COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 FEVRIER 2021

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

F N° RG 20/01244 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LPZH

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

c/

Madame A X

Compagnie d’assurance SMABTP

S.A. HLM COLIGNY

Société DE L’IMMEUBLE LAGO REPRESENTE PAR SON SYNDIC SQUAR E & HASHFORD

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.R.L. AQUITAINE ISOLATION ETANCHEITE (AQUISOLE)

Société ALLIANZ IARD

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 11 juin 2018 (R.G. 16-003718) par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 03 mars 2020

APPELANTE :

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

sis 3 Boulevard Galliéni – 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

Représentée par M^e Marianne GARCIA substituant M^e Clarisse CASANOVA de la SCP GUESPIN – CASANOVA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

A X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Anne CADIOT-FEIDT de la SELARL CADIOT-FEIDT, avocat au barreau de BORDEAUX

Compagnie d’assurance SMABTP sur appel provoqué de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER en date du 07.05.20

[…]

Représentée par M^e Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. HLM COLIGNY

[…]

Représentée par M^e Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX

Société DE L’IMMEUBLE LAGO REPRESENTE PAR SON SYNDIC SQUAR E & HASHFORD

[…]

Représentée par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTES :

S.A. AXA FRANCE IARD

[…]

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL -CACHELOU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. AQUITAINE ISOLATION ETANCHEITE (AQUISOLE)

[…]

non représentée mais régulièrement assignée

Société ALLIANZ IARD

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 novembre 2020 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

En 2012, la société BOUYGUES IMMOBILIER a fait construire sous sa maîtrise d’ouvrage un ensemble immobilier dénommé « ILOT LAGO », ILOT B-2.2 de la ZAC « LA BERGE DU LAC » composé de :

— un sous-sol à usage de parking,

— un bâtiment A élevé sur sous-sol de sept étages à usage d’habitations,

— un bâtiment B élevé sur sous-sol de huit étages, à usage d’habitations.

Dans le cadre de cette construction, la société AQUISOLE a réalisé le lot 7 Etanchéité. Une police dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la compagnie ALLIANZ.

Une partie du bâtiment B a été vendue en l’état futur d’achèvement à la société HLM COLIGNY par acte authentique reçu le 3 avril 2013.

Selon acte sous-seing privé du 22 juillet 2015, la Société HLM COLIGNY a donné à bail à M^me A X un appartement neuf de type 5 situé Cours du Québec au huitième étage du bâtiment B entrée 2, logement numéro 221, dont elle avait fait l’acquisition le 3 avril 2013 en l’état futur d’achèvement auprès de la société Bouygues Immobilier, appartement réceptionné le 3 avril 2015.

La locataire a, par courrier recommandé du 18 août 2015, fait état auprès de son bailleur de différents défauts dans l’appartement loué et la société HLM COLIGNY a sollicité l’intervention de la société Bouygues Immobilier notamment concernant des infiltrations dénoncées au niveau du toit terrasse de l’immeuble et une remise commerciale du loyer a été consentie à la locataire.

Le 20 décembre 2016, dans le cadre d’une enquête 'qualité de fin de garantie de bon fonctionnement', la locataire a informé le bailleur de l’apparition de problèmes électriques, de dysfonctionnement sur le flexible de douche et dans le WC ainsi que de la persistance d’un

problème de joint au niveau de la baie du séjour. Ces défauts étaient dénoncés à la société Bouygues Immobilier qui a adressé des ordres d’intervention le 27 décembre 2016 auprès de trois sociétés.

Faisant valoir que les problèmes n’étaient pas résolus, M^me X a fait délivrer assignation à la société HLM COLIGNY, par acte d’huissier en date du 25 octobre 2016, afin d’obtenir au visa des articles 1719 à 1721 du code civil ainsi que l’article 6 de la Ici du 6 juillet 1989 et du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2012, la condamnation du bailleur, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et sous astreinte quotidienne de 50 euros par jour passé le mois suivant la signification du jugement, à effectuer les travaux de remplacement des coulissants défectueux, des travaux d’étanchéité de la toiture terrasse, des travaux de remise en état des parois dégradées ainsi que du circuit électrique défectueux. Elle demandait également que soit prononcée la suspension du paiement des loyers et des charges jusqu’à achèvement complet des travaux et le remboursement des loyers depuis l’entrée dans les lieux ainsi que d’un matelas endommagé par les moisissures liées à l’état l’insalubrité du logement et que lui soit allouée une somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ainsi que 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2017, la société HLM Coligny a fait assigner la société Bouygues Immobilier ainsi que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LAGO devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par jugement du 11 juin 2018, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— ordonné la jonction la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 11 16-3718 et 11 17534.

— déclaré irrecevable la demande de réalisation par le bailleur, sous astreinte, des travaux en toiture.

— condamné la société HLM COLIGNY, prise en la personne son représentant légal, à payer à Mme

X la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de

jouissance dans le cadre de la location de l’appartement situé 15 cours de Québec à. Bordeaux.

— condamné la société HLM COLIGNY, prise en la personne son représentant légal, à payer à Mme

X la somme de 4.000 euros en remboursement de loyers.

— condamné la société HLM COLIGNY à faire réaliser dans un délai d’un d’un mois à compter de la réalisation en toiture des travaux nécessaires à la mise hors d’eau par la société Bouygues Immobilier, les travaux de remise en état des parois et plinthes dégradées dans le logement précité occupé par M^me X, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois à l’issue duquel la partie la plus diligente en cas de difficulté saisira à nouveau le tribunal d’instance qui se réserve expressément la liquidation de cette astreinte.

— dit que M^me X devra, dès lors qu’elle aurait été prévenue en temps utile prendre les dispositions permettant l’entrée en son domicile de toute entreprise ou tout expert mandaté par le bailleur ou la société Bouygues Immobilier, à défaut de quoi l’astreinte sera suspendue.

— prononcé la suspension partielle du loyer à hauteur de 100 euros par mois à compter du mois de juillet 2018 jusqu’à la réalisation des travaux en toiture par la société Bouygues

Immobilier et travaux intérieurs.

— débouté M^me X de ses autres demandes.

— condamné la société Bouygues Immobilier, prise en la personne de son représentant légal à garantir et relever indemne la société HLM COLIGNY de toutes les condamnations précitées prononcées à son encontre au profit de M^me X.

— débouté la Société Bouygues Immobilier de la demande garantie présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence LAGO, prise en la personne de son syndic.

— condamné la société Bouygues Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens.

— condamné la société HLM COLIGNY, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M^me X la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamne la société Bouygues Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, à garantir la société FILM COLIGNY de cette condamnation.

— condamné la société Bouygues Immobilier, prise en à personne de son représentant légal, à payer à la société HLM COLIGNY la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme au syndicat des copropriétaires de la résidence LAGO, prise en la personne de son syndic.

LA COUR

Vu la déclaration d’appel de la société Bouygues Immobilier en date du 13 juillet 2018 ;

Vu l’ordonnance en date du 26 juin 2019 du conseiller de la mise en état ordonnant le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’assurance dommages ouvrages ;

Vu les conclusions en date du 3 novembre 2020 de la société Bouygues Immobilier dans lesquelles elle demande à la cour de :

A titre principal :

— prononcer la nullité du jugement du Tribunal d’instance de BORDEAUX pour vice de motivation

A titre subsidiaire :

— infirmer le jugement de première instance sur les motifs objet de l’appel

— juger que les fautes respectives de M^me X, du bailleur, la société HLM COLIGNY, et du syndicat des copropriétaires sont de nature à l’exonérer totalement de sa responsabilité fondée sur l’article 1792 du Code civil

Subsidiairement,

— juger que les fautes respectives de M^me X, du bailleur, la société HLM COLIGNY, et du syndicat des copropriétaires sont de nature à exonérer partiellement la société Bouygues Immobilier de sa responsabilité fondée sur l’article 1792 du Code Civil, laquelle ne pourra être supérieure à 60 %

A titre infiniment subsidiaire :

'Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de Bouygues Immobilier

' Sur les préjudices matériels allégués

— juger que M^me X a déjà perçu une indemnisation au titre du matelas de sa fille en exécution du jugement du 11 juin 2018

— débouter M^me X de sa demande d’indemnisation à ce titre

— juger que la société ALLIANZ IARD a déjà indemnisé les dommages matériels tant en parties communes qu’en parties privatives chez M^me X, qu’il s’agisse de la reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse et de la remise en état des parois et plinthes dégradées de l’appartement.

— débouter toute partie de leur demande à ce titre ;

' Sur les préjudices immatériels allégués

— juger que les travaux de reprise dans l’appartement de M^me X ont été réalisés et que les préjudices allégués par cette dernière ont donc cessé

— juger que M^me X ne rapporte pas la preuve de la réalité, pas plus que du quantum des préjudices financiers, moraux et de jouissance allégués

— débouter M^me X de ses demandes incidentes en ce qu’elle réclame au titre de ses préjudices de jouissance, financiers et moraux, la somme de 10 000 € en lieu et place des 6 000 € qui lui ont été alloués par le juge en première instance, conformément à sa demande

En tout état de cause

— déclarer irrecevable M^me X de toutes demandes autres que celles figurant au dispositif de ses conclusions d’intimé

'Sur les demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL

— compte-tenu de l’indemnisation de l’intégralité des dommages matériels par l’assureur dommages-ouvrage, débouter la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société HLM COLIGNY de sa demande de remboursement de la somme de 5 033,78 € au titre des travaux qu’elle a entrepris dans le logement B221 appartenant à M^me X

'Sur les appels en garantie de la société Bouygues Immobilier

— Compte-tenu de l’évolution du litige qui a montré la persistance d’infiltrations postérieurement au jugement, bien-fondé les appels en garantie formés par BOUYGUES IMMOBILIER à l’encontre de la société AQUISOLE et des compagnies AXA FRANCE IARD (en qualité d’assureur décennal) et SMABTP (en qualité d’assureur à la date de la réclamation)

— juger que la société AQUISOLE est responsable des dommages de nature décennale survenus dans l’appartement de M^me X

— juger que le volet RCD obligatoire de la police BTPLUS souscrite par AQUISOLE auprès

de la compagnie AXA FRANCE IARD est mobilisable au titre des dommages matériels

— condamner in solidum la société AQUISOLE ainsi que son assureur décennal, la compagnie AXA FRANCE IARD, à garantir et relever la société Bouygues Immobilier intégralement indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à ce titre

— juger que la garantie « dommages immatériels » souscrite par AQUISOLE auprès de la SMABTP est mobilisable au titre des dommages immatériels allégués en l’espèce

— condamner in solidum la société AQUISOLE ainsi que son assureur à la date de la réclamation, la compagnie SMABTP, à garantir et relever la société Bouygues Immobilier intégralement indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à ce titre

En toutes hypothèses,

— débouter toute partie de toute demande plus ample ou contraire à l’encontre de la société Bouygues Immobilier

— condamner la partie succombante à verser à la société Bouygues Immobilier la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— débouter les sociétés AXA FRANCE IARD et SMABTP de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formées à l’encontre de Bouygues Immobilier ;

Vu les conclusions de la société CDC Habitat Social venant aux droits de la société HLM Coligny en date du 6 novembre 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— constater que la société CDC HABITAT SOCIAL vient aux droits de la Société HLM COLIGNY,

— réformer le jugement en ce qu’il a fait droit aux demandes indemnitaires de M^me X,

En conséquence,

— constater que l’ensemble des défauts dénoncés par M^me X a été repris à l’initiative de la société HLM COLIGNY aux droits de laquelle intervient la société CDC HABITAT SOCIAL et qu’ils ont donc cessés.

— constater que M^me X ne rapporte pas la preuve de l’indécence de son logement compte tenu des travaux de reprises d’étanchéité et d’embellissements effectués.

— débouter purement et simplement M^me X de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— déclarer irrecevable M^me X de toutes demandes autres que celles figurant au dispositif de ses conclusions d’intimé,

— déclarer compte tenu de l’évolution du litige qui a montré la persistance d’infiltrations postérieurement au jugement, bien fondé l’appel en garantie formulé par la société CDC HABITAT venant aux droits de la Société HLM COLIGNY à l’encontre de la société

ALLIANZ assureur dommages ouvrages ainsi que les autres appels en cause formés en appel,

À titre subsidiaire, s’il devait être fait droit aux demandes indemnitaires présentées par la locataire,

— confirmer le jugement en ce que la Société HLM COLIGNY aux droits de laquelle intervient désormais la CDC HABITAT a été relevée indemne de toutes condamnations,

— juger que la société CDC HABITAT venant aux droits de la Société HLM COLIGNY doit en conséquence être exonérée de toute responsabilité par application de l’article 1725 du Code civil, celle-ci n’étant pas tenue de garantir le preneur des troubles de jouissance causés par des tiers,

— juger les sociétés Bouygues Immobilier, AQUISOLE, AXA France IARD, SMABTP et ALLIANZ responsables des dommages subis par M^me X sur le fondement de l’article 1792 du Code civil,

— juger que la société ALLIANZ, assureur DO, a commis des fautes dans la gestion de ce sinistre en tardant à accorder sa garantie puis en finançant des travaux inefficaces, de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle,

— juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LAGO responsable des dommages s’agissant d’infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes du bâtiment B de la résidence LAGO,

En conséquence,

— juger qu’aucune condamnation à effectuer les travaux de reprise ne pourra être prononcée à l’encontre de la société CDC HABITAT venant aux droits de la Société HLM COLIGNY faute de qualité de celle-ci pour intervenir sur des parties communes de l’immeuble et de précision de la nature des travaux à réaliser,

— condamner les sociétés Bouygues Immobilier, AQUISOLE, AXA France IARD, SMABTP et ALLIANZ à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre (dommages et intérêts pour éventuel trouble de jouissance, coût des travaux de reprise à l’intérieur de l’immeuble, éventuelle somme au titre du remboursement des loyers, perte subie par le bailleur du fait de la diminution du montant du loyer à venir…)

— constater que si des condamnations devaient être prononcées au titre des dommages matériels, le coût des travaux de reprise des peintures réalisés à l’intérieur du logement s’élève à un total de 5.033,78 €.

En tout état de cause,

— débouter les sociétés Bouygues Immobilier, AQUISOLE, AXA France IARD, SMABTP, ALLIANZ et LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LAGO de toutes demandes formées à son encontre

— constater que M^me X contrevient à ses obligations et aux clauses du bail en refusant l’accès à son logement et en refusant de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires à la remise en état de ces derniers,

— dire que les manquements commis par M^me X ont entraîné un retard dans la prise en charge des dommages dénoncés qui lui est nécessairement imputable,

— dire que M^me X ne saurait pouvoir prétendre à une indemnisation autre que la remise de loyer qui lui a été accordée par la société CDC HABITAT venant aux droits de la Société HLM COLIGNY ce d’autant qu’elle a refusé toutes les offres de relogement qui lui ont été faites,

— dire que si une quelconque somme devait lui être accordée, il conviendra de déduire de celle-ci les travaux de la société SE3M d’un montant de 108€ correspondant à la reprise des parties communes dégradées par son fils et de la réduire drastiquement.

— condamner les sociétés Bouygues Immobilier, AQUISOLE, AXA France IARD, la SMABTP, ALLIANZ et LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LAGO à lui payer une somme

de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’à tous les dépens de 1^re instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 26 novembre 2020 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LAGO représenté par son syndic, la société Square&Hashfort aux termes desquelles il demande à la cour de :

A titre principal

— confirmer le jugement entrepris notamment en ce qu’il a débouté les sociétés Société HLM COLIGNY et Bouygues Immobilier de leurs demandes respectives dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire

— condamner in solidum la société ALLIANZ IARD, la société Bouygues Immobilier, la société AQUISOLE et ses assureurs, la société AXA FRANCE IARD et la SMABTP à le relever et le garantir indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause

— débouter toutes parties de toutes demandes dirigées à son encontre en tant qu’irrecevables et mal fondées ;

Y ajoutant

— condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 14 octobre 2020 de la société Allianz aux termes desquelles elle demande à la cour de :

A titre liminaire et au principal,

— prononcer l’irrecevabilité de l’appel provoqué par la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la Société HLM COLIGNY en l’absence d’évolution du litige

— prononcer l’irrecevabilité des demandes relatives à des désordres non déclarés à l’assurance dommage-ouvrage

Sur le fond et subsidiairement

— constater qu’elle a d’ores et déjà indemnisé les dommages matériels, qu’il s’agisse de la reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse que de la remise en état des parois et plinthes dégradées et débouter toute partie de leur demande à ce titre

— débouter toute partie des appels en garantie formulés contre elle au titre du préjudice moral et du préjudice financier dont la matérialité n’est pas établie

— débouter toute partie des appels en garantie formulés contre elle au titre des préjudices immatériels non pécuniaires non garantis par la police

— débouter toute partie des appels en garantie formulés contre la concluante à titre de dommages-intérêts pour les préjudices non couverts par la police en l’absence de faute contractuelle de la compagnie ALLIANZ

En tout état de cause

— réduire à de plus justes proportions le quantum des demandes sollicitées

— condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions de la société AXA France IARD en date du 6 novembre 2020 dans lesquelles elle demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer irrecevables, sur le fondement de l’article 555 du Code de Procédure Civile les demandes formulées pour la première fois à son encontre devant la Cour d’Appel,

En conséquence,

— débouter la Société Bouygues Immobilier, la Société CDC HABITAT et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LAGO de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement, sur le fond,

— constater que les garanties de la police BTPLUS souscrites par la Société AQUISOLE auprès de la Société AXA France IARD n’ont pas vocation à être mobilisées.

— rejeter en conséquence l’intégralité des demandes formulées à son encontre

A titre infiniment subsidiaire,

— dire la compagnie AXA France IARD bien fondée à opposer à la Société AQUISOLE le montant de la franchise contractuelle de la garantie responsabilité décennale d’un montant de 500 € à réindexer selon l’indice BT01.

— condamner la société AQUISOLE à rembourser à la société AXA France IARD le montant de la franchise de 500 € revalorisable selon l’indice BT01.

— dire la compagnie AXA France IARD bien fondée à opposer à toutes parties le montant de sa franchise contractuellement de la garantie responsabilité civile d’un montant de 500 € à réindexer selon l’indice BT01.

— déduire, des condamnations prononcées contre elle le montant de la franchise de 500 € revalorisable selon l’indice BT01.

En toutes hypothèses,

— condamner la Société Bouygues Immobilier ou toute partie succombante à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— condamner toutes parties succombantes aux dépens de l’instance ;

Vu les conclusions de la SMABTP en date du 6 novembre 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

A titre principal,

— constater l’absence d’évolution du litige,

— dire et juger irrecevable l’intervention forcée de la SMABTP.

En conséquence,

— débouter la société BOUYGUES IMMOBILIER, la société CDC HABITAT SOCIAL et le SDC de l’Immeuble LAGO des demandes de relevé indemne qu’ils formulent pour la première fois en cause d’appel à l’encontre de la SMABTP, non partie en 1^re instance.

Sur le fond et subsidiairement

— dire et juger mal fondés la société BOUYGUES IMMOBILIER, la société CDC HABITAT SOCIAL et le SDC en leurs demandes,

— les débouter de leurs appels en garantie

En toutes hypothèses,

— dire et juger opposable la franchise contractuelle de la SMABTP d’un montant de 3.700 € avec indexation en fonction de l’évolution de la franchise statutaire entre la date de la souscription du contrat et celle du sinistre

— condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER ou toute partie succombante à verser à la SMABTP la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions de M^me X en date du 26 décembre 2018 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en qu’il a :

— condamné la Société HLM COLIGNY, à faire réaliser dans un délai d’un mois à compter de la réalisation en toiture des travaux nécessaires à la mise hors d’eau par la Société

BOUYGUES IMMOBILIER, les travaux de remise en état des parois et plinthes dégradées dans le logement précité occupé par Madame A X, sous astreinte de 50€/j de retard pendant un délai de deux mois à l’issue duquel la partie la plus diligente en cas de difficulté saisira à nouveau le tribunal d’instance qui se réserve expressément la liquidation de cette astreinte

— Prononcé la suspension partielle du loyer à hauteur de 100€/mois à compter du mois de juillet 2018 jusqu’à la réalisation des travaux en toiture par la Société BOUYGUES IMMOBILIER, travaux intérieurs.

— Condamné la Société BOUYGUES IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal à garantir et relever indemne la société HLM COLIGNY de toutes les condamnations précitées prononcées à son encontre au profit de Madame A X.

— Débouté la société BOUYGUES IMMOBILIER de la demande garantie présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence LAGO prise en la personne de son syndic

— Condamné la Société BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens

— Condamné la société HLM COLIGNY, prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame A X la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Condamné la Société HLM COLIGNY, à payer la somme de 6.000 à titre de dommages et intérêts à Madame X pour trouble de jouissance

— Débouté Madame A X des autres demandes

Y ajoutant

— Condamner la Société HLM COLIGNY à rembourser à Madame X la somme de 251,84€ correspondant au montant du matelas de sa fille,

— Condamner la Société HLM COLIGNY à payer à Madame A X la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance, financier et moraux,

En tout état de cause,

— Condamner la Société HLM COLIGNY à payer à Madame A X la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 de Code de Procédure Civile ;

— Condamner la Société HLM COLIGNY aux entiers dépens ;

Vu la signification des conclusions de la société CDC Habitat Social, de la société Bouygues Immobilier, du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LAGO représenté par son syndic, la société Square & Hashford et de la société AXA France IARD à la société Aquitaine Isolation Etanchéité (AQUISOLE) laquelle n’a pas constitué avocat ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2020.

SUR CE

Sur la nullité du jugement

La société Bouygues Immobilier soulève la nullité du jugement entrepris au motif que le premier juge n’aurait pas motivé son jugement et

ce au visa des dispositions combinées de l’article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles 455 et 458 du code de procédure civile.

En matière civile, l’obligation de motivation des jugements répond à une triple finalité. Elle oblige le juge a confronté le droit et les faits. Elle constitue ensuite pour le justiciable la garantie que ses prétentions et ses moyens ont été sérieusement et équitablement examinés. Elle permet enfin à la Cour de cassation d’exercer son contrôle et d’expliquer sa jurisprudence.

En l’espèce le premier juge a clairement indiqué que la responsabilité de la société Bouygues Immobilier était recherchée en sa qualité de promoteur constructeur, rappelant que la garantie était due dès lors qu’il était établi que les condamnations étaient la conséquence de l’existence de vices de construction.

Si maladroitement le premier juge a omis de reprendre la description des vices de construction de l’immeuble litigieux lorsqu’il a traité la responsabilité de la société Bouygues Immobilier, il n’en demeure pas moins que lorsqu’il a statué sur la responsabilité du bailleur quant aux désordres liés aux infiltrations d’eau en toiture, il a retenu que ces désordres trouvaient leur origine dans des problèmes de construction affectant la toiture terrasse.

En conséquence, le premier juge a motivé la condamnation de la société Bouygues Immobilier sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Il y a lieu de débouter la société Bouygues Immobilier de sa demande en nullité du jugement.

Sur les demandes de M^me X

Mme

X demande, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation du jugement en ce

qu’il a condamné la société HLM Coligny à lui payer la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

et la débouter de ses autres demandes.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société HLM Coligny à réaliser les travaux nécessaires en toiture et les travaux de remise en état de son logement et ce sous astreinte, en ce qu’il a suspendu partiellement le loyer à hauteur 100 € par mois, en ce qu’il a condamné la société Bouygues Immobilier a relevé indemne la société HLM Coligny de toutes les condamnations et débouter la société Bouygues Immobilier de sa demande en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence LAGO.

Elle demande à la cour de fixer à la somme de 12.000 € les dommages-intérêts tant au titre de son préjudice de jouissance, que de son préjudice financier et moral. Elle demande en outre la somme de 251,84 euros correspondant au montant du matelas de sa fille endommagé et la somme de 107,44 euros correspondant à un meuble de cuisine abîmé.

La société CDC Habitat Social venant aux droits de la société HLM Coligny fait tout d’abord valoir que si M^me X invoque dans ses conclusions l’existence de nouveaux désordres, elle ne les reprend pas dans son dispositif qui seul saisi la cour. En conséquence, elle conclut au débouté de toutes demandes non visées dans le dispositif.

Elle soutient, d’autre part, que sa responsabilité en sa qualité de bailleur ne peut être retenue en l’absence de preuve de l’indécence du logement de M^me X rappelant qu’elle a réalisé de nombreux travaux suite aux infiltrations et qu’au surplus, elle a été diligente pour faire cesser les désordres en demandant que les causes soient traitées au niveau du toit terrasse tant par le syndic, que par les constructeurs puis par l’assureur DO.

En conséquence elle demande la réformation du jugement en ce qu’il a alloué à la locataire des dommages-intérêts pour trouble de jouissance à hauteur de 6000 €. Elle demande le débouté de l’ensemble des demandes de M^me X.

Elle soutient que la remise de loyers qu’elle a accordée à M^me Z de fait toute indemnisation supplémentaire au titre d’un éventuel préjudice de jouissance. Au surplus elle rappelle avoir fait à M^me X une proposition de relogement pour un loyer équivalent que cette dernière a refusé.

Il convient tout d’abord de rappeler que la Cour d’appel n’est saisie que des demandes visées au dispositif des conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile. En conséquence, la cour n’examinera que les chefs de demandes visées dans les conclusions de M^me X.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; […]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; […]

Enfin l’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains stipule que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. […]

D’autre part, l’article 1725 du code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, s’il est établi que le logement fourni à M^me X était un logement neuf, celui-ci a néanmoins présenté rapidement certains désordres dont notamment des infiltrations d’eau en provenance du toit terrasse.

Il est établi que l’origine des infiltrations constatées dans l’appartement loué à M^me X, notamment dans la cuisine et dans une chambre, provient d’un manque d’étanchéité du toit terrasse.

D’autre part, il n’est pas contesté que le bailleur a, dés qu’il a été informé de ces infiltrations par sa locataire, fait toutes les démarches nécessaires pour qu’il soit remédié à cette situation tant auprès du Syndic de copropriété, les infiltrations provenant de parties communes, que de la société Bouygues Immobilier, constructeur.

De même il n’est pas contesté que la société CDC Habitat a fait réaliser à trois reprises des travaux de peinture dans l’appartement de M^me X après la réalisation de travaux de reprise d’étanchéité dans les parties communes en septembre et décembre 2016 et en juillet 2018.

L’examen tant d’un compte rendu de visite à domicile réalisé par l’association PACT HD en date du 3 décembre 2015 que d’un compte rendu de visite réalisé par le CMEI le 28 mars 2017 montre que si effectivement il existe des infiltrations, il n’en demeure pas moins que le logement n’est nullement décrit comme insalubre. Les préconisations notamment du CMEI démontrent que notamment les problèmes de santé des enfants de M^me X ne proviennent pas exclusivement de la présence d’humidité. Il est en effet préconisé d’aérer l’appartement, de modifier le type de literie, d’éviter les sprays désodorisants et de nettoyer les moisissures.

En conséquence, M^me X ne démontre pas que les traces d’humidité en provenance des parties communes entraîneraient l’indécence du logement.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de son bailleur, la société CDC Habitat Social venant aux droits de la société HLM Coligny et de réformer le jugement entrepris en ce sens.

M^me X étant déboutée de ses demandes, les appels en garanties de la société CDC Habitat Social formés à titre subsidiaire à l’encontre de la société Bouygues Immobilier comme du Syndicat des copropriétaires et des différentes compagnies d’assurances sont devenus sans objet.

De même les appels en garantie formée par la société Bouygues immobilier à l’encontre de la société Aquisole et des sociétés Axa France Iard et SMABTP sont devenus sans objet.

Il y a lieu de réformer le jugement en ce qu’il avait fait droit aux demandes de la société CDC Habitat Social à l’encontre de la société Bouygues Immobilier.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société Bouygues immobilier de sa demande en nullité du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bordeaux le 11 juin 2018.

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Déboute M^me X de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société CDC Habitat Social.

Constate que les appels en garantie de la société CDC Habitat Social sont devenus sans objet.

Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre la société Bouygues Immobilier, la société Aquisole, la société AXA France Iard, la SMABTP, la société Allianz et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lago.

Déboute la société Bouygues immobilier et le Syndicat des copropriétaires de l’immeubles LAGO ainsi que la société AXA France Iard et la société SMABTP de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M^me X aux entiers dépens d’instance et d’appel conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle

L’arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier, Le Président,