ORDONNANCE N° 80

DOSSIER N° RG 21/00030

N° Portalis DBVQ-V-B7F-FAKZ-16

1) B Y

2) C Y

c/

1) D Z

2) E A

3) SA ALLIANZ IARD

4) SARL COUP DE POUCE IMMOBILIER

Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

à

—  SELARL PELLETIER ASSOCIES

—  SCP MCM ET ASSOCIÉS

- SELARL BQD AVOCATS

L’AN DEUX MIL VINGT ET UN,

Et le vingt et un juillet,

A l’audience des référés de la cour d’appel de Reims, où était présent et siégeait M. Jean Baptiste Parlos, premier président, assisté de M^me Jocelyne Drapier, greffier,

Vu les assignations données par :

— la SAS Acthuiss Grand Est, huissiers de justice associés à la résidence de Reims et de Vitry-le-X, ayant son siège social à […], […], Centre d’affaires Colbert, en date du 31 mai 2021,

— la SCP Venezia et Associés, huissiers de justice associés, à la résidence de Neuilly-sur-Seine (92200), en date du 1^er juin 2021,

A la requête de :

1) M. B Y, né le […], à Châlons-sur-Marne (Marne), de nationalité française, pilote de ligne, demeurant […], à […],

2) M^me C Y, née le […] à […], de nationalité

française, artisan, demeurant c[…], […],

DEMANDEURS,

représentés par la SELARL Pelletier Associés, avocats au barreau de Reims, postulant et par M^e Soline Doucet, avocat au barreau de Paris, plaidant,

à

1) M^me D Z, née le […], à […],

de nationalité française, directrice de supermarché, demeurant […], à […],

2) M. E A, né le […], aux Lilas (Seine-Saint-Denis), de nationalité française, directeur des études […], demeurant […], à […],

DEFENDEURS,

représentés par M^e Simon Miravete, avocat au barreau de Reims (SCP MCM ET Associés),

3) la SA ALLIANZ IARD, société anonyme au capital de 991.967.200 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro B.542.110.291, ayant son siège social 1, cours […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit audit siège, en qualité d’assureur de responsabilité civile de la société Coup de pouce immobilier (contrat n° 41319158),

4) la SARL Coup de pouce immobilier, société à responsabilité limitée au capital de 8000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le numéro 492.503.958, ayant son siège social 12, […], à […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit audit siège,

DEFENDERESSES,

représentées par M^e Fanny Quentin, avocat au barreau de REIMS (SELARL BQD AVOCATS),postulant et par M^e Benjamin Porcher, avocat au barreau de Paris (SELAS Porcher & Associés),

d’avoir à comparaître le mercredi 23 juin 2021, devant le premier président statuant en matière de référé.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du mercredi 30 juin 2021,

A ladite audience, le premier président a entendu le conseil de la demanderesse en ses conclusions et explications, assisté de M^me Jocelyne Drapier, greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au mercredi 21 juillet 2021.

Et ce jour, 21 juillet 2021, a été rendue l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile :

1. Selon un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims, en date du 9 avril 2021, M^me D Z et M. E A, après avoir formé une offre d’achat d’une maison appartenant M^me C Y et M. B Y, au prix du mandat confié à la société Coup de pouce immobilier, ont, invoquant l’acceptation de l’offre, fait assigner, le 19 novembre 2020, les vendeurs, qui se

prévalaient d’une erreur de 20 % sur la surface du bien vendu pour refuser de poursuivre les opérations de vente, afin d’obtenir, notamment, la régularisation de l’offre d’achat et la réalisation du compromis de vente sous astreinte, ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

2. Par le jugement précité, le tribunal judiciaire de Reims a dit que l’offre d’achat valait accord définitif sur la chose et le prix, enjoint à Mme et M. Y de procéder à la régularisation du compromis de vente par acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification, condamné in solidum Mme et M. Y à payer à M^me Z et M. A chacun la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et à la société Coup de pouce immobilier et son assureur, la société Allianz, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibIes et dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

3. Mme et M. Y ont relevé appel de cette décision.

4. Par acte d’huissier en date du 1^er juin 2021, Mme et M. Y ont fait assigner M^me Z et M. A, la société Coup de pouce immobilier et son assureur devant le premier président afin d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire.

5. Par des conclusions développées à l’audience, Mme et M. Y font valoir qu’il existe trois moyens sérieux de réformation, le premier et le troisième résultant de l’erreur commise sur la surface du bien vendu, qui entraîne la nullité du mandat de vente et de l’offre, ainsi que de la vente, à supposer que celle-ci ait été parfaite par l’effet de l’acceptation de l’offre, le deuxième tiré de l’absence de vente parfaite, l’acceptation de l’offre ne pouvant suffire à elle seule à la rendre parfaite.

6. Ils ajoutent que M^me Z et M. A n’ont subi aucun préjudice indemnisable, les relations entre eux s’étant limitées à de simples pourparlers précontractuels, et que la société Coup de pouce immobilier a engagé sa responsabilité en commettant une erreur sur la surface du bien vendu.

7. Mme et M. Y, rappelant qu’en première instance, ils avaient demandé au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, estiment que celle-ci aurait des conséquences manifestement excessives, en ce qu’elle les contraindrait à conclure une promesse de vente à laquelle aucune des parties n’a donné son accord, ce qui créerait une situation irréversible.

8. M^me Z et M. A, dans des conclusions exposées à l’audience, font valoir que, d’une part, le tribunal judiciaire n’a commis aucune erreur de droit en constatant que la vente avait été parfaite en raison de l’accord sur la chose et sur le prix, comme le mentionne l’offre d’achat acceptée par les vendeurs, d’autre part les chances de réformation de la décision attaquée étant inexistantes, les conséquences de l’exécution provisoire ne peuvent être considérées comme excessives.

9. Présentant leurs conclusions à l’audience, la société Coup de pouce immobilier et son assureur répondent aussi que les moyens de réformation des mandants sont dépourvus de caractère sérieux, car ils reposent sur une base factuelle erronée, aucune erreur sur la surface, et par voie de conséquence sur le prix, ne pouvant être imputée à l’agent immobilier et, dès lors, engager sa responsabilité.

10. Ils relèvent que l’offre d’achat acceptée a d’ores et déjà fixé les termes de l’accord à intervenir, de sorte que la réitération n’est qu’une simple formalité, que la vente d’un bien ne constitue pas, par elle-même, une conséquence manifestement excessive et que l’exécution provisoire des condamnations pécuniaires ne peuvent, en tout cas, être considérées comme entraînant de telles conséquences.

Sur ce,

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire :

11. L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

12. Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

13. S’il en résulte que la conclusion du contrat repose sur la rencontre d’une offre et d’une acceptation, ces deux éléments du consentement devant se correspondre exactement, l’accord des parties doit être distingué des avant-contrats, négociations, pourparlers ou documents pré-contractuels. L’accord échangé peut demeurer insuffisant à la conclusion du contrat principal en ce qu’il subordonne la rencontre des volontés respectives de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat.

14. En l’espèce, l’offre acceptée dont se prévalent M^me Z et M. A comporte, à l’entête de la société Coup de pouce immobilier, notamment, les mentions suivantes : 'M^me Z F M. A E […], après avoir visité par votre intermédiaire les biens ci-après désignés maison sise à […], […] appartenant à Monsieur Y B et madame Y C (succession) faisons offre d’achat sous réserve de l’acceptation des propriétaires au prix de 449.350 euros [….] si votre offre est acceptée par les propriétaires, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit notamment aux suivantes : conditions […] En cas d’accord des propriétaires, les présentes vaudront accord définitif sur la chose et le prix conformément à l’article 1583 du code civil et vous vous chargerez d’établir ou de faire établir tous actes sous seing privé qui annuleront et remplaceront les présentes, aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de la vente, notamment sous la condition suspensive d’un prêt de 331.000 euros […] Conditions suspensives : les présentes sont soumises à la condition que l’acquéreur verse la somme de [espace non renseigné] à l’ordre du notaire vendeur à l’occasion de la signature d’un compromis qui devra intervenir avant le 25 juillet 2020 […] le vendeur et l’acquéreur s’engagent à ratifier ce compromis sans délai […]'.

15. Ce document comporte deux signatures pour les auteurs de l’offre et une seule pour les vendeurs.

16. La question est donc posée, compte tenu de ces mentions, de savoir si ce document est suffisant pour considérer la vente comme parfaite ou s’il subordonne la rencontre des volontés respectives de Mme et M. Y et de M^me Z et M. A de vendre et d’acquérir à la conclusion d’une promesse de vente.

17. En cela, et sans préjuger de la décision au fond, le moyen tiré de l’absence d’une vente parfaite est un moyen sérieux de réformation au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile.

18. Il est constant que Mme et M. Y ont demandé aux premiers juges d’écarter l’exécution provisoire.

19. Pour contester l’existence de conséquences manifestement excessives qu’entraînerait l’exécution provisoire de la décision du tribunal judiciaire du 9 avril 2021, la société Coup de pouce immobilier observe : 'les consorts Y font état de plusieurs arrêts des juges du fond, omettant de citer la position de la Cour de cassation. Or, la Haute Juridiction n’a absolument jamais retenu que la vente d’un bien emportait en elle-même des 'conséquences manifestement excessives', bien au contraire. L’on citera pour exemple particulièrement frappant, Com. 6 mai 2014 n° 13-24.286 : le fait que l’exécution provisoire conduise à la vente du bien immobilier, qui constitue le domicile de la personne, n’est pas un élément suffisant s’il n’est pas démontré l’incapacité dans laquelle se trouve ladite personne de trouver un autre logement susceptible de l’accueillir'.

20. L’arrêt en question est ainsi libellé : 'Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Vu les articles R.* 202-5 du livre des procédures fiscales, 524 du code de procédure civile et 1^er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Attendu, selon l’ordonnance attaquée, que le 13 décembre 2007, Mme….a donné à son fils, Steve…., mineur comme étant né le […], ses parts dans la société civile immobilière…., propriétaire d’un bien immobilier ; que l’administration fiscale a notifié à M^me B…., tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentante légale de son fils, une proposition de rectification rehaussant la valeur unitaire de ces parts ; qu’après mise en recouvrement des droits de mutation correspondants, avec intérêts de retard et pénalité, puis rejet de sa réclamation contentieuse, Mme…. a, ès qualités, saisi le tribunal de grande instance afin d’obtenir la décharge de cette imposition ; qu’elle a relevé appel du jugement rejetant cette demande et saisi en référé le premier président de la cour d’appel afin d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire de ce jugement ;

Attendu que pour rejeter la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de droit, le premier président retient que Mme….soutenait que cette exécution conduirait à la vente du bien immobilier, qui constituait son domicile et celui de son fils, sans rapporter la preuve d’être dans l’incapacité de trouver un autre logement susceptible de les accueillir ;

Attendu qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’exécution provisoire de l’obligation de payer risquait d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour le débiteur mineur, compte tenu de ses facultés, en cas d’infirmation du jugement, le premier président n’a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 12 août 2013, entre les parties, par le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ladite ordonnance et, pour être fait droit, les renvoie devant le premier président de la cour d’appel de Lyon' (Com., 6 mai 2014, pourvoi n° 13-24.286).

21. La lecture de cette décision montre que sa mention n’est pas pertinente en l’espèce.

22. Il est en revanche certain que, par les effets juridiques contraignants qu’elle emporterait, l’exécution provisoire de l’injonction faite à Mme et M. Y de procéder à la régularisation du compromis de vente par acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification, entraînerait pour eux des conséquences manifestement excessives.

23. A l’inverse, de telles conséquences ne s’attachent pas aux condamnations pécuniaires prescrites par la décision des premiers juges.

24. Toutefois, il est rappelé qu’en application de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

25. Il est équitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles exposés pour la

présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et contradictoirement,

Ordonnons l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 9 avril 2021 (N°RG 20/02233) en ce qu’il a enjoint à Mme et M. Y de procéder à la régularisation du compromis de vente par acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification,

Déboutons les parties du surplus de leur prétention,

Condamnons M^me Z, M. A et la société Coup de pouce immobilier et la société Allianz aux dépens.

Le greffier, Le premier président,