COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 JUIN 2020

(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE, Président)

N° RG 17/01013 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JV33

Monsieur B… I…

c/

SARL L’AMIRALE BIERE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 janvier 2017 (R.G. 15/06023) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 16 février 2017

APPELANT :

Monsieur B… I… né le […] à TRHREAN – IRAN (99)

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par Maître Franck DE SERMET de la SELARL DE SERMET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL L’AMIRALE BIERE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […]

représentée par Maître Sophie SANTUCCI-MAFFRE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier: Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 11 août 2009, M. I…, propriétaire d’un local à usage commercial au […] , a donné ce local à bail à M. M…, pour une activité de primeur, crèmerie, cave à vin et épicerie fine et dépôt de pain.

En l’absence d’autorisation du bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, par ordonnance du 28 janvier 2015, a autorisé la cession du bail et du fonds de commerce de ce local au profit de M^me F… et M. A….

Le 16 février 2015, la société L’Amirale Bière, créée dans l’intervalle et dirigée par M^me F… et M. A… a fait l’acquisition du fonds de commerce de M. et M^me M…, consacré au commerce de détail de fruits et légumes, primeurs, huitres, crèmerie, fromages affinés, cave à vins, somoothies, fleurs coupées, plantes, exploité dans le local donné à bail par M. I….

Par acte du 12 juin 2015, la société L’Amirale Bière a assigné M. I… devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir dire que l’activité de petite restauration consistant à déguster les bières offertes à la vente et à proposer des plats froids en accompagnement est complémentaire à la destination du bail, et de l’autoriser à adjoindre cette activité à l’activité contractuelle.

Par jugement du 5 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a

Débouté M. I… de sa demande reconventionnelle ;

Autorisé la société L’Amirale Bière à adjoindre à l’activité contractuelle prévue au bail commercial du 11 août 2009 une «activité de petite restauration» consistant à déguster les bières offertes à la vente et à proposer des plats froids en accompagnement ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 16 février 2017, M. I… a interjeté appel de cette décision, intimant la société L’Amirale Bière.

Le 16 mars 2017, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui n’ont pas donné suite à cette proposition.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 8 août 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, M. I… demande à la cour de :

Dire et juger Monsieur B… I… recevable et bien fondé en son appel, y faire droit,

Infirmer le jugement prononcé le 5 janvier 2017 par le Tribunal de grande instance de BORDEAUX,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

Dire et juger irrégulière et inopposable à Monsieur B… I… la cession convenue le 16 février 2015 entre Monsieur W… M… et la Sté L’AMIRALE BIERE,

Dire et juger que la Société L’AMIRALE BIERE est occupant sans droit ni titre,

Ordonner l’expulsion de la Société L’AMIRALE BIERE et celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamner la Société L’AMIRALE BIERE à verser à Monsieur B… I… une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit la somme mensuelle de 830 € (soit 700 € HT au titre du loyer et 130 € au titre de provision sur charges), à compter de la date de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la Sté L’AMIRALE BIERE a commis un manquement en n’avisant pas le bailleur dans les formes légales des travaux de transformation,

Dire et juger que l’activité exercée par la Sté L’AMIRALE BIERE enfreint les dispositions règlementaires liées à l’implantation géographique d’un débit de boisson,

Dire et juger que l’activité exercée par la Sté L’AMIRALE BIERE enfreint les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble,

Prononcer la résiliation du bail commercial signé le 11 août 2009 pour non respect des conditions du bail et de la destination prévue au bail,

Condamner la Société L’AMIRALE BIERE à verser à Monsieur B… I… la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts.

A titre infiniment subsidiaire :

A titre infiniment subsidiaire, dans le cas hautement improbable où votre Cour confirmerait le changement de destination ou l’adjonction de l’activité sollicitée,

Réserver tous droits et actions du bailleur quant à la révision du loyer et au déplafonnement du loyer.

En tout état de cause :

Condamner la Sté L’AMIRALE BIERE à verser à Monsieur B… I… la somme de 5.708,09 € (dont compris 708,09 € au titre du coût du constat de Maître D…, Huissier de justice) au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. I… fait notamment valoir que la société L’Amirale Bière n’existant pas au moment de la signature de l’acte, elle ne peut légitimement se prévaloir d’un acte qu’elle n’a pas signé, ni régularisé postérieurement ; que l’acquéreur du fonds de commerce doit nécessairement exercer l’activité du fonds de commerce cédé ; que l’acte de cession du fonds de commerce est irrégulier et inopposable à M. I… ; que les débits de boissons sont soumis à des règles administratives et réglementaires d’ordre public que la société L’Amirale Bière ne justifie pas respecter ; que l’activité de primeur et épicerie est différente de celle de restauration rapide ; qu’en réalité la société L’Amirale Bière exerçait déjà l’activité de vente de bières à emporter avant le jugement ; que la société L’Amirale Bière a agi en méconnaissance des dispositions du code de la santé publique ; que ses activités sont génératrices de nuisances diverses qui sont de nature à perturber les conditions de vie des autres occupants de l’immeuble ; que le local commercial n’est pas adapté à l’exercice de l’activité de débit de boissons et de petite restauration ; qu’elle est dans les locaux sans y avoir été autorisée.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 6 septembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société L’Amirale Bière demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 5 janvier 2017 dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamner Monsieur I… à payer à la société l’AMIRALE BIERE une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner Monsieur I… à payer à la société l’AMIRALE BIERE une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société L’Amirale Bière fait notamment valoir que M. M… lui a cédé son fonds de commerce, ses représentants légaux étant M^me F… et M. A… ; que l’activité envisagée serait complémentaire à celle déjà exercée et en favoriserait le développement ; qu’elle n’a jamais fait de petite restauration ou de dégustation dans le local et a toujours strictement respecté la destination contractuelle du bail ; qu’elle subit un préjudice considérable du fait de la résistance du bailleur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2019 et l’audience fixée au 7 avril 2020.

Cette audience n’a pas eu lieu à la date prévue en raison de l’état d’urgence sanitaire. Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l’article 8 de l’ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la société L’Amirale Bière et l’opposabilité de la cession du droit au bail au bailleur

L’appelant, M. I… soutient que l’action de la société L’Amirale Bière est irrecevable au motif que, n’étant pas partie au compromis de cession de fonds de commerce, elle n’avait pas qualité pour solliciter la déspécialisation partielle du bai commercial transmis avec le fonds de commerce.

Il fait valoir que la société L’Amirale Bière n’existait pas au moment de la signature de l’acte, et que le juge des référés a autorisé M^me F… et M. A… à conclure l’acte de cession du fonds de commerce, mais non la société L’Amirale Bière qui n’existait pas.

Il ajoute que M^me F… et M. A… n’ont pas justifié d’un mandat donné avant l’immatriculation de la société déterminant les engagements à prendre, ni d’une décision d’assemblée générale reprenant les actes passés pour le compte de la société.

La société intimée oppose à bon droit, au visa de la propre pièce n° 5 de M. I…, que le compromis de cession signé le 23 octobre 2014 entre M. M…, d’une part, et M^me F… et M. A… d’autre part, il est précisé que ceux-ci agissent tant en leur nom personnel que pour le compte de toute personne physique ou morale pouvant s’y substituer.

En réalité, au surplus, si le compromis de vente avait été signé par M^me F… et M. A…, la société L’Amiral Bière a été immatriculée le 10 février 2015, avec M^me F… et M. A… pour représentants légaux, et c’est cette société qui a procédé à l’acquisition du fonds de commerce par l’acte du 16 février 2015 (sa pièce n° 2).

Il en résulte que la société L’Amirale Bière, acquéreur du fonds de commerce, et donc titulaire du droit au bail, a qualité pour agir, et se trouve recevable, comme l’a jugé à bon droit le premier juge.

Par ailleurs, la société L’Amirale Bière établit avoir notifié la cession au bailleur par acte d’huissier du 2 mars 2015 (sa pièce n° 8), cession publiée au BODACC et dans un journal d’annonces légales (sa pièce n° 9).

Dans ces conditions, il n’y a nullement lieu de dire, contrairement à ce que demande M. I…, que la société L’Amiral Bière est occupant sans droit ni titre ni d’ordonner son expulsion.

Sur la demande de déspécialisation partielle

C’est à titre subsidiaire que l’appelant soutient le mal-fondé de la demande de déspécialisation partielle formulée par la société L’Amirale Bière.

Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 et applicable aux faits de la cause, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

L’appelant évoque d’abord le fait que « la société L’Amirale Bière semble avoir acquis d’autres locaux pour y exercer une activité de débit de boissons et de petite restauration ».

A l’appui de sa critique du jugement qui a fait droit à la demande de la société preneuse, M. I… fait valoir qu’en adjoignant l’activité de service de bières à consommer sur place et un service de plats froids, le local devient en droit et en fait un débit de boissons par application des articles L. 3331 et suivants du code de la santé publique ; que les débits de boissons sont soumis à des règles d’ordre public que la bailleresse ne justifie pas de respecter ; qu’il s’agit en réalité d’une demande de déspécialisation plénière eu égard à sa réelle activité exercée.

Le bailleur fait valoir que pour que l’activité soit considérée comme connexe ou complémentaire à celle déjà prévue au bail, il est nécessaire qu’il existe un rapport étroit entre l’activité prévue au bail et celle envisagée ; qu’en l’espèce la destination du bail est l’activité de primeur et d’épiceries, et qu’il n’y a aucun lien de connexité avec l’exploitation d’un débit de boissons et la restauration rapide.

La société L’Amirale Bière oppose qu’aucune disposition légale ou autre texte ne définit la notion d’activité connexe ou complémentaire ; que sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle, et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité.

Il doit être observé que, malgré leurs multiples arguments, les parties, et notamment la société L’Amirale Bière, omettent d’expliquer comment, alors que le bail initialement concédé à M. M… l’était pour une activité de « primeur, crèmerie, cave à vin et épicerie fine et dépôt de pain », ce preneur a pu céder à la société L’Amirale Bière un fonds de commerce exploité dans ces mêmes lieux pour une activité de « commerce de détail de fruits et légumes, primeurs, huitres, crèmerie, fromages affinés, cave à vins, somoothies, fleurs coupées, plantes», ce qui légèrement différent de la destination du bail initial.

Surtout :

La société L’Amirale Bière omet de répondre à l’argument du bailleur aux termes duquel la vente de bières et de plats à consommer sur place transformerait l’activité en celle de débit de boissons nécessitant des autorisations administratives, et notamment une licence.

Or, la vente de bière à boire sur place, fut-elle qualifiée de « dégustations », tout comme celle de la vente de plats à manger sur place, même qualifiée « d’accompagnement », n’ont aucun rapport, de plus fort aucun rapport étroit, avec la destination du bail de « primeur, crèmerie, cave à vin et épicerie fine et dépôt de pain », et ne sont donc pas connexes.

De même, la société L’Amirale Bière ne démontre en rien que l’adjonction de ces mêmes activités supplémentaires serait nécessaires à un meilleur exercice de l’activité initialement prévue au bail.

C’est à bon droit que le bailleur fait valoir que l’activité initiale de primeur et épicerie en centre-ville est généralement exploitée par un faible nombre de personnes, grâce à des présentoirs et linéaires, une balance et une caisse enregistreuse, pour une clientèle locale, alors que l’exploitation d’un débit de boissons et de restauration rapide, appellation conférée par le bailleur qui peut s’appliquer au projet de la société preneuse, même si celle-ci le présente en des termes différents, nécessite un personnel spécialisé pour la cuisine et le service, un aménagement de comptoir, de tables et chaises, de toilettes adaptées, et s’adresse à une clientèle différente.

Ainsi, c’est à juste titre que M. I… soutient que, sous couvert d’une déspécialisation partielle, il s’agit pour la société L’Amirale Bière d’obtenir une substitution d’une nouvelle activité.

Aux termes de l’article 145-48 du code de commerce, le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Or, la société L’Amirale Bière, qui se garde de se placer dans le cadre d’une substitution d’activité, n’établit en rien que sa nouvelle activité serait compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués.

En conséquence, le jugement sera infirmé et la société L’Amirale Bière déboutée de sa demande de modification de l’activité prévue au bail.

Sur la demande de résiliation du bail

M. I… demande à la cour de « prononcer la résiliation du bail commercial signé le 11 août 2009 pour non respect des conditions du bail et de la destination prévue au bail ».

Il fait notamment état de ce que la société L’Amirale Bière s’est mise en infraction avec les dispositions contractuelles dès son entrée dans les lieux, en ne respectant pas la destination prévue au bail ni le règlement de copropriété de l’immeuble.

En réalité, si le bailleur fait état d’éléments qui lui permettent de conclure que la société L’Amirale Bière exerce déjà des activités de vente de bières à consommer sur place et de restauration rapide, voire même d’organisation de soirées, la société preneuse peut plaider sans être utilement contredite la confusion avec un autre établissement qu’elle exploitait, non pas dans les lieux loués objet du présent litige, mais place de la ferme Richemont à Bordeaux, et jusqu’au 1er avril 2017.

Au demeurant, le premier juge a pu à juste titre relever qu’aucun élément de preuve ne vient justifier de l’allégation d’infraction aux obligations contractuelles, et qu’aucune mise en demeure, ni aucun commandement visant la clause résolutoire n’ont été délivrés.

La demande de résiliation ne saurait donc prospérer, et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

La demande de M. I…, présentée «à titre infiniment subsidiaire», de « Réserver tous droits et actions du bailleur quant à la révision du loyer et au déplafonnement du loyer» n’est pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais la formulation de simples affirmations de sa part, insusceptibles de lui conférer un droit, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer davantage de ce chef.

La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par la société L’Amirale Bière est mal fondée, puisqu’il est fait droit à l’analyse du bailleur, et que sa résistance n’est donc pas abusive, outre que la société preneuse évoque une procédure sur le renouvellement du bail sans lien avec le présent litige portant sur sa destination. La demande sera rejetée.

Partie tenue aux dépens de première instance et d’appel, la société L’Amirale Bière paiera à M. I… la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l’article 8 de l’ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020, et en dernier ressort

Infirme le jugement rendu entre les partie par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 5 janvier 2017,

SAUF en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la société L’Amirale Bière,

ET SAUF en ce qu’il a débouté M. I… de sa demande reconventionnelle de résiliation du bail,

Et, statuant à nouveau sur les autres chefs,

Déboute la société L’Amirale Bière de sa demande de modification de l’activité prévue au bail,

Y ajoutant,

Déboute M. I… de sa demande de dire la société L’Amirale Bière occupant sans titre et d’ordonner son expulsion,

Condamne la société L’Amirale Bière à payer à M. I… la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société L’Amirale Bière aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.