saurait excéder la somme de 327.160,90 euros, que les époux Y ne justifient pas du surplus de leurs demandes, et les en débouter ;

— en toute hypothèse, de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sarl Charente Résidence au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et inscrire les dépens en frais privilégiés de procédure.

Dans ses dernières écritures notifiées et remises par voie électronique le 25 février 2015, M^e P-X sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture du 17 février 2015 et son report au jour des plaidoiries, conclut à la confirmation du jugement, au débouté des demandes formées par les époux Y à son encontre, et à la condamnation de ces derniers au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Laydeker-Sammarcelli.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE DE RÉSOLUTION DE LA VENTE

En application de l’article 1184 du code civil, la résolution d’un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations.

En l’espèce il est établi par les documents versés aux débats que l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 7 novembre 2007 moyennant le prix de 271.500 euros, sur lequel les époux Y ont réglé au comptant la somme de 190.050 euros, puis lors d’ appels de fonds successivement la somme de 27.150 euros le 4 décembre 2007, la même somme de 27.150 euros le 20 décembre 2007, et celle de 13.575 euros le 12 avril 2008 ;

qu’ils ont également versé le 27 février 2008 la somme de 7.500 euros correspondant au complément de prix à régler du fait de l’obtention du permis de construire modificatif, soit la somme totale de 265.425 euros représentant 95 % du prix de vente.

Alors que le délai d’achèvement des travaux et de livraison du bien était contractuellement fixé au 7 juillet 2008, la livraison n’est pas intervenue à cette date ni ultérieurement, et le promoteur a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ensuite convertie en liquidation judiciaire.

La Sarl Charente Résidence ayant manqué à ses obligations d’achèvement et de livraison du bien vendu, les époux Y sont fondés à solliciter la résolution de l’acte authentique de vente du 7 novembre 2007 pour inexécution.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Les époux Y reprochent tout d’abord à M^e P-X de ne pas avoir respecté le délai de rétractation de 7 jours prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ils indiquent qu’alors que la convention de plus-value faisait dépendre le prix final de la réalisation de travaux nécessitant un permis de construire modificatif dont la demande venait d’être déposée le 30 octobre 2007, M^e P-X a refusé de retarder la date de signature de l’acte le temps de savoir si ce nouveau permis serait obtenu ou non et s’il serait exempt de recours des tiers, qu’elle a insisté pour leur remettre le projet d’acte authentique de vente en mains propres le 30 octobre 2007 , afin d’éviter le délai d’envoi par lettre recommandée et maintenir à tout prix la date de signature au 7 novembre 2007, et ils considèrent que cette remise irrégulière n’a pas déclenché le délai de 7 jours exigé par l’article L 271-1 susvisé.

Ils ajoutent que M^e P-X ayant omis de leur remettre une copie de l’acte d’EDD et du règlement de copropriété, a réitéré la notification du projet d’acte authentique de VEFA par un seul courrier recommandé daté du 31 octobre 2007 qu’ils ont reçu le 3 novembre 2007.

Il s’évince de la copie authentique de vente régulièrement communiquée qu’en page 3 de cet acte il est mentionné : ' (…) compte tenu l’applicabilité aux présentes des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation , le projet de vente a été notifié à l’ACQUEREUR par la remise qui leur en a été faite le 30 octobre 2007 par le notaire soussigné , lequel acquéreur n’a pas renoncé aux présentes pendant le délai de rétractation prévu par la loi.

Le justificatif de cette notification est demeuré ci-joint et annexé après mention.

Les présentes ne contiennent aucune modification substantielle par rapport au projet notifié .'

La remise de ce projet en mains propres est effectivement attestée par un document annexé revêtu de la signature de chacun des époux Y précédée des mentions manuscrites de la date du 30 octobre 2007 et de la phrase 'Bon pour récépissé de remise'.

Les appelants ne contestent pas avoir reçu notification du projet d’acte authentique à cette date.

Si la remise en mains propres ne répond pas aux exigences de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, cette remise est valable à condition d’avoir été constatée par un acte ayant date certaine, et dès lors qu’il a été fait état de cette remise dans l’acte authentique du 7 novembre 2007, auquel une copie du récépissé a été annexée, ladite remise en mains propres datée du 30 octobre a acquis date certaine et a fait courir le délai de rétractation de 7 jours qui a donc bien été respecté, sans qu’il y ait lieu de prendre en compte la notification par lettre recommandée du 31 octobre 2007 reçue par les acquéreurs le 3 novembre 2007 comportant copie de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Les époux Y font vainement grief au notaire de ne pas avoir respecté le délai de réflexion d’un mois édicté par l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, puisqu’il est indiqué en page 8 de l’acte authentique au paragraphe intitulé 'Notification du projet de vente’ :

'Conformément aux dispositions de l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, il a été notifié à l’ACQUÉREUR, par pli recommandé avec demande d’avis de réception le projet du présent acte de vente accompagné du plan coté des biens vendus et d’une notice indiquant leurs éléments d’équipements propres.

A cet envoi, et en application du troisième alinéa de l’article L 261-11 du même code, a été adressée à l’ACQUÉREUR une copie de l’état descriptif de division-règlement de copropriété.

L’ACQUÉREUR reconnaît avoir reçu ces documents et en avoir pris connaissance.

Il reconnaît également avoir été mis en mesure de consulter les pièces déposées au rang des minutes de l’Office Notarial dénommé en tête des présentes.

Sachant que les textes légaux en vigueur lui octroient un délai d’un mois à compter de la notification du projet pour signer l’acte authentique de vente, l’ACQUÉREUR déclare vouloir signer ce jour la présente vente.

Une copie de cette notification et l’accusé de réception sont demeurés ci-joints et annexés après mention.

(… ) '

Il s’ensuit que les époux Y ont renoncé à ce délai de réflexion, ce qu’ils pouvaient valablement faire, sans que la régularité de l’acte authentique en soit affectée, ce délai n’étant pas d’ordre public.

C’est donc à juste titre que le tribunal n’a retenu aucun manquement du notaire quant au respect des délais de rétractation et de réflexion.

Les époux Y reprochent par ailleurs au notaire d’avoir manqué à ses obligations de conseil et de prudence à leur égard quant à la garantie d’achèvement retenue, et à son obligation de conseil quant à l’absence de souscription par la société Charente Résidence d’une assurance dommages-ouvrage.

M^e P-X verse aux débats une attestation datée du 26 octobre 2007 émanant du cabinet I J, agent général AGF, qui déclare que la Sarl Charente Résidences est titulaire d’un contrat n°42146869 Dommages ouvrages pour l’opération immobilière Résidence Les Jardins Fleuris 16000 A.

Cette attestation est visée dans l’acte authentique de vente aux époux Y en page 12.

Le notaire indique sans être utilement démenti que la prime versée par le promoteur a été détournée au sein de l’agence, en sorte que la compagnie AGF a prétendu refuser sa garantie.

Le document remis par l’agent général, mandataire de la compagnie d’assurance, était de nature à engager celle-ci, et le notaire n’avait aucune raison d’en suspecter la régularité et l’exactitude.

En toute hypothèse, il n’est pas démontré que si M^e P-X avait sollicité la production de la police d’assurance, elle ne l’aurait pas obtenue de l’agent général et aurait été alertée sur la difficulté qui s’est révélée par la suite, de sorte que le lien de causalité entre le défaut de vérification de l’effectivité de la garantie d’assurance souscrite reproché au notaire et le préjudice allégué par les époux Y n’est pas établi.

S’agissant des conditions de la garantie d’achèvement retenue, l’acte authentique de vente reproduit littéralement les termes de l’article R 261-18 du code de la construction et de l’habitation et précise : 'Le VENDEUR ou son représentant déclare fournir à l’ACQUEREUR la garantie d’achèvement intrinsèque prévue à l’article R 261-18 a) sus relaté, l’immeuble étant hors d’eau et n’étant grevé d’aucune inscription.'

Les époux Y font observer que l’attestation de mise hors d’eau délivrée le 26 octobre 2007 par M. B, architecte, ne figurait pas dans les documents annexés à l’acte authentique de vente, et qu’ils n’ont pu en prendre connaissance ni avant ni au moment de la signature de l’acte de VEFA, mais seulement à l’occasion du présent litige, lorsque cette attestation a été versée aux débats par M^e P-X.

Le contenu de cette attestation produite en copie démontre qu’au 26 octobre 2007 le bâtiment A était hors d’eau à 100 %.

Concernant l’absence d’hypothèque, M^e P-X justifie avoir disposé de renseignements hypothécaires récents puisqu’ils remontaient au 3 octobre 2007, ce qui suffit à satisfaire à la condition d’absence d’inscription, étant précisé que le jour de la signature de l’acte, le vendeur a déclaré que l’immeuble était libre de toute inscription.

La garantie intrinsèque suppose pour être efficace que le vendeur dispose de fonds suffisants à affecter à l’achèvement des travaux.

En l’espèce l’acte authentique de vente du 7 novembre 2007 contient en page 6 un paragraphe intitulé 'INTERVENTION DES BÉNÉFICIAIRES DE CLAUSE D’INALIÉNABILITÉ', ainsi rédigé :

Aux termes de l’acte du 18 septembre 2006 contenant vente par M. K L à la SARL CHARENTES RESIDENCE, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL a exposé qu’aux termes d’un acte sous seing privé, elle a consenti au VENDEUR une ouverture de crédit destinée à financer son acquisition et la construction, sous l’interdiction expresse faite au VENDEUR d’aliéner et hypothéquer les parcelles sans son accord exprès et écrit.

Réquisition expresse a été faite à Monsieur le Conservateur des hypothèques d’ANGOULEME Premier Bureau, de publier ladite clause d’inaliénabilité.

En accord avec la CRCAM CHARENTE-C , bénéficiaire de la clause d’inaliénabilité , le VENDEUR donne ordre irrévocable au notaire soussigné de virer le prix de vente disponible, sur son compte ouvert à la CRCAM CHARENTE-C, et la CRCAM CHARENTE-C, intervenant aux présentes, déclare renoncer la clause d’inaliénabilité stipulée à son profit en ce qu’elle concerne l’immeuble objet des présentes dont elle autorise expressément la vente.'

Cette clause d’inaliénabilité inscrite au profit de la CRCAM Charente C, qui avait accordé un prêt au promoteur en lui interdisant d’aliéner et d’hypothéquer les parcelles sans son accord écrit et exigeant, pour renoncer à cette clause, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée lors de la vente des lots, majorait incontestablement les risques inhérents à toute garantie intrinsèque dès lors que ce prix n’était pas consacré à l’achèvement des travaux.

Par suite la garantie donnée par le vendeur, dont il n’est pas justifié qu’il disposait de fonds propres pour terminer la construction, perdait toute effectivité.

M^e P-X, qui était tenue d’informer et d’éclairer les parties de façon complète sur les conséquences des stipulations de l’acte dont elle était la rédactrice, a manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en n’attirant pas leur attention sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d’inaliénabilité consentie à l’organisme prêteur, et ce alors même qu’elle avait connaissance de la découverte par les époux Y de non conformités et de malfaçons affectant le bien objet de la vente.

Ce faisant elle a engagé sa responsabilité à l’égard des époux Y en leur faisant perdre une chance de ne pas contracter dans de telles conditions, sans qu’elle puisse opposer à ces derniers le fait qu’ils étaient accompagnés dans leur projet par un conseil en la personne de leur gendre exerçant la profession de conseiller en patrimoine.

Elle ne peut cependant être tenue de rembourser aux acquéreurs les sommes réglées au titre du prix et des frais accessoires à la vente, ni de leur verser l’indemnité de résiliation contractuellement prévue, le règlement de ces sommes incombant au vendeur, dont l’insolvabilité n’est pas établie par la seule situation de mise en liquidation judiciaire de celui-ci, en l’absence de production d’un certificat d’irrecouvrabilité de toute créance.

Compte tenu des sommes versées par les époux Y dans le cadre de cette acquisition, mais aussi du fait que l’immeuble était hors d’eau et donc en grande partie édifié lors de la signature de l’acte de vente, ce qui pouvait être de nature à les inciter au maintien de leur décision d’acquérir le bien même en pleine connaissance des risques encourus quant à l’achèvement des travaux, la perte de chance subie du fait de la faute du notaire sera justement indemnisée par l’allocation de la somme de 100.000 euros.

SUR LES CONSÉQUENCES DE LA RÉSOLUTION DE LA VENTE

Du fait de la résolution de la vente, les parties doivent être remises dans la situation antérieure à la conclusion du contrat, ce qui implique la restitution par les acquéreurs des biens objet de la vente et le remboursement par le vendeur du prix de vente et de ses accessoires.

Les époux Y justifient avoir déclaré leur créance au passif de la procédure collective de la société Charente Résidence.

Ils sont fondés à réclamer la somme de 265.425 euros au titre du prix versé pour l’acquisition, ainsi que celle de 3.257,60 euros réglée au titre des frais non remboursables, et la somme de 27.150 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue au contrat, soit 10 % du prix de vente aux termes de cet acte, et non 10 % du prix réellement versé ainsi que le soutient le liquidateur de la société Charente Résidence.

Les époux Y N également une somme de 39.232,55 euros au titre des frais accessoires à la vente comprenant les frais de dossier de prêt, les intérêts d’emprunt réglés, l’indemnité à payer en cas de remboursement anticipé du prêt, les frais d’assurance emprunteur, et le coût de l’assurance incendie.

Le liquidateur ne conteste pas le bien fondé de cette demande en son principe, il admet dans ses écritures du 13 février 2014 la créance des époux Y au titre de ces frais à la somme de 35.193,90 euros, et les montants actualisés à la date des dernières conclusions remises par les appelants, sont justifiés par les pièces produites et non discutés.

Il convient donc de les retenir pour le montant de 39.232,55 euros.

Le rejet de la demande présentée au titre du préjudice moral sera confirmé, l’indemnité de résiliation ayant déjà pour objet d’indemniser le préjudice lié au défaut de réalisation de la vente.

Il convient en conséquence de fixer la créance des époux Y au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence à la somme totale de 335.065,15 euros.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il apparaît équitable d’allouer aux époux Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 2.500 euros à la charge de la société Charente Résidence, représentée par son liquidateur la Selarl E F, de condamner M^e P-X à leur payer la même somme à ce titre, et de laisser à la charge de celle-ci les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

SUR LES DEPENS

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés à concurrence de moitié par la Selarl F, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Charente Résidence, et de moitié par M^e P-X.

* * *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme partiellement le jugement et statuant à nouveau :

Dit que M^e O P-X a manqué à son obligation de conseil à l’égard des époux Y ;

Condamne M^e P-X à payer aux époux Y la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter subie par ces derniers ;

Fixe la créance des époux Y au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence à la somme de 335.065,15 euros au titre du remboursement du prix et des frais de la vente, des frais accessoires à cette vente et de l’indemnité de résolution contractuelle, outre celle de 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Condamne la Selarl E F, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Charente Résidence, d’une part, et M^e P-X d’autre part, à supporter chacune la moitié des dépens de première instance ;

Confirme le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes ;

Condamne M^e P-X à payer aux époux Y la somme de 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Condamne la Selarl E F , en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Charente Résidence d’une part, et M^e P-X d’autre part, à supporter chacune la moitié des dépens de la présente procédure, et dit que ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par Madame Catherine Fourniel, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT